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Entscheid

VB.2006.00278

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00278

23. Mai 2007Deutsch26 min

(URT.2007.10027)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 13. Dezember 2005 erteilte der

Stadtrat Uster J die Baubewilligung für die Erstellung eines Wohn- und

Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der N-Strasse in Uster.

Erwägungen

II.

Den gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs der Nachbarn

A und B, C und D, E und F sowie G und H wies die Baurekurskommission III am

24.

Mai 2006 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 beantragten die

obengenannten Nachbarn dem Verwaltungsgericht, es seien der Rekursentscheid

sowie die Baubewilligung aufzuheben; eventuell sei die Baubewilligung mit der

Auflage zu ergänzen, wonach das Abbiegen vom Baugrundstück nach Südosten in die

N-Strasse untersagt ist; subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Bauherrschaft. In formeller Hinsicht stellten die Beschwerdeführenden den

Antrag auf Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz stellte am 14. Juli 2006 den Antrag,

es sei die Beschwerde abzuweisen. Der Bauherr (Beschwerdegegner 1) beantragte

mit Eingabe vom 14. September 2006 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.

Schliesslich schloss auch der Stadtrat Uster (Beschwerdegegner 2) mit Eingabe

vom 15. September 2006 auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter

Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer.

Mit Eingabe vom 27. Oktober 2006 liessen sich die

Beschwerdeführenden unaufgefordert zur Beschwerdeantwort der Bauherrschaft

vernehmen.

Nach Beizug des Protokolls des Rekursverfahrens

R3.2004.00040 wurde den Parteien mit Präsidialverfügung vom 23. November

2006.

Gelegenheit gegeben, zur Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Die

Stellungnahme des Bauherrn erfolgte am 22. Dezember 2006, diejenige der

Beschwerdeführenden am 16. Januar 2007.

Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der

Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug

genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen

zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Beschwerdeführenden sind als

Eigentümer von unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden oder sich in

rechtsgenügender räumlicher Beziehungsnähe zum Baugrundstück befindenden

Parzellen unbestrittenermassen zur Beschwerde berechtigt. Auf das form- und

fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

2.

Das in der Wohnzone W2/40 gemäss Art. 31 der Bauordnung der

Stadt Uster vom 9. März 1998 (BZO) liegende Baugrundstück Kat.-Nr. 5358

soll mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit Unterniveaugarage für 6

Personenwagen überbaut werden. Die geplante Neubaute soll neben der Tiefgarage

im Untergeschoss ein Ladenlokal im Erdgeschoss (mit dazugehörigen Lagerräumen)

sowie zwei Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss beinhalten. Im

Baugesuch ist die Nutzung des Ladenlokals noch nicht konkretisiert. Wie den Erwägungen

der Baubewilligung zu entnehmen ist, sind die kommunale Baubehörde sowie auch die

Vorinstanz und die Parteien davon ausgegangen, dass im Erdgeschoss ein Blumenladen

realisiert werden soll. Die Beschwerdeführenden bemängeln neben der Zonenkonformität

des geplanten Blumenladens die Einordnung des Gebäudes in die bauliche

Umgebung. Ihre Einwände richten sich im Weiteren gegen die Ausfahrt aus der

Unterniveaugarage in die N-Strasse (Verletzung der

Verkehrssicherheitsverordnung), das Gefälle der Zufahrtsrampe, die Qualifikation

des als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raums als Besonderes Gebäude

sowie schliesslich gegen den als Grenzbaute bewilligten Gebäudeteil an der

südöstlichen Grenze des Baugrundstücks.

3.

3.1

In

formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführenden vorab geltend, die Vorinstanz

habe unzulässigerweise auf einen Augenschein verzichtet und damit den massgeblichen

Sachverhalt, insbesondere hinsichtlich der Frage der befriedigenden Einordnung

des Bauvorhabens in die Umgebung sowie der Verkehrssicherheit, unzureichend geklärt.

Sie beantragen aus diesem Grunde die Durchführung eines Augenscheins durch das

Gericht.

Die Vorinstanz hat den Antrag auf Durchführung eines

Augenscheins mit der Begründung abgewiesen, die massgeblichen örtlichen

Verhältnisse seien ihr aus dem in den vorhergegangenen, dasselbe Bauvorhaben

betreffenden Rekursverfahren durchgeführten Augenschein der Kommission bestens

bekannt.

3.2

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss

durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch bei

einem späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem

Neuentscheid ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies setzt allerdings voraus,

dass sich alle wesentlichen, anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke

und gemachten Feststellungen aus den Akten ergeben (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

3.3

Die

Baurekurskommission III hat im Rahmen der Rekursverfahren R3.2004.00040,

R3.2004.00042, R3.2004.00045, R3.2004.00049, R3.2004.00050, R3.2004.00051,

R3.2004.00053 und R3.2004.00054, welche die im vorliegenden Verfahren Beschwerdeführenden

sowie ein praktisch identisches Bauvorhaben auf dem streitbetroffenen Grundstück

betrafen, am 11. November 2004 einen Augenschein durchgeführt. Dass sich

die bauliche Umgebung seither entscheidend geändert habe, wird nicht geltend

gemacht, und die Gestaltung der Neubaute ergibt sich ohnehin nur aus den bei

den Akten liegenden Plänen. Die Baurekurskommission hat deshalb im Grundsatz

zulässigerweise auf einen erneuten Augenschein verzichtet, der nur eine

formelle Wiederholung bedeutet und nichts Neues zur Feststellung des

massgeblichen Sachverhalts hätte beitragen können.

Allerdings hätte der Verzicht auf einen Augenschein im

neuen Rekursverfahren den Beizug mindestens des Protokolls des früheren

Verfahrens erfordert, was unterblieben ist. Das Verwaltungsgericht hat den

Mangel durch den Beizug dieses Protokolls behoben und den Parteien Gelegenheit

gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Eine Rückweisung der

Sache an die Vorinstanz aufgrund dieses Verfahrensfehlers ist daher nicht erforderlich.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bemängeln zunächst die Zonenkonformität des geplanten

Ladenlokals (Blumenladen). Wie bereits im Rekursverfahren machen sie im Wesentlichen

geltend, bei der Wohnzone W2 handle es sich um eine Wohnzone ohne

Gewerbeerleichterung. Gemäss Art. 31 BZO seien daher nur nicht störende

Nutzungen für Arbeitszwecke zulässig. Im Umkreis von 200 m befänden sich

ausschliesslich zweigeschossige Wohnliegenschaften. Es handle sich um ein

absolut ruhiges Quartier ohne Gewerbebetriebe. § 52 Abs. 1 PBG

verlange, dass Arbeitsräume in Wohnzonen in einem angemessenen Verhältnis zur

Wohnfläche auf dem Baugrundstück stünden. Dieses – parzellenbezogen zu betrachtende

– Verhältnis sei vorliegend nicht gewahrt. (Die Beschwerdeführenden errechnen

ein Verhältnis von 165 m2 gewerblich genutzter Fläche gegenüber 120

m2 Wohnfläche.) Ausserdem handle es sich beim projektierten

Blumenladen um einen störenden Betrieb, welcher dem Quartierzweck widerspreche.

Es bestehe kein Bedürfnis der Quartierbewohner, an der N-Strasse Blumen

einkaufen zu können, zumal in einer Entfernung von rund 200 m bereits seit

Jahren ein Blumenladen bestehe. Es handle sich ausserdem nicht um ein stilles

Gewerbe. Es sei einerseits mit Kundenverkehr zu rechnen. Ausserdem sei die geplante

Zufahrt zu "Anlieferung/Lager" so dimensioniert, dass An- und

Auslieferungen mit Lastwagen möglich seien. Betrachte man die gewerbliche

Fläche unter Berücksichtigung des Anlieferungsraumes, so müsse davon

ausgegangen werden, dass nicht ein kleiner Blumenladen, sondern ein

überregionaler Grosshandel betrieben werden solle, welcher entsprechende

Immissionen hervorrufen werde.

4.2

Wohnzonen

sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet

werden Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen

Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Andere

Nutzungsweisen können durch die Bau- und Zonenordnung beschränkt oder ganz

untersagt werden. Gemäss Art. 31 BZO sind in Wohnzonen nicht störende

Nutzungen für Arbeitszwecke zulässig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,

will der kommunale Gesetzgeber den Begriff "Nutzungen für

Arbeitszwecke" umfassend verstanden haben; jede Art von

Arbeitsplatznutzung (Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe, etc.)

soll grundsätzlich zulässig sein (vgl. Bemerkung zu Art. 31 resp. Art. 33

BZO). Der Vorinstanz ist ferner darin beizupflichten, dass sich die Auffassung

der Beschwerdeführenden, wonach in den einzelnen Gebäuden die Wohnfläche

gegenüber der gewerblich genutzten Fläche in einem angemessenen Verhältnis

stehen, d.h. die Wohnfläche deutlich überwiegen müsse, weder aus dem Planungs-

und Baugesetz noch aus der kommunalen Bauordnung ergibt oder ableiten lässt. In

§ 52 Abs. 1 PBG wird festgelegt, welche Nutzungsarten als Wohnnutzung

gelten. Lediglich in diesem Zusammenhang wird auf das Verhältnis Wohn- zu

Arbeitsfläche abgestellt. Dass das Ladenlokal und die damit verbundenen

Räumlichkeiten keine Wohnnutzung darstellen und auch nicht als solche gelten

können, ist unbestritten. Art. 31 BZO lässt nicht störende Nutzungen für

Arbeitszwecke in Wohnzonen ausdrücklich zu. Dass für die Zulässigkeit ein

bestimmtes Verhältnis zwischen Wohn- und Arbeitsfläche bestehen müsse, dafür

enthält die Bauordnungsbestimmung keinerlei Anhaltspunkte. Damit ist der

Baurekurskommission darin beizupflichten, dass dem Ladenlokal und insbesondere

dem Blumenladen die Zonenkonformität nicht zum vornherein abgesprochen werden

kann.

4.3

Die

Vereinbarkeit eines Betriebes mit dem Zonenzweck muss zusätzlich aufgrund einer

funktionalen Betrachtungsweise geprüft werden. Ein Betrieb muss daher auch von

seiner raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (BEZ

1997.

Nr. 1, Erw. 4; RB 1994 Nr. 73 mit weiteren Hinweisen). Auch

diesbezüglich ist den zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission III

beizupflichten. Es kann nicht gesagt werden, dass ein Blumenladen dem Zweck

einer Wohnzone widerspreche. Ein Blumenladen erscheint geradezu als klassischer

Anwendungsfall eines mit der Wohnnutzung vereinbaren Detailhandelsbetriebes,

selbst wenn einzuräumen ist, dass bei einer Fläche des Ladenlokals von 82 m2

bereits ein etwas grösserer Laden betrieben werden kann. Die Angst vor einem "industriellen"

Blumengrosshandel, einer Nutzung, die klarerweise über die Deckung der

Bedürfnisse der ansässigen Wohnbevölkerung hinausgehen würde, erscheint jedoch

in der Tat als übertrieben. Ebenso die Befürchtung, mit einem Blumenladen sei

ein übermässiger Kunden- sowie Zu- und Auslieferverkehr verbunden. Zwar löst

ein Blumenladen sicherlich einen gewissen Kundenverkehr aus. Dieser ist jedoch

noch vergleichbar mit dem heute mit Wohnnutzung untrennbar verbundenen Privatverkehr.

Dass die Blumen mit Lastwagen angeliefert werden, erscheint nicht wahrscheinlich.

Mit der Vorinstanz ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Anlieferungen mit jedem

Detailhandelsbetrieb verbunden sind und den Zweck einer Wohnzone nicht gefährden,

soweit es sich nicht um mehr als vereinzelte Lastwagenfahrten handelt.

Wie der Vertreter der örtlichen Baubehörde anlässlich des von

der Vorinstanz durchgeführten Augenscheins ausführte, wird ein Verkaufsladen

entsprechend dem vorliegenden strittigen Blumenladen gemäss langjähriger Praxis

der Baubewilligungsbehörde des Beschwerdegegners 2 in einer Wohnzone als

zonenkonform beurteilt. Nach dem Gesagten erscheint diese Praxis als zulässig.

5.

5.1

Gemäss § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach

Absatz 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG

entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt, sodass auf diese

Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen

Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition

(§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung

eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung

aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden

Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht

ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.

Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche

Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;

Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können

Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie eine für den

Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts

gerügt werden (§ 51 VRG). Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid

der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend

gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der

erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde

zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich,

ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als

vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende

Beurteilung der Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens vor, so

überschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die

Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004, Erw. 4, www.bger.ch).

5.2

Wie

bereits im Rekursverfahren bezeichnen die Beschwerdeführenden den geplanten

Baukörper als dominant und voluminös sowie als Fremdkörper in dem als homogen

zu beurteilenden baulichen Umfeld. Bemängelt werden insbesondere die

Dachgestaltung, welche eine stark störende Unruhe aufweise, die in Glas

gehaltene Nordwestfassade sowie die Erkeranbaute, welche das harmonische

Erscheinungsbild störe. Das geplante Gebäude stehe in einem krassen Missklang

zu den Einfamilienhäusern in der Umgebung. Das Baugrundstück wirke überlastet.

5.3

Was das

Volumen der geplanten Baute sowie die Ausnützung des Baugrundstücks anbelangt,

so hat die Baurekurskommission zutreffend erwogen, dass ein Verzicht auf die

Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen

verlangt werden kann, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar

und krass ist. Erforderlich ist in diesem Fall das Vorliegen wichtiger Gründe,

wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum

zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche

Empfindlichkeit (vgl. VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, www.vgrzh.ch und

VB.2001.00273 in BEZ 2002 Nr. 18). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die

bestehende Überbauung erweckt zwar auf den ersten Blick den Eindruck einer

gewissen Einheitlichkeit. Deren Ursache ist allerdings einzig darin zu sehen,

dass die Häuser in derselben Zeitepoche errichtet wurden. Bei genauerer Betrachtung

zeigt sich, dass sehr wohl verschiedene Baustile vorhanden sind. Dass die

bestehende Bausubstanz von besonderer architektonischer Qualität sei, wird

nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig kann von

landschaftlicher Empfindlichkeit gesprochen werden. Zutreffend ist lediglich,

dass einige Grundstücke in der Umgebung baulich unternutzt sind. Dies ist

allerdings nicht bei allen Parzellen der Fall. Einige Grundstücke sind deutlich

kleiner als das Baugrundstück, sodass auch die Bauten kleineren Volumens sind.

Die Gestaltung der geplanten Neubaute im Einzelnen mag von

der Architektur der baulichen Umgebung abweichen. Wie die Augenscheinfotos der

Vorinstanz deutlich machen, finden sich bei den umliegenden Häusern jedoch

ebenfalls verschiedene Dachformen sowie teilweise Dachaufbauten, so

insbesondere auch bei den Gebäuden O-Strasse 02 und 03. Der Umstand, dass die

älteren Wohnhäuser der Umgebung entsprechend dem damaligen Baustil keine

grösseren Verglasungen aufweisen, rechtfertigt es nicht, von der Bauherrschaft

den Verzicht auf eine grosszügige Glasfläche zu verlangen. Teilweise oder ganz

verglaste Fassaden sind heute ein gängiges Gestaltungsmittel. Mit der

Vorinstanz ist ausserdem zu berücksichtigen, dass sich der verglaste Teil der

Nordwestfassade im Bereich des Ladenlokals befindet und damit – zumindest

teilweise – durch die geplante Nutzung bedingt ist. Ausserdem ist die

Nordwestfassade auf die O-Strasse ausgerichtet und vom dahinter liegenden

Quartier abgewandt.

5.4

Zusammenfassend

ist einzuräumen, dass das geplante Gebäude von seinem Volumen und seiner

architektonischen Gestaltung her auffallen wird. Letzteres ist bei der Neuüberbauung

einzelner Parzellen in einem gewachsenen Quartier jedoch häufig der Fall. Zu berücksichtigen

ist ferner, dass die geplante Neubaute nicht mitten in das gewachsene Quartier

rund um die N-Strasse, sondern an dessen Rand platziert werden soll. Angesichts

dieser Umstände hat die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde

auf jeden Fall als vertretbar beurteilen dürfen und damit nicht

rechtsverletzend entschieden.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden machen im Weiteren geltend, die geplante Ausfahrt aus der

Unterniveaugarage in die N-Strasse sei nicht bewilligungsfähig, da ein Einlenkerradius

von 4 m verbunden mit einer ausreichenden Sichtweite nicht realisierbar

sei.

Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass sich

ein entsprechender Mangel mit einer Auflage (Rechtsabbiegeverbot) beheben

liesse und die Baubewilligung als solches nicht in Frage zu stellen vermöchte.

Dass eine entsprechende Auflage allerdings bedeutungslos für die

Beschwerdeführenden wäre, kann nicht gesagt werden. Vielmehr ist durchaus ein

Interesse zumindest derjenigen Beschwerdeführenden, deren Grundstücke an der N-Strasse

liegen, daran auszumachen, dass das geplante Wohn- und Geschäftshaus keinen

zusätzlichen Verkehr auf der N-Strasse in das Wohnquartier hinein generiert. Die

Baurekurskommission hätte diesen Einwand daher beurteilen müssen und ist zu

Unrecht in diesem Punkt auf den Rekurs nicht eingetreten. Ein schützenswertes

Interesse der Beschwerdeführenden an der Beurteilung dieses Einwandes ist zu

bejahen. Im Sinne eines Eventualantrages fordern sie denn im

Beschwerdeverfahren auch ausdrücklich die Statuierung einer Auflage, wonach aus

der Unterniveaugarage ausfahrende Fahrzeuge nicht nach Südosten in die N-Strasse

einbiegen dürfen.

6.2

In

materieller Hinsicht ist der Einwand jedoch unbegründet. Es ist nicht

ersichtlich, warum es dem aus der geplanten Unterniveaugarage ausfahrenden

Fahrzeuglenker nicht möglich sein sollte, auf dem Vorplatz zwischen der

Nordostfassade und der Grundstücksgrenze, welcher eine Breite von 10,50 m sowie

eine Tiefe von 7,50 m aufweist, zur Strasse auszuholen, um entsprechend in die N-Strasse

einzulenken. Dies wäre selbst dann noch möglich, wenn vor dem Raum "Anlieferung/Lager"

ein Liefer- oder gar Lastwagen abgestellt sein sollte. Die Beschwerdeführenden

legen ausserdem nicht genauer dar, weshalb bzw. wodurch die Sicht in Richtung

Fahrstreifenmitte der N-Strasse bei der Ausfahrt in die Quartierstrasse

beeinträchtigt sein sollte. Die N-Strasse verläuft zumindest in diesem Bereich

geradlinig. Sollte die Sicht durch Bepflanzungen oder Einzäunungseinrichtungen

auf dem Nachbargrundstück behindert sein, so ist auf die Verordnung über den Abstand

von Mauern, Einfriedungen und Pflanzen von Strassen vom 19. April 1978

(Strassenabstandsverordnung) und insbesondere auf deren § 16 hinzuweisen.

Danach sind bei Ausfahrten sog. Sichtbereiche freizuhalten, innerhalb derer

Pflanzen eine Höhe von 0,8 m nicht überschreiten dürfen. Bei Ausfahrten im

Grenzbereich eines Grundstücks muss zwar der gesamte Einlenkbereich auf dem

Baugrundstück liegen, der Sichtbereich jedoch kann in ein Nachbargrundstück

hineinragen. In diesem Fall sind auch Pflanzen auf einem Nachbargrundstück von

der Vorschrift von § 16 der Strassenabstandsverordnung betroffen und

müssen ständig auf eine Höhe von 0,8 m zurück geschnitten werden. Mauern

und geschlossene Einfriedungen dürfen ohnehin nur bis zu einer Höhe von 0,8 m

an die Strassengrenze gestellt werden (vgl. § 7 der Strassenabstandsverordnung).

Angesichts dieser Rechtslage kann die erforderliche Sichtweite im vorliegenden

Fall erreicht werden. Die Statuierung eines Rechtsabbiegeverbots ist daher

nicht zwingend erforderlich.

7.

7.1

Die Beschwerdeführenden

beanstanden im Weiteren die Neigung der Tiefgaragenrampe. Die Rampe dürfe ein

Gefälle von höchstens 10 % aufweisen, da vom Typus I der anwendbaren VSS-Norm

auszugehen sei. Es sei nämlich davon auszugehen, dass die Abstellplätze in der

Unterniveaugarage von Kunden des Blumenladens benützt werden würden. Es lägen

keine Umstände vor, welche ein Abweichen vom Regelfall rechtfertigen würden.

7.2

Geplant

war ursprünglich offenbar eine Rampe mit einem Gefälle von rund 24 %. Die

Baubewilligungsbehörde hatte im Rahmen der ersten Baubewilligung auflageweise

ein maximales Gefälle von 10 % verlangt. Sie war dabei von den Anforderungen

des Typus I der VSS-Norm 640 291 (öffentlich zugängliche oder Wohnbauten

dienende Abstellplätze) ausgegangen. Die Baurekurskommission III hatte im

Rahmen des vom Bauherrn erhobenen Rekurses die Auffassung vertreten, es rechtfertige

sich, vom Typus III der VSS-Norm und damit von einer maximal zulässigen Neigung

von 15 % im nicht überdeckten Teil der Rampe auszugehen. Zur Begründung

hatte die Baurekurskommission angeführt, dass die Abstellplätze in der Unterniveaugarage

nur von den Bewohnern des Gebäudes und den Beschäftigten des Ladenlokals

benutzt würden und somit nicht öffentlich zugänglich seien. Ausserdem müsse die

Rampe das Gefälle zwischen dem Baugrundstück und der N-Strasse von rund 1,5 m

ausgleichen. Die kommunale Baubehörde passte die diesbezügliche Auflage in der

Baubewilligung im Anschluss an das erste Rekursverfahren entsprechend an. Im

angefochtenen Entscheid verweist die Rekursinstanz auf ihre Ausführungen im

ersten Rekursentscheid und macht geltend, dass sich an den tatsächlichen

Verhältnissen nichts geändert habe.

7.3

Unbestritten

ist grundsätzlich die Anwendung der VSS-Norm 640 291 über die Anordnung und

Geometrie von Parkierungsanlagen. Gemäss dieser Richtlinie müssen Unterniveaugaragen,

die öffentlich zugänglich sind oder Wohnbauten dienen, die Anforderungen des

Typ I erfüllen, d.h. deren Zufahrtsrampen dürfen im Freien eine Neigung von maximal

10.

% aufweisen. Unterniveaugaragen des Typs II müssen generell

grosszügigere Abmessungen aufweisen, weil entweder hohe Umschlagsziffern zu

erwarten sind oder überwiegend Fahrzeuge mit grösseren Abmessungen abgestellt

werden. Schliesslich sieht die Richtlinie den Typ III vor. Dort sind aufgrund

der kleinen Umschlagsziffer schwierige Manöver und enge Verhältnisse

tolerierbar. Dementsprechend darf eine Zufahrtsrampe im Freien eine Neigung von

15.

% aufweisen. (Gemäss der auf 1. Februar 2006 in Kraft gesetzten

neuen Nachfolgerichtlinie 640 291a haben Abstellplätze in nicht öffentlich

zugänglichen Bereichen die Anforderungen der Komfortstufe A einzuhalten. Die

maximale Neigung für ungedeckte Rampen beträgt bei dieser Stufe 15 % und

für gedeckte Rampen 18 %.)

7.4

Es

handelt sich bei diesen VSS-Normen nicht um Rechtssätze, sondern um Empfehlungen

von Fachleuten, welche als Hilfsmittel zur Beurteilung herangezogen werden können.

Dementsprechend verfügen die rechtsanwendenden Behörden über ein gewisses Ermessen;

insbesondere besteht Raum für die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse im

Einzelfall. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine kleine

Unterniveaugarage mit lediglich 6 Abstellplätzen. Es ist unbestritten, dass

diese Abstellplätze mehrheitlich von den Mietern der Wohnungen im Obergeschoss

sowie im Dachgeschoss benutzt werden sollen. Ebenfalls nicht strittig ist, dass

ein Abstellplatz den im Ladenlokal im Erdgeschoss Beschäftigten zur Verfügung

stehen soll. Es handelt sich damit um eine Unterniveaugarage mit kleiner Umschlagsziffer.

Dies gilt selbst dann, wenn davon ausgegangen würde, dass in der

Unterniveaugarage ein Abstellplatz für Kunden des Ladenlokals bereitgestellt werden

sollte, was jedoch eher unwahrscheinlich ist, da immerhin drei oberirdische

Abstellplätze geplant sind. Auch in diesem Fall dürfte noch von einer

grundsätzlich nicht öffentlich zugänglichen Unterniveaugarage gesprochen

werden. Es kann wohl davon ausgegangen werden, dass Kunden des Blumenladens

lieber die oberirdischen Abstellplätze belegen, sodass der Abstellplatz in der

Unterniveaugarage ohnehin nur in Einzelfällen benutzt würde. Angesichts dieser

Verhältnisse erscheint es als nachvollziehbar und damit vertretbar, dass die

Baurekurskommission die Anforderungen des Typs III als ausreichend betrachtet

hat. Auf jeden Fall liegt keine Rechtsverletzung vor.

8.

8.1

Die Beschwerdeführenden

wenden sich im Weiteren gegen die Qualifikation des mit

"Anlieferung/Lager" bezeichneten Raumes im Erdgeschoss als Besonderes

Gebäude im Sinne von § 49 PBG. Sie machen geltend, die von der

Bewilligungsbehörde verlangte Nutzungsbeschränkung könne die Nutzung des Raumes

als Arbeitsraum nicht wirkungsvoll verhindern. Der Raum sei aufgrund seiner

Ausmasse und der direkten Verbindung zum Ladenlokal geradezu prädestiniert, als

Arbeitsraum genutzt zu werden. Dies gerade deshalb, weil der Blumenladen keinen

separaten Rüstraum aufweise. Ausserdem sei aufgrund der Fenster sowie des Tores

zu befürchten, dass Gerüche auf die Nachbarschaft einwirken würden.

Schliesslich passe ein Lagerraum im Erdgeschoss auch aus ästhetischen Gründen

nicht in ein Wohnquartier. Ein Lager gehöre ins Untergeschoss. Erfülle der

streitbetroffene Gebäudeteil die Anforderungen an ein Besonderes Gebäude nicht,

so verletze er den Grenzabstand von 5 m. Ausserdem sei er an die

Ausnützung anzurechnen. Da das Hauptgebäude die maximal zulässige Ausnützung

bereits ausschöpfe, resultiere eine Ausnützungsüberschreitung. Die Auflage

hinsichtlich der Nutzungsbeschränkung sei ausserdem nicht präzis genug, da lediglich

von "Lagerräumen im Erdgeschoss" die Rede sei. Der Bauherr könne sich

so auf den Standpunkt stellen, beim streitbetroffenen Raum handle es sich nur

um einen Raum für Anlieferung, weshalb er nicht unter die Nutzungsbeschränkung

falle.

8.2

Für

Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen

bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht

übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der

Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Gemäss § 273 PBG

dürfen solche Besonderen Gebäude dort, wo die Bau- und Zonenordnung nichts

anderes bestimmt, in einem Abstand von 3,5 m von anderen Gebäuden

errichtet werden.

Feststeht, dass der streitbetroffene Raum die äusseren

Beschränkungen von § 49 Abs. 3 PBG einhält. Strittig ist hingegen, ob

er für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sei. Die Bauherrschaft

ersucht um Bewilligung des streitbetroffenen Raumes als Anlieferung und Lager.

Dass ein Ladenlokal eine Anlieferung benötigt, ist unbestritten. Deren

missbräuchliche Nutzung als Arbeitsraum liegt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

nicht auf der Hand. Einerseits ist das Ladenlokal selber grosszügig bemessen.

Zusätzlicher Arbeitsraum erscheint daher nicht erforderlich. Anderseits deutet

die gewählte Befensterung, welche eher einer Garage entspricht, nicht auf eine

Nutzung als Arbeitsraum hin. Einzuräumen ist, dass der streitbetroffene Raum

von seiner Grösse her grundsätzlich als Arbeitsraum geeignet wäre.

8.3

Zur

Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung kann gestützt auf § 321 PBG

mit der Baubewilligung eine entsprechende Nebenbestimmung verknüpft werden.

Dabei steht der kommunalen Baubehörde ein gewisses Ermessen zu, ob sie eine

unerlaubte Nutzung des Raumes als Arbeitsraum durch einen

Nutzungsbeschränkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern will

(vgl. VB 89/0185 in RB 1990 Nr. 84). Angesichts des Umstandes, dass eine

missbräuchliche Nutzung vorliegend zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist,

aber immerhin nicht als besonders nahe liegend erscheint, ist die Statuierung

einer Nutzungsbeschränkung vertretbar. Hinzu kommt, dass keine bauliche

Massnahme ersichtlich ist, welche die Nutzung des als Anlieferung und Lager

geplanten Raumes als Arbeitsraum wirksamer verhindern könnte. Die Formulierung

der Nebenbestimmung ist in Übereinstimmung mit der Baurekurskommission nicht

unklar. Vielmehr umfasst die Bezeichnung "Waschküchen und Lagerräume im Erdgeschoss"

klarerweise auch den als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raum. Die

diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführenden erscheinen daher als

unbegründet.

8.4

Nicht

ersichtlich ist, weshalb der streitbetroffene Raum unter ästhetischen Gesichtspunkten

nicht bewilligungsfähig sein sollte. Die Nutzung als "Lagerraum"

tritt optisch nach aussen gar nicht in Erscheinung. Sichtbar ist lediglich das

Tor für die Anlieferung, welches sich ohne weiteres in das Erscheinungsbild der

Fassade einfügt. Nicht nachvollziehbar ist schliesslich der Einwand, die

Nutzung des Raumes könnte Geruchsimmissionen verursachen. Insbesondere ist

nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, welche Gerüche zu

befürchten wären.

9.

9.1

Die

entlang der Südostgrenze des Baugrundstücks geplante Grenzbaute bezeichnen die

Beschwerdeführenden als eigentlichen "Neidbau", welcher in

schikanöser Weise unmittelbar vor den Wohn- und Schlafzimmerfenstern der Beschwerdeführenden

1.

errichtet werden solle und keinerlei funktionelle Bedeutung für das

Bauvorhaben habe. Es bestehe kein nachvollziehbarer Grund, weshalb in diesem

Bereich eine Grenzbaute errichtet werden müsse. Ausserdem verletze das

Bauvorhaben in diesem Bereich die Bestimmung von § 287 Abs. 1

lit. b PBG, wonach eine Grenzbaute nur bis zu einer Bautiefe von 14 m zulässig

sei. Diese Vorschrift komme nämlich nur dann nicht zur Anwendung, wenn die kommunale

Bauordnung die zulässige Bautiefe bestimmt habe. Dies sei vorliegend nicht der

Fall; Art. 50 BZO enthalte keine Bautiefenbeschränkung. Schliesslich

stelle die Überdeckung der Tiefgaragenrampe eine eigentliche Hofunterkellerung

dar und bilde damit einen Bestandteil des Untergeschosses. Diese dürfe daher

lediglich 0,5 m über das gewachsene Terrain herausragen, andernfalls der

ordentliche Grenzabstand einzuhalten sei. Die Hofunterkellerung erreiche

indessen eine Höhe von 3 bis 3,45 m. Da dieser Gebäudeteil die Voraussetzungen

für eine Grenzbaute im Sinne von Art. 50 BZO nicht erfülle, könne er weder

als Grenzbaute noch als abstandsfreies Gebäude im Sinne von § 269 PBG

bewilligt werden.

9.2

Was

Besondere Gebäude betrifft, so räumt § 49 Abs. 3 PBG den Gemeinden

hinsichtlich Abstandsvorschriften und insbesondere der Grenzbauweise eine

umfassende Regelungskompetenz ein. Dies im Gegensatz zum Grenzbau eines Hauptgebäudes,

welcher die Voraussetzungen von § 287 PBG erfüllen muss. Gemäss

Art. 50 Abs. 2 BZO dürfen Besondere Gebäude, deren gesamte

Grundfläche 36 m2 und grösste Höhe 3,0 m nicht übersteigen,

an die Grenze gestellt werden, wenn sie gleichzeitig gebaut werden oder an ein

bestehendes Gebäude anlehnen oder nicht mehr als einen Drittel der

nachbarlichen Grenze beanspruchen (a) und überdies den Mindestgebäudeabstand

wahren (b). Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, ergibt sich aus

den Plänen.

Die oben umschriebenen Erleichterungen für Besondere Gebäude

sind allerdings primär nur anwendbar, wenn ein selbständiges, freistehendes

Gebäude in Frage steht. Ist ein solches Gebäude an ein Hauptgebäude angebaut,

muss es optisch und funktionell selbständig sein. Unter dieser Voraussetzung

darf das Dach übergreifend sein (Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 12‑59). Vorliegend ist die Grenzbaute an das

Hauptgebäude angebaut. Neben einem Lagerraum enthält es die Heizung für das

Hauptgebäude. Die Heizung ist Bestandteil des Hauptgebäudes. Die Grenzbaute ist

somit funktionell nicht selbständig, sondern gehört zum Hauptgebäude. Als

Bestandteil des Hauptgebäudes hat der Grenzbau die Voraussetzungen von

§ 287 PBG zu erfüllen, wonach ohne nachbarliche Zustimmung auch die nach

der jeweiligen kommunalen Bauordnung zulässige Bautiefe nicht überschritten

werden darf (vgl. Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen

baurechtlichen Praxis, S. 141). Diese Voraussetzungen sind vorliegend

nicht erfüllt, weshalb die projektierte Grenzbaute nicht bewilligungsfähig ist.

Zudem ist aus den Bauplänen ersichtlich, dass die zum

Hauptgebäude gehörende Einhausung der Rampe zur Tiefgarage – auch ohne die darüber

projektierte "Grenzbaute" – den gewachsenen Boden um mehr als einen

halben Meter überragt, weshalb gestützt auf § 269 PBG entweder die

Abstandsvorschriften einzuhalten sind oder die Einhausung zur Tiefgarage entsprechend

abgesenkt werden muss. Um die zulässige Höhe von 50 cm über dem gewachsenen

Boden einzuhalten, müsste die Rampeneinhausung zurückversetzt werden. Dadurch

wird der nicht überdeckte Teil der Rampe, wo höchstens eine Steigung von 15 %

möglich ist, länger, was weitere Änderungen im Untergeschoss und insbesondere

bei den bisher projektierten Parkplätzen erfordert. Die erforderlichen

Projektänderungen halten sich jedoch noch in einem Rahmen, der eine

auflageweise Heilung der festgestellten Mängel im Sinne von § 321 PBG zulässt.

Die Baubewilligung wird somit bezüglich der Einhausung der

Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben und die Bauherrschaft zur

Einreichung von Bauplänen im Sinne der vorstehenden Erwägungen zur Bewilligung

durch die Baubehörde verpflichtet.

10.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden zu je 3/32, unter

solidarischer Haftung eines jeden für 3/4 sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu

1/4 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG).

Die Kosten des Rekursverfahrens werden den privaten

Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.

Gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG werden

die Beschwerdeführenden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 für die

Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 1'600.- zu bezahlen, unter solidarischer Haftung eines jeden

für den gesamten Betrag.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung

wird bezüglich der Einhausung der Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben

und die Bauherrschaft zur Einreichung von im Sinne der Erwägungen geänderten Bauplänen

zur Bewilligung durch die Baubehörde verpflichtet. Im Übrigen wird die

Beschwerde abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 3/32, unter solidarischer

Haftung eines jeden für 3/4, sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu 1/4 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 für

die Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'600.-- zu bezahlen.

5.

Die Kosten

des Rekursverfahrens werden den privaten Parteien im nämlichen Verhältnis

auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an …