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Entscheid

VB.2006.00082

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00082

22. März 2007Deutsch17 min

(URT.2007.9869)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung vom 22. April 2005 setzte die

Baudirektion des Kantons Zürich (Amt für Raumordnung und Vermessung [ARV]) für

die im Plan Mst. 1:5000 vom 20. April 2005 bezeichneten Gebiete der politischen

Gemeinde Bachenbülach und der Stadt Bülach eine Planungszone für die Dauer von

3 Jahren, ab öffentlicher Bekanntmachung, fest (Disp.-Ziff. I). Die

Planungszone soll für alle neuen publikumsintensiven Einrichtungen wie Einkaufszentren,

Fachmärkte und sonstige übermässigen Verkehr auslösende Bauten Geltung haben;

andere Industrie- und Gewerbebauten, die gegenüber der heutigen Situation

keinen Mehrverkehr auslösen, sind von der Planungszone nicht betroffen (Disp.-Ziff. II).

Allfälligen Rekursen gegen diese Verfügung wurde die aufschiebende Wirkung

entzogen (Disp.-Ziff. IV). Die Verfügung wurde im kantonalen Amtsblatt

Nr. 17 vom 29. April 2005 publiziert.

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung hatten insgesamt sieben

Rekurrenten, darunter A, beim Regierungsrat Rekurs erhoben und die Aufhebung

der Planungszone beantragt. Mit Beschluss vom 11. Januar 2006 wies der

Regierungsrat die Rekurse ab, soweit sie nicht als gegenstandslos geworden

abgeschrieben wurden. Dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung einer Beschwerde

entzog der Regierungsrat die aufschiebende Wirkung (vgl. RRB Nr. 16

vom 11. Januar 2006).

III.

Mit Beschwerde vom 15. Februar 2006 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Entscheid des Regierungsrats

aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht stellte der Beschwerdeführer den

Antrag, es sei der Beschwerde im Sinne einer vorsorglichen Massnahme die

aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; eventualiter sei die aufschiebende Wirkung

auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in Bülach zu

beschränken.

Mit Verfügung vom 21. Februar 2006 wies der

Abteilungspräsident die Anträge auf Wiederherstellung der aufschiebenden

Wirkung der Beschwerde ab.

Mit Eingaben vom 7. bzw. 20. März 2006 beantragten

der Regierungsrat und die Baudirektion, es sei die Beschwerde abzuweisen. Die

Mitbeteiligte Nr. 1 stellte am 10. April 2006 ebenfalls den Antrag, es sei

die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge

zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Verfügung des Abteilungspräsidenten vom 7. November

2006.

setzte das Gericht den Parteien Frist an, um zum nachträglich eingeholten "Entwicklungskonzept

Industrie Bachenbülach und Bülach Süd (Schlussbericht, Entwurf vom 7. August

2006)" sowie zum "Verkehrskonzept für die Industrie- und

Gewerbegebiete Bachenbülach/Bülach Süd (Schlussbericht, August 2005)" Stellung

zu nehmen. Die Stellungnahme des Beschwerdeführers erfolgte innert erstreckter

Frist mit Eingabe vom 15. Januar 2007. Die Beschwerdegegnerin liess sich

nicht vernehmen. Hingegen stellten die Mitbeteiligten mit Eingabe vom 16. Januar

2007.

den Antrag, es seien die beiden oben bezeichneten Aktenstücke aus dem

Recht zu weisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG)

sieht in § 332 lit. a den Regierungsrat als einzige Instanz für die

Beurteilung von Rekursen gegen die Festsetzung von Planungszonen vor. Zu

berücksichtigen ist indessen, dass der Erlass einer Planungszone gemäss

höchstrichterlicher Rechtsprechung in den Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1

der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) fällt. Dies bedeutet, dass der

von einer Planungszone Betroffene einen Anspruch darauf hat, seine Sache von

einem unabhängigen Gericht beurteilen zu lassen. Die Zuständigkeit des

Verwaltungsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde

ergibt sich somit direkt aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK (vgl. BGE 120

Ia 209).

Der Beschwerdeführer

beabsichtigt, auf dem von der strittigen Planungszone erfassten Grundstück

Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in Bülach einen Wohn- und Gewerbepark zu

erstellen. Ein entsprechendes Baugesuch wurde bereits eingereicht. Der

Beschwerdeführer ist unter diesen Umständen von der strittigen Planungszone

mehr als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und daher zur

Beschwerdeerhebung berechtigt (§ 338a Abs. 1 PBG).

Da

auch die übrigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

Mitbeteiligten stellten in dem zu den nachträglich eingereichten Aktenstücken "Schlussbericht

Verkehrskonzept" und "Entwicklungskonzept Industrie"

durchgeführten zweiten Schriftenwechsel den Antrag, es seien die entsprechenden

Akten aus dem Recht zu weisen. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen an,

durch die Zustellung der entsprechenden Unterlagen an die Referentin des

Gerichts auf deren Bitte hin habe dieser lediglich die Möglichkeit eingeräumt

werden sollen, sich mit dem vorliegenden Sachverhalt vertieft auseinander zu

setzen. Es habe jedoch nie die Meinung bestanden, dem Gericht offiziell weitere

Akten einzureichen.

2.2

Gemäss § 60

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) werden die zur

Abklärung des Sachverhalts erforderlichen Beweise vom Gericht von Amtes wegen

erhoben. Dies bedeutet, dass das Gericht für die Beschaffung des für den

Entscheid notwendigen Tatsachenmaterials verantwortlich ist (vgl. Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 60 N. 1). Entsprechend werden die

für die Beurteilung nötigen Akten vom Gericht beigezogen (§ 57 Abs. 1

VRG). Die am Verfahren Beteiligten sind nur zur Wahrung wichtiger öffentlicher

und schutzwürdiger privater Interessen berechtigt, einzelne, dem Gericht näher

zu bezeichnende Aktenstücke zurückzubehalten. Diesfalls muss dem Gericht über

deren Inhalt schriftlich Bericht erstattet werden, soweit dies ohne Verletzung

der zu schützenden Interessen möglich ist (vgl. § 57 Abs. 2 VRG).

Im

vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht,

worin eine Berechtigung der Mitbeteiligten, die in Frage stehenden Akten

zurückzubehalten, zu erblicken wäre. Die Mitbeteiligte 1 hat die Akten

denn auch nicht zurückbehalten, sondern auf Aufforderung hin der Referentin

zugesandt. Wie den nachfolgenden Erwägungen zu entnehmen sein wird, basiert die

Entscheidfindung des Gerichts teilweise auf Erkenntnissen aus den

entsprechenden Akten. Das Gericht ist in diesem Falle nicht nur berechtigt, sondern

sogar verpflichtet, den Parteien die Möglichkeit einzuräumen, zu diesen bisher

nicht bei den Akten liegenden Schriftstücken Stellung zu nehmen, stehen doch

sämtliche Akten den am Verfahren Beteiligten zur Einsicht offen (vgl. § 57

Abs. 1 Satz 2 VRG). Andernfalls würde sich das Gericht einer Verletzung

des rechtlichen Gehörs der Parteien schuldig machen. Die Auffassung der

Mitbeteiligten, die Aktenstücke hätten nur der Referentin zur Verfügung

gestellt, aber nicht offiziell eingereicht werden sollen, ist daher verfehlt.

Demgemäss ist der Antrag, die betreffenden Berichte aus dem Recht zu weisen,

abzuweisen.

3.

3.1

Betroffen

vom vorliegenden Verfahren sind das zwischen der Zürichstrasse und der

Hochleistungsstrasse gelegene südliche Baugebiet der Stadt Bülach

(Mitbeteiligte 1) einerseits sowie das angrenzende nördliche Gebiet der Gemeinde

Bachenbülach (Mitbeteiligte 2) anderseits. Gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Mitbeteiligten 1 vom 8. Juli 1996 (genehmigt am 18. Juni

1997) befinden sich in diesem Bereich grössere Flächen in der Wohn- und Gewerbezone,

Zentrumszone sowie Industriezone. Das Gebiet wird gemäss dem kantonalen

Siedlungs- und Landschaftsplan als Zentrumsgebiet bezeichnet. Das sich entlang

der Hochleistungsstrasse erstreckende "Erachfeld" stellt gemäss der

kantonalen Richtplanung Bauentwicklungsgebiet dar. Die Bau- und Zonenordnung

von Bachenbülach vom 27. Januar 1997 (genehmigt am 20. Juli 1997)

bezeichnet im geschilderten Gemeindeteil grössere Flächen als Wohnzonen,

teilweise mit Gewerbeerleichterung, Industrie- und Gewerbezonen sowie

Landwirtschaftszone. Die nördlichen Zonen von Bachenbülach und die südlichen

Bauzonen von Bülach stossen an die Grenzstrasse, welche die Zürichstrasse im

Osten mit der Hochleistungsstrasse im Westen verbindet.

In diesem Gebiet fand in den letzten Jahren eine rege

Bautätigkeit statt. Neben neuen Wohnbauten entstanden insbesondere auch mehrere

publikumsintensive Einrichtungen wie Fachmärkte und Einkaufszentren. Unter

Einschluss der im Jahre 2005 bevorstehenden Neueröffnungen standen im Zeitpunkt

des Erlasses der strittigen Planungszone eine Gesamtverkaufsfläche von rund

48'700 m2 sowie 1'760 Autoabstellplätze zur Verfügung.

3.2

Aufgrund

dieser baulichen und nutzungsmässigen Entwicklung hat der Verkehr im

bezeichneten Gewerbe- und Industriegebiet der Mitbeteiligten 1 und 2

unbestrittenermassen überproportional zugenommen. Die resultierende starke

Belastung des Strassennetzes insbesondere durch den motorisierten

Individualverkehr ist aktenkundig. Angesichts dieser besorgniserregenden Entwicklung

haben die Mitbeteiligten zwischen Dezember 2003 und März 2005 von einem

Ingenieur- und Planungsbüro ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen, welches von

einer aus Vertretern der beiden beteiligten Gemeinwesen bestehenden

Arbeitsgruppe begleitet wurde. Im März 2005 wurde ein entsprechender

Zwischenbericht vorgelegt. Gestützt auf diesen Zwischenbericht beantragten die

Mitbeteiligten der Baudirektion des Kantons Zürich am 20. April 2005 die

Festsetzung einer Planungszone für das streitbetroffene Gebiet.

Diesem Antrag hat die Baudirektion mit Verfügung vom 22. April

2005.

entsprochen und die strittige Planungszone festgesetzt. Deren Perimeter

wird im Osten durch die Zürichstrasse, im Westen durch die

Hochleistungsstrasse, im Norden durch die Allmend- und im Süden durch die Oberglatterstrasse

begrenzt (vgl. Übersichtsplan Mst. 1:5000).

3.3

Der vom

Beschwerdeführer im Gebiet der Planungszone projektierte Wohn- und Gewerbepark

soll mit einer Baumasse von rund 214'950 m3 Gewerbeflächen von ungefähr

22'460 m2 und Wohnflächen von rund 9'000 m2 aufweisen. Ausserdem

sollen 460 Autoabstellplätze errichtet werden. Der Beschwerdeführer bestreitet

die Zulässigkeit der Planungszone.

4.

Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, das

Verkehrskonzept sehe zur Behebung der Verkehrsprobleme im streitbetroffenen

Gebiet lediglich Verkehrsmassnahmen und keine Anpassungen der Nutzungszonen,

insbesondere kein Verbot weiterer publikumsintensiver Betriebe vor. Weder das

Verkehrskonzept noch das Entwicklungskonzept zeigten denn auch schlüssig auf,

dass künftige Verkehrsprobleme eine Beschränkung der Zulassung von

Einkaufszentren in der bestehenden Industriezone erfordern würden. Die Realisierung

blosser Verkehrsmassnahmen sei indessen auch ohne Planungszone gewährleistet.

Ausserdem könne nicht generell gesagt werden, weitere publikumsintensive

Betriebe würden mehr Zusatzverkehr verursachen als neue Arbeitsplätze. Der

Zweck der vorliegenden Planungszone erscheine daher unklar und habe wohl

lediglich darin bestanden, das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zu blockieren.

Eine Änderung der Nutzungsplanung müsste als unzulässig beurteilt werden. Es

bestünden nämlich keinerlei veränderte Verhältnisse gegenüber dem Zeitpunkt der

Festsetzung und Genehmigung der geltenden Bau- und Zonenordnung im Jahre 1997.

Es könne auch nicht von einem geänderten Planungsverständnis gesprochen werden.

Zusammenfassend erscheine die Planungszone als weder erforderlich noch

geeignet, sodass das private Interesse des Beschwerdeführers an der Realisierung

seines Bauvorhabens allfällige öffentliche Interessen überwiege.

5.

5.1

Gemäss § 346

Abs. 1 PBG können bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamtrichtplänen

oder Nutzungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt

werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren

getroffen werden dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.

Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt werden und, soweit

nötig, um zwei Jahre verlängert werden (Abs. 2). In seinen Rechtswirkungen

entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemäss § 346 PBG der

im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach § 27 Abs. 1 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone

nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.

5.2

Die

Planungszone dient der Sicherung der geplanten Nutzungsänderung, insbesondere

der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht

durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden

soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern

könnte (Alexander Ruch in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,

1999, Art. 27 Rz. 21, mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der

Planungszonen ist eine Absicht der Behörden, eine bestehende planerische

Ordnung abzuändern. In dieser begründeten Planungsabsicht besteht das

öffentliche Interesse an der Massnahme. An die Konkretheit der Absicht ist kein

strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht"

genügt. Ziel ist es, die Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern.

Dementsprechend dürfen die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht

allzu hoch angesetzt werden (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Die Planungszone

muss ferner in einem Planungsbedürfnis begründet sein. Dies ist jedenfalls

dann zu bejahen, wenn die gegenwärtige Regelung der räumlichen Ordnung dem

Raumplanungsauftrag widerspricht. Schliesslich darf die Planungszone nicht

weiter gehen, als es ihr Zweck erfordert (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/cc

und 2c).

6.

6.1

Es ist

aktenmässig belegt, dass in dem vom Perimeter der angefochtenen Planungszone

erfassten Gebiet in den letzten Jahren verschiedene Einkaufszentren mit einer

Verkaufsfläche von rund 30'000 m2 und ungefähr 1'350 Parkfeldern erstellt

worden waren. Ausserdem stand im Zeitpunkt des Antrages der Mitbeteiligten um

Erlass einer Planungszone im Frühjahr 2005 fest, dass im Laufe des Jahres

weitere Fachmärkte eröffnet werden sollten. So plante die Migros Ende April

2005.

die Eröffnung eines Fachmarktes mit einer Verkaufsfläche von 16'000 m2

sowie eines Einkaufsladens von rund 3'000 m2. Im Bau befanden sich ausserdem

verschiedene grosse Wohnüberbauungen sowie das Gewerbehaus Egg (vgl.

Verkehrskonzept, Zwischenbericht, März 2005). Dass das Verkehrsaufkommen im

fraglichen Gebiet aufgrund dieser Umstände einen starken Zuwachs erfahren hat,

liegt auf der Hand und ist unbestritten. Die von einem Planungsbüro in

Zusammenarbeit mit den Mitbeteiligten erstellte Verkehrsprognose führte zum

Schluss, dass verschiedene Knotenpunkte (Grenz-/Feldstrasse,

Grenz-/Grabenstrasse) bereits mit Eröffnung der neuen Migrosmärkte im Frühjahr

2005.

bis zur Leistungsgrenze ausgelastet sein würden, sodass signaltechnische

Massnahmen erforderlich seien, um Rückstaus beim Kreisel Grenz-/Feldstrasse

sowie bei der Ausfahrt von der Graben- in die Grenzstrasse zu verhindern

(vorgeschlagene Signalisationsmassnahmen im Detail vgl. Verkehrskonzept, S. 3 ff.).

Im Falle weiterer publikumsintensiver Einrichtungen müssten bauliche

Anpassungen des Verkehrsnetzes wie beispielsweise der Aus- oder Umbau des

Kreisels Grenz-/ Feldstrasse vorgenommen werden. Das zuhanden der

Planungsbehörden der Mitbeteiligten erstellte Verkehrskonzept ging im Weiteren

davon aus, dass innerhalb des Untersuchungsperimeters noch überbaubare Flächen

von rund 290'000 m2 vorhanden sind. Würde dieses Bauland nach den geltenden

Bauordnungen der Mitbeteiligten überbaut, so müsste im fraglichen Gebiet mit

rund 2'700 zusätzlichen Arbeitsplätzen und 1'300 neuen Einwohnern gerechnet

werden. Die Verkehrsprognose gelangt zum Schluss, dass der dadurch ausgelöste

Zusatzverkehr mit dem heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewältigt werden

könnte. Es wird daher davon ausgegangen, dass die eingezonten Siedlungsflächen

mit dem bestehenden Verkehrskonzept ungenügend erschlossen sind. Vorgeschlagen

wird aus diesem Grunde eine Überprüfung der Nutzungsplanung im fraglichen

Gebiet (vgl. Verkehrskonzept, S. 39). Indem der Beschwerdeführer den

Behörden vorwirft, sie wollten das Versagen der Verkehrsplanung vertuschen,

bestreitet er weder die Verkehrsprognose noch die daraus gezogenen

Schlussfolgerungen für die Erschliessung des gesamten Gebiets. Unter den besagten

Umständen ist ein Planungsbedürfnis für das streitbetroffene Gebiet erstellt.

6.2

Im Weiteren

ist eine Planungsabsicht der Behörden zweifellos gegeben. Diese besteht

im weitesten Sinne darin, die bestehenden Verkehrsprobleme zu lösen, d.h.

konkret zu verhindern, dass die ausreichende Erschliessung der noch unüberbauten

Grundstücke im betroffenen Gebiet nicht mehr gewährleistet werden könnte. Wie

die Behörden der Mitbeteiligten wiederholt ausgeführt haben, standen ihnen im

Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone verschiedene Mittel zur

Erreichung dieses Zwecks vor Augen: Im Vordergrund standen in erster Linie

verschiedene Verkehrsmassnahmen (Signalisationsänderungen, bauliche Anpassungen

des Strassennetzes etc.). Beabsichtigt wurde indessen – entgegen der Auffassung

des Beschwerdeführers – auch eine grundsätzliche Überprüfung der

Nutzungsplanungen und deren Potenziale. Berücksichtigt werden sollte dabei insbesondere

auch der im Frühjahr 2005 öffentlich aufliegende Entwurf des teilrevidierten kantonalen

Verkehrsplans und die in der künftigen Richtplanung verankerten Aufträge an die

Planungsbehörden hinsichtlich der Realisierung einer ausreichenden

Erschliessung publikumsintensiver Einrichtungen durch den öffentlichen Verkehr

(vgl. Vernehmlassung der Mitbeteiligten 1).

Diese Planungsabsicht der Behörden ist als ausreichend

konkretisiert zu beurteilen. Wie bereits ausgeführt wurde, dürfen an die

Konkretheit der Absicht keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Im

Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone standen verschiedene

Verkehrsmassnahmen bereits detailliert fest. Hinsichtlich einer allfälligen

Änderung der Nutzungsplanungen bestand zwar noch keine genaue Vorstellung der

Behörden. Insbesondere wurde noch nicht direkt von einer Beschränkung der

Zulässigkeit weiterer publikumsintensiver Betriebe gesprochen. Dass eine solche

indessen nicht ausgeschlossen wurde, ergibt sich bereits indirekt aus dem Zweck

der Planung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die zu treffenden Massnahmen

erst nach Ablauf des Planungsvorgangs definiert wurden; der Planungsvorgang

darf nicht vorweggenommen werden. Gemäss dem nach Fertigstellung des

Schlussberichts zum Verkehrskonzept vom August 2005 ausgearbeiteten Entwurf

eines "Entwicklungskonzepts Industrie" sollen die Bauordnungen der

Mitbeteiligten dahingehend geändert werden, dass neue publikumsintensive Einrichtungen

nur noch in den im Zonenplan genau bezeichneten Gebieten erstellt werden dürfen

(vgl. den Vorschlag für die Formulierung einer entsprechenden Bestimmung in den

Bauordnungen in Anhang 15 des Entwicklungskonzepts). Es liegt auf der Hand,

dass die Realisierung des Bauvorhabens des Beschwerdeführers geeignet gewesen

wäre, derartige Einschränkungen zu präjudizieren. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

kann daher nicht gesagt werden, der Erlass einer Planungszone sei für die

Sicherung der geplanten Massnahmen gar nicht erforderlich gewesen. Dass

zumindest auf der Hälfte des streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 nach dem

momentanen Stand der Planung publikumsintensive Betriebe nun offenbar noch

realisierbar sein sollen (vgl. Entwicklungskonzept), ist Resultat des

Planungsprozesses und konnte nicht vorausgesehen werden. Dieser Umstand vermag

die Rechtmässigkeit der Planungszone, deren Zweck ja gerade darin besteht, den

Behörden den nötigen Planungsspielraum zu gewährleisten, nicht in Frage zu stellen.

Der Vorwurf, es sei den Behörden nur um die Verhinderung des

Bauvorhabens des Beschwerdeführers gegangen, erscheint unter den genannten

Umständen als unberechtigt. Immerhin sollten durch den Erlass der Planungszone

nicht nur weitere publikumsintensive Betriebe und Fachmärkte, sondern generell

Betriebe, die übermässigen Verkehr auslösen, vorläufig untersagt werden.

Dadurch dass andere Bauvorhaben nach wie vor realisierbar sind, wird dem Grundsatz

der Verhältnismässigkeit des Eingriffs in die Grundrechte der Betroffenen Rechnung

getragen.

6.3

Schliesslich

ist es zwar zutreffend, dass die Vorstellung über die künftige Planung, welcher

die Planungszone dient, grundsätzlich zulässig sein muss. Nur offensichtlich

rechtswidrige oder sinnlose Massnahmen stehen der Zulässigkeit einer sie

sichernden Planungszone indessen entgegen. Gesichtspunkte der Rechtssicherheit

und der Billigkeit einer Planungsänderung kann der Grundeigentümer

grundsätzlich erst in einem gegen die Nutzungsplanung gerichteten

Rechtsmittelverfahren geltend machen (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2b).

Vorliegend erscheint eine Änderung der aus den Jahren 1996 und 1997 stammenden

Nutzungsplanungen der Mitbeteiligten entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

nicht als offensichtlich unzulässig. Vielmehr kann auf die zutreffenden

Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Dass die

bauliche Entwicklung im besagten Gebiet sehr einseitig verlaufen ist, was eine

starke Belastung und bereits heute eine teilweise Überlastung des Strassennetzes

zur Folge hat, ist grundsätzlich nicht bestritten. Diesen Umstand als

erhebliche Veränderung der Verhältnisse im Sinne von § 21 Abs. 2 RPG

zu betrachten, welche die Möglichkeit einer Überprüfung und nötigenfalls einer

Anpassung der Nutzungsplanung zu rechtfertigen vermöchte, erscheint auf jeden

Fall nicht als offensichtlich rechtswidrig. Der Vorinstanz ist darin

beizupflichten, dass im Zeitpunkt des Erlasses der geltend Zonenordnung nicht

mit einer derartigen Ansammlung von publikumsintensiven Einrichtungen gerechnet

werden musste.

7.

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des

Beschwerdeführers als unberechtigt. Die Planungszone ist vielmehr als

rechtmässig zu beurteilen. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an den unterliegenden

Beschwerdeführer fällt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'200.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten

werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …