VB.2006.00277

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00277

14. März 2007Deutsch23 min

(URT.2007.9914)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 11. April 2005 erteilte die Baubehörde

Zollikon I und J die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Johanniterstrasse im Ortsteil Gugger in

Zollikon, nachdem sie das Gesuch für ein erstes Projekt am 14. Juni 2004

abgelehnt hatte.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission II wies den dagegen von A, B, C, D,

E, F sowie G erhobenen Rekurs am 23. Mai 2006 nach Durchführung eines Augenscheins

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 liessen A, B, C, D, E, F sowie

G dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids

sowie der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide

Verfahren beantragen; eventuell sei die Sache zur Ergänzung und Neuentscheidung

an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Die Baubehörde Zollikon sowie I und J stellten am 7. bzw.

13.

September 2006 je den Antrag, die Beschwerde sei unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit – so

die Baubehörde – darauf eingetreten werden könne. Die Baurekurskommission II

schloss am 5. September 2006 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der

Beschwerde.

Am 23. Januar 2007 wurden die Pläne des verweigerten

Projekts von der Baubehörde Zollikon beigezogen.

Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der

Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug

genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Formelles

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von

Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Die im

Rekursverfahren unterlegenen Nachbarn sind gemäss § 21 lit. a VRG ohne

weiteres zur Beschwerde befugt. Auf das form- und fristgerecht erhobene

Rechtsmittel ist einzutreten.

1.2

Mit dem

Beizug der Pläne des verweigerten Projekts, wurde lediglich die Aktenlage

wieder hergestellt, wie sie im Rekursverfahren bestand. Die betreffenden Pläne

sind denn auch alle mit einer Nummer der Baurekurskommission II versehen. Es

handelte sich demnach um keine Aktenergänzung im technischen Sinn; den Parteien

war somit auch keine Möglichkeit zur Stellungnahme einzuräumen.

2.

Streitgegenstand

Das Grundstück, auf welchem das geplante Mehrfamilienhaus

errichtet werden soll, ist Teil eines Gevierts, welches durch die

Johanniterstrasse, die Seestrasse, das Bahntrassee der Linie Zürich–Rapperswil

sowie den an dieser Stelle die Gemeindegrenze bildenden Düggelbach begrenzt

wird. Innerhalb dieses Gevierts steht zur Seestrasse hin die Gebäudegruppe

"Gugger", welche im Inventar der kommunalen Schutzobjekte der

Gemeinde Zollikon verzeichnet ist. Sodann befinden sich in der zweiten

Bautiefe zwei unüberbaute Baufelder, welche nach der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) in der Zone W 2.20

liegen. Beim südlicheren Baufeld handelt es sich um die streitbetroffene Parzelle

Kat.-Nr. 01. Unmittelbar an dieses Geviert angrenzend, auf der anderen Seite

des Düggelbachs, liegt auf Küsnachter Gemeindegebiet das Grundstück Kat.-Nr. 02

mit der Villa Friedberg, bei der es sich ebenfalls um ein Schutzobjekt handelt.

Die Beschwerdeführenden lassen zum einen geltend machen,

das umstrittene Bauvorhaben präjudiziere die künftige Planung in diesem Gebiet

(nachfolgende E. 3) und erfülle im Hinblick auf die benachbarten

Denkmalschutzobjekte die Anforderungen an eine gute Gestaltung und Einordnung

nicht (E. 4).

3.

Präjudizierung

der künftigen Planung

Die Beschwerdeführenden

machen in erster Linie geltend, dem Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen

Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG).

3.1

Die

Vorinstanz hat diesen Einwand mit der Begründung verworfen, dass die geplante

Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni

1996.

(BZO) an der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 14. Dezember 2005

abgelehnt und die Revisionsvorlage an den Gemeinderat zurückgewiesen worden

sei. Der für das Baugrundstück vorgesehenen Umzonung in die Kernzone KA sei

auch dem Grundsatz nach nicht zugestimmt worden; vielmehr sei der

Revisionsentwurf ganz zurückgewiesen worden. Der Leiter der Bauabteilung habe

anlässlich der Abstimmung ausdrücklich festgehalten, dass im Fall einer

Rückweisung wieder die alte Bau- und Zonenordnung gelte.

Die Beschwerdeführenden

halten diesen Erwägungen entgegen, die geplante Zuweisung zur Kernzone KA sei

unbestritten und besitze ernsthafte Realisierungschancen. Der Rückweisungsentscheid

mache den gemeinderätlichen Antrag – entgegen dem Rekursentscheid – nicht

unbeachtlich. Die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA bleibe weiterhin

rechtserheblich. Klare materielle Ablehnungsgründe lägen der Rückweisung nicht

zugrunde; man habe der PBG-Revision nicht vorgreifen wollen. Der

Revisionsbedarf sei unbestritten, weshalb der Gemeinderat beschlossen habe, die

Vorlage bei nächster Gelegenheit erneut der Gemeindeversammlung zu

unterbreiten. Spreche man der Revisionsvorlage wegen der Rückweisung jeglichen

Schutz vor einer Präjudizierung ab, könnten die Revisionsbestrebungen leicht

unterlaufen werden. Eine derart enge Auslegung von § 234 PBG widerspreche

auch der Rechtsprechung des Bundesgerichts. Überdies könne aus der Aussage des

Leiters der Bauabteilung nichts zugunsten der vorinstanzlichen Rechtsauffassung

abgeleitet werden.

3.2

Damit

einem Bauvorhaben die Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten

werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat

"beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte Planänderungen

nur zu berücksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der

Gemeindeexekutive, ausgehen und ein entsprechender formeller Beschluss der

Gesamtbehörde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und

Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht

erst der formelle Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an die

Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern

muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemäss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes

vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung

vor einer Präjudizierung geschützt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 9-7). Als in diesem

Sinn beantragte Änderung hat es deshalb die Baurekurskommission genügen lassen,

dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschriebenen öffentlichen Auflage über

einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei

"interessierten Kreisen" durchgeführt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994

Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der

Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nämlich zu verhindern, dass mit

Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige

Bauvorhaben verhindert werden können. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis

auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234

PBG, wonach Planänderungen vom Gemeinderat beantragt sein müssten, nicht zu eng

ausgelegt werden dürfe; es hat einer Planänderung den Schutz gegen

Präjudizierung gewährt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der

Gemeindeversammlung für weiter gehende Beschränkungen an diesen zurückgewiesen

worden war. Im nämlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die

vorgesehene Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte

Realisierungschancen haben müsse (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19;

RB 1993 Nr. 40).

3.3

In einem neueren,

ebenfalls die Gemeinde Zollikon betreffenden rechtskräftigen Entscheid hat das

Verwaltungsgericht eine Präjudizierung durch die hier ebenfalls in Frage

stehende Änderung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon verneint

(VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, www.vgrzh.ch). Das Gericht war

zum Ergebnis gelangt, dass nach dem Rückweisungsbeschluss verbunden mit dem

Auftrag, in der neuen Amtsperiode erneut eine geänderte Bauordnung vorzulegen,

zurzeit kein förmlicher Antrag des Gemeinderats im Sinn von § 234 PBG

vorliege. Das bedeutet jedoch nicht ohne weiteres, dass die planungsrechtliche

Baureife gegeben ist.

Hier lassen die Voten an der Gemeindeversammlung vom 14.

Dezember 2005 für die Rückweisung der Vorlage an den Gemeinderat keine klare

Stossrichtung erkennen; der Gemeinderat wurde lediglich mit dem Auftrag

betraut, die Revision weiterzuverfolgen. Die neue Vorlage ist deshalb –

unabhängig von der Aussage des Leiters der kommunalen Bauabteilung – zu

unbestimmt und zu wenig konkret, als dass sie den Schutz vor Präjudizierung beanspruchen

könnte.

Damit erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der Frage

der planungsrechtlichen Baureife als unbegründet.

4.

Gestaltung

und Einordnung

Die Beschwerdeführenden bringen sodann vor, das

Bauvorhaben erfülle die Anforderungen gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht und nehme

auf die benachbarten Denkmalschutzobjekte nicht die gebotene Rücksicht.

4.1

In diesem

Zusammenhang beantragen sie in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines

verwaltungsgerichtlichen Augenscheins (nachfolgende E. 4.1.1) und die Einholung

eines denkmalpflegerischen Fachgutachtens (E. 4.1.2).

4.1.1

Die Beschwerdeführenden halten dafür, dass weder die bei den Akten

liegenden Fotografien noch das Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission

geeignet seien, dem Verwaltungsgericht einen verlässlichen und vollständigen

Eindruck der örtlichen Verhältnisse zu vermitteln, weshalb dieses einen eigenen

Augenschein vorzunehmen habe.

Die Vorinstanz hat am 15. Dezember 2005 im Beisein der

Parteien einen Augenschein durchgeführt; die darauf beruhenden Feststellungen,

welche die örtlichen Verhältnisse rechtsgenügend dokumentieren, sind

protokollarisch festgehalten und können auch im Beschwerdeverfahren

berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den

bei den Akten befindlichen Plänen und Fotomontagen sowie den Anhaltspunkten,

die sich dem Geografischen Informationssystems des Kantons Zürich im Internet

(www.gis.zh.ch) entnehmen lassen, ist der relevante Sachverhalt genügend

erstellt, weshalb sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts erübrigt

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführenden legen auch nicht dar, inwiefern

die Fotografien der Vorinstanz die rechtserheblichen Verhältnisse und

insbesondere die räumlichen Beziehungen des Bauvorhabens zu den Schutzobjekten

sowie die Auswirkungen auf diese nicht hinreichend genau abbilden.

4.1.2

Die Notwendigkeit eines Fachgutachtens begründen die Beschwerdeführenden

einerseits mit der heiklen ortsbaulichen Lage des streitbetroffenen Grundstücks

in unmittelbarer Nachbarschaft zu Schutzobjekten und anderseits mit dem

Umstand, dass das Grundstück einer Kernzone zugewiesen werden soll, in welcher

keine Flachdachbauten erstellt werden dürften.

Über die Notwendigkeit zur Einholung eines

Sachverständigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zuständigen

Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens

dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden

können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen).

Die sich hier stellenden Fragen sind vorwiegend

ästhetischer Natur und können von (Spezial-)Verwaltungsgerichten aufgrund derer

Fachkenntnisse grundsätzlich ohne weiteres beurteilt werden, was bereits die

Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Rekursentscheid, E. 3). Soweit die

Beschwerdeführenden geltend machen, dass bereits die kommunale Baubehörde eine

fachliche Begutachtung hätte veranlassen müssen, ist in Betracht zu ziehen,

dass die verfügende siebenköpfige Baubehörde nicht weniger als vier diplomierte

Architekten (ETH/SIA) umfasst und damit über genügend Fachkompetenz für eine

adäquate ästhetische Würdigung aufweist. Da nach der Rückweisung der

BZO-Revision die Zuweisung des Baugrundstücks zur Kernzone KA nicht absehbar

ist (vgl. vorn, E. 3.3), fällt auch das zur Begründung angeführte Verbot von

Flachdachbauten dahin.

4.1.3

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der massgebliche Sachverhalt

hinreichend geklärt ist, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu

beurteilenden Fragen ohne weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis –

entscheiden kann.

4.2

4.2.1

Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss

dem hier unbestrittenermassen anwendbaren Absatz 2 der Bestimmung ist auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen, was nach

der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003,

VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem

Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht

nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997

Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002,

E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller

massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000

Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau-

und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654), welche die

Baurekurskommission mit zutreffenden Ausführungen (Rekursentscheid, E. 4.2),

auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70

VRG), dargelegt hat.

4.2.2

Der kommunalen Baubehörde kommt bei der Anwendung von § 238

Abs. 2 PBG ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1979

Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.4,

www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit

umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20

Nr. 19). Auf diesen kann sich die kommunale Baubehörde, welche diese

Beurteilung in erster Linie vorzunehmen hat, nur berufen, wenn sie spätestens

in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren

Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002

Nr. 19 E. 5a).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die

Baurekurskommission zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur

Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die

Zweckmässigkeit eines kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch

um die Überprüfung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz

ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen

der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung

der massgebenden Sachumstände beruht. Diese Zurückhaltung hat die Vorinstanz im

angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.2

a.E.). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der

kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni

2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold

Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20

N. 19).

Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde bestätigt, so kann bezüglich der ästhetischen Würdigung vor

Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht

zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des

der örtlichen Baubehörde zustehenden Beurteilungsspielraums. Das

Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen

dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung

und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher

Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die

Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430,

E. 4.3).

4.3

4.3.1

Die Baubehörde Zollikon hielt in der Baubewilligung vom 11. April 2005 zur

Gestaltung und Einordnung fest, dass dem Mehrfamilienhaus gegenüber dem ersten

Projekt ein grundlegend anderes gestalterisches Konzept zugrunde liege. Es

weise nun eine klare architektonische Sprache und ein reduziertes Volumen auf.

Das Vorhaben sei unter dem Aspekt von § 238 Abs. 1 und 2 PBG

bewilligungsfähig, was auch für das Farbkonzept mit verschiedenen Grautönen

gelte.

Das bauliche Umfeld wurde unter Berücksichtigung der

umliegenden Schutzobjekte bereits in der Bauverweigerung vom 14. Juni 2004

eingehend gewürdigt.

In ihrer Rekursvernehmlassung vom 12. August 2005 führte

die die Baubehörde ergänzend und unter Bezugnahme auf die Rügen in der

Rekursschrift aus, das Haus schöpfe die zulässige Ausnützung nicht aus. Die

Projektverfasser seien es gewohnt, mit moderner Formsprache in heiklem Umfeld

zu bauen. Beim Bauvorhaben handle es sich um einen klar konzipierten und

sorgfältig eingefügten Solitär in zurückhaltender Farbgebung. Es könne

höchstens als "zurückhaltend expressiv" bezeichnet werden und solle

sich neben der Gebäudegruppe "Gugger" behaupten können, ohne sie zu

dominieren. Entgegen der Ansicht der Rekurrierenden sei das nun bewilligte

Projekt völlig verschieden vom abgelehnten und hinsichtlich Kubus und Formensprache

nicht einmal vergleichbar. Es stamme auch nicht vom gleichen Architekten.

4.3.2

Die Baurekurskommission kam zum Ergebnis (Rekursentscheid, E. 4.6), dass

das Mehrfamilienhaus mit seiner selbstbewussten und in sich stimmigen

Architektur heutiger Prägung einen starken und spannungsvollen Kontrast zu den

angrenzenden Schutzobjekten bilde. Das Bauvorhaben sei klar und nachvollziehbar

gegliedert und weise eine harmonische und zurückhaltende Formensprache auf. Auf

die in der Umgebung vorherrschenden Massstäbe nehme es in ausreichender Weise

Bezug. Insgesamt füge sich das Mehrfamilienhaus harmonisch in das nähere Umfeld

ein und nehme auf die Schutzobjekte genügend Rücksicht. Die Beurteilung sei

vertretbar und liege deshalb im Ermessen der Vorinstanz.

4.3.3

Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, die Baurekurskommission habe zutreffend

festgestellt, das Bauvorhaben stehe in unmittelbarem Zusammenhang mit der Gebäudegruppe

"Gugger", und den richtigen Schluss daraus gezogen, dass deshalb eine

qualifizierte sowie behutsame architektonische Ausgestaltung verlange. Demnach

könne, so die Beschwerdeführenden, nur ein Gebäude bewilligt werden, welches

die optische Wirkung der historischen Gebäudegruppe weder beeinträchtige noch

konkurrenziere. Es müsse sich hinsichtlich Stellung, Form, architektonischer

Sprache und Umgebungsgestaltung unter- und nicht überordnen.

Unter Hinweis auf die Erwägungen, mit denen das

Vorläuferprojekt verweigert worden war, machen die Beschwerdeführenden geltend,

dass das nun zwar verbesserte Projekt nach wie vor auf dem gleichen

architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept beruhe. Weder die örtliche

Baubehörde noch die Baurekurskommission lege schlüssig dar, inwiefern es die

gebotene Rücksicht auf die Schutzobjekte nehme. Die Baurekurskommission äussere

sich im angefochtenen Entscheid eigentlich nur zum Bauvorhaben selbst. Soweit

sie hinsichtlich dessen Einbindung in das bauliche Umfeld zum Schluss komme, es

nehme darauf ausrechend Bezug und füge sich harmonisch ein, so widerspreche

dies der Sachlage.

Die Beschwerdeführenden halten daran fest, dass der

geplante Neubau die Gebäudegruppe "Gugger" in unerträglicher Weise

dominieren würde. Zum einen weise er – entgegen der Sachverhaltsfeststellung

der Vorinstanz – eine deutlich höhere Gebäudehöhe auf und zum andern stehe er

auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke. Das Näherbaurecht zum

SBB-Grundstück führe zu einer massiven Volumenkonzentration beim Neubau. Angesichts

der ortsbaulichen Verhältnisse stehe jedoch das Einordnungsgebot bzw. die

gebotene Rücksichtnahme einer Beanspruchung des Näherbaurechts entgegen. Das

Baugrundstück werde schonungslos aufgefüllt und ohne Rücksicht auf die

gewachsenen Strukturen überbaut. Die Anforderungen nach § 238 Abs. 2 PBG

könnten aber nur mit einer weniger dominanten und kleiner dimensionierten Baute

erfüllt werden. Indem die Baubehörde ihre eigenen Empfehlungen und

Projektierungshinweise missachtete, habe sie ihren Beurteilungsspielraum klar

verletzt.

4.4

4.4.1

Die Baubehörde Zollikon hat ihren Beschluss insgesamt ausreichend begründet

und hat damit den ihr durch das kantonale Recht eingeräumten

Beurteilungsspielraum beansprucht. Einen Eingriff durch die

Rechtsmittelbehörden muss sie sich deshalb nur gefallen lassen, soweit ihre

Würdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig

um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung

des streitigen Bauprojekts unter Berücksichtigung der Umgebung nach § 238

Abs. 2 PBG zu Recht für vertretbar hielt.

Im Zusammenhang mit dem im Lauf des Verfahrens

wiederholten Vorwurf, das Streben nach Ausnützungsmaximierung sei in diesem

Fall mit Händen zu greifen, sei vorab daran erinnert, dass dies nicht zu

beanstanden ist, solange die Anforderungen, die § 238 PBG an das Bauvorhaben

stellt, erfüllt werden.

4.4.2

Die Beschwerdeführenden stören sich primär an der Dimensionierung des

Baukubus. Sie bringen dagegen vor, das eingeräumte Näherbaurecht führe zu einer

Volumenkonzentration, die dem sensiblen baulichen Umfeld nicht angepasst sei.

Ohne das Näherbaurecht falle ein Neubau bescheidener aus, was sich unabhängig

von der Architektur- und Formsprache positiv auf die Gestaltung auswirken

würde. Die Vorinstanz argumentiere am Thema vorbei, wenn sie das Näherbaurecht

mit dem Hinweis schütze, dass aus ästhetischen Gründen ein Verzicht auf die

Ausschöpfung gesetzlicher Baubefugnisse nur bei ausserordentlichen

Verhältnissen verlangt werden könne.

Das Einordnungsgebot kann einer Unterschreitung der Grenz-

und Gebäudeabstände entgegenstehen (Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in

der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 56 und 84 f.). Wird

die befriedigende Einordnung wegen der Einräumung von Näherbaurechten verneint

und aus diesem Grund die Baubewilligung verweigert, bedeutet dies keinen

Verzicht auf das nach den primären Bauvorschriften zulässige Volumen, denn die

auf einem Grundstück zulässige bauliche Nutzung ergibt sich gemäss § 250

Abs. 1 PBG nach Ausnützung, Bau- und Nutzweise aus der Bau- und Zonenordnung

und aus den Bauvorschriften (VGr, 1. September 2004, VB.2004.00120, E. 5.2,

www.vgrzh.ch). Der durch das eingeräumte Näherbaurecht eröffnete Spielraum zur

besseren Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung gehört mithin nicht zu den von den Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen

Nutzungsmöglichkeiten. Darauf weisen die Beschwerdeführenden zu Recht

hin.

Allerdings vermögen die Beschwerdeführenden nicht

überzeugend darzulegen, inwiefern sich die auf der Nordwestseite des Gebäudes

zusätzlich gewonnene Baumasse negativ auf die Schutzobjekte auswirkt, die in

südlicher und östlicher Richtung des Neubaus stehen. Das hat schon die

Vorinstanz zu Recht ausgeführt (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 11), weshalb darauf

verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2

VRG).

4.4.3

Sodann bemängeln die Beschwerdeführenden die Dominanz des Bauvorhabens aufgrund

seiner Stellung und machen in diesem Zusammenhang geltend, die Baurekurskommission

habe den Sachverhalt mit Bezug auf die Gebäudehöhe unrichtig festgestellt. Überdies

stehe der Neubau auf höherem Terrain, was die Dominanz verstärke.

Bei der Beurteilung des Gebäudekubus aus ästhetischer

Sicht geht es nicht um die Einhaltung eines bestimmten zulässigen Höchstmasses,

das eindeutig festgestellt werden könnte, sondern darum, ob die vorgesehene

Höhe und Lage des Gebäudes den gestalterischen Anforderungen an eine

befriedigende Einordnung genügen. Insofern geht der Vorwurf unrichtiger Sachverhaltsermittlung

fehl. Selbst wenn der Neubau eine höhere Gebäudehöhe – für deren Berechnung

allerdings nicht die Dachfläche des Attikageschosses massgeblich ist (VGr,

21.

Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a, www.vgrzh.ch)

– aufweist, kann daraus nicht die Forderung abgeleitet werden, er müsse

die geringere Gebäudehöhe der historischen Gebäudegruppe "Gugger"

übernehmen (Fritzsche/Bösch, S. 10-13). Hinsichtlich der Situierung des streitbetroffenen

Neubaus ist zu bemerken, dass dieser – vom See her gesehen – in der gleichen

Bautiefe wie die Villa Friedberg und das dazugehörende Nebengebäude sowie die

Liegenschaft Seestrasse 5 vorgesehen ist. Die Hanglage führt natürlicherweise

dazu, dass diese Gebäude auf höherem Terrain liegen und damit die Gebäude in

der ersten Bautiefe überragen. Damit lässt sich die Notwendigkeit eines

zusätzlichen Verzichts auf Baumasse nicht begründen. Dass der Kubus nach dem

neuen Projekt stärker aus dem Terrain ragt, ist insofern nicht richtig, als die

Kote des Erdgeschosses um 20 cm tiefer liegt als beim verweigerten Projekt.

Wie die eingereichten Fotomontagen veranschaulichen,

machen die Beschwerdeführenden zu Recht nicht geltend, der Neubau dominiere die

Villa Friedberg; aber auch mit Bezug auf die Gebäudegruppe "Gugger"

zeigen sie nicht, inwieweit diese "in unerträglicher Weise" dominiert

würde. Vielmehr sind die Bilder durchaus geeignet, die Auffassung der Vorinstanz,

das Vorhaben orientiere sich hinsichtlich Geschossigkeit und Volumen

ausreichend an den umliegenden Gebäuden und nehme gebührend Rücksicht auf

diese, zu bestätigen.

4.4.4

Ferner bringen die Beschwerdeführenden vor, weder die Baubehörde noch die Rekursinstanz

habe schlüssig dargetan, inwiefern das neue Projekt nun die gemäss § 238

Abs. 2 PBG erforderliche Rücksicht nehme, denn es folge dem gleichen

architektonischen Grundmuster und Bebauungskonzept.

Die Bewilligungsbehörde hatte in der Verweigerung vom 14.

Juni 2004 klar dargelegt, in welches bauliche Umfeld das Vorhaben zu stehen

kommt, weshalb Letzteres in gestalterischer Hinsicht nicht genügte und was sie

diesbezüglich als unabdingbar betrachtete. In der Bewilligung vom 11. April

2005.

brachte sie unter ausdrücklichem Hinweis auf die Verweigerung zum Ausdruck,

dass ihre Kritik am ersten Projekt in die Überarbeitung eingeflossen war. Die

Erwägungen der Bauverweigerung sind mithin als integrierender Bestandteil der

Bewilligung zu betrachten; zusammen bringen sie Gründe für die nunmehrige Bewilligung

nachvollziehbar zu Ausdruck.

Die Baurekurskommission hat

sich mit der Rüge ungenügender Begründung bereits im Rekursentscheid eingehend

auseinander gesetzt (vgl. dort E. 5). Ihre Ausführungen sind überzeugend,

sodass wiederum darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Im Übrigen machen die Pläne

auf den ersten Blick deutlich, dass es sich beim bewilligten Vorhaben um ein

grundsätzlich anderes Gestaltungskonzept handelt.

4.4.5

Schliesslich wird mit der Beschwerde geltend gemacht, die Vorinstanz

äussere sich nur zum projektierten Baukörper selbst und übersehe dabei, dass es

vor allem um dessen Einbindung ins bauliche Umfeld gehe. Zu Unrecht attestiere

sie dem Gebäude eine harmonische und zurückhaltende Formensprache.

Dass sich die Vorinstanz

eigentlich nur zum projektierten Baukörper selbst, aber nicht zu dessen

Einbindung in das bauliche Umfeld äussert, trifft nicht zu. Im angefochtenen Entscheid

wird die Beziehung des Vorhabens zur Umgebung verschiedentlich aufgegriffen

(Rekursentscheid, E. 4.4 und E. 4.5 a.A., S. 10 sowie a.E.) und in die

Argumentation einbezogen.

Die für das Bauvorhaben

massgebliche Zonierung (W 2.20) verlangt vom Bauherrn über die allgemeine

Bestimmung von § 238 PBG hinaus keine gestalterischen Sonderleistungen,

wie sie etwa Kernzonenvorschriften enthalten. Die zeitgenössische

architektonische Formsprache des Bauprojekts ist ohne jede Effekthascherei und

funktional; sie verträgt sich sowohl mit der gewachsenen, eher

kleinmassstäblichen Vielgestaltigkeit der Gebäudegruppe "Gugger" als

auch mit der klassizistischen Strenge der Villa Friedberg. Wie bereits die

Vorinstanz zutreffend ausführte (Rekursentscheid, E. 4.5, S. 9 f.), steht die

durch das Nebeneinander von historischen und heutigen Bauformen bewusst

erzeugte Spannung einer guten Einordnung nicht entgegen (so schon bei

vergleichbarer Ausgangslage VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394,

E. 3.2.3.3, www.vgrzh.ch).

Die Vorinstanz hat die

Ausgestaltung der einzelnen Geschosse und die architektonische Wirkung des

Gebäudes insgesamt in zutreffender Weise gewürdigt (Rekursentscheid,

E. 4.5, S. 10), sodass darauf ebenfalls verwiesen werden kann (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Beschwerdeführenden halten dieser vertretbaren Würdigung nur ihre

eigene Wertung entgegen. Sie bezeichnen den

Neubau "zwar als modern", aber wegen "seiner expressiven

kubischen Ausbildung und reichhaltigen Gliederung mit Erkern, Absätzen und

Einschnitten" sowie "einer vielfältigen Befensterung in den unterschiedlichsten

Formen und Grössen" könne er "nicht als 'zurückhaltend' bezeichnet werden"

(Beschwerdeschrift, Ziff. 20). Damit vermögen sie der vertretbaren Qualifikation

der Formsprache als "zurückhaltend" keinen Abbruch zu tun.

4.5

Unter

gestalterischen Gesichtspunkten im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG hat die Baurekurskommission

somit zu Recht nicht korrigierend in den Entscheid der kommunalen Baubehörde

eingegriffen.

5.

Kosten-

und Entschädigungsfolgen

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG); eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen haben sie die

privaten Beschwerdegegner für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen

zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; § 12 Gebührenverordnung des

Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erweist sich

eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'750.-. Der nicht anwaltlich

vertretenen Gemeinde, der durch die Beschwerdebeantwortung kein wesentlicher

eigener Aufwand entstanden ist, steht keine Entschädigung zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 1/7 unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden solidarisch zu je einer Parteientschädigung von

Fr. 250.-, insgesamt Fr. 1'750.-, an die privaten Beschwerdegegner

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …