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Entscheid

VB.2006.00148

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00148

12. Juli 2006Deutsch10 min

(URT.2006.9413)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 25. August 2005 erteilte die Baukommission der

Stadt Adliswil der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 01 in Ober-Leimbach.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von C und D sowie E gemeinsam als Interessengemeinschaft

L-Strasse 01 erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 7. März

2006.

unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.

III.

Mit Beschwerde vom 31. März liess die A AG dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Baubewilligung wiederherzustellen;

eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Vorinstanz am 11. und die Beschwerdegegner am 18.

April schlossen auf Abweisung der Beschwerde; Letztere beantragten überdies die

Zusprechung einer Parteientschädigung. Die Baukommission Adliswil liess am 8.

Mai 2006 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

gutzuheissen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission erhobenen Beschwerde

zuständig und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Erhebung des

Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde

ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte machen geltend, die Vorinstanz hätte

auf den Rekurs insoweit nicht eintreten dürfen, als von den anfechtenden

Nachbarn die Gestaltung der Südfassade gerügt worden sei. Auf Grund der Lage

ihrer Liegenschaften könnten die Nachbarn die Südfassade nicht einsehen,

weshalb ihnen eine andere Gestaltung keinen Vorteil zu verschaffen vermöchte.

2.2

Gemäss

ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist einem Nachbar mangels

Rechtsschutzinteresse die Legitimation abzusprechen, wenn die von ihm

vorgebrachten Rügen nicht geeignet sind, die angestrebte Bauverweigerung

herbeizuführen; dies ist etwa dann der Fall, wenn der gerügte Projektmangel

durch eine für ihn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (RB 1987

Nr. 3, 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14).

Ein solcher untergeordneter Mangel liegt hier indes nicht

vor. Abgesehen davon, dass die Nachbarrekurrierenden nicht allein die

Südfassade, sondern die Gestaltung des Neubaus als Ganzes als nicht mit den

Kernzonenvorschriften vereinbar gerügt haben, stellt hier bereits der geltend gemachte

Verstoss gegen Art. 4 Abs. 5 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil

vom 5. April 1995 (BZO) einen Mangel dar, der nicht im Sinn von § 321 Abs. 1

PBG "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kann. Erweist

sich die geplante vollständige Verglasung der Südfassade nämlich als unzulässig,

so muss mindestens diese Gebäudeseite neu gestaltet und müssen wegen der

geringeren Fensterflächen möglicherweise auch die Grundrisse angepasst werden.

Das sind Änderungen, welche insbesondere in einer Kernzone, wo die

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG gelten, das gemäss § 321

Abs. 1 PBG zulässige Mass in der Regel sprengen. Die Rüge kann deshalb zur

Aufhebung der Baubewilligung führen und ist damit geeignet, den anfechtenden

Nachbarn die angestrebte Entlastung zu bringen.

3.

3.1

Unter der

Überschrift "Gestaltung der Gebäude" enthält Art. 4 BZO

Gestaltungsvorschriften, welche in sämtlichen Kernzonen gelten. So sind nur

quartierübliche Dachformen gestattet (Abs. 1), hat die Detailausbildung

der Dachrandabschlüsse in der bei Altbauten üblichen Weise zu erfolgen (Abs. 2),

haben Fenster in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen (Abs. 4),

sind grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten,

nicht gestattet (Abs. 5) und sind für Fassaden in der Regel Verputz, Holz

und Natur- bzw. Kunststein zu verwenden (Abs. 6). Bezüglich der Kernzone

Ober-Leimbach wird sodann in Art. 16 BZO der Zweck dieser Zone wie folgt

umschrieben: "Die Kernzone Ober-Leimbach bezweckt die Erhaltung und

Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner räumlichen und

baulichen Struktur." Bezüglich der Dachgestaltung wird in Art. 20 BZO

vorgeschrieben, dass die Hauptfirstrichtung der Hauptgebäude senkrecht zum Hang

verlaufen muss (Abs. 1), dass Dachaufbauten zur Belichtung und Belüftung

des ersten Dachgeschosses zulässig sind in Form von Giebellukarnen und

Schleppgauben (Abs. 2) und dass Dacheinschnitte nur im ersten Dachgeschoss

und nur in Ecklagen zugelassen sind (Abs. 3).

3.2

Die von

der Vorinstanz beanstandete Gestaltung der Südfassade ist nur der augenfälligste

Verstoss gegen diese Kernzonenvorschriften und den mit dieser Zone angestrebten

Zweck. Auch wenn es zutrifft, dass der kommunalen Behörde bei der Anwendung des

kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts ein weiter Anwendungs- und Auslegungsspielraum

zusteht (BGr, 6. Juni 2005,1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch; BGE 96

I 369 E. 4; RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106,

1986.

Nr. 116), ist die von der Gemeinde vertretene Auslegung von Art. 4

Abs. 5 BZO angesichts des Wortlauts dieser Bestimmung und des in Art. 16

Abs. 1 umschriebenen Zonenzwecks nicht mehr vertretbar. Wenn Art. 4 Abs. 5

BZO grossflächige Mauerdurchbrüche, wie z.B. durchgehende Schaufensterfronten,

verbietet, so wird dadurch ohne weiteres auch die vollständige Verglasung einer

Fassade erfasst, wie sie das streitbetroffene Projekt für die Südfassade

vorsieht. Zum selben Schluss führt Art. 4 Abs. 6 BZO, welcher für die

Fassaden in der Regel die Verwendung von Verputz, Holz und Natur- bzw.

Kunststein vorsieht. Dass die Verglasung aus Fensterelementen in der Form stehender

Rechtecke besteht, die damit für sich genommen die Anforderungen von Art. 4

Abs. 4 BZO erfüllen, vermag daran nichts zu ändern. Die geplante

grossflächige Glasfassade ist im ursprünglich ländlichen Weiler von

Ober-Leimbach ein fremdes Element. Zwar ist die Verwendung neuzeitlicher

Bauformen in einer Kernzone nicht von vornherein ausgeschlossen; die

Kernzonenvorschriften müssen jedoch entsprechend (offen) ausgestaltet sein und

die Neubaute muss sich an die das Ortsbild prägende, bestehende räumliche und

bauliche Struktur anpassen (vgl. VGr, 9. Juli 2003, VB.2002.00315, E. 3b,

www.vgrzh.ch). Beide Anforderungen sind hier nicht erfüllt.

3.3

Sodann

verstösst das Bauvorhaben gegen zahlreiche weitere Kernzonenvorschriften: Die

Dachrandabschlüsse ohne Vorsprünge entsprechen nicht der bei Altbauten üblichen

Weise (Art. 4 Abs. 2 BZO) und die quer liegenden Fenster auf der

Nordfassade nicht der Regel von Art. 4 Abs. 4 BZO, ohne dass ein

Grund für diese Abweichung genannt wird; der Flachdachabschluss über dem Treppenhaus

und Lift verstösst gegen die Bestimmungen über die Dachgestaltung in Art. 20

BZO und die Dacheinschnitte auf der Südseite finden sich entgegen der

Vorschrift von Art. 20 Abs. 3 BZO in der Gebäudemitte; dass "der

Gesetzgeber" diese Bestimmung für nicht mehr zeitgemäss erachten und

entsprechende Änderungen der Bau- und Zonenordnung beabsichtigen soll (vgl.

Erw. lit. d der Baubewilligung vom 25. August 2005), rechtfertigt

nicht die Nichtanwendung dieser Bestimmung.

3.4

Schliesslich

lassen sich weder der Baubewilligung noch der Rekursvernehmlassung der kommunalen

Baubehörde vom 5. Dezember 2005 Ausführungen darüber entnehmen, inwiefern das

Bauvorhaben den in der Kernzone geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen von

§ 238 Abs. 2 PBG entspricht und insbesondere einen Beitrag leistet

zur angestrebten Ergänzung des ehemaligen Weilers Ober-Leimbach in seiner

räumlichen und baulichen Struktur (vgl. Art. 16 BZO). Die Baubehörde kann

sich deshalb im Beschwerdeverfahren nicht auf den ihr bei der Anwendung von § 238

Abs. 2 PBG zustehenden besonderen Ermessensspielraum berufen (RB 1991

Nr. 2). Die in einer Kernzone erforderliche gute Gestaltung einer Baute

verlangt nicht bloss, dass das Bauvorhaben im bestehenden Ortsbild nicht stört,

sondern erfordert einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen

Strukturen (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2, www.vgrzh.ch;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,

Zürich 2003, S. 10-10 f.). Diesen Beitrag leistet der projektierte

Neubau nicht, der keine Elemente der noch vorhandenen ursprünglichen

Bausubstanz aufnimmt und in einer beliebigen Wohnzone stehen könnte.

3.5

Damit

erweist sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits aufgrund des Verstosses

gegen Kernzonenvorschriften sowie Missachtung der erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 BPG als gerechtfertigt, und

ist deshalb die Beschwerde als unbegründet abzuweisen. Die weiteren gegen den

Rekursentscheid erhobenen Rügen brauchen deshalb nicht geprüft zu werden.

Immerhin ist anzumerken, dass sich das streitbetroffene Grundstück gemäss der

Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung befindet und deshalb gemäss

Leitfaden zur Umsetzung der Gefahrenkarten Hochwasser keine Genehmigung durch

die Baudirektion erforderlich ist.

4.

Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG – der aufgrund von § 70 VRG auch für das vorliegende Beschwerdeverfahren

massgebend ist – in erster Linie das Unterliegerprinzip; ergänzend kommt, unabhängig

vom Ausgang des Verfahrens, das Verursacherprinzip gemäss Satz 2 zum Zug

(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 14). Nach neuster

verwaltungsgerichtlicher Praxis ist bei einer Nachbarbeschwerde auch die

Behörde, deren Verfügung aufgrund des Rechtsmittels eines Drittbetroffenen

aufgehoben wird, in der Regel mit einem Teil der Kosten zu belasten (VGr, 22. März

2006, BEZ 2006 Nr. 34, E. 2.1, VGr, 9. Februar 2005,

VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Dabei liess sich das

Verwaltungsgericht vom Gedanken leiten, es sei durchaus sachgerecht, dass die

Amtsstelle, die ein Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit den massgeblichen

Vorschriften zu prüfen hat (und dafür der Bauherrschaft nicht unerhebliche

Gebühren in Rechnung stellt), sich an den Kosten des Rechtsmittelverfahrens

beteiligen muss, wenn sich herausstellt, dass sie das Gesuch ungenügend geprüft

und die Bewilligung zu Unrecht erteilt hat (VGr, 9. Februar 2005,

VB.2004.00481, E. 4, www.vgrzh.ch). Analoge Überlegungen drängen sich für

den vorliegenden Fall auf, in dem die Baubewilligungsbehörde als Mitbeteiligte

am Beschwerdeverfahren die Position der Beschwerdeführerin einnimmt und

entsprechende Anträge stellt. Erweist sich nun die Beschwerde als unbegründet

und die Aufhebung der – ursprünglich durch die Mitbeteiligte erteilten – Baubewilligung

durch die Vorinstanz als begründet, so rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten

je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten aufzuerlegen.

Den nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern steht eine

Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); die

Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte haben als Unterliegende von vornherein

keinen solchen Anspruch.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten

auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung an …