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Entscheid

VB.2006.00062

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00062

14. Juni 2006Deutsch14 min

(URT.2006.9338)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2004 erteilte die

Baukommission Thalwil der Krankenkasse D unter anderem die baurechtliche

Bewilligung für die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Thalwil.

Erwägungen

II.

Gegen diese Baubewilligung gelangten A und B mit Rekurs an

die Baurekurskommission II und beantragten, der angefochtene Entscheid sei

aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die

Sache an die örtliche Baubehörde zur Ergänzung und Neuentscheidung

zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission II wies den Rekurs,

soweit sie darauf eintrat, mit Entscheid vom 13. Dezember 2005 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2006 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und

die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache an die

Vorinstanz zur Ergänzung und Neuentscheidung zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher

Hinsicht wurde um die Durchführung eines Augenscheins ersucht.

Die Baurekurskommission II schloss auf Abweisung der

Beschwerde, während sich die Krankenkasse D nicht vernehmen liess. Die

Baukommission Thalwil liess mit Beschwerdeantwort vom 18. April 2006 die

Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Bauherrschaft beantragte am 27. April 2006 eine

Beschränkung der aufschiebenden Wirkung. Mit Präsidialverfügung vom 4. Mai

2006.

wurde A und B sowie der Baukommission Thalwil Frist angesetzt, um zu

diesem Gesuch Stellung zu nehmen.

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz

werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

1.2

Das von

der Bauherrschaft am 27. April 2006 gestellte Gesuch um Beschränkung der

aufschiebenden Wirkung wird mit dem heutigen Endentscheid gegenstandslos,

weshalb nicht mehr darüber zu befinden ist.

1.3

Die

Beschwerdeführenden stellen vor Verwaltungsgericht ein Gesuch betreffend

Durchführung eines Augenscheins. Ein Augenschein ist jedoch nur erforderlich,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien könnten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Klärung

beitragen (vgl. RB 1995 Nr. 12, E. 1, mit weiteren Hinweisen).

Die Beschwerdeführer begründen die Notwendigkeit einer

Augenscheinsverhandlung vor allem damit, dass sich die Frage der hinreichenden

und verkehrssicheren Erschliessung des Baugrundstücks ohne genaue Kenntnisse

der örtlichen Verhältnisse nicht schlüssig beantworten lasse, und auch die im

Rahmen von § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) vorzunehmende Interessenabwägung setze voraus, dass das Gericht mit den

Örtlichkeiten vertraut sei.

Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Kritikpunkte mit

einem Augenschein besser ermittelt werden könnten als durch andere Hilfsmittel.

Ein Augenschein kann allenfalls dazu beitragen, Unklarheiten zu beseitigen, wie

z.B. die ästhetische und/oder gestalterische Wirkung eines Umbaus oder die

Nutzung von Räumen. Das ist jedoch nur erforderlich, wenn konkrete Hinweise auf

Unklarheiten bestehen. Solche Hinweise sind hier nicht vorhanden und werden

auch von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert vorgebracht. Der

massgebliche Sachverhalt geht mithin hinreichend aus den Akten (samt

Fotografien, Bauplänen) sowie dem Geografischen Informationssystems des Kantons

Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) hervor, weshalb sich ein Augenschein des

Verwaltungsgerichts erübrigt (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252,

E. 1.2, www.vgrzh.ch).

2.

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von

§ 357 PBG und halten daran fest, dass durch das Bauvorhaben neu bzw.

weiter gehend gegen Bauvorschriften verstossen werde, und dass der Aufstockung

zudem auch überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen.

2.1

Soweit im

Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG eine Interessenabwägung

vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum

zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als

Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis

zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und

darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen

Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können von vornherein nur

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51

VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung

des Sachverhalts gerügt werden.

2.2

Gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für

neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte

Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch

Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt

wird.

Das umstrittene Bauvorhaben umfasst die Erweiterung des

bestehenden vorschriftswidrigen Gebäudes und keinen Ersatz der bisherigen

Bausubstanz. Geplant ist unter anderem die Aufstockung mit einem Attikageschoss

als Dachgeschoss. Das Grundstück befindet sich in der Zone WG3 (dreigeschossige

Wohnzone mit Gewerbeerleichterung) mit einer maximalen Ausnützungsziffer von

60.

% und einem maximalen Zuschlag für Gewerbe von 10 % gemäss

Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil vom 15. September

2000.

(BZO). Die massgebliche Grundfläche beträgt 727 m2, womit

eine maximale Ausnützung von 436,2 m2 (145,4 m2

je Vollgeschoss) zulässig ist. Das geplante Dachgeschoss hat eine Fläche von

143,4 m2.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass sich die

höchstzulässige Wohnfläche auf dem streitbetroffenen Baugrundstück auf

insgesamt 726,66 m2 belaufe.

Jede darüber hinausgehende Wohnnutzung stelle damit einen verpönten Verstoss

gegen die einschlägigen Ausnützungsvorschriften dar bzw. bewirke eine

unzulässige Übernutzung des Baugrundstücks. Die streitbetroffene Liegenschaft

wiese mit der Aufstockung Wohnflächen von insgesamt rund 810 m2 bzw. 860 m2 (mit Wintergärten) auf.

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist das Dachgeschoss

nur an die Ausnützungsziffer anrechenbar, soweit es je Geschoss die Fläche

überschreitet, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen

Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergebe (§ 255 Abs. 2

PBG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die neue Wohnfläche im Dachgeschoss

führt deshalb nicht dazu, dass zusätzlich gegen die bereits überschrittene

Ausnützungsziffer verstossen wird. Davon ist das Verwaltungsgericht bereits in

einem Entscheid vom 8. Mai 2006 ausgegangen (VB.2005.00585 und

VB.2005.00588, www.vgrzh.ch). An dieser

Rechtsprechung ist festzuhalten. Der von den Beschwerdeführenden zitierte Entscheid

BEZ 2003 Nr. 23 ist auf den konkreten Fall nicht anwendbar, handelt

es sich in diesem Entscheid doch um ein bereits übergeschossiges und damit

vorschriftswidriges Gebäude, dessen Ausbau mit einem zusätzlichen anrechenbaren

Geschoss zweifellos eine weiter gehende Abweichung darstellt.

2.3

Änderungen

an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen sind des Weiteren gemäss § 357

Abs. 1 PBG nur unter der Voraussetzung zulässig, dass ihnen keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; so

hinsichtlich Wohnqualität (Belichtung und Besonnung) und der ideellen

Immissionen (welche bei massiven Abstandsunterschreitungen in die Beurteilung

miteinzubeziehen sind). Die Schranke der überwiegenden öffentlichen Interessen

ist vorliegend nicht von Bedeutung und nicht jedes beliebige nachbarliche

Interesse lässt sich einem Bauvorhaben im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG

entgegenhalten. Eine Bewilligungsverweigerung kommt nur dort in Betracht, wo

die nachbarlichen Interessen jene der Bauherrschaft überwiegen, wobei im

konkreten Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen ist (Willi,

S. 119 f.; Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

3.

A., Zürich 2003, S. 17-9).

Die Beschwerdeführenden sehen ihre nachbarlichen

Interessen durch das oberirdische Bauvolumen gefährdet. Durch die Verletzung

der Ausnützungsziffer sei beim bestehenden Gebäude eine Länge von 21 m

möglich, bei einem Neubau hingegen wäre die Gebäudelänge auf 15 m

beschränkt. Ein neues Gebäude wäre damit um einiges kürzer als die Altbaute,

womit sich die seitlichen Durchblicksmöglichkeiten deutlich verbessern würden.

Ebenso beachtlich ist aber der Umstand, dass durch das

vorliegende Projekt die maximale Gebäudehöhe massiv unterschritten wird.

Diesbezüglich kann zustimmend auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz

verwiesen werden (Rekursentscheid, E. 4.3; § 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 VRG). Es erscheint nachvollziehbar, dass sich ein

längeres Gebäude weniger störend auf Aussicht, Belichtung und Besonnung

auswirkt, als ein höheres Gebäude. Dazu kommt, dass sich zwischen dem

Grundstück der Beschwerdeführenden und dem streitbetroffenen Bauvorhaben eine

bisher unüberbaute Parzelle (Kat.-Nr. 02) befindet; ein allfälliger Neubau

würde das streitbetroffene Gebäude zumindest teilweise verdecken, soweit dies

nicht bereits durch das Gebäude der M-Strasse geschehen ist. Im Übrigen ist die

Parzelle der Beschwerdeführenden 25 m von der streitbetroffenen Baute

entfernt. Insgesamt erscheint die Auffassung der Vorinstanz und deren Würdigung

von § 357 Abs. 1 PBG nicht rechtsverletzend.

3.

Die Beschwerdeführenden rügen des Weiteren eine

ungenügende und verkehrsgefährdende Erschliessung der Bauparzelle. In engem

sachlichen Zusammenhang mit dieser Rüge steht auch der Vorwurf, dass die

Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt habe.

3.1

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde

ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986

Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen

die Rekursinstanzen die Ermessensausübung nicht durch ihre eigene. Sie prüfen

deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und

vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht und ob die

bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel

der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Dem Verwaltungsgericht steht

wiederum nur Rechts- und Sachverhaltskontrolle zu (§ 50 f. VRG).

3.2

Gemäss

§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken

erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung

oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert

ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist

und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den

Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst

wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung",

dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend

zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht

eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende

Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237

Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der

Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Zugangsnormalien (§ 237

Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute

bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten

(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen).

Anwendbar sind vorliegend die Vorschriften über den Zufahrtsweg. Dieser ist zur

Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten geeignet und muss eine Breite von 3

bis 3,5 m aufweisen (Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987).

Gemäss § 233 Abs. 2 PBG gilt die Vorschrift von

Abs. 1 nur für Umbauten und Nutzungsänderungen, durch die von den

bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Die Aufstockung

eines Attikageschosses führt zu einer neuen Wohneinheit; nicht jede zusätzliche

Wohneinheit führt aber zu einer wesentlichen Änderung der bisherigen

Verhältnisse im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG, welche die genügende

Zugänglichkeit des Baugrundstücks erneut in Frage zu stellen vermöchte

(RB 1997 Nr. 83). Inwiefern die zusätzliche Wohneinheit auf dem

streitbetroffenen Grundstück eine neue Erschliessungssituation verursachen

könnte, ist nicht ersichtlich. Liegt aber keine wesentliche Änderung vor, sind

auch die Erschliessungsverhältnisse nicht neu zu prüfen und ein Augenschein – auch

der Vorinstanz – ist somit unnötig. Die diesbezüglichen Rügen der

Beschwerdeführenden erweisen sich damit als unbegründet.

3.3

Die

Beschwerdeführenden machen weiter geltend, dass die erforderlichen Sichtweiten

nicht eingehalten werden. Nach Auffassung der Vorinstanz – die von den

Beschwerdeführenden nicht bestritten wird – handelt es sich hierbei um die

Ausfahrt aus der Unterniveaugarage. Diese bereits erstellte Ausfahrt fällt –

wie der Rest des Gebäudes – unter die Besitzstandsgarantie gemäss § 357

Abs. 1 PBG. Es handelt sich beim streitbetroffenen Bauvorhaben nicht um

eine neubauähnliche Umgestaltung. An der Unterniveaugarage und an der Ausfahrt

werden keine baulichen Veränderungen vorgenommen.

Gemäss § 358 PBG können Verbesserungen unabhängig von

Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch

erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden. Verbesserungsanordnungen

müssen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechen und im öffentlichen

Interesse liegen (Fritsche/Bösch, S. 17-11). Nach der mit § 358 PBG

kodifizierten polizeilichen Generalklausel darf bzw. muss die Baubehörde – auch

ausserhalb eines Bewilligungsverfahrens – jederzeit gegen polizeiliche Missstände

einschreiten, jedoch nur, soweit diese erheblich sind. Ein polizeilicher

Missstand ist etwas Unwillkommeneres, Gravierenderes als ein blosser

Widerspruch zu einer Vorschrift, eine Verletzung derselben, ein Verstoss

dagegen. Es muss sich immer um eine Gefahr für Leib und Leben oder für

bedeutende Sachgüter handeln. Beispiele für eine Gefahr für Leib und Leben sind

Krankheiten (z.B. infolge Gewässerverschmutzung, Kehrrichtablagerung sowie

Lärm), herunterstürzende Bauteile (verursacht durch ungenügende Statik, übermässige

Abnützung, Natureinwirkung, Feuer, Stromschlag usw.). Wo eine Unfallgefahr besteht,

sind oft auch Sachgüter gefährdet (vgl. zum Ganzen Rudolf Kappeler, Die baurechtliche

Regelung bestehender Gebäude, Zürich 2001, Rz. 3006 f.).

Vorliegend wurden die polizeilichen Missstände von den

Beschwerdeführenden nicht genügend substanziiert. Es ist weder ersichtlich,

worin die Gefahr für Leib und Leben sowie für bedeutende Sachgüter bestehen

soll, noch wurden konkrete Vorfälle von den Beschwerdeführenden benannt. Eine

wesentliche Abweichung von den bisherigen Verhältnissen (vgl. E. 3.2)

liegt nicht vor, weshalb die Ausfahrt ebenfalls unter die Besitzstandsgarantie

fällt. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden geht deshalb fehl.

4.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der

Beschwerdeführenden als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten hälftig und unter

solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche

Entschädigung ist indessen auch den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen nicht

zuzusprechen. Stehen sich in einem Beschwerdeverfahren wie dem vorliegenden

private Parteien gegenüber, ist es primär deren Aufgabe, ihre Standpunkte zu

vertreten und zu verteidigen. Das die Baubewilligung erteilende Gemeinwesen hat

dabei meist keine eigenen Interessen wahrzunehmen; vorbehalten sind Fälle, in

denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung

einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung in

Frage stellt. Dementsprechend geht auch das Gesetz davon aus, dass die

Verpflichtung zur Leistung einer Parteientschädigung in der Regel zulasten der

unterliegenden privaten Partei geht (§ 17 Abs. 3 VRG). Es ist deshalb

folgerichtig, auch dem an der Seite einer privaten Beschwerdegegnerin

obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zuzusprechen

(vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005

Nr. 15). Die private Beschwerdegegnerin hat sich nicht vernehmen lassen

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 6).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je hälftig und unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung an …