VB.2005.00527

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00527

22. März 2006Deutsch10 min

(URT.2006.9211)

Für die Höhe des Kniestocks sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Bauteile massgebend. Vorliegend plant der Beschwerdeführer an den traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Deckenverkleidung anzubringen, die keinerlei konstruktive Funktion hat. Nach den Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m, weshalb das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellen würde, sondern als unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren wäre (E. 4.2).

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 2. Mai 2005 erteilte der

Gemeinderat Niederglatt A die Baubewilligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern

mit Unterniveaugarage auf dem in einer Wohnzone W3 liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01

an der L-Strasse in Niederglatt. Gleichzeitig wurde in verschiedenen Punkten

eine Überarbeitung des Projekts verlangt (Dispositivziffer 1.2).

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs der Bauherrschaft hiess die

Baurekurskommission I am 23. September 2005 teilweise gut und hob Punkt 5

von Dispositivziffer 1.2 der Baubewilligung auf. Hinsichtlich Punkt 3 hielt

sie fest, dass die Nutzungsbeschränkung Arbeitsräume nicht umfasse. Im Übrigen

wies sie den Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 27. Oktober 2005 erhob A Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es sei Dispositivziffer 1.2

des Beschlusses des Gemeinderats Niederglatt vom 2. Mai 2005 wie folgt

zusätzlich zu ändern:

"- Die

Auflage, dass die Disponibel-/Abstellräume in den Untergeschossen keine

direkten Zugänge von den Wohnungen aufweisen, sondern allein über das allgemein

zugängliche Treppenhaus erschlossen werden dürfen und dass die WC-/DU-Räume

wegzulassen sind, sei mitsamt der Verpflichtung, entsprechende Revisionspläne

vor Baubeginn dem Gemeinderat zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben.

- Die

Auflage, wonach die Kniestöcke gemäss den Erwägungen auszugestalten seien, sei

mitsamt der Verpflichtung, dem Gemeinderat vor Baubeginn revidierte Pläne sowie

Details zu den Kniestöcken und der Dachkonstruktion, im Massstab 1:20, vermasst

und mit Höhenangaben zur Genehmigung einzureichen, ersatzlos aufzuheben."

In formeller Hinsicht beantragte A dem Verwaltungsgericht,

die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie des vorinstanzlichen Verfahrens seien

dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und ihm sei für die Verfahren vor beiden

Instanzen eine angemessene Parteientschädigung zulasten des Beschwerdegegners

zuzusprechen.

Die Baurekurskommission I schloss am 17. November

2005.

ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Niederglatt

liess in seiner Beschwerdeantwort vom 5. Dezember 2005 den Antrag stellen,

es sei die Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung

abzuweisen.

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz

werden – soweit entscheidrelevant – nachfolgend wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von

Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die fristgerecht erhobene

Beschwerde einzutreten.

2.

Die Bauherrschaft plant die Erstellung von zwei identisch

gestalteten Mehrfamilienhäusern und einer gemeinsamen Unterniveaugarage auf

einem in der Wohnzone W3 gelegenen Baugrundstück. Bereits im Rekursverfahren

wandte sich der Bauherr gegen verschiedene mit der Baubewilligung verbundene

Nebenbestimmungen. Im vorliegenden Verfahren sind lediglich noch zwei Auflagen

strittig. Die Beschwerde richtet sich einerseits gegen die in Dispositivziffer 1.2

des angefochtenen Beschlusses statuierte Auflage, wonach die Disponibel-/Abstellräume

im gemeinsamen Untergeschoss keine direkten Zugänge von den darüberliegenden Wohnungen

aufweisen dürfen sowie die geplanten Sanitärräume (Dusche/WC) wegzulassen sind.

Anderseits wendet sich der Beschwerdeführer gegen die aufgrund der einzuhaltenden

Kniestockhöhe geforderte Änderung der Dachgestaltung beider Häuser, welche ebenfalls

in Dispositivziffer 1.2 statuiert wird.

3.

3.1

Die

örtliche Baubewilligungsbehörde begründet die die Abstellräume im Untergeschoss

betreffende strittige Auflage damit, dass es der Baubehörde nicht zuzumuten

sei, durch gezielte Nachkontrollen ständig zu prüfen, ob eine illegale Nutzung

erfolge. Die Verweigerung des direkten Zugangs und der Sanitärräume stelle die

einzige Möglichkeit dar, die missbräuchliche Nutzung der Abstellräume im

Untergeschoss zu Wohnzwecken wirkungsvoll zu verhindern. Die Auflage sei jedoch

nicht nur geeignet und notwendig, sondern auch zumutbar, da sie den Bauherrn

finanziell nicht belaste. Ausserdem liege es im Ermessen der kommunalen

Baubewilligungsbehörde, ob sie die unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken

durch bauliche Massnahmen oder durch einen Nutzungsbeschränkungsrevers verhindern

wolle.

Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, dass die

betroffenen Erdgeschosswohnungen über lediglich einen Bad-/WC-Raum, jedoch über

keine separate Dusche und ein zweites WC verfügten. Beides gehöre jedoch heute

auch bei einer Wohnung der mittleren Preisklasse zum üblichen Komfort.

Ausserdem könnten die Abstellräume als Arbeitsräume umgenutzt werden. In diesem

Fall wäre zumindest die Bereitstellung eines separaten WCs angebracht. Die

Räume wären für einen Treuhänder, Liegenschaftenverwalter oder Architekten geeignet.

Es sei in diesem Fall wohl unbestritten, dass der Wohnungsinhaber über einen

wohnungsinternen Zugang verfügen dürfe oder sogar müsse. Die Verweigerung der

internen Zugänge sowie der Sanitärräume verletze den Grundsatz der Verhältnismässigkeit,

da ein im Grundbuch anzumerkendes Nutzungsverbot vollständig ausreiche. Das

Verhältnismässigkeitsprinzip verlange, dass die Eigentumsfreiheit des Bauherrn

nicht mehr als absolut notwendig eingeschränkt werde. Unter diesem

Gesichtspunkt dürfe einem Bauherrn die Erstellung baurechtlich an sich zulässiger

Teile des Baus wie die Treppenabgänge oder die Dusch-/WC-Räume nicht untersagt

werden, nur um dadurch einer unerlaubten Bewerbung eines anderen Raums in

diesem Untergeschoss vorzubeugen.

3.2

Vorab kann

auf die zutreffenden rechtlichen Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen

werden, wonach zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands gestützt

auf die Bestimmung von § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) mit der Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen verknüpft

werden können. Erforderlich ist dabei, dass die statuierten Nebenbestimmungen

einen sachlichen Zusammenhang mit der Baubewilligung aufweisen und das Gebot

der Verhältnismässigkeit beachten. Zutreffend ist, dass der kommunalen

Baubehörde im Rahmen dieser Vorgaben ein gewisses Ermessen zusteht, ob sie eine

unerlaubte Nutzung eines Raums zu Wohnzwecken durch einen Nutzungsbeschränkungsrevers

oder durch bauliche Massnahmen verhindern will (RB 1990 Nr. 84).

Aufgrund dieser gesetzlichen Grundlage ist es entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers zulässig, eine für sich alleine betrachtet bewilligungsfähige

bauliche Massnahme einzig zur Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung von

Räumlichkeiten zu verweigern.

Es kann nicht ernsthaft bestritten werden, dass im

vorliegenden Fall objektiv eine erhöhte Gefahr einer widerrechtlichen Nutzung

der im Untergeschoss geplanten Räumlichkeiten besteht. Der direkte Zugang von

der Wohnung verbunden mit einem dazugehörigen Sanitärraum lädt einen späteren

Wohnungsmieter geradezu ein, den flächenmässig äusserst grosszügigen Raum im

Untergeschoss zu bewohnen. Der Verzicht auf den internen Treppenabgang und den

Sanitärraum stellt daher nicht nur ein zweckmässiges Mittel zur Verhinderung

der Wohnnutzung dar, sondern erscheint unter diesen Umständen auch als erforderlich.

Die wirkungsvolle Verhinderung einer unerlaubten Bewerbung der Untergeschossräume

durch eine blosse Nutzungsbeschränkung im Grundbuch wäre zweifellos illusorisch.

Insbesondere bliebe eine Wohnnutzung auch ohne internen Wohnungszugang attraktiv,

sodass auch die Verweigerung des zugehörigen Sanitärraums als erforderlich erscheint.

Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die Nutzung der Abstellräume im

Untergeschoss als Arbeitsräume wohl bewilligungsfähig wäre. Selbst wenn der Bauherrschaft

in einem späteren Zeitpunkt eine entsprechende Nutzungsänderung bewilligt

werden könnte, erscheint ein Verzicht auf einen direkten Wohnungszugang und

einen Sanitärraum als zumutbar. Ein Arbeitsraum im Untergeschoss könnte ohne

weiteres auch mit separatem Zugang sinnvoll genutzt und ein WC allenfalls nachträglich

eingebaut werden. Dies gilt umso mehr, als der Vorinstanz darin beizupflichten

ist, dass das öffentliche Interesse an der Verhinderung einer unerlaubten

Bewerbung von Untergeschossräumlichkeiten, welche die für eine Wohnnutzung

erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen nicht vollumfänglich erfüllen,

stark zu gewichten ist.

Die strittige Auflage ist daher entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers nicht zu beanstanden.

4.

4.1

Der Beschwerdeführer

wendet sich im Weiteren gegen die von der örtlichen Baubehörde angewandte

Messweise des Kniestocks der beiden projektierten Häuser und macht im Wesentlichen

geltend, die Höhe des Kniestocks sei gemäss Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 0,4 m hinter der Fassade des

Dachgeschosses zwischen den Schnittpunkten unterkant Dachverkleidung

(Fertigbau) und oberkant Unterlagsboden (Fertigbau) zu messen. Entgegen der

Auffassung der Baubewilligungsbehörde komme es eben gerade nicht auf die konstruktiv

wesentlichen Dachteile, das heisst die Sparrenlage an, was sich aus der Skizze

im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ohne weiteres ergebe, wo sich der

Schnittpunkt bei der Deckenverkleidung und nicht bei der dahinter und darüber

liegenden Sparrenlage befinde. Für eine andere Auslegung der Verordnungsbestimmung

bestehe kein Raum. Es bestehe entgegen der Auffassung der Baubewilligungsbehörde

keineswegs eine einheitliche oder konstante Praxis im Sinn des Entscheids der

Rekursinstanz. Der von der Vorinstanz angeführte Entscheid der

Baurekurskommission IV (BEZ 1994 Nr. 21) habe bisher keine

Bestätigung durch das Verwaltungsgericht erfahren. Die Praxis bei den Gemeinden

sei denn auch uneinheitlich.

4.2

Unbestritten

ist vorliegend, dass das streitbetroffene vierte Geschoss der projektierten

Häuser lediglich als Dachgeschoss ausgestaltet sein darf, da die nach der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Niederglatt zulässigen drei Vollgeschosse

bereits ausgeschöpft sind.

Als Dachgeschoss gemäss § 275 Abs. 2 PBG gelten

horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche liegen und eine Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m

hinter der Fassade, aufweisen; ansonsten ist von einem Vollgeschoss auszugehen.

Die Kniestockhöhe wird gemäss einer Skizze im Anhang zur Allgemeinen

Bauverordnung zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden

Dachgeschoss und Fassade (-0,4 m) sowie unterkant Fertigmass Dachverkleidung

und Fassade (-0,4 m) gemessen.

Der von der Rekursinstanz im angefochtenen Entscheid sowie

bereits in BEZ 1994 Nr. 21 vertretenen Auffassung, wonach für die

Bestimmung der Kniestockhöhe die konstruktiv

wesentlichen Bauteile entscheidend

seien, ist zu folgen. Dass die Bestimmung von § 275 Abs. 2 PBG

grundsätzlich von einer Innenraummessung ausgeht, darf nicht dazu führen, dass

die Kniestockhöhe von konstruktiv untergeordneten Dachteilen abhängig und damit

beliebig variierbar ist, da dadurch die Umgehung der Vorschrift mit der

Definition des Dachgeschosses in der Tat begünstigt würde. Die von der

Baurekurskommission vertretene Auffassung wurde vom Verwaltungsgericht inzwischen

ausdrücklich bestätigt (vgl. VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00484/489, E. 4.2.1,

www.vgrzh.ch).

Vorliegend plant der

Beschwerdeführer beim Kniestock, an der Innenseite der traufseitigen

Aussenwände des Dachgeschosses, eine Deckenverkleidung mit einer Neigung von

60° anzubringen, während das Satteldach des Gebäudes eine Neigung von 45° aufweist

(vgl. Darstellung):

"Detail Kniestock",

Plan-Nr. 2250-04 vom 4. Mai 2005

Wie der Detailplan zeigt, hat

diese Deckenverkleidung mit Bezug auf das Dach keinerlei konstruktive Funktion,

sondern ist höchstens ein gestalterisches Element untergeordneter Bedeutung.

Wird der Kniestock jedoch durch diese Deckenverkleidung hindurch zur Sparrenlage

gemessen und eine Dachverkleidung wie beim übrigen, mit 45° geneigten Teil des

Dachs berücksichtigt, so ergibt dies nach den zutreffenden und unbestrittenen

Feststellungen der Vorinstanz eine massgebliche Kniestockhöhe von mindestens 1,1 m.

Abgesehen davon ist fraglich, ob ein Unterlagsboden mit der in den Plänen

eingezeichneten Höhe von etwa 0,12 m gerechtfertigt ist. Jedenfalls muss das

streitbetroffene Geschoss wegen Überschreitung der erlaubten Kniestockhöhe als

unzulässiges viertes Vollgeschoss qualifiziert werden. Die strittige Auflage erweist

sich damit als gerechtfertigt.

5.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des

Beschwerdeführers als unbegründet. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen in (§ 70 Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Bauherrschaft fällt bei

diesem Verfahrensausgang von vornherein ausser Betracht. Der Beschwerdeführer

ist indessen zur Leistung einer angemessenen Parteientschädigung an den anwaltlich

vertretenen Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG; § 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni

1997, LS 175.252). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 800.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten

werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Mitteilung an …