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Entscheid

VB.2005.00585

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2005.00585

8. März 2006Deutsch14 min

(URT.2006.9182)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 19. April 2005 erteilte der Gemeinderat Weiningen

C und B die baurechtliche Bewilligung für den Umbau und den Ausbau der

Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 01, 02, 03 (Kat.-Nrn. 04 und 05).

Erwägungen

II.

Die hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse

vereinigte die Baurekurskommision und hiess sie am 11. November 2005

insofern teilweise gut, als die Bewilligung für den Ausbau der Dachgeschosse

der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 aufgehoben wurde.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben die sich im Rekursverfahren

gegenüberstehenden privaten Parteien je Beschwerde an das Verwaltungsgericht.

Die im Rekursverfahren nur teilweise obsiegenden Nachbarn beantragten am 10. Dezember

2005, es sei auch die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaft L-Strasse

01.

aufzuheben (VB.2005.00585). Die Bauherrschaft liess beantragen, den

Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen insoweit aufzuheben, als

damit die Bewilligung für den Dachgeschossausbau der Liegenschaften L-Strasse 02

und 03 aufgehoben worden sei (VB.2005.00588). Die Nachbarn beantragten in

verfahrensmässiger Hinsicht die Durchführung einer Augenscheinsverhandlung.

Die Vorinstanz beantragte am 23. Dezember 2005

Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat Weiningen verzichtete am 16. Januar

2006.

auf Vernehmlassung. Die privaten Parteien liessen je Abweisung der

Beschwerde der Gegenpartei unter Kostenfolge beantragen, die Bauherrschaft

zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zuständig.

1.2

Die beiden

gegen den Rekursentscheid vom 11. November 2005 gerichteten Beschwerden,

welche die nämlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind aus prozessökonomischen

Gründen zu vereinigen.

1.3

Da der

massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich

ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein vom 20. September

2005.

beruhenden Feststellungen der Vorinstanz über die örtlichen Verhältnisse,

insbesondere die Fotografien, können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt

werden und dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

2.

Gemäss dem richtig verstandenen Wortlaut von § 357 Abs. 1

PBG (vgl. RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30) dürfen

bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,

erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,

anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder

nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für neue oder weitergehende

Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen

vorbehalten.

Soweit im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1

PBG eine Interessenabwägung vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens-

und Entscheidungsspielraum zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat.

Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle

Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle

Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung

der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).

Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle

zu.

2.1

Wie die

Baurekurskommission unwidersprochen festgestellt hat, überschreiten die drei

streitbetroffenen Bauten die gemäss Art. 17 der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Weiningen vom 21. April 1994 (BZO) zulässige Gebäudehöhe von

7.

m um 1,35 m (L-Strasse 01), um 1,04 m (L-Strasse 02) und

um 1,93 m (L-Strasse 03). Das Umbauprojekt sieht den Ersatz der bisherigen

Walmdächer mit einer Dachneigung von ca. 25o durch 40o steile

Satteldächer vor, was dazu führt, dass die Dachfirste ca. 2 m höher verlaufen

und im Vergleich zu denjenigen der bisherigen Walmdächern deutlich länger sein

werden.

Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, durch die

neue Dachform werde die sich aus Gebäudehöhe und Firsthöhe zusammen ergebende

Gesamthöhe überschritten und ihre Interessen seien gegenüber denjenigen der

Bauherrschaft unzureichend gewichtet worden.

2.2

Die

Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittfläche

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden

gemessen, während als Firsthöhe der senkrechte Abstand zwischen Schnittlinie

Fassade/Dachfläche und First gilt. Beide Masse sind im Regelfall unabhängig

voneinander einzuhalten; eine Besonderheit stellen Dächer mit einer Neigung von

mehr als 45o dar, wo gemäss § 281 Abs. 2 PBG die

Gebäudehöhe auf die Ebene zu projizieren ist, die das Dach unter 45o

berührt.

Sind Gebäude- und Firsthöhe je gesondert geregelt und gibt

es keine gesetzliche Vorschrift, welche direkt die Gesamthöhe des Gebäudes

bestimmt, so ist die Baurekurskommission zutreffend davon ausgegangen, dass die

geplante Verstärkung der Dachneigung, solange diese 45o nicht

übersteigt, keinen weitergehenden Verstoss gegen Art. 17 BZO über die

Gebäudehöhe darstellt und deshalb keiner Ausnahmebewilligung bedarf. In gleicher

Weise hat das Verwaltungsgericht in RB 2002 Nr. 83 = BEZ 2002 Nr. 22

entschieden, wo die Errichtung eines Attikageschosses auf einer die zulässige

Gebäudehöhe überschreitenden bestehenden Baute ebenfalls nicht als zusätzliche

Verletzung der Gebäudehöhe gewürdigt wurde. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten.

2.3

Entscheidend

für die Zulässigkeit der umstrittenen Aufstockungen ist somit die Frage, ob dem

Bauvorhaben überwiegende öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegenstehen.

Abzuwägen ist somit zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der

Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere

demjenigen der Nachbarn, dass sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen

Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von einer baurechtskonformen

Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 120).

2.3.1

Die Vorinstanz hat aufgrund ihres Augenscheins erwogen, dass insbesondere

der Ausbau der Dachgeschosse der Liegenschaften L-Strasse 02 und 03

beträchtliche Einwirkungen auf die nördlich gelegenen Gebäude M-Strasse 06 und 07

habe. Es handle sich um relativ enge Verhältnisse. Die Erscheinung der bereits

zu hohen Gebäude werde durch das Bauvorhaben nicht nur höhenmässig, sondern

auch in der Breite wesentlich ausgedehnt. Die Satteldächer mit einer

Dachneigung von 45o anstelle der bisherigen eher flachen Walmdächer

fielen optisch weit mehr ins Gewicht. Die von der Baubehörde verlangte Reduktion

der Firsthöhe diene der Einhaltung der in Art. 17 BZO auf 4 m begrenzten

Firsthöhe und ändere nichts daran, dass der First der Liegenschaft L-Strasse 03

bis gegen 2 m höher zu liegen komme als der First eines regelkonformen

Neubaus an der selben Stelle. Auch der First des Gebäudes L-Strasse 02 komme

einen Meter höher zu liegen als derjenige eines Neubaus. Die

nachbarschaftlichen Interessen würden dadurch in erheblichem Mass tangiert. Die

neuen Dachgeschosse dieser beiden Gebäude führten insbesondere in den unteren

Geschossen der Liegenschaften M-Strasse 06 und 07 nicht nur zur Verschlechterung

der Aussicht, sondern auch zum Entzug von Licht, was angesichts der engen Verhältnisse

eine wesentliche Verschlechterung bedeute. Die nachbarlichen Interessen würden

zusätzlich durch das öffentliche Interesse an der Errichtung baurechtskonformer

Bauten unterstrichen. Diesen nachbarlichen Interessen stünden die primär

wirtschaftlichen Interessen der Bauherrschaft und die raumplanerischen

Interessen an einer Verdichtung der Überbauung gegenüber.

Die Bauherrschaft mache

geltend, die Verweigerung der geplanten Dachausbauten habe eine Einbusse von

insgesamt 582,2 m2 Wohnfläche zur Folge; auch bei einer Realisierung

des Bauvorhabens liege die gesamte Nutzfläche immer noch 120 m2

unter derjenigen einer Neuüberbauung. Allerdings sei zu berücksichtigen, dass

eine solche Neuüberbauung sich an die Gebäudehöhe von 7 m und die

Firsthöhe von 4 m halten müsste; es könne auch nicht darauf ankommen, dass

die bestehenden Untergeschosse aus tatsächlichen Gründen nicht zu Wohnzwecken

genutzt werden könnten. Der Verzicht auf die Realisierung der Dachausbauten bei

den Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 hätte gemäss der Ausnützungsberechnung

vom 11. Juli 2005 insgesamt eine Reduktion der nutzbaren Wohnfläche ab

1,20 m Raumhöhe von insgesamt 212,73 m2 zur Folge. Unter

diesen Umständen vermöchten die für den Ausbau sprechenden privaten und

öffentlichen Interessen die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen nicht zu

überwiegen. Insbesondere sei im Hinblick auf die Erhöhung der Ausnützung

festzustellen, dass auch das Mass der Verdichtung nach Innen seine Grenze an

der geltenden Bau- und Zonenordnung finde. Diese lege auch die äusseren

Abmessungen eines Gebäudes fest; bei einem baurechtswidrigen Gebäude könne der

Grundsatz der Verdichtung nach innen deshalb nicht unbesehen der Gesamtsituation

über die nachbarlichen Interessen gestellt werden. Anders verhalte es sich dagegen

bei der Liegenschaft L-Strasse 01. Dieses weise einen grösseren Abstand zu den

weiter nördlich liegenden Gebäuden M-Strasse 06, 07, 08, 09 und 10 auf. Von

überwiegenden nachbarlichen Interessen könne hier nicht mehr gesprochen werden.

Zwar werde auch hier die Gebäudehöhe teilweise um bis zu 1,40 m

überschritten, doch zeitige der Dachgeschossausbau insbesondere auf die

Belichtungsverhältnisse weit geringere Auswirkungen, als dies beim Ausbau der

Liegenschaften L-Strasse 02 und 03 der Fall sei.

2.3.2

Die beschwerdeführenden Nachbarn machen geltend, diese Interessenabwägung beruhe

auf falschen Zahlen und sei ungenügend. Die Interessen der Eigentümer der Liegenschaften

M-Strasse 09 und 10, welche beim Augenschein nicht betreten worden seien, seien

ungenügend berücksichtigt worden. Dort würde nicht nur die Aussicht, sondern

auch die Belichtung der Wohnzimmer beeinträchtigt. Sodann treffe es nicht zu,

dass die Bauherrschaft eine Nutzfläche von 1743 m2 realisieren

könnte, weil aufgrund der Gebäudehöhe von 7 m das Untergeschoss praktisch

vollständig unter den gewachsenen Boden zu liegen käme und deshalb nicht zu Wohnzwecken

genutzt werden könnte. Zudem könne bei den bestehenden Gebäuden entgegen den

Behauptungen der Bauherrschaft das Untergeschoss zu Wohnzwecken genutzt werden,

was durch die Vermietung von Zimmern in diesen Geschossen belegt werde. Sodann

gehe die Bauherrschaft zu Unrecht von einer möglichen Nutzfläche von 1743 m2

aus, denn die für ein Dachgeschoss beanspruchte Fläche entspreche derjenigen

eines Vollgeschosses, was wegen der Berücksichtigung der Dachschräge jedoch

nicht realisierbar sei.

Die Bauherrschaft wirft der

Vorinstanz vor, sie habe bei der Interessenabwägung unzulässigerweise in den

Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde eingegriffen. Bei der

Interessenabwägung habe die Baurekurskommission sodann berücksichtigen müssen,

dass bei einer Neuüberbauung zu den Nachbarparzellen lediglich ein Grenzabstand

von 4 m einzuhalten wäre. Das würde dazu führen, dass die Firste von

Neubauten annähernd auf die gleiche Höhe oder sogar höher zu liegen kämen als

bei den umstrittenen Dachausbauten. Allfällige Vorteile, die sich bei einer

Neuüberbauung für die Nachbarn ergäben, würden durch den geringeren

Grenzabstand mehr als wettgemacht. Demgegenüber stelle der Verzicht auf den

Dachgeschossausbau, welcher je eine Wohnung mit über 160 m2

Fläche zulasse, für die Bauherrschaft einen bedeutenden Nachteil dar.

2.3.3

In der angefochtenen Baubewilligung vom 19. April 2005 hat der

Gemeinderat Weiningen die mögliche Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen

nicht in Betracht gezogen und in der Rekursantwort vom 29. Juli 2005 hat

er lediglich vorgebracht, die nachbarlichen Interessen seien aufgrund der

bescheidenen Erhöhung des Firstes um 1,5 m als nicht überwiegend

einzustufen. Dieser wenig aussagekräftige Satz, vermag unter den vorliegenden

Umständen, wo es um die Vergrösserung der Dachgeschosse von Gebäuden geht, die

gemessen an der umliegenden Überbauung schon jetzt ein relativ grosses Volumen

aufweisen, und wo aufgrund von Topographie und Überbauungsverhältnissen die

Nachteile für die Nachbarn ins Auge springen, die pflichtgemässe Ausübung des

Ermessens durch den Gemeinderat Weiningen nicht zu belegen. Der Einwand der

beschwerdeführenden Bauherrschaft, die Baurekurskommission habe den

Ermessensspielraum der Gemeinde missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht

durchzuschlagen (RB 1991 Nr. 2).

2.3.4

Die Baurekurskommission hat einen Augenschein an der M-Strasse vorgenommen,

an welcher die Liegenschaften der beschwerdeführenden Nachbarn liegen, und

dabei die Grundstücke M-Strasse 06, 07 und 08, nicht jedoch M-Strasse 09 und 10

betreten. Eine unzureichende Abklärung des massgeblichen Sachverhalts kann ihr

deshalb nicht vorgeworfen werden. Die Liegenschaft M-Strasse 09 ist durch das Bauvorhaben

in ähnlicher Weise betroffen wie die Nachbarliegenschaft M-Strasse 08, während

die Liegenschaft M-Strasse 10 schon deutlich weiter entfernt liegt. Unter

diesen Umständen konnte die Vorinstanz darauf verzichten, einen Augenschein

auch auf diesen Grundstücken zu nehmen. Die Beschwerdeführenden machen zudem

nicht geltend, dass sie anlässlich der Augenscheinsverhandlung eine

entsprechende Ausdehnung der Begehung beantragt hätten. Sodann hält das Gebäude

L-Strasse 01 einen Abstand von ca. 13 m zur Nachbargrenze ein, das

heisst rund doppelt so viel wie das Gebäude L-Strasse 02. Dass aufgrund dieser

grösseren Entfernung sich die Vergrösserung der Gebäude-Silhouette

geringfügiger auf die Nachbarliegenschaften auswirkt, ist offenkundig. Die von

den beschwerdeführenden Nachbarn im Beschwerdeverfahren eingereichten Fotografien

zeigen zwar, dass der höhere First zu einer gewissen Beeinträchtigung der

Aussicht führen wird, doch kann aufgrund der grossen Abstände von einem Lichtentzug

keine Rede sein.

2.3.5

Weder die Vorbringen der beschwerdeführenden Nachbarn noch diejenigen der

Bauherrschaft lassen die Interessenabwägung der Vorinstanz als rechtsverletzend

erscheinen. Die Liegenschaften L-Strasse 01 und 02 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04

weisen in den beiden Vollgeschossen anrechenbare Flächen vom 765.96 m2

auf (vgl. VB.2005.00585,), das heisst deutlich mehr als bei einer Ausnützung

von 30 % auf dem 2019 m2 umfassenden Grundstück zulässig

wäre (766 m2 statt 605,7 m2). Dasselbe gilt bei

der Liegenschaft L-Strasse 03 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05, wo sich die

anrechenbare Fläche auf 392.24 m2 statt auf zulässige

265,8 m2 beläuft. Insgesamt sind damit die beiden Grundstücke

um 286,7 m2 übernutzt. Dem Interesse der Bauherrschaft an der

Schaffung von zusätzlich insgesamt 548,71 m2 Wohnfläche in den

Dachgeschossen kann deshalb kein grosses Gewicht zukommen. Insbesondere lassen

sich für eine Verdichtung, welche die von der Bau- und Zonenordnung vorgegebene

Überbauungsdichte derart krass überschreitet, keine öffentlichen Interessen

anführen. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Vollgeschosse, wenn die

zulässige Ausnützung eingehalten würde, deutlich geringere Grundflächen aufweisen

und sich dadurch auch die Flächen der Dach- und der Untergeschosse vermindern

würden. Auch bei einem Neubau könnten die Untergeschosse ohne Überschreitung

der zulässigen Gebäudehöhe und ohne verbotenes Freilegen (vgl. Art. 20 BZO)

teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden; es kann deshalb offen bleiben, in

welchem Umfang dies schon bei den bestehenden Bauten zutrifft. Gleichwohl

würden bauordnungskonforme Neubauten insgesamt deutlich geringere Wohnflächen

aufweisen, als sie die Bauherrschaft bei den bestehenden Bauten mit dem Ausbau

der Dachgeschosse erzielen will. Aus diesem Grund kann es auch nicht darauf

ankommen, dass die bestehenden Bauten bergseitig deutlich grössere

Grenzabstände aufweisen als den Minimalabstand von 4 m gemäss Art. 17

BZO; zwar würden Neubauten, die im Minimalabstand zur Grenze errichtet würden,

die Nachbarn höhenmässig in einer mit dem umstrittenen Projekt vergleichbaren

Weise beeinträchtigen, doch würde die Einhaltung der zulässigen Ausnützung von

30.

% zu insgesamt kleineren Baukörpern führen.

Wird dagegen der Ausbau des Dachgeschosses nur bei der

Liegenschaft L-Strasse 01 zugelassen, so kommt die Bauherrschaft insgesamt

nahe an diejenige Wohnfläche heran, die auch mit einer bauordnungsgemässen

Neuüberbauung der beiden Grundstücke zu erreichen wäre. Insoweit ist ihr

Interesse beachtlich und deckt sich mit dem öffentlichen Interesse an der

Ausschöpfung der durch die Bau- und Zonenordnung eingeräumten Baumöglichkeiten.

Wenn die Baurekurskommission diesen Interessen den Vorrang gegeben hat

gegenüber den aufgrund der Abstandsverhältnisse hinnehmbaren Beeinträchtigungen

der Nachbarn, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend.

3.

Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegründet und

sind abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens zu je 1/30 und

unter solidarischer Haftung für 1/3 den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 und

zu je 1/3 und unter solidarischer Haftung für 2/3 den Beschwerdegegnern 1.1 und

1.2

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Auf Parteientschädigungen besteht

bei diesem Ausgang des Verfahrens kein Anspruch (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss beschliesst

die Kammer:

Die Beschwerden

VB.2005.00585 und VB.2005.00588 werden vereinigt;

und

entscheidet:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 540.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'540.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den beschwerdeführenden Nachbarn 1.1-5.2 zu je 1/30 und

unter solidarischer Haftung für 1/3 und den Beschwerdegegnern 1.1 und 1.2 zu je

1/3 unter solidarischer Haftung für 2/3 auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung an …