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Entscheid

VB.2005.00485

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00485

14. Juni 2006Deutsch12 min

(URT.2006.9331)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Thalheim an der Thur erteilte der

Baugesellschaft A (B und C) am 15. März 2005 die Baubewilligung für den

Abbruch eines Wohnhauses mit Scheune sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses,

von vier Reihen-Einfamilienhäusern und fünf Doppel-Einfamilienhäusern mit

Tiefgarage und Aussenabstellplätzen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse

und der M-Strasse in P.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben D und E, F sowie G mit

separaten Eingaben, aber gleichem Wortlaut am 13. April 2005 Rekurs. Sie

beantragten, die Bewilligung für die Erstellung des Bauvorhabens sei in dieser

Form nicht zu erteilen.

Nach Durchführung eines Augenscheins am 19. Juli 2005

vereinigte die Baurekurskommission IV am 8. September 2005 die drei

Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die Baubewilligung vom 15. März

2005.

auf. Die Baurekurskommission IV kam zum Schluss, die Baubehörde habe das

ihr in Einordnungsfragen zustehende Ermessen mit der Erteilung der baurechtlichen

Bewilligung nicht rechtsgenügend ausgeübt.

III.

Mit Eingabe vom 5. Oktober 2005 erhob die

Baugesellschaft A, bestehend aus B und C, Beschwerde gegen den Entscheid der

Baurekurskommission IV mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben

und die Baubewilligung des Gemeinderates Thalheim an der Thur vom 15. März

2005.

zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegner.

Der Gemeinderat Thalheim an der Thur als Mitbeteiligter

ersuchte mit Eingabe vom 19. Oktober 2005 ebenfalls um Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheides und Bestätigung der Baubewilligung.

Am 20. Oktober 2005 beantragte die Vorinstanz ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Beschwerdegegner verzichteten auf Einreichung einer

Beschwerdeantwort.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit

rechtserheblich, in den Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde

zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Bei der

Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher

Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich

deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines

Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.

Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,

so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die

Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51

VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung

des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid

der kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere

geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn

von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs-

und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50

N. 78). Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die

Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als

offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen

eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des

Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition

und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,

1P.678/2004, www.bger.ch).

2.2

Die

Vorinstanz führte aus, das Bauvorhaben in der Kernzone P halte die erhöhten ästhetischen

Anforderungen im Sinne von § 238 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) an ein derartiges Vorhaben nicht ein. Die

Kernzone P werde zum einen durch die alte Bausubstanz geprägt, die vornehmlich

aus stattlichen Bauernhäusern bestehe. Zum andern bestehe der Ortsteil aber

auch aus Bauten, die in den letzten 40 Jahren erstellt worden seien. Die

meisten dieser neueren Gebäude seien grossvolumige Mehrfamilienhäuser und

orientierten sich von ihrer Erscheinung her an den bestehenden Bauernhäusern

und Ökonomiegebäuden. Allerdings seien auch Gebäude anzutreffen, die in

gestalterischer Hinsicht sorgfältiger hätten ausgeführt werden können. Es

fänden sich zusätzlich auch kleinvolumige Einfamilienhäuser. P sei durchgrünt,

was seine besondere Qualität als Wohnstandort unterstreiche. Insgesamt ergebe

sich der Eindruck eines gut erhaltenen Weilers, der durch seinen ruralen

Charakter gekennzeichnet werde. Zum Bauvorhaben führte die Vorinstanz aus, in

gestalterischer Hinsicht bestehe die Überbauung aus sieben gleichförmigen

Gebäudekomplexen. Die einzelnen Gebäudekörper würden sich zwar teilweise durch

ihre Grösse und in der Detailgestaltung unterscheiden, insgesamt hätten sie

aber doch eine zu uniforme Gestaltung zur Folge. In ihrer dichten Abfolge

ergäben die einzelnen Gebäude zusammen einen eintönigen Gesamteindruck, der

durch die Grösse des Baugrundstückes einerseits und durch die Überschaubarkeit

der örtlichen Verhältnisse andererseits zu einer unangebrachten Dominanz der

neuen Überbauung führe. Durch die gestaffelte, reihenweise Anordnung der

Gebäude werde dieser Eindruck zusätzlich verstärkt. Das Vorhaben habe sodann

tief schürfende Geländeveränderungen zur Folge. Die von der Baubehörde

verlangten Projektänderungen würden sich vornehmlich auf die Detailgestaltung

der Fassade beschränken. Diese führten nicht zu einer guten Einordnung, da die

Überbauung als Ganzes die erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht zu

erfüllen vermöge. Der Mangel lasse sich nicht auflageweise heilen, sondern

erfordere eine umfassende Neukonzipierung. Die geplante Überbauung nehme auf

das Umfeld zu wenig Rücksicht. Die Baubehörde habe das ihr in Einordnungsfragen

zustehende Ermessen mit der Erteilung der baurechtlichen Bewilligung nicht

rechtsgenügend ausgeübt.

2.3

Einem

ersten Baugesuch vom 6. August 2004 hat die kommunale Baubehörde diverse

Einwände entgegengehalten, mit der Empfehlung, die Pläne zu überarbeiten. Wie

der Baubewilligung und den Ausführungen der Baubehörde in deren Rekursantwort

vom 27. April 2005 zu entnehmen ist, kam es in der Folge zur zweimaligen

Überarbeitung der Baueingabe und zu diversen Besprechungen mit der

Bauherrschaft. In der angefochtenen Baubewilligung hat die Baubehörde sodann

festgehalten, das Vorhaben halte die erhöhten Anforderungen an ein Bauvorhaben

in der Kernzone in verschiedenen Bereichen nicht ein, weshalb diverse

Projektänderungen notwendig seien. Die geforderten Projektänderungen wurden im

Dispositiv

Dispositiv aufgeführt. Es handelt sich bei diesen Projektänderungen um

Anpassungen der Fassaden und Dächer sowie um die Reduktion der

Geländeveränderungen. Der Baubehörde kann damit nicht entgegengehalten werden,

sie habe das ihr zustehende Ermessen gar nicht ausgeübt. Vielmehr ist

ersichtlich, dass sich die Baubehörde mit dem Vorhaben intensiv auseinandergesetzt

hat. Es stellt sich damit allein die Frage, ob deren

ästhetische Würdigung von der Vorinstanz zu Recht als offensichtlich nicht mehr

haltbar beurteilt wurde.

Die Einwände der Vorinstanz sind sehr pauschal gehalten.

Weshalb die Beurteilung der Baubehörde sich als offensichtlich nicht mehr

haltbar erweisen sollte, geht daraus nicht hervor. Die Würdigung der

Vorinstanz, dass das Vorhaben eine zu uniforme Gestaltung bzw. einen eintönigen

Gesamteindruck aufweise, was zu einer unangebrachten Dominanz der Überbauung

führe, ist keineswegs zwingend. Zu Recht machen die Beschwerdeführer geltend,

der Vorwurf des eintönigen Gesamteindrucks durch die Vorinstanz sei einfach

eine andere subjektive ästhetische Würdigung des Bauprojekts. Wenn die Baubehörde

die Beurteilung des Bauvorhabens durch die Vorinstanz nicht teilt, so kann dies

aufgrund des der Gemeinde in Einordnungsfragen zustehenden Ermessens nicht beanstandet

werden.

Der vorinstanzliche Schluss, dass die Baubehörde das ihr

zustehende Ermessen nicht rechtsgenügend ausgeübt habe, vermag nicht zu

überzeugen. Die Vorinstanz hat damit zu Unrecht in das der Baubehörde

zustehende Ermessen eingegriffen. Der vorinstanzliche Entscheid ist daher

aufzuheben.

3.

3.1 Die

Beschwerdegegner rügten im vorinstanzlichen Verfahren, die Baubewilligung weise

dermassen viele Auflagen und Bedingungen auf, dass sie sich als

"Laien" kein Bild machen könnten, wie das Bauvorhaben schliesslich

aussehen werde. Die von der Bauherrschaft noch einzureichenden

Projektänderungen und fehlenden Pläne könnten von ihnen ja nicht mehr

eingesehen werden.

3.2 Mängel

eines Baugesuchs können laut § 321 Abs. 1 PBG durch Nebenbestimmungen

geheilt werden, solange dies ohne besondere Schwierigkeiten geschehen kann.

Dies trifft gewöhnlich dann zu, wenn damit keine wesentliche Projektänderung

verbunden ist (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Sodann

ist es zulässig, gewisse Detailfragen einem späteren Bewilligungsverfahren

vorzubehalten, sofern es sich dabei um Elemente handelt, bei denen der

gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 27. April

1989, BEZ 1989 Nr. 14).

3.3 Im zu

beurteilenden Fall hat die Baubehörde keine Nebenbestimmungen erlassen, welche

zu wesentlichen Projektänderungen führen würden. Auch wurden keine

Bewilligungen vorbehalten, welche mit der Baubewilligung hätten koordiniert

werden müssen. Sodann hat bereits die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die

Folgeentscheide betreffend die Erfüllung der Nebenbestimmungen den Beschwerdegegnern

gestützt auf § 316 Abs. 2 PBG zuzustellen sind und diese damit ihre

Rechte vollumfänglich wahren können.

4.

4.1 Die

Beschwerdegegner rügten im vorinstanzlichen Verfahren weiter die ungenügende

Erschliessung des Vorhabens. Die als Quartierstrasse konzipierte M-Strasse sei

weder im jetzigen noch im vorgesehenen ausgebauten Zustand geeignet, den

Mehrverkehr einer Überbauung mit 20 neuen Wohneinheiten zu bewältigen. Zudem

sei zu beachten, dass die Ausfahrt der M-Strasse auf die N-Strasse über einen

in beiden Gegenrichtungen befahrenen Radstreifen führe.

4.2 Eine

Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück für die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 233 ff. PBG;

insbesondere § 237 PBG). Gestützt auf den Auftrag in § 237 Abs. 2

PBG hat der Regierungsrat die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom

9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) erlassen. Die technischen

Anforderungen an die Zugänge sind im Anhang der Zugangsnormalien aufgeführt

(§ 5 Abs. 2 Zugangsnormalien).

4.3 Bereits

die Baubehörde hat in der Baubewilligung vom 15. März 2005 festgehalten,

dass der normaliengerechte Ausbau der M-Strasse noch ausstehe. Die

normaliengerechte Fahrbahnbreite betrage 4,6 m. Die erforderliche Landabtretung

für diesen Ausbau habe zu Lasten der Parzelle Nr. 01 (Baugrundstück) zu

erfolgen. Der vollständige Ausbau der Erschliessung gehe zu Lasten des

Eigentümers dieses Grundstücks. Unbestrittenermassen wäre aber der südliche

Teil der M-Strasse damit immer noch nicht den Zugangsnormalien entsprechend

ausgebaut.

4.4 Die

Vorinstanz führte dazu aus, die Baubehörde habe vernehmlassungsweise geltend

gemacht, den weiteren Ausbau der M-Strasse zu prüfen. Sodann sei anlässlich des

Augenscheins geltend gemacht worden, das Baugrundstück sei grundsätzlich von

Norden her erschlossen. Solange die M-Strasse nicht ausgebaut sei, könne auch

eine Lösung mit einem Einbahnsystem getroffen werden. Eine derartige Lösung

erachtete die Vorinstanz als nicht unbedenklich. Zwar sei gegen eine

Erschliessung des Baugrundstückes von Norden her nichts einzuwenden. Es müsse

dann aber sichergestellt werden, dass die Erschliessung auch tatsächlich in

dieser Weise erfolge. Aufgrund der Gegebenheiten mit der O-Strasse als Hauptverkehrsachse

scheine es mehr als zweifelhaft, dass die Anwohner durch den Weiler fahren

würden, um von Norden her zum Baugrundstück zu gelangen, und nicht den direkten

Weg von Süden her zu wählen. Im südlichen Bereich sei die M-Strasse aber zu wenig

breit und damit nicht verkehrssicher.

4.5 Die M-Strasse

weist bis zum Baugrundstück eine Breite von 5 m auf. Dem Baugrundstück entlang

soll sie auf 4,6 m ausgebaut werden. Nach dem Anhang Zugangsnormalien genügt

ein derartiger Ausbau als Zufahrtsstrasse für bis zu 30 Wohneinheiten bzw. bei

dichter Bebauung und guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln bis

zu 60 Wohneinheiten. Damit ist das Baugrundstück über den nördlichen Teil der M-Strasse

und die auf dem Baugrundstück vorzunehmende Verbreiterung dieser Strasse

genügend erschlossen. Dass die M-Strasse im Süden eine geringere Fahrbahnbreite

aufweist, ist baurechtlich nicht massgebend. Ob bis zum allfälligen Ausbau des

südlichen Teils der M-Strasse Massnahmen ergriffen werden sollen, um das

Befahren dieses Strassenteils durch die zukünftigen Nutzer des vorliegend

strittigen Bauvorhabens zu verhindern, braucht hier nicht entschieden zu

werden, handelt es sich doch dabei nicht um eine baupolizeiliche, sondern um

eine rein strassenpolizeiliche Angelegenheit.

5.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die

Vorinstanz den Rekurs zu Unrecht gutgeheissen und die Baubewilligung aufgehoben

hat. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Baubewilligung vom 15. März

2005 antragsgemäss wieder herzustellen. Angesichts dieses Verfahrensausgangs

werden die Beschwerdegegner solidarisch kostenpflichtig (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Voraussetzungen zur Bezahlung

von Parteientschädigungen sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom

8. September 2005 wird aufgehoben und die Baubewilligung des Gemeinderates

Thalheim an der Thur vom 15. März 2005 wieder hergestellt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Rekurskosten von Fr. 4'972.- sowie die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden

unter solidarischer Haftung zu je 1/6 den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 und zu

je 1/3 den Beschwerdegegnern 2 und 3 auferlegt.

4. Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5. Mitteilung an …