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Entscheid

VB.2005.00558

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00558

5. April 2006Deutsch25 min

(URT.2006.9225)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Am 1. Juni

2004 erteilte der Gemeinderat Richterswil der Erbengemeinschaft F die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau von zwei terrassierten Gebäudekomplexen mit insgesamt

13 Wohneinheiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, N 02 und 03, in

Richterswil. Beim Bauprojekt handelt es sich um die zweite Etappe einer

insgesamt drei Etappen umfassenden Arealüberbauung. Gegen die Baubewilligung

gelangten neben anderen C und D sowie A und B mit separaten Rekursen an die

Baurekurskommission II, jeweils mit dem Antrag, die Baubewilligung sei

aufzuheben.

B. Am 23. November

2004 bewilligte die Hochbaukommission Richterswil eine Änderung des streitigen

Projekts. Dieser Beschluss wurde von den nämlichen Rekurrierenden wiederum bei

der Baurekurskommission II angefochten.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission II vereinigte sämtliche

Rekursverfahren und wies diese mit Entscheid vom 25. Oktober 2005 ab,

soweit darauf einzutreten war und die Verfahren nicht als gegenstandslos

geworden abzuschreiben waren.

III.

Mit gemeinsamer Beschwerde vom 28. November 2005

liessen A und B sowie C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, der

Rekursentscheid sowie die Bewilligungsbeschlüsse von Gemeinderat und

Hochbaukommission Richterswil seien aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführenden. Eventuell seien die

Akten zur Vervollständigung der materiellen Beurteilung der Rekurse an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission II und die Bauherrschaft

beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere liess zudem um Zusprechung einer

Parteientschädigung ersuchen. Der Gemeinderat und die Hochbaukommission

Richterswil liessen sich nicht vernehmen.

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz

werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.

1.2

Als

Eigentümer benachbarter Grundstücke sind die Beschwerdeführenden von der angefochtenen Baubewilligung mehr als

irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen tatsächlichen oder

rechtlichen Interessen betroffen und gestützt auf § 338a Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

1.3

Die auf

einem Augenschein beruhenden und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen

der Baurekurskommission II über die örtlichen Verhältnisse können auch im

Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der

massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich

ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen).

2.

Beim streitigen Bauvorhaben handelt es sich um die zweite

Etappe einer Arealüberbauung. Die erste Etappe mit den Terrassenhäusern N 04

und 05 wurde bereits im Jahr 2002 realisiert. In zweiter Etappe sollen nun die

streitigen Terrassenhäuser N 02 und 03 erstellt werden. Im Sinn einer dritten

Etappe wurde sodann ein weiteres Baugesuch für die Terrassenüberbauungen N 06

und 07 in Aussicht gestellt. Am 9. Januar 2004 hatte die Bauherrschaft

zudem einen die gesamte Überbauung N 02 – 07 erfassenden Umgebungsplan

eingereicht, welcher am 5. April 2004 bewilligt worden war. Jene

Bewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

Das ganze Areal liegt in der Wohnzone W2 östlich der O-Strasse

und ist bis auf die bereits erstellte erste Etappe noch unüberbaut. Das

Baugrundstück der streitigen zweiten Etappe liegt am Ende der als Stichstrasse

konzipierten O-Strasse und weist wie das ganze Gebiet ein nach Osten hin stark

abfallendes Gelände auf. Die Erschliessung des Bauvorhabens erfolgt über die O-Strasse,

wobei der diese abschliessende Kehrplatz im östlichen Bereich ausgebaut wird

und als Zugang zu einem Autolift dient, welcher die auf drei Ebenen angelegte

gemeinsame Unterniveaugarage erschliesst.

3.

Vorab wenden die

Beschwerdeführenden ein, sie hätten im Rekursverfahren Verstösse gegen die

Vorschriften über die Geschossigkeit, die Gebäudehöhe, die Gebäudelänge und die

Ausnützung geltend gemacht, welche allesamt von der Vorinstanz zu Unrecht nicht

beurteilt worden seien. Die Streitsache sei daher zur Vervollständigung der

materiellen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.1

Dieser

Vorwurf geht bereits insofern fehl, als die Baurekurskommission II lediglich

auf die Vorbringen betreffend die zulässige Gebäudelänge und die angebliche

Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht eingetreten ist. Die

Rekurskommission begründete diesbezüglich ihr Nichteintreten damit, die betreffenden

Rügen seien erstmals im Rekurs gegen die Bewilligung des abgeänderten Projekts

erhoben worden. Weder die Gebäudelänge noch die Art und Weise der

Ausnützungsberechnung seien indessen durch die Projektänderung tangiert worden.

Die entsprechenden Rügen hätten folglich bereits gegen das ursprüngliche

Projekt angeführt werden müssen und seien nunmehr verspätet.

3.1.1

Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, die heutigen

Beschwerdeführenden 2 hätten in ihrem gegen die ursprüngliche Baubewilligung

gerichteten Rekurs vom 30. Juli 2004 die Überschreitung der maximal

zulässigen Gebäudelänge von 40 m sogar wiederholt gerügt, nämlich sowohl

in Ziffer 3 als auch in Ziffer 8 ihrer Ausführungen.

In Ziffer 3 der besagten Rekursschrift hatten die

heutigen Beschwerdeführenden 2 ausführen lassen, dass bzw. weshalb das Projekt

die Anforderungen an eine Arealüberbauung nicht erfülle. Anstatt auf die

empfindliche Umgebung gebührend Rücksicht zu nehmen und ein zurückhaltendes

Projekt zu realisieren, beabsichtige die Bauherrschaft den von weitem in

Erscheinung tretenden Hügel mit einer gewaltigen Konzentration von Baumasse zu

überbauen. Dabei begnüge sich die Bauherrschaft nicht einmal mit dem für

Arealüberbauungen gewährten Ausnützungsbonus von 5 %, sondern realisiere

mit Hilfe einer Ausnützungsübertragung eine Ausnützung von insgesamt 46,5 %

anstatt 30 % gemäss Regelbauweise. Zudem solle auch die für

Terrassenüberbauungen gewährte Privilegierung bezüglich Gebäudelängen von 40 m

(anstatt 30 m bei Regelbauweise) noch weiter überschritten werden. Damit

würden die Bauten an dieser stark exponierten Lage noch stärker in Erscheinung

treten. In Ziffer 8 wurde sodann ebenfalls geltend gemacht, die Anforderungen

an eine Arealüberbauung seien nicht erfüllt. Damit könnten die Privilegien der

Arealüberbauung (Ausnützungsbonus, unbeschränkte Gebäudelänge) nicht in

Anspruch genommen werden, so dass das Vorhaben mit seiner übermässigen

Ausnützung und seiner Gebäudelänge von mehr als 40 m nicht bewilligt

werden könne.

Wie die private Beschwerdegegnerin hierzu zutreffend

bemerkt, knüpften diese Rügen betreffend Gebäudelänge und Ausnützung

ausschliesslich an der Qualifikation des Projekts als Arealüberbauung an. Dass

die projektierte Gebäudelänge und/oder die Art und Weise der

Ausnützungsberechnung auch bei einer zu Recht erfolgten Gewährung der Arealboni

unzulässig wäre, wurde damit nicht behauptet und dementsprechend auch nicht

substanziiert dargetan. Nachdem die Vorinstanz die Anforderungen an eine

Arealüberbauung vorliegend als erfüllt erachtete, bestand für sie folglich auch

keine Veranlassung, den betreffenden Rügen weiter nachzugehen.

3.1.2

In ihrem gegen das geänderte Projekt gerichteten Rekurs vom 6. Januar

2005.

stellten die heutigen Beschwerdeführenden 2 ihre Vorbringen zur zulässigen

Gebäudelänge sodann auf eine andere Grundlage. So machten sie geltend, gemäss Ziffer 3.2

bzw. Art. 25a Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Richterswil vom 2. Oktober 1984 (BZO) dürften Terrassenhäuser eine

Gebäudelänge von 40 m nicht überschreiten. Diese Bestimmung gehe Art. 25

Ziff. 1 BZO vor, wonach im Rahmen von Arealüberbauungen die Gebäudelänge

nicht beschränkt sei. Wie die Rekurskommission zutreffend festgehalten hat,

kann Gegenstand des Rekursverfahrens nur sein, was auch Gegenstand der

erstinstanzlichen Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte

sein sollen. Gegenstand der im Rekurs vom 6. Januar 2005 angefochtenen

Bewilligung der Hochbaukommission Richterswil vom 23. November 2004

bildete indessen nur die nachgesuchte Projektänderung. Diese betraf "die

Anpassung der Grundrisse auf der obersten Ebene 6 bei N 02 und 03 und auf der

Ebene 5 bei N 02". Die Gebäudelänge war nicht Gegenstand dieser

Änderungsbewilligung und konnte demnach auch nicht Gegenstand des dagegen

gerichteten Rekurses sein. Die Rekurrierenden hätten ihre die zulässige

Gebäudelänge betreffenden Einwände gegen das ursprüngliche Projekt und

innerhalb der entsprechenden Rechtsmittelfrist vorbringen müssen. Die

betreffenden Vorbringen im Rekurs gegen die Projektänderung erfolgten

jedenfalls verspätet, weshalb die Vorinstanz darauf zu Recht nicht eingetreten

ist.

3.1.3

Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die Grundlage für den

Vorwurf der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer sei erst durch die

mit dem Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 bewilligte

Umprojektierung der obersten Geschosse von Voll- zu Dachgeschossen bzw. durch

die daraus resultierende Befreiung der Flächen der obersten Geschosse von der

Anrechnung an die Ausnützungsziffer geschaffen worden. Der Vergleich der

Ausnützungsberechnungen in den beiden angefochtenen Entscheiden zeige deutlich,

dass die Erwägung der Vorinstanz, auch die Art und Weise der

Ausnützungsberechnung sei durch die Projektänderung nicht tangiert worden,

unzutreffend sei.

Dieser Argumentation kann

nicht gefolgt werden. Ein Vergleich der "Ausnützungs-Berechnung N 02 + 03"

zum Baugesuch vom 8. April 2004 mit derjenigen zum Gesuch betreffend

Projektänderung vom 22. Oktober 2004 macht deutlich, dass die

Berechnungsweise nicht geändert wurde. Soweit sich Änderungen ergaben, beruhen

diese nicht auf einer geänderten Berechnungsweise, sondern sind eine Folge der

Projektänderung. Dementsprechend beschränken sie sich auch auf die Flächenmasse

der Ebenen 5 und 6 beim Komplex N 02 und die Fläche der Ebene 6 beim N 03.

Hinzu kommt, dass mit der Projektänderung die anrechenbare Fläche um 23,86 m2

und die nicht anrechenbare Fläche um 34,6 m2 verringert wurde.

Mithin basiert die Ausnützungsberechnung bei der Projektänderung nicht nur auf

der nämlichen Berechnungsweise, sondern sie ergibt im Ergebnis sogar ein

geringeres Volumen. Die Beschwerdeführenden 2 wurden durch die Projektänderung

in diesem Punkt somit gar nicht beschwert. Auf ihre Rügen war daher mit Bezug

auf die Projektänderung mangels Beschwer und mit Bezug auf die vorgängige

Baubewilligung infolge Verspätung nicht einzutreten.

Der am vorinstanzlichen

Nichteintreten anknüpfende Rückweisungsantrag erweist sich demnach als unbegründet.

3.2

Ferner

wenden die Beschwerdeführenden ein, im Rekurs der Beschwerdeführenden 1 gegen

den Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 hätten diese

einen Verstoss gegen die Vorschriften über die Geschossigkeit und die

Gebäudehöhe gerügt. Sie hätten geltend gemacht, die obersten Geschosse liessen

sich nicht von Vollgeschossen unterscheiden, weshalb es für deren Qualifikation

als Dachgeschosse an den Grundvoraussetzungen fehle. Überdies werde die

Drittelsregel von § 292 PBG nicht eingehalten, da das hypothetische

Schrägdachprofil auf der Ostseite in Verletzung von Art. 25a Abs. 2

BZO falsch angesetzt worden sei. Diese Rügen habe die Rekurskommission in Ziffer 10.1

ihres Entscheides zwar erwähnt, dann aber unverständlicherweise auf eine

materielle Beurteilung verzichtet. Die Gutheissung der Rügen hätte die

Qualifizierung der Ebene 6 als Vollgeschoss und damit einen Verstoss gegen die

Vorschriften über die Geschossigkeit und die Gebäudehöhe zur Folge gehabt. Die

dadurch bedingte Neukonzipierung des Grundrisses der obersten Geschosse hätte

sich nicht durch die Statuierung einer Nebenbestimmung erreichen lassen, was

zur Aufhebung beider angefochtenen Entscheide hätte führen müssen.

Wie bereits einleitend

festgestellt, hat es die Vorinstanz diesbezüglich – entgegen dem beschwerdeführerischen

Dafürhalten – nicht bei der blossen Erwähnung der besagten Rügen bewenden

lassen. Vielmehr hat sie sich damit in Ziffer 10.3 ihres Entscheides

einlässlich auseinandergesetzt. Die Rekurskommission hat hierzu erwogen, das

Planungs- und Baugesetz kenne das Attikageschoss nicht als eigenständigen

Geschosstyp. Derartige Gebäudeabschnitte würden lediglich mittelbar durch die

sich auf Dachaufbauten beziehende Vorschrift von § 292 PBG erfasst. Danach

dürften Dachaufbauten, wo nichts anderes bestimmt sei, insgesamt nicht breiter

als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei

Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen (§ 292 lit. b PBG).

Hierfür sei das Profil des entsprechenden Schrägdaches durch eine am tatsächlichen

Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach ansetzende 45°-Linie zu bilden,

wobei die Gebäudelängsseite als (hypothetische) Trauffassade anzunehmen sei.

Diese Norm bezwecke auch, Attikageschosse soweit zu begrenzen, dass diese als

Dachgeschosse erkennbar und von Vollgeschossen klar unterscheidbar seien. Bei

Terrassenhäusern würden die Vollgeschosse sodann regelmässig durch

Untergeschosse ersetzt. Dies sei auch vorliegend der Fall, wo die obersten

"Vollgeschosse" hangseitig vollständig in den gewachsenen Boden

hineinragten. Nichtsdestoweniger hätten diese Ebenen als Ausgangslage für die

zulässigen Ausmasse der Attikageschosse zu gelten, wobei hier als Traufseiten

die längeren Ost- bzw. Westfassaden zu betrachten seien. Diesen unwidersprochenen

und zutreffenden Erwägungen bleibt nichts hinzuzufügen, so dass ohne weiteres

darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

VRG).

Die Rekurskommission hat

sodann unter Verweis auf die Pläne der Ebenen 5 und 6 des geänderten Projekts

festgestellt, dass die fiktiven Dachflächen bei beiden Gebäuden weder im Osten

noch im Westen auf einer Länge von mehr als einem Drittel der jeweiligen

Fassadenlänge durchstossen werden. Die Attikageschosse würden somit die

gesetzlichen Vorschriften einhalten und seien als solche zulässig. Auch diese

Erwägungen der Rekurskommission werden von den Beschwerdeführenden nicht

substanziiert bestritten. Es ist denn auch nichts ersichtlich, was die

überzeugenden Feststellungen in Frage zu stellen vermöchte. Das zitierte vorinstanzliche

Dossier R2.2005.00014 befindet sich zwar nicht unter den dem Verwaltungsgericht

vorliegenden Akten. Die Feststellungen der Vorinstanz finden ihre Bestätigung

indessen auch in den Nachweisen zu Abänderungseingabe 1, das heisst den

dortigen Plandarstellungen der Ebenen 6 von N 02 und N 03 (Nachweis 1) in

Verbindung mit den im Nachweis 2 zu den jeweiligen Fassadenpunkten erhobenen

Angaben betreffend "max. Höhe bis 45°-Profillinie/Rücksprung in

Meter".

Bezüglich der Einhaltung

der Gebäudehöhe hat die Rekurskommission sodann ausgeführt, wie der Nachweis 2

zum Abänderungsprojekt zeige, könne das massgebende gewachsene Terrain aufgrund

der Kretenlage des Grundstücks durch eine einzelne Linie auf den Fassadenplänen

nicht aussagekräftig wiedergegeben werden. Vielmehr müsse das gewachsene

Terrain für jeden Punkt einzeln eruiert werden. Der diesbezügliche Nachweis

stelle nachvollziehbar dar, dass die streitige Gebäudehöhe eingehalten werde.

Auch diese überzeugenden vorinstanzlichen Erwägungen werden von den Beschwerdeführenden

mit keinem Wort in Frage gestellt. Die Beschwerde erweist sich somit auch in

diesem Punkt als unbegründet.

4.

Im Hauptpunkt ihrer

Beschwerde sprechen die Beschwerdeführenden dem Vorhaben die

Arealüberbauungswürdigkeit ab. Sie machen geltend, in ihren Rekursschriften

hätten sie detaillierte Ausführungen gemacht zur mangelhaften Beziehung des

Vorhabens zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, zu

den fehlenden besonderen Qualitäten hinsichtlich Wohnlichkeit und Wohnhygiene,

zu den ungenügenden Versorgungs- und Entsorgungslösungen und zur mangelhaften

Qualität der Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere zur schlechten

Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze. Die Vorinstanz sei auf diese Rügen nur

sehr rudimentär eingegangen. In unkorrekter Gewichtung der entsprechenden

Argumente habe sie sodann die Vorwürfe der fehlenden Behindertengerechtigkeit

der Wohnungen und der mangelhaften Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze wie

separate Rügen behandelt, obgleich es sich dabei klarerweise um Merkmale

handle, welche im Rahmen der Arealüberbauungswürdigkeit eines Vorhabens zu

beurteilen seien.

4.1

Bei der

Arealüberbauung handelt es sich um eine Überbauung von Grundstücken mit einer

bestimmten Mindestfläche aufgrund einer einheitlichen, die gesamte Überbauung

umfassenden Baueingabe (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und

Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, N. 312, auch zum Folgenden).

Der Arealüberbauung liegt das planerische Motiv zugrunde, den Baubehörden die

rechtliche Handhabe zu bieten, eine von der normalen abweichende,

differenziertere Bauweise zuzulassen und gleichzeitig an die bauliche

Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die Wohnqualität in

verschiedener Beziehung erhöhte Anforderungen zu stellen (VGr, 20. August

1974, ZBl 1975, S. 204 E. 3b).

Gemäss § 71 Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen

sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet

und ausgerüstet sein. Bei der Beurteilung sind nach Abs. 2 dieser

Bestimmung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und

architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

Laut § 20 Abs. 1 VRG können im Rekursverfahren

alle Mängel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung überprüft werden.

Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch für die Rekursinstanzen

Beschränkungen der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das

kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine

relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt

die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG über die

Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979

Nr. 10, 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezüglich § 71 PBG

betreffend Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der

baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen

sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der

Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen

Ermessensspielraum öffnet (VGr, 9. April

2003, VB.2003.00006, E. 2b, www.vgrzh.ch).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen

im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den

Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts

gerügt werden. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom

Verwaltungsgericht gemäss § 50 VRG grundsätzlich überprüfbare Rechtsfrage;

soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den

örtlichen Verhältnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange

nicht ein, als die Auslegung der Verwaltungsbehörden als vertretbar erscheint.

Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das

Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c

VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von

unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts:

Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 77 und 84).

4.2

Die

örtliche Baubehörde hat in den Erwägungen zur Baubewilligung geprüft, ob das

Bauvorhaben den kantonalen und kommunalen Anforderungen an eine Arealüberbauung

genügt und dies bejaht. Sie hat erwogen, die Terrassensiedlung beginne

hangunterseitig relativ flach ohne Ausnutzung der zulässigen Gebäudehöhe und

konzentriere die Baumasse an ihrem oberen Ende. Dadurch würden die

unterliegenden Grundstücke besser besonnt und an Freiraum gewinnen; dem

Geländeverlauf werde Rechnung getragen. Insgesamt resultiere ein der

Arealüberbauung würdiges Erscheinungsbild und es würden sämtliche Anforderungen

von § 71 PBG erfüllt.

Mit Bezug auf den gestalterischen Aspekt des Vorhabens hat

die Baurekurskommission II dem hinzugefügt, das Baugrundstück

charakterisiere sich insbesondere durch seine ausgeprägte Hanglage mit

geschwungener Linie und eigentlicher Krete im nördlichen Bereich. Diesen

speziellen Eigenschaften des Grundstücks werde mit einer Terrassierung der

Bauten und einer mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse Rechnung

getragen. Dadurch werde trotz der Grossflächigkeit der Bauten eine feine

Gliederung erreicht, die dem gewachsenen Terrain folge. Sodann sei das

Bauvorhaben bezüglich der Anordnung der Baumasse nicht isoliert, sondern auch

mit Blick auf die gesamte Arealüberbauung zu sehen. Bei den streitigen Bauten

handle es sich um die Bauetappe mit dem grössten Anteil an der gesamten

Baumasse der Arealüberbauung. Die Bauten N 04 und 05 wiesen jeweils ein

Geschoss weniger auf und die in dritter Etappe geplanten Bauten N 06 und 07

würden aufgrund der in diesem Bereich in der Mitte des Gesamtareals zu

erstellenden Erholungsfläche deutlich geringere Volumen aufweisen. Die Gesamtaufteilung

der Arealüberbauung könne ohne weiteres als gut bezeichnet werden. Ebenso

zeigten die bereits bewohnten und begrünten Gebäude N 04 und 05, dass sich die

Terrassenhäuser gut in den Hang und in die Umgebung einordneten und gegenüber

der übrigen, heterogenen Bebauung keineswegs auffielen. Die Rekurskommission

hat dem Vorhaben sodann auch attestiert, die Bauten selbst seien gut

strukturiert. Die mehrfach gebrochenen Linien vermieden die Entstehung von

grossen Flächen. Insgesamt und unter Einbezug der anderen Etappen biete das

Bauvorhaben somit einen gestalterischen Eindruck, der von der

Bewilligungsbehörde in einem nachvollziehbaren Ermessensentscheid zu Recht als

arealüberbauungswürdig eingestuft worden sei.

Die Beschwerdeführenden widersprechen dieser Beurteilung,

wobei sich ihre Begründung im Wesentlichen auf eine Wiederholung der

Rekursvorbringen beschränkt. So machen sie geltend, mit den wuchtigen Baukörpern werde nicht die geringste Rücksicht auf die

landschaftlich überaus empfindliche Lage der Bauparzelle unmittelbar am Rand

des Siedlungsgebiets genommen. Ausgerechnet an der steilsten und landschaftlich

heikelsten Stelle würden die massivsten Gebäude erstellt. Insbesondere das Haus

03, welches ein Geschoss mehr aufweise und an der exponiertesten Lage erstellt

werden solle, vermöge sich keineswegs gut in den Hang und in die bauliche

Umgebung einzuordnen. Der steilen Hanglage wegen türme sich das knapp 50 m

lange Gebäude zu einem gewaltigen Bauklotz auf. Für die unterliegenden Nachbarn

nehme nicht nur die Ostfassade bedrohliche Ausmasse an. Wegen der Platzierung

des westseitigen "Dachaufbautendrittels" unmittelbar am nordseitigen

Gebäudeabschluss erscheine die Nordfassade im obersten Bereich als 10 m hohe,

kahle Wand. Auch die kubische Gliederung und der architektonische Ausdruck der

Gebäude liessen keinerlei Sonderanstrengungen erkennen, für welche die

Bauherrschaft die Arealboni verdiene. Die Gestaltung der Grundrisse in den

obersten Geschossen erfolge nicht im Bemühen um Erfüllung der diesbezüglichen

Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG, sondern einzig zur Einhaltung der

Gebäudehöhe.

Die Vorinstanz hat keineswegs ausser Acht gelassen, dass

mit dem streitigen Bauvorhaben vergleichsweise grosse Baukörper an steiler

Hanglage erstellt werden. Anderseits hat sie zu Recht aber auch berücksichtigt,

dass das unbestrittenermassen heterogene bauliche Umfeld der Arealüberbauung

der Bauherrschaft einen vergleichsweise breiten Gestaltungsspielraum eröffnet.

In Anbetracht dieser Umstände ist sie sodann zum Schluss gelangt, mit der

Terrassierung der Bauten und der mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse

werde deren optische Wirkung insoweit aufgebrochen, dass die gebotene

Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung erreicht werde. Diese

Würdigung erscheint nachvollziehbar und erweist sich im Ergebnis jedenfalls als

vertretbar. Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, vermag nicht zu

überzeugen. Der blosse Verweis auf die Topographie und die Baumasse des

Vorhabens begründet für sich allein keinen Einordnungsmangel. Wenn eine

Arealüberbauung eine klare Zäsur zur Nachbarschaft schafft, bedeutet dies

nicht, dass ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und

Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung von vornherein

abzusprechen wäre (RB 1997 Nr. 79). Konkrete Einwände gegen die

gestalterische Qualität der Arealüberbauung erheben die Beschwerdeführenden

sodann lediglich bezüglich der Gestaltung der

Grundrisse in den obersten Geschossen sowie gegen die Gestaltung des nordseitigen

oberen Gebäudeabschlusses beim Gebäude N 03. Zum einen wurde geltend gemacht,

die Gestaltung der Grundrisse in den obersten Geschossen erfolge nicht im

Bemühen um Erfüllung der diesbezüglichen Anforderungen von § 71 Abs. 1

PBG, sondern einzig zur Einhaltung der Gebäudehöhe. Damit ist indessen nicht

substanziiert dargetan, dass bzw. inwiefern der gestalterische Eindruck der

jeweiligen Geschossansichten geschweige denn der Gesamteindruck des

Bauvorhabens dadurch entscheidend beeinträchtigt würde. Zum andern kritisierten

die Beschwerdeführenden, wegen der Platzierung des westseitigen "Dachaufbautendrittels"

unmittelbar am nordseitigen Gebäudeabschluss erscheine die Nordfassade im

obersten Bereich als 10 m hohe, kahle Wand. Dieser Einwand findet indessen

keine Stütze im massgeblichen Plan der Nord-Fassade des Gebäudes N 03. Danach

weist die Fassade im fraglichen Bereich diverse Fensterflächen auf und

erreichen die nicht durchbrochenen Bereiche an keiner Stelle auch nur annähernd

eine Höhe von 10 Metern.

Mithin vermögen die

Beschwerdeführenden die von der Baurekurskommission II vorgenommene

gestalterische Beurteilung nicht substanziiert in Frage zu stellen. Jedenfalls

Dispositiv

hat diese ohne Rechtsverletzung entschieden, wenn sie die Anforderungen an die

Gestaltung des Bauvorhabens als erfüllt erachtete.

4.3

4.3.1

Die Beschwerdeführenden halten sodann an ihrem Standpunkt fest, die gemäss § 71

Abs. 1 PBG an die Ausrüstung und Ausstattung von Arealüberbauten

gestellten erhöhten Anforderungen umfassten auch den Aspekt des behindertengerechten

Bauens. Die in der Baubewilligung vom 1. Juni 2004 statuierten

Nebenbestimmungen (Disp. Ziff. 1.11, 1.12, 1.19 und 1.20) würden

diesbezüglich lediglich die Beachtung des verlangten Minimalstandards

garantieren. Unabhängig davon, ob das Bauvorhaben dem

Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes unterworfen sei oder nicht, dürften

bei einer Arealüberbauung diesbezüglich besondere Qualitäten verlangt werden.

Wie die Baurekurskommission

II erwogen hat, fällt das streitige Bauvorhaben nicht in den Anwendungsbereich

des eidgenössischen Behindertengleichstellungsgesetzes und hat der Kanton

Zürich bislang keinen Gebrauch von der Möglichkeit gemacht, strengere

Bestimmungen zu erlassen. Es kann hierzu auf die Erwägungen der Vorinstanz

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

VRG). Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden bietet aber auch § 71

PBG keine rechtliche Grundlage für die von ihr bei Arealüberbauungen generell

verfochtenen strengeren Standards für behindertengerechtes Bauen. Mit der

besagten Bestimmung wird lediglich eine in jeder Hinsicht zweckmässige

Ausrüstung und Ausstattung (Abs. 1) verlangt. Aus dieser Formulierung kann

nicht geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung

gegenüber der in § 239 Abs. 4 PBG statuierten Forderung nach einer

angemessenen Berücksichtigung der Bedürfnisse von Behinderten und Betagten.

Dass bzw. inwiefern die konkreten Umstände des vorliegenden Falls diesbezüglich

erhöhte Anforderungen zu begründen vermöchten, haben die Beschwerdeführenden

nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde

erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.

4.3.2

Des Weiteren machen die Beschwerdeführenden geltend, auch in Bezug auf die

Wohnlichkeit und Wohnhygiene seien keine Sonderanstrengungen als Gegenleistung

für die Gewährung der Arealboni zu erkennen. Spezielle Versorgungs- und

Entsorgungslösungen seien ebenfalls nicht nachgewiesen.

Bei diesen Einwänden

beschränken sich die Beschwerdeführenden darauf, die in § 71 Abs. 2

PBG aufgeführten Beurteilungskriterien zu zitieren und diese als nicht erfüllt

zu bezeichnen, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb das Bauprojekt insofern,

wie auch als Ganzes, nicht arealüberbauungswürdig sein soll. Damit haben sie

ihrer Rügepflicht keineswegs Genüge getan. Die Beschwerde ist folglich auch in

diesem Punkt als unbegründet abzuweisen.

4.4 Ferner

halten die Beschwerdeführenden dafür, von besonders schlechter Qualität sei

vorliegend auch die Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze. Autolifte stellten

bekanntermassen keinen bevorzugten Zugang zu unterirdischen

Fahrzeugabstellplätzen dar. Wegen ihrer beschränkten Benutzerfreundlichkeit,

der technischen Anfälligkeit und der hohen Kosten gelangten sie nur

ausnahmsweise zur Ausführung. Im vorliegenden Fall kämen zu den beschränkten

Kapazitätsmöglichkeiten noch die ungünstigen Platzverhältnisse auf den

Parkebenen dazu. Der Gemeinderat habe in der Baubewilligung vom 1. Juni

2004 selber festgehalten, dass die Manövrierflächen in der Unterniveaugarage

knapp bemessen seien. Dies führe unweigerlich zu heiklen Fahrmanövern, etwa

wenn die Eigentümer von zwei Abstellplätzen auf der gleichen Ebene gleichzeitig

weg- bzw. zufahren möchten. Ein dritter Benutzer hätte dann erhebliche

Wartezeiten hinzunehmen. Unbeantwortet sei auch die Frage geblieben, wie die

Bauherrschaft angesichts der knappen Platzverhältnisse den Nachweis zu

erbringen gedenke, dass die Fahrzeuge auf allen Ebenen gewendet werden und der

Autolift vorwärts befahren werden könne.

Ob Autolifte allgemein

keine bevorzugte Zugangslösung darstellen, kann dahingestellt bleiben.

Entscheidend ist einzig, ob sich die gewählte Lösung im konkreten Fall als

zweckmässig erweist und der Arealüberbauungswürdigkeit des Vorhabens keinen Abbruch

tut. Dies ist vorliegend mit der Vorinstanz zu bejahen. Ausgehend von der

bestehenden Erschliessung, das heisst der Zufahrt über die O-Strasse, und in

Anbetracht der Hanglage, ist es ohne weiteres nachvollziehbar, wenn die streitige

Lösung gegenüber einem Parking auf dem Dach oder einer auffälligen

Rampenkonstruktion den Vorzug erhielt. Zu der Befürchtung der Beschwerdeführenden,

dass es zu starken Behinderungen des Lift-Verkehrs und damit vermehrt zu Wartezeiten

kommen könnte, kann sodann auf die überzeugenden Erwägungen der

Rekurskommission verwiesen werden. Wie diese ausführt, handelt es sich bei den

Abstellplätzen in der Tiefgarage um Privat- und nicht um Besucherparkplätze. Es

kann daher davon ausgegangen werden, dass nicht mehr Fahrzeuge in die

Tiefgarage bzw. auf die jeweilige Parkebene fahren, als Abstellplätze vorhanden

sind. Dementsprechend bietet sich auch stets eine Ausweich- bzw. Warteposition,

so dass der Lift nicht blockiert werden muss und nicht mit übermässigen

Wartezeiten zu rechnen ist. Diese treffenden Feststellungen werden von den

Beschwerdeführenden nicht substanziiert bestritten. Gleichermassen unbegründet

ist auch ihre Befürchtung, dass der Nachweis der Wendemöglichkeit zum

Vorwärtsbefahren des Autolifts nicht erbracht werden könne. Auch diesbezüglich

kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden. Wenn nicht mehr

Fahrzeuge als Abstellplätze zu erwarten sind, steht folglich auch immer ein

(Abstell-)Platz zum Wenden zur Verfügung.

Neu bringen die

Beschwerdeführenden vor, am Augenschein habe sich gezeigt, dass eine

zweckmässigere Lösung ohne weiteres möglich wäre. Zwischen dem geplanten Gebäude

N 02 und den bereits erstellten Häusern bestehe genügend Platz für den Bau

eines bequem befahrbaren Zufahrtssträsschens zu einer Garageneinfahrt im tiefer

gelegenen Bereich des Gebäudes N 02. Dieser erstmals im Beschwerdeverfahren

erhobene Einwand erweist sich als verspätet. Es ist nicht ersichtlich, was

seiner rechtzeitigen Geltendmachung im Rekurs gegen die Baubewilligung vom 1. Juni

2004 entgegengestanden hätte (vgl. hierzu Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 4).

Im Übrigen erweist sich der Einwand auch als nicht stichhaltig. Mit der

vorgeschlagenen Erschliessungsvariante würde der mittlere Teil der Arealüberbauung

und damit die bereits rechtskräftig bewilligten und für die Qualität der Anlage

massgeblichen Spiel- und Ruheflächen zerschnitten. Von einer im Sinn von § 71

Abs. 1 PBG zweckmässigeren Lösung kann somit keine Rede sein.

4.5 Nach dem

Gesagten hat die Rekurskommission demnach auch die Rügen betreffend Behindertengerechtigkeit

der Wohnungen und Erschliessung der Fahrzeugabstellplätze zu Recht als

unbegründet abgewiesen. Wie in den vorstehenden Erwägungen ausgeführt,

beinhaltet dies auch die Feststellung, dass die Rügen nicht geeignet waren, die

Arealüberbauungswürdigkeit des Vorhabens in Frage zu stellen. Eine mit Blick

auf die Arealüberbauungswürdigkeit unkorrekte Gewichtung dieser Aspekte liegt

entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden nicht vor.

5.

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen

ist. Die unterliegenden Beschwerdeführenden werden damit solidarisch

kostenpflichtig und können von vornherein keine Parteientschädigung beanspruchen

(§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2

VRG). Sie haben vielmehr der privaten Beschwerdegegnerin

gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine angemessene

Umtriebsentschädigung zu entrichten. Als angemessen erweist sich eine

Parteientschädigung in der Höhe von (insgesamt) Fr. 1'800.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen), unter solidarischer Haftung eines jeden für den

Gesamtbetrag).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'120.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel auferlegt,

unter solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4. Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'800.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Entscheids.

5. Mitteilung

an …