Lexipedia

Entscheid

VB.2006.00152

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00152

12. Juli 2006Deutsch15 min

(URT.2006.9417)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 18. Mai 2005 erteilte der Bauausschuss des

Gemeinderates Affoltern am Albis der Bauherrengemeinschaft A AG/B AG die

baurechtliche Bewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus auf den Grundstücken

Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der M-Strasse und N-Strasse im

Zentrum von Affoltern. Die Grundstücke sind der Zentrumszone Z4 gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Affoltern am Albis vom 21. Juni 2004 (BZO)

zugewiesen.

Erwägungen

II.

Einen hiergegen von D und E sowie F als Eigentümer von

benachbarten Liegenschaften erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II

am 28. Februar 2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.

III.

Mit gemeinsamer Beschwerdeeingabe vom 3. April 2006

liessen die A AG und die B AG sowie die Gemeinde Affoltern am Albis dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner aufzuheben.

Die Vorinstanz am 11. April und die

Beschwerdegegnerschaft am 6. Juni 2006 beantragten Abweisung der

Beschwerde, Letztere zudem Kostenauflage an die Beschwerdeführerinnen und

Zusprechung einer Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer von 7,6 %.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde

zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft ist gemäss § 21

lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert; ebenso gestützt auf

§ 21 lit. b VRG die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) über die

Gestaltung von Bauten ein durch die Gemeindeautonomie geschützter

Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21 N. 67) und die sich deshalb

auf von ihr zu vertretende schutzwürdige Interessen berufen kann.

2.

Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung bereits mit

der Begründung aufgehoben, das Bauvorhaben genüge den Gestaltungsanforderungen

von § 238 PBG nicht. Die weiteren von den Nachbarn erhobenen Rügen hat sie

deshalb nicht geprüft.

2.1

Bei der

Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen Baubehörde ein erheblicher

Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich

deshalb die Baurekurskommissionen bei der Überprüfung eines

Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung aufzuerlegen.

Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände,

so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes

Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die

Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/ Röhl, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können Rechtsverletzungen

im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51 VRG eine für den

Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts

gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere

geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensüberschreitend im Sinn

von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs-

und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 78).

Das Verwaltungsgericht überprüft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als offensichtlich nicht mehr

haltbar hat beurteilen dürfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende

Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so

überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt

damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004,

E. 4, www.bger.ch).

2.2

Ein erstes

Projekt für die Überbauung der streitbetroffenen Grundstücke ist vom Bauausschuss

Affoltern am 5. Februar 2004 bewilligt worden. Auf Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft

hob die Baurekurskommission II diese Bewilligung am 23. November 2004 auf,

und zwar in erster Linie wegen Verstosses gegen die damals für dieses Gebiet

noch geltenden Kernzonenvorschriften; darüber hinaus hielt die Kommission fest,

dass das Bauvorhaben auch den Anforderungen an eine gute Einordnung gemäss § 238

Abs. 2 PBG nicht gerecht werde. Die gegen diesen Entscheid von der

Bauherrschaft und der Gemeinde erhobene Beschwerde (VB.2005.00021) wurde am 3. April

2006.

zurückgezogen und das Verfahren am 25. April 2006 abgeschrieben.

2.3

Im

angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, das neue Bauvorhaben weiche

nur unwesentlich vom von ihr bereits beurteilten ab; unter Beibehaltung von

Kubatur und Grundriss sei es um ca. 1,5 m von der N-Strasse weg in südlicher

Richtung verschoben, seien Modifikationen an der Nordfassade vorgenommen sowie

das Attikageschoss neu gestaltet worden. Der im ersten Urteil angebrachten

Hauptkritik hätten diese Änderungen aber kaum Rechnung getragen. Das

Bauvorhaben gehe nach wie vor nicht mit seiner städtebaulichen Verantwortung

um. Gegen die angestrebte Zentrumsbildung und Verdichtung nach Innen sei nichts

einzuwenden und es sei zu begrüssen, dass wegen der mittlerweile erfolgten

Umzonung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 auf die bei Grossbauten

monströsen Satteldächer verzichtet werden könne. Die Baugrundstücke böten

überdies eine hervorragende Chance, die angestrebte Entwicklung eines

regionalen Zentrums voranzutreiben. Die Berücksichtigung der allgemeinen

architektonischen Grundsätze und der Einordnungsvorschriften werde durch diese

Vorgaben jedoch nicht relativiert. Trotz des grösseren Strassenabstands

akzentuiere auch das modifizierte Projekt durch seinen Kubus die N-Strasse

übermässig, ohne dass das Gebäude auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden

Gebäude eingehe oder sie durch eine bewusst gestaltete Gegensätzlichkeit

kontrastiere. Die charakterlose Monotonie der Nordfassade werde lediglich durch

überaus einfach gestaltete Vorbauten unterbrochen, welche zwar deren

Erscheinung beruhigten und einen Versuch darstellten, der Fassade eine gewisse

Kleinmassstäblichkeit zu verleihen. Hauptproblem sei jedoch der Gebäudekubus

als solcher, der nicht auf die städtebauliche Situation eingehe und auch nicht

die kommende Entwicklung antizipiere. Zum einen sei die Gebäudeform mit der

abgeschrägten Südwestfassade zur M-Strasse hin Folge der Grundstücksform sowie

des Anliegens, einen Platz zu erstellen, und weniger ortsbaulich durch die bestehenden

Verhältnisse motiviert. Zum anderen betone der längliche Gebäudekomplex

einseitig die N-Strasse, allerdings ohne dass diese Strasse ihrer grösseren

Bedeutung entsprechend aufgewertet werde; obwohl sich die Hauseingänge auf

dieser Gebäudeseite befänden, öffne sich das Bauvorhaben nicht gegen Norden, sondern

grenze sich wandartig von der N-Strasse ab. Die vor der Nordfassade geplanten

Velounterstände würden diesen Eindruck noch verstärken. Auch mit der Situation

im Bereich der O-Strasse gehe das Bauvorhaben nicht sorgfältig um; auch hier

stosse das Gebäude auf die bestehenden Gebäude mit dörflichem Charakter und

führe die Negation dieser Situation zu einem weiteren Konflikt; der Bezug zum

weiter nordöstlich liegenden Einkaufszentrum werde dabei aber nicht geschaffen.

Gegen die Absicht der Bauherrschaft, auf den Baugrundstücken ein markantes,

modernes Gebäude zu schaffen, könne nichts eingewendet werden. Mit dem Bau des

neuen Gemeindezentrums sei die Phase der Aufwertung des Zentrums und die Neugestaltung

des Gebiets zu einer Zentrumszone eingeläutet worden. Die Planung und Errichtung

eines Zentrumsgebäudes im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke sei

anspruchsvoll. Neben einer guten Gestaltung, die auf die nahe liegenden Schutzobjekte

Rücksicht nehme, müsse ein Bauvorhaben an dieser Stelle auch ein Zeichen für

die kommende Entwicklung des Zentrums der Gemeinde setzen. Diese hoch sensible

Aufgabe nehme das Bauvorhaben nicht wahr. Das Gebäude würde ohne weiteres in

eine Industriebrache passen, die zu einem Zentrum umfunktioniert werden sollte

und die dem Bauvorhaben auch den zwingend notwendigen Raum belasse. In den

kleinmassstäblichen Verhältnissen mit Schutzobjekten in nächster Nähe wirke

jedoch das Bauvorhaben als Fremdkörper und stelle die Weichen falsch, da die

Voraussetzungen in diesem Gebiet für den Bau weiterer Gebäude dieses Ausmasses

nicht gegeben seien. Insgesamt könne dem Bauvorhaben keine gute Einordnung

attestiert werden. Die Vorinstanz habe das ihr in Einordnungsfragen zustehende

Ermessen nicht richtig ausgeübt, insbesondere weil sie den umliegenden Schutzobjekten

nicht genügend Rechnung getragen habe.

2.4

Die

Beschwerdeführerinnen machen geltend, die kommunale Baubehörde habe von dem ihr

zustehenden Ermessen sorgfältigen Gebrauch gemacht. Sie sei sich der gebotenen

Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte N-Strasse 09 der Beschwerdegegner D und E,

N-Strasse 10 (H) sowie "I" und "J" an der M-Strasse bewusst

gewesen. Bereits der zum ersten Projekt beigezogene Experte habe gemäss Bericht

vom 16. Januar 2002 die geplante Baumasse als vertretbar betrachtet,

jedoch einen grösseren Abstand zur N-Strasse vorgeschlagen. Diesen Empfehlungen

sei die Bauherrschaft nachgekommen und habe bereits das Erstprojekt um 2 m

südwärts verschoben. Das zur Beurteilung stehende geänderte Projekt sei um

weitere 1,5 m von der N-Strasse zurück versetzt worden. Zudem werde der westliche

Teil des Gebäudes abgewinkelt, wodurch ein grosszügiger Vorplatz entstanden

sei, der eine markante Zäsur zu den Liegenschaften N-Strasse 10, 09 und 11 zu

setzen vermöge. Inwiefern nicht gebührend Rücksicht genommen werde auf die

umliegenden Schutzobjekte, werde im Rekursentscheid nicht näher begründet; die

Erwägungen liessen jedoch vermuten, dass der Verstoss in der horizontalen

Ausdehnung des Gebäudekubus und hauptsächlich in der fehlenden Rücksichtnahme

auf die Kleinmassstäblichkeit der bestehenden Gebäude begründet sein solle. Genau

damit hätten sich aber die Baubehörde bzw. der von ihr beigezogene Experte

äusserst sorgfältig auseinandergesetzt. In seinem Bericht vom 25. April

2005.

habe Ortsplaner K nämlich festgehalten, dass die kleinmassstäblichen Bauten

an der N-Strasse und an der P-Strasse im Vergleich zu den markanten

zentrumsbildenden Bauten wenig bedeutend seien und weder als Einzelbauten noch

als Gesamtheit eine Qualität hätten, die als Massstab für eine Neuüberbauung

dienen könnte; der geplante Neubau nehme jedoch mit ausreichenden Abständen gut

Rücksicht auf diese Bauten und belasse ihnen, gerade durch die Konzentration in

nur einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum. Mit diesen Feststellungen, auf

die sich Bauherrschaft und Baubehörde ausdrücklich berufen hätten, habe sich

die Vorinstanz mit keinem Wort auseinandergesetzt. Sodann habe sich die

kommunale Baubehörde auch eingehend mit der Einordnung der Baute in den

ortsbaulichen Kontext befasst und der Funktion, welche dem Areal "Q"

zukomme, Rechnung getragen: Mit dem auf die M-Strasse ausgerichteten Kopfteil

bilde das Bauvorhaben den Abschluss des neuen Platzes vor dem J; mit den

Wohnungszugängen entlang der N-Strasse werde diese als Zugangsweg aufgewertet

und zu einem Teil der Platzgestaltung, die bis zum neuen Verwaltungszentrum

weiterführe. Diese Überlegungen negiere die Vorinstanz, indem sie ohne nähere

Begründung bestreite, dass durch das Projekt die N-Strasse aufgewertet werde,

und behaupte, dass die Weichen für die kommende Zentrumsentwicklung falsch

gestellt würden. Bereits heute würden, wie anlässlich des Augenscheins

ausgeführt worden sei, konkrete Absichten bestehen, wonach ein Teil der Gebäude

auf der Nordseite der N-Strasse abgebrochen und auf der grosszügigen Freifläche

eine weitere Überbauung erstellt werden solle.

Die Beschwerdegegnerschaft weist insbesondere darauf hin,

dass die örtliche Baubehörde sich zwar mit der Einordnung des Bauvorhabens

beschäftigt, sich jedoch nicht mit der Frage beschäftigt habe, inwieweit den

erhöhten Anforderungen bezüglich der Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11

sowie "I" und "J" Rechnung getragen werde; allein die etwas

grösseren Abstände reichten dafür nicht aus. Auch die Tatsache, dass das Gebäude

gegen die M-Strasse abgewinkelt sei, verbessere die Einordnung nicht; sie wirke

"architektonisch und räumlich" hilflos. Die Abwinklung ändere nichts

daran, dass der 80 m lange und 15 m hohe Baukörper die auf der Gegenseite

liegenden Gebäude und insbesondere die Schutzobjekte der Beschwerdegegner

erdrücke. Das Vorhaben "Begegnungszone M-Strasse" sei von den

Stimmberechtigten im Februar dieses Jahres verworfen worden und die Zentrumsbildung

verlagere sich eher in den Süden des SBB-Bahnhofs und in Richtung Autobahnanschluss;

es sei daher fraglich, ob der N-Strasse je die ihr von der Gemeinde zugedachte

Verbindungsfunktion zukommen werde. Falls dies aber gleichwohl zutreffe,

vermöge das Bauvorhaben dieser Zielsetzung nicht gerecht zu werden, indem es

mit seiner abweisenden Nordfassade nichts zur Aufwertung der N-Strasse zu einer

Flanierzone beitrage.

2.5

Mit der

Revision der BZO vom 21. Juni 2004 sind die Baugrundstücke sowie deren Umgebung

von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 umgezont worden. Anders als das erste

Projekt hat deshalb das hier zu beurteilende Bauvorhaben grundsätzlich nur noch

den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG zu genügen, das

heisst, es muss sich befriedigend in seine bauliche Umgebung einordnen. Höhere

Anforderungen gelten nur im Bereich der Einmündung der N-Strasse in die M-Strasse,

wo die Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie gegenüber das "J"

und die "I" stehen, auf welche gemäss § 238 Abs. 2 PBG

besondere Rücksicht zu nehmen ist. Soweit zwischen diesen Schutzobjekten und

dem Neubau ein für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanter Zusammenhang

besteht, ist deshalb mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung des Neubaus

erforderlich, das heisst, es ist eine gute Gestaltung zu verlangen (VGr, 17. Dezember

2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch).

2.6

Die

örtliche Baubehörde hat sich in den Erwägungen zur Baubewilligung mit der Gestaltung

des Bauvorhabens eingehend befasst, wobei sie sich jedoch ausgehend vom Bericht

des Ortsplaners K schwergewichtig mit der Vereinbarkeit des Projekts mit den

Zielsetzungen der Ortsplanung auiseinandergesetzt hat. Ausführungen bezüglich

der besonderen Anforderungen, welche sich aus der Nähe der Schutzobjekte

ergeben, fehlen in der Baubewilligung vollständig. Hingegen hat die Baubehörde

in der Rekursantwort vom 8. September 2005 wiederum unter Bezugnahme auf

den Bericht K ausführen lassen, dass der Neubau mit ausreichenden Abständen gut

Rücksicht auf die bestehenden Bauten an der N-Strasse und damit auch auf die

inventarisierten Bauten nehme und ihnen, gerade durch die Konzentration in nur

einem Gebäude, den erforderlichen Freiraum belasse. Es kann der Baubehörde deshalb

nicht vorgeworfen werden, sie habe sich nicht mit den in Bezug auf die

Schutzobjekte geltenden erhöhten Gestaltungsanforderungen befasst (vgl. RB 1991

Nr. 2).

2.7

Die

örtliche Baubehörde geht davon aus, dass bereits mit der grösseren Distanz zwischen

Schutzobjekten und Neubau, wie sie durch die Konzentration des Bauvolumens und

dessen Verschiebung gegen Süden geschaffen worden sei, den erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG hinreichend Rechnung

getragen werde. Bezüglich des Schutzobjektes "I", welches der

Südwestfassade des Neubaus gegenüberliegt, trifft diese Überlegung jedoch von

vornherein nicht zu. Sodann wird mit der Abwinklung des Neubaus ein mehr oder

weniger dreieckiger Platz geschaffen, der längs der M-Strasse durch die Schutzobjekte

"I" und "J" und längs der N-Strasse durch die Schutzobjekte

N-Strasse 10, 9 und 11 begrenzt wird. Auf der dritten Seite erfolgt die

Begrenzung durch den Neubau. Aufgrund dieser Platzsituation stehen Schutzobjekte

und Neubau unabhängig von ihrer Distanz in einem für das Ortsbild und die

architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang, dem der Neubau mit seiner

belanglos wirkenden Nordwest-Fassade und dem zum Platz hin ausgreifenden

eingeschossigen Vorbau nicht in adäquater Weise gerecht wird. Er nimmt weder in

seiner kubischen Gliederung noch mit seiner Fassadengestaltung Rücksicht auf

die zusammen mit dem Neubau platzbildenden Schutzobjekte; von einer mit

Rücksicht auf diese Bauten guten Gestaltung kann keine Rede sein. Der von der Beschwerdegegnerschaft

anlässlich des Rekursverfahrens beigezogene Fachmann L weist zutreffend auf

diese Defizite hin. Sie setzen sich fort bei der Nordfassade, die weder einen

Beitrag zur Gestaltung des Strassenraums der M-Strasse leistet noch

irgendwelche Rücksicht nimmt auf das gegenüberliegende Schutzobjekt "I".

Die Rekurskommission hat deshalb die Würdigung der örtlichen Baubehörde, welche

dem Bauvorhaben in Bezug auf die Schutzobjekte eine gute Gestaltung bescheinigte,

ohne Rechtsverletzung als offensichtlich nicht mehr vertretbar beurteilen dürfen.

2.8

Missachtet

das Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen, welche sich aus der

räumlichen Nähe zu den Schutzobjekten ergeben, so kann offen bleiben, ob es in

den übrigen Bereichen den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genügt.

Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass sich die Gemeinde auch insofern

unberechtigterweise auf einen unzulässigen Eingriff in ihren besondern

Ermessensspielraum beruft. Wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat,

ist es widersprüchlich und somit nicht mehr vertretbar, wenn durch den langen

Baukörper und den grösseren Strassenabstand die Bedeutung der N-Strasse als

Verbindungsachse betont werden soll, diese aber gleichzeitig dadurch abgewertet

wird, dass ihr der Neubau seine unattraktive, wandartige Nordseite zuwendet.

3.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung

den Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der Gemeinde

Affoltern als Beschwerdeführerin zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies sind die privaten

Beschwerdeführerinnen sowie die Gemeinde Affoltern zu einer Parteientschädigung

von je Fr. 1000.-, insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft

zu verpflichten, zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführerinnen 1.1

und 1.2 zu je einem Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerinnen 1.1 und 1.2 sowie die Beschwerdeführerin 2 werden unter

solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung von je Fr. 1'000.-,

insgesamt Fr. 2'000.- zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer, an die

Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

Entscheids.

5.

Mitteilung an …

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00152 | Lexipedia