VB.2005.00379

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00379

16. November 2005Deutsch11 min

(URT.2005.9000)

Die Vorinstanzen halten das Bauvorhaben trotz des fehlenden Fussgängerschutzes auf der Erschliessungsstrasse für bewilligungsfähig, weil ungeachtet des erheblich grösseren Gebäudevolumens des Ersatzbaus die Zahl der Wohneinheiten nicht vergrössert und damit die Erschliessungsverhältnisse nicht verschlechtert würden. Diese Betrachtungsweise läuft auf eine Besitzstandsgarantie hinaus, welche das Gesetz jedoch nur für Änderungen an bestehenden vorschriftswidrigen Gebäuden kennt. Es entspricht nicht der mit der Verdichtung angestrebten haushälterischen Bodennutzung, wenn zwar durch die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten zusätzliches Bauvolumen, jedoch wegen ungenügender Erschliessung nicht zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden können. Vielmehr ist dafür zu sorgen, dass auch die Erschliessungsanlagen den neuen Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden. Dabei ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, indem keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende Überbauung möglichst schonend erfolgen. Ein ersatzloser und durchgehender Verzicht auf den bei einer Erschliessungsstrasse zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zwingend gebotenen Fussgängerschutz ist jedoch unzulässig. Gutheissung (E. 3.4).

Sachverhalt

Am 10. August 2004 erteilte der Gemeinderat Stäfa E

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden und die

Erstellung eines neuen Einfamilienhauses mit Einstellgarage

und oberirdischem Abstellplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der L-Strasse in Stäfa.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurs wies

die Baurekurskommission II am 12. Juli 2005 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 19. September 2005 liessen A und B

sowie C dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren vor beiden Instanzen

beantragen; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Der Rekurrent F fand sich mit der Abweisung seines

Rechtsmittels ab.

Die Vorinstanz schloss am 7. Oktober 2005 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft verzichtete auf eine

begründete Stellungnahme.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.

Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer von Nachbarliegenschaften gemäss § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

zur Beschwerde legitimiert. Auf die rechtzeitig und formrichtig erhobene Beschwerde

ist einzutreten.

2.

Im Beschwerdeverfahren ist lediglich noch streitig, ob das

Baugrundstück durch die M-Strasse, in welche die private L-Strasse einmündet,

hinreichend erschlossen sei und ob das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen

von § 238 Abs. 1 PBG genüge. Damit verbunden wird die Rüge, die

Vorinstanz habe insbesondere hinsichtlich der strassenmässigen Erschliessung

den Sachverhalt unzulänglich abgeklärt.

3.

§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende Zugänglichkeit

bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der

Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für

jedermann verkehrssicher sein; der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen

Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem

sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für

angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit

Hinweisen auf frühere Entscheide).

3.1

Von diesen

technischen Anforderungen, wie sie für Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (LS 722.15) und für den Strassenausbau in den

Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) festgehalten sind,

können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen

Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden (VGr, 18. August 2004,

BEZ 2004 Nr. 64; zu § 11 Zugangsnormalien vgl. RB 1988 Nr. 74

= BEZ 1988 Nr. 45; VGr, 5. Oktober 1998, VB.1998.00154; 26. November

1997, VB.1997.00131 und 132).

Bei der Gewährung solcher Erleichterungen kommt den

Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986

Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen

die Rekursinstanzen die Ermessensausübung der Gemeindebehörden nicht durch ihre

eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer

richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht

und ob die bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem

Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Vor

Verwaltungsgericht können gemäss § 50 VRG von vornherein nur

Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmung sowie gemäss § 51 VRG eine

für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des

Sachverhalts geltend gemacht werden.

3.2

Die

Baurekurskommission hat von der örtlichen Baubehörde die Baugesuchsunterlagen

beigezogen und hat am 28. Januar 2005 durch eine aus Referent und Sekretär

bestehende Delegation einen Augenschein vornehmen lassen. Diese besichtigte

neben dem Baugrundstück und seiner Umgebung insbesondere die L-Strasse sowie

die M-Strasse im Einmündungsbereich der L-Strasse und östlich davon bis zur

N-Strasse. In ihren Erwägungen hält die Baurekurskommission fest, dass die M-Strasse

ihrer Funktion nach als Erschliessungsstrasse einzustufen sei. Sie weise eine

Fahrbahnbreite von 5 m auf, wobei allerdings auf einem Abschnitt eine

Einengung bestehe. Ein Trottoir oder Bankette seien nicht vorhanden und auch

anderweitige Ausweichmöglichkeiten fehlten, da die Strasse mehrheitlich auf

beiden Seiten durch Mauern oder Hecken gesäumt sei.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, diese

Sachverhaltsfeststellung sei insofern unvollständig, als sie nicht

berücksichtige, dass die M-Strasse sowohl in Richtung O-Strasse auch in

Richtung P-Strasse an verschiedenen Stellen eine weniger als 4,5 m breite

Fahrbahnbreite aufweise.

Ob dieser Einwand zutrifft, kann offen bleiben. Dass die M-Strasse

mangels eines Fussgängerschutzes ungenügend ausgebaut ist, wird bereits in der

angefochtenen Baubewilligung festgehalten (S. 2) und wurde von den

Gemeindevertretern auch anlässlich der Augenscheinsverhandlung der

Baurekurskommission eingeräumt, an welcher der Bauvorstand ausführte, der

Bauherrschaft sei wegen der ungenügenden Erschliessung nur eine Wohneinheit

bewilligt und deshalb ein erstes Projekt, das zwei Wohneinheiten vorgesehen

habe, zur Überarbeitung zurückgewiesen worden. Unter diesen Umständen konnte auf

die Abklärung verzichtet werden, ob bereits die Fahrbahnbreite die

normaliengemässen Anforderungen unterschreitet. Entscheidend ist vielmehr, ob

die Vorinstanzen die Tatsache des fehlenden Fussgängerschutzes rechtlich

richtig beurteilt haben, was vom Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 2

lit. b VRG uneingeschränkt zu überprüfen ist.

3.3

rechtlicher Hinsicht hat die Baurekurskommission hinsichtlich der Erschliessung

erwogen, das durch die M-Strasse erschlossene Gebiet sei mit vorwiegend älterer

Bausubstanz praktisch vollständig überbaut; die bauliche Erneuerung habe erst

punktuell eingesetzt. Weil mit dem streitbetroffenen Einfamilienhaus lediglich

das bestehende ersetzt werde, führe dies trotz des deutlich grösseren

Gebäudevolumens nicht zu einer Erhöhung der Anzahl der Wohneinheiten und somit

nicht zu einer Nutzungserhöhung im Sinn der Zugangsnormalien. Es trete durch

den Neubau keine Verschärfung der ungenügenden Erschliessungssituation ein.

Zudem seien die Verkehrssicherheitsverhältnisse auf der M-Strasse nicht derart

unhaltbar, dass die bauliche Erneuerung ohne vorgängigen Strassenausbau nicht

mehr verantwortbar sei. Auch wenn ein Fussgängerschutz fehle, sei die Strasse

immerhin übersichtlich; zudem liessen die beidseitigen Mauern und Hecken die

Strasse schmaler erscheinen, als sie tatsächlich sei, was die Fahrzeuglenker

zur Drosselung der Geschwindigkeit und vorsichtiger Fahrweise anhalte. Unter

diesen Umständen wäre es "geradezu prohibitiv" und mit dem

verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht vereinbar, die

blosse bauliche Erneuerung vom vorherigen Ausbau der M-Strasse abhängig zu machen.

Es lägen deshalb besondere Gründe im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG vor,

die wie das Verwaltungsgericht in RB 1983 Nr. 97 entschieden habe,

ein Abweichen von den Normalien und Richtlinien rechtfertigten.

3.4

Wie

bereits im Verfahren VB.2005.00263, in welchem das Verwaltungsgericht am

2.

November 2005 entschieden hat und das ebenfalls die Gemeinde Stäfa

betraf, beruft sich die Vorinstanz zu Unrecht auf die in RB 1983 Nr. 97

publizierte Rechtsprechung. Dort ging es um die Schliessung einer Baulücke in

einem städtischen Gebiet (Zürichberg), in welchem eine nachträgliche

Verbesserung der Erschliessungsverhältnisse praktisch ausgeschlossen war. Hier

liegen in jeder Hinsicht andere Umstände vor: Dass eine nachträgliche

Verbesserung der Erschliessung praktisch ausgeschlossen sei, ist weder von der

Baubehörde noch von der Bauherrschaft geltend gemacht worden. Vielmehr ist aus

dem Umstand, dass der Gemeinderat der Bauherrschaft "geraten" hat,

bei der Umgebungsgestaltung Rücksicht auf ein allfällig zu erstellendes

Trottoir zu nehmen, und verlangt hat, dass die Trottoirfläche im Umgebungsplan

ausgewiesen wird (Baubewilligung S. 2), der Schluss zu ziehen, dass auch

der Gemeinderat die Schaffung eines hinreichenden Fussgängerschutzes für

notwendig und durchführbar hält. Sodann geht es hier nicht um die Schliessung

einer Baulücke; vielmehr ist das Baugrundstück bereits überbaut und sollen

durch den Ersatzbau Ausnützungsreserven ausgeschöpft werden, die zwecks

baulicher Verdichtung mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September

1991.

sowie der Bau- und Zonenordnung vom 14. März 1994 geschaffen worden

sind. Solche Reserven sind im fraglichen Gebiet offenkundig auch bei zahlreichen

anderen Grundstücken vorhanden. Anders als in RB 1983 Nr. 97 stellt

das Bauvorhaben nicht den Abschluss einer baulichen Entwicklung, sondern den

Beginn einer Erneuerung dar, die, wie die Vorinstanz unwidersprochen festgestellt

hat, erst punktuell eingesetzt hat. Unter diesen Umständen lässt sich die Abweichung

von den normgemässen Anforderungen nicht mit der Rechtsgleichheit

rechtfertigen; vielmehr würde hier im Falle einer Bewilligung die Berufung auf

die Rechtsgleichheit dazu führen, dass auch bei weiteren Liegenschaften die

Ausnützungsreserven ausgeschöpft würden, ohne dass die bereits heute

ungenügende Erschliessung verbessert würde.

Die Vorinstanzen halten das Bauvorhaben trotz der

ungenügenden Erschliessung für bewilligungsfähig, weil ungeachtet des erheblich

grösseren Gebäudevolumens die Zahl der Wohneinheiten nicht vergrössert und

damit die Erschliessungsverhältnisse nicht verschlechtert würden. Diese

Betrachtungsweise läuft auf eine Besitzstandsgarantie hinaus, welche das Gesetz

jedoch nur für Änderungen an bestehenden vorschriftswidrigen Gebäuden kennt (§ 357

Abs. 1 PBG). Neubauten haben, soweit nicht die Voraussetzungen für eine

Ausnahmebewilligung gegeben sind (vgl. § 220 PBG), in jeder Hinsicht den

gesetzlichen Vorschriften zu entsprechen und damit insbesondere auch dem schon

bundesrechtlich geregelten Erfordernis einer hinreichenden Erschliessung

(Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979). Zur Argumentation der Vorinstanzen ist sodann zu bemerken, dass es nicht

der mit der Verdichtung angestrebten haushälterischen Bodennutzung entspricht,

wenn zwar durch die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten zusätzliches Bauvolumen,

jedoch wegen ungenügender Erschliessung nicht zusätzliche Wohneinheiten

geschaffen werden können.

Wenn durch die Erhöhung der zulässigen baulichen Nutzung

eine Siedlungsverdichtung angestrebt wird, so ist dafür zu sorgen, dass auch

die Erschliessungsanlagen den neuen Nutzungsmöglichkeiten angepasst werden.

Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist dem Anliegen der Verhältnismässigkeit

nicht in der Weise Rechnung zu tragen, dass einzelne Baubewilligungen

ungeachtet der unzureichenden Erschliessung erteilt werden; vielmehr ist dieser

Grundsatz beim Ausbau der Erschliessungsanlagen zu beachten, indem keine

übertriebenen Anforderungen gestellt werden und die Eingriffe in die bestehende

Überbauung möglichst schonend erfolgen. Dabei können, insbesondere wenn damit

Verkehrsberuhigungsmassnahmen einhergehen (vgl. § 12 Zugangsnormalien), in

begründeten Fällen die normaliengemässen Anforderungen unterschritten werden;

ein ersatzloser und durchgehender Verzicht auf den bei einer

Erschliessungsstrasse zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit zwingend

gebotenen Fussgängerschutz ist jedoch unzulässig.

Der Einwand, das Baugrundstück sei strassenmässig nicht

hinreichend erschlossen, erweist sich damit als begründet, was zur Gutheissung

der Beschwerde führt. Der weitere Einwand, das Bauvorhaben entspreche nicht den

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG braucht damit nicht

geprüft zu werden.

4.

In Gutheissung der Beschwerde sind die Baubewilligung vom

10.

August 2004 vollständig und der Rekursentscheid mit Ausnahme der

Auflage von einem Drittel der Rekurskosten an den Rekurrenten F aufzuheben;

insoweit ist der Rekursentscheid unangefochten geblieben. Die übrigen 2/3 der

Rekurskosten sowie die Gerichtskosten sind je zur Hälfte der Gemeinde und der

privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung

mit § 70 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist sodann für das Verfahren

vor beiden Rechtsmittelinstanzen zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17

Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Rekursentscheid im angefochtenen

Umfang und die Baubewilligung vom 10. August 2004 vollständig aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

2/3

der Rekurskosten sowie die gesamten Gerichtskosten werden je zur Hälfte der privaten

Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Stäfa auferlegt.

4.

Die

private Beschwerdegegnerin wird für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die

Beschwerdeführenden verpflichtet.

5.

Mitteilung an …