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Entscheid

VB.2006.00247

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00247

13. September 2006Deutsch16 min

(URT.2006.9506)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 2. Juni

2005 erteilte die Baukommission Thalwil E die baurechtliche Bewilligung

für die Nutzung des Flachdachs des bestehenden viergeschossigen Parkhauses

(Ausstellungsgebäude) auf der Garagen-Liegenschaft L-Strasse als weiteres

Parkdeck und die Verkleidung der Obergeschosse mit Glaswänden. Mit Beschluss

vom 23. Juni 2005 bewilligte sie ausserdem die Aufstockung von Autolift

und Treppenhaus zur Erschliessung des neuen Parkdecks.

Am 14. Juli 2005 bewilligte die Baukommission Thalwil

E zudem den Abbruch des bestehenden "Reglergebäudes" sowie den Neubau

von "Lagerhallen für Autos mit Autolift" auf dem nämlichen

Grundstück. Diese im Baugesuch so genannten Lagerhallen umfassen einen

östlichen viergeschossigen Trakt, der nördlich an das bestehende Parkhaus und

östlich (seeseitig) an die bestehende Werkstatt angebaut werden soll, sowie

einen höhenverschobenen westlichen (bergseitigen) Trakt mit zwei weiteren

Geschossen. Die beiden neuen Trakte sind durch einen Autolift miteinander

verbunden und sollen neben einem Pneulager im untersten Geschoss dem Einstellen

von Motorfahrzeugen dienen. Zusammen mit der Baubewilligung eröffnete die

Baukommission Thalwil im koordinierten Verfahren die Verfügung der Baudirektion

vom 29. Juli 2005, welche dem Bauvorhaben im Bereich des sanierungsbedürftigen

ehemaligen M-Areals in altlasten- und abfallrechtlicher Hinsicht zustimmte.

Erwägungen

II.

Gegen alle diese Anordnungen liessen die Nachbarn A und B

sowie C Rekurs an die Baurekurskommission II erheben, welche die Rekurse vereinigte

und sie am 2. Mai 2006 abwies.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Juni 2006 liessen A und B sowie

C dem Verwaltungsgericht in der Sache beantragen, den Rekursentscheid und die

angefochtenen Bewilligungen aufzuheben; sodann sei der Bauherrschaft unter

Strafandrohung jegliche Bautätigkeit im Zusammenhang mit den angefochtenen

Bewilligungen zu untersagen. Falls die Bewilligung vom 2. Juni 2005 nicht

aufgehoben werde, sei die Sache insofern zur Einholung der fehlenden

altlastenrechtlichen Bewilligung an die Baudirektion zurückzuweisen;

subeventuell sei die Lagekarte des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft

(AWEL) über den belasteten Standort zu edieren und den Beschwerdeführern

Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen, ebenso zu allfälligen Amtsberichten

von Behörden und den Vernehmlassungen der Gegenparteien. Schliesslich sei ein

Augenschein durchzuführen, wobei das Baugrundstück auch vom See her besichtigt

werden müsse. Kosten- und Entschädigungsfolgen hätten unabhängig vom Ausgang

des Verfahrens die Beschwerdegegner zu treffen.

Die Bauherrschaft am 21. Juni 2006 und die

Baukommission Thalwil am 3. Juli 2006 liessen, soweit darauf einzutreten

sei, Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen.

Für die Baudirektion liess sich das AWEL am 5. Juli

2006.

vernehmen und reichte einen beim Augenschein der Baurekurskommission II

vorgelegten Übersichtsplan mit den auf dem Baugrundstück bereits realisierten

sowie geplanten Bauten und dem landseitigen Schadstoffherd des früheren Ms ein.

Die Vorinstanz reichte am 20. Juli 2006 die Akten ein

und schloss auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Präsidialverfügung vom 7. August 2006 wurde den

Beschwerdeführenden Gelegenheit gegeben, um zur Vernehmlassung der Vorinstanz

und den Beschwerdeantworten der Gegenparteien sowie dem vom AWEL eingereichten

Lageplan Stellung zu nehmen. Mit ihrer Stellungnahme vom 11. September 2006

beantragten die Beschwerdeführenden zugleich die Sistierung des

Beschwerdeverfahrens bis zum Entscheid der Baurekurskommission II über ein hängiges

Rekursverfahren, welches die Bewilligungsverweigerungen der Baudirektion bzw. der

Planungs- und Baukommission Thalwil für von der Bauherrschaft eigenmächtig

vorgenommene Änderungen an der bewilligten Fassadenverglasung betrifft.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerden

zuständig. Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde der vom

Bauvorhaben betroffenen Nachbarn ist einzutreten.

1.2

Der

Beschwerde kommt gemäss § 55 Abs. 1 VRG aufschiebende Wirkung zu,

wenn mit der angefochtenen Anordnung nicht aus besonderen Gründen etwas anderes

bestimmt wurde. Das trifft hier nicht zu, weshalb der nicht weiter begründete

Antrag, der Bauherrschaft sei die Ausführung der streitbetroffenen Bauteile

unter Strafdrohung zu untersagen, ins Leere stösst.

1.3

Die

Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von Art. 7 der Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Thalwil vom 7./28. Juni 1984 (BZO, in der ab 18. März

2005.

geltenden Fassung vom 10. Dezember 2003) betreffend die Gebäudehöhe

in den Gewerbezonen, die fehlerhafte Nichtanwendung von Art. 23 BZO

betreffend Bauvorschriften für Terrassenhäuser sowie die unrichtige Anwendung

von Art. 3 der Verordnung (des Bundesrats) vom 26. August 1998 über

die Sanierung von Altlasten (Altlasten-Verordnung, AltlV). Diese Einwände

können ohne weiteres aufgrund der vorliegenden Akten geprüft werden; ein Augenschein

ist dazu nicht erforderlich.

1.4

Der

Lageplan über den belasteten Standort ist vom AWEL eingereicht und den Beschwerdeführenden

ebenso wie die Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantworten der

Gegenparteien mit Präsidialverfügung vom 7. August 2006 zur Stellungnahme

zugestellt worden. Der entsprechende Beschwerdeantrag ist damit gegenstandslos.

1.5

Die mit

Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 11. September 2006 beantragte

Sistierung des Verfahrens rechtfertigt sich nicht; die vorliegend zu

beantwortenden Sach- und Rechtsfragen stellen sich unabhängig von den in jenem

Rekursverfahren zu beurteilenden Bewilligungsverweigerungen.

2.

Die Beschwerdeführenden rügen in erster Linie eine Überschreitung

der in Art. 7 Abs. 1 BZO auf 12 m begrenzten Gebäudehöhe.

2.1

Die

Vorinstanz hat diesen Einwand mit folgenden Erwägungen verworfen: Bei dieser

Bestimmung handle es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, bei

dessen Anwendung und Auslegung den Gemeindebehörden ein von der Rekursinstanz

zu beachtender Beurteilungsspielraum zustehe. Art. 7 BZO regle die in der

Gewerbezone zulässigen Grundmasse von Bauten und Anlagen. Vor der Teilrevision

der Bau- und Zonenordnung vom 10. Dezember 2003, die am 18. März 2005

in Kraft getreten sei, hätten Gebäude gemäss Art. 7 BZO eine Gebäudehöhe

von 12 m und eine Firsthöhe von 4 m einzuhalten gehabt; Flachdachbauten seien

bei Verzicht auf ein Dachgeschoss sogar bis zu einer Gebäudehöhe von 16 m

erlaubt gewesen. Mit der Revision sei die Begrenzung der Firsthöhe und die

besondere Regelung für Flachdachbauten aufgehoben worden; dafür begrenze nun

Art. 7 BZO die Gesamthöhe auf 16 m und als Anmerkung werde festgehalten,

dass anstelle der Firsthöhe die Gesamthöhe eingeführt werde. Die Begrenzung der

Gebäudehöhe sei aber beibehalten worden, was nach dem Wortlaut bedeuten würde,

dass eine Gesamthöhe von 16 m und eine Gebäudehöhe von 12 m einzuhalten sei.

Indessen gehe die örtliche Baubehörde davon aus, dass der kommunale Gesetzgeber

mit der Revision in der Gewerbezone Gebäude habe ermöglichen wollen, die

unabhängig von Art und Anzahl der Geschosse höchstens 16 m hoch sein dürfen und

dass die Beibehaltung der Begrenzung der Gebäudehöhe auf 12 m ein

redaktionelles Versehen darstelle. Diese Erklärung erscheine als nachvollziehbar

und plausibel, was sich auch darin zeige, dass in der Gewerbezone N die dort

auf 12 m begrenzte Gesamthöhe der Gebäudehöhe von 12 m entspreche und letztere

deshalb keinen Sinn mehr mache. Die Auffassung der Nachbarn, dass in den Gewerbezonen

nun ausnahmslos eine Gebäudehöhe von 12 m einzuhalten sei, leuchte nicht ein.

Dafür hätte der Gesetzgeber weder die Firsthöhe aufzuheben noch den Begriff der

Gesamthöhe einzuführen brauchen, sondern es hätte genügt, wenn er die Ausnahmeregel

für Flachdachbauten aufgehoben hätte. Es gebe nicht den geringsten Hinweis

dafür, dass der kommunale Gesetzgeber die Zonenordnung habe verschärfen und nur

noch Flachdachgebäude mit einer um 4 m reduzierten Höhe habe zulassen wollen.

Insgesamt erscheine deshalb die Auslegung der kommunalen Behörde als

vertretbar. Die deshalb allein massgebliche Gesamthöhe von 16 m werde auch mit

der geplanten Aufstockung ohne weiteres eingehalten.

2.2

Wie die

Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist die Auslegung von kompetenzgemäss

erlassenen kommunalen Bauvorschriften durch die Gemeindebehörde von den

kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung zu überprüfen. Stellen

sich bei der Anwendung von kommunalem Recht Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die örtliche Baubehörde zu schützen, sofern sie sich auf

rechtlich vertretbare Gründe stützen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dürfen

dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der

kommunalen Behörden setzen (BGr, 6. Juni 2005,1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch,

mit Hinweisen; VGr, 28. Juni 2006, VB.2006.00155, E. 2, www.vgrzh.ch;

RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 111; VGr, 2. März 1988,

BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr 19. Mai 1988, BEZ 1988

Nr. 14 E. 1h).

Die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene Auslegung

von Art. 7 BZO, wonach trotz der ausdrücklich auf 12 m begrenzten

Gebäudehöhe, Bauten in der Gewerbezone lediglich die mit der Revision neu

eingeführte Gesamthöhe von 16 m zu beachten haben, ist, wie die Vorinstanz

zutreffend erkannt hat, ohne weiteres nachvollziehbar und kann sich auf vertretbare

Gründe stützen. Auf die Erwägungen der Vorinstanz ist gemäss § 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG zu verweisen. Soweit die

Beschwerdeführenden diesen Ausführungen lediglich ihre eigene Auslegung von

Art. 7 BZO entgegenhalten, sind ihre Vorbringen von vornherein nicht

geeignet, die Auslegung der kommunalen Behörde als nicht mehr vertretbar und

damit den Rekursentscheid als rechtsverletzend erscheinen zu lassen. Sodann übersehen

die Beschwerdeführenden, dass § 58 Abs. 2 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) es den Gemeinden ausdrücklich ermöglicht,

in den Industrie- und Gewerbezonen eine "Gesamthöhe" ohne Festlegung

einer Geschosszahl zu bestimmen. Die Einwände der Beschwerdeführenden, der

Begriff der "Gesamthöhe" sei im kantonalen Recht nicht vorgesehen und

deshalb die Gemeinde zu einer entsprechenden Regelung nicht befugt, sind damit

offenkundig unbegründet.

3.

Die Beschwerdeführenden werfen den Vorinstanzen vor, sie

hätten das Bauvorhaben mit seinen höhenverschobenen Baukörpern zu Unrecht nicht

nach Art. 23 BZO betreffend Bauvorschriften für Terrassenhäuser beurteilt.

Dieser Einwand ist unbegründet. Art. 23 BZO enthält

besondere Bauvorschriften für Terrassenhäuser, wobei Art. 23 Abs. 1

BZO festhält, dass es sich dabei um Bauten handelt, die geschossweise

zurückgestaffelt werden. Eine solche Staffelung liegt nicht bereits vor, wenn

wie hier mit den beiden Trakten des Neubaus einzelne Baukörper höhenversetzt aneinander

gereiht werden, sondern nur dann, wenn ein terrassiertes Haus über durchgehende

Geschosse verfügt, die teilweise übereinander liegen (vgl. zum Begriff des

Terrassenhauses VGr, 30. Juni 1995, BEZ 1995 Nr. 21 E. 4c;

Carmen Walker Späh, Definition der Terrassenbauweise, PBG-aktuell, 2/1996,

S. 23). Nur dann treten die für solche Bauten typischen Probleme

hinsichtlich der Geschosszählung auf, welche der Grund dafür sind, dass § 77

PBG die Gemeinden ermächtigt, für Terrassen- und ähnliche Überbauungen Bestimmungen

aufzustellen, die von den normalen Zonenvorschriften abweichen (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,

S. 13-6 ff.). Dass die Dachfläche des seeseitigen Trakts zu Parkzwecken

genutzt wird und von dieser Dachfläche her der Zugang zum unteren Geschoss des

bergseitigen Trakts führt, ändert nichts daran, dass die beiden Trakte vertikal

klar getrennt sind und deshalb die Geschosse für jeden Teil gesondert zu zählen

sind.

Im Übrigen ist fraglich, ob Art. 23 BZO in der

Gewerbezone überhaupt Anwendung finden soll. Wenn hier gestützt auf § 58

Abs. 2 PBG nur die Gesamthöhe von 16 m bestimmt sowie auf die Festlegung

einer Geschosszahl verzichtet wurde und zudem keine Bestimmungen bezüglich der

Gebäudelänge gelten, so können einerseits die besonderen Probleme von

Terrassenhäusern bezüglich Geschosszählung und Gebäudelänge gar nicht auftreten

und lassen sich andererseits die für Terrassenhäuser gemäss Art. 23

Abs. 1 BZO geltenden Einschränkungen kaum rechtfertigen.

4.

4.1

Das

Baugrundstück gehört zum Areal des ehemaligen Ms, welches als sanierungsbedürftiger

Standort im Sinn von Art. 10 AltlV klassiert ist. Laut den Feststellungen

der Vorinstanz führte der Betrieb des Ms zu zwei räumlich voneinander

getrennten Verschmutzungsherden, nämlich im Bereich der nördlichen Gebäudeecke

des bestehenden Parkhauses sowie als Teerteppich auf dem Boden des Zürichsees.

Dort, wo der Neubau errichtet werden solle, seien demnach gemäss der

angefochtenen Verfügung der Baudirektion vom 29. Juli 2005, die sich auf

mehrere Untersuchungen stütze, keine sanierungsbedürftigen Belastungen zu erwarten.

Gleichwohl habe die Baudirektion in Dispositiv Ziffer I.1 der angefochtenen

Verfügung eine ergänzende Abklärung der Altlasten-Situation im Bereich des

Neubaus verlangt, was durch die H AG bereits erfolgt sei. Laut deren Bericht

vom 7. Oktober 2005 zeigten die Untersuchungen bis auf Spuren von wenig

Ammonium in einzelnen Messungen (0.17 bzw. 0.03 mg/l) keine M-kspezifischen

Schadstoffe im Hangwasser und liege das geplante Bauvorhaben klar bergseits der

bekannten Teerverschmutzung und tangiere diese nicht. Anlässlich des

Augenscheins hätten die Vertreter des AWEL einen auf den neuesten

Untersuchungen basierenden Plan betreffend die Ausdehnung der beiden

bekanntermassen sanierungsbedürftigen Standorte präsentiert. Auch dieser Plan,

der als internes Dokument des AWEL lediglich bekannte Befunde bestätige und deshalb

nicht zu den Akten beizuziehen sei, bestätige die angefochtene Verfügung. Die

Rüge der Nachbarn, welche die Feststellungen bezüglich des Umfanges der Belastungen

nicht in Frage stellten, sondern lediglich geltend machten, die vorhandene

Belastung führe zur Sanierungsbedürftigkeit des ganzen Baugrundstücks, sei

unbegründet. Art. 2 Abs. 1 AltlV halte ausdrücklich fest, dass

belastete Standorte eine beschränkte Ausdehnung aufweisen würden. Allein die

Nähe zum sanierungsbedürftigen Schadstoffherd in der nördlichen Ecke des

bestehenden Parkhauses (Ausstellungsgebäudes) sowie zum Teerteppich auf dem Seeboden

führe nicht dazu, dass auch der für den Neubau vorgesehene Teil des Grundstücks

saniert werden müsse; die Klassierung des gesamten ehemaligen M-Areals als

sanierungsbedürftiger Standort im Sinn von Art. 10 AltlV rechtfertige

keine andere Betrachtung. Der weitere Einwand, mit dem Neubau würde die

Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen ausser Reichweite rücken, werde bereits

dadurch widerlegt, dass die Sanierung bereits im Gange sei. Schliesslich sei

schon aus topographischen Gründen die Befürchtung der Nachbarn unbegründet,

dass die bestehenden Kontaminationen mit dem Hangwasser unter das Projektareal

gespült werden könnten, da dieses höher läge als die beiden Verschmutzungsherde.

Sodann sei die Veränderung von belasteten Standorten nicht vollständig ausgeschlossen;

so dürfe gemäss Art. 3 lit. a AltlV ein belasteter Standort dann

durch eine bauliche Massnahme verändert werden, wenn der Standort nicht

sanierungsbedürftig sei und es durch das Bauvorhaben auch nicht werde, wie das

beim Baugrundstück zutreffe. Sodann handle es sich beim Bauareal nicht um einen

sanierungsbedürftigen, sondern um einen höchstens leicht belasteten Standort

und sei die Bauherrschaft verpflichtet worden, ein Vorgehens- und Entsorgungskonzept

einzureichen, welches vom AWEL vor Baubeginn genehmigt werden müsse. Darin sei

ein Sanierungsziel festzulegen und aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen

sichergestellt werde, dass unter dem Neubau keine umweltgefährdenden

Belastungen zurückblieben. Damit sei hinreichend sichergestellt, dass das Bauvorhaben

nicht zu einer Sanierungsbedürftigkeit des Bauareals führe. Die von der H AG nachträglich

festgestellte Belastung des Reglergebäudes mit Cyaniden ändere daran nichts, da

diese Belastung in der Bausubstanz des abzubrechenden Gebäudes gebunden sei und

die Genehmigung des Entsorgungskonzepts vorbehalten worden sei.

4.2

Auf diese

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist gemäss § 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen. Eine Verletzung

von Art. 3 AltlV liegt nicht vor. Art. 2 Abs. 1 AltlV definiert

belastete Standorte ausdrücklich als "Orte", deren Belastung von

Abfällen stammt und die eine beschränkte Ausdehnung aufweisen. Die Auffassung

der Beschwerdeführenden, der belastete Standort umfasse nicht bloss die beiden bekannten

Verschmutzungsherde sondern das ganze Grundstück, steht im klaren Widerspruch

zu dieser Legaldefinition und ist auch unter dem Gesichtswinkel des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes

unhaltbar. Sodann bietet Art. 3 lit. b AltlV keine Grundlage für eine

Bewilligungsverweigerung, weil der Bauherr nach Errichtung der Baute das wirtschaftliche

Interesse an einer auf dem Baugrundstück andernorts vorhandenen Altlast verlieren

könnte.

Der weitere Einwand, dass auch für die am 2. Juni

2005.

bewilligte Nutzung des Flachdachs des bestehenden Parkhauses als weiteres

Parkdeck und die neue Fassadenverkleidung dieses Gebäudes eine altlasten- und

abfallrechtliche Bewilligung der Baudirektion erforderlich gewesen wäre, ist

neu und deshalb gemäss § 52 Abs. 2 VRG im Beschwerdeverfahren nicht

mehr zu hören. Abgesehen davon ist offenkundig, dass diese untergeordneten

Vorkehren in den Obergeschossen des bestehenden Gebäudes keine Überprüfung hinsichtlich

der sich im Boden befindlichen Altlasten erfordern. Eine solche wurde im Zusammenhang

mit der Bewilligung der Aufstockung vom 26. Februar 2004 vorgenommen; die

entsprechende Verfügung der Baudirektion vom 19. Februar 2004 ist

unangefochten geblieben.

Dem formalen Einwand der Beschwerdeführenden, der beim

Augenschein der Vorinstanz gezeigte Plan des AWEL sei zu Unrecht nicht zu den

Akten genommen und ihnen damit das rechtliche Gehör verweigert worden, ist

durch die Einreichung dieses Plans im Beschwerdeverfahren und mit der ihnen

eingeräumten Möglichkeit zur Stellungnahme Rechnung getragen worden.

5.

Die Beschwerde erweist sich damit in allen Punkten als

unbegründet und ist abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die

Gerichtskosten gemäss § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG

unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je einem

Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte aufzuerlegen; die Auslegungsbedürftigkeit

von Art. 7 BZO rechtfertigt keine von der gesetzlichen Regel abweichende

Kostenauflage. Sodann sind die Beschwerdeführenden gemäss § 17 Abs. 2

lit. a VRG nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'600.- an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten.

Den Beschwerdegegnern 2 und 3 steht eine solche nach der Regel von § 17

Abs. 3 VRG nicht zu (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 17 N. 46).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'200.-- Total der Kosten.

3.

Die Gerichtskosten

werden unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je

einem Viertel und der Beschwerdeführerin 2 zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1'600.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann bezüglich der Anwendung der Altlastenverordnung innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.

Mitteilung an …