Lexipedia

Entscheid

VB.2005.00458

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00458

5. April 2006Deutsch20 min

(URT.2006.9223)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Der

Stadtrat Bülach erteilte dem Baukonsortium A am 9. Oktober 2002 unter

Nebenbestimmungen die Bewilligung für die Erstellung der gleichnamigen

Arealüberbauung, bestehend aus 10 teilweise zusammengebauten

Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugaragen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der P-/Q-Strasse. In ost-westlicher Richtung quer durch die Parzelle bzw.

weitgehend über den nördlichen Teil der heutigen Kat.-Nr. 02 verläuft das

eingedolte öffentliche Oberflächengewässer Nr. 06, R. In den Erwägungen

wurde festgehalten, dass das Bauten im Gewässerabstandsbereich umfassende

Projekt der Beurteilung durch das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL)

unterliege. Laut dessen Mitteilung vom 31. Juli 2002 seien die Gewässerabstände

eingehalten, weshalb das Vorhaben in wasserbaupolizeilicher Hinsicht zu keinen

Bemerkungen Anlass gebe. Dispositiv Ziffer 2.2 der Baubewilligung

verpflichtete das Konsortium, verschiedene Genehmigungen, Pläne und Nachweise

beizubringen, so auch einen Umgebungs- und Bepflanzungsplan.

Am 21. November 2002

reichte die Bauherrschaft einen Plan betreffend Umgebung und Neuparzellierung

ein. Entgegen dem der Baubewilligung vom 9. Oktober 2002 zugrunde

liegenden Umgebungsplan vom 1./3. Juli 2002, der im fraglichen Bereich

Grünfläche bzw. "Spielen/Geräte" vorgesehen hatte, waren nunmehr

östlich des Kehrplatzes zwei und südlich davon acht Besucherparkplätze

eingetragen. Westlich des Kehrplatzes war ein Abstellplatz für insgesamt acht

Kehrichtcontainer markiert. Im Unterschied zu der mit roter Farbe

gekennzeichneten Neuparzellierung waren diese Änderungen nicht hervorgehoben,

sondern wie der übrige Plan schwarz-weiss gehalten. Der Ausschuss Bau und

Infrastruktur des Stadtrates Bülach genehmigte die Parzellierung von Kat.-Nr. 01

in die Grundstücke Kat.-Nrn. 03, 02 und 04 am 7. Januar 2003. Zu den

Parkfeldern und dem Containerstandplatz sprach sich die Behörde nicht

aus.

Am 4. April 2003 reichte das Konsortium den

Umgebungs- und Bepflanzungsplan zur Prüfung ein. Darin waren die vorgesehenen

Pflanzen grün und verschiedene Spielanlagen braun markiert. Die genannten

Besucherparkplätze sowie der Containerstandplatz befanden sich an gleicher

Stelle wie im Parzellierungsplan und waren nicht farblich gekennzeichnet. Am 29. April

2003 stimmte der Ausschuss Bau und Infrastruktur auch diesem Plan zu, wiederum

ohne sich zu den Ausstattungen zu äussern.

Im Lauf der Projektausführung realisierte die

Bauherrschaft die Besucherparkplätze und den Abstellplatz für Kehrichtcontainer

gemäss dem Parzellierungsplan sowie dem Umgebungs- und Bepflanzungsplan.

Daraufhin verlangte das Bauamt Bülach vom Konsortium Änderungspläne, welche am

14. Oktober 2004 eingereicht wurden.

B. Am 29. November

2004 verfügte das AWEL:

"I. Dem Baukonsortium A wird

die nachträgliche wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung nach § 21 des

Wasserwirtschaftsgesetzes [vom 2. Juni 1991; WasserwirtschaftsG]

verweigert für die über der Dole des Rs, öffentliches Gewässer Nr. 06, und

innerhalb des gesetzlichen Mindestabstands zu diesem ohne Bewilligung erstellten

Parkplätze und Containerunterstände.

II. Das Baukonsortium A wird

aufgefordert, die unrechtmässig erstellten Anlagen, innerhalb des gesetzlichen

Gewässerabstandes zum eingedolten R bis spätestens 31. März 2005

abzubrechen und den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

III. …

IV. Die Stadt Bülach wird

beauftragt, den Vollzug der Anordnung gemäss Dispositiv II zu überwachen,

nötigenfalls durchzusetzen und dem AWEL Bericht zu erstatten.

…"

C. Daraufhin

beschloss der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates Bülach am 12. Januar

2005:

"1. Der Gesuchstellerin

wird die Verfügung des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft … vom 29. November

2004 … eröffnet.

2. … Der Stadtingenieur … wird

beauftragt, die Fristen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes …

zu überwachen.

…"

II.

Einen vom Baukonsortium A hiergegen erhobenen Rekurs wies

die Baurekurskommission IV am 14. Juli 2005 ab, zusammengefasst aus

folgenden Gründen:

Der Sachverhalt gehe aus den Akten hinreichend deutlich

hervor, weshalb sich ein Augenschein erübrige. Der Baubewilligung vom 9. Oktober

2002 habe auch der Umgebungsplan vom 1. Juli 2002 zugrunde gelegen. Dieser

habe im Bereich der heute umstrittenen (Container-)Abstellplätze Grünfläche

bzw. die Pflanzung von Bäumen vorgesehen. In Dispositiv Ziffer 2.2 habe

der Stadtrat festgehalten, dass ein Umgebungs- und Bepflanzungsplan

nachträglich zur Genehmigung einzureichen sei. Am 21. November 2002 habe

die Bauherrschaft einen neuen Umgebungsplan präsentiert, der wegen der

Überbauung und Neuparzellierung des Areals erforderlich gewesen sei. Auf diesem

Plan seien neu die Besucherparkfelder sowie die Abstellplätze für die Container

am streitbetroffenen Standort schwarz eingezeichnet gewesen. Am 7. Januar

2003 habe die Behörde die Parzellierung genehmigt, und am 29. April 2003

habe der Leiter des Ausschusses Bau und Infrastruktur auch dem Umgebungsplan

vom 4. April 2003 zugestimmt. Dieser habe die nachträgliche

Projektänderung bezüglich Abstellplätze und Container zwar ausgewiesen, jedoch

nicht mit roter Farbe gekennzeichnet. Sowohl die Besucherparkplätze als auch

die Containerabstellplätze befänden sich im Gewässerabstandsbereich des

eingedolten Rs. Wie in § 4 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember

1997 (BauVV) vorgesehen, seien die neuen Grundstücksgrenzen im

Parzellierungsplan vom 21. November 2002 richtigerweise rot markiert

worden. Demgegenüber seien die Containerabstellplätze und die Besucherparkplätze

schwarz dargestellt. Beim Umgebungsplan vom 4. April 2003 handle es sich

um einen detaillierten Bepflanzungsplan, der die vorgesehenen Pflanzen nach

ihrer Art in grüner Farbe bezeichne. Die streitbetroffenen Container- und Besucherabstellplätze

seien dabei schwarz gehalten. Weil das Konsortium mit dem Stadtrat nicht im

Sinne von § 4 Abs. 4 BauVV eine andere Darstellung der

Projektänderung vereinbart habe, könne es weder aus der Bewilligung des einen

oder des anderen Plans etwas zu seinen Gunsten ableiten. Der Zweck dieser Norm

bestehe darin, durch eine klare Darstellung des bestehenden und des geplanten

Zustands eine rationelle Arbeitsweise der Baubehörde zu ermöglichen. Diese

müsse sich darauf verlassen können, dass die Pläne korrekt dargestellt seien.

Wenn das Konsortium – aus welchen Gründen auch immer – die Abstellplätze für

Besucher und Container schwarz und damit als bestehend eingetragen habe, lasse

sich weder aus der Genehmigung des Umgebungsplans noch der Parzellierung etwas

zu seinen Gunsten ableiten. Bei der Prüfung des letztgenannten Gesuchs habe die

Baubehörde allein zu klären, ob im Zug der Neuparzellierung baurechtswidrige

Verhältnisse entstünden; hingegen gehe es nicht um Gewässerabstände. Die

streitbetroffenen Abstellplätze seien daher nie bewilligt worden. Laut § 21

Abs. 1 WasserwirtschaftsG müssten ober- wie unterirdische Bauten und

Anlagen gegenüber offenen und eingedolten öffentlichen Oberflächengewässern

einen Abstand von 5 m einhalten. Darunter fielen auch Ausstattungen im Sinne

von § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) wie

etwa Parkfelder. Im Entscheid VGr, 27. März 2002, BEZ 2002 Nr. 23,

habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass die Umschreibung als Ausstattung

gemäss § 3 ABauV die Bewilligungspflicht nach § 1 ABauV nicht

ausschliesse; ferner spiele es aus wasserbaupolizeilicher Sicht keine Rolle, ob

die Verkehrsanlage eine externe oder interne Erschliessung darstelle. Die

streitbetroffenen Besucherabstellplätze und der Containerplatz unterlägen nach § 1

lit. a und b ABauV der gewässerrechtlichen Abstandspflicht. Die Erteilung

einer Ausnahmebewilligung im Sinne von § 21 Abs. 2 und 3

WasserwirtschaftsG setze wie ein Dispens nach § 220 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) besondere Verhältnisse voraus.

Solche gingen hier aus den Akten nicht hervor. Ferner räume die Bauherrschaft

selbst ein, dass die Besucherparkplätze und der Containerabstellplatz verlegt

werden könnten. Selbst wenn die über den R führende Zufahrt zur

Unterniveaugarage wie auch der öffentliche Fussweg zur Zürcherstrasse zu

Unrecht bewilligt worden wären, liesse sich daraus nichts zugunsten des

Konsortiums ableiten. Weil die umstrittenen Projektänderungen nie Gegenstand

eines Baubewilligungsverfahrens gewesen seien, könne sich die Bauherrschaft

nicht auf schutzwürdiges Vertrauen berufen. Das öffentliche Interesse an der

Durchsetzung des Rechts und am Hochwasserschutz überwiege die gegenläufigen

finanziellen Belange des Konsortiums, weshalb sich der Befehl als verhältnismässig

erweise.

III.

Mit Beschwerde vom 16. September 2005 liess das

Baukonsortium A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid sowie

den Beschluss des Ausschusses Bau und Infrastruktur vom 12. Januar 2005

und die Verfügung des AWEL vom 29. November 2004 aufzuheben. Ausserdem

verlangte das Konsortium eine Parteientschädigung.

In ihrer Vernehmlassung vom 29. September 2005

schloss die Baurekurskommission IV auf Abweisung der Beschwerde. Denselben

Antrag stellten der Ausschuss Bau und Infrastruktur am 19./21. Oktober

2005 und das AWEL am 27. Oktober 2005. Sodann beantragten neun beigeladene

Nachbarn am 28. November 2005 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung

– Abweisung der Beschwerde.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in

Erwägungen

1.

1.1

Als von einem

Bauvorhaben tangierte Nachbarn und als Partei im Beschwerdeverfahren sind die

privaten Beschwerdegegner als Beschwerdegegnerschaft 3 - 11 ins Rubrum aufzunehmen

und dieses entsprechend zu berichtigen.

1.2

Der

entscheidwesentliche Sachverhalt geht aus den Akten klar hervor. Die Baurekurskommission

IV hat daher auf einen Augenschein verzichten dürfen; ebenso wenig bedarf es

eines verwaltungsgerichtlichen Lokaltermins. Der entsprechende Antrag der

Beschwerdeführer ist somit abzulehnen. Auch anderweitige ergänzende

Untersuchungshandlungen drängen sich nicht auf.

1.3

Während

die Rekurskommission die angefochtene Baubewilligung kraft § 20 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit freier

Kognition überprüft, steht dem Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG

nur Rechtskontrolle zu.

2.

Zunächst gilt es zu prüfen, ob der Ausschuss Bau und

Infrastruktur die Besucherparkplätze und den Containerstandplatz mit seinem

Beschluss vom 7. Januar 2003 oder mit jenem vom 29. April 2003

genehmigt hat.

2.1

Unter dem

Randtitel "Baugesuch/Gesuchsunterlagen/A. Pläne" enthält § 3

BauVV eine Aufzählung von Plänen, die mit dem Baugesuch in der Regel

einzureichen sind. Sodann verlangt § 4 BauVV hinsichtlich der Gestaltung:

"In der Kopie des

Grundbuchplans sind bleibende Bauten und Anlagen schwarz, Neu- und Umbauten

rot, abzubrechende Teile gelb darzustellen.

In den Grundrissen, Schnitten

und Fassadenzeichnungen sind Neubauten schwarz darzustellen. Bei Umbauten sind

bleibende Bauteile schwarz, neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben.

Bei Zweckänderungen ist in den

Grundrissen die neue Zweckbestimmung rot und die ursprüngliche gelb zu

unterstreichen.

Anstelle oder neben der

Schwarz-, Rot- und Gelb-Darstellung in einem Plan können allenfalls, nach

Vereinbarung mit der örtlichen Baubehörde, separate Pläne mit altem und neuem

Zustand eingereicht werden."

Der Sinn dieser Regelung besteht offensichtlich darin,

dass die Baubehörde bei An- und Umbauten sowie im Fall von Projektänderungen

ohne weiteres erkennt, was Gegenstand eines Bau- bzw. eines

Projektänderungsgesuchs ist. Der klaren und präzisen farblichen Darstellung

kommt grösste Bedeutung zu. Unklarheiten wirken sich gewöhnlich zum Nachteil

des Gesuchstellers aus, weil er diese zu vertreten hat (RB 1987 Nr. 12,

1985.

Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22; François Ruckstuhl,

Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser

[Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/München 1998, Rz. 14.6).

Wenn der Wortlaut des Baugesuchs eine bestimmte Projektänderung ausweist, diese

indessen in den Plänen nicht rot markiert ist, wird sie von der Baubewilligung

nicht erfasst (Ruckstuhl, Rz. 14.20; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zürich 1991, N. 259).

2.2

Die

Beschwerdeführer machen geltend, dass die streitbetroffenen Besucherparkplätze

und der Containerstandplatz (noch) nicht Gegenstand der Baubewilligung vom 9. Oktober

2002.

gebildet hätten; vielmehr habe Dispositiv Ziffer 2.2 des

baurechtlichen Entscheids die endgültige Platzierung dieser Ausstattungen

ausdrücklich vorbehalten. Demzufolge sei die Bauherrschaft nicht verpflichtet

gewesen, die im Plan zum Parzellierungsgesuch sowie im Umgebungs- und

Bepflanzungsplan korrekt bezeichneten Standorte farblich zu kennzeichnen.

Offenbar habe die Baubehörde die Pläne nicht mit der nötigen Sorgfalt geprüft;

denn im Rahmen der Parzellierungsbewilligung hätte das Mitbenützungsrecht für

die Grundstücke Kat.-Nrn. 03 und 04 an den auf Kat.-Nr. 02 liegenden

Ausstattungen geregelt werden müssen.

2.3

Wie gesagt

bezweckt § 4 BauVV, die Baubehörde – ferner auch allfällige betroffene

Nachbarn im Sinn von § 315 PBG – darüber zu informieren, welche bauliche

Massnahmen Gegenstand der behördlichen Prüfung bilden. Dabei ist es Sache eines

Gesuchstellers, den Prüfungsgegenstand so klar und eindeutig zu definieren,

dass ein Irrtum der Behörde vernünftigerweise ausgeschlossen werden kann. Unter

diesen Umständen ist die in § 4 BauVV verlangte Markierung mit roter Farbe

nicht nur dann erforderlich, wenn ein Projekt geändert wird, sondern auch bei einer

– wie hier vorgenommenen – Konkretisierung oder Ergänzung eines Vorhabens. Die

von den Beschwerdeführern verfochtene gegenteilige Auffassung wäre äusserst

unpraktikabel und hätte – wie der vorliegende Fall geradezu exemplarisch zeigt

– bei grösseren Projekten einen unverhältnismässigen und nicht zu rechtfertigenden

Prüfungsaufwand der Baubehörde zur Folge. Umgekehrt ist auf Seiten eines Gesuchstellers

kein Interesse ersichtlich, weshalb er neben der Änderung auch eine Konkretisierung

oder Ergänzung eines Projekts nicht farblich kennzeichnen sollte. Es besteht

ein erhebliches Interesse der Öffentlichkeit wie der Nachbarn an der

umfassenden Prüfung eines Baugesuchs auf seine Gesetzmässigkeit. Diese muss

auch dann gewährleistet bleiben, wenn die Beurteilung – wie es bei komplexeren

Vorhaben häufig zutrifft – aufgrund von nachträglichen Projektänderungen und

der Erfüllung von Auflagen während einer oft längeren Zeitspanne gestaffelt vorgenommen

wird.

Im Einzelfall kann sich die Frage stellen, ob aus Gründen

des Vertrauensschutzes der umgekehrte Schluss zu ziehen sei. Vorliegend trifft

dies jedoch gerade nicht zu. Denn das Baukonsortium hat vor Einreichung des

Baugesuchs das AWEL am 12. Juni 2002 angefragt, ob der Abstandsstreifen

des Rs für eine überdachte Zufahrtsrampe in Anspruch genommen werden dürfe, was

diese Amtsstelle am 20. Juni 2002 verneint hat. Somit wusste die

Bauherrschaft um die zumindest ungewisse gewässerbaurechtliche Lage. Es kann

daher keine Rede davon sein, dass der Stadtrat Bülach, dessen Ausschuss Bau und

Infrastruktur oder das AWEL sich widersprüchlich verhalten oder schutzwürdiges

Vertrauen der Bauherrschaft geweckt und enttäuscht hätten. Vielmehr muss sich

diese den Vorwurf gefallen lassen, unklare Verhältnisse geschaffen und sich um

die baurechtliche Zulässigkeit des umstrittenen Vorhabens nicht gekümmert zu

haben.

Aus diesen Gründen hat die Baurekurskommission IV

zutreffend erkannt, dass die umstrittenen Besucherparkplätze sowie der

Containerstandplatz weder mit der Parzellierungsbewilligung vom 7. Januar

2003.

noch mit der Zustimmung zum Umgebungs- und Bepflanzungsplan vom 29. April

2003.

genehmigt worden sind. Mithin hat das Konsortium die Änderung formell

baurechtswidrig vorgenommen.

3.

Im Rahmen der nunmehr zu prüfenden materiellen

Bewilligungsfähigkeit von Besucherparkplätzen und Containerstandplatz stellt

sich die Frage, ob § 21 Abs. 1 WasserwirtschaftsG, wonach ober- und

unterirdische Bauten und Anlagen gegenüber offenen und eingedolten öffentlichen

Oberflächengewässern einen Abstand von 5 m einzuhalten haben, zum Zug kommt.

3.1

Die

Beschwerdeführer erneuern den im Rekursverfahren verfochtenen Standpunkt, dass

die streitbetroffenen Besucherparkplätze und der Containerabstellplatz als

Ausstattungen gemäss § 3 ABauV nicht zu den Bauten und Anlagen im Sinn von

§ 21 WasserwirtschaftsG zählten und deshalb keinen Gewässerabstand

einhalten müssten. Wie das Verwaltungsgericht entschieden habe, richte sich die

Definition von Bauten und Anlagen im Wasserwirtschaftsgesetz nach § 1

ABauV. Diese Bestimmung enthalte eine nicht abschliessende Aufzählung der

Objekte, die als Bauten und Anlagen im Sinn von § 309 PBG zu betrachten

seien. Bei den in § 3 ABauV umschriebenen Ausstattungen handle es sich um

Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen, hätten also nur dienende Funktion und

seien daher von diesen zu unterscheiden.

3.2

Im Grundsatzentscheid

VGr, 27. März 2002, BEZ 2002 Nr. 23, hat das Verwaltungsgericht

erkannt, dass der kantonale Gewässerabstand einerseits wasserbaupolizeiliche

Funktion habe und andererseits Interessen des Natur- und Heimatschutzes diene.

Den – vorliegend allein in Betracht fallenden – Hochwasserschutz müssten die

Kantone von Bundesrechts wegen in erster Linie durch den Unterhalt der Gewässer

und durch raumplanerische Massnahmen gewährleisten. Der in § 21 Abs. 1

WasserwirtschaftsG festgelegte Gewässerabstand von 5 m diene dem Hochwasserschutz

sowie der Erhaltung der Ufervegetation und stelle ein kantonalrechtliches

Instrument zur Ausführung der bundesrechtlichen Vorgaben dar. Weil das Wasserwirtschaftsgesetz

den Begriff der Bauten und Anlagen nicht definiere, sei auf die Umschreibung in

§ 1 ABauV abzustellen. Darunter falle auch etwa eine grundstückinterne

Verkehrserschliessung, obwohl diese nach § 3 ABauV zu den Ausstattungen

zähle. Zum einen schliesse die Umschreibung als Ausstattung gemäss § 3

ABauV die Bewilligungspflicht nach § 1 ABauV nicht aus; zum anderen hingen

die Auswirkungen einer Verkehrsanlage auf die wasserbaupolizeilich erheblichen

Umstände nicht davon ab, ob diese Anlage eine externe oder eine interne

Erschliessung darstelle.

In Anbetracht der mit dem Gewässerabstand verfolgten

Interessen von Hochwasserschutz sowie Natur- und Heimatschutz, von denen es

hier nur um das erstgenannte geht, spielt es für die Frage, ob eine ortsfeste

Einrichtung abstandspflichtig sei oder nicht, keine Rolle, ob diese als Baute

oder Anlage im Sinn von § 1 ABauV, als Ausstattung gemäss § 3 ABauV

oder Ausrüstung nach § 4 ABauV zu beurteilen sei. Im Unterschied zu Grenz-

und Gebäudeabständen, die kraft § 269 PBG bzw. § 271 PBG nur von

Gebäuden im Sinn von § 2 ABauV eingehalten werden müssen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,

Rz. 12-36 ff. und 12-60 ff.) – weil blosse Anlagen in der Regel

nicht geeignet sind, dem Nachbarn Licht, Luft oder Aussicht zu entziehen –,

können die mit dem Gewässerabstand gewahrten Rechtsgüter auch durch Bauten und

Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen oder sogar durch blosse Eingriffe in

das natürliche Terrain beeinträchtigt oder gefährdet werden. Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführer spielt es daher keine Rolle, dass die

streitbetroffenen Besucherparkplätze und der Containerstandplatz hier als

blosse Nebeneinrichtungen zur Arealüberbauung unter § 3 ABauV fallen.

Massgebend ist allein, dass mit der (zusätzlichen) Befestigung des Terrains im

Bereich des eingedolten Rs der Hochwasserschutz erschwert würde. Dies stünde im

Widerspruch zu § 21 Abs. 1 WasserwirtschaftsG, weshalb eine Bewilligung

für die innerhalb eines Abstands von 5 m zum Bachgraben liegenden Besucherparkplätze

und den Containerabstellplatz nach zutreffender Auffassung der Vorinstanzen

ausser Betracht fällt.

3.3

Zu prüfen

bleibt, ob eine Ausnahmebewilligung in Frage kommt. Nach Abs. 2 von § 21

WasserwirtschaftsG kann die Baudirektion eine Ausnahme zur Unterschreitung des

Mindestabstands gewähren, wenn besondere Verhältnisse dies rechtfertigen. Laut Abs. 3

dürfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen Sinn und Zweck von Abs. 1

verstossen und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn,

es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe

verunmöglicht oder übermässig erschwert.

Besondere Verhältnisse ergeben sich weder aus der Lage und

Form der Parzellen noch aus der Anordnung der Baukörper. Vielmehr können die

fraglichen Besucherparkplätze und der Containerstandplatz anderswo auf dem

Areal platziert werden. Auch der den R spitzwinklig durchquerende öffentliche

Fussweg stellt keinen Dispensgrund dar. Oft verlaufen Wege unmittelbar an

Bächen (vgl. etwa BEZ 2001 Nr. 60), und eingedolte Gewässer werden

nicht selten unter dem Trassee von Strassen geführt, ohne dass der

Hochwasserschutz deswegen gefährdet wäre. Massgebend sind die jeweiligen

Verhältnisse, insbesondere das im Fall eines Hochwassers zu erwartende

Wasservolumen und die Möglichkeit, dass der Wasserabfluss durch Geschiebe

behindert wird. Vorliegend führt das AWEL in der Beschwerdeantwort aus, dass

die bestehende Eindolung des Rs nicht hochwassersicher sei und die Stadt Bülach

die Kapazität dieses Gewässers mit baulichen Massnahmen bald erhöhen müsse.

Dass sich ausserhalb des Gewässerabstands andere Bauten und Anlagen befinden,

tut nichts zur Sache. Allenfalls beeinträchtigen die zu beurteilenden

Ausstattungen angesichts ihrer bescheidenen räumlichen Auswirkungen den

Hochwasserschutz nicht in erheblichem Umfang und stehen einem Dispens daher

keine gewichtigen Interessen entgegen. Indessen lässt sich nicht sagen, dass

die gegenteilige Auffassung des sachverständigen AWEL geradezu rechtsverletzend

im Sinn von § 50 VRG sei. Eine allzu grosszügige Ausnahmepraxis bei

eingedolten Bächen könnte einerseits den Hochwasserschutz aushöhlen und

anderseits eine – zur Aufwertung des Siedlungs- und Landschaftsbildes oft

erwünschte – spätere Ausdolung verunmöglichen. Schliesslich werfen die

Beschwerdeführer den Vorinstanzen zu Unrecht Willkür vor, wenn diese die

Zufahrt zur Tiefgarage über den R erlaubt, die streitbetroffenen Ausstattungen

hingegen abgelehnt haben. Denn aufgrund der örtlichen Verhältnisse drängte sich

die Zufahrt über die Q-Strasse zu einer im Zentrum der Überbauung angeordneten

Tiefgarage geradezu auf. Daraus lässt sich jedoch kein Anspruch auf zusätzliche

Unterschreitungen des Gewässerabstands ableiten.

Weil eine Ausnahmebewilligung nach dem Gesagten ausser

Betracht fällt, erweisen sich die streitbetroffenen Besucherparkplätze und der

Containerstandplatz auch materiell als rechtswidrig.

4.

Nach § 341 PBG hat die zuständige Baubehörde ohne

Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand

herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die

vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zuständige

Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht

damit grundsätzlich nicht (Ruckstuhl, Rz. 14.63 ff.; Mäder, N. 665,

auch zum Folgenden). Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist

und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch

den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b

S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 1988,

S. 262). Geringfügig ist eine Abweichung damit dann, wenn die materielle

Vorschrift nur um weniges verletzt wird und dadurch dem Bauherrn kein oder nur

ein geringfügiger Nutzen erwächst (Mäder, N. 665). Bei bedeutenderen

Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften können allein Gründe des

Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands führen (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23).

Solche Gründe liegen vor, wenn der Bauherr gutgläubig angenommen hat, er sei

zur Bauausführung ermächtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands

nicht schwer wiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118

= BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen).

Bei der Missachtung des Gewässerabstands handelt es sich

zwar nicht um eine allzu gravierende Gesetzesverletzung. Indessen sprechen

präjudizielle Gründe und somit ein öffentliches Interesse dafür, solche

Verstösse zu ahnden. Weil die Beschwerdeführer nach der Korrespondenz mit dem

AWEL vom 12. Juni 2002 um die fehlende Bewilligungsfähigkeit gewusst und

daher bösgläubig gehandelt haben, ferner weil die Besucherparkplätze wie der

Containerabstellplatz an verschiedenen Stellen auf dem Areal sinnvoll

angeordnet werden können und mit der Verlegung kaum übermässige Kosten

verbunden sind, stehen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands keine

überwiegenden privaten Interessen entgegen. Vielmehr scheinen die gegenwärtigen

Standorte die an der P-Strasse 05 wohnhaften Nachbarn erheblich zu belästigen.

Ebenso wenig spielt eine Rolle, dass die Überbauung inzwischen im

Stockwerkeigentum verkauft ist und die Beschwerdeführer aufgrund der gebotenen

Änderungen allenfalls einzelnen Rechtsnachfolgern Schadenersatz leisten müssen.

Die von der Baurekurskommission IV auf 60 Tage ab Rechtskraft angesetzte Frist

für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erscheint angemessen und

beginnt kraft § 66 VRG mit Zustellung dieses Entscheids zu laufen.

5.

Die unterliegenden Beschwerdeführer werden solidarisch

kostenpflichtig und können von vornherein keine Parteientschädigung beanspruchen

(§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2

VRG). Vielmehr haben sie die privaten

Beschwerdegegner gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG im

angemessenen Umfang von (insgesamt) Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

zu entschädigen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung beider für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.

Mitteilung an …