VB.2006.00272

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00272

25. Oktober 2006Deutsch9 min

(URT.2006.9617)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 17. August verweigerte der Gemeinderat Boppelsen

der A AG die baurechtliche Bewilligung für ein Wohnhaus mit 5 Wohnungen und

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von der Gesuchstellerin erhobenen Rekurs

wies die Baurekurskommission I, die zuvor den Nachbarn C zum Verfahren

beigeladen hatte, am 19. Mai 2006 ab. Entgegen der Auffassung der

örtlichen Baubehörde lasse sich die Bauverweigerung nicht auf Art. 19 der

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Boppelsen vom 31. März 1995 (BZO)

stützen, wonach in der Zone W1 nur freistehende Häuser zulässig seien, und das

Ausmass der Ausnützungsübertragung von einem der gleichen Zone angehörigen

Nachbargrundstück sei nicht unzulässig. Hingegen liege das Attikageschoss nicht

innerhalb des Profils des hypothetischen Schrägdachs, zu dessen Bestimmung eine

45°-Linie am tatsächlichen Schnittpunkt

zwischen Fassade und Flachdach und nicht unter Berücksichtigung eines fiktiven

Kniestocks an der maximal zulässigen Gebäudehöhe anzusetzen sei. Das Attikageschoss

sei deshalb nicht als Dachgeschoss zu erkennen, was zusammen mit dem freigelegten

Untergeschoss das Gebäude als dreigeschossig und damit, wie die Baubehörde zu

Recht rüge, als zu wuchtig wirken lasse.

III.

Mit Beschwerde vom 23. Juni 2006 liess die A AG dem

Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Rückweisung der Sache an

die Vorinstanz beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des

Gemeinderats Boppelsen.

Der Gemeinderat Boppelsen am 24. August und der vom

Gericht ebenfalls als Beschwerdegegner rubrizierte Nachbar C am

6.

September 2006 liessen Abweisung der Beschwerde unter

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin beantragen. Die Vorinstanz

verzichtete auf Vernehmlassung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

form- und fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

Die Vorinstanz hat die Bauverweigerung des Gemeinderats

wegen einer unzulässigen Ausgestaltung des Dachgeschosses geschützt. Dieser

Bauverweigerungsgrund, auf den sich der Gemeinderat nicht berufen hat, beruht,

wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht, auf einer unzutreffenden

Feststellung des massgeblichen Sachverhalts.

Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition

von § 275 Abs. 2 des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie zwischen Fassade/Dachfläche

liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b

PBG – grundsätzlich die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen

Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die

Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten

Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1

lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42).

Entgegen den Feststellungen der Baurekurskommission wird

diese Profillinie jedenfalls im Dachbereich nicht in einem § 292

lit. b PBG verletzenden Ausmass durchstossen. In den Schnitt- und

Fassadenplänen wurde zwar eine Profillinie nicht an der massgeblichen

Schnittlinie zwischen der Dachfläche des obersten Vollgeschosses und

zugehöriger Fassade, sondern unter Mitberücksichtigung eines fiktiven

Kniestocks ungefähr einen Meter höher angesetzt. Diese Profillinie verläuft

jedoch nicht, wie zur Bestimmung des hypothetischen Schrägdachs zulässig, in

einem Winkel von 45°, sondern entsprechend dem tatsächlich geplanten Schrägdach

in einem solchen von lediglich 31,5°, was zur irrtümlichen

Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz beigetragen haben mag. Wird dagegen das

massgebliche Schrägdach am richtigen Ort und unter dem zulässigen Winkel von

45° angesetzt, so liegt der gesamte Dachbereich innerhalb des gemäss § 281

Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG massgeblichen Profils.

3.

Von den von der örtlichen Baubehörde geltend gemachten

Bauverweigerungsgründen hat die Vorinstanz denjenigen der unzulässigen Bauweise

sowie der übermässigen Ausnützungsübertragung verworfen. Die ebenfalls

beanstandete Einordnung hat sie nur unter dem Gesichtswinkel der Dachgestaltung

geprüft.

3.1

Gemäss

§ 286 Abs. 1 PBG sind Gebäude in offener Überbauung zu erstellen,

wenn die BZO, wie dies hier zutrifft, keine andere Festlegung trifft.

Entgegen der von der Baubehörde im Baubewilligungsverfahren

noch vertretenen Auffassung ist das geplante Bauvorhaben ohne weiteres als ein

einziges, freistehendes Gebäude zu würdigen. Für die Annahme einer

geschlossenen Überbauung, das heisst von zwei seitlich zusammengebauten

Gebäuden, fehlt die vorausgesetzte durchgehende baulich-funktionale vertikale

Trennung der beiden hier nur äusserlich leicht verschobenen Gebäudeteile

(RB 1998 Nr. 118). Sodann enthält die BZO keine Bestimmung, wonach in

der Wohnzone W1 nur Einfamilienhäuser zulässig sein sollen; abgesehen davon

geht die herrschende Auffassung davon aus, dass § 49 Abs. 2 PBG es

den Gemeinden nicht erlaubt, in Wohnzonen die Zahl der pro Gebäude zulässigen

Wohnungen vorzuschreiben (BGr, 14. März 1984, ZBl 85/1984, S. 512, E. 6;

vgl. RB 1990 Nr. 59 = BEZ 1990 Nr. 23).

3.2

Was die

Ausnützung betrifft, so ist zunächst umstritten, ob die beiden Bastelräume im

Untergeschoss zur anrechenbaren Fläche zählen. Dies ist aufgrund ständiger

Rechtsprechung (vgl. die Zusammenfassung in RB 2000 Nr. 100 =

BEZ 2001 Nr. 4 sowie VGr, 22. Juli 2005, BEZ 2005

Nr. 37) ohne weiteres zu bejahen. Die so genannten Bastelräume verfügen

über einen direkten, niveaugleichen Zugang zu den zugehörigen Wohnungen und

erhalten über einen Lichtschacht Tageslicht und Frischluft. Sie sind mindestens

zu Arbeitszwecken geeignet und deshalb ohne weiteres anrechenbar. Neben der im

Erdgeschoss anrechenbaren Fläche von 284 m2 ergibt sich damit

im Untergeschoss eine solche von 154 m2 (301 m2

- 147 m2), das heisst total eine anrechenbare Fläche von

438.

m2 und damit eine Übernutzung von (438 m2 -

294.

m2 =) 144 m2.

3.3

Die

Beschwerdeführerin will sich die auf dem Baugrundstück fehlende Ausnützung

durch eine Ausnützungsübertragung vom Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02

beschaffen, was die Beschwerdegegner anders als die Baurekurskommission für

unzulässig halten.

Als für die Berechnung der Ausnützung massgebliche

Grundfläche bezeichnet § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe

erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab,

dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone

zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind (BGr, 5. September 1997,

ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c); Ausnutzungsübertragungen über eine

Zonengrenze hinweg sind dagegen nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich

(§ 72 Abs. 3 PBG). Eine quantitative Begrenzung für

Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz

nicht. Eine Einschränkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung

nicht zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz

führen darf (VGr, 31. Mai 1994, BEZ 1994 Nr. 15; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003,

S. 10-7 und 11-11). Eine allgemein geltende quantitative Grenze für

Ausnützungsübertragungen lässt sich daraus jedoch nicht herleiten, sondern es

ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu

Baukörpern führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften

und Parzellarordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb

nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen. Etwas anderes lässt

sich aus dem von den Beschwerdegegnern zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid

vom 5. September 2001 (VB.2001.00092, www.vgrzh.ch) nicht ableiten, wo das

Gericht eine Ausnützungsübertragung von 10 % als unproblematisch beurteilt hat.

3.4

Die

Baurekurskommission hat bezüglich der Ausnützungsübertragung lediglich erwogen,

die durch die Übertragung erhöhte Ausnützung betrage höchstens 22 % und

nicht 49 % der regulären Nutzfläche und erlaube nur einen weiter gehenden

Ausbau des anrechenbaren Untergeschosses mit Wohn- statt mit Kellerräumen,

weshalb sich das Gebäudevolumen durch den Ausnützungstransfer in keiner Weise

verändere. Diese Betrachtungsweise greift insofern zu kurz, als das Bauvorhaben

bereits über ausreichende Nebenräume verfügt und die Schaffung des durch die

Ausnützungsübertragung zusätzlich ermöglichten Volumens wirtschaftlich keinen

Sinn machen würde, wenn es nicht zu Wohnzwecken verwendet werden könnte. Sodann

müssen Wohnungen anders als Kellerräume über Fenster verfügen, was wie hier zu

Abgrabungen führt und sich entsprechend auf die Gestaltung des Bauvorhabens und

seine Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung auswirkt.

3.5

Weitere

Überlegungen bezüglich der Einordnung des Bauvorhabens, welche von der

Baubehörde als weiterer Verweigerungsgrund angeführt wurden, hat die

Baurekurskommission nicht angestellt. Insbesondere lässt sich den Akten nichts

bezüglich der baulichen Umgebung und der vorhandenen Bebauungsstruktur sowie

darüber entnehmen, inwiefern diese das nach der geltenden Bau- und Zonenordnung

zulässige Volumen ausschöpft. Ohne diese Abklärungen lässt sich die Frage, wie

sich die grundsätzlich zulässige Ausnützungsübertragung auf die Einordnung des

Bauvorhabens auswirkt und ob die Baubehörde die Baubewilligung gestützt auf

§ 238 Abs. 1 PBG verweigern durfte, nicht entscheiden. Ebenso sind

die weiteren von der Baubehörde geltend gemachten Einordnungsmängel zu prüfen,

so insbesondere bezüglich der für die Freilegung des Untergeschosses

erforderlichen Abgrabungen, die zumindest teilweise ebenfalls eine Folge des

Nutzungstransfers sind.

4.

Der Sachverhalt erweist sich damit als unzureichend

geklärt, was zur Aufhebung des Rekursentscheids führt. Gestützt auf § 64

Abs. 1 VRG ist die Angelegenheit zu weiterer Untersuchung und neuer

Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Damit obsiegt die Beschwerdeführerin, die keinen

weitergehenden Antrag gestellt hat, vollständig, und sind deshalb die

Gerichtskosten den Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13

Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Der private Beschwerdegegner

ist überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die

Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Über die Verlegung der Rekurskosten wird die Vorinstanz im zweiten Rechtsgang

zu entscheiden haben.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid wird aufgehoben und die Akten

werden zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die Baurekurskommission

I zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt.

4.

Der private

Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'000.- an die

Beschwerdeführerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5.

Mitteilung an

…