Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00028

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Geschäftsnummer:

VB.2006.00028

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 17.05.2006

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Aufbau eines Attikageschosses auf einem Mehrfamilienhaus.

Nach Ablehnung der BZO-Revision und der Rückweisung der Vorlage durch die Gemeindeversammlung liegt kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG vor, was aber nicht bedeutet, dass die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Der Schutz der Planänderung vor Präjudizierung hält an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten vorzuschlagen. Die vorgesehene Planänderung muss hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (E. 2.4).

Vorliegend ist bei der Rückweisung an den Gemeinderat keine Stossrichtung und kein Auftrag erkennbar, die Baumasse stärker herabzusetzen. Die neue Vorlage ist deshalb zu unbestimmt, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen könnte (E. 2.4). Die Beschwerde ist hinsichtlich der Frage der planungsrechtlichen Baureife begründet (E. 2.5).

Der Einwand der Überschreitung der zulässigen Baumasse wurde im Rekursverfahren nicht geprüft. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission zurückzuweisen (E. 3).

Teilweise Gutheissung (Rückweisung).

Stichworte:

ATTIKAGESCHOSS

BAU- UND ZONENORDNUNG

BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN

BAUMASSENZIFFER

PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE

PRÄJUDIZIERUNG

RÜCKWEISUNG

Rechtsnormen:

BZO Zollikon

§ 234 PBG

§ 64 Abs. I VRG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 3

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die

Baubehörde Zollikon A und B die baurechtliche Bewilligung für den Aufbau eines

Attikageschosses auf der Mehrfamilienhaus-Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse

in Zollikon.

Erwägungen

II.

Die hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse

wurden von der Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 vereinigt und

unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gutgeheissen.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Januar 2006 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Wiederherstellung der

Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Vorinstanz verzichtete am 7. Februar 2006 auf

Vernehmlassung. Die Nachbarn liessen am 15./16. März 2006 mit ihren

Hauptanträgen Rückweisung an die Vorinstanz oder die Baubehörde bzw. Abweisung

der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, die Baubehörde Zollikon

als Mitbeteiligte am 21. Februar 2006 Gutheissung der Beschwerde beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde

zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 21

lit. a VRG zur Beschwerde legitimiert. Auf das form- und fristgerecht

erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Baurekurskommission hat die angefochtene Bewilligung mit der Begründung aufgehoben,

das Bauvorhaben präjudiziere eine sich im Gang befindliche Änderung der Bau-

und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO). Zwar habe

die Baubehörde die Bewilligung am 11. April 2005 erteilen dürfen, ohne die

vom Gemeinderat am 13. April 2005 zu Handen der öffentlichen Auflage

verabschiedete Revisionsvorlage zu berücksichtigen. Dieser sei jedoch im Rekursverfahren

Rechnung zu tragen, da unter den gegebenen Umständen das öffentliche Interesse

am Schutz der angestrebten Planänderung vor Präjudizierung den

entgegenstehenden privaten Interessen vorgehe. Die vom Gemeinderat

vorgeschlagene Reduktion der Baumassenziffer von 1,75 m3/m2

auf 1,6 m3/m2 werde für das Baugrundstück eine zulässige

Baumasse von noch 1'083 m3 zur Folge haben, welche durch das mit der

Attikawohnung aufgestockte Gebäude mit insgesamt 1'176 m3

Baumasse deutlich überschritten werde.

2.2

Einen Tag

nach dem Entscheid der Baurekurskommission vom 13. Dezember 2005 beschloss

eine ausserordentliche Gemeindeversammlung am 14. Dezember 2005 Rückweisung

der Revisionsvorlage an den Gemeinderat mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode

erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen.

2.3

Der

Rückweisungsbeschluss der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember

2005.

stellt eine im Lauf des Rechtsmittelverfahrens neu eingetretene Tatsache

dar. Entgegen seiner früheren Praxis (RB 1961 Nr. 24) lässt das

Verwaltungsgericht heute die Berücksichtigung solcher neu eingetretenen

Tatsachen zu, wenn wichtige prozessökonomische Gründe dafür sprechen, der

Streitgegenstand nicht verändert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen

werden (RB 1982 Nr. 40, 1998 Nr. 60; Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 52 N. 17). Diese Voraussetzungen sind hier

ohne weiteres erfüllt.

2.4

Nach dem

Rückweisungsbeschluss verbunden mit dem Auftrag, in der neuen Amtsperiode

erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen, liegt zur Zeit kein förmlicher

Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) vor. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass

die planungsrechtliche Baureife gegeben ist. Wie das Verwaltungsgericht in

RB 2004 Nr. 69 entschieden hat, hält der Schutz der Planänderung vor

Präjudizierung dann an, wenn die Rückweisung mit dem Auftrag erfolgt, der

Gemeinderat habe weitergehende Einschränkungen der Baumöglichkeiten

vorzuschlagen. Auch in einem solchen Fall muss aber die vorgesehene Planänderung

hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben

(RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).

Hier lassen die Voten für die Rückweisung der Vorlage an

den Gemeinderat keine klare Stossrichtung und insbesondere nicht den Auftrag

erkennen, die Baumasse stärker herabzusetzen, als dies der Gemeinderat in

seiner erfolglosen Vorlage vorgeschlagen hatte; während einzelne Votanten

lediglich einfachere Regelungen oder das Abwarten einer in Aussicht genommenen

Revision des kantonalen Planungs- und Baugesetzes forderten, wandten sich

andere allgemein gegen die vorgeschlagenen Abzonungen. Unter diesen Umständen

sind nicht einmal die Konturen einer Neuordnung abzusehen und lassen sich auch

ihre Realisierungschancen nicht abschätzen. Die neue Vorlage, mit welcher der

Gemeinderat von der Gemeindeversammlung beauftragt wurde, ist deshalb zu

unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung

beanspruchen könnte.

2.5

Aufgrund

des veränderten Sachverhalts erweist sich damit die Beschwerde hinsichtlich der

Frage der planungsrechtlichen Baureife als begründet.

3.

Die rekurrierenden Nachbarn haben im Rekursverfahren nicht

nur den Einwand der fehlenden Baureife erhoben, sondern insbesondere auch

geltend gemacht, das streitbetroffene Gebäude überschreite durch die

Aufstockung bereits die nach geltendem Recht zulässige Baumasse. Nachdem sie

die Baubewilligung wegen fehlender planungsrechtlicher Baureife aufgehoben hat,

hat die Vorinstanz diesen Einwand, wie sie ausdrücklich festgehalten hat, nicht

beurteilt; ihre Bemerkungen zur Frage der Zulässigkeit von unterschiedlichen Baumassenziffern

für Haupt- und Nebengebäude und zur Nichtanrechenbarkeit von Pflanztrögen und

Dachkaminen vermögen daran nichts zu ändern (vgl. Rekursentscheid, E. 6).

Insbesondere ist ungeklärt geblieben, inwieweit der im Rekursverfahren erhobene

Einwand zutrifft, dass zur anrechenbaren Baumasse auch der Gebäudeteil auf der

Nordseite des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses gehöre, der sich laut

Darstellung der Beschwerdegegner über dem gewachsenen Boden befindet und

infolge Aufschüttungen und der Überdeckung mit Humus nur noch teilweise in

Erscheinung treten soll. Insoweit erweist sich der Sachverhalt als unzureichend

geklärt und sind deshalb die Akten gestützt auf § 64 Abs. 1 VRG zu

weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission

zurückzuweisen.

4.

Als vollständig obsiegend erscheinen bei diesem Ausgang

die Beschwerdegegner 2 und 3, welche im Hauptstandpunkt Rückweisung des

Verfahrens an die Vorinstanz beantragt haben. Nur teilweise obsiegend sind

dagegen die übrigen Verfahrensbeteiligten, die im Hauptstandpunkt Aufhebung des

Rekursentscheids und Wiederherstellung der Baubewilligung (Beschwerdeführende

und Mitbeteiligte) bzw. vollständige Abweisung der Beschwerde (Beschwerdegegner

1) beantragt haben. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind deshalb zu je 1/6

den Beschwerdeführenden und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der

Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Die Rekurskosten wird

die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang neu zu verlegen haben.

Eine Parteientschädigung ist zu Lasten der

Beschwerdeführenden lediglich den vollständig obsiegenden Beschwerdegegnern 2

und 3 zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG); angemessen ist ein Betrag von

insgesamt Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und

die Akten werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission

II zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung für 1/3 zu je 1/6 den Beschwerdeführenden

und zu je 1/3 dem Beschwerdegegner 1 und der Mitbeteiligten auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden zu Umtriebsentschädigungen von je Fr. 500.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegner 2 und 3 verpflichtet (insgesamt

Fr. 1'000.-), zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Mitteilung

an …