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Entscheid

VB.2006.00068

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00068

15. Juni 2006Deutsch17 min

(URT.2006.9339)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Die aus

drei privaten Mitgliedern bestehende Baugesellschaft Seepark plant den Neubau

eines Feuerwehr-, Gewerbe- und Wohngebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

zwischen der Seestrasse und der Bahnlinie in Wädenswil. Gegen die koordiniert

erlassenen positiven Vorentscheide des Bauausschusses der Stadt Wädenswil, der

Baudirektion des Kantons Zürich und des Amtes für Abfall, Energie und Luft

(AWEL) erhoben A, B sowie D und C als Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission

II, welche die drei Verfahren am 11. September 2003 sistierte. Die

gleichen Personen wandten sich in der Folge auch gegen die koordinierten

Baubewilligungen der genannten Behörden sowie der Volkswirtschaftsdirektion.

Diese vier Rekursverfahren wurden am 28. September 2004 von der Baurekurskommission

Erwägungen

II ebenfalls sistiert. Auf der Grundlage des strittigen Projektes erarbeitete

die Baugesellschaft Seepark zusammen mit den weiteren Grundeigentümern, der SBB

AG und der Baudirektion des Kantons Zürich, Abteilung Landerwerb, den privaten

Gestaltungsplan Seepark.

B. Am 4. April

2005.

stimmte der Gemeinderat Wädenswil (Parlament) diesem privaten

Gestaltungsplan Seepark zu.

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben A, B sowie D und C mit gemeinsamer

Eingabe Rekurs an die Baurekurskommission II des Kantons Zürich und beantragten

die Aufhebung des Beschlusses. Die Rekursinstanz führte einen Augenschein durch

und wies das Rechtsmittel am 13. Dezember 2005 ab. Die Verfahrenskosten

von Fr. 7'101.- auferlegte sie den drei Rekurrentschaften solidarisch zu je

einem Drittel und verpflichtete diese auch, den drei Mitgliedern der

Baugesellschaft Seepark eine Umtriebsentschädigung von je Fr. 500.- zu bezahlen.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben A, B sowie D und C am 7. Februar

2006.

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten ihren Rekursantrag,

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der privaten Beschwerdegegner.

Die Baudirektion genehmigte den Gestaltungsplan am 14. März

2006.

ohne Einschränkungen und beantragte in ihrer Beschwerdevernehmlassung vom

11.

April 2006, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, soweit sie sich

gegen ihre Genehmigungsverfügung richte. Die Baurekurskommission II beantragte

am 11. April 2006 ohne weitere Ausführungen die Abweisung der Beschwerde.

Die Stadt Wädenswil beantwortete die Beschwerde am 26. April 2006 mit dem

Antrag auf Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdeführenden. Die privaten Beschwerdegegner beantragten am 28. April

2006, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Die SBB

liessen sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der

vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998

Nr. 26). Die Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den

Rekursentscheid der Baurekurskommission II betreffend Zustimmung des kommunalen

Parlamentes zum privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid

der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefähig wäre (§ 43 Abs. 1

lit. d VRG).

1.2

Die

Baurekurskommissionen überprüfen kommuna­le Nutzungspläne auf alle Mängel,

insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG).

Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und

dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit

oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter

Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 1073 f.).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die

Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung

beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Hat die Baurekurskommission im Rekursverfahren

einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das Verwaltungsgericht im

Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der übergeordneten Planung

und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht

oder überschritten hat (vgl. § 50 VRG).

1.3

Der für

die Beurteilung massgebende Sachverhalt ergibt sich aus den vorliegenden Akten,

insbesondere den Planunterlagen zum Gestaltungsplan und den anlässlich des Augenscheins

von der Baurekurskommission II angefertigten Fotografien. Das Verwaltungsgericht

hat daher keinen Anlass, einen weiteren Augenschein vor Ort durchzuführen.

2.

2.1

Nach § 83

PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,

äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestständen abgewichen werden (Abs. 1). Für die

Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der

Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen

Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere

Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen

dem öffentlichen Gestaltungsplan, der ein wesentliches öffentliches Interesse

voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der

mit öffentlich-rechtlicher Wirkung von den Grundeigentümern aufgestellt wird (§ 85

Abs. 1 PBG). Private Gestaltungspläne bedürfen der Zustimmung des für den

Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für

Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung

des Gemeinderates (§ 86 PBG).

2.2

Der

Perimeter des privaten Gestaltungsplans Seepark erstreckt sich über ein nach Westen

hin spitz zulaufendes Areal zwischen Seestrasse und Eisenbahnlinie und wird im

Osten durch die Bachparzelle des Krähbachs Kat.-Nr. 02 begrenzt. Gemäss

der geltenden Bau- und Zonenordnung vom 17. Januar 1994 (BauO) liegt das

Areal in der weiträumigen Kernzone B mit der Lärmempfindlichkeitsstufe III. In

dieser Zone ist mässig störendes Gewerbe zulässig (Art. 14 Abs. 3

BauO). Neubauten dürfen maximal 3 Vollgeschosse, 2 anrechenbare Dachgeschosse

und ein anrechenbares Untergeschoss aufweisen. Die zulässige Gebäudehöhe

beträgt 10.50 m, der Grundgrenzabstand 5 m. Eine Ausnützungsziffer wird

für die Kernzone B an dieser Stelle nicht festgelegt (Art. 16 Abs. 1

und 2 BauO). Über die maximale Firsthöhe enthält die BauO keine eigene

Regelung, sodass in Anwendung von § 281 Abs. 1 lit. a und b PBG

bei einer Gebäudetiefe von mehr als 14 m eine solche von 7 m gilt.

Der Gestaltungsplan Seepark soll die baurechtlichen

Voraussetzungen für eine Wohn- und Gewerbeüberbauung mit Mischnutzung für

mässig störende Betriebe wie Handwerksbetriebe, Werkstätten, Feuerwehr,

Dienstleistungsbetriebe usw. sowie Wohnungen schaffen (Art. 1 und 4 der

Gestaltungsplanvorschriften). Die Baumöglichkeiten werden im Wesentlichen über

Baubereiche, Mantellinien und Höhenkoten definiert; die Ausnützung auf 6'500 m²

beschränkt (Art. 3 Abs. 1, 4 und 7 der Gestaltungsplanvorschriften).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machten im Rekursverfahren geltend, es fehle an einer ausreichenden

raumplanerischen Begründung für die Festsetzung des privaten Gestaltungsplanes

Seepark. Dieser verfolge ausschliesslich finanzielle Interessen. Ein Wohn- und

Geschäftshaus mit Feuerwehranteil könne auch ohne Gestaltungsplan in der

Kernzone B realisiert werden.

3.2

Im

Beschwerdeverfahren beanstanden sie, dass die Baurekurskommission in gehörsverletzender

Weise auf diesen Haupteinwand gar nicht eingetreten sei, sondern nur geprüft

habe, ob die Festlegung gegen wichtige öffentliche Interessen verstosse und

wichtige Planungsgrundsätze verletze. Dieser Einwand erfolgt zu Unrecht. Die

Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid dargelegt, dass ein privater

Gestaltungsplan kein wesentliches öffentliches Interesse voraussetze. Wenn er

vor allem wirtschaftliche Zwecke verfolge, so sei er allein deshalb noch nicht

verpönt. Es sei auch zulässig, dass ein Gestaltungsplan die rechtlichen

Voraussetzungen für ein Bauvorhaben schaffe, welches sonst nur mittels

Ausnahmebewilligungen errichtet werden könnte (Erw. 4.1 und 2). Damit hat die Rekursinstanz

hinreichend begründet, weshalb sie die Einwände der Rekurrierenden als nicht ausschlaggebend

erachtete. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.

3.3

Die

Beschwerdeführenden machen weiterhin geltend, auch ein privater Gestaltungsplan

bedürfe einer raumplanerischen Begründung, denn er setze die Grundordnung nur

für die Dauer seines Bestehens ausser Kraft und sei daher in der

raumplanerischen Stufenordnung der ordentlichen Nutzungsplanung untergeordnet,

auch wenn er vom gleichen Organ festgesetzt werde. Dieser Auffassung kann nicht

gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass letztlich jeder Nutzungsplan

raumplanerisch motiviert sein muss. Insofern hat er in gleicher Weise wie ein

Rahmennutzungsplan den Grundsätzen und Zielen der Raumplanung zu entsprechen.

Innerhalb dieses Rahmens bedarf es jedoch keiner speziellen Rechtfertigung für

eine bestimmte Planung, da das Gesetz keine spezifische Voraussetzung für die

Zulässigkeit eines privaten Gestaltungsplans statuiert (vgl. VGr, 7. April

2005, VB.2004.00135/136, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Demnach setzt die Zustimmung zu

einem privaten Gestaltungsplan auch kein spezielles Gestaltungsplanbedürfnis

voraus, sowenig wie eine Änderung der Rahmennutzungsordnung nur bei Ungenügen

der bisherigen Ordnung erfolgen darf. Von der gesetzlichen Systematik her steht

der mit Zustimmung des zuständigen Organs erlassene private Gestaltungsplan auf

gleicher Stufe wie der Rahmennutzungsplan und darf nicht an strengere

Voraussetzungen geknüpft werden als die partielle Revision der Bau- und

Zonenordnung. Unter dem Vorbehalt der Planbeständigkeit ist es daher ohne

weiteres zulässig, eine bisherige Nutzungsordnung aufgrund einer neuen Gewichtung

der verschiedenen raumrelevanten Kriterien partiell durch einen privaten Gestaltungsplan

zu ersetzen. Dieser muss auch nicht etwa eine bessere planerische Lösung als

die bisherige Grundordnung bieten und darf alles zum Inhalt erheben, was auch

zum zulässigen Inhalt einer Rahmennutzungsordnung gehört (vgl. VGr, 9. Juni

2004, VB.2004.00193, E. 4.2.1, www.vgrzh.ch).

3.4

Der

strittige private Gestaltungsplan setzt daher keine besondere raumplanerische

Notwendigkeit voraus und ist zu seiner Legitimation auch nicht darauf

angewiesen, dass er für die Errichtung eines Feuerwehrstützpunktes unabdingbar

oder auch nur wünschbar wäre. In diesem Zusammenhang hatten die Beschwerdeführenden

bereits im Rekursverfahren den fehlenden Richtplaneintrag für den

Feuerwehrstützpunkt beanstandet. Die Baurekurskommission führte dazu zutreffend

aus, ein Feuerwehrstützpunkt müsse trotz seiner eminenten Bedeutung für die

Öffentlichkeit nicht im kommunalen Richtplan eingetragen sein, da bezüglich der

räumlichen Auswirkungen oder der organisatorischen und politischen

Implikationen dieser Aufgabe kein Bedarf nach Abstimmung der Planungsergebnisse

bestehe (Erw. 4.3). Die Beschwerdeführenden setzen sich mit dieser

Argumentation im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Wenn sie

vorbringen, dass erst im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden sei, ob der

Feuerwehrstützpunkt einen Richtplaneintrag benötige, so akzeptieren sie

immerhin, dass jedenfalls auf nutzungsplanerischer Ebene kein Abstimmungsbedarf

besteht.

4.

4.1

Die

Baurekurskommission prüfte weiter, ob sich ein Bauvorhaben mit dem nach dem

Gestaltungsplan zulässigen Volumen rechtsgenügend in die Umgebung einordnen werde

können. Sie erwog, dass die unmittelbare Nachbarschaft des Gestaltungsplans

keine intakte Kernzone im eigentlichen Sinne bilde, sondern mit ihrer heterogenen

Überbauung eher den Charakter einer Zentrumszone aufweise. Die von den

Rekurrierenden angeführten gegen den Bahnhof hin gelegenen Schutzobjekte

zwischen Seestrasse und See stünden nur in bedingtem Zusammenhang mit dem

Baugrundstück. Dieses eigne sich hervorragend für die Positionierung eines

Kopfbaus, welcher das Eingangstor zur Stadt bilde. Der Gestaltungsplan

verlange, dass die Bauten und Anlagen für sich und in ihrem Zusammenhang mit

der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten seien, dass eine

besonders gute Gesamtwirkung entstehe. Damit werde der städtebaulich

anspruchsvollen Situation Rechnung getragen (Erw. 5).

Die Beschwerdeführenden bringen dagegen zu Unrecht vor,

der Gestaltungsplan dürfe nicht Anlass für eine quasi akzessorische Überprüfung

des Zonenplans bilden und die bestehende Zonierung als falsch bezeichnen. Nach

den obigen Ausführungen (Erw. 3.3) hat sich der Gestaltungsplan einer

bisherigen Zonierung keineswegs unterzuordnen und darf diese durch neue

Festlegungen ablösen bzw. überlagern, soweit diese Festlegungen für sich den

Grundsätzen und Zielen der Raumplanung entsprechen.

4.2

Auch

soweit sich die Beschwerdeführenden am neu zugelassenen Bauvolumen und

insbesondere an den möglichen Gebäudehöhen stossen, vermögen ihre Einwände die

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (vgl. auch Erw. 6) nicht infrage zu

stellen. Der lang gestreckte Baubereich des Gestaltungsplanes verläuft parallel

zur Bahnlinie und weist an beiden Längsseiten mit Koten von 417.50, 420.50 und

423.50

m.ü.M. im Wesentlichen drei zu einem fiktiven First hin erfolgte

Abstufungen der Höhenkoten auf. Damit wird entlang der Bahnlinie über eine rund

69.

m lange Strecke eine Gebäudehöhe von rund 10 m ermöglicht, im nordöstlichen

Baueckbereich ist es über knapp 8 m hin eine solche von ca. 13 m und im

nordwestlichen Bereich, wo eine Art Kopfbau entstehen soll, über eine Länge von

12.

m eine Gebäudehöhe von rund 15.50 m. Entlang der Seestrasse sollen Gebäudehöhen

von ca. 9 m bis knapp 12 m zugelassen werden. Diese beidseitigen Gebäudehöhen

übersteigen die derzeit zulässige Gebäudehöhe von 10.50 m nur punktuell und

nicht so stark, wie dies die Beschwerdeführenden suggerieren wollen. Die im

mittleren Baubereich resultierende Gesamthöhe von ca. 15.50 m liegt sogar

deutlich tiefer als die derzeit zulässige Gesamthöhe von 17.50 m (Gebäudehöhe

von 10.50 m plus maximale Firsthöhe von 7 m). Unter diesen Umständen

besteht kein Grund zur Annahme, dass sich ein Bauvorhaben, welches die

gestalterischen Anforderungen der Gestaltungsplanvorschriften erfüllt, mit

Bezug auf seine Höhe und sein Volumen nicht in die baulich heterogene Umgebung

sollte einordnen können (Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979, RPG). Auch ist eine Benachteiligung der Hinterlieger

durch vermehrten Schattenwurf nicht ersichtlich. Nach den geltenden

Vorschriften wäre bereits 7 m hinter der Gebäudeflucht entlang der Seestrasse

eine Gesamthöhe von 17.50 m zulässig. Damit würden die bergseitigen Gebäude an

der Seestrasse auf jeden Fall länger beschattet als durch einen

gestaltungsplankonformen Bau, der auf der gleichen Linie nur maximal rund 15.50

m hoch sein darf.

Auch unter dem besonderen Aspekt des Seeuferschutzes

erachtete es die Baurekurskommission als ausschlaggebend, dass ein Gebäude

gemäss dem Gestaltungsplan nicht höher in Erscheinung treten werde als ein

Gebäude, das nach den Vorschriften der Kernzone B die zulässige Gebäude- und

Firsthöhe voll ausnütze (Erw. 7). Dagegen bringen die Beschwerdeführenden vor,

eine reduzierte Firsthöhe könne die Heraufsetzung der Gebäudehöhe nicht

kompensieren. Der Firstbereich trete weit weniger in Erscheinung als der durch

den Grundriss und insbesondere die Gebäudehöhe definierte Hauptteil des

Gebäudes. Der Einwand ist unberechtigt. Nach dem oben Dargelegten erhöht der

Gestaltungsplan die zulässige Gebäudehöhe zur Seeseite hin nur an den beiden

Endpunkten des lang gestreckten Baubereichs, wäh­rend sie über eine Länge von

ca. 69 m etwas tiefer liegt als bisher. Mit der Abstufung der Höhenkoten zum

See hin und dem deutlichen Unterschreiten der bisherigen Gesamthöhe dürften

daher die Höhenunterschiede der beiden Baumöglichkeiten für den seeseitigen

Betrachter kaum wahrnehmbar sein. Im Übrigen verlangt eine den Zielen und

Grundsätzen von Art. 1 und 3 RPG verpflichtete Nutzungsplanung ohnehin

nicht, dass die Bauzonen entlang von See- und Flussufern nur eine bestimmte

Gebäudehöhe zulassen, welche zudem über längere Strecken absolut gleich

bleibend zu sein hätte. Zudem grenzt der strittige Gestaltungsplan nicht einmal

direkt an das Seeufer an, sondern an das Trassee der SBB, das seinerseits

parallel zum Seeweg verläuft, der teilweise an zwei weiteren direkt an den See

anstossenden Grundstücken vorbei führt.

Ob der Gestaltungsplan dank Verzicht auf

Geschosszahlvorschriften und seiner Situierung entlang dem Bahnareal ein Mehr

an Ausnützung zulässt als die bisherige Regelung, ist fraglich und kann an

dieser Stelle auch offen bleiben. Selbst wenn dies der Fall wäre, ist nicht

ersichtlich, inwiefern die Stadt Wädenswil mit Zulassung einer erhöhten

Ausnützung an dieser Stelle zwischen Bahnlinie und Seestrasse ihr planerisches

Ermessen überschritten oder missbraucht hätte.

4.3

Die

Beschwerdeführenden rügen weiter, der Baubereich unterschreite den Gewässerabstand

zum See von 18 m und verletze die Regel, wonach nur 50 % der Seeanstosslänge

überbaut werden dürfe. Diese beiden Vorgaben entstammen den Richtlinien der

Baudirektion Nr. 1598/1995 für die Erteilung von Konzessionen auf

Landanlagegebiet. Sie waren offenbar massgebend für die Bewilligung der

Baudirektion vom 11. Mai 2004, welche die Beschwerdeführenden ebenfalls

bei der Baurekurskommission II angefochten haben. Im Zusammenhang mit der

vorliegend strittigen Nutzungsplanung lassen sich diesen Richtlinien jedoch

keine verbindlichen Vorgaben entnehmen. Hier bleibt lediglich festzustellen,

dass der Baubereich gemäss Gestaltungsplan jedenfalls den nach § 21 Abs. 1

des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 massgebenden minimalen Gewässerabstand

von 5 m einhält. Die Baurekurskommission wird nach Rechtskraft des vorliegenden

Entscheides das bei ihr sistierte Verfahren wieder aufnehmen müssen und dabei

die Konzession bzw. Bewilligung der Baudirektion zu überprüfen haben.

4.4

Soweit die

Beschwerdeführenden im Rekursverfahren die Bahnlärmimmissionen thematisiert

haben, wies die Baurekurskommission in ihrem Entscheid zu Recht darauf hin,

dass die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte der massgebenden ES III im

Baubewilligungsverfahren zu prüfen sein werde (Erw. 8). Die Rüge wurde denn

auch im Beschwerdeverfahren nicht mehr weiter aufrechterhalten.

4.5

Zu den

erschliessungsrechtlichen Rügen gegen den Gestaltungsplan erwog die Baurekurskommission,

der Gestaltungsplan enthalte die erforderlichen Anordnungen für die

quartierinterne Feinerschliessung und den Anschluss des Areals an die

Seestrasse. Festlegungen zu Anlagen der Groberschliessung dürfe der

Gestaltungsplan gar nicht enthalten. Über die Anpassung der Seestrasse –

Linksabbiegespur in die Florhofstrasse, geschützter Fussgängerübergang und

Einmündungsbereich der Florhofstrasse – liege ein Strassenprojekt und eine

Vereinbarung vor. Dass bei der Strassenprojektierung die bestehenden Verfahrensvorschriften

einzuhalten seien, bedürfe keiner weiteren Erläuterung, es sei jedoch darauf

hinzuweisen, dass bei Projekten von untergeordneter Bedeutung auf die

Mitwirkung der Bevölkerung verzichtet werden könne. Die Beschwerdeführenden

halten im Beschwerdeverfahren daran fest, dass das Gestaltungsplangebiet für

die beabsichtigte Nutzung durch die Feuerwehr nicht genügend erschlossen sei,

da diese die Änderung der staatlichen Seestrasse verlange. Das entsprechende

Strassenprojektierungsverfahren sei eine die Mitwirkung der Bevölkerung

erfordernde Sondernutzungsplanung und müsse mit dem Gestaltungsplan koordiniert

werden. Die angefochtene strassenpolizeiliche Bewilligung vom 17. Juni

2004.

der Baudirektion könne das Strassenprojektierungsverfahren oder ein Baubewilligungsverfahren

nicht ersetzen.

Die Rüge der ungenügenden Erschliessung hat die

Baurekurskommission zu Recht verworfen. Die von den Beschwerdeführenden

angerufene Bestimmung von § 233 PBG normiert eine Grundanforderung an Bauten

und Anlagen, nicht aber die Voraussetzung für eine Ein- oder Umzonung.

Vorliegend wird auf einem mitten im überbauten Kernzonengebiet der Stadt

liegenden Areal ein privater Gestaltungsplan festgesetzt, der gegenüber der bisherigen

Ordnung keine wesentlich neuen Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Selbst die Beschwerdeführenden

gehen – wenn auch in anderem Zusammenhang – davon aus, dass für die Errichtung

eines Feuerwehrstützpunktes innerhalb der Kernzone keine neue Nutzungsordnung

notwendig wäre. Einer solchen Umzonung kann die fehlende Groberschliessung

nicht entgegengehalten werden. Selbst die erstmalige Festlegung einer Bauzone

setzt noch nicht das Bestehen einer hinreichenden Groberschliessung voraus,

sondern kann lediglich eine Erschliessungspflicht des Gemeinwesens auslösen (Art. 19

Abs. 2 RPG). Aufgabe des Gestaltungsplanes ist es aber immerhin, die

Feinerschliessung zu ordnen (§ 83 Abs. 3 PBG; vgl. auch RB 1998 Nr. 97),

was vorliegend auch geschehen ist.

Es ist demnach im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob der

Zugang für die spezifische Nutzung des Bauvorhabens tatsächlich genügend ist

bzw. ob die strassenpolizeiliche Bewilligung von einer Anpassung der Seestrasse

abhängig gemacht werden darf. Alsdann wird es an der Baudirektion liegen, den

Strassenbau gemäss den §§ 12 ff. des Strassengesetzes vom 27. September

1981.

(StrassenG) zu projektieren, je nach Bedeutung öffentlich aufzulegen (§ 13

StrassenG) und durch den Regierungsrat festsetzen zu lassen (§ 15 StrassenG).

Ob und inwieweit angesichts der verschiedenen Zuständigkeiten und Instanzenzügen

eine Koordination der Strassenfestsetzung mit der Baubewilligung geboten ist,

kann hier offen bleiben. Eine Koordination mit dem Gestaltungsplan ist

jedenfalls nicht erforderlich, da dieser noch keine Strassenanpassung

voraussetzt (vgl. Art. 25a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 4 RPG).

5.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem

Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, eine solche an die privaten Beschwerdegegner

zu bezahlen. Keine Parteientschädigung steht jedoch praxisgemäss der Beschwerdegegnerin

1.

zu, zu deren angestammten amtlichen Aufgaben auch die Beantwortung von Rechtsmitteln

gehört (RB 1986 Nr. 5).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 zu je einem Drittel und

den Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern

eine Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (Beschwerdeführende 1 und 2) bzw.

Fr. 500.- (Beschwerdeführende 3.1 und 3.2) – insgesamt Fr. 3'000.-

(Mehrwert­steuer inbegriffen) – zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

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