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Entscheid

VB.2006.00153

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00153

14. Juni 2006Deutsch14 min

(URT.2006.9334)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa erteilte am 25. Oktober

2004 der E AG nachträglich die baurechtliche Bewilligung für einen Lagerplatz

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Stäfa. Gleichzeitig

erteilte der Bauausschuss Stäfa eine Ausnahmebewilligung für die

Unterschreitung des Waldabstandes und eröffnete er die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. Oktober 2004.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben B und A am 1. Dezember 2004 Rekurs

an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der baurechtlichen

Bewilligung vom 25. Oktober 2004.

Die Baurekurskommission II hiess mit Entscheid vom

28.

Februar 2006 die Rekurse teilweise gut, hob die Ausnahmebewilligung

für die Überstellung der Waldabstandslinie auf und lud den Bauausschuss Stäfa

ein, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu ergänzen, wonach auf dem

Baugrundstück Materialien mit Gebäudecharakter nur unter Wahrung der

massgeblichen Abstandsvorschriften aufgestellt werden dürfen. Im Übrigen wies

die Baurekurskommission II die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 31. März 2006 beantragten B und A

dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Februar

2006.

aufzuheben, soweit damit der Rekurs der Beschwerdeführer abgewiesen bzw.

darauf nicht eingetreten wurde, und der privaten Beschwerdegegnerin die

baurechtliche Bewilligung für die Nutzung des Grundstückes Kat.-Nr. 01 als

Lagerplatz zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission II schloss am 2. Mai 2006 auf

Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss der Gemeinde Stäfa und die private

Beschwerdegegnerin verzichteten auf Vernehmlassung.

Mit Verfügung vom 3. Mai 2006 nahm der

Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichtes vom Eintritt der D AG als neue

Grundeigentümerin des streitbetroffenen Grundstückes anstelle der E AG Vormerk.

Die Ausführungen der Beschwerdeführenden in ihrer

Rechtsschrift werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der

Baurekurskommission zuständig. Die Legitimation der Beschwerdeführenden ist

unbestritten. Auf die rechtzeitige Beschwerde ist einzutreten.

1.2

In

prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die Durchführung eines

Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend

hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener Augenschein des

Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit

Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz

können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und dokumentieren die

örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

2.

Das Grundstück Kat.-Nr. 01

liegt im Ortsteil M und ist nach dem Zonenplan der Gemeinde Stäfa der Kernzone

B (KB) zugeteilt. Die private Beschwerdegegnerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin

benutzen die nördliche, durch einen Drahtflechtzaun begrenzte Grundstücksfläche

von ca. 800 m2 des insgesamt 1'234 m2 grossen

unüberbauten Grundstückes seit mehreren Jahren als Lagerplatz für

Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen. Der Lagerplatz war bisher nie

Gegenstand eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens. Nachdem die E AG ein

nachträgliches Baugesuch eingereicht hatte, erteilte der Bauausschuss der

Gemeinde Stäfa mit dem angefochtenen Beschluss unter verschiedene Nebenbestimmungen,

unter anderem unter der Auflage einer abgestuften Höhenbeschränkung der Materialstapel,

die baurechtliche Bewilligung für den Lagerplatz. Gleichzeitig wurde die Bewilligung

der Baudirektion des Kantons Zürich eröffnet. Da die Beschwerdeführenden vor

Verwaltungsgericht keine Einwände mehr gegen die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion erheben, ist im Beschwerdeverfahren allein noch

die baupolizeiliche Bewilligung des Bauausschusses Stäfa vom 25. Oktober 2004

Streitgegenstand.

3.

3.1

Wie schon

im Rekursverfahren machen die Beschwerdeführenden vorab geltend, der strittige

Lagerplatz sei in der Kernzone zonenwidrig und damit nicht bewilligungsfähig.

Die Baurekurskommission führte in ihrem Rekursentscheid hierzu aus, in der Kernzone

Stäfa seien sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen. Unter Gewerbe

resp. Betrieben verstehe das Gesetz in diesem Zusammenhang in umfassendem Sinn

jede Art von Arbeitsplatznutzung, also sowohl Produktion wie auch Verkauf,

Dienstleistungen, freie Berufe etc. Mangels eines Verbotes von Gewerbebetrieben

sei die strittige Lagerplatznutzung mit dem Zonenzweck grundsätzlich vereinbar

und in der fraglichen Kernzone KB nicht von vornherein unzulässig. Die

Zonenkonformität des Lagerplatzes entbinde die Bauherrschaft indes nicht von

der Einhaltung der Ästhetikvorschriften.

Diesen Ausführungen halten

die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht entgegen, es sei zwar richtig,

dass in der Kernzone Stäfa sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen sei,

doch falle das blosse Lagern von Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen

wie hier nicht unter den Begriff "Gewerbe". Das blosse Lagern

beinhalte weder eine Arbeitsleistung noch habe es etwas mit Produktion,

Verkauf, Dienstleistungen oder freien Berufen zu tun. Der strittige Lagerplatz

sei daher zonenwidrig. Gewerbebetriebe müssten der gewünschten strukturellen

Ausgewogenheit innerhalb der betreffenden Kernzone entsprechen. Das

Verwaltungsgericht des Kantons Freiburg habe daher in einem Entscheid vom 20. Juni

1995.

zu Recht entschieden, dass ein Transportunternehmen in einer Kernzone

zonenwidrig sei. Gleiches müsse auch für den strittigen Lagerplatz gelten, der

nichts zum sozialen oder gewerblichen Leben innerhalb der Kernzone beitrage.

3.2

Wie die

Vorinstanz richtig ausgeführt hat, umfassen Kernzonen gemäss § 50

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- oder Dorfkerne oder einzelne

Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen.

Die Bestimmungen über die Kernzonen (§ 50 PBG) enthalten keine Vorschrift

über die Nutzungsart. Nach § 49a Abs. 3 PBG (in der Fassung vom

1.

September 1991) kann in der Bau- und Zonenordnung für ganze Zonen,

gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder

gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden. Die

Bauordnung der Gemeinde Stäfa vom 14. März 1994 (BauO) erklärt in

Art. 28 Abs. 2 unter dem Marginale "Nutzweise" in der hier

massgebenden Kernzone KB (mässig störende) Betriebe wie Gewerbe-, Handels-,

Produktions- und Dienstleistungsbetriebe ausdrücklich als zulässig. Die

Beschwerdeführenden anerkennen denn auch, dass in der fraglichen Kernzone KB

von Stäfa sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung zugelassen ist, bestreiten

indessen, dass der Lagerplatz auf Kat.-Nr. 01 unter den Begriff "Gewerbe"

falle.

3.3

Unter den

Begriff des Betriebes fällt die Zusammenfassung personeller und sachlicher Mittel

zu einem wirtschaftlichen Zweck, mithin um eine nach kaufmännischer Art

geführte Unternehmung (VGr, 21. Oktober 1998, VB.1998.00181,

E. 3b/cc; vgl. auch BGE 101 Ia 205 E. 3b, 117 Ib 147 E. 5a;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,

Zürich 2003, S. 11-40). Mit Bezug auf § 49a Abs. 3 PBG versteht

das Gesetz in umfassendem Sinn jede Art von Arbeitsplatznutzung, also sowohl Produktion

als auch Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe etc. (vgl. Robert Wolf/Erich

Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, VLP-Schriftenfolge

Nr. 58, Bern 1992, Rz. 154 und 160).

Eine Bauunternehmung stellt

einen gewerblichen Betrieb im aufgezeigten Sinn dar. Zum Betrieb gehören alle

"personellen und sachlichen" Mittel, welche der Bauunternehmung dienen,

so – wie das Verwaltungsgericht schon in einem früheren Entscheid (VGr, 17.

Juni 1988, VB.1988.00028) festgehalten hat – auch ein Platz für die Lagerung

von Baumaterial, Maschinen und technische Ausrüstung. Ein solcher Lagerplatz

kann nicht "isoliert" betrachtet werden, sondern ist Teil des

gewerblichen (Gesamt)Betriebes, d.h. der Bauunternehmung und wird von dieser

für die Erstellung von Bauten und Anlagen benötigt. Er ist somit durchaus als

gewerblicher Betrieb(-steil) zu qualifizieren und als solcher in der Kernzone

KB von Stäfa zulässig. Daran ändert die von den Beschwerdeführenden sinngemäss

geltend gemachte funktionelle Betrachtungsweise (vgl. hierzu RB 1998

Nr. 95 E. 2 = BEZ 1999 Nr. 1) nichts. Zum einen ist diese

Rechtsprechung auf die Wohnzonen ausgerichtet und nicht auf gemischte Zonen wie

die Kernzone. Zudem weist hier der streitige Lagerplatz mit 800 m2

von vornherein nicht eine Grösse auf, welche funktional mit dem Kernzonenzweck

unvereinbar wäre. Zu Recht hat die Baurekurskommission festgehalten, dass der

strittige Lagerplatz grundsätzlich mit dem Zweck der Kernzone KB der Gemeinde

Stäfa vereinbar und damit zonenkonform ist.

4.

4.1

Mit Bezug

auf die ebenfalls strittige Einordnung des Lagerplatzes hat die Rekurskommission

in ihrem Entscheid weiter ausgeführt, da dieser grundsätzlich zonenkonform sei,

dürften die Gestaltungsanforderungen nicht derart hoch angesetzt werden, dass

damit im Resultat ein Verbot für denselben bewirkt würde. Mittels der

Ästhetikvorschrift könne vielmehr einzig eine den Verhältnissen angepasste

bestmögliche Gestaltung des zonenkonformen Lagerplatzes verlangt werden. Wie am

Augenschein festgestellt worden sei, befinde sich das Baugrundstück in einem

stilistisch durchmischten, heterogenen baulichen Umfeld. Das Gebiet der

fraglichen Kernzone weise eine erhebliche architektonische Vielfalt auf; die

einzelnen Gebäude verfügten über ein sehr uneinheitliches Erscheinungsbild. Die

bauliche Umgebung des Lagerplatzes könne nicht als kernzonentypisch bezeichnet

werden und weise keine hervorstechende architektonische Qualität auf. Der

Augenschein habe gezeigt, dass der strittige Lagerplatz in der fraglichen

Kernzone KB M aufgrund seiner Lage, Ausdehnung, Umgebung und insbesondere mit

den in der Baubewilligung auferlegten, von der Bauherrschaft akzeptierten

Höhenbeschränkungen das bestehende, charakteristische Ortsbild nicht

beeinträchtige oder wesentlich beeinflusse. Vom Lagerplatz gehe kein erhebliches

ästhetisches Störpotential aus. Die Ansicht der Baubewilligungsbehörde, der

Lagerplatz mit den auferlegten Höhenbeschränkungen ordne sich in der Kernzone genügend

ein, sei vertretbar. Die Gemeinde habe sich innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraumes

gehalten.

Die Beschwerdeführenden

sprechen dem strittigen Lagerplatz auch vor Verwaltungsgericht eine

rechtsgenügende Einordnung ab. Sie führen hierzu aus, die Rekurskommission habe

aus der Zonenkonformität des Lagerplatzes auf dessen Vereinbarung mit dem Einordnungsgebot

von § 238 PBG geschlossen. Eine weitergehende Prüfung des Projekts im Hinblick

auf den Ortsbildschutz habe sie nicht bzw. ungenügend vorgenommen. Die Vereinbarkeit

des Bauvorhabens mit den Regeln über den Ortsbildschutz allein mit der Einhaltung

der allgemeinen Bestimmungen über die Einordnung zu bejahen, sei willkürlich.

Im Weiteren stellten die vom Bauausschuss in der Baubewilligung statuierten

Höhenbeschränkungen für die Materialstapel keine Anordnungen im Zusammenhang

mit dem Einordnungsgebot dar, sondern seien Anordnungen zur Einhaltung der

zulässigen Grundmasse in der Kernzone KB. Sämtliche Gebäude in der Kernzone KB

in M und um den strittigen Lagerplatz wiesen steile Giebeldächer und eine

gewisse architektonische Einheit auf. Die auf dem Baugrundstück gelagerten

Baumaterialien, Baubaracken und Baumaschinen wirkten wie ein Flachdachgebäude

und träten so in einen offensichtlichen und krassen Widerspruch zu den

umliegenden Gebäuden mit Giebeldächern. Der Lagerplatz stelle ein erhebliches

ästhetisches Störpotenzial dar. Sowohl der Bauausschuss Stäfa wie auch die Baurekurskommission

hätten das ihnen zustehende Ermessen überschritten.

4.2

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.

Nach Abs. 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen. Art. 8 Abs. 1 BauO stellt als

Ästhetikgeneralklausel an die Gestaltung von Bauvorhaben in der Kernzone keine

weiter gehenden Anforderungen als § 238 PBG.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG

entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt, so dass auf diese

Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen

Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition

(§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung

eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung

aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden

Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht

ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.

Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung

als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51

VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung

des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht

nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis

gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen

Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft

dann lediglich, ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen

Baubehörde als vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des

Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher Weise seine eigene

Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,

21.

Juni 2005,1P.678/2004, www.bger.ch).

4.3

Die

Rechtsauffassung der Vorinstanz, mittels der Ästhetikvorschrift könne

"einzig eine den Verhältnissen angepasste bestmögliche Gestaltung des

zonenkonformen Lagerplatzes verlangt werden" (Rekursentscheid E. 7.3),

ist offensichtlich rechtsirrtümlich. Bei einem Bauvorhaben sind nicht nur die

einschlägigen Baunormen, sondern auch allfällige strengere ästhetische

Schutzvorschriften zu beachten. Diese haben eigenständige Bedeutung und sind

nicht vorneweg eingehalten, weil die baurechtlichen Vorschriften eingehalten

werden. Ästhetikvorschriften – wie die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG

– können somit zu einer Reduktion des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauens führen (BGr, 15. April 2005 = BauR 1/2006, S. 21,

Nr. 83; RB 1979 Nr. 93 = ZBl 81, 75). Insofern ist der

entsprechende Einwand der Beschwerdeführenden an sich berechtigt. Die

Vorinstanz hat indessen in der Folge die konkrete Prüfung der Einordnung des

Lagerplatzes in die bauliche und landschaftliche Umgebung auf zutreffender

Rechtsgrundlage vorgenommen. Sie ist aufgrund der am Augenschein festgestellten

baulichen Umgebung, welche ein sehr uneinheitliches Erscheinungsbild vermittle,

nicht kernzonentypisch sei und keine hervorstechende architektonische Qualität

aufweise, zum Schluss gelangt, dass der strittige Lagerplatz in Berücksichtigung

der vom Bauausschuss verlangten Höhenbeschränkungen das bestehende

charakteristische Ortsbild nicht beeinträchtige oder wesentlich beeinflusse.

Inwiefern die Vorinstanz dabei ihr Ermessen überschritten haben soll, ist nicht

erkennbar.

Die Ausführungen der

Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht zur Frage der Einordnung stellen

eine andere, jedoch weit gehend nicht näher substanziierte ästhetische

Würdigung des Streitobjektes dar. Die in der Baubewilligung verfügten

Höhenbeschränkungen für die Materialstapel erfolgten entgegen den Ausführungen

der Beschwerdeführenden ausdrücklich als "Anordnung zum Schutz der Kernzone

und des Ortsbildes" (Baubewilligung vom 25. Oktober 2004, S. 2).

Unabhängig davon durfte die Rekurskommission bei der Beurteilung der Einordnung

diese Auflage auf jeden Fall berücksichtigen. Offenkundig verfehlt ist weiter

der Einwand, die gelagerten Gegenstände wirkten wie ein Flachdachgebäude und

stünden damit im Gegensatz zu den Giebeldächern der Gebäude in der Kernzone KB.

Die – für Gebäude geltenden – Dachgestaltungsvorschriften der Kernzone können

nicht auf die gelagerten Gegenstände (auch nicht beispielsweise auf abgestellte

Motorfahrzeuge) übertragen werden. Die Vorinstanz hat auf jeden Fall die ästhetische

Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar beurteilen dürfen und damit

nicht rechtsverletzend entschieden.

5.

Zusammengefasst erweisen sich die Einwände der

Beschwerdeführenden als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei

diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2

VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4.

Eine

Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.

Mitteilung an …