VB.2006.00289

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00289

23. August 2007Deutsch20 min

(URT.2007.10158)

Es ist nicht rechtsverletzend, wenn es die Baurekurskommission abgelehnt hat, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses verfügbare (zur Zeit der Verabschiedung des Planungsberichts durch den Gemeinderat jedoch noch nicht verfügbare) neuere Bauzonenstatistik zu berücksichtigen. Es kann sich zwar bei einer Trendverschiebung rechtfertigen, auf eine kürzere Periode abzustellen, doch lag es im Rahmen des der Beschwerdegegnerin bei der Anwendung der Trendmethode zustehenden (prospektiven) Ermessens, wenn sie auch im vorliegenden Fall primär auf eine Erfassungsperiode von 15 Jahren abgestellt hat. Der Einbezug der Mischzonen bei der Anwendung der Trendmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4.3).

Sachverhalt

Die Gemeindeversammlung Stäfa setzte am 5. Dezember 2005

die Nutzungsplanung teilweise neu fest und beliess dabei unter anderem die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 im Gebiet L in der Reservezone. Der

Beschluss wurde am 16. Dezember 2005 im Amtsblatt des Kantons Zürich

publiziert.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben die Eigentümer der genannten Grundstücke,

worunter A (Kat.-Nr. 03) und B (Kat.-Nr. 04), am 16. Januar 2006 Rekurs mit dem

Antrag, die Gemeinde einzuladen, mindestens ihre Grundstücke (und allenfalls

weitere in der Reservezone L) der mittleren Wohnzone, eventuell der lockeren

Wohnzone zuzuweisen. Die Baurekurskommission II wies den Rekurs am 6. Juni 2006

ab. Die Verfahrenskosten von Fr. 7'416.- auferlegte sie den Rekurrenten, die

sie zudem zur Zahlung einer Parteientschädigung von Fr. 1'200.- an die Gemeinde

Stäfa verpflichtete.

III.

Dagegen erhoben A und B als Eigentümer der Grundstücke

Kat.-Nr. 03 bzw. 04 am 7. Juli 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie

beantragten erneut, den Beschluss der Gemeindeversammlung vom 5. Dezember 2005

insofern aufzuheben, als damit die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05

im Gebiet L in der Reservezone belassen worden seien, und die Gemeinde

einzuladen, mindestens diese Grundstücke im Gebiet L der mittleren Wohnzone,

eventuell der lockeren Wohnzone zuzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde Stäfa.

Mit Präsidialverfügung vom 12. Juli 2006 wurde die

Baudirektion eingeladen, bezüglich der Revision der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Stäfa den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat

einzuholen und dem Verwaltungsgericht einzureichen. Die Baudirektion teilte dem

Gericht am 27. April 2007 mit, der Genehmigungsentscheid sei bereits am 28.

Juni 2006 erfolgt. Wie der beigelegten Genehmigungsverfügung zu entnehmen ist,

war die Baudirektion bei der Genehmigung irrtümlicherweise davon ausgegangen,

gegen den Gemeindeversammlungsbeschluss sei kein Rekurs erhoben worden. Zudem

hatte sie es nach Erhalt der Präsidialverfügung vom 12. Juli 2006 unterlassen,

das Gericht umgehend über die bereits erfolgte Genehmigung zu orientieren. Der

Schriftenwechsel konnte daher erst mit Präsidialverfügung vom 3. Mai 2007

angeordnet werden.

Die Baurekurskommission II verzichtete am 7. Mai 2007 auf

Vernehmlassung. Die Gemeinde Stäfa beantragte am 20. Juni 2007, es sei Vormerk

zu nehmen, dass die Belassung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 05 (deren

Eigentümer Rekurs, anschliessend jedoch nicht Beschwerde erhoben hatten)

"rechtsgültig geblieben" sei; die Beschwerde des A (Kat.-Nr. 03) sei

abzuweisen; auf die Beschwerde von B (Kat.-Nr. 04) sei nicht einzutreten;

eventuell sei auch diese Beschwerde abzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Letztere äusserten sich mit

Eingabe vom 14. Juli 2007 zu den Vorbringen in der Beschwerdeantwort.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975/8. Juni 1997 (PBG) zur Behandlung der

vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig

(RB 1998 Nr. 26).

1.2

Die beiden

Beschwerdeführer wehren sich nicht nur gegen die Belassung ihrer Grundstücke

Kat.-Nr. 03 bzw. 04 in der Reservezone; sie fechten den Rekursentscheid auch

insoweit an, als die Grundstücke Kat.-Nrn. 02, 01 und 05 (deren Eigentümer Rekurs,

jedoch anschliessend keine Beschwerde erhoben haben) in der Reservezone

belassen worden sind. Sodann verlangen sie (wie schon im Rekursverfahren) zumindest

sinngemäss die Einzonung weiterer in dieser Reservezone liegenden Grundstücke,

deren Eigentümer den Beschluss der Gemeindeversammlung Stäfa vom 5. Dezember

2005.

überhaupt nicht angefochten haben. Es stellt sich die Frage, ob die

Beschwerdeführer zur Anfechtung dieses Beschlusses bzw. des ihn bestätigenden

Rekursentscheids auch insoweit legitimiert sind, als ihr Einzonungsantrag nicht

nur ihre eigenen Grundstücke Kat.-Nr. 03 und 04 betrifft. Sinngemäss bestreitet

die Beschwerdegegnerin dies, indem sie dem Verwaltungsgericht beantragt, davon

Vormerk zu nehmen, dass die Reservezone L bezüglich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01

und 02 (Erbengemeinschaft E) und Kat.-Nr. 05 (F) "rechtsgültig geblieben"

sei.

Gemäss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung oder den angefochtenen Erlass

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat. Diese Bestimmung ist klarerweise und unbestrittenermassen auch massgebend

für die Anfechtung von kommunalen Nutzungsplänen, obwohl deren Festsetzung

(vgl. § 88 PBG) rechtstechnisch weder als ein Erlass noch als eine Anordnung im

engeren Sinn gilt (zur Rechtsnatur von Raumplänen als Zwischengebilden zwischen

Rechtssatz und Verfügung vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 19 N. 23). Demnach richtet sich die Legitimation zur Anfechtung von

Nutzungsplänen nach § 338a Abs. 1 PBG, deren Voraussetzungen im Übrigen

identisch mit denen von § 21 lit. a VRG sind, welch letztere Bestimmung für die

Anfechtung von eigentlichen Anordnungen ausserhalb des Anwendungsbereichs des

Planungs- und Baugesetzes massgebend ist.

Soweit die Beschwerdeführenden hier die Reservezonen L

auch bezüglich Grundstücke anfechten, die nicht in ihrem Eigentum stehen und

deren Eigentümer nicht Beschwerde erhoben haben, sind hier nicht die für die

Rekurs- und Beschwerdelegitimation von Nachbarn entwickelten Grundsätze

(vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 34 ff.) anwendbar, geht es doch nicht darum,

dass sich die Beschwerdeführenden gegen nutzungsplanerische Festlegungen

wehren, die sie in der Nutzung ihrer eigenen Grundstücke einschränken. Auch die

Grundsätze, die zur Rekurs- und Beschwerdelegitimation der zugunsten von

Verfügungsadressaten intervenierenden Dritten entwickelt worden sind (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 21 N. 48 f.), führen hier nicht weiter. Denn angesichts denkbarer

verschiedener Interessenlagen der Eigentümer von Grundstücken in dieser Reservezone

ist nicht von vornherein auszumachen, ob sich die "Intervention" der

Beschwerdeführer bezüglich der nicht ihnen selber gehörenden Grundstücke

zugunsten oder zulasten der jeweiligen Eigentümer auswirkt. Vielmehr geht es

(bereits) unter dem Gesichtswinkel der Rechtsmittellegitimation darum, den

Kreis jener Grundstücke abzustecken, die bezüglich der beantragten

Zonenänderung eine planerisch sinnvolle Einheit bilden (vgl. zur analogen

Fragestellung im Zusammenhang mit Teilgenehmigungen von Nutzungsplanrevisionen

nach § 5 Abs. 3 PBG: RB 1996 Nr. 17 und VGr, 22. Juni 2000, VB.2000.00096,

www.vgrzh.ch). Bilden die Grundstücke der Beschwerdeführer für sich allein

keine solche Einheit, so haben Letztere ein schutzwürdiges Interesse daran,

auch die Einzonung von in der Reservezone liegenden Grundstücken anderer

Eigentümer zu beantragen.

So liegen die Dinge hier. Die Rechtsmittellegitimation der

Beschwerdeführer, sich gegen die Beibehaltung der Reservezone L (oder

jedenfalls eines planerisch sinnvollerweise als Einheit zu behandelnden Teils

dieser Zone) zu wehren, darf ihnen demnach nicht deswegen abgesprochen werden,

weil sie nicht Eigentümer aller dortigen Grundstücke sind. Dabei erübrigen sich

nähere Abklärungen darüber, ob als planerische Einheit im dargestellten Sinn

sämtliche in dieser Zone liegende oder jedenfalls jene Grundstücke, deren

Eigentümer den Gemeindeversammlungsbeschluss angefochten haben, zu betrachten

sind. Abgesehen davon, dass bei der Prüfung der Rechtsmittellegitimation

diesbezüglich allgemein eine summarische Betrachtungsweise genügen muss, bleibt

die vorliegende Beschwerde auch bei vollumfänglicher Bejahung der Legitimation

erfolglos, da sie, wie sich aus den folgenden Erwägungen ergibt, materiell

unbegründet ist. Aus dem nämlichen Grund erübrigt es sich, zwecks Wahrung des

rechtlichen Gehörs die Eigentümer der übrigen Grundstücke der fraglichen

Reservezone in das vorliegende Verfahren einzubeziehen. Sollten sie mit der

Belassung ihrer Grundstücke in der Reservezone nicht einverstanden sein, haben

sie dies heute hinzunehmen, da sie den Beschluss der Beschwerdegegnerin oder

jedenfalls den diesen bestätigenden Rekursentscheid nicht selber angefochten

haben.

1.3

Nach

Meinung der Beschwerdegegnerin ist die Rechtsmittellegitimation des Beschwerdeführers

2.

zudem bereits hinsichtlich des ihm selber gehörenden Grundstücks Kat.-Nr. 04

und damit vollumfänglich zu verneinen. Sie begründet dies damit, dass dieses

Grundstück ausserhalb jeder Erschliessung liege. Vor Baurekurskommission hatte

sie noch keinen diesbezüglichen Antrag (auf Verneinung der Rekurslegitimation

des damaligen Rekurrenten 3) gestellt. Der geltend gemachte Umstand (mangelnde

Erschliessung) ist jedoch (selbst wenn er zutreffen sollte, was aufgrund der

Akten anzunehmen ist) kein Grund, ein schützenswertes Interesse des

Beschwerdeführers 2 an der Anfechtung des Gemeindeversammlungsbeschlusses bzw.

des diesen bestätigenden Rekursentscheids zu verneinen. Unabhängig vom heutigen

Stand der Erschliessung brächte die Einzonung des Grundstücks Kat.-Nr. 06 dem

Beschwerdeführer einen Vorteil bzw. kann ein solcher nicht ausgeschlossen werden.

1.4

Weil auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen die

Baurekurskommissionen kommunale Nutzungspläne grundsätzlich mit voller

Kognition, das heisst nicht nur auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf

Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Der Grundsatz der vollen

Kognition steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass sich die Rekursbehörde bei der

Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen hat, wenn den Gemeinden bei der

Festsetzung der Bau- und Zonenordnung Planungsautonomie zusteht, insbesondere

wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen

dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im

Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn

deren Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 20). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei

der Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss §

50.

Abs. 1 und 2 VRG ohnehin auf die Rechtskontrolle beschränkt.

3.

Aus bundesrechtlicher Sicht muss die Zuweisung von Land aus

einer Nichtbauzone in eine Bauzone in erster Linie Art. 15 des

Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) genügen. Danach umfassen Bauzonen

Land, das sich für die Überbauung eignet und zudem weitgehend überbaut ist

(lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen

wird (lit. b). Ausgangspunkt der Bedarfsprognose für die nächsten

15.

Jahre bildet im Kanton Zürich regelmässig die Beanspruchung der

Baulandreserven während der vergangenen Jahre (RB 2001 Nr. 59 = BEZ 2001 Nr. 1,

auch zum Folgenden). Diese so genannte Trendmethode hat das Bundesgericht

wiederholt als sachlich vertretbar und zulässig erachtet (BGE 116 Ia 339

E. 3b/aa und 221 E. 3b S. 231 f.). Zur Ermittlung des

Trends ist eine statistisch aussagekräftige Periode vollständig zu erfassen,

wobei vorbehältlich besonderer Umstände eine möglichst lange Erfassungsperiode (15

Jahre) vorzuziehen ist. Der bisherige Verbrauch begründet lediglich eine

gewisse Vermutung dafür, dass die Entwicklung in den nächsten 15 Jahren ähnlich

verlaufen werde. Es ist in der Regel auch zu prüfen, ob weitere Faktoren

allenfalls eine Trendkorrektur erfordern (RB 1999 Nr. 97 E. 2).

Die in Art. 15 RPG genannten Kriterien der Eignung, der

weitgehenden Überbauung und des Bedarfs bilden zunächst nur die Grundvoraussetzungen;

sind sie gegeben, ist gleichwohl eine umfassende Interessenabwägung

vorzunehmen, in welche weitere – namentlich die in Art. 1 und 3

RPG normierten – Bau‑ und Nichtbauinteressen einzubeziehen sind (BGE

118.

Ia 151 E. 4b, mit Hinweisen; Alexandre Flückiger in: Kommentar zum

Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 15

Rz. 25 ff.). Sodann bedeutet die Rechtsprechung des Bundesgerichts,

wonach "zu gross bemessene Bauzonen nicht nur unzweckmässig, sondern auch

gesetzwidrig" sind (BGE 117 Ia 302 E. 4b; 116 Ia 221 E. 3b

S. 231), nicht automatisch, dass eine Überkapazität die Überprüfung

streitiger (Nicht-) Einzonungen unter weiteren Gesichtspunkten erübrige.

Ausschlaggebend ist vielmehr die erwähnte Gesamtwürdigung (VGr, 3. März

1997, VB.96.0189, E. 3c). Für eine Einzonung trotz Überkapazität müssen

aber besonders gewichtige Gründe sprechen (BGE 113 Ia 32 E. 3b/bb

und cc S. 35 f.).

4.

4.1

Bezüglich

der Kapazitätsbeurteilung erwog die Baurekurskommission im Wesentlichen: Bei

Erstellung des am 4. Oktober 2005 zuhanden der Gemeindeversammlung verabschiedeten

Planungsberichts habe der Gemeinderat über die Zahlen der Bauzonenstatistik

2003.

verfügt. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten könne nicht verlangt

werden, dass auf die nunmehr vorliegenden Zahlen 2004 und 2005 abgestellt

werde. Die Bedarfsberechnung der Beschwerdegegnerin sei sodann auch insoweit

nicht zu beanstanden, als darin neben der Kapazität der reinen Wohnzonen auch

jene der so genannten Mischzonen berücksichtigt worden sei. Auf dieser

Grundlage ergebe sich per Ende 2003 eine Kapazität von 31,2 ha (noch nicht

überbauter Wohnzonenfläche) bzw. von 12,4 ha (noch nicht überbauter

Mischzonenfläche). In den Jahren 1989 bis 2003 habe der durchschnittliche

Verbrauch pro Jahr 1,6 ha (Wohnzone) bzw. 0,4 ha (Mischzone) betragen, woraus

sich eine verbleibende Kapazität für 19,5 Jahre bzw. 31, 0 Jahre ergebe. In den

Jahren 1999 bis 2003 habe der durchschnittliche Verbrauch pro Jahr 2,1 ha

(Wohnzone) bzw. 0,6 ha (Mischzone) betragen, woraus sich eine verbleibende

Kapazität für 14,86 Jahre bzw. 20,66 Jahre ergebe. Aufgrund dieser Werte

sei offensichtlich, dass die Baulandreserven in der Gemeinde für die kommenden

15.

Jahre ausreichten. Dies gelte selbst dann, wenn lediglich von einer – die

erhöhte Bautätigkeit berücksichtigenden – Erfassungsperiode von 5 Jahren

ausgegangen werde, umso mehr, als in dieser Berechnung ein allfälliges Verdichtungspotential

nicht berücksichtigt sei.

4.2

Die

Beschwerdeführer halten daran fest, dass bei der Bedarfsberechnung lediglich

die reinen Wohnzonen zu berücksichtigen seien; die Berücksichtigung der

Mischzonen rechtfertige sich nur dort, wo eine Einzonung in Wohnzonen mit

Gewerbeerleichterung oder in Kern- und Zentrumszonen in Betracht falle, was

hier nicht zutreffe, liege doch die Reservezone L in einem Gebiet, das sich für

eine lockere oder mittlere Wohnzone ohne Gewerbeerleichterung eigne. Unhaltbar

sei auch das Vorgehen der Baurekurskommission, lediglich die Zahlen bis Ende

2003.

zu berücksichtigen; entgegen deren Begründung gehe es den

Beschwerdeführenden nicht darum, dass die neusten Verhältnisse bis zum Rekursentscheid

vom 6. Juni 2006 hätten berücksichtigt werden müssen, wohl aber die Zahlen bis

Ende 2004, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 5. Dezember

2005.

vorgelegen hätten. Auf dieser Grundlage ergebe sich, wie schon in der

Rekursschrift dargelegt, per Ende 2004 eine Kapazität von 27,7 ha noch nicht

überbauter Wohnzonenfläche und bei einer Erfassungsperiode 1990 bis 2004 ein

durchschnittlicher Verbrauch pro Jahr von 1,8 ha, woraus eine verbleibende

Kapazität für 15,4 (und nicht für 19,5) Jahre resultiere; bei einer

Erfassungsperiode von lediglich 5 Jahren (2000-2004), welche angesichts der

regen Bautätigkeit in den Jahren 2004 und 2005 im Sinn der Berücksichtigung

einer Trendwende vorzuziehen sei, verbleibe in den reinen Wohnzonen bei einem

durchschnittlichen jährlichen Verbrauch von 2,8 ha lediglich eine Kapazität für

zehn Jahre (Beschwerdeschrift Ziffer 7-13).

4.3

Das

Verwaltungsgericht hat es im Entscheid vom 24. Januar 2001 (RB 2001 Nr. 59) als

fragwürdig bezeichnet, wenn die Rechtsmittelinstanz bei der Überprüfung der

Kapazitätsermittlung erst nach dem Festsetzungsbeschluss eingetretene Verhältnisse

berücksichtigt. Aus der damaligen Erwägung kann entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführer nicht abgeleitet werden, die zuständige Gemeindeversammlung

habe unter allen Umständen die im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses

verfügbaren neuesten Zahlen zu berücksichtigen. Bei Ausarbeitung des vom Gemeinderat

am 4. Oktober 2005 zuhanden der Gemeindeversammlung verabschiedeten

Planungsberichtes lag, wie die Beschwerdeführenden selber einräumen, die kommunale

Bauzonenstatistik per Ende 2004 noch nicht vor. Es konnte dem Gemeinderat auch

nicht zugemutet werden, diese Statistik zuhanden der Gemeindeversammlung vom 5.

Dezember 2005 nachzuliefern, sofern dies überhaupt möglich gewesen wäre. Im

Rahmen einer geordneten Willensbildung durfte an dieser Versammlung auf den die

Statistik per Ende 2003 enthaltenden Bericht abgestellt werden, zumal diese

Willensbildung auch mit der vorangehenden öffentlichen Auflage nach Art. 33

Abs. 1 RPG verknüpft ist, welche im vorliegenden Fall aufgrund des ebenfalls

die Statistik 2003 enthaltenden Gemeinderatsbeschlusses vom 28. Juni 2005 eingeleitet

wurde. Unter diesen Umständen ist es nicht rechtsverletzend, wenn es die Baurekurskommission

abgelehnt hat, die im Zeitpunkt des Gemeindeversammlungsbeschlusses offenbar

verfügbare Statistik per Ende 2004 zu berücksichtigen. Gegen deren Berücksichtigung

im Rechtsmittelverfahren spricht die nämliche Überlegung wie gegen die

Berücksichtigung einer erst nach dem Festsetzungsbeschluss folgenden

Entwicklung, nämlich dass die Gemeindeversammlung als das demokratisch

legitimierte Entscheidungsorgan bezüglich der Bedarfsermittlung nach der

Trendmethode auf gesicherte tatsächliche Grundlagen abstellen können muss. Aus

dem Verwaltungsgerichtsurteil VB.2002.00217 vom 20. März 2003 können die

Beschwerdeführenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dort ging es um die

Frage, ob die Baudirektion als Genehmigungsinstanz die Verhältnisse bis zum

Zeitpunkt der Genehmigungsverfügung hätte berücksichtigen sollen. Ob an der

dortigen Erwägung 3c, welche die Berücksichtigung der neusten Entwicklung im

Zeitpunkt des Genehmigungsentscheids verlangt, festzuhalten ist, muss im

vorliegenden Fall, in welchem es um die Überprüfung des Festsetzungsbeschlusses

im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens vor Baurekurskommission und

Verwaltungsgericht geht, nicht entschieden werden.

Im Übrigen ergibt sich auch unter Berücksichtigung der Zahlen

bis Ende 2004 eine hinreichende Kapazität für den nach Art. 15 RPG massgebenden

Zeitraum von 15 Jahren, jedenfalls dann, wenn mit der Vorinstanz von einer

Erfassungsperiode von 15 Jahren ausgegangen wird (15,4 Jahre), und umso mehr,

wenn neben den Wohnzonen auch die Mischzonen berücksichtigt werden (15,5

Jahre). Auch bezüglich dieser beiden Aspekte ist indessen die Betrachtungsweise

der Vorinstanz nicht rechtsverletzend:

Zwar kann es sich laut dem verwaltungsgerichtlichen Urteil

vom 17. Juni 1999 (RB 1999 Nr. 97) rechtfertigen, statt der grundsätzlich

massgebenden Erfassungsperiode von 15 Jahren bei einer innerhalb dieses

Zeitraums klar feststellbaren Trendverschiebung auf eine kürzere Periode wie

etwa nur die vergangenen fünf Jahre abzustellen, und spricht im vorliegenden

Fall bezogen auf den Zeitraum 1989 bis 2003 bzw. 2000 bis 2004 einiges für eine

solche Trendverschiebung, wie dies die Beschwerdeführenden mit Blick auf den

Verbrauch ab dem Jahr 2000 geltend machen. Es lag jedoch im Rahmen des der Beschwerdegegnerin

bei der Anwendung der Trendmethode zustehenden (prospektiven) Ermessens, wenn

sie auch im vorliegenden Fall primär auf eine Erfassungsperiode von 15 Jahren

abgestellt hat, was von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren ist

(Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 14, § 50 N. 94, § 51 N. 7). Auch in den von den

Beschwerdeführenden zitierten Urteilen vom 17. Juni 1999 (RB 1999 Nr. 97), 24.

Januar 2001 (RB 2001 Nr. 59) und 20. März 2003 (VB.2002.00217) ist das

Verwaltungsgericht von einer Erfassungsperiode von 15 Jahren ausgegangen.

Schliesslich ist es auch nicht rechtsverletzend, wenn die

Vorinstanzen bei der Kapazitätsermittlung die Mischzonen einbezogen haben. Das

entspricht denn auch der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wie

sie sich aus den zitierten Entscheiden ergibt. Es mag zutreffen, dass sich das

Gebiet L für eine Wohnzone ohne Gewerbeerleichterung besonders eignet. Es

verhält sich jedoch nicht so, dass eine Wohnnutzung mit Gewerbeerleichterung

dort von vornherein ausser Betracht fiele, und es muss der Beschwerdegegnerin

im Rahmen der ihr zustehenden Planungsautonomie offen bleiben, die Reservezone,

sollte sie je in eine Bauzone überführt werden, einer derartigen Nutzung zugänglich

zu machen. Schon aus dieser Überlegung ergibt sich, dass der Einbezug der

Mischzonen bei der Anwendung der Trendmethode hier nicht rechtsverletzend ist.

Bei alledem kommt der Frage, ob und inwieweit bei der

Bedarfsberechnung nach Art. 15 lit. b RPG das gemäss Bauordnung enthaltene

Verdichtungspotenzial – im Sinn einer Korrektur des aufgrund der Trendmethode

gewonnenen Ergebnisses – zu berücksichtigen sei, keine ausschlaggebende

Bedeutung zu. Die Baurekurskommission hat denn auch diesen Faktor nicht

berücksichtigt, weshalb die diesbezüglichen Einwendungen der Beschwerdeführenden

(Beschwerdeschrift Ziffer 13) unerheblich sind. Der Schluss der Vorinstanzen,

die streitbetroffenen Grundstücke würden voraussichtlich in den nächsten 15

Jahren nicht als Bauland benötigt, hält einer Rechtskontrolle stand.

5.

Zu prüfen bleibt, ob die Beschwerdegegnerin die fragliche

Einzonung trotz fehlendem Bedarf hätte vornehmen müssen, weil andere

öffentliche Interessen, namentlich solche gemäss Art. 1 und 3 RPG, oder Gründe

des Vertrauensschutzes dies geboten hätten.

Die Baurekurskommission hat solche Gründe unter

Berücksichtigung der rekurrentischen Vorbringen verneint (Rekursentscheid E. 6–8).

Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen (im Wesentlichen unverändert

wiederholend; vgl. Beschwerdeschrift Ziffern 16–20), vermag diese Beurteilung

nicht zu entkräften. Es kann daher auf die zutreffenden Erwägungen der

Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

Insbesondere können die Beschwerdeführenden unter dem

Blickwinkel des Vertrauensschutzes nichts zu ihren Gunsten ableiten. Kein

ausschlaggebendes Gewicht kommt diesbezüglich dem Umstand zu, dass bei der

Zonenplanrevision 1985 das fragliche Gebiet nach damaliger Auffassung des

Gemeinderats einer Bauzone zugeteilt werden sollte, dann aber von der Gemeindeversammlung

auf entsprechenden Antrag eines Stimmbürgers hin der Reservezone zugewiesen

wurde. Gleiches gilt bezüglich des am 1. Oktober 1996/13. April 1999

festgesetzten Quartierplans L, welcher im Übrigen von den heute noch

streitbetroffenen zwei Grundstücken lediglich Kat.-Nr. 03, nicht jedoch Kat.-Nr.

04.

erfasste. Wie die Baurekurskommission in Übereinstimmung mit den

vorliegenden Akten festgestellt hat, sind dem Beschwerdeführer 1 als Eigentümer

von Kat.-Nr. 03 aus dem Einbezug in das Quartierplanverfahren keine

Erschliessungskosten erwachsen. Der Quartierplanbericht hält fest, dass bei

einer Einzonung des Reservezonengebiets ein separater Quartierplan, verbunden

mit einer Revision des Quartierplans L, nötig würde, welcher die Einkaufspflicht

der betreffenden Grundeigentümer für die M-Strasse, den Meteorwasserkanal, den

Schmutzwasserkanal, die Wasser- und die Stromversorgung auslösen würde und in

welchem Verfahren die Einkaufsbeiträge für diese Anlagen ermittelt werden

müssten. Ebenso wenig vermögen die dem Beschwerdeführer 1 aus der Ausarbeitung

eines Vorkaufsvertrages und einer Überbauungsskizze 1991 erwachsenen Umtriebe

eine hinreichende Vertrauensgrundlage zu bilden, zumal das Quartierplanverfahren

erst mit Beschluss vom 21. Januar 1992 eingeleitet worden ist und der

Vorkaufsvertrag mit der Bedingung verknüpft wurde, dass das Land eingezont

werde.

6.

Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten

sind den unterliegenden Beschwerdeführenden je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung für die ganzen Kosten, aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Eine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG steht ihnen bei diesem

Verfahrensausgang von vornherein nicht zu. Auch der obsiegenden

Beschwerdegegnerin ist für das vorliegende Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung

zuzusprechen. Die Beantwortung von Rechtsmitteln gehört zum angestammten

Aufgabenbereich eines Gemeinwesens, was eine Parteientschädigung zu dessen Gunsten

zwar nicht von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt

erscheinen lässt, wenn die Beschwerdevernehmlassung mit einem ausserordentlichen

Aufwand verbunden war (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19 mit Hinweisen).

Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt. Hingegen besteht kein Anlass, die

von der Baurekurskommission für das Rekursverfahren zugunsten der heutigen

Beschwerdegegnerin zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 1'200.- aufzuheben;

die Beschwerdeführenden haben nicht geltend gemacht, dass diese Verpflichtung

auch dann aufzuheben sei, wenn sie in der Sache selber unterliegen.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung eines jeden für den ganzen Kostenbetrag, auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

für das Beschwerdeverfahren werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …