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Entscheid

VB.2005.00519

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00519

22. März 2006Deutsch22 min

(URT.2006.9227)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Der

Gemeinderat Wettswil a.A. erteilte am 10. Februar 2003 dem Baukonsortium D

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses Vers.-Nr. 01

und den Neubau von drei Terrassenhäusern auf dem in der eingeschossigen

Wohnzone W1 gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse in

Wettswil a.A. Diese Baubewilligung wurde vom Verwaltungsgericht auf

nachbarliche Beschwerden hin mit Entscheid vom 10. September 2004

(VB.2004.00128 und VB.2004.00140, www.vgrzh.ch) aufgehoben.

B. Mit

Beschluss vom 13. Dezember 2004 erteilte der Gemeinderat Wettswil a.A. dem

Baukonsortium D die baurechtliche Bewilligung für ein überarbeitetes Projekt

mit drei Terrassenhäusern und einem Garagengebäude mit Ateliers auf dem

nämlichen Baugrundstück.

Erwägungen

II.

Gegen die Baubewilligung vom 13. Dezember 2004

erhoben A und B mit Eingabe vom 21. Januar 2005 Rekurs und beantragten die

Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Die Baurekurskommission II wies am

20.

September 2005 den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2005 beantragten A und

B dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 20. September

2005.

sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Wettswil a.A. vom 13. Dezember

2004.

unter Zusprechung einer Parteientschädigung aufzuheben; in prozessualer

Hinsicht verlangten sie zudem, es sei das Verfahren zu sistieren.

Die Baurekurskommission II und die private

Beschwerdegegnerschaft beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere verlangte

zudem eine Parteientschädigung. Der Gemeinderat Wettswil a.A. verzichtete auf

Vernehmlassung.

Mit Präsidialverfügung vom 23. November 2005 wurde das

Sistierungsgesuch der Beschwerdeführenden abgewiesen.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der

Baurekurskommissionen zuständig.

1.2

Die

Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der auf der Nordseite des Baugrundstücks

anstossenden Liegenschaft Kat.-Nr. 03 gemäss § 21 VRG zum Rekurs und

zur Beschwerde legitimiert.

2.

Wie schon im Rekursverfahren

rügen die Beschwerdeführenden, die Planunterlagen seien unzureichend. Diesen

Einwand hat die Vorinstanz mit überzeugender Begründung verworfen, auf welche

Erwägungen verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70

VRG). Für die Beurteilung des Bauprojekts sind weder ein Modell noch

Fotomontagen erforderlich (§ 310 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Die für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen

Höhenangaben ergeben sich aus den bei den Akten der Vorinstanz befindlichen

Terrainaufnahmen des Gemeindeingenieurs wie auch aus den Fassadenansichten

sowie Längs- und Querschnitten. Der Einwand der unzureichenden Planunterlagen

ist unbegründet.

3.

3.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse ist nach dem Zonenplan der

Gemeinde Wettswil a.A. der eingeschossigen Wohnzone W1 zugeteilt. Laut Art. 14

der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Wettswil a.A. vom 19. Juni 1995

(BZO) ist in dieser Zone eine maximale Gebäudelänge von 25 m, ein grosser

Grundabstand von 10 m, ein kleiner Grundabstand von 5 m sowie ein

Mehrlängenzuschlag von ¼ der Mehrlänge über 16 m Fassadenlänge, höchstens

jedoch 4 m, zu beachten.

In materieller Hinsicht ist vorab streitig, ob

Garagengebäude und Terrassenhaus zwei getrennte Gebäude darstellen mit der

Folge, dass Mehrlängenzuschlag, Gebäudelänge und grosser Grenzabstand getrennt

zu ermitteln sind.

3.2

Wie die

Baurekurskommission in ihrem Entscheid vom 20. September 2005 festgehalten

hat, ist für die Ermittlung des Mehrlängenzuschlags und die Messung der

Gebäudelänge die Fassadenlänge massgeblich. Unterirdische, das heisst unter dem

gewachsenen Boden liegende Fassadenteile seien nicht an die Fassaden- und damit

an die Gebäudelänge anzurechnen. Andernfalls würde die Verbindung von zwei

Hauptgebäuden durch ein gemeinsames Untergeschoss dazu führen, dass der Komplex

als Ganzes an die Fassaden- und Gebäudelänge anzurechnen wäre. Der Einwand, mit

einem solchen Untergeschoss liege eine bauliche und funktionelle Verbindung

vor, ändere hieran nichts. Die Rechtsprechung gehe sogar weiter, indem in

Anlehnung an § 269 PBG auch Gebäudeteile, die den gewachsenen Boden um

nicht mehr als einen halben Meter überragten, nicht an die Gebäudelänge anzurechnen

seien. Denn es wäre widersinnig, nicht abstandspflichtige Gebäudeteile an die

Fassadenlänge anzurechnen, mit der Folge, dass sie alsdann, obschon selbst

nicht abstandspflichtig, einen Mehrlängenzuschlag auslösen könnten.

3.3

Diese

Ausführungen sind überzeugend. Laut § 23 Abs. 1 und § 28 der

Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ist für die Ermittlung

des Mehrlängenzuschlags die "Fassadenlänge" massgebend.

Unterirdische, das heisst unter dem gewachsenen Terrain liegende Gebäude und

Gebäudeteile stellen keine "Fassaden" dar und fallen für die

Bemessung der Fassadenlänge von vornherein ausser Betracht. Nach § 269 PBG

unterliegen nicht nur unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sondern auch

solche, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter

überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstück aufweisen, keinen

Abstandsvorschriften. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass abstandsfreie

Gebäude nicht an die Fassadenlängen angerechnet werden. Denn der Gesetzgeber

wollte offensichtlich unterirdische Gebäude/Gebäudeteile und solche, die den gewachsenen

Boden um nicht mehr als 50 cm überragen, gleich behandeln. Zudem wäre es –

wie die Vorinstanz zu Recht ausführt – unsinnig, dass Gebäude oder Gebäudeteile,

die selber keinen Abstandsvorschriften unterliegen, für die Berechnung des

Mehrlängenzuschlags beigezogen werden müssten. Der Einwand der Beschwerdeführenden,

wenn der Verordnungsgeber in § 27 ABauV ausser gewissen Vorsprüngen auch

die in § 269 PBG erwähnten Gebäude und Gebäudeteile von der

Anrechenbarkeit hätte ausnehmen wollen, so hätte er dies ausdrücklich entsprechend

geregelt, ist unbegründet, denn die Nichtanrechenbarkeit ergibt sich direkt aus

der Auslegung des Gesetzes selber.

Beim streitigen Projekt

liegt die Verbindung zwischen Terrassenhaus und Garagentrakt der Ebene 2

vollständig unter dem gewachsenen Terrain (vgl. Längsschnitt B–B und Plan

"Ostfassade"). Das in den Bauplänen eingezeichnete gewachsene Terrain

entspricht den bereits erwähnten Höhenangaben gemäss den Erhebungen des

Gemeindeingenieurs. Selbst wenn diese Angaben ungenau wären, würde die

Verbindung bei der Ebene 2 auf jeden Fall als abstandsfreier Gebäudeteil

gelten und nach dem Gesagten nicht zur massgeblichen Fassadenlänge zählen.

3.4

Streitig

ist weiter, welche baurechtliche Bedeutung der oberirdischen Verbindung der Ebene 4

des Terrassenhauses mit dem Garagentrakt und dem Lift zukommt. Nach dem vorliegenden

Bauprojekt soll das Flachdach des Terrassenhauses (Ebene 4) mittels eines

Gitterroststegs mit dem Garagentrakt samt Liftzugang verbunden werden. Wie die

Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat, führt diese Verbindung nicht

dazu, dass Garagentrakt und Terrassengebäude als ein einziges Gebäude oder auch

nur als zusammengebautes Gebäude zu qualifizieren sind. Der als Gitterrost

ausgestaltete Steg stellt auch nicht gleichzeitig einen Witterungsschutz für

die darunter liegende Ebene 3 dar. Im Gegensatz zum ersten – nicht

bewilligten – Bauprojekt ist das Garagengebäude soweit es sichtbar ist, das

heisst über dem gewachsenen Terrain liegt, nunmehr baulich und funktional vom

Terrassengebäude getrennt. Die beiden unterirdischen Verbindungen in den Ebenen

1.

und 2 vom Terrassengebäude zum Garagentrakt ändern nichts daran, dass es sich

bei diesen beiden Bauten nicht um eine bauliche Einheit handelt.

Baubewilligungsbehörde und Vorinstanz sind insofern zu Recht von zwei in

offener Bauweise erstellten Gebäuden ausgegangen.

Unter dieser Vorgabe sind

die Abstandsvorschriften eingehalten. Bei einer massgebenden Fassadenlänge von

19.

m hält das projektierte Terrassengebäude auf der Nord- und Südseite den

erforderlichen Grenzabstand von 5,75 m (Grundabstand von 5 m +

Mehrlängenzuschlag von 1/4 der Mehrlänge über 16 m) ein. Der grosse

Grundabstand ist gemäss Art. 15 Abs. 1 BZO auf der längeren

westlichen Gebäudeseite (Fassadenlänge 19,29 m) zu beachten und ebenfalls

eingehalten. Auch die zulässige Gebäudelänge von 25 m wird nicht überschritten.

Das Projekt erweist sich unter diesem Gesichtspunkt als baubewilligungsfähig.

4.

4.1

Laut Art. 14

BZO sind in der hier massgebenden Wohnzone W1 ein Vollgeschoss, ein anrechenbares

Untergeschoss und ein Dachgeschoss zulässig. Streitig ist weiter, ob das

oberste Geschoss (Ebene 3) als Dachgeschoss die in § 281 und § 292

PBG definierten Dachgeschossprofile einhält. Nach diesen Bestimmungen dürfen –

wo nichts anderes bestimmt ist – Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur

Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt

nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie

bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen.

Der Einwand der

Beschwerdeführenden, das Profil sei ostseits nicht beim Durchgang an den

Garagentrakt anzusetzen, sondern unter Einbezug des Garagentrakts, weil die Ebene 2

durchgehend sei, ist unbegründet. Da das Garagengebäude und das

Terrassengebäude – wie gesehen – als zwei separate Baukörper zu behandeln sind,

ist auch die Dachgeschossprofillinie gemäss § 281 PBG für jedes Gebäude

separat anzusetzen. Was den Steg betrifft, welcher die Ebene 4 (Flachdach)

des Terrassenhauses mit dem Garagengebäude verbindet, hat die Baurekurskommission

festgehalten, dass der breitere Teil des Stegs nicht dem Terrassengebäude,

sondern dem Garagentrakt zuzurechnen sei, weil er an eben dessen Fassade

befestigt sei. Somit könne nicht auf eine das Drittelsmass von § 292 PBG

verletzende

Dachaufbaute des Terrassenhauses geschlossen werden. Diese Rechtsauffassung ist

vertretbar. Eine Verletzung von § 292 PBG ist aber schon deshalb nicht

gegeben, weil der Steg weder eine Dachaufbaute noch Teil einer solchen im Sinn

dieser Bestimmung darstellt; zumindest würde sie als "technisch bedingte

Aufbaute" nicht der Drittelsregel von § 292 PBG unterliegen. Die Ebene 3

des Terrassengebäudes stellt damit ein zulässiges Dachgeschoss dar.

4.2

Mit Bezug

auf die Geschosszahlen ist das Garagengebäude – wie gesehen – als

separates Gebäude zu prüfen. Die Beschwerdeführenden wiederholen in diesem

Zusammenhang die bereits im Rekursverfahren vorgebrachte Rüge, die Ebene 3

des Garagengebäudes sei nicht als Untergeschoss, sondern als Vollgeschoss zu

qualifizieren, womit dieses Gebäude unzulässigerweise zwei Vollgeschosse

aufweise.

Laut § 275 Abs. 3

PBG stellen Untergeschosse horizontale Gebäudeabschnitte dar, die ganz oder

teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen. Wie die Vorinstanz ausgeführt

hat, ergibt sich aus dem Längsschnitt A–A deutlich, dass der Boden des

fraglichen Geschosses bei der Ostfassade um 0,8 m in das gewachsene

Terrain hineinragt. Diese Erwägungen sind zutreffend. Die beiden Atelierräume

der Ebene 3 liegen nicht über der Ebene 2. Gemäss dem Schnitt A–A

ragt der "horizontale Gebäudeabschnitt" der Ebene 3 bis auf eine

Kote von ca. 626.50 ins Erdreich und damit ca. 80 cm in das gewachsene

Terrain. Dies deckt sich mit den Terrainaufnahmen gemäss dem Plan

"Höhenangabe" des Gemeindeingenieurs, woraus sich ergibt, dass das

gewachsene Terrain entlang der Ostfassade des Garagengebäudes zwischen den

Koten 627.29 (nordöstliche Gebäudeecke) und 627.02 (südöstliche Gebäudeecke)

verläuft. Die Auffassung der Beschwerdeführenden, es sei auf die

"ursprünglichen, vor Erstellung des (abzubrechenden) Gebäudes bestehenden

Verhältnisse" zurückzugreifen, ist abzulehnen, weil dies einerseits § 5

ABauV widerspricht, wonach als gewachsener Boden der bei Einreichung des

Baugesuchs bestehende Terrainverlauf gilt, und anderseits, weil die früheren

(Terrain)Verhältnisse gar nicht feststellbar sind. Die Ebene 3 des

Garagengebäudes ist als Untergeschoss zu qualifizieren, und zwar unabhängig

davon, ob dieser Gebäudeabschnitt nur geringfügig in den gewachsenen Boden

hineinragt. Auch liegt keine Gesetzesumgehung vor, weil die Raumhöhe der beiden

Ateliers 3,1 m beträgt. Der Einwand der Beschwerdeführenden, das

Garagengebäude weise zwei Vollgeschosse auf, ist damit abzulehnen.

5.

5.1

Gemäss Art. 14

BZO beträgt die Gebäudehöhe in der Wohnzone W1 maximal 4,5 m. Das

Garagengebäude weist indessen eine Gebäudehöhe zwischen 5,23 m

(Nordfassade) und 6,23 m (Südfassade) auf. Für diese Höhenüberschreitung

hat der Gemeinderat eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG

erteilt. Er hat dies mit der Topographie begründet, falle doch das gewachsene

Terrain auf eine Distanz von 6 m ab der L-Strasse um ca. 3 m ab. Da

zudem gemäss Art. 26 Abs. 4 BZO mindestens 60 % der verlangten Abstellplätze

unter Terrain oder in Gebäuden angeordnet werden müssten, und da aufgrund der

Topographie andere Lösungen mit unverhältnismässigen Eingriffen verbunden

wären, sei die vorgesehene Lage des Garagengebäudes begründet. An der

Einhaltung der ästhetisch motivierten Vorschrift für die unterirdische oder

überdeckte Anordnung der Abstellplätze sei festzuhalten. Alternative

Erschliessungslösungen erwiesen sich aus technischen, finanziellen und

Einordnungsgründen als sehr problematisch. Die Voraussetzungen für die

Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gebäudehöhe um

0,81 m auf der Nordseite und um 1,73 m auf der Südseite seien damit

gegeben.

Die Baurekurskommission hat

die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ebenfalls

bejaht und hierzu ausgeführt, das Terrain falle auf dem Baugrundstück von der L-Strasse

nach Westen äusserst steil ab. Der Abstand von dieser Strasse zum Garagentrakt

betrage 6 m. In diesem Abschnitt falle das Gelände in etwa um die Höhe des

Vollgeschosses eines Wohnhauses ab. Diese Verhältnisse rechtfertigten

zweifellos einen Dispens. An der Einhaltung der ästhetisch motivierten

Vorschrift von Art. 26 Abs. 4 BZO, wonach mindestens 60 % der

Pflichtabstellplätze "unter Terrain" oder in Gebäuden erstellt werden

müssten, bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse. Die Erstellung einer

Garage auf der strassenabgewandten Seite mit Erschliessung über eine Rampe

könne nicht ernstlich in Betracht fallen. Die Höhendifferenz der rund 48 m

langen Bauparzelle entspreche einer durchschnittlichen Steigung von 19 %.

Zudem wäre eine solche Lösung für die Nachbarschaft mit erhöhten

Lärmeinwirkungen verbunden. Die Erstellung einer Unterniveaugarage über einen

strassenseitigen Fahrzeuglift wäre technisch und finanziell ausgesprochen

aufwendig und vermöchte für die Nachbarn kaum eine günstigere Situation zu

schaffen, da das Fahrzeugliftgebäude kaum weniger hoch als die geplanten

Garagen ausfallen würde. Im ersten Rekursverfahren habe die Baurekurskommission

eine Tiefersetzung der Garage von 44 cm verlangt, während das jetzige

Projekt eine Tiefersetzung von 75 cm vorsehe. Auch in dieser Hinsicht sei

das Projekt nicht zu beanstanden. Eine unzumutbare Benachteiligung der Rekurrenten

sei nicht zu erkennen.

5.2

Die

Beschwerdeführenden setzen sich mit diesen Ausführungen der Baurekurskommission

gar nicht auseinander, sondern wiederholen wörtlich (Beschwerdeschrift Ziff. 29–36)

ihre bereits in der Rekursschrift vorgebrachten Einwände. Es kann daher auf die

überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1

in Verbindung mit § 70 VRG). Die ausserordentlichen topographischen

Verhältnisse rechtfertigen zweifellos die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

für die Überschreitung der Gebäudehöhe. Eine Garage mit Erschliessung über eine

Rampe kann angesichts der Gefällsverhältnisse nicht im Ernst gefordert werden.

Ein Autolift wäre – wie die Vorinstanz zurecht ausgeführt hat – technisch und

finanziell aufwendig, im Betrieb gegenüber einer Garagenlösung klar nachteilig

und würde zudem ebenfalls eine Ausnahmebewilligung bedingen, da das Fahrzeugliftgebäude

kaum weniger hoch als die geplanten Garagen ausfallen würde. Die Gebäudehöhe

wird gegen Norden und damit gegen die Liegenschaft der Beschwerdeführenden um

lediglich 81 cm überschritten. Von einer unzumutbaren Benachteiligung der

Nachbarschaft kann unter diesen Umständen keine Rede sein. Zu Recht hat die

Vorinstanz die Einwände der Beschwerdeführenden gegen die Erteilung der Ausnahmebewilligung

für die Überschreitung der Gebäudehöhe durch das Garagengebäude abgelehnt.

6.

6.1

Zum

Einwand der mangelnden Einordnung im Sinn von § 238 PBG hat die Baurekurskommission

in ihrem Entscheid ausgeführt, soweit sich die Rekurrierenden gegen die Terrassenüberbauung

als solche richteten, sei darauf hinzuweisen, dass die Bau- und Zonenordnung

eine solche im fraglichen Quartier nicht ausschliesse. Der kommunale Gesetzgeber

habe auch an der fraglichen Hanglage, die als solche für Terrassenhäuser

geeignet sei, diese Bauform nicht ausschliessen wollen. § 238 PBG lasse

das Nebeneinander verschiedener Überbauungsformen, Stellungen von Bauten,

Dachformen und dergleichen jedenfalls solange zu, als kein stossender Gegensatz

entstehe. Ein solcher könne hier klar verneint werden. Dass andere Gebäude im

Umfeld des Baugrundstücks die zonengemässen Baumöglichkeiten nicht voll

ausschöpften, könne dem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden. Die bauliche

Dichte sei hier in erster Linie mit der Ausnützungsziffer von 25 % vorgegeben;

das streitige Bauprojekt weise lediglich eine Ausnützung von 16,2 % auf.

Die geschlossene Bauweise, welcher das Terrassenhaus als eigene Überbauungsform

am ehesten nahe komme, sei in den Wohnzonen erlaubt. Mit der Tiefersetzung des

Garagengebäudes, der Verkürzung der Ebene 3 und der Weglassung des zweiten

Dachgeschosses trete das Bauprojekt optisch deutlich leichter in Erscheinung

als in der ersten Fassung. Das Gebäude wirke flach und gut ins Gelände

eingepasst. Nach Art. 14 BZO dürfte der Dachfirst eines Schrägdachgebäudes

9.

m über dem gewachsenen Terrain liegen; das Baugrundstück liesse sich

optisch daher wohl wesentlich dominanter überbauen als mit dem vorgesehenen

Flachdachgebäude.

6.2

Auch

bezüglich der Rüge der mangelnden Einordnung wiederholen die Beschwerdeführenden

vor Verwaltungsgericht wortwörtlich (Beschwerdeschrift Ziff. 38–45) ihre

im Rekursverfahren vorgebrachten Einwände, ohne sich mit den Ausführungen der

Vorinstanz auseinanderzusetzen. Zusammengefasst bringen sie vor, die bauliche

Umgebung sei mit Gebäuden im Landhaus- oder Einfamilienhausstil überbaut. Mit

den in Art. 14 BZO umschriebenen Grundmassen sollte die bestehende

Quartierstruktur erhalten bleiben. Auslegungshilfe bilde auch der regionale

Richtplan, welcher das in Frage stehende Grundstück dem "Gebiet mit

niedriger baulicher Dichte" zuteilt. Terrassensiedlungen passten schon von

ihrer Art her nicht in das Quartier. Das Baugrundstück verlaufe – nach einem

ersten Steilabfall – relativ flach und sei für die Erstellung von

Terrassenhäusern nicht prädestiniert. Der Einwand, der kommunalen Behörde stehe

bei der Beurteilung der Einordnung ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu,

gelte hier nicht, habe es doch die Gemeinde unterlassen, ihren

Ermessensentscheid im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar zu begründen.

6.3

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Bei

der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher

Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich

deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung eines Einordnungsentscheids

der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer

vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so hat die

Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an

die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die Rekursinstanz darf erst

dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung als

offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51

VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung

des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht

nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis

gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen

Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft

dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen

Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des

Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene

Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,

21.

Juni 2005,1P.678/2004, www.bger.ch).

6.4

Die

Baurekurskommission hat den Einwand der fehlenden Einordnung mit zutreffenden

Erwägungen zurückgewiesen. Mit dieser Begründung setzen sich die Beschwerdeführenden

in ihrer Beschwerdeschrift nicht auseinander, sondern wiederholen darin

lediglich wörtlich ihre in der Rekursschrift gemachte Begründung. Es kann daher

vorab auf die überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28

Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG).

Die Baurekurskommission hat

zu Recht darauf hingewiesen, dass die Bau- und Zonenordnung eine

Terrassenüberbauung im fraglichen Gebiet nicht ausschliesst. Die bauliche Dichte

und das Bauvolumen, die in der Wohnzone W1 zulässig sind, werden durch die in Art. 14

BZO enthaltenen Grundmasse bestimmt. Das Terrassengebäude hält diese Baubegrenzungsnormen

ein. Mit einer Ausnützungsziffer von 16,2 % wird zudem die zulässige

Ausnützung von 25 % massiv unterschritten. Der Vorinstanz ist auch

dahingehend zuzustimmen, dass das Terrassenhaus flach wirkt und gut dem Gelände

angepasst ist. Auch das Garagengebäude erfüllt die Einordnungsanforderungen von

§ 238 Abs. 1 PBG. Von der L-Strasse aus gesehen tritt es als

"normales" Flachdachgaragengebäude in Erscheinung. Auch in der

Seitenansicht, das heisst von Süden und Norden wirkt das Garagengebäude mit

einer Breite von lediglich 6 m keineswegs dominant oder voluminös. Die

Einwände der Beschwerdeführenden zur befriedigenden Einordnung des Bauvorhabens

stellen einfach eine andere subjektive Wertung dar, vermögen indessen nicht die

Beurteilung der Vorinstanzen zu erschüttern. Der Gemeinderat hat in seiner

Rekursantwort eingehend zur Frage der befriedigenden Einordnung der

Terrassenüberbauung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG Stellung genommen.

Ihm kann daher nicht vorgeworfen werden, er habe es im Verfahren unterlassen,

sein ihm in Einordnungsfragen zustehendes Ermessen nachvollziehbar zu begründen

(RB 1991 Nr. 2). Die Beurteilung des Bauprojekts hinsichtlich der

befriedigenden Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG durch den Gemeinderat

und die Vorinstanz erweist sich als nicht rechtsverletzend.

7.

7.1

Streitig

ist weiter die Anwendung von Art. 27 BZO (Umgebungsgestaltung). Danach

sind am gewachsenen Boden möglichst wenig Veränderungen vorzunehmen (Abs. 1).

Stützmauern sind in Höhe und Länge auf ein Minimum zu beschränken (Abs. 2).

Durch Abgrabungen oder Auffüllungen darf das bestehende Terrain um höchstens 2 m

verändert werden; Böschungen müssen sich gut in die bestehende Topographie

einfügen (Abs. 3).

Art. 27 BZO regelt die

Einordnung der Umgebungsgestaltung. Den kommunalen Baubewilligungsbehörden steht

nach den in E. 6.3 aufgeführten Grundsätzen bei der Anwendung dieser

Gesetzesbestimmung ein erheblicher Ermessensspielraum zu, dies umso mehr, als

es sich um die Auslegung eigenen kommunalen Rechts handelt (vgl. RB 1981 Nr. 20,

1982.

Nr. 38, 1984 Nr. 106; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

7.2

Die

Beschwerdeführenden machen eine Verletzung von Art. 27 BZO geltend.

Konkret rügen sie die Abgrabungen auf der Nordseite der Ebene 1 von 2,7 m.

Hierzu hat der Gemeinderat in seiner Rekursantwort festgehalten, die Abgrabungsvorschrift

von Art. 27 Abs. 3 BZO werde gemäss seiner Praxis bei Abgrabungen für

Haus- und Kellerzugänge sowie Gartenausgänge nicht angewandt. Diese Auslegung

liegt innerhalb des der Gemeinde zustehenden Ermessens und ist sinnvoll. Gerade

das vorliegende Bauprojekt zeigt, dass es andernfalls bei der Gebäudehöhebeschränkung

von lediglich 4,5 m an Hanglagen äusserst schwierig wäre, Zu- und Ausgänge

in die – nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen – anrechenbaren

Untergeschosse zu realisieren. Auch § 293 PBG, wonach nicht anrechenbare

Untergeschosse höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung

treten dürfen, nimmt ausdrücklich "Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge

sowie Ein- und Ausfahrten zu … Garagen" von dieser Beschränkung aus (§ 293

Abs. 2 PBG). Die Abgrabung auf der Nordseite Ebene 1 des

Terrassenhauses ist wegen des dortigen Hauseingangs erforderlich und daher

zulässig. Mit der Vorinstanz ist zudem festzuhalten, dass angesichts der

topographischen Verhältnisse auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmenbewilligung

gegeben wären, umso mehr, als die Abgrabung wegen der vorgelagerten Treppe nur

beschränkt in Erscheinung tritt. Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten,

dass die Wertung des Gemeinderats, die vorgesehene Umgebungsgestaltung entspreche

Art. 27 BZO, durchaus vertretbar und damit auf jeden Fall rechtens ist.

7.3

Die

Baurekurskommission ist in ihrem Rekursentscheid auf die Rüge der heutigen Beschwerdeführenden

hinsichtlich des Lichtschachts für den Wellnessraum in der Ebene 1 nicht

eingetreten, da dieser auf der abgewandten Südseite geplant sei, weshalb offenkundig

eine legitimationsbegründende Betroffenheit fehle.

Gemäss feststehender

Rechtsprechung fehlt ein Rechtsschutzinteresse und damit die Legitimation

dort, wo zum vornherein feststeht, dass die Gutheissung der Beschwerde die Beeinträchtigung

nicht vom Beschwerdeführer abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der

Rechtswidrigkeit und die entsprechende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsakts

an diesen Einwirkungen auf den Rechtsmittelkläger nichts ändern können. Das

Rechtsschutzinteresse mangelt, wo der Entscheid dem Rekurrenten oder Beschwerdeführer

nicht verschaffen kann, was er anstrebt, das heisst wo die Durchsetzung des materiellen

Rechts den verfolgten Prozesszweck unzweifelhaft nicht zu erreichen vermag. Von

einem fehlenden Rechtsschutzinteresse des Nachbarn geht die Praxis etwa dann

aus, wenn ein Projektmangel durch eine für diesen bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987 Nr. 3; VGr, 2. März

1995, BEZ 1995 Nr. 14). Im Licht dieser Rechtsprechung ist die

Baurekurskommission zu Recht nicht auf die Rüge hinsichtlich des Lichtschachts

für den Wellnessraum eingetreten. Dieser Lichtschacht ist an der Südfassade geplant

und damit auf der dem Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführenden

abgewandten Seite. Eine Baupolizeiwidrigkeit würde höchstens zur Verkleinerung

oder Aufhebung dieses Lichtschachts führen, was den Beschwerdeführenden keinen

Vorteil bringt, aber auf keinen Fall zur beantragten Aufhebung der

Baubewilligung.

8.

Die Beschwerde ist mithin

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 70 VRG). Eine Umtriebsentschädigung steht ihnen als unterliegender

Partei von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2

lit. a und b VRG zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine

angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass

die Beantwortung der weitschweifigen und teilweise offensichtlich unbegründeten

Ausführungen in der Beschwerdeschrift der privaten Beschwerdegegnerschaft einen

überdurchschnittlichen Aufwand verursachte. Angemessen ist eine Parteientschädigung

von total Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 7'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden auferlegt, unter

solidarischer Haftung für den gesamten Betrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt

Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer

inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Mitteilung an …