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Entscheid

VB.2005.00484

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00484

25. Januar 2006Deutsch19 min

(URT.2006.9103)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 15. März 2004 erteilte der Gemeinderat Niederglatt

B unter dem Vorbehalt der Einreichung von Revisionsplänen die baupolizeiliche

Bewilligung für eine Dachaufstockung, Balkonerweiterung und den Liftanbau beim

bestehenden Mehrfamilienhaus (Kat.-Nr. 01), L-Strasse in Niederglatt. Mit

Beschluss vom 10. Mai 2004 bewilligte der Gemeinderat die eingereichten

Revisionspläne.

Anlässlich der Schlusskontrolle vom 17. Februar 2005

stellte das kommunale Kontrollorgan fest, dass die Kniestockhöhe gegenüber dem

bewilligten Bauprojekt angehoben worden war und um ca. 20 cm überschritten

werde. Damit werde das Dachgeschoss zum Vollgeschoss, was gemäss der Bau- und

Zonenordnung Niederglatt vom 7. Dezember 1990 (BZO) nicht zulässig

sei. Mit Beschluss vom 4. April 2005 verweigerte der Gemeinderat

Niederglatt die baurechtliche Bewilligung für die Abweichung von der Kniestockhöhe

(Dispositiv Ziffer 1). Im Weiteren ordnete er unter Androhung der

Ersatzvornahme auf Kosten des Bauherrn im Unterlassungsfall an, dass bis

spätestens 30. September 2005 das Dach so zu ändern sei, dass die

Kniestockhöhe von 90 cm nicht überschritten werde (Dispositiv Ziffer 2).

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob B am 9. Mai 2005 Rekurs an die

Baurekurskommission I und beantragte die vollumfängliche Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses. Die Baurekurskommission I hiess mit Rekursentscheid

vom 2. September 2005 den Rekurs im Sinn von Ziffer 5 der Erwägungen

teilweise gut und wies ihn im Übrigen ab (Rekursentscheid Dispositiv Ziffer I).

In diesen Erwägungen hält die Vorinstanz fest, dass der Befehl zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands zu Recht ergangen sei, dass dazu aber nicht der

ganze Dachstock abgebrochen und vorschriftsgemäss aufgebaut werden müsse, sondern

dass eine Aufdoppelung des Bodens oder des Dachs genügen würde. Im Weiteren

legte die Baurekurskommission die in Dispositiv Ziffer 2 des angefochtenen

gemeinderätlichen Beschlusses angesetzte Frist neu auf 6 Monate ab Rechtskraft

des Entscheids fest, unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen

im Säumnisfall (Rekursentscheid Dispositiv Ziffer II). Die Zusprechung

einer Umtriebsentschädigung an eine der beiden Rekursparteien lehnte die

Rekurskommission ab (Dispositiv Ziffer IV).

III.

Mit Beschwerde vom 5. Oktober 2005 (VB.2005.00484) liess

der Gemeinderat Niederglatt dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv

Ziffern I und II des Rekursentscheids aufzuheben, insoweit damit Dispositiv Ziffer 2

des Gemeinderatsbeschlusses vom 4. April 2005 durch den angefochtenen

Entscheid aufgehoben worden sei. Überdies liess er sowohl für das

Beschwerdeverfahren als auch für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung beantragen.

Mit Eingabe vom 6. Oktober 2005 liess auch B

Beschwerde (VB.2005.00489) an das Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag,

den Rekursentscheid vom 2. September 2005 sowie den Gemeinderatsbeschluss

vom 4. April 2005 aufzuheben und festzustellen, dass beim Gebäude L-Strasse

(Kat.-Nr. 01) keine Abweichung von der Kniestockhöhe vorliege, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen für Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

Die Baurekurskommission I beantragte am 18. Oktober

2005.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der beiden Beschwerden. Der

Gemeinderat Niederglatt am 13. Dezember 2005 und B am 9. Dezember

2005.

liessen je die Abweisung des Rechtsmittels der Gegenpartei und die Zusprechung

einer Parteientschädigung beantragen.

Die Ausführungen der Parteien sowie die Erwägungen der

Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Der private Beschwerdeführer ist als

direkter Adressat der Bauverweigerung und Wiederherstellungsverfügung des Gemeinderats Niederglatt zur Beschwerde gegen den Rekursentscheid

vom 2. September 2005 legitimiert (§ 21 lit. a VRG).

2.2

Gemäss § 21

lit. b in Verbindung mit § 70 VRG ist eine Gemeinde zur Beschwerde

legitimiert, wenn es ihr um die Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen

Interessen geht. Die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in der früheren Fassung anerkannte die

Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich für die Durchsetzung

und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff

in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff

in ihr Finanz- oder Verwaltungsvermögen geltend machte oder wenn sie wie

eine Privatperson betroffen war (RB 2004 Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An diese Rechtsprechung knüpft auch § 21 lit. b VRG an (RB 2004

Nr. 6, 1998 Nr. 14; Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 70). Indem

aber mit § 21 lit. b VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni

1997.

die Gemeinde zur rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen

schutzwürdigen Interessen berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in

einer Weise erweitert worden, wie sie von der Lehre seit langem gefordert

(Alfred Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, Zürich 1978, § 21 N. 79) und von der bisherigen Praxis

punktuell bereits vorgenommen wurde (vgl. RB 1993 Nr. 1).

Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die Legitimation der Gemeinde bejaht

bei einer Betroffenheit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde

wahrnehmen oder erfüllen muss, wenn sich die angefochtene Verfügung auf einen

grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998 Nr. 13) oder wenn

sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001

Nr. 9 = ZBl 102/2001, S. 525). Ein schutzwürdiges Interesse ist

hingegen auch nach der neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde

nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat und es

ihr einzig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 2004

Nr. 6, 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa).

Die Gemeinde Niederglatt wehrt sich gegen die Änderung der

in ihrem Beschluss vom 4. April 2005 gestützt auf § 341 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verfügten

Abbruchverfügung (Sanktion) durch die Baurekurskommission. Der Vollzug von

baurechtlichen Normen ist klarerweise eine Aufgabe der Gemeinde, weshalb die

Beschwerdelegitimation der Gemeinde ohne weiteres bejaht werden kann. Abgesehen

davon verfügt eine Gemeinde bei der Frage, welche Sanktion bei festgestellter

formeller und materieller Baurechtswidrigkeit gestützt auf § 341 PBG

angezeigt bzw. verhältnismässig sei, über einen gewissen Ermessensspielraum (vgl.

VGr, 13. April 2000, BEZ 2000 Nr. 23 E. 3a mit Hinweisen;

vgl. auch hinten E. 5.2).

3.

Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00484 und VB.2005.00489

wenden sich gegen den nämlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 2. September

2005, betreffen das gleiche Bauvorhaben des privaten Beschwerdeführers und

werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Die Beschwerdeverfahren sind daher aus

prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

4.

4.1

Streitig

ist vorab die materielle Rechtswidrigkeit der Dachaufstockung. Die Baurekurskommission

hat in ihrem Entscheid hierzu festgehalten, gemäss Art. 13 BZO dürften in

der Wohnzone W3 Gebäude über drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein

anrechenbares Untergeschoss verfügen. Da das streitbetroffene Haus bereits drei

Vollgeschosse aufweise, dürfe durch die Dachaufstockung kein weiteres

hinzukommen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m,

gemessen 0,4 m hinter der Fassade, würden als Dachgeschosse gelten; ansonsten

sei von einem Vollgeschoss auszugehen. § 275 Abs. 2 PBG gehe beim

Kniestock grundsätzlich von einer Innenraummessung aus. Dies dürfe allerdings

nicht dazu führen, dass konstruktiv untergeordnete Dachteile, wie etwa reine

Deckenverkleidungen, für die Bestimmung des Kniestocks massgeblich seien.

Vielmehr sei der Verlauf der konstruktiv wesentlichen Dachteile entscheidend.

Hier weise das Satteldach des Wohnhauses eine Neigung von 45° auf. Demgegenüber

sei der Aufsatz zur Deckenverkleidung um 70° geneigt. Primäre Funktion dieses

Elementes sei wohl die Simulation einer Dachneigung, ansonsten komme ihr

höchstens gestalterische Wirkung zu. Es sei offensichtlich, dass die Abdeckung

einzig deshalb angebracht wurde, um ein etwas höheres Dachgeschoss und damit

ein Mehreres an begehbarer Fläche zu erhalten. Wäre solches im Rahmen der

Bestimmung über die Messweise der Kniestockhöhe zulässig, wäre der Umgehung der

Vorschrift Tür und Tor geöffnet. Massgebend sei der tatsächliche Verlauf des

Daches. Die vorliegend im Innern angebrachte Abdeckung gehöre weder konstruktiv

noch optisch zum Dach und könne daher auch nicht für die Messung des Kniestocks massgebend sein. Die Kniestockhöhe betrage

vorliegend 1,2 m. Die Vorinstanz habe somit das betreffende Geschoss zu Recht

als in der Wohnzone W3 nicht zulässiges viertes Vollgeschoss

qualifiziert.

4.2

Diesen

Ausführungen hält der Beschwerdeführer im Verfahren VB.2005.00489 entgegen, die

bewilligte Dachaufstockung verletze weder die Gebäude- noch die Firsthöhe, auch

wenn letztere gegenüber den ursprünglich bewilligten Plänen etwas höher

ausgeführt worden sei. Im Innern des Dachgeschosses betrage die Kniestockhöhe

genau 0,9 m, wenn diese vorschriftsgemäss 0,4 m hinter der Fassade ab oberkant

Unterlagsboden (Fertigbau) bis unterkant Dachschräge (Fertigbau) gemessen

werde. Die von der Vorinstanz vertretene Messweise der Kniestockhöhe, welche

nicht das Innenmass, sondern die konstruktiv wesentlichen Teile als massgebend

erachte, widerspreche § 275 Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 29 Abs. 2

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) und der zugehörigen

Skizze im Anhang zur ABauV. Da allein das Innenmass des ausgeführten Fertigbaus

massgeblich sei, komme es auch nicht darauf an, welche Funktion und Wirkung

einer Deckenverkleidung zukomme; ebenso sei nicht der tatsächliche Verlauf des

Dachs massgebend. Da vorliegend der Kniestock genau 0,9 m betrage, habe der

Gemeinderat Niederglatt wie auch die Vorinstanz zu Unrecht das Dachgeschoss als

unzulässiges viertes Vollgeschoss eingestuft und die Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands verlangt.

4.2.1

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 ist gemäss der geltenden Bauordnung der

Gemeinde Niederglatt der Wohnzone W3 zugewiesen, in welcher Bauten über maximal

drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss

verfügen dürfen. Die Vorinstanz hat auch die Definition des Dachgeschosses

gemäss § 275 Abs. 2 PBG richtig wiedergegeben; auf diese

Ausführungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70

VRG). Danach sind Dachgeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die über der

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit

einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der

Fassade, gelten als Dachgeschosse; ansonsten ist von einem Vollgeschoss auszugehen.

Der Kniestock ist ein Begriff aus dem Holzbau und

bezeichnet einen konstruktionsbedingten Bauteil (RB 1993 Nr. 42; vgl.

VGr, 11. Dezember 2002, VB.2002.00298; www.vgrzh.ch). Ein solcher entsteht

dann, wenn zwischen dem Dachgeschossboden und der Dachschräge eine senkrechte

Wand geschaffen wird, mithin, wenn der Geschossboden des infrage stehenden

Gebäudeabschnitts unterhalb der Schnittlinie Fassade/Dach liegt. Liegt der

Geschossboden gleichauf oder höher als die Schnittlinie/Fassade, besteht begriffsmässig

kein Kniestock. Mit der in § 275 Abs. 2 PBG geregelten Messweise, die

40.

cm hinter der Fassade ansetzt und nicht an der Aussenmauerinnenseite,

wird verhindert, dass die Kniestockhöhe von der Isolationsdicke der

Gebäudeaussenmauern abhängig ist.

Als konstruktionsbedingter Bauteil sind für die Höhe des

Kniestocks grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Dachteile massgebend.

Gemäss der Skizze im Anhang zur ABauV wird die Höhe des Kniestocks innen (40 cm

ab hinter der Fassade) zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass

Unterlagsboden und unterkant Fertigmass Dachverkleidung gemessen. Wie die

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, sind konstruktiv untergeordnete

Dachteile, wie etwa reine Deckenverkleidungen, für die Bestimmung der Kniestockhöhe

nicht massgebend. Vielmehr ist der Verlauf der konstruktiv wesentlichen Dachteile

entscheidend (vgl. BEZ 1994 Nr. 21). Ansonsten wären der Umgehung der

Vorschrift von § 275 Abs. 2 PBG mit der Definition des Dachgeschosses

Tür und Tor geöffnet, indem beispielsweise durch Anbringen eines Podests auf

dem Unterlagsboden oder aber durch eine Deckenverkleidung die Kniestockhöhe

"künstlich" verkleinert werden könnte und diese nicht mehr der

gewählten Konstruktionsart entspricht.

4.2.2

Vorliegend hat der Beschwerdeführer beim Kniestock, also an den

traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Innen-Deckenverkleidung

angebracht mit einer Neigung von rund 70°, während das Satteldach des Gebäudes

eine Neigung von 45° aufweist. Diese Deckeninnenverkleidung hat keinerlei

konstruktive Funktion, sondern höchstens eine gestalterische Wirkung. Wie die

Vorinstanz richtig ausführt, ist es offensichtlich, dass die Abdeckung allein

deshalb angebracht wurde, um das Satteldach anzuheben. Dadurch wird einerseits

die begehbare Fläche vergrössert. Andererseits wird dem Dachgeschoss durch die

Anhebung des Dachs und die Verkleinerung der Dachschrägen auch ein räumlich

anderer Eindruck vermittelt. Wie vorn ausgeführt, ist indessen für die

Bemessung des Kniestocks die konstruktiv wesentliche Dachausführung massgebend,

d.h. vorliegend unterkant Deckenverkleidung der Sparrenauflage, was nach den

unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz eine massgebende Kniestockhöhe von

1,2 m ergibt. Der Gemeinderat Niederglatt und die Vorinstanz haben daher

zu Recht festgehalten, dass das streitbetroffene Geschoss nach der

Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellt,

sondern als – unzulässiges viertes – Vollgeschoss zu qualifizieren ist.

5.

5.1

Gemäss § 341

PBG hat die zuständige Behörde den rechtmässigen Zustand herbeizuführen.

Gestützt hierauf hat der Gemeinderat Niederglatt in der angefochtenen Verfügung

vom 4. April 2005 die Ausführung gemäss dem am 10. Mai 2004

bewilligten Projekt wie folgt angeordnet: "Das Dach ist so zu ändern, dass

die Kniestockhöhe von 90 cm nicht überschritten wird". Zu diesem

Wiederherstellungsbefehl erwog die Vorinstanz, das erstellte Geschoss sei unter

keinem Titel bewilligungsfähig. Der Rekurrent bringe auch nichts vor, was gegen

die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsanordnung sprechen würde. Es

müsse davon ausgegangen werden, dass ein Abbruch und vorschriftsgemässer Wiederaufbau

des Dachgeschosses verhältnismässig wäre. Indes könne dasselbe Ziel mit einer

Aufdoppelung des Bodens oder auch des Dachs erreicht werden. Dies stelle zwar

keine gesetzesmässige Lösung dar, doch könne im Sinn einer milderen Massnahme

der Zweck von § 275 Abs. 2 PBG mit vergleichsweise wenig Aufwand

erreicht werden. Demgegenüber wiege das öffentliche Interesse an der Einhaltung

der primären Baubeschränkungsnormen doch recht stark. Es komme hinzu, dass der

Rekurrent keineswegs gutgläubig davon ausgehen durfte, das vermeintliche

Dachgeschoss entspreche den Vorschriften. Er habe es in Abweichung von den

bewilligten Plänen erstellt und damit bewusst eine baurechtswidrige Baute in

Kauf genommen. Der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei

zu Recht ergangen. Hingegen sei er im vorstehenden Sinn teilweise zu

modifizieren, was zu einer teilweisen Rekursgutheissung führe. Die Vorinstanz

sei daher einzuladen, entsprechende vom Rekurrenten einzureichende Pläne zu

prüfen.

Diesen Ausführungen hält der Gemeinderat Niederglatt in

seiner Beschwerde im Verfahren VB.2005.00484 entgegen, der Rekurrent

beschäftige sich seit Jahren professionell mit dem Erstellen von Bauten vor

allem im Zürcher Unterland. Nicht nur im vorliegenden, sondern auch in anderen

Fällen sei er massiv von den Plänen abgewichen und habe überhohe Kniestöcke

erstellt. Er spekuliere auf den Verzicht von Vollzugsmassnahmen aus Verhältnismässigkeitsgründen.

Zudem würden die von der Baurekurskommission vorgeschlagenen Lösungen

(Aufdoppelung des Bodens bzw. der Dachuntersicht) nicht genügen, seien diese

doch nachträglich leicht wieder zu entfernen. Eine periodische Kontrolle, ob

diese Aufdoppelungen immer noch vorhanden seien, sei der Baubehörde nicht

zuzumuten. Die Neuerstellung des Dachstuhls mit einem korrekten Kniestock sei

die einzig taugliche und wirksame Massnahme und auch verhältnismässig.

5.2

Gemäss § 341

PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung

den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut

entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen Fällen, die Anordnung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zuständige

Behörde tätig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll,

besteht damit grundsätzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, BEZ 2000

Nr. 23 E. 3.2; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 665; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel, in: Peter

Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in

Bausachen, Basel/Genf/München 1998, N. 14.63 ff., je auch zum

Folgenden).

Allerdings hat die Behörde beim Vollzug den Grundsatz der

Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die

widerrechtliche Baute oder Anlage bösgläubig erstellt hat. Dieser

muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,

nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem

Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht

beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem

Mass berücksichtigen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).

Die Frage nach der Verhältnismässigkeit des Abbruchs ist

eine Rechtsfrage, zu deren Überprüfung das Verwaltungsgericht gemäss § 50 Abs. 1

VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung

der infrage stehenden öffentlichen und privaten Interessen die Auslegung

unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfügenden

Verwaltungsbehörden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die

Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung überprüfen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50

N. 73).

Ein Abbruchbefehl ist nach ständiger Rechtsprechung dann

unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzesmässigen Zustand gering ist

und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch

den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b

S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter

Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A. Zürich 1999, Rz. 865 ff.).

Besteht die Möglichkeit, den rechtmässigen Zustand auf andere Weise als durch

die vollständige Beseitigung der widerrechtlichen Baute oder Bauteile herbeizuführen,

so muss der Bauherr vor dem Abbruch Gelegenheit haben, durch Einreichung eines

Projekts ein neues Baubewilligungsverfahren einzuleiten (BGE 108 Ia 216 E. 4c).

5.3

Wie die

Baurekurskommission zu Recht festhält, ist das erstellte Geschoss unter keinem

Titel bewilligungsfähig. Die Abweichung vom gesetzesmässigen Zustand ist schwer

wiegend, indem das Bauprojekt ein unzulässiges Vollgeschoss aufweist. Die

Abweichung vom Kniestockmass von 90 cm ist erheblich, insbesondere auch dann,

wenn die Auswirkungen auf die Firsthöhe berücksichtigt werden. Bei Erstellung

der Baute gemäss den bewilligten Plänen, also mit einem gesetzesmässigen

Kniestock von maximal 90 cm und der Dachneigung von 45°, wäre der First nämlich

rund 85 cm weniger hoch gewesen. Dass die Firsthöhe als solche die gemäss

Bauordnung absolut zulässige Höhe nicht überschreitet, ist dabei nicht

massgebend. Der rechtmässige Zustand kann auch nicht mit den von der Rekurskommission

erwähnten Massnahmen hergestellt werden: Weder die Aufdoppelung des Bodens noch

des Dachs würde – wie gesehen – am Kniestockmass etwas ändern und nicht zur

Folge haben, dass das unzulässige oberste Vollgeschoss begriffsmässig wieder

als Dachgeschoss definiert werden könnte. Diese Massnahmen sind damit nicht

"milder" und damit unter dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

geboten, sondern zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands völlig

ungeeignet. Sie würden auch nicht "den Zweck von § 275 Abs. 2

PBG" erreichen, wie die Vorinstanz ausführt, wirkt sich doch die Bestimmung

über die Geschossdefinitionen in erster Linie auf die Erscheinung der Gebäude

als solche aus. Die von der Vorinstanz angeordneten Massnahmen würden diesbezüglich

nichts ändern.

Die vom Gemeinderat Niederglatt verlangte Änderung des

Daches ist nicht nur die geeignete Massnahme, um den gesetzmässigen Zustand

herzustellen. Sie ist auch aus Gründen der Rechtsgleichheit und der

baurechtlichen Ordnung erforderlich. In diesem Zusammenhang ist zu

berücksichtigen, dass der Bauherr sich seit Jahren professionell mit dem Erstellen

von Bauten beschäftigt. Der von ihm selber im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte

Werkplan zeigt, dass bei der Detailplanung bewusst von den bewilligte Bauplänen

abgewichen, der Kniestock vergrössert und das Dach so angehoben wurde. Wenn die

zuständige Behörde unter diesen Umständen auf die Durchsetzung der gesetzlichen

Ordnung grosses Gewicht legt und die Anpassung des Dachs und damit Herbeiführung

des bauordnungsgemässen Zustands verlangt, handelt sie verhältnismässig. Zu Unrecht

hat die Vorinstanz den Befehl des Gemeinderats Niederglatt vom 4. April

2005, das Dach sei so zu ändern, dass die Kniestockhöhe von 90 cm nicht

überschritten werde, aufgehoben. Die Beschwerde des Gemeinderats Niederglatt

ist daher gutzuheissen. Die im vorinstanzlichen Rekursentscheid neu

festgesetzte Frist für die Realisierung der Wiederherstellungsmassnahme unter

Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen im Säumnisfall ist zu

bestätigen.

6.

Die Beschwerde von B im Verfahren VB.2005.00489 ist daher

abzuweisen und jene des Gemeinderats Niederglatt im Verfahren VB.2005.00484

gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten B aufzuerlegen

(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihm als unterliegende Partei von vornherein nicht zu.

Hingegen ist eine solche dem Gemeinderat Niederglatt in Anwendung von § 17

Abs. 2 lit. a VRG sowohl für das Beschwerde- als auch für das

Rekursverfahren zuzusprechen. Der vorliegende Fall war mit besonderem Aufwand

verbunden, der klar über dem üblichen Verwaltungsaufwand einer Kommunalbehörde

liegt und den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigte. Angemessen ist eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen)

für die beiden Verfahren.

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00484 und VB.2005.00489

werden vereinigt.

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde von B (VB.2005.00489) wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerde der Gemeinde Niederglatt

(VB.2005.00484) wird gutgeheissen. Dispositiv Ziffer I des Entscheids der

Baurekurskommission I vom 2. September 2005 wird aufgehoben, soweit damit

Dispositiv

Dispositiv Ziffer 2 des Gemeinderatsbeschlusses Niederglatt vom 4. April

2005 aufgehoben wurde. Der Beschluss des Gemeinderats Niederglatt vom 4. April

2005 wird wieder hergestellt.

Die

in Dispositiv Ziffer 2 des Gemeinderatsbeschlusses Niederglatt vom 4. April

2005 anberaumte Frist wird auf 6 Monate ab Rechtskraft dieses Entscheids

angesetzt, unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen im

Säumnisfall.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'120.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.

5. In

Aufhebung von Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission I vom 2. September

2005 wird B verpflichtet, der Gemeinde Niederglatt eine Parteientschädigung für

das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt Fr. 2'500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft des Beschwerdeentscheids.

6. Mitteilung an …