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Entscheid

VB.2006.00084

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00084

20. Dezember 2006Deutsch24 min

(URT.2007.9711)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 25. Mai 2005 erteilte die

Baukommission Rüschlikon B und A unter Bedingungen und Auflagen die

baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01

und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage und einem

Aussenparkplatz auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in

Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von D, E, F sowie G und H als Nachbarn mit gemeinsamer

Eingabe vom 11. Juli 2005 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission

II mit Entscheid vom 17. Januar 2006 gut, nachdem sie am 3. November

2005.

einen Augenschein auf dem Lokal durchgeführt hatte.

III.

Mit Beschwerde vom 20. Februar 2006 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen aufzuheben.

Die Vorinstanz schloss am 28. Februar 2006 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess am 26. April

2006.

in der Hauptsache die Abweisung der Beschwerde und im Eventualantrag die

Rückweisung zur Ergänzung und neuerlicher Entscheidung an die

Baurekurskommission beantragen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangte sie

die Einholung eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission

(KDK). Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. Die Baukommission Rüschlikon liess am 21. April 2006

die Aufhebung des Rekursentscheids und damit sinngemäss die Gutheissung der

Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide

Rechtsmittelverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Replik vom 6. Juli 2006 bzw. Duplik vom 12. Oktober

2006.

hielten die Beschwerdeführenden bzw. hielt die Beschwerdegegnerschaft an

ihren Anträgen fest. Erstere liessen ferner die Abweisung des Antrags auf

Einholung eines Gutachtens der KDK beantragen.

Die Parteivorbringen und die Erwägungen des angefochtenen

Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den folgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde

zuständig.

2.

Die Beschwerdeführenden sind als Adressaten des angefochtenen

Entscheids und als Eigentümer bzw. Bauherrschaft des streitbetroffenen

Grundstücks gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) beschwerdelegitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene

Beschwerde ist daher einzutreten.

3.

Die private Beschwerdegegnerschaft beantragt die Einholung

eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem

beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der

Kernzone mit Blick auf die umliegenden Schutzobjekte beurteilt werden.

3.1

Über die

Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu

Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen

zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur

Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders

nicht schlüssig abgeklärt werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2,

mit Hinweisen). Im Übrigen ist auch nach § 3 der Verordnung über die

Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 PBG vom 12. Januar 2005 für

das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich überhaupt im Bereich von

Schutzobjekten von überkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine

Stellungnahme der KDK erforderlich.

3.2

Die

Einholung eines Gutachtens drängt sich auch nicht wegen des Vorliegens gegenteilig

lautender Privatgutachten auf. Der von der Beschwerdegegnerschaft angeführte

verwaltungsgerichtliche Entscheid (RB 1998 Nr. 19) ist hier nicht

einschlägig. Dort waren anspruchsvolle technische und naturwissenschaftliche

Fragen in Bezug auf die Standortvoraussetzungen einer Deponie zu klären, was

mit der Beurteilung rein ästhetischer Fragen, die von

(Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund deren Fachkenntnisse grundsätzlich ohne

weiteres beurteilt werden können, nicht vergleichbar ist. Die von den Parteien

eingereichten Stellungnahmen unterstreichen lediglich die gegenteiligen

Auffassungen der kommunalen Baubehörde und der Vorinstanz in Bezug auf die

Frage der Einordnung sowie Gestaltung und sind als Parteibehauptungen, soweit

erheblich, zu würdigen.

3.3

Im Übrigen

ist nicht ersichtlich, inwiefern die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen

der gebotenen Zurückhaltung bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden

nicht zum Tragen kommen soll.

3.4

Zusammenfassend

ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten, des

Augenscheins der Baurekurskommission vom 3. November 2005 sowie verschiedenen

bei den Akten liegenden Bilddokumentationen hinreichend geklärt erscheint,

sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne

weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis – entscheiden kann. Auch

bedarf es hierfür keines Sachverständigengutachtens.

4.

Die Beschwerdeführenden rügen in erster Linie eine

Ermessensüberschreitung der Vorinstanz. Diese habe zu Unrecht in die bei

Einordnungs- und Gestaltungsfragen, insbesondere auch mit Bezug auf Fragen des

kommunalen Ortsbildschutzes, der örtlichen Baubehörde zustehende qualifizierte

Entscheidungs- und Ermessensfreiheit eingegriffen. Die vorinstanzlichen

Erwägungen zeigten auf, dass sich diese nicht darauf beschränkte zu prüfen, ob

die Würdigung der kommunalen Baubehörde vertretbar bzw. offensichtlich nicht

haltbar sei. Vielmehr habe die Vorinstanz gestützt auf einen Augenschein in

Überschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis eine umfassende Beurteilung der

Einordnung des Bauvorhabens vorgenommen und in unzulässiger Weise ihr eigenes

Ermessen an dasjenige der örtlichen Baubehörde gestellt.

4.1

Den kommunalen Baubehörden kommt bei der

Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemäss ein erheblicher

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen). Die Baurekurskommission hat

sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 VRG) bei der Überprüfung

solcher kommunalen Entscheide Zurückhaltung aufzuerlegen; lässt sich der

Entscheid auf vernünftige Gründe stützen, ist er mithin vertretbar, schreitet

die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn andere ebenfalls vertretbare

Lösungen denkbar sind (RB 2005 = BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2;

1981.

Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf

ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spätestens in der

Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991

Nr. 2; neuerdings bestätigt in VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1,

www.vgrzh.ch). Sie muss ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss

ausüben, d.h., ihr Entscheid muss sowohl rechtmässig als auch angemessen sein

(Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

5.

A., Zürich 2006, Rz. 441).

Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht nur

Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es überprüft deshalb lediglich,

ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung durch die kommunale Baubehörde

zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht

Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der

Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall

würde es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition überschreiten (vgl. BGr,

21.

Juni 2005,1P.678/2004, E. 4, ZBl 107/2006, S. 434 ff.).

Als Rechtsverletzung kann vor Verwaltungsgericht auch die

Ermessensüberschreitung der Vorinstanz gerügt werden (§ 50 Abs. 1 lit. c).

Die gleichen Grundsätze gelten auch in Bezug auf die

Anwendung bzw. Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen

Kernzonenvorschriften (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September

2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils unter www.vgrzh.ch).

4.2

Das

Baugrundstück liegt gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 22. Juni

2000.

(BZO) in der Kernzone K3. In dessen näherer Umgebung befinden sich die im

Inventar der kommunalen Schutzobjekte verzeichneten Gebäude M-Strasse 07, L-Strasse

11.

und 12, O-Strasse 08, 09 und 10.

4.3

Damit ist

das streitige Bauvorhaben nicht bloss im Lichte der allgemeinen Ästhetikklausel

von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, sondern muss den weitergehenden

Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff.

BZO genügen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verlangt § 238

Abs. 2 PBG eine kubische und architektonische Gestaltung, die

sicherstellt, dass einerseits für die Baute selbst und anderseits für die

bauliche und landschaftliche Umgebung nicht nur eine befriedigende, sondern eine

gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die in einer Kernzone erforderliche gute

Gestaltung verlangt einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen

baulichen Strukturen (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2, 13. September

2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils mit Hinweisen und unter www.vgrzh.ch).

Im Übrigen hat die ästhetische Beurteilung nicht nach subjektivem Empfinden,

sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen

(VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober

2002,1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).

Nach Art. 8 BZO sind alle Bauvorhaben in der Kernzone

gut zu gestalten und haben sich durch ihre Ausmasse, Form und Massstäblichkeit

gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einzuordnen. Ferner

enthalten Art. 9 BZO Gestaltungsvorschriften für die Fassade und Art. 10

BZO solche für die Dachform bzw. die Dacheindeckung. Diese konkreteren

gestalterischen kommunalen Kernzonenvorschriften gehen § 238 Abs. 2

PBG vor (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4.

A., Zürich 2006, S. 10-14).

4.4

In der

Baubewilligung vom 25. Mai 2005 hat die Baukommission Rüschlikon unter dem

Titel Gestaltung und Einordnung zutreffend § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8 f.

BZO für die Beurteilung des Bauvorhabens als massgeblich bezeichnet. Ohne

nähere Begründung hat sie dannzumal festgestellt, das Bauvorhaben erfülle die

"geforderte Norm". Sodann seien Materialien und Farben für das

Gebäude vorgängig "zu bemustern". Die Baukommission hat sich ferner

bereits in einem nicht drittverbindlichen Vorentscheid vom 6. Juni 2003

zur Fassadengestaltung und zur Dachausbildung des Bauvorhabens geäussert. Sie

hat sodann vor allem in der Rekursvernehmlassung vom 16. August 2005 ihre

ästhetische Würdigung des Bauvorhabens begründet. Demnach hat die Baukommission

von ihrem Beurteilungsspielraum Gebrauch gemacht. Fraglich ist somit alleine,

ob die ästhetische Würdigung nachvollziehbar und sachlich vertretbar ist, ob

die Baukommission mithin ihren Beurteilungsspielraum auch pflichtgemäss ausgeübt

hat.

4.5

4.5.1

Die Baukommission erwog, das Bauvorhaben füge sich hinsichtlich seiner Ausmasse

und Stellung gut in die Umgebung ein. Die beiden Baukörper seien um eine halbe

Fassadenbreite seitlich versetzt zusammengebaut. Der dadurch entstehende

Grundriss sei wie die Grundrisse der umliegenden Gebäude einzigartig. Der

Seitenversatz sei einer durchgehenden, 28 m langen Fassade entlang der L-Strasse

vorzuziehen und unter Berücksichtigung der Form des Baugrundstücks sowie der

baulichen Umgebung situationsgerecht.

Dass die Grundrisse der umliegenden Gebäude auch

einzigartig sind, stellt noch keine sachlich vertretbare Begründung für eine gute

Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die

Baukommission tut auch nicht dar, inwiefern der Seitenversatz die Formsprache

der baulichen Umgebung aufnimmt.

4.5.2

Demgegenüber erwog die Vorinstanz, die versetzte Anordnung zweier fast

quadratischer Grundrisse lasse jegliche Rücksichtnahme auf das bauliche Umfeld

vermissen, da dort keine vergleichbare Grundrissform vorhanden sei. Zwar seien

durchaus gestaffelte Fassaden aufweisende Bauten auszumachen, jedoch würden

dort die versetzten Teile rechteckig in Erscheinung treten. Auch lasse die

gewählte Gebäudeform keine besondere architektonische Anstrengung erkennen,

wobei zu diesem optischen Eindruck massgeblich auch die gewählte Dachform (dazu

unten E. 4.6.2) beitrage. Diese Würdigung ist im Gegensatz zu derjenigen

der Baukommission sachlich vertretbar und nachvollziehbar begründet.

4.5.3

Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was die vorinstanzliche

Auffassung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Dass "annähernd"

quadratische Grundrisse auch bei drei anderen Gebäuden in der Kernzone vorhanden

seien (an M-Strasse 04, 05 und 06), mag zwar zutreffen. Die Vorinstanz hat die

Grundrisse der Gebäudekörper jedoch nicht für sich alleine beurteilt.

Einerseits hat sie darauf hingewiesen, dass die versetzte Anordnung zweier fast

quadratischer Grundrisse nicht auf das bauliche Umfeld Rücksicht nehmen würde.

Gerade auch die von den Beschwerdeführenden bezeichneten Gebäude weisen keinen

derartigen und damit vergleichbaren Grundriss auf, ebenso wenig das bisherige

Gebäude auf dem Baugrundstück. Sodann hat die Vorinstanz die Grundrisse jeweils

im Zusammenhang mit den Fassadenerscheinungen beurteilt. Auch das erscheint

sachgerecht und wird von den Beschwerdeführenden nicht widerlegt. Der

vorinstanzlichen Auffassung, wonach die Staffelung der Baukörper die dem

Ortsbild fremde quadratische Erscheinungsform nicht aufhebt, ist beizustimmen.

4.5.4

Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, die überarbeitete

Visualisierung des Bauvorhabens würde die "volumetrisch gute

Einordnung" des Bauvorhabens in seine Umgebung dokumentieren und

verdeutlichen. Die Vorinstanz habe das Bauvorhaben nur

"grundsätzlich" in volumetrischer Hinsicht nicht beanstandet, ohne

näher auf die Frage einzugehen, welche volumetrischen Bemängelungen dennoch

anzubringen seien. Es ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführenden

hieraus für sich ableiten wollen, hat doch die Vorinstanz in erster Linie die

kubische Umsetzung des zur Verfügung stehenden Volumens bemängelt und eben

gerade nicht das Volumen des Bauvorhabens an sich beanstandet. Sie hatte

deshalb gar keinen Anlass, nähere Ausführungen zum Letzteren zu machen.

Im Übrigen ist es für die

ästhetische Beurteilung des Bauvorhabens nicht entscheidend, ob die

Visualisierung 3 m zu hoch angesetzt worden ist oder nicht. Ohnehin vermag

die Ansicht von einem Standpunkt (von der Seeseite her) für sich noch keine

gute Einordnung zu dokumentieren.

4.5.5

Der weitere beschwerdeführerische Einwand, gegeneinander verschobene Gebäudekuben

seien innerhalb historisch gewachsener Strukturen nichts Aussergewöhnliches und

gewisse Verschachtelungen geradezu kernzonentypisch, ist an sich zutreffend. Er

nimmt indessen keinen Bezug auf die spezielle quadratische kubische Gestaltung

des hier streitigen Bauvorhabens, an der sich die Vorinstanz vorab stösst.

4.5.6

Die Beschwerdeführenden rügen weiter, die Erwägung der Vorinstanz, die

gewählte Gebäudeform lasse "keine besondere architektonische

Anstrengung" erkennen, sei eine subjektiv gefärbte Ansicht; sie lege

offen, dass die Vorinstanz das Ermessen der Baukommission durch ihr eigenes

substituiere.

Die gerügte Ausführung der Vorinstanz erfolgte im

Zusammenhang mit der bereits angeführten mangelnden Rücksichtnahme auf das

bauliche Umfeld und insbesondere auch in Bezug auf die gewählte Dachform (vgl.

unten E. 4.6) sowie die Fassadengestaltung (vgl. unten E. 4.7). In

diesem Kontext gesehen ist sie ohne weiteres nachvollziehbar und erscheint weder

als subjektiv gefärbte ästhetische Würdigung noch als Eingriff in den Ermessensspielraum

der Gemeinde.

4.6

4.6.1

Die Baukommission hielt hinsichtlich der Dachform lediglich fest, die

"abgewalmten Satteldächer" der beiden Baukörper seien mit einem

Satteldach verbunden, dessen First längs der L-Strasse verlaufe. Es handle sich

deshalb nicht um ein "klassisches" Walmdach. Immerhin sei

einzuräumen, dass das Bauvorhaben auch kein "klassisches" Satteldach

aufweise. Die gewählte Dachform erwecke aber keine ästhetischen Bedenken und

lasse sich mit Art. 10 BZO durchaus vereinbaren. Wie die inventarisierte

Saalkirche an der N-Strasse zeige, sei das "abgewalmte Satteldach"

der Gemeinde Rüschlikon keineswegs fremd.

Diese Begründung ist

offensichtlich nicht vertretbar. Sie lässt mit Ausnahme des Hinweises auf die

teilweise abgewalmte Dachform der nicht unmittelbar in der Umgebung des

Bauvorhabens liegenden Saalkirche eine Würdigung des baulichen Umfelds gänzlich

vermissen.

4.6.2

Gemäss Vorinstanz trägt zum optischen Eindruck, wonach die gewählte Gebäudeform

keine besondere architektonische Anstrengung erkennen lasse, massgeblich auch

die gewählte Dachform bei. Diese lasse das Bauvorhaben nicht als einheitliches

Gebäude, sondern als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmöglichen Ausnützung

aneinander gebaute Gebäude in Erscheinung treten. Die nach allen Seiten

abgewalmten Dachflächen erdrückten insbesondere dort, wo nur zwei Geschosse

erkennbar seien, optisch den darunter liegenden Kubus, zumal die Dachfläche ein

erhebliches Mass aufweise und mit insgesamt sechs Dachaufbauten versehen werden

solle. Die Dachgestaltung verleihe dem Bauvorhaben eine optische

Schwerfälligkeit, sodass das Bauvorhaben als in das Baugrundstück

hineingepfercht wahrgenommen werde. Eine harmonische Einpassung in die überwiegend

von Satteldächern geprägte Umgebung, insbesondere auch bezüglich der umliegenden

Schutzobjekte, könne dem Bauvorhaben nicht attestiert werden. Durch seine optische

Schwerfälligkeit würde es vielmehr als Fremdkörper in der Kernzone wahrgenommen,

was umso störender sei, als das Baugrundstück an der stark befahrenen L-Strasse,

mithin an einer gut einsehbaren Stelle situiert sei und damit das Dorfbild

massgeblich mitpräge.

4.6.3

Gemäss Art. 10 Abs. 1 BZO muss

die Dachform und -neigung mit derjenigen der benachbarten Altbauten

harmonieren. Wie die Beschwerdeführenden selbst einräumen, ist das bauliche

Umfeld vorwiegend von Satteldächern geprägt. Dass auch noch andere, freilich entfernter

gelegene Gebäude in der Kernzone "abgewalmte Satteldächer" aufweisen,

lässt die oben angeführte Auffassung der Vorinstanz noch nicht als unvertretbar

erscheinen. Es ist auch nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz die optische

Schwerfälligkeit des projektierten Dachs beanstandet und von einem Fremdkörper

in der Kernzone spricht. Diese Sichtweise erscheint mit Blick auf die diversen

bei den Akten befindlichen Fotodokumentationen vertretbar. Die

"abgewalmten Satteldächer" der Gebäude bzw. eines Gebäudeteils,

welche die Beschwerdeführenden für ihre Sichtweise ins Feld führen, sind im Ausmass

(Proportion Dachfläche zu Fassade) und in Bezug auf die Häufigkeit und Grösse

der Dachaufbauten mit dem projektierten Dach kaum vergleichbar.

Die

Beschwerdeführenden bringen sodann vor, aufgrund von Art. 10 Abs. 3

BZO, der eine Dachneigung von mindestens 30° (alter Teilung) vorschreibt, seien

verhältnismässig steile Dächer, welche namentlich bei zweigeschossigen

Gebäudeteilen zu entsprechend mächtigen Dachflächen führten, in der Kernzone durchaus

erwünscht. Die angeführte Bestimmung bezieht sich aber in erster Linie auf "klassische"

Satteldächer (vgl. auch Skizze im technischen Anhang zur BZO) und bezweckt im

Sinne des oben angeführten Abs. 1 von Art. 10 BZO das Harmonieren der

Dachneigung mit benachbarten Altbauten. Sie kann deshalb nicht ohne weiteres zur

Begründung der guten Gestaltung und Einordnung eines weitgehend abgewalmten Satteldachs

angeführt werden, welches mit der Dachform der benachbarten Bauten gerade nicht

harmoniert. Im Übrigen ist der beschwerdeführerische Hinweis auf historische

Gebäude, die mit "stattlichen Walmdächern" direkt am See in der

unmittelbaren Nachbarschaft des Bauvorhabens das Ortsbild von Rüschlikon wesentlich

mitbestimmt hätten, letztlich nicht entscheidend. Für die ästhetische Würdigung

eines Bauvorhabens in der Kernzone ist auf das heute bestehende Ortsbild

abzustellen, dessen Erhaltung und Ergänzung mit den Kernzonenvorschriften

angestrebt wird.

Die insgesamt sechs Dachaufbauten

entsprechen zwar unbestrittenermassen den jeweiligen Anforderungen von Art. 11

BZO. Die Vorinstanz hat denn auch nicht die Dachaufbauten für sich allein,

sondern deren Wirkung im Zusammenhang mit dem erheblichen Mass der Dachfläche

bemängelt. Auch dies ist unter dem Aspekt der gebotenen ästhetischen Gesamtbeurteilung

des Bauvorhabens nicht zu beanstanden.

4.6.4

Ob schliesslich die vorinstanzliche Auffassung, die Dachform lasse das

Bauvorhaben als zwei unmotiviert zur Erreichung einer bestmöglichen Ausnützung

aneinander gebaute Gebäude in Erscheinung treten, vertretbar erscheint, kann hier

offen gelassen werden. Im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission erscheint die

ästhetische Würdigung der Vorinstanz ohne weiteres als nachvollziehbar und

sachlich vertretbar.

4.7

4.7.1

Nach Art. 9 Abs. 1 BZO muss unter anderem die Gliederung der

Fassade die herkömmliche, ortsübliche Bauweise berücksichtigen. Fenster haben

in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und sich in Anzahl

und Grösse gut in die Fassade einzuordnen (Abs. 3). Sie sind sodann, wo

dies dem Gebäudecharakter entspricht, mit Sprossenteilung zu versehen (Abs. 4).

Die Baukommission erwog, die Fenster des Bauvorhabens hätten

teilweise zwar mehr als zwei Flügel, die zusammengenommen nicht mehr die Form

eines stehenden Rechtecks aufwiesen. Die hochrechteckigen Fensterflügel liessen

die Fenster aber als hochrechteckig erscheinen, sodass Art. 9 Abs. 3

BZO erfüllt sei. Die in Art. 9 Abs. 4 BZO vorgesehenen

Sprossenfenster seien nicht notwendig, obwohl sie den Eindruck der Hochrechteckform

der Fenster unter Umständen etwas verstärken könnten.

Der Schluss der Baukommission in Bezug auf Art. 9 Abs. 3

BZO ist nicht haltbar. Die Baukommission hat die Zahl und Grösse der Fenster in

keiner Weise berücksichtigt. Demgegenüber erscheint mit Blick auf die sich bei

den Baugesuchsunterlagen befindenden Fassadenplänen und die einschlägigen

BZO-Vorschriften die vorinstanzliche Würdigung, wonach die Fenster wegen ihrer

Art (französische Fenster) und Grossflächigkeit (vor allem auf der Nord-, Süd-

und Ostfassade) für die fragliche Kernzone ein unübliches Element darstellten,

nachvollziehbar begründet. Dies lässt sich gerade auch aus der von den Beschwerdeführenden

eingereichten Fotodokumentation deutlich ersehen.

Die Beschwerdeführenden bringen nichts vor, was jene

Auffassung für unvertretbar erscheinen liesse. Insbesondere ist deren

Auffassung, wonach Abs. 3 von Art. 9 BZO mit Bezug auf die Ausbildung

der Fenster von Abs. 1 und 2 gesondert zu betrachten sei, unzutreffend. Abs. 1

ist nach richtiger Auslegung eine allgemeine Vorschrift, die auch in Bezug auf

alle anderen Absätze von Art. 9 BZO gelten muss. Im Übrigen sieht Art. 9

Abs. 3 BZO zweiter Satz ausdrücklich vor, dass sich die Fenster auch

– also kumulativ zum Erfordernis der Form eines stehenden Rechtecks – in Zahl

und Grösse gut in die Fassade einzuordnen haben. Hierzu äusserte sich die

Baukommission nicht. Demgegenüber trägt die ästhetische Würdigung der

Vorinstanz diesem wichtigen gestalterischen Aspekt in sachlich vertretbarer

Weise Rechnung.

4.7.2

Balkone sind nach Art. 9 Abs. 6 BZO in der Regel nur traufseitig

zulässig.

Die Baukommission erwog, die

Balkone würden unter den Vordächern der Nord- und Südfassade keine ästhetischen

Probleme bereiten, da das Bauvorhaben gar keine klaren Stirnseiten aufweise.

Auch diese Auffassung ist nicht vertretbar. Selbst wenn ein Bauvorhaben ein

"abgewalmtes Satteldach" bzw. ein Walmdach aufweist, kann dies nicht

heissen, dass auf allen Fassadenseiten Balkone ohne weiteres zulässig und in

gestalterischer Hinsicht unproblematisch sind. Sinn und Zweck von Art. 9 Abs. 6

BZO kann nur sein, Balkone in der Kernzone nicht an allen Fassadenseiten

zuzulassen, um diese nicht in kernzonenatypischer Weise zu überladen. Die

Vorinstanz durfte folglich auch hier zu Recht in den nicht pflichtgemäss

ausgeübten Entscheidungsspielraum der Baukommission eingreifen. Die vorinstanzliche

Auffassung, wonach des für die Kernzone atypisch sei, an drei Fassaden Balkone

anzubringen, erweist sich als zutreffend und mithin auch sachlich vertretbar.

4.7.3

Die Baukommission hat sich zur Garage in ästhetischer Hinsicht gar nicht

geäussert. Die Vorinstanz durfte in diesem Punkt folglich ihre volle Kognition

ausschöpfen. Sie hat dies auch in sachlich vertretbarer Weise getan, indem sie

erwog, die gewählte Situierung der Garage sei insofern unbefriedigend, als sie

in östliche Richtung auf der gesamten Fassadenlänge des zurückversetzten

Gebäudeteils in Erscheinung trete, was in Kernzonen und insbesondere auch für

die vorliegende ungewöhnlich und störend sei. Die Beschwerdeführenden zeigen

denn auch nicht auf, dass die Garage für die vorliegende Kernzone nicht ungewöhnlich

ist. Die vorliegend massgeblichen erhöhten gestalterischen Anforderungen

verlangen zudem nicht nur ein nicht störendes Inerscheinungtreten, sondern eine

positive, gute Einordnung (vgl. oben E. 4.3).

4.7.4

Die Vorinstanz kam in einer Gesamtbeurteilung zum vertretbaren Schluss, das

Bauvorhaben erscheine auch hinsichtlich der Fassadengestaltung eher

banal und lieblos. Die übermässige Vielzahl unterschiedlicher und

unterschiedlich ausgestalteter Elemente der Fassadengestaltung vermöge nicht zu

überzeugen und sei einer kernzonentypischen Bauweise, wie sie das Gesetz und

die BZO verlangen, völlig fremd.

4.8

4.8.1

Die Beschwerdeführenden machen unter Hinweis auf das von ihnen eingereichte

Privatgutachten in verschiedener Hinsicht geltend, die Dorfkernzone weise

aufgrund historischer Gegebenheiten ein heterogenes Erscheinungsbild auf,

weshalb keine zu hohen Anforderungen an einen Neubau gestellt werden dürften.

Gemäss dem von den Beschwerdeführenden eingereichten Privatgutachten soll zwar

Rechtsgleichheit kein Argument sein, um "Unbefriedigendes oder Exotisches

aus Präzedenzen zu stützen". Qualitativ vergleichbare Projekte (wie das

vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben) seien jedoch schon zu Dutzenden in

diversen Kernzonen und speziell auch in der Kernzone Rüschlikon realisiert

worden. Diese bestehenden Verhältnisse müssten in die Beurteilung mit

einbezogen werden.

4.8.2

Das Bundesgericht hat sich bereits zum inhomogenen Erscheinungsbild der

Kernzone Rüschlikon geäussert. Es erwog hierzu, dass die Qualität der Bauten

sehr unterschiedlich sei, und sich wertvolle Altbauten neben Bauten jüngeren

Datums befänden, deren Gestaltung keine besonderen Qualitäten erkennen liessen.

Einzelne "Bausünden" aus der Vergangenheit führten aber nicht dazu,

dass § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 8 ff. BZO ausser

Kraft gesetzt und generell geringere Anforderungen an die Gestaltung in der Kernzone

zu stellen seien (BGr, 19. Juli 2005,1P.208/2005, E. 2.6). Das gilt

auch für einzelne historische Bauten (wie z.B. vorliegend die Saalkirche), die

für die Kernzone weniger typische Elemente (wie z.B. ein abgewalmtes Dach) aufweisen.

4.9

Über die

Detailkritik des Bauvorhabens hinaus ist zu beachten, dass sich ein Neubau in

der Kernzone in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50

Abs. 1 PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren hat (VGr, 1. Juni 2005,

VB.2004.00643, E. 5.4 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Die Vorinstanz ist zum

Schluss gekommen, dass das Bauvorhaben gesamthaft in seiner Gestaltung einem in

einer Wohnzone zu erstellenden Mehrfamilienhaus entspreche und deshalb den

erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 8

BZO f. nicht gerecht werde. Dies hat sie, wie ausgeführt, in einer

Gesamtbeurteilung nachvollziehbar und sachlich vertretbar begründet. Die Baukommission

hat mit der Bewilligung des streitigen Bauvorhabens dagegen § 238 Abs. 2

PBG und die gestalterischen Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die

durch den in § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone,

nämlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbildes, nicht mehr

gedeckt wird. Sie hat es namentlich unterlassen, darzutun, inwieweit sich das

Bauvorhaben gut in die herkömmliche, charakteristische Bausubstanz einordnet.

5.

Der von der Vorinstanz zur Hauptsache festgestellte

Einordnungsmangel des Bauprojekts lässt eine Behebung mittels Nebenbestimmungen

im Sinn von § 321 PBG entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden gerade

nicht zu, sondern die erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende

Überarbeitung des Projekts. Der Bauabschlag erweist sich deshalb nicht als

unverhältnismässig.

6.

Damit erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung

bereits wegen Missachtung der erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238

Abs. 2 PBG sowie der Verletzung von gestalterischen Kernzonenvorschriften

(Art. 8 ff. BZO) als gerechtfertigt, und ist deshalb die Beschwerde

als unbegründet abzuweisen.

Die weiteren gegen den Rekursentscheid erhobenen Rügen

brauchen deshalb nicht geprüft zu werden. Immerhin ist anzumerken, dass die

Rekurrierenden (und heutige Beschwerdegegnerschaft) alle gestalterischen Mängel

rügen können, die geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung

herbeizuführen; insbesondere kommt es auch nicht darauf an, ob von ihren

Grundstücken aus alle Fassaden des Bauvorhabens, die in gestalterischer

Hinsicht bemängelt werden, einsehbar sind (VGr, 12. Juli 2006,

VB.2006.00148, E. 2 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch).

7.

Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG in Verbindung mit § 70 VRG in erster Linie das Unterliegerprinzip;

ergänzend kommt, unabhängig vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip

gemäss Satz 2 zum Zug (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 14). Nach

neuester verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch

die Behörde, deren Verfügung aufgrund des Rechtsmittels eines Nachbarn

aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. März

2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1; VGr, 9. Februar 2005,

VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Im vorliegenden Fall hat die

Baubewilligungsbehörde als Mitbeteiligte am Beschwerdeverfahren die Position

der Beschwerdeführenden eingenommen und entsprechende Anträge gestellt. Erweist

sich nun die Beschwerde als unbegründet und die Aufhebung der – ursprünglich

durch die Mitbeteiligte erteilten – Baubewilligung durch die Vorinstanz als

begründet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten je zu einem Viertel

unter solidarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und

1.2

und zur Hälfte der Mitbeteiligten aufzuerlegen (vgl. VGr, 12. Juli

2006, BEZ 2006 Nr. 46).

Den Beschwerdeführenden und der Mitbeteiligten steht als

Unterliegende von vornherein keine Parteientschädigung zu; demgegenüber ist die

anwaltlich vertretene Beschwerdegegnerschaft angemessen zu entschädigen (§ 17

Abs. 2 lit. a VRG; § 12 der Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Stehen sich in einem Verfahren private

Parteien mit gegensätzlichen Anträgen gegenüber, wird die Entschädigung in der

Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 46 ff.). Vorliegend sind keine

Gründe für das Abweichen von dieser Spezialregelung ersichtlich. Demnach sind

die Beschwerdeführenden Nrn. 1.1. und 1.2 je zur Hälfte in solidarischer

Haftung zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu

entrichten; angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 2'000.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung für die

Hälfte den Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und 1.2 und zur Hälfte der

Mitbeteiligten auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden Nrn. 1.1 und 1.2 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet,

der Beschwerdegegnerschaft je eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt

von Fr. 2'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Entscheids.

5.

Mitteilung an …