VB.2006.00354

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00354

29. Juni 2007Deutsch73 min

(URT.2007.10073)

Beeinträchtigung durch Schattenwurf (§ 284 Abs. 4 PBG): Zu den "Wohnzonen" im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG gehört auch eine Kernzone mit einem Wohnanteil von 90 % (E. 6.2). Festlegung des gemäss Gestaltungsplanvorschrift für die Berechnung des Vergleichsschattens massgeblichen Vergleichsprojekts (E. 6.3). Massgebliches Zeitfenster für die Berechnung des Schattenwurfs (E. 6.4). Massgeblicher Schattenwurf auf der Grundlage des bestimmenden Vergleichtsprojekts (E. 6.5). Aus der Gegenüberstellung des massgeblichen Vergleichs- und Projektschattens ergibt sich, dass der Projektschatten den Vergleichsschatten in 2 Bereichen übertrifft. Hat das projektierte Hochhaus eine stärkere Beschattung zur Folge als das Vergleichsprojekt, bedeudet dies nicht von vornherein eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarschaft; vielmehr ist nach den Regeln von § 30 Abs. 1 lit. a und b (und allenfalls Abs. 3) ABauV zu prüfen, ob der Schattenwurf eine wesentliche Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken bzw. -gebäuden darstellt. Währenddem beim städtischen Nachbargrundstück eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, die eine formelle Zustimmungserklärung der Grundstückeigentümerin durch die zuständige städtische Behörde erfordert, ist dies bei der Mehrbeschattung im Bereich der benachbarten Reihenhausliegenschaften nicht der Fall (E. 6.6).

Verletzung von Gewässerschutzvorschriften: Die Frage der zulässigen Einbautiefe des Stadions war nicht Gegenstand der Gestaltungsplanfestsetzung und kann deshalb im Baubewilligungsverfahren vorgebracht werden; daran ändert nichts, dass die Fragen des Gewässerschutzes und der zulässigen Einbautiefe ins Grundwasser Gegenstand der dem Gestaltungsplan zugrunde liegenden UVP waren (E. 7.1). Festlegung des massgeblichen mittleren Grundwasserspiegels (E. 7.2.1). Der Einbau der Gebäudesohle unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels bedarf einer formellen Ausnahmebewilligung (Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV); die Voraussetzungen zu deren Erteilung durch die Baudirektion sind hier erfüllt (E. 7.2.2).

Aufgrund des Legalitätsprinzips im Abgaberecht lässt sich der in der Gebührenordnung fesgtelegte Maximalbetrag für die Spruchgebühr im Rekursverfahren höchtens auf den doppelten Betrag erhöhen (E. 10.1). Eine Abweichung vom Unterlieger- und Verursacherprinzip bei der Kostenverlegung rechtfertigt sich dann, wenn - wie hier - auf der Seite der Bewilligungsinstanz ein Interessenkonflikt besteht und Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Behörde sich nicht ausschliesslich von sachlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen (E. 10.2).

Sachverhalt

I. Festsetzung des Gestaltungsplans "Stadion

Zürich"

A. Am 28. März 2003 vereinbarten

die Stadt Zürich und die Stadion Zürich AG für das Gebiet zwischen Förrlibuck-,

Berner- und Pfingstweidstrasse einen privaten Gestaltungsplan samt

Gestaltungsplanvorschriften (GPV), der unter anderem den Neubau eines Fussballstadions

mit Mantelnutzungen ermöglichen soll. Am 4. Juni 2003 stimmten der Gemeinderat

Zürich und am 7. September 2003 die Stimmberechtigten der Stadt Zürich dem

Gestaltungsplan zu. Dabei wurde auch vom Bericht und Antrag der

Umweltschutzfachstelle als Grundlage für die Umweltverträglichkeitsprüfung und

vom Bericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen Kenntnis genommen.

Zudem wurde der Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan in

eigener Zuständigkeit und mit entsprechender Zustimmung der Grundeigentümer

vorzunehmen, sofern sich dies als Folge von Rechtsmittelentscheiden oder im

Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen sollte.

In der Folge kam es zu

verschiedenen Rechtsmittelverfahren, die mit dem Entscheid 1A.189/2004 des

Bundesgerichts vom 3. Dezember 2004 (BGE 131 II 81) ihren Abschluss

fanden. Die Überprüfung im Rahmen dieser Verfahren führte, soweit in diesem

Verfahren noch von Bedeutung, zu folgenden Ergebnissen: Für das

Gestaltungsplangebiet sind 1250 Parkplätze zugelassen; die in Art. 14 Abs. 4

GPV vorgesehenen Fahrtenlimiten werden auf 2,7 Mio. Fahrten pro Jahr für die

erste Betriebsphase, auf 2,544 Mio. Fahrten für die 2. Stufe, auf 2,385

Mio. Fahrten für die 3. Stufe und auf 2,2 Mio. Fahrten für die 4. Stufe

festgesetzt. Art. 14 Abs. 6 und 7 GPV legen grundsätzlich ein

taugliches System zur Durchsetzung der Fahrtenzahlen fest. Die Errichtung eines

Hochhauses von 80 m sowie des Stadions bis zu einer Höhe von 55 m ist

(unter Vorbehalt der im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Frage des

Schattenwurfes) grundsätzlich zulässig. Ebenso grundsätzlich zulässig ist die

in diesem Zusammenhang bedeutsame Definition des Vergleichsprojekts im Sinn von

Art. 9 Abs. 2 GPV; diese Regelung ist jedoch dahingehend zu präzisieren,

dass bei der Definition des Vergleichsprojekts, gemessen ab gewachsenem Boden,

die massgebende Gebäudehöhe zusätzlich zur Kotenbeschränkung von 425,4 m ü.M.

auf höchstens 25 m und die massgebende Firsthöhe zusätzlich zur

Kostenbeschränkung von 432,4 m ü.M. auf maximal 7 m zu begrenzen ist. Soweit

bis Betriebsbeginn des Einkaufszentrums keine weitere Erschliessung mit

öffentlichem Verkehr erfolgt, muss eine genügende Verdichtung des

Fahrplanangebotes der Buslinie Nr. 54 sichergestellt sein. Sodann ist im

Baubewilligungsverfahren der Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) zu ergänzen

und ist über den durch den projektindizierten motorisierten Individualverkehr

verursachten VOC-Ausstoss sowie über die PM-10-Belastung Auskunft zu geben.

Zudem ist die Berechnung der Umweltschutzfachstelle des Umwelt- und

Gesundheitsschutzes Zürich (UGZ) betreffend NOx vom 19. Mai

2003 nachzuprüfen. Die während der Bauphase anfallenden

Luftschadstoffemissionen sind im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen und

allfällige Reduktionsmassnahmen aufzuzeigen. Ebenfalls im

Baubewilligungsverfahren sind Angaben über den Betriebslärm (insbesondere durch

Feuerungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen und die Anlieferung durch Lastwagen) zu

machen und der Nachweis zu erbringen, dass die Anforderungen gemäss Art. 7

der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)

eingehalten sind. Schliesslich ist mit einem Schattenwurfdiagramm nachzuweisen,

dass die Anforderungen an Hochhäuser gemäss § 284 Abs. 4 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) erfüllt

werden.

B. Auf Grund dieser Ergebnisse der

Rechtsmittelverfahren wurden die Gestaltungsplanvorschriften teilweise

geändert. Der Stadtrat von Zürich stimmte diesen Änderungen am 2. Februar

2005 zu, worauf der private Gestaltungsplan Stadion Zürich einschliesslich Änderungen

von der Baudirektion am 13. April 2005 genehmigt wurde. Mit Beschluss vom

20. April 2005 setzte der Stadtrat den Gestaltungsplan auf den 23. April

2005 in Kraft.

Erwägungen

II. Baubewilligungs- und Rekursverfahren

C. Am 10. Mai 2005 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Stadion Zürich AG unter Auflagen und

Bedingungen die Baubewilligung für die Erstellung des Fussballstadions mit

30'000 Sitzplätzen (Kernnutzung), eines im selben Baukörper untergebrachten

Einkaufszentrums und Hotels (Mantelnutzung) sowie von 1'250 Parkplätzen;

westlich davon wurde ebenfalls innerhalb des Gestaltungsplangebietes ein 64,2 m

hohes Hochhaus bewilligt. Bereits am 2. April 2004 hatte die Baudirektion

die altlasten-, abfall- und gewässerschutzrechtliche Bewilligung für das

Vorhaben erteilt. Mit Verfügung vom 12. Mai 2005 genehmigte sie das

Bauvorhaben bezüglich der Hochhausanforderungen.

D. Gegen die Baubewilligung vom 10. Mai

2005.

und gegen die mit dieser zusammen eröffnete Verfügung der Baudirektion vom

2.

April 2004 erhoben mit gemeinsamer Eingabe der Verein

Interessengemeinschaft Hardturmquartier, die Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk

1.

als Eigentümerin von Liegenschaften in der Nähe des Bauvorhabens sowie 16

Einzelpersonen (Genossenschafter bzw. Bewohner von Genossenschaftswohnungen

sowie Mieter und Eigentümer von weiteren Nachbarliegenschaften) Rekurs an den

Regierungsrat.

E. Ebenfalls gegen die Baubewilligung

vom 10. Mai 2005 und zusätzlich gegen die Verfügung der Baudirektion vom

12.

Mai 2005 liessen 11 Eigentümer bzw. Bewohner von Reiheneinfamilienhäusern

in der denkmalgeschützten so genannten "Bernoulli-Siedlung" auf der

dem Bauvorhaben gegenüberliegenden Nordseite der Hardturmstrasse Rekurs an den

Regierungsrat erheben.

F. Mit Beschluss vom 20. Juni

2006.

vereinigte der Regierungsrat die beiden Rekursverfahren und wies die

Rekurse ab, soweit er darauf eintrat und sie nicht gegenstandslos geworden

waren. Überdies verpflichtete er die Bauherrschaft, die Lastwagentransporte auf

in den Erwägungen näher umschriebene Weise durchzuführen und drei Monate vor

Inbetriebnahme des ersten (Teil-)Bereichs des Einkaufszentrums/Sportstadions

der Bewilligungsbehörde ein Gutachten betreffend Lärmemissionen der Haustechnik

einzureichen. Die Kosten einschliesslich einer Staatsgebühr von Fr. 20'000.-

auferlegte er anteilmässig den Rekurrenten, die er überdies zu einer

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 6'000.- an die Bauherrschaft

verpflichtete.

III. Beschwerdeverfahren

G. Mit Beschwerde vom 4. September

2006.

(VB.2006.00354) liessen der Verein Interessengemeinschaft Hardturmquartier,

die Bau- und Wohngenossenschaft Kraftwerk 1 sowie 15 der an ihrer Seite

streitenden Einzelpersonen dem Verwaltungsgericht beantragen, den

Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben.

Die Staatskanzlei für den

Regierungsrat beantragte am 6. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei; die Baudirektion schloss unter gleichem Datum

auf Abweisung und reichte die Rekursakten des Regierungsrats ein.

Die Bauherrschaft liess am 10. Oktober

2006.

beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei.

Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 7. November

2006.

Abweisung der Beschwerde.

H. Mit Beschwerde vom 5. September

2006.

(VB.2006.00355) stellte die Gruppe der Eigentümer und Bewohner von Häusern

der Bernoulli-Siedlung folgende Anträge:

"1. Es seien der angefochtene

Entscheid und der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 10. Mai

2005, soweit er das neue Fussballstadion Zürich mit Einkaufszentrum betrifft,

sowie die Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 12. Mai 2005

aufzuheben.

2.

Eventuell sei der angefochtene Beschluss

aufzuheben, und es sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3.

Subeventuell seien die Verfahrenskosten der

Vorinstanz auf Fr. 10'000.- bzw. auf ein vom Verwaltungsgericht

festzusetzendes Mass zu reduzieren, und es sei ein Teil dieser Kosten den

vorinstanzlichen Rekursgegnerinnen aufzuerlegen.

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerinnen für das vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren."

Die Staatskanzlei für den

Regierungsrat beantragte am 6. Oktober 2006 Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei; die Baudirektion schloss unter gleichem Datum

auf Abweisung.

Die Bauherrschaft liess am 10. Oktober

2006.

beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei.

Die Bausektion der Stadt Zürich beantragte am 18. Oktober

2006.

Abweisung der Beschwerde.

I. Mit Beschluss vom 29. November

2006.

vereinigte das Verwaltungsgericht die beiden Beschwerdeverfahren und

setzte der privaten Beschwerdegegnerin Frist zur Einreichung einer korrigierten

Darstellung des Regelschattens und zum Nachweis, mit welchen Projektänderungen

der effektive Schattenwurf verringert werden könnte.

Nach Eingang dieser Akten am 15. Januar

2007.

wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Mit Repliken vom 13. bzw.

21.

März und Dupliken vom 27. April bzw. 22. Mai 2007 hielten

die Parteien an ihren Anträgen fest.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Prozessvoraussetzungen

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur

Behandlung der gegen einen Rekursentscheid des Regierungsrats erhobenen

Beschwerden zuständig.

1.2

Die im Rekursverfahren unterlegenen

Privatpersonen sowie die Genossenschaft sind als Eigentümer oder Bewohner von

durch das Bauvorhaben offenkundig betroffenen Liegenschaften gemäss § 338a

Abs. 1 PBG zur Beschwerde grundsätzlich legitimiert; auch die

Beschwerdebefugnis des Vereins Interessengemeinschaft Hardturmquartier zur

egoistischen Verbandsbeschwerde ist vom Regierungsrat zutreffend bejaht worden

und wird auch im Beschwerdeverfahren zu Recht nicht grundsätzlich in Frage

gestellt. Auf die frist- und formgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.

Nicht einzutreten ist dagegen auf die im

Beschwerdeverfahren VB.2006.00354 erhobene Rüge übermässiger Luftschadstoffimmissionen

als Folge der Bautransporte. Die Beschwerdeführenden legen nicht dar, inwiefern

sie durch diese in besonderer Weise betroffen sind. Gemäss der "Abklärung

Bautransporte" der F AG vom 5. Mai 2003 sollen diese auf der Süd-

bzw. Westseite des Gestaltungsplanareals erfolgen, das heisst auf der von den

Liegenschaften der Beschwerdeführenden abgewandten Seite. Durch die gerügten

Luftschadstoffemissionen der Lastwagentransporte würden deshalb die

Beschwerdeführenden nicht stärker berührt als zahlreiche andere Einwohner der

Stadt Zürich. Zudem ist die Rüge nicht geeignet, zur Aufhebung der

Baubewilligung zu führen, da ein allfälliger Mangel auflageweise behoben werden

könnte (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Ebenfalls kein

Anfechtungsinteresse haben die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2006.00354

insofern, als sie geltend machen, für den Einbau der Gebäudesohle des Stadions

unter dem mittleren Grundwasserspiegel sei eine Konzessionsgebühr geschuldet.

Hingegen sind sie zur Rüge befugt, die Gebäudesohle sei unterhalb des mittleren

Grundwasserspiegels geplant, da deren Gutheissung zur Aufhebung der Baubewilligung

oder mindestens zu einer starken Verringerung der Verkaufsflächen führen würde.

Bezüglich des Schattenwurfs stellt die private

Beschwerdegegnerin die Legitimation der Beschwerdeführenden zu Unrecht in

Frage. Wenn, wie die private Beschwerdegegnerin geltend macht, eine allfällige

Überschreitung der durch das Vergleichsprojekt gesetzten Beschattungs-Grenzen

mit einer geringfügigen Projektänderung korrigiert und damit auflageweise

geheilt werden könnte, fällt damit jedenfalls das Anfechtungsinteresse der in

unmittelbarer Nähe des Stadions wohnenden Beschwerdeführenden nicht dahin. Denn

ein geringerer Schattenwurf wirkt sich auch dann zu ihren Gunsten aus, wenn

ihre Liegenschaften ausserhalb des Bereichs des so genannten

2-Stunden-Schattens liegen. Abgesehen davon wird mit den Bestimmungen über den

zulässigen Schattenwurf nicht nur dieser selbst, sondern auch der durch ein

Hochhaus bewirkte Lichtentzug limitiert (vgl. Herbert Lang, Hochhaus und

Baurecht, Zürich 1977, S. 578). Dieser betrifft auch benachbarte Liegenschaften,

die unmittelbar ausserhalb des Schattenbereichs des Stadions liegen.

2.

Mängel

des Baubewilligungsverfahrens

2.1

Die Beschwerdeführenden im Verfahren

VB.2006.00355 machen geltend, die Baugesuchsunterlagen hätten das gemäss Art. 9

Abs. 2 GPV in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 (ABauV; LS 700.2) erforderliche Vergleichsprojekt nicht

umfasst und hätten deshalb nicht den Anforderungen von § 310 Abs. 1

PBG entsprochen. Die Vorinstanz hat diesem Einwand zwar zutreffenderweise

beigepflichtet, jedoch den Mangel des Verfahrens als unerheblich gewürdigt,

weil die Beschwerdeführenden auf andere Weise vom Vergleichsprojekt Kenntnis

erhalten hätten, so dass ihnen kein Nachteil erwachsen sei.

2.2

Diese Auffassung entspricht der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach der Nachbar durch Mängel des Baubewilligungsverfahrens

nur beschwert ist, wenn ihm ihretwegen ein Nachteil erwächst, was etwa dann

zutrifft, wenn ein Baugespann keinen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen

gibt, weil es die wesentlichen, gegen aussen in Erscheinung tretenden Bauteile

nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 = BEZ 1984 Nr. 33 = ZBl 86/1985,

S. 122 ff.). Hier erhielten die Beschwerdeführenden

unbestrittenermassen noch innerhalb der Rekursfrist Kenntnis vom

Vergleichsprojekt, so dass sie durch die unvollständigen Baugesuchsunterlagen

nicht an der Wahrung ihrer Rechte gehindert wurden.

2.3

Allerdings datieren die von der

Bewilligungsbehörde im Rekursverfahren eingereichten Unterlagen der

Bauherrschaft zu Vergleichsprojekt und Schattenwurf allesamt erst vom 7. bzw.

28.

Juli 2005 und standen der Baubehörde somit erst nach ihrem

Bewilligungsentscheid vom 10. Mai 2005 zur Verfügung. Obwohl die

Beschwerdeführenden bereits bei der Anforderung des baurechtlichen Entscheids

am 24. Februar 2005 auf das Fehlen dieser für die Beurteilung des

Schattenwurfs unentbehrlichen Unterlagen hingewiesen hatten, entschieden somit

Bausektion wie Baudirektion aufgrund einer unvollständigen Abklärung des

massgeblichen Sachverhalts. Entsprechend musste sich die Bausektion in Erwägung

J.b der Baubewilligung mit der Feststellung begnügen, die Bauherrschaft weise

mit ihrer planlichen Darstellung des Regelschattens "glaubhaft" nach,

dass der Zweistunden-Schatten des Stadions im gesamten Bereich innerhalb

desjenigen eines kubischen Vergleichsprojektes gemäss Festlegung in den

Gestaltungsplanvorschriften liege und mithin eine geringere bzw. jedenfalls

keine stärkere Beschattung der Nachbargrundstücke nach sich ziehe.

2.4

Im Rekursverfahren sind jedoch die Pläne zu

Vergleichsprojekt und Schattenwurf vom 7. bzw. 28. Juli 2005 nachgereicht

worden, so dass der Regierungsrat jedenfalls insofern aufgrund einer

hinreichenden Sachverhaltsfeststellung entschied. Der Mangel des Baubewilligungsverfahrens

wurde damit auch diesbezüglich geheilt, weshalb der Antrag auf Wiederholung

abzuweisen ist.

3.

Erfordernis

einer mehrstufigen oder ergänzenden Umweltverträglichkeitsprüfung

Mit der Beschwerde VB.2006.00354 wird geltend gemacht, vor

Erteilung der Baubewilligung hätte eine ergänzende Umweltverträglichkeitsprüfung

(UVP) durchgeführt werden müssen.

3.1

Die

Verordnung vom 19. Oktober 1988 über die Umweltverträglichkeitsprüfung

(UVPV; SR 814.011) und das kantonale Recht sehen für die Errichtung eines

Sportstadions bzw. eines Einkaufszentrums keine mehrstufige UVP vor. Auch bei

sinngemässer Auslegung lässt sich weder aus dem Bundesrecht noch aus dem

kantonalen Recht ableiten, dass in jedem Fall, in dem die Projektierung einer

Anlage mehrere Planungs- bzw. Bewilligungsstufen durchläuft, eine mehrstufige

UVP notwendig ist. Eine solche Konsequenz wird auch in der von den Beschwerdeführenden

zitierten Rechtsprechung und Lehre nicht befürwortet.

Ob in Situationen, welche die UVPV und das kantonale Recht

nicht regeln, unter bestimmten Voraussetzungen dennoch eine Pflicht zur

Durchführung einer mehrstufigen UVP besteht, ist hier nicht abschliessend zu

beurteilen. Zweifellos begründet aber nicht jede zusätzliche umweltrechtliche

Abklärung, die in einem vor- oder nachgelagerten Verfahren erforderlich wird,

die Pflicht zu einer ergänzenden UVP. Angesichts der zusätzlichen Verfahrensanforderungen

und Beschwerderechte, die eine UVP mit sich bringt, wäre dies klar

unverhältnismässig.

3.2

Vorliegend

hat der Gestaltungsplan das Bauprojekt bereits weitgehend vorausbestimmt, und

die dem Gestaltungsplan zugrunde liegende UVP ging deshalb folgerichtig von

einer umfassenden Prüfung aus. Auch das Verwaltungsgericht ging im Beschwerdeverfahren

betreffend den Gestaltungsplan davon aus, dass nicht bloss die Umweltverträglichkeit

des Planes, sondern auch diejenige des Bauvorhabens zu prüfen sei (vgl. VGr, 5. Juli

2004, VB.2004.00234, E. 3, www.vgrzh.ch). Die anlässlich der

Baubewilligung ergänzend zu prüfenden Fragen waren nicht solcher Art, dass sie

eine UVP zweiter Stufe gerechtfertigt hätten.

Im Übrigen gingen, soweit ersichtlich, während des

Planungsverfahrens alle Beteiligten davon aus, dass die massgebliche

(einteilige) UVP in jenem Verfahren stattfand. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden hat auch der Regierungsrat in seinem Rekursentscheid vom 21. April

2004.

nichts anderes bestimmt. Er hielt lediglich fest, dass der Umweltverträglichkeits-Bericht

im Baubewilligungsverfahren bezüglich bestimmter Aspekte zu ergänzen sei (E. 16).

Dass dies im Rahmen einer ergänzenden UVP zu geschehen hätte, ergab sich daraus

nicht. Die Erwägung konnte trotz der etwas unpräzisen Ausdrucksweise nur

bedeuten, dass in den fraglichen Bereichen zusätzliche Abklärungen erforderlich

waren, sagt jedoch nichts über das dabei zu befolgende Verfahren aus.

4.

Gestaltung

und Einordnung des Stadions in die bauliche Umgebung

Im Verfahren VB.2006.00355 wird geltend gemacht, der

Regierungsrat sei zu Unrecht auf die Rüge der ungenügenden Einordnung des

Bauvorhabens in die bauliche Umgebung nicht eingetreten, weshalb auch die im

Rekursverfahren beantragte Durchführung eines Augenscheins nicht hätte

unterbleiben dürfen.

4.1

Der Regierungsrat erwog, über die Einordnung

des Bauvorhabens in seine bauliche Umgebung sei bereits mit der Festsetzung des

Gestaltungsplans entschieden worden; die Voraussetzungen für eine akzessorische

Überprüfung dieses Plans im Baubewilligungsverfahren seien nicht gegeben,

weshalb die Einordnung nicht mehr zu prüfen sei. Sodann verwies der Regierungsrat

auf seine Beurteilung der Einordnung im Rekursentscheid zur

Gestaltungsplanfestsetzung, an denen auch bei einer erneuten Prüfung festzuhalten

wäre.

4.2

Diese Erwägungen der Vorinstanz sind zu

präzisieren: Mit einem Gestaltungsplan, der wie derjenige für das Stadion Zürich

die nutzungsplanerischen Grundlagen für ein konkretes Bauvorhaben schafft, wird

gestützt auf § 83 Abs. 1 PBG die Kubatur der im Gestaltungsplangebiet

zulässigen Bauten weitgehend bestimmt und kann der Plan gemäss Absatz 3

dieser Bestimmung neben der Ordnung der Erschliessung sowie der gemeinschaftlichen

Ausstattungen und Ausrüstungen auch Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung

enthalten. Ungeachtet der Bestimmung von § 83 Abs. 2 PBG, wonach der

Gestaltungsplan für die Projektierung einen angemessenen Spielraum belassen

soll, kann somit bereits auf der Stufe der Nutzungsplanung das Erscheinungsbild

der zu errichtenden Bauten weitgehend bestimmt sein. Das bedeutet jedoch nicht,

dass bereits im Rahmen der Nutzungsplanung die baupolizeiliche Prüfung der

Einordnung im Sinn von § 238 PBG vorzunehmen ist; diese Bestimmung im

Abschnitt "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen" des Planungs-

und Baugesetztes gilt für das im Hinblick auf die baupolizeiliche Prüfung

hinreichend konkretisierte Projekt, weshalb die entsprechende Prüfung erst im

Baubewilligungsverfahren erfolgen kann.

4.2.1

Neue planungsrechtliche Festlegungen wie der

Gestaltungsplan für das Stadion Zürich müssen der übergeordneten Planung (§ 16

PBG) sowie den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung gemäss Art. 3 des

Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700)

und § 18 PBG entsprechen. Im Rahmen der Nutzungsplanung und den daran

anschliessenden Rechtsmittelverfahren ist deshalb unter anderem zu prüfen, ob

die neue Festlegung die Planungsgrundsätze beachtet, wonach sich Siedlungen,

Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b

RPG) und wonach die Qualität der Siedlungen zu verbessern und schutzwürdige

Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und Heimatschutzes vor Zerstörung

oder Beeinträchtigung zu bewahren sind (§ 18 Abs. 2 lit. c und l

PBG). Allerdings gelten diese Planungsgrundsätze nicht absolut, sondern sind im

Zusammenhang mit anderen, teilweise entgegengesetzten Zielsetzungen anzuwenden.

Im vorliegenden Zusammenhang sind das insbesondere Art. 3 Abs. 4 RPG,

wonach für öffentliche oder im öffentlichen Interesse liegende Bauten und

Anlagen sachgerechte Standorte zu bestimmen sind, sowie § 18 Abs. 2 lit. d

und f PBG (Ermöglichung weiterer gut erschlossener und mit übergeordneten

öffentlichen und privaten Diensten ausgestatteter Schwerpunkte in Zürich und

Winterthur; Ausstattung der Siedlungsgebiete mit genügend erreichbaren

öffentlichen und privaten Diensten für Versorgung, Fürsorge, Kultur, Bildung

und Naherholung).

Der Gestaltungsplan als Ergebnis

dieser Interessenabwägung, die im (politischen) Planungsprozess stattfindet und

im anschliessenden Rechtsmittelverfahren überprüft wird, kann im

Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht mehr in Frage gestellt werden (BGE 131

II 103 E. 2.4.1 S. 110 mit Hinweisen). Weil ein zur Realisierung

eines konkreten Bauvorhabens festgesetzter Sondernutzungsplan einen hohen

Konkretisierungsgrad aufweist und wie der Gestaltungsplan für das Stadion

Anordnung und Volumetrie der Bauten abschliessend definiert, wird insoweit mit

seiner Festsetzung der Entscheid über die Einordnung des Bauvorhabens in seine

landschaftliche und bauliche Umgebung zwangsläufig vorweggenommen.

4.2.2

Wenn nach der Rechtsprechung mit der

Einordnungsvorschrift von § 238 PBG in der Regel keine Herabsetzung des

nach der Bau- und Zonenordnung auf einem Grundstück zulässigen Bauvolumens

durchgesetzt werden kann (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002,

BEZ 2002 Nr. 18), muss dies deshalb noch weitergehend bei einem

Gestaltungsplan gelten, durch den wie hier Anordnung und Volumetrie der Bauten

umfassend definiert worden sind. In diesem Sinn ist dem Regierungsrat

zuzustimmen, der es abgelehnt hat, (erneut) zu prüfen, ob das geplante Stadion

sich hinsichtlich seiner Stellung und seines Bauvolumens befriedigend in die

bauliche Umgebung einordne und die gebotene Rücksicht auf die denkmalgeschützte

Bernoulli-Siedlung nehme. In dieser Hinsicht ist die Einordnungsfrage durch den

rechtskräftigen Gestaltungsplan entschieden, der das offenkundige Spannungsverhältnis

zwischen dem monumentalen Stadionbau und insbesondere der kleinmassstäblichen

Bernoulli-Siedlung als Ergebnis der gebotenen Interessenabwägung in Kauf genommen

hat.

4.2.3

Dass die

Architektur des geplanten Stadions für sich allein, das heisst unabhängig vom

Bezug zur baulichen Umgebung, im Licht von § 238 PBG nicht zu beanstanden

ist, wird auch von den Beschwerdeführenden anerkannt (vgl. Rekursschrift vom 16. Juni

2005, S. 6).

4.3

Hat es der Regierungsrat zulässigerweise

abgelehnt, das Bauvorhaben aufgrund des einordnungsmässigen Spannungsverhältnisses

zur bestehenden Überbauung und insbesondere zu den zweigeschossigen

Reihenhäusern der Bernoulli-Siedlung in Frage zu stellen, so konnte er ohne

Gehörsverweigerung auf einen Augenschein verzichten. Aus demselben Grund kann

ein solcher auch im Beschwerdeverfahren unterbleiben.

5.

Überprüfung

der Hochhausbewilligung der Baudirektion

Der Regierungsrat ist auf den Rekurs der

Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2006.00355 insoweit nicht eingetreten, als

diese neben der Baubewilligung auch die Verfügung vom 12. Mai 2005

angefochten haben, mit welcher die Baudirektion der Baubewilligung hinsichtlich

der gesetzlichen Anforderungen an Hochhäuser zugestimmt hat. Zur Begründung

beruft sich die Vorinstanz auf RB 1983 Nr. 10, wonach eine solche Verfügung

von den Nachbarn nicht mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden

kann.

Ob an dieser Rechtsprechung angesichts des

bundesrechtlichen Koordinationsgebotes von Art. 25a und Art. 33 Abs. 4

RPG festgehalten werden kann, ist fraglich, kann aber offen bleiben, da die

Beschwerdeführenden gegen diese Verfügung keine anderen Rügen erhoben haben als

gegen die Baubewilligung, und mit der Aufhebung der letzteren auch die mitangefochtene

Zustimmung der Baudirektion hinfällig würde.

6.

Schattenwurf

des Stadions

In beiden Beschwerden wird geltend gemacht, das geplante

Stadion verletze § 284 Abs. 4 PBG, indem es durch seinen Schattenwurf

die Nachbarschaft in unzulässiger Weise beeinträchtige.

6.1

Bezüglich des

Schattenwurfs bestimmt Art. 9 Abs. 2 GPV: "Für die Beurteilung

des Schattenwurfs im Sinne von § 30 Abs. 2 der Allgemeinen

Bauverordnung massgebend ist ein längs der Hardturm-/Förrlibuckstrasse und

Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt, dessen massgebliche Fassaden auf

den dortigen Baulinien anzuordnen sind und dessen Höhe im Sinn von § 278 Abs. 3

PBG auf der Kote von 425.40 m ü.M. sowie dessen Firsthöhe im Sinne von § 281

PBG auf 432.40 m ü.M. zu liegen hat."

Gemäss Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2004.00193 vom

9.

Juni 2004 ist Art. 9 Abs. 2 GPV sodann insofern ergänzt

worden, als bei der Definition des Vergleichsprojekts die massgebende

Gebäudehöhe zusätzlich zur Kotenbeschränkung von 425.4 m ü.M. auf maximal 25 m

und die massgebende Firsthöhe zusätzlich zur Kotenbeschränkung von 432.4 m ü.M.

auf (zusätzlich zur Gebäudehöhe) maximal 7 m ab gewachsenem Boden begrenzt

wird.

Gemäss Art. 1 Abs. 3 GPV gehört zum

Gestaltungsplan auch der (nachfolgend ausschnittweise wiedergegebene) Plan vom

28.

März 2003:

6.2

Gemäss § 284 Abs. 4

PBG darf durch ein Hochhaus die Nachbarschaft nicht wesentlich beeinträchtigt

werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber

bewohnten Gebäuden. Diese Bestimmung wird in § 30 ABauV wie folgt konkretisiert:

"Als

wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 PBG

gilt:

bei überbauten Grundstücken: die an den mittleren

Wintertagen länger als zwei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in

Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt gemessen;

bei unüberbauten Grundstücken in Wohnzonen: die an

den mittleren Wintertagen länger als zwei Stunden dauernde Beschattung

überbaubarer Flächen des Nachbargrundstückes, sofern dadurch eine den örtlichen

Verhältnissen und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung verunmöglicht

oder erheblich erschwert wird.

Keine wesentliche

Beeinträchtigung durch Schattenwurf liegt indessen vor, wenn mit einem in allen

Teilen den Vorschriften entsprechenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen

wird, dass eine der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung keine

geringere Beschattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht.

Ist in Wohnzonen

die Überbauung auf dem Nachbargrundstück erheblich überaltert oder steht sie zu

den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Missverhältnis, gelten

zugleich die Regeln für überbaute und unüberbaute Grundstücke."

6.2.1

Die vom Schatten des Stadions betroffenen

Liegenschaften liegen gemäss der aktuellen Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich teils in der Kernzone Bernoulli mit einem Wohnanteil von 90 %,

teils in der Wohnzone W4.

Anders als die städtische Baubehörde, welche laut ihrem

Merkblatt "Festlegungen zum Zweistundenschatten bei Hochhäusern" zu

den Wohnzonen alle Zonen mit einem Mindestwohnanteil rechnet, geht die

Vorinstanz davon aus, dass der Begriff der Wohnzonen im engeren Sinn von § 48

Abs. 2 PBG zu verstehen sei, das heisst ohne Kern-, Quartiererhaltungs-

und Zentrumszonen.

6.2.2

Während

für die Auffassung des Regierungsrats der Wortlaut von § 284 Abs. 4

PBG sowie die Systematik von § 48 Abs. 2 PBG sprechen, worin Kern-,

Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen neben den Wohnzonen genannt werden, kann

sich die städtische Auffassung auf den Sinn der Vorschriften beziehen, welche,

wie sich aus § 284 Abs. 4 PBG ergibt, auf den Schutz des Wohnens abzielen.

Aus dieser Sicht erscheint es auf den ersten Blick als einleuchtend, auch mit

einem Mindestwohnanteil belegte Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen

als Wohnzonen aufzufassen. Indessen ist zu beachten, dass insbesondere Kern-

und Zentrumszonen gewöhnlich sehr hohe Bebauungsdichten zulassen, welche

bereits bei Regelbebauungen zu einer starken Beschattung einzelner Gebäude oder

Gebäudeteile führen können. Zudem ermöglichen es diese gemischten Zonen, die Wohnungen

ausserhalb des Zwei-Stunden-Schattens anzuordnen und an den stärker beschatteten

Lagen andere Nutzungen vorzusehen. Allerdings besteht diese Möglichkeit dann

nicht mehr, wenn wie in der Kernzone Bernoulli mit 90 % ein sehr hoher

Wohnanteil festgelegt wurde. In einem solchen Fall ist es sachgerecht, mit den

städtischen Behörden von einer Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG

auszugehen. Wie es sich bei Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen mit

geringeren Wohnanteilen verhält, braucht nicht entschieden zu werden.

6.3

Die Bauherrschaft

und die Bewilligungsbehörde haben gemäss den erst im Lauf des Rekursverfahrens

eingereichten Unterlagen den sich aufgrund des ergänzten Art. 9 Abs. 2

GPV ergebenden "Regelschatten" anhand des folgenden Vergleichsprojekts

ermittelt:

6.3.1

Die Beschwerdeführenden haben bereits im

Rekursverfahren diese Bestimmung des Regelschattens als rechtsverletzend

gerügt, weil das ihr zugrunde liegende Vergleichsprojekt entgegen dem Wortlaut

von Art. 9 Abs. 2 GPV nicht nur längs Hardturm-/Förrlibuckstrasse und

Stadionplatz angeordnet sei, sondern sich in westlicher Richtung auch längs der

in dieser Vorschrift nicht erwähnten Bernerstrasse erstrecke und östlich die

Fassade nicht auf den dortigen Baulinien angeordnet sei, sondern über diese

hinaus reiche. Der Regierungsrat hat diese Einwände der Beschwerdeführenden mit

der Begründung verworfen, das Vergleichsprojekt entspreche im südöstlichen

Bereich ohne weiteres der Formulierung von Art. 9 Abs. 2 GPV, wonach

das Vergleichsprojekt unter anderem "längs (…) und (dem) Stadionplatz"

anzuordnen sei. Soweit Art. 9 Abs. 2 GPV vorsehe, das Vergleichsprojekt

sei "längs der Hardturm-/Förrlibuckstrasse (…)" anzuordnen, würde

diese Anordnung bei wörtlicher Auslegung keinen Sinn ergeben, und zwar

insbesondere für den Teil der Hardturmstrasse, der östlich der Einmündung zur

Förrlibuckstrasse liege; diesfalls wäre das Vergleichsprojekt hufeisenförmig um

die à-Porta-Siedlung anzuordnen, was nicht Sinn von Art. 9 Abs. 2 GPV

sein könne. Zwar finde die Bernerstrasse in den Gestaltungsplanvorschriften

unbestrittenermassen keine Erwähnung. Dass die Bernerstrasse als nahtlose

(westliche) Weiterführung der Hardturmstrasse bei der Definition des

Vergleichsprojektes mit der Bezeichnung Hardturmstrasse mitgemeint sei,

verstehe sich von selbst.

6.3.1.1

Die

Beschwerde VB. 2006.355 hält dieser Auffassung im Wesentlichen entgegen, die

Anordnung des Vergleichsprojektes entlang von Förrlibuck- und Hardturmstrasse gemäss

dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV mache durchaus Sinn, weil sich

dort der Schatten des Stadions auf die bewohnten Nachbarhäuser hauptsächlich

auswirke. In der Abstimmungszeitung vom 9. Juli 2003 seien denn auch Pläne

abgedruckt gewesen, in welchen unter anderen die Hardturm- und die Bernerstrasse

klar ersichtlich seien. Auch im Erläuterungsbericht zum Gestaltungsplan und in

zahlreichen weiteren Lage- und Projektbeschreibungen im Zusammenhang mit dem

umstrittenen Bauvorhaben sei stets zwischen Berner- und Hardturmstrasse

unterschieden worden, weshalb die Darstellung der Beschwerdegegnerinnen nicht

zu überzeugen vermöge, wonach der Verzicht auf die Nennung der Bernerstrasse in

Art. 9 Abs. 2 GPV darauf zurückzuführen sei, dass diese Strasse nur

noch als unwesentliches Teilstück bestehe und gelegentlich ohnehin der

Hardturmstrasse zugeschlagen werden solle. Aus denselben Gründen vermöge auch

die Behauptung nicht zu überzeugen, wonach man bei der Formulierung der

fraglichen Bestimmung selbstverständlich davon ausgegangen sei, dass auch die

Fortsetzung der Baulinie der Hardturmstrasse im Bereich der heutigen

Bernerstrasse als für das Bauprojekt massgebliche Begrenzung gelten solle. Die

Behauptung der Beschwerdegegnerinnen, das Baugrundstück stosse bei genauer

Betrachtung gar nicht an die Hardturmstrasse an, sei vor diesem Hintergrund

unhaltbar. Richtigerweise müsse das Vergleichsprojekt westlich im Bereich des

Schnittpunkts zwischen Hardturmstrasse und Verlängerung der Förrlibuckstrasse

begrenzt werden.

In der Beschwerde VB.2006.00354 wird die Ausdehnung des

Vergleichsprojekts ebenfalls gerügt und geltend gemacht, die Auslegung von Art. 9

Abs. 2 GPV gegen den klaren Wortlaut sei willkürlich. Bereits die

Gestaltungsplanvorschriften stellten für die Nachbarn gegenüber der

Normbauordnung gemäss Bau- und Zonenordnung eine zusätzliche Belastung dar;

durch die Umschreibung des Vergleichsprojekts sei diese begrenzt worden,

weshalb kein Anlass bestehe, der Bauherrschaft in Abweichung vom Wortlaut noch

weitere Vorteile zu Lasten der Nachbarn zu gewähren. Als Eingriff in ihr

Eigentum müssten sich die Nachbarn den Schattenwurf nur gefallen lassen, soweit

dafür eine hinreichend bestimmte formellrechtliche Grundlage bestehe, was

insoweit nicht zutreffe, als das Vergleichsprojekt sich auch entlang der

Bernerstrasse ausdehne. Indem die Vorinstanz darauf verzichtet habe, den zur

Frage der Abgrenzung von Berner- und Hardturmstrasse beantragten Augenschein

vorzunehmen und die beantragte Expertise einzuholen, habe sie eine Gehörsverweigerung

begangen.

6.3.1.2

Die

Beschwerdegegnerinnen machen dagegen geltend, die von den Beschwerdeführenden

verfochtene Interpretation von Art. 9 Abs. 2 GPV sei sinnwidrig. Im

nördlichen Bereich des vom Gestaltungsplan erfassten Areals gebe es genau betrachtet

gar keine der Hardturmstrasse folgende Baulinie, sondern nur diejenigen der

Förrlibuck- und der Bernerstrasse. Dass in anderem Zusammenhang jeweils die

Bernerstrasse ausdrücklich erwähnt werde und einzelne Liegenschaften des

Gestaltungsplanareals nach der Bernerstrasse nummeriert seien, vermöge daran

nichts zu ändern. Die Bausektion weist sodann darauf hin, dass ein nicht auch

der Bernerstrasse folgendes Vergleichsprojekt dem Sinn des Gestaltungsplans

widerspreche, der darauf abziele, das konkrete, bereits beim Erlass bekannte

Stadionprojekt zu ermöglichen. Hätte der Gestaltungsplan das Vergleichsprojekt

nur längs der Hardturmstrasse zulassen wollen, so wären weitere Festlegungen

erforderlich gewesen, welche die Unsicherheit bezüglich des Endes der

Hardturmstrasse beseitigt hätten.

6.3.2

Nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung ist Ziel der Auslegung die Ermittlung des Sinngehalts der

Bestimmung (Zusammenfassung der Rechtsprechung in BGE 131 II 13 E. 7.1

S. 31, auch zum Folgenden). Ausgangspunkt ist dabei der Wortlaut, der

jedoch nicht allein massgebend ist. Von ihm kann abgewichen werden, wenn

triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift

wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus Sinn

und Zweck der Norm oder aus dem Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen

ergeben. Das Bundesgericht hat sich bei der Auslegung von Erlassen stets von

einem Methodenpluralismus leiten lassen (vgl. BGE 125 II 326 E. 5 S. 333;

124.

II 193 E. 5a S. 199, 372 E. 5 S. 376, mit Hinweisen).

Zu ermitteln ist das aktuell geltende Recht, das ohne Realitätsbezüge nicht verstanden

werden kann, wobei insbesondere zu prüfen ist, ob der Richter das Recht

anstelle des Gesetzgebers fortbilden darf bzw. ob er sich eine solche Funktion

unzulässigerweise anmasst.

6.3.2.1

Nach dem Wortlaut von Art. 9 Abs. 2

GPV ist für die Beurteilung des Schattenwurfs massgebend "ein längs der

Hardturm-/Förrlibuckstrasse und Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt,

dessen Fassaden auf den dortigen Baulinien anzuordnen sind". Diese

textliche Umschreibung ist, anders als dies die Beschwerdegegnerinnen und mit ihnen

die Vorinstanz getan haben, nicht für sich allein auszulegen, sondern im

Zusammenhang mit dem Teil des Gestaltungsplans bildenden Plan vom 28. März

2003.

(vgl. vorne E. 6.1). Auf diesem sind die Strassen, längs denen das Vergleichsprojekt angeordnet werden soll, nämlich insbesondere die Förrlibuck- und die Hardturmstrasse, unmissverständlich bezeichnet. Ebenso kann auf Grund dieses Plans

kein Zweifel darüber bestehen, dass die Hardturmstrasse im Platzbereich beim

heutigen Hardturmstadion endet und die Fortsetzung nach Westen nicht Hardturm-,

sondern Bernerstrasse genannt wird. Eine Unklarheit besteht nur insofern, als

sich aufgrund des Plans vom 28. März 2003 im erwähnten platzähnlichen

Bereich nicht genau sagen lässt, wo genau die einzelnen Strassen enden bzw.

beginnen. Diese Unklarheit betrifft jedoch eine Anstosslänge von höchstens 50 m

und lässt sich angesichts der klaren Strassenbezeichnungen im zugehörigen Plan

nicht dadurch beseitigen, dass die Hardturm- mit der Bernerstrasse

gleichgesetzt und damit ihr Ende um bis zu 200 m nach Westen verlegt wird.

Zur Bestimmung des Endes der Hardturmstrasse kann zwanglos

auf die administrativen Einteilungen gemäss GIS-Browser des Kantons Zürich

abgestellt werden (www.giszh.zh.ch); ein Augenschein ist deshalb nicht

erforderlich. Die postalische Einteilung, welche die Grenze für die

Ordnungsnummern Post (ONRP) unwesentlich westlicher legt als die Grenze

zwischen den Notariats-, Grundbuch- und Konkursamtskreisen, hat den Vorzug quer

zur Strassenachse zu verlaufen und bietet sich deshalb als sachgerechte Festlegung

an. Somit ist vom Ende der Hardturmstrasse bei der postalischen Grenzziehung

auf der Höhe des Gebäudes Hardturmstrasse 321b auszugehen. Nicht gefolgt werden

kann dagegen den Beschwerdeführenden, welche das Ende der Hardturmstrasse auf

die Höhe der Einmündung der Förrlibuckstrasse sehen. Hätte das Vergleichsprojekt

dort enden sollen, so hätte es genügt, von einem längs der Förrlibuckstrasse

angeordneten Vergleichsprojekt zu sprechen und hätte die Hardturmstrasse gar

nicht erwähnt werden müssen.

6.3.2.2

Das Vergleichsprojekt, welches die

Bauherrschaft zur Bestimmung des Regelschattens verwendet hat, reicht in westlicher

Richtung um mindestens 150 m über das Ende der Hardturmstrasse bei der

Liegenschaft Hardturmstrasse 321b hinaus und entspricht damit nicht dem

Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 GPV und den Bezeichnungen im zugehörigen

Plan vom 28. März 2003. Die Beschwerdegegnerinnen und mit ihnen die

Vorinstanz halten das längere Vergleichsprojekt gleichwohl für zulässig, weil

die wörtliche Anwendung der Gestaltungsplanvorschriften nicht sachgerecht sei.

Zunächst gelte das insofern, als es im Bereich des vom

Gestaltungsplan erfassten Areals streng genommen tatsächlich keine der

Hardturmstrasse folgende Baulinie gebe, sondern nur eine solche entlang der

Förrlibuck- und der Bernerstrasse. Dieser Einwand ist unzutreffend: Art. 9

Abs. 2 GPV bezeichnet ein "längs der Hardturm-/Förrlibuckstrasse und

Stadionplatz anzuordnendes Vergleichsprojekt" als massgeblich, dessen

Fassaden auf den "dortigen Baulinien" anzuordnen sind. Die Vorschrift

setzt somit nicht voraus, dass es sich um Baulinien der Hardturmstrasse

handelt. Aus diesem Grund ist auch die Erwägung des Regierungsrats unzutreffend,

wonach die wörtliche Auslegung insbesondere bezüglich der Hardturmstrasse

östlich der Einmündung der Förrlibuckstrasse keinen Sinn ergebe. Dass nur ein

Vergleichsprojekt auf dem Gestaltungsplanareal gemeint sein kann, ist von vornherein

klar, und die Überlegung des Regierungsrats, dass ein der Baulinie der Hardturmstrasse

folgendes Vergleichsprojekt hufeisenförmig um die à-Porta-Siedlung anzuordnen

wäre, ist nicht nachvollziehbar. Ebenso kann es nicht darauf ankommen, wie ein

Teil der Beschwerdeführenden Art. 9 Abs. 2 GPV in den

Rechtsmittelverfahren gegen die Gestaltungsplanfestsetzung verstanden haben

soll; abgesehen davon, dass die Ausführungen in den damaligen Rekurs- und

Beschwerdeschriften, wonach das Vergleichsprojekt einen "200 m langen Riegel"

bzw. einen "mehrere hundert Meter langen Riegel" bilde, sich auch auf

ein westlich beim Gebäude Hardturmstrasse 321b endendes Vergleichsprojekt beziehen

lassen, kann es für die Auslegung der fraglichen Bestimmung nicht auf eine

einzelne Parteiauffassung ankommen.

Die Bewilligungsbehörde bringt in ihrer Beschwerdeantwort

sodann vor, die von den Beschwerdeführenden verfochtene Auslegung von Art. 9

Abs. 2 GPV würde den Stadionbau verunmöglichen und damit nicht dem Sinn

des Gestaltungsplans entsprechen, der auf die Verwirklichung dieses in seiner

äusseren Gestalt damals schon bekannten Projekts abgezielt habe. Diese

Auffassung missachtet, dass der Gestaltungsplan die übergeordnete (Sondernutzungs-)Ordnung

darstellt, der sich das konkrete Bauvorhaben unterwerfen muss. Dass die äussere

Gestalt des Bauvorhabens und seine Dimensionen im Zeitpunkt der Planfestsetzung

bereits feststanden, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Gegenstand

der Beschlussfassung über den Gestaltungsplan war nicht das konkrete Stadionprojekt,

sondern die zu seiner Verwirklichung erforderliche Sondernutzungsordnung. Mit

ihrer Zustimmung zum Gestaltungsplan haben die Stimmberechtigten zwar das

Stadion ermöglichen wollen, aber zugleich die Grenzen der zulässigen

Nutzungsintensivierung und Belastung von Nachbargrundstücken durch Schattenwurf

gezogen. Diese zweite Funktion des Gestaltungsplans würde verkannt, wenn mit

dem Hinweis auf das bereits vorhandene Projekt beliebig vom Wortlaut der

Gestaltungsplanvorschriften abgewichen werden könnte. Abgesehen davon steht

nicht fest, dass die Beurteilung des Schattenwurfs nach einem dem Wortlaut von Art. 9

Abs. 2 GPV entsprechenden Vergleichsprojekt das umstrittene Bauvorhaben

von vornherein verunmöglichen würde; jedenfalls macht die Bauherrschaft ausdrücklich

geltend, dass, was im Folgenden zu prüfen sein wird (vgl. E. 6.6), sich

die Einhaltung von § 284 Abs. 4 PBG auch bei einem verkürzten

Vergleichsprojekt nachweisen lasse. Sodann ist unerheblich, dass gemäss der

Darstellung der Bewilligungsbehörde bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans

von einem auch längs der Bernerstrasse angeordneten Vergleichsprojekt

ausgegangen worden sein soll, denn in den Materialien zum Gestaltungsplan lässt

sich kein diese Auffassung stützendes Dokument finden. Zudem ist der erst im

Baubewilligungsverfahren eingereichte Plan, auf den sich die Bewilligungsbehörde

beruft, am 8. Juni 2004 revidiert worden und kann schon deshalb nichts zur

Auslegung des vom Gemeinderat am 4. Juni 2003 und von den

Stimmberechtigten am 7. September 2003 verabschiedeten Gestaltungsplans beitragen.

Abschliessend ist anzumerken, dass die westliche Begrenzung

des Vergleichsprojekts bis zum Ende der Hardturmstrasse durchaus als

zweckmässig erscheint, da an der Bernerstrasse das dem Stadion gegenüberliegende

Gebiet der Freihaltezone zugewiesen ist und deshalb gar kein Anlass bestand,

insofern Festlegungen bezüglich des Schattenwurfs zu treffen; gemäss § 284

Abs. 4 PBG ist der Schattenwurf eines Hochhauses nur im Verhältnis zu

Wohnzonen oder -bauten von Bedeutung. Dass der Gestaltungsplan auch im Bereich

B entlang der Bernerstrasse ein Hochhaus vorsieht, ist deshalb kein taugliches

Argument für den Standpunkt der Beschwerdegegnerinnen.

6.3.2.3

Die

von der Vorinstanz und den Beschwerdegegnerinnen in Abweichung vom Wortlaut

vorgenommene Auslegung von Art. 9 Abs. 2 GPV erweist sich damit als

unhaltbar.

Richtigerweise ist deshalb von einem Vergleichsprojekt

auszugehen, dass sich von den Baulinien des (zukünftigen) Stadionplatzes längs

der Förrlibuck- und der Hardturmstrasse bis zur postalischen Grenze beim

Gebäude Hardturmstrasse 321b erstreckt.

Soweit die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2006.00354

auch die südöstliche Begrenzung des Vergleichsprojekts beim Stadionplatz

bemängeln, ist ihre Kritik nicht nachvollziehbar. Überdies legen sie in keiner

Weise dar und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die von ihnen verfochtene

südöstliche Begrenzung des Vergleichsprojekts den Schattenwurf des Stadions als

übermässig erscheinen liesse.

6.3.3

Gemäss

Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 29. November 2006 hatte die Bauherrschaft

den Regelschatten aufgrund eines Vergleichsprojekts zu ermitteln, welches sich

lediglich längs der Hardturm- und nicht auch entlang der Bernerstrasse

erstreckt. Als massgebliches Ende der Hardturmstrasse wurde im Beschluss die

beim Gebäude Hardturmstrasse 321b die Strasse senkrecht querende postalische

Grenze bezeichnet. In der Folge reichte die Bauherrschaft am 12. Januar

2007.

Darstellungen ein, welche von einem Vergleichsprojekt ausgehen, das sich

wiederum auch entlang der Bernerstrasse erstreckt, in diesem Bereich aber nicht

die grössere Höhe gemäss Art. 9 Abs. 2 GPV (mit den in VB.2004.00193

vorgenommenen Präzisierungen) beansprucht, sondern sich nach den Bestimmungen

für die Zone Z5 gemäss Bau- und Zonenordnung richtet. Zudem erfolgt der

Übergang zwischen diesen beiden Teilen des Vergleichsprojekts nicht senkrecht

zur Strassengrenze, sondern folgt dem Verlauf der postalischen Grenze.

6.3.3.1

Wie Art. 2

Abs. 3 GPV ausdrücklich festhält, finden, solange der Gestaltungsplan in

Kraft ist, die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung im Planungsgebiet

keine Anwendung. Für die Beurteilung des Schattenwurfs ist deshalb

ausschliesslich das in Art. 9 Abs. 2 GPV definierte Vergleichsprojekt

massgeblich; die von der Bauherrschaft gestützt auf die Bestimmungen der Bau-

und Zonenordnung vorgenommene Erweiterung ist somit unzulässig. Zudem übersieht

die Bauherrschaft, dass gemäss Art. 9 Abs. 2 GPV das

Vergleichsprojekt "längs der Hardturm-/Förrlibuckstrasse und

Stadionplatz" und seine "massgeblichen Fassaden auf den dortigen

Baulinien" anzuordnen sind. Nach diesen Vorgaben ist das Vergleichsprojekt

beim Ende der Hardturmstrasse im rechten Winkel zu den Baulinien zu begrenzen

und darf nicht der dort in einem spitzen Winkel zur Baulinie verlaufenden

postalischen Grenze folgen, die gemäss Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 29. November

2006.

lediglich für die Grenzziehung zwischen Hardturm- und Bernerstrasse

massgeblich ist. Für den Schattenwurf in den kritischen Bereichen ist diese

Abweichung allerdings bedeutungslos.

6.3.3.2

Ein Art. 9 Abs. 2 GPV

vollumfänglich entsprechendes Vergleichsprojekt liegt dagegen der Überprüfung

des Schattenwurfs durch das Ingenieurbüro Hostettler zugrunde, welche die

Beschwerdeführenden mit ihren Repliken eingereicht haben.

6.4

Die Bauherrschaft hat

ihrer mit dem Baugesuch eingereichten Darstellung des Schattenwurfs ein der

effektiven Sonnenscheindauer an mittleren Wintertagen (3. November bzw. 3. Februar)

entsprechendes Zeitfenster von 07.10 bis 16.50 Uhr zugrunde gelegt. Nachdem im

Rekursverfahren gerügt worden war, dass praxisgemäss nur die Zeit von 08.00 bis

16.00

Uhr zu berücksichtigen sei, ist sie in den nachgereichten Berechnungen

ebenfalls von diesem kürzeren Zeitfenster ausgegangen, hat jedoch an der

Zulässigkeit ihrer ursprünglichen Berechnung festgehalten. Der Regierungsrat,

der den Schattenwurf des Stadions auch unter Berücksichtigung des engeren

Zeitfensters für zulässig hielt, hat zur Frage des massgeblichen Zeitfensters

nicht abschliessend Stellung genommen.

6.4.1

In ihrer Beschwerdeantwort bezweifelt die

Bauherrschaft, ob bezüglich der Wahl des Zeitfensters angesichts der wenigen zu

bewilligenden Hochhäuser mit vergleichbarer Problematik von einer gefestigten

Praxis ausgegangen werden könne. Diese stehe zudem in Widerspruch zu Art. 30

Abs. 1 ABauV, wonach der Schattenvergleich an mittleren Wintertagen massgebend

sei, womit nicht ein willkürlich festgelegtes Zeitfenster, sondern nur der

ganze Tagesverlauf gemeint sein könne.

6.4.2

Diese Einwände sind unbegründet. Zur Frage

der zulässigen Beschattung von Nachbarliegenschaften durch Hochhäuser hatte

sich bereits zu § 148 des früheren Baugesetzes für Ortschaften mit

städtischen Verhältnissen vom 23. April 1893 (BauG; in der Fassung vom 8. April

1956) eine umfangreiche Praxis entwickelt (vgl. Lang, S. 571 ff.). § 148

Abs. 2 BauG liess Hochhäuser unter anderem nur zu, wenn die "Umgebung

nicht wesentlich benachteiligt" wurde. Diese Formulierung, an die sich

auch in § 284 Abs. 4 PBG anlehnt, wurde durch die Praxis

konkretisiert, welche sich dabei unter anderem auf die 1976 erschienene Studie

"Anleitung zur Bestimmung des Schattenverlaufes von hohen Gebäuden / Die

2-Stunden-Schattenkurve" des Amts für Regionalplanung stützte (Lang, S. 568).

Im Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 wurde die Frage der

wesentlichen Beeinträchtigung durch Schattenwurf zwar etwas einlässlicher

geregelt und sollte die zulässige Beschattungszeit in Anlehnung an die

2-Stunden-Regel der bisherigen Praxis auf dem Verordnungsweg festgehalten

werden (Lang, S. 577, unter Hinweis auf Materialien). § 30 ABauV, der

diese Regelung enthält, ist deshalb im Licht der früheren Praxis und ihrer

wissenschaftlichen Grundlagen zu begreifen, wozu insbesondere die vorerwähnte

Studie des Amts für Regionalplanung gehört. In dieser Studie werden die

naturwissenschaftlichen Grundlagen für die Bestimmung des Schattenwurfs

dargestellt und Regeln für die praktische Handhabung erarbeitet. Dazu gehört

die Bestimmung von Mittelwerten, so bezüglich des Jahres (3. November und

8.

Februar als mittlere Wintertage) und bezüglich der täglichen

Schattendauer (2-stündige Schattendauer), vereinfachende Annahmen bezüglich Sonnenstunden

(08.00–16.00 Uhr an den mittleren Wintertagen) sowie bezüglich der Projektionsebene

(Annahme eines vollständig ebenen Geländes) und des Ortes (alle Berechnungen

basieren auf der geografischen Position der Eidgenössischen Sternwarte Zürich).

Diese Regeln fanden in der Folge Eingang in die Praxis, wie auch die von der

Bewilligungsbehörde eingereichten Dokumente "Festlegungen zum

Zweistundenschatten bei Hochhäusern" und "Erläuterungen zum

2-Stunden-Schatten" zeigen. Wenn § 30 ABauV den 2-Stunden-Schatten

als massgeblich bestimmt, so ist es sachgerecht, insgesamt auf den in diesem

Zusammenhang entwickelten, wissenschaftlich fundierten Regelkomplex abzustellen,

und wäre es inkonsequent, wenn allgemein mit Mittel- und Näherungswerten gearbeitet

und nur bezüglich der Sonnenscheindauer vom tatsächlichen Sonnenauf- bzw. Sonnenuntergang

ausgegangen würde. Zudem trifft es zu, dass an den beiden mittleren Wintertagen

3.

November und 8. Februar die Sonnenstrahlen in den frühen Morgen-

bzw. späten Abendstunden keine starke Intensität haben, weshalb die insofern

vorgenommene Vereinfachung auch aus dieser Sicht als sachgerecht erscheint. Die

Baubewilligungsbehörde weiss denn auch keine Gründe dafür zu nennen, weshalb

sie bei der Erteilung der Baubewilligung eine Darstellung des Regelschattens akzeptiert

hat, der in Abweichung von der in ihren eigenen Richtlinien festgehaltenen

Praxis auf einer Sonnenscheindauer von 07.10 bis 16.50 Uhr beruht.

6.5

Die Beschwerdeführenden haben mit ihren

Repliken eine Darstellung des Zwei-Stunden-Schattens auf der Grundlage eines

korrekt angeordneten Vergleichsprojekts eingereicht (vgl. vorne E. 6.3.3.2). In der Duplik vom 27. April 2007 stellt die private Beschwerdegegnerin diese Darstellung als solche nicht in Frage, sondern räumt ein, dass die unterschiedlichen Schattenkurven einzig auf die Differenzen

bezüglich der Anordnung des Vergleichsprojekts und die Wahl des Zeitfensters

zurückzuführen seien. Da diese Einwände unbegründet sind (vgl. vorne E. 6.3 f.), ist für den Zwei-Stunden-Schatten des Vergleichsprojekts von der Darstellung der Beschwerdeführenden (im Folgenden Vergleichs-Schatten) auszugehen.

Was den Zwei-Stunden-Schatten betrifft, den das Stadion

verursachen wird (im Folgenden Projekt-Schatten) bestehen geringfügige

Differenzen zwischen den Darstellungen der Beschwerdeführenden und der

Bauherrschaft insbesondere im Bereich der zur Bernoulli-Siedlung gehörenden

Liegenschaft Hardturmstrasse 388. Während die Beschwerdeführenden diese Differenzen

nicht begründen, führt sie die Bauherrschaft darauf zurück, dass das

Ingenieurbüro Hostettler der Darstellung des Projekt-Schattens nicht das

konkrete Projekt, sondern einen anhand der Maximalausladungen prismatisch

ausgebildeten Gebäudekörper zugrunde gelegt habe, wodurch die effektive

vertikale Gebäudegeometrie vernachlässigt werde. Auskragungen würden

fälschlicherweise so berücksichtigt, wie wenn sie mit der grössten Ausladung

vertikal bis auf den Boden reichen würden. Dagegen wird in der Darstellung des

Projekt-Schattens gemäss den Plänen der Bauherrschaft berücksichtigt, dass der

Stadionkranz ausladend ist und die Sonne "unten durch scheint". Da

der effektive Schattenwurf des Bauvorhabens massgeblich ist, muss vom

Projekt-Schatten gemäss dieser Darstellung der Bauherrschaft ausgegangen werden

und ist dieser dem Vergleichs-Schatten gegenüberzustellen.

6.6

Aus der

Gegenüberstellung vom massgeblichen Vergleichs- und Projekt-Schatten ergibt

sich, dass der Projekt-Schatten den Vergleichs-Schatten in zwei Bereichen

übertrifft, nämlich bei der städtischen Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340, auf

welcher ein Schulhausprovisorium steht, um 6,5 m und bei den Bernoullihäusern

Hardturmstrasse 388 und 390 um bis zu einem Meter.

6.6.1

Der

Regel von § 30 Abs. 2 ABauV betreffend den Vergleichs-Schatten liegt

die Überlegung zugrunde, dass auch ein der Bauordnung bzw. dem

Sondernutzungsplan entsprechendes Bauvorhaben einen Schatten wirft, welcher von

den Nachbarn hinzunehmen ist. Mit dem Vergleichsprojekt wird dieser von einer

solchen Überbauung zu erwartende Schatten ermittelt. Ist die vom Hochhaus zu erwartende

Beschattung nicht stärker, als die mit dem Vergleichsprojekt ermittelte, liegt

von vornherein keine wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf vor. Führt

das Hochhaus zu einer stärkeren Beschattung als das Vergleichsprojekt, so

bedeutet dies jedoch nicht von vornherein eine wesentliche Beeinträchtigung der

Nachbarschaft, sondern es ist in diesem Fall nach den Regeln von § 30 Abs. 1

lit. a und b (und allenfalls Abs. 3) zu prüfen, ob der Schattenwurf

eine wesentliche Beeinträchtigung von Nachbargrundstücken bzw. -gebäuden

darstellt.

6.6.2

Bei der

städtischen Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340 reicht der Projekt-Schatten um

einen ca. 6,5 m breiten Streifen über den Vergleichs-Schatten hinaus und

bestreicht damit mehr als einen Drittel des gesamten Grundstücks. Da dieses

Grundstück mit einem Wohnanteil von 90 % belegt ist und damit die

Überbauung mit einem Schulhaus-Provisorium in einem starken Missverhältnis zu

den Zielen der Bau- und Zonenordnung steht, kommt zusätzlich § 30 Abs. 3

ABauV zur Anwendung, das heisst es müssen sowohl die Bestimmungen für überbaute

als auch für unüberbaute Grundstücke (§ 30 Abs. 1 lit. a und b

ABauV) eingehalten werden.

6.6.2.1

Das an

die Hardturmstrasse angrenzende Schulhausgebäude liegt vollständig innerhalb

des Perimeters des Projekt-Schattens. Da mit der Bewilligungsbehörde davon auszugehen

ist, dass es sich bei der Kernzone mit einem Wohnanteil von 90 % um eine

Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG handelt (vgl. vorne E. 6.2), stellt das Schulhausgebäude ein "in Wohnzonen liegendes Nachbargebäude" im Sinn von § 30 Abs. 1 lit. a ABauV dar, so dass nach dem Wortlaut dieser Bestimmung eine unzulässige wesentliche

Beeinträchtigung vorliegen würde. Indessen geht diese Verordnungsbestimmung, indem

sie bei überbauten Grundstücken in Wohnzonen nicht nur bewohnte Gebäude,

sondern Nachbargebäude unabhängig von ihrer Nutzung berücksichtigt, über den

mit § 284 Abs. 4 PBG verfolgten Zweck hinaus. Wenn in dieser

Bestimmung vom Schattenwurf "in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten

Gebäuden" die Rede ist, so ist das so zu verstehen, dass neben bewohnten

Gebäuden in irgendwelchen Zonen auch das Wohnzonen zugewiesene Bauland vor

Beeinträchtigung zu schützen ist. Bei überbauten Grundstücken in Wohnzonen

müssen dagegen nur die bewohnten Gebäude vor Beeinträchtigung durch

Schattenwurf geschützt werden. Für die nach dem Wortlaut von § 30 Abs. 1

lit. a ABauV vorgesehene Berücksichtigung auch der unbewohnten Gebäude

bietet § 284 Abs. 4 PBG deshalb keine Grundlage. Es wäre denn auch

offenkundig unverhältnismässig, wenn in einer Wohnzone bereits die länger als

zwei Stunden dauernde Beschattung beispielsweise eines zu einer

Wohnliegenschaft gehörenden Garagengebäudes als wesentliche Beeinträchtigung

gelten würde. Zudem ist zu berücksichtigen, dass hier die Kernzone nur wegen

des hohen Wohnanteils als Wohnzone im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG gilt;

diese durch den Wohnschutz gerechtfertigte Zuweisung darf nicht dazu führen,

dass bei der Beurteilung des Schattenwurfs auch unbewohnte Gebäude berücksichtigt

werden.

6.6.2.2

Unter

dem Gesichtswinkel einer zukünftigen zonengemässen Überbauung des städtischen

Grundstücks stellt sich sodann gemäss § 30 Abs. 1 lit. b ABauV

die Frage, ob durch den Zwei-Stunden-Schatten eine den örtlichen Verhältnissen

und der Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung verunmöglicht oder

erheblich erschwert wird. Dies wird von der Bausektion mit der Begründung

verneint, dass die zonengemässe Ausnützung von 60 % eine überbaubare

Fläche von 455 m2 ergebe, die unter Beachtung von Baulinien,

Grenzabständen und zur Vermeidung eines Mehrlängenzuschlags zweckmässigerweise

durch drei einzelne Gebäude mit je einer Fläche von rund 12 x 12 m beansprucht

werde. Bei Beachtung des Gebäudeabstands von 7 m könnte das südliche und das

mittlere Gebäude so positioniert und ausgeformt werden, dass die fragliche

Mehrbeschattung den Bereich zwischen den Gebäuden oder lediglich eine mangels

Fensteröffnungen nicht relevante Gebäudeecke betreffen würde.

Bei diesen Ausführungen geht die Bausektion offenbar davon

aus, dass das südlichste Gebäude mit Absicht so platziert würde, dass es

bereits vom Vergleichsschatten vollständig bedeckt wäre, so dass aus dem

Projektschatten keine zusätzliche Verschlechterung resultierte. Das kann

indessen nicht der Sinn einer solchen Planung sein. Bei der Überbauung dieses

Grundstücks wird man zweifellos versuchen, die Wohnungen so weit als möglich

ausserhalb des Schattens anzuordnen, das heisst, sie im Norden zu

konzentrieren. Für diese Zielsetzung stellt der um 6,5 m weiter nach Norden

reichende Projektschatten eine erhebliche Erschwerung dar, die ein benachbarter

Grundeigentümer nicht hinnehmen muss. Der Schattenwurf des Stadions stellt

somit für das städtische Grundstück Kat.-Nr. AU6340 eine wesentliche

Beeinträchtigung im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG dar.

6.6.2.3

Dass

ein Teil des Nachbargrundstücks vom Zwei-Stunden-Schatten betroffen ist, führt

wie erwähnt dort nicht zum Verbot von Wohnbauten. Das ergibt sich bereits

daraus, dass auch bei einer bauordnungsgemässen Überbauung Teile dieses

Bereichs vom Zwei-Stunden-Schatten betroffen sind, ohne dass dies zu

Einschränkungen bezüglich der Erstellung von Wohnbauten führt. Aus dieser Sicht

erscheint es ohne weiteres als zulässig, dass der Eigentümer eines

Nachbargrundstücks der im Sinne von § 284 Abs. 4 PBG wesentlichen

Beeinträchtigung seines Grundstücks durch Schattenwurf zustimmt. Dieser Schluss

drängt sich auch mit Rücksicht auf § 270 Abs. 3 PBG auf, wonach

unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher

Verhältnisse durch nachbarliche Vereinbarung von den gesetzlichen

Mindestgrenzabständen (und folglich auch von den Gebäudeabständen, vgl. RB 1992

Nr. 69 = BEZ 1993 Nr. 5) abgewichen werden kann. Dass eine Wohnung in

den Bereich des Zwei-Stunden-Schattens zu liegen kommt, führt für sich allein

nicht zu wohnhygienisch relevanten Beeinträchtigungen; eine solche Beschattung

ergibt sich im Bereich des Vergleichsschattens auch durch eine bauordnungsgemässe

Überbauung und ist in Zonen mit dichter Überbauung, wie insbesondere in Kern-

oder Zentrumszonen, keineswegs ungewöhnlich.

Aufgrund der Rechtsschriften der Beschwerdegegnerin Nr. 2

kann zwar geschlossen werden, dass sie mit der übermässigen Beschattung des

städtischen Grundstücks durch das Stadion einverstanden ist. Eine formelle

Zustimmungserklärung kann jedoch nicht von der Baubewilligungsbehörde im Rahmen

des Baubewilligungsverfahrens ausgehen, sondern hat durch das dafür zuständige

Organ zu erfolgen. Gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG ist deshalb die

Bauherrschaft nebenbestimmungsweise zum Nachbringen der entsprechenden

schriftlichen Zustimmungserklärung durch die zuständige städtische Behörde zu

verpflichten.

6.6.3

Die

Zulässigkeit der Differenz zwischen Vergleichs- und Projektschatten im Bereich

der Reihenhausliegenschaften Hardturmstrasse 388 und 390 ist nach der

Auffassung der Bewilligungsbehörde anhand der "realen dreidimensionalen

Situation" zu prüfen, das heisst unter Berücksichtigung der tatsächlichen

Höhenverhältnisse und von § 30 Abs. 1 lit. a ABauV, wonach die

Beschattung der Nachbargebäude in der Regel an ihrem Fusspunkt zu messen ist.

Das könne dazu führen, dass beispielsweise wegen grösseren Niveauunterschieden

oder topografischen Hindernissen die Beschattung ganz entfalle. Zudem sei nur

die sich tatsächlich auf Wohnräume auswirkende Beschattung zu berücksichtigen,

das heisst die Mehrbeschattung an den Gebäudefassaden, soweit sie

Fassadenöffnungen, insbesondere Fenster betreffe.

6.6.3.1

Diese

zur Anwendung von § 284 Abs. 4 PBG und § 30 ABauV entwickelten

und im Merkblatt "Festlegungen zum Zweistundenschatten bei

Hochhäusern" festgehaltenen Grundsätze erscheinen als sachgerecht; sie

tragen insbesondere auch der zutreffenden Überlegung Rechnung, dass der Nachbar

den Vergleichsschatten ohnehin hinzunehmen hat und dass deshalb erst eine

diesen nicht bloss unwesentlich übersteigende Mehrbeschattung eine wesentliche

Beeinträchtigung im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG sein kann.

6.6.3.2

Nach

der von der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichten Darstellung führt

eine Differenz zwischen Vergleichs- und Projektschatten von bis zu einem Meter

im Bereich der Liegenschaften Hardturmstrasse 388 und 390 auf der Westfassade

der Liegenschaften 390, 392 und 394 und der Südfassade der Liegenschaft

Hardturmstrasse 394 zu einer Mehrbeschattung, die sich unter Berücksichtigung

des Eigenschattens nur beim Gebäude Hardturmstrasse 394 geringfügig auf zwei

Fensteröffnungen auswirkt. Auch wenn nicht auszuschliessen ist, dass sich bei

Nachprüfung dieser Mehrbeschattung auf Grund der Korrektur des

Vergleichsschattens (vgl. vorne E. 6.4 f.) die betroffenen Fassadenbereiche noch etwas verschieben, wird diese Mehrbeschattung gegenüber dem vom Vergleichsprojekt verursachten Schattenwurf faktisch kaum wahrnehmbar sein und stellt deshalb keine wesentliche

Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinn von § 284 Abs. 4 PBG dar.

7.

Höhenlage

der Gebäudesohle bezüglich des mittleren Grundwasserspiegels

In der Beschwerde VB.2006.00354 wird geltend gemacht, das

Fundament des Stadions reiche bis auf die Kote 396,2 m ü.M. hinab und

unterschreite damit unzulässigerweise den mittleren Grundwasserspiegel, der bei

397.0

bis 397.2 m ü.M. liege. Die Beschwerdeführenden seien dadurch betroffen,

weil der Grundwasserstrom angestaut würde, was sich schädigend auf ihre Liegenschaften

auswirken könnte.

Der Regierungsrat ist auf diese Rüge

mit der Begründung nicht eingetreten, sie hätte bereits im Verfahren gegen die

Gestaltungsplanfestsetzung erhoben werden müssen, da die Höhenlage der

Gebäudesohle auf der Kote 396,2 m ü.M. schon aus dem im Gestaltungsplanverfahren

erstellten Umweltverträglichkeitsbericht hervorgegangen sei. Im Übrigen sei das

Bauvorhaben auch unter dem Gesichtswinkel der Grundwasserproblematik bewilligungsfähig.

7.1

Gegenstand der

Rechtsmittelverfahren gegen eine Gestaltungsplanfestsetzung kann nur sein, was

im Plan festgesetzt wurde oder bei richtiger Rechtsanwendung hätte festgesetzt

werden müssen. Gemäss § 83 Abs. 1 PBG kann der Gestaltungsplan Zahl,

Lage, äussere Abmessungen sowie Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten im

Gestaltungsplan regeln.

Die Frage, wie weit das Stadion

Hardturm in den gewachsenen Boden hinabreichen darf, war nicht Gegenstand der

Gestaltungsplanfestsetzung; dieser regelt, wie sich aus den zugehörigen Plänen

zweifelsfrei ergibt, nur das zulässige oberirdische Bauvolumen. Daran ändert

nichts, dass die Fragen des Gewässerschutzes und der zulässigen Einbautiefe des

Stadions ins Grundwasser bereits im Rahmen der dem Gestaltungsplan zugrunde

liegenden UVP behandelt wurden. Im Rahmen der UVP ist für die Koordination mit

den zur Verwirklichung des Projekts neben dem Gestaltungsplan erforderlichen

anderen Entscheiden zu sorgen, so gemäss Art. 21 UVPV mit den in dieser

Bestimmung genannten bundesrechtlich erforderlichen Spezialbewilligungen sowie

gemäss Art. 25a RPG mit den zusätzlich erforderlichen kantonalrechtlichen

Bewilligungen (Heribert Rausch/Peter M. Keller, Kommentar zum

Umweltschutzgesetz, 2. A., Zürich 2001, Art. 9 N. 172). Zu diesen

gehört auch die Bewilligung für die Erstellung von Bauten im Grundwasser gemäss

§ 70 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (WWG; LS 724.11).

Diese Bewilligungen bleiben jedoch vorbehalten. Die Stellungnahmen der für ihre

Erteilung zuständigen Behörden im Rahmen des UVP-Verfahrens haben keinen Verfügungscharakter

und sind nicht anfechtbar; ein Einbezug betroffener Dritter erfolgt deshalb

erst im Rahmen der jeweiligen Spezialbewilligungsverfahren (BGE 116 Ib 260

E. 1d S. 264 = Pra 1991 Nr. 134 = URP 1991, S. 96 ff.;

Rausch/Keller, Kommentar USG, Art. 9 N. 168a; Bernhard Waldmann/Peter

Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N. 52).

Ungeachtet der aus Gründen der Koordination gebotenen Behandlung im Rahmen der

UVP bilden die im Rahmen solcher Spezialbewilligungen zu entscheidenden Fragen

somit auch unter diesem Gesichtswinkel nicht Gegenstand der

Gestaltungsplanfestsetzung.

Die Auffassung des Regierungsrats, die Rüge der

unzulässigen Einbautiefe ins Grundwasser hätte gegen die Gestaltungsplanfestsetzung

erhoben werden müssen und sei deshalb im vorliegenden Verfahren verspätet, ist

deshalb unzutreffend. Allerdings wäre es wohl sachlich gerechtfertigt, bei

Bauvorhaben der hier in Frage stehenden Art auch die unterirdische Ausdehnung

eines Bauvorhabens bereits im Gestaltungsplan festzulegen. Zum einen könnte

damit frühzeitig die von den Beschwerdegegnerinnen geltend gemachte

Planungssicherheit (vgl. hinten E. 7.2.1.1) hergestellt werden. Zum andern verlangt Art. 46 Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) die Berücksichtigung der gewässerschutzrechtlichen Festlegungen bereits

bei der Erstellung der kantonalen Richt- und Nutzungsplanung, welche auch die

kommunalen Planungen umfasst. Auch aus dieser Sicht würde einem grossflächigen

Einbau unter dem mittleren Grundwasserspiegel, wie er hier in Frage steht,

zweckmässigerweise bereits auf der Stufe der Sondernutzungsplanung Rechnung

getragen. Allerdings könnte einem solchen Vorgehen nach geltendem Recht im

Wege stehen, dass für den planerischen Schutz der Gewässer der Kanton zuständig

ist, während der vorliegende Gestaltungsplan gemäss § 86 PBG von der Gemeinde

zu genehmigen war.

7.2

Gemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2

GSchV dürfen im Gewässerschutzbereich Au, in dem das Stadion zum grössten

Teil liegt, keine Bauten erstellt werden, die unter dem mittleren

Grundwasserpegel liegen; die Behörde kann Ausnahmen bewilligen, soweit die

Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um

höchstens 10 Prozent vermindert wird.

7.2.1

Zunächst ist zu prüfen, von welchem

mittleren Grundwasserspiegel bei der Beurteilung des Bauvorhabens in gewässerschutzrechtlicher

Hinsicht auszugehen ist.

7.2.1.1

In der

angefochtenen Verfügung vom 2. April 2004, welche auch die wasserrechtliche

Bewilligung gemäss § 70 WWG umfasst, ist die Baudirektion von einem

mittleren Grundwasserspiegel bei Kote 396,2 m ü.M. ausgegangen; diese Kote sei

vom Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) bereits im Rahmen der UVP

definiert worden, und zwar gestützt auf die Grundwasserkarte des Kantons Zürich

in der bis November 2000 verwendeten Ausgabe 1991.

Die Beschwerdeführenden halten

diese Auffassung für unzulässig. Massgeblich sei der mittlere

Grundwasserspiegel, wie er sich aus der Ausgabe 2000 der Grundwasserkarte ergebe

und welcher bei 397,0 bis 397,2 m ü.M. liege.

Im Beschwerdeverfahren bringt

das AWEL für die Baudirektion vor, der natürliche (unbeeinflusste)

Mittelwasserspiegel könne oft nicht exakt ermittelt werden; die Beurteilung von

Bauvorhaben im Grundwasserschwankungsbereich stütze sich auf die vom AWEL herausgegebene

Grundwasserkarte. Hier seien die grundwasserschutzrechtlichen Rahmenbedingungen

für das Projekt erstmals am 30. Juni 1999 an einer Besprechung zwischen

Vertretern der Bauherrschaft und des AWEL festgehalten worden, wobei im Sinne

eines Vorentscheids gestützt auf die damals anwendbare Grundwasserkarte von

1991.

für den mittleren Grundwasserspiegel eine Kote von 396,0 m angegeben

worden sei. In den nachfolgenden Beurteilungen zur Vor- und Hauptuntersuchung

der Umweltverträglichkeit, zur Vorprüfung des Gestaltungsplans und zur

Bewilligung der Bauten im Grundwasser habe das AWEL an diesen 1999 definierten

Randbedingungen festgehalten, "da die Behörde in diesem Zeitrahmen die

Planungssicherheit gegenüber der Bauherrschaft zu gewährleisten hatte".

7.2.1.2

Gemäss den Ausführungen des AWEL vom 2. Oktober

2006.

wird bei der Beurteilung von Bauvorhaben auf die vom Geologiebüro G AG erarbeitete

und vom AWEL herausgegebene Grundwasserkarte 1:25'000 abgestellt, "womit

ein einheitlicher Beurteilungsmassstab bezüglich der Lage des

Mittelwasserspiegels angewendet wird". Bis November 2000 war dies die

Ausgabe 1991, ab November 2000 die Ausgabe 2000; seit März 2006 gilt die über

den GIS-Browser zugängliche digitale Grundwasserkarte. Die Verbindlichkeit der

Grundwasserkarte für die Feststellung des Mittelwasserspiegels wird bestätigt

durch das Merkblatt des AWEL betreffend "Bauvorhaben in Grundwasserleitern

und Grundwasserschutzzonen" vom Juni 2003, wo für die Anwendung des Verbots

von Anlagen unter dem langjährigen, natürlichen mittleren Grundwasserspiegel

gemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV ausdrücklich auf die

Grundwasserkarte mit den Isohypsen bei Mittelwasserstand verwiesen und dies an

Beispielen erläutert wird. Die Bestimmung des Mittelwasserspiegels hat deshalb

nach der Gewässerschutzkarte zu erfolgen, wobei nach den allgemeinen Regeln auf

den Sachverhalt im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Bewilligung abzustellen und

damit grundsätzlich die Ausgabe 2000 massgeblich ist. Nach dieser Ausgabe liegt

der mittlere Grundwasserspiegel gemäss den Ausführungen des AWEL bei 396.95 m.

7.2.1.3

Für das Abstellen auf einen mittleren

Grundwasserspiegel bei Kote 396,2 m ü.M. gemäss Ausgabe 1991 der

Grundwasserkarte wird geltend gemacht, infolge des Betriebsregimes des

Grundwasserwerkes Hardhof liege der mittlere Grundwasserspiegel aktuell ca. 0,6

bis 0,8 m höher; entscheidend für die zulässige Einbautiefe sei aber der

natürliche, unbeeinflusste Grundwasserspiegel, das heisst derjenige bei Kote

396,2 m ü.M. gemäss Grundwasserkarte, Ausgabe 1991. Sodann hätten bereits am 12. September

2002.

zwei Vertreter des AWEL der geplanten Einbaukote von 396.2 m ü.M. zugestimmt

und seien alle weiteren Planungsschritte auf dieser Grundlage erfolgt.

Beide Gründe für das Abstellen auf die Grundwasserkarte

von 1991 sind nicht stichhaltig: Wie das AWEL in der namens der Baudirektion

eingereichten Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 ausführt, kann der

natürliche (unbeeinflusste) Mittelwasserspiegel oft nicht exakt ermittelt

werden und ist es gerade der Zweck der Grundwasserkarte, dafür einen

einheitlichen Beurteilungsmassstab abzugeben. Es ist deshalb nicht sachgerecht,

wenn im Einzelfall auf frühere Verhältnisse zurückgegriffen wird.

Zudem stützt sich die Annahme, der höhere

Grundwasserspiegel sei auf das Betriebsregime des Grundwasserwerks Hardhof

zurückzuführen, einzig auf eine Darstellung in den im Auftrag der Bauherrschaft

verfassten hydrologischen Untersuchungen der G AG und H AG vom 30. September/27. November

2002.

In der Aktennotiz betreffend eine Besprechung mit Vertretern des AWEL am

30.

Juni 1999 ist vom Grundwasserwerk Hardhof allerdings nicht die Rede

und wird lediglich festgehalten, der "gültige mittlere Grundwasserspiegel"

liege im Bereich von 396 m ü.M.

In einer vom AWEL als Beilage 1 zur Rekursvernehmlassung eingereichten

Verfügung der Baudirektion vom 26. Januar 1999 betreffend die Wohn- und

Gewerbehäuser Hardturm-West wird wiederum ausgeführt, dass der

Konzessions-Pumpversuch Hardhof zu einer wesentlichen Absenkung des

Grundwasserspiegels gegenüber den in der Grundwasserkarte eingetragenen Wasserspiegeln

geführt habe. Jedenfalls lässt sich auch in Anbetracht dieser vagen Angaben

über die Auswirkungen des Grundwasserwerks Hardhof, die von der Ausgabe 2000

der Grundwasserkarte abweichende Festlegung des mittleren Grundwasserspiegels

bei 396,2 m ü.M. nicht rechtfertigen.

Sodann kann dem in einer Aktennotiz festgehaltenen

Ergebnis der Besprechung vom 30. Juni 1999 auch nicht die Bedeutung eines

Vorentscheids bezüglich der zulässigen Einbautiefe zukommen. Dafür fehlt es

nicht nur an den formellen Voraussetzungen, sondern handelt es sich auch

inhaltlich um eine blosse Auskunft ohne jeden Verpflichtungscharakter. Keine

solche Bindungswirkung kommt auch den im Rahmen der Umweltverträglichkeitsprüfung

erfolgten späteren Stellungnahmen des AWEL vom 28. Januar und 11. Februar

2003.

zu. Diese Stellungnahmen wurden gegenüber der für die Umweltverträglichkeitsprüfung

zuständigen Behörde und nicht gegenüber dem Gesuchsteller abgegeben; sie

stellen deshalb keine Zusicherung hinsichtlich der späteren Erteilung der

Bewilligung für die Erstellung von Bauten im Grundwasser dar (BGE 116 Ib

260.

E. 1d S. 264 = Pra 1991 Nr. 134 = URP 1991, S. 96 ff.;

Rausch/Keller, Kommentar USG, N. 168a). In diesem Zusammenhang ist auch zu

berücksichtigen, dass die zuständige Umweltschutzfachstelle der Stadt Zürich

die Bauherrschaft bereits in der Stellungnahme zum UVP-Voruntersuchungsbericht

vom 23. Mai 2002 darauf hingewiesen hat, dass der massgebliche

Grundwasserspiegel aufgrund der Grundwasserkarte Ausgabe 2000 höher liege und

deshalb die unterhalb des aktuellen mittleren Grundwasserspiegels vorgesehenen

Fundationskoten nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprächen.

7.2.2

prüfen ist deshalb, ob für die auf Kote 396,2 m ü.M. geplante und damit

unterhalb des auf Kote 396.95 m ü.M. liegenden mittleren Grundwasserspiegels

einzubauende Gebäudesohle eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann.

Dieser Bewilligungsgrund ist zwar in der angefochtenen Verfügung

der Baudirektion vom 2. April 2004 nicht geltend gemacht worden und in der

Rekursvernehmlassung des AWEL vom 26. Juli 2005 wird sogar ausdrücklich

festgehalten, die Bewilligung der Einbaukote von 396,2 m ü.M. werde nicht als

Ausnahme betrachtet. Erst in der Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006

führt das AWEL aus, Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV sei auch dann

eingehalten, wenn von einem mittleren Grundwasserspiegel bei 396,95 m ü.M. ausgegangen

werde; denn bei einer mittleren Grundwassermächtigkeit im Projektareal von ca.

16.

m seien gemäss Bundesrecht im Sinne einer Ausnahme grossflächige Einbauten

bis 1,6 m unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels zulässig.

Weil das Verwaltungsgericht als erste gerichtliche Instanz

entscheidet, ist dieser neu geltend gemachte Bewilligungsgrund auch dann zu

prüfen, wenn dabei neue Tatsachenbehauptungen im Sinn von § 52 Abs. 2

VRG zu würdigen sind.

7.2.2.1

Gemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2

GSchV kann die Behörde Ausnahmen für Anlagen unter dem mittleren Grundwasserspiegel

bewilligen, soweit die Durchflusskapazität gegenüber dem unbeeinflussten

Zustand um höchstens 10 % vermindert wird. Laut Merkblatt des AWEL ist

diese bundesrechtliche Bestimmung für den Vollzug im Einzelfall nicht geeignet

und werden im Sinne einer detaillierten Erläuterung der kantonalen Bewilligungspraxis

neben zwei Anwendungsbeispielen von Regelfällen auch drei Ausnahmemöglichkeiten

angeführt. Ausnahmebewilligungen werden nach dieser Praxis wie folgt erteilt:

Auf maximal 10 % der bebaubaren Fläche können

Vertiefungen (Fundamentverstärkungen, Lift- und Pumpschächte etc.) ohne

Tiefeneinschränkung unter den Mittelwasserspiegel bewilligt werden, sofern

diese den Grundwasserdurchfluss lokal nicht wesentlich beeinträchtigen.

In Gebieten mit geringem Flurabstand bzw. hoher

Lage des Mittelwasserspiegels (MW) wird in der Regel ein Untergeschoss

zugelassen (bis max. 3.0 m unter das gewachsene Terrain).

Sofern zur Fundation eines Hochhauses (Gebäudehöhe

über 25 m) erforderlich, kann bis zu 10 % der durchschnittlichen

Mächtigkeit des durchflossenen Grundwasserleiters unter dem mittleren Grundwasserspiegel

entfernt werden.

7.2.2.2

Die angefochtene Verfügung vom 2. April

2004.

umfasst eine Bewilligung im Sinne des ersten Ausnahmegrundes für

Fundationen, einzelne Gebäudeteile, Limmatwasser-Pumpenstation etc. im Umfang

von maximal 3'944 m2 (Dispositiv Ziffer I.a und 2. Nebenbestimmung).

Für weitere Gebäudeteile, insbesondere für das hauptsächlich Verkaufszwecken

dienende Untergeschoss, kommt dieser Ausnahmegrund nicht in Betracht. Zudem

liegt die Sohle dieses Geschosses nicht nur unter den mittleren

Grundwasserspiegel, sondern reicht ca. 4,5 m unter das gewachsene Terrain

hinab, was eine Bewilligung nach dem zweiten Ausnahmegrund ausschliesst.

Die Bauherrschaft beruft sich dagegen auf den dritten

Ausnahmegrund und macht zugleich geltend, dass dieser im Sinn des

übergeordneten Bundesrechts auszulegen sei, welches den vorliegend geplanten

Einbau unter den mittleren Grundwasserspiegel zulassen würde.

7.2.2.3

Nach der Formulierung des dritten Ausnahmegrundes

im Merkblatt AWEL wird der Einbau unterhalb des mittleren Grundwasserspiegels

nur zugelassen, sofern dies zur Fundation eines Hochhauses erforderlich ist.

Dass diese Voraussetzung hier erfüllt ist, wird weder von der Bauherrschaft

noch von der Bewilligungsbehörde dargetan. Zwar handelt es sich beim Stadion

baurechtlich um ein Hochhaus, doch ist nicht ersichtlich, weshalb zur

genügenden Fundation nicht auch ein den mittleren Grundwasserspiegel

respektierendes, das heisst ein 0,75 m weniger tief reichendes Untergeschoss

genügt. Vielmehr legt der Umstand, dass im Parkingbereich das Untergeschoss

klar über dem mittleren Grundwasserspiegel liegt, den Schluss nahe, dass die

tiefere Gebäudesohle im Einkaufsbereich einzig die Ermöglichung dieser Nutzung

bezweckt und nicht aus konstruktiven Gründen erforderlich ist.

7.2.2.4

Die Bauherrschaft ist der Auffassung,

die kantonale Ausnahmepraxis, wie sie im Merkblatt AWEL umschrieben ist,

schöpfe den durch das Bundesrecht gewährten Rahmen unzulässigerweise nicht aus.

Dieser Auffassung ist insofern beizupflichten, als die offene

Formulierung von Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 4 GSchV einen weiteren

Rahmen für Ausnahmebewilligungen zulässt, als sie im Merkblatt des AWEL

umschrieben sind. Davon scheint mittlerweile auch das AWEL auszugehen, welches

in der Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 eine solche Ausnahmebewilligung

als zulässig bezeichnet.

Eine solche Ausweitung der im Merkblatt umschriebenen

Ausnahmepraxis erscheint als gerechtfertigt. Ausnahmebewilligungen bezwecken

die Vermeidung von Härtefällen dort, wo die auf den Allgemeinfall

zugeschnittene Regel den besonderen Umständen eines Einzelfalls nicht gerecht

wird. In solchen Fällen hat die rechtsanwendende Behörde die mit der generellen

Regelung verfolgte Absicht weiterzuführen und im Hinblick auf die Besonderheit

des Einzelfalls auszugestalten, ohne dabei gegen Sinn und Zweck der Vorschrift

zu verstossen, von der mit der Ausnahme befreit werden soll (Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich

2006, N. 2536 ff., insbesondere N. 2545, mit Hinweisen). Dieser

Zielsetzung wird die im Merkblatt festgehaltene Beschränkung auf einen eng

umschriebenen Katalog von Ausnahmefällen nicht gerecht.

7.2.2.5

Allerdings ist eine Ausnahmebewilligung

nach Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV nicht bereits dann

gerechtfertigt, wenn die Durchflusskapazität um höchstens 10 % vermindert

wird. Vielmehr müssen besondere Verhältnisse vorliegen, welche den Einzelfall

als Sonderfall erscheinen lassen.

Solche besonderen Verhältnisse liegen beim Stadion vor,

das, wie die Notwendigkeit eines projektbezogenen Gestaltungsplans zeigt,

allein auf Grund seiner Zweckbestimmung und Grösse den Rahmen sprengt, auf den

die planungs- und baurechtlichen Regelungen zugeschnitten sind. Zu diesen

gehören in einem weiteren Sinn auch der planerische Grundwasserschutz und

insbesondere Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 GSchV, welcher, wie das Merkblatt

des AWEL zutreffend festhält, "äusserst raumrelevant" ist (vgl. auch

vorne E. 7.1). Dabei ist das Stadion aufgrund der engen Verflechtung von öffentlichen und privaten Interessen sowie der aus Gründen der Finanzierung gewählten Verbindung unterschiedlicher Nutzungen in seiner Gesamtheit zu sehen.

Dass die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels nur dazu dient, das

Untergeschoss zu Verkaufszwecken und dergleichen zu nutzen, schliesst deshalb

die Annahme besonderer Verhältnisse nicht aus. Sodann kann als Besonderheit

auch berücksichtigt werden, dass wegen der Komplexität des Planungsprozesses

und der für ein solches Projekt erforderlichen langen Planungsdauer die Rahmenbedingungen

äusserst früh definiert werden müssen, so dass sich Ungenauigkeiten in den

Grundannahmen, wie hier beim mittleren Grundwasserspiegel, in späteren

Projektphasen mit vertretbarem Aufwand kaum mehr korrigieren lassen.

7.2.2.6

Gemäss den Darlegungen des AWEL in der

Beschwerdeantwort vom 2. Oktober 2006 beträgt die mittlere Grundwassermächtigkeit

im Projektgebiet 16 m. Die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels um

0,75 m vermindert somit die Durchflusskapazität um weniger als 10 %. Damit

ist zugleich gewährleistet, dass die Ausnahme nicht gegen den mit der

Bestimmung angestrebten Schutz der Grundwasservorkommen verstösst (vgl. Art. 43

Abs. 4 des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG; SR 814.20).

Sodann kann auch eine Beeinträchtigung der Liegenschaften der

Beschwerdeführenden mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden.

Abgesehen davon, dass der Eingriff in den Grundwasserstrom wie dargelegt

relativ geringfügig ist, befinden sich im Sportweg und in der Förrlibuckstrasse

bereits heute kommunale Abwasserkanäle, die nahezu auf die geplante Einbautiefe

der Stadionsohle hinabreichen. Die Beurteilung der fachkundigen Behörde, dass ein

durch das Stadion in Richtung der Liegenschaften der Beschwerdeführenden

verursachter Grundwasseraufstau als vernachlässigbar eingestuft werden kann, erscheint

deshalb als nachvollziehbar.

7.2.2.7

Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung

erscheint deshalb der Sache nach gerechtfertigt. Allerdings hat die Bauherrschaft

kein entsprechendes Gesuch gestellt und hat die Baudirektion formell keine

Ausnahmebewilligung erteilt. Dieser formelle Mangel kann indessen gemäss § 321

Abs. 1 PBG dadurch nebenbestimmungsweise behoben werden, dass die Bauherrschaft

vor Baufreigabe zur Beibringung der notwendigen Ausnahmebewilligung zu

verpflichten ist.

8.

Konkretisierung

des Fahrtencontrollings und der Parkplatzbewirtschaftung

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2006.00354 sind der

Auffassung, das in Art. 14 GPV vorgesehene Fahrtenmodell werde nicht

ausreichend konkretisiert und damit rechtsverletzend umgesetzt.

8.1

Die Bauherrschaft hat mit dem Baugesuch ein

Dokument "Fahrtencontrolling" vom 25. Januar 2005 eingereicht,

welches die Umsetzung des gemäss Art. 14 Abs. 6 und 7 GPV gebotenen

Fahrtencontrollings aufzeigen soll. In der Folge wurde die Bauherrschaft mit

der Baubewilligung vom 10. Mai 2005 nebenbestimmungsweise verpflichtet, in

Zusammenarbeit mit der Umweltschutzfachstelle und dem Tiefbauamt ein Konzept

für den Betrieb des Fahrtenmodells und für die Verantwortlichkeiten für dessen

Umsetzung auszuarbeiten und vor Rohbauvollendung bewilligen zu lassen. Das

Konzept hat insbesondere aufzuzeigen, wie die Parkplatzbewirtschaftung zur

Einhaltung von Art. 14 GPV erfolgen wird, wie dabei die Park and

Ride-Parkplätze bewirtschaftet werden, wie die vom Fahrtenmodell betroffenen

Grundeigentümer bzw. Mieter in die Massnahmenumsetzung integriert werden und in

welcher Form die Berichterstattung über die Fahrten und die getroffenen Massnahmen

geschehen wird (Dispositiv Ziffer IV.B.3a). Bis spätestens 3 Monate vor

Inbetriebnahme des ersten Teilbereichs haben die Bauherrschaft bzw. die

verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft in Zusammenarbeit mit dem

Tiefbauamt und der Umweltschutzfachstelle ein Parkplatzbewirtschaftungssystem

zur Erfüllung von Art. 14 GPV zu erarbeiten (Dispositiv Ziffer IV.B.4b).

Sodann wird festgehalten, dass bei Überschreitung der festgesetzten

Fahrtenlimiten die Bauherrschaft alle zur Einhaltung des Fahrtenplafonds

nötigen Massnahmen umzusetzen hat (Dispositiv Ziffer IV.B.27); können die

festgesetzten Fahrtenlimiten nicht entsprechend den Vorgaben von Art. 14 Abs. 7

GPV eingehalten werden, wird die Behörde die nötigen Massnahmen zur

Fahrtenbegrenzung bzw. zur Einhaltung der zulässigen Fahrtenzahl anordnen

(Dispositiv Ziffer IV.B.28).

8.2

Diese Massnahmen sind, wie die Vorinstanz

zutreffend erwogen hat, geeignet und ausreichend, um die Fahrtenlimiten gemäss

Gestaltungsplan einzuhalten und nötigenfalls behördlich durchzusetzen. Soweit

die Einwände der Beschwerdeführenden auf Zweifel an der Durchsetzbarkeit des

Fahrtencontrollings hinauslaufen, ist darauf nicht einzugehen; dieses

Controlling ist ein Bestandteil des im Rahmen der Rechtsmittelverfahren gegen

den Gestaltungsplan als zulässig beurteilten so genannten Fahrtenmodells,

welches als solches nicht mehr in Frage gestellt werden kann. Dass ein

detailliertes Konzept für das Fahrtencontrolling erst vor Rohbauvollendung

bewilligt sein und das Parkplatzbewirtschaftungssystem erst spätestens 3 Monate

vor Inbetriebnahme des ersten Teilbereichs vorliegen muss, ist sachlich vertretbar

und entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden nicht rechtsverletzend.

8.2.1.1

Die Bausektion hat in ihrer

Rekursvernehmlassung vom 2. August 2005 begründet, inwiefern beim

Fahrtenmodell für das Bauvorhaben "Sihlcity" andere Verhältnisse vorlagen,

welche dort eine eingehendere Regelung der Parkplatzbewirtschaftung und des Fahrtencontrollings

bereits im Rahmen der Baubewilligung rechtfertigten. Eine Verletzung des

verfassungsrechtlichen Gleichheitsgebots liegt schon aus diesen Gründen nicht

vor. Zudem ist das so genannte Fahrtenmodell ein verhältnismässig neues

Instrument zur Emissionsbegrenzung im Sinne von Art. 11 Abs. 3 und Art. 12

Abs. 1 lit. c USG (vgl. Rudolf Muggli, Publikumsintensive Einrichtungen,

Verbesserte Koordination zwischen Luftreinhaltung und Raumplanung, Schriftenreihe

Umwelt, BUWAL und ARE (Hrsg.), Bern 2002, Nr. 346, S. 62 ff.;

Thomas Spoerri, Fahrtenmodell – Stapellauf ins Ungewisse, PBG aktuell 4/2003, S. 6

ff). Es ist deshalb gerechtfertigt und mit der Rechtsgleichheit vereinbar, wenn

die Behörden in einer Einführungsphase in den einzelnen Anwendungsfällen

unterschiedliche Vorgehensweisen erproben.

8.2.1.2

§ 310 Abs. 1

PBG, wonach Baugesuche alle Unterlagen zu enthalten haben, welche für die

Beurteilung des Vorhabens nötig sind, ist wie auch § 313 PBG über die

Vorprüfung von Baugesuchen nicht verletzt. Die Beschwerdeführenden verkennen,

dass über die grundsätzliche Tauglichkeit des Fahrtenmodells bereits mit der

Gestaltungsplanfestsetzung entschieden wurde. Es ist deshalb nicht

rechtsverletzend und im Rahmen von § 321 PBG betreffend Nebenbestimmungen

zulässig, wenn die zur Umsetzung erforderlichen Nachweise erst nach Erteilung

der Baubewilligung, aber vor Rohbauvollendung bzw. vor Inbetriebnahme erbracht

werden müssen. Dieses Vorgehen gewährleistet, dass dem Aufbau der Betriebs- und

Kontrollorganisation die gemäss Bundesgericht gebotene Aufmerksamkeit geschenkt

wird (BGE 131 II 470 E. 4.3 S. 480 mit Hinweisen) und ermöglicht

die mit dem Fahrtenmodell angestrebte Flexibilität, unter anderem auch bei der

Ausgestaltung der Tarife (vgl. BGr, 21. September 2005,1A.125/2005,

E.11.3, www.bger.ch). Dass sich der im Grobkonzept Fahrtencontrolling

vorgesehene Minimalansatz von Fr. 1.- pro Stunde ab 1. Minute

möglicherweise als nicht hinreichend steuerungswirksam erweist, ist unerheblich,

da sich bereits aufgrund des Detailkonzepts bzw. des Parkplatzbewirtschaftungssystems

die Notwendigkeit höherer Tarife ergeben kann und die Baubewilligung eine

spätere Erhöhung ausdrücklich vorbehält (E. F/g; Dispositiv Ziffer IV.B.28).

8.2.1.3

Eine Verletzung des "Grundsatzes

der Einheit der Baubewilligung" liegt nicht vor; die Beschwerdeführenden

konnten ihre grundsätzlichen Einwände gegen das Fahrtenmodell im

Gestaltungsplanverfahren vorbringen. Die Abspaltung untergeordneter Spezialfragen

ist auch mit dem Koordinationsgebot von Art. 25a RPG vereinbar

(Waldmann/Hänni, Kommentar RPG, Art. 25a N. 26). Zudem sind ihnen

gemäss § 316 Abs. 2 PBG alle baurechtlichen Entscheide über das

Stadion zuzustellen, so dass ihnen der Rechtsweg immer noch offen steht, wenn

ein für ein wirksames Fahrtencontrolling unwirksames Konzept bzw.

Parkplatzbewirtschaftungssystem bewilligt oder auf weitergehende Anordnungen

verzichtet wird, wenn das gewählte System die Einhaltung der gemäss

Gestaltungsplan zulässige Fahrtenzahl nicht gewährleistet.

8.2.1.4

Ist mit den Nebenbestimmungen betreffend Fahrtencontrolling und Parkplatzbewirtschaftung

die Einhaltung der Fahrtenlimiten gemäss Art. 14 GPV hinreichend sichergestellt,

so erweist sich der Vorwurf der Verletzung von Art. 11 und 12 USG als unbegründet.

9.

Lärmschutz

9.1

Im Verfahren VB.2006.00354 wird eine Verletzung

der Vorschriften zum Schutz vor Betriebslärm gerügt. Die Beschwerdeführenden

bringen vor, für die Kern- und Mantelnutzungen erforderlichen Klimaanlagen

erforderten leistungsstarke Gebläse, welche bei den Liegenschaften der

Beschwerdeführenden zu unzulässigen Lärmimmissionen führen könnten. Die

Baubewilligung hätte deshalb nur aufgrund eines Lärmgutachtens oder einer

Lärmprognose erteilt werden dürfen.

Die Vorinstanz hat zu diesen Einwänden erwogen, es treffe

zu, dass der Nachweis, wonach der durch die Haustechnik erzeugte Lärm den

Anforderungen von Art. 7 LSV entspreche, nicht erbracht worden sei. Ein

aussagekräftiges Lärmgutachten könne aber im gegenwärtigen Zeitpunkt nicht

erstellt werden, da erst aufgrund der weiteren Planung die lärmrelevanten Anlagen

sowie ihre Lage und Betriebsdauer bekannt seien. Die Bauherrschaft sei deshalb

zu verpflichten, drei Monate vor Inbetriebnahme mittels eines Lärmgutachtens

den Nachweis zu erbringen, dass die haustechnischen Anlagen die lärmschutzrechtlichen

Anforderungen einhalten würden (vgl. Dispositiv Ziffer IV des

Rekursentscheids).

9.2

Im Rekursentscheid vom 21. April 2004

betreffend den Gestaltungsplan (vgl. E. 16 des Rekursentscheids) wird festgehalten,

es sei im Rahmen der Baueingabe sicherzustellen, dass die haustechnischen Anlagen

die Anforderungen von Art. 7 LSV einhalten würden. In der Folge hat die

Bauherrschaft einen Bericht der I GmbH vom 20. März 2003 eingeholt,

welcher ausführt, dass mangels Kenntnis der wesentlichen Fakten ein gültiger

Nachweis noch nicht erbracht werden könne, sondern erst nach Abschluss der

haustechnischen Planung möglich sei. Dieser Nachweis dürfte angesichts der

räumlichen Verhältnisse jedoch relativ leicht zu erbringen sein.

Nach Art. 36 Abs. 1 LSV muss die Vollzugsbehörde

die Aussenlärmimmissionen einer ortsfesten Anlage ermitteln bzw. ermitteln

lassen, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte

überschritten sind oder ihre Überschreitung zu erwarten ist. Nachdem die

Rekursinstanz die Bauherrschaft zur Einreichung eines Lärmgutachtens drei

Monate vor Inbetriebnahme verpflichtet hat, genügt der angefochtene Entscheid

diesen Anforderungen ohne weiteres. Wenn von fachkundiger Seite dargelegt wurde,

dass der erforderliche Nachweis aufgrund der Datenlage erst in einem späteren

Zeitpunkt, jedoch dann ohne Schwierigkeiten zu erbringen sei, ist es nicht

rechtsverletzend, dass dieser Nachweis nicht im Zeitpunkt der Baubewilligung

verlangt wurde. Im Weiteren kann diesbezüglich auf die Erwägungen im

Zusammenhang mit dem Fahrtenmodell verwiesen werden (vgl. vorne E. 8.2.1.2 f.). Sodann ist anzumerken, dass die Bauherrschaft mit der Beschwerdeantwort jedenfalls den Nachweis erbracht hat, dass aufgrund des gegenwärtigen Planungsstandes mit der Einhaltung von Art. 7 LSV gerechnet

werden kann. Etwas anderes lässt sich, sofern von realistischen Annahmen über

die Anbringung der Rückkühler ausgegangen wird, dem mit der Replik

eingereichten Bericht der J AG vom 9. März 2007 nicht entnehmen.

9.3

Auch bezüglich des Lärms der Anlieferungen

bestand im Licht von Art. 36 Abs. 1 LSV kein Anlass für weitere Abklärungen.

10.

Kosten und

Entschädigung im Rekursverfahren

10.1

In beiden Beschwerdeverfahren wird die

Herabsetzung der vom Regierungsrat auf Fr. 20'000.- festgesetzten Staatsgebühr

verlangt.

10.1.1

Rechtsgrundlage der Gebührenerhebung ist

§ 13 VRG, der für das Verwaltungsrekursverfahren durch § 5 der Gebührenordnung

für die Verwaltungsbehörden vom 30. Juni 1966 (GebührenO; LS 682)

konkretisiert wird. Danach betragen die Staatsgebühren für Entscheide im

Rechtsmittelverfahren Fr. 50.- bis Fr. 4'000.-. Gemäss § 9 Abs. 1

GebührenO werden Gebühren nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung des Geschäfts

berechnet, wo Mindest- und Höchstbeträge festgesetzt sind und nichts anderes

vorgeschrieben ist. Gemäss Abs. 2 der genannten Bestimmung können die

Gebühren in besonderen Fällen über die in dieser Verordnung festgesetzten

Höchstbeträge hinaus angemessen erhöht werden; der Entscheid darüber ist zu

begründen.

10.1.2

Der Regierungsrat hat die Staatsgebühr

auf das 2 ½-fache der Maximalgebühr gemäss § 5 GebührenO festgesetzt.

Zur Begründung verweist er auf die Bedeutung der Rekurse, den grossen

Zeitaufwand, den die Instruktion erforderte, sowie die Komplexität des Falles.

Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, die Vorkenntnisse des

betreffenden Sachbearbeiters aus den Rekursverfahren gegen den Gestaltungsplan

hätten den Aufwand vermindert und die Spruchgebühr stehe in keinem Verhältnis

zu denjenigen, die bei Rekursen gegen andere Grossprojekte festgesetzt worden

seien.

10.1.3

Nach dem verfassungsrechtlichen Erfordernis der

gesetzlichen Grundlage im Abgaberecht müssen öffentliche Abgaben zwar nicht

notwendigerweise in allen Teilen auf der Stufe des formellen Gesetzes, jedoch

in genügender Bestimmtheit zumindest in rechtssatzmässiger Form festgelegt

sein. Die Voraussetzungen für die Erhebung der Abgabe

müssen in den einschlägigen Rechtssätzen so genau umschrieben sein, dass der

rechtsanwendenden Behörde kein übermässiger Spielraum verbleibt und die

möglichen Abgabepflichten für den Bürger hinreichend voraussehbar sind. Welche

Anforderungen dabei zu stellen sind, hängt von der Natur der jeweiligen Materie

ab (BGE 123 I 248 E. 2).

Im Lichte dieser Grundsätze lässt sich eine beliebige

Erhöhung der Spruchgebühr über den in § 5 Abs. 1 GebührenO festgesetzten

Maximalbetrag hinaus nicht rechtfertigen; als in besonderen Fällen angemessen

erscheint höchstens die Erhöhung auf den doppelten Betrag, wie sie in den

Gebührenordnungen der Baurekurskommissionen und des Verwaltungsgerichts vorgesehen

ist (vgl. § 35 Abs. 2 der Verordnung des Regierungsrats über die

Organisation und den Geschäftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli

1977.

[LS 700.7] sowie § 5 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts

vom 26. Juni 1997 [GebV VGr; LS 175.252]).

Die im Rekursverfahren zulässige Maximalgebühr belief sich

demnach auf Fr. 8'000.- pro Rekursverfahren, das heisst für die

vereinigten Verfahren auf insgesamt Fr. 16'000.-. Angesichts der Bedeutung

der Rekurse, des grossen Zeitaufwands, den die Instruktion erforderte, sowie

der Komplexität des Falles durfte dieser Rahmen ohne Verletzung der Prinzipien

der Kostendeckung und der Äquivalenz ausgeschöpft werden. Die Spruchgebühr des

Regierungsrats ist deshalb auf Fr. 16'000.- herabzusetzen.

10.2

Die Beschwerdeführenden beantragen sodann

unabhängig vom Verfahrensausgang eine Neuverlegung der Rekurskosten.

10.2.1

Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1

in Verbindung mit § 70 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die

Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen; gemäss § 13 Abs. 2

Satz 2 VRG sind Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von

Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen solcher Tatsachen

oder Beweismittel verursacht hat, die er schon früher hätte geltend machen

können, ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu überbinden. Von

diesem Unterlieger- und Verursacherprinzip kann aus Billigkeitsgründen

abgewichen werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13

N. 23). Ein solches Abweichen kann nach der Rechtsprechung im

Rekursverfahren unter anderem dann gerechtfertigt sein, wenn auf der Seite der

Bewilligungsinstanz ein Interessenkonflikt besteht und Anhaltspunkte dafür

bestehen, dass sich die Behörde nicht ausschliesslich von sachlichen

Überlegungen hat leiten lassen (vgl. BGr, 19. August 2003,1P.270/2003, E 4.2, www.bger.ch).

10.2.2

Nachdem die

Beschwerde in der Sache in zwei Punkten teilweise gutzuheissen ist, erfordert

bereits das Unterliegerprinzip eine teilweise Neuverlegung der Rekurskosten.

Sodann ist zu berücksichtigen, dass die Bauherrschaft unvollständige

Gesuchsunterlagen eingereicht und die Bewilligungsinstanzen mangels eines

Vergleichsprojektes das Bauvorhaben aufgrund unvollständiger Unterlagen

beurteilt haben. Sodann war auf Seiten der städtischen und kantonalen

Bewilligungsinstanzen der Interessenkonflikt zwischen der sorgfältigen Prüfung

der Bewilligungsvoraussetzungen und der im Hinblick auf die Fussball-Europameisterschaft

2008.

angestrebten raschen Realisierung des Stadions offensichtlich; bei der

Stadt ist zusätzlich ihre Mitbeteiligung bei der Projektentwicklung zu berücksichtigen.

Mit der Erteilung der Baubewilligung durch die Bausektion und der Erteilung der

Hochhausbewilligung durch die Baudirektion, ohne dass diese das fehlende und

für die Beurteilung zwingend erforderliche Vergleichsprojekt nachverlangten,

lagen ausreichende Anhaltspunkte dafür vor, dass sich die Bewilligungsinstanzen

nicht ausschliesslich von sachlichen Gesichtspunkten leiten liessen. Diese

Umstände rechtfertigen folgende Verlegung der reduzierten Rekurskosten:

– Beschwerdeführende

Nrn. 1–15: 1/20, unter sich anteilmässig und unter solidarischer Haftung;

– Beschwerdeführende

Nrn. 16–21: 1/20, unter sich anteilmässig und unter solidarischer Haftung;

– Beschwerdegegnerin

Nr. 1: 5/10;

– Beschwerdegegnerinnen

Nrn. 2 und 3: je 2/10.

10.2.3

Angesichts des nur teilweisen Obsiegens

der Beschwerdegegnerinnen und der im Zusammenhang mit der Kostenverlegung

dargelegten Umstände ist die Verpflichtung der Beschwerdeführenden zu einer

Parteientschädigung im Rekursverfahren nicht gerechtfertigt und der

Rekursentscheid insoweit aufzuheben.

11.

Zusammenfassung

und Regelung der Nebenfolgen

11.1

Damit erweist sich abgesehen von der Bemessung

und Verlegung der Rekurskosten die Beschwerde insofern als begründet, als für

die Mehrbeschattung der Liegenschaft Kat.-Nr. AU6340 keine Zustimmung der

zuständigen städtischen Behörde und für den Einbau der Gebäudesohle unter den

mittleren Grundwasserspiegel keine Ausnahmebewilligung der Baudirektion

vorliegt. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden ist deshalb die Bauherrschaft

zu verpflichten, vor Baufreigabe der Baubehörde eine Zustimmungserklärung der

Grundeigentümerin zur Mehrbeschattung des Grundstücks Kat.-Nr. AU6340 und

eine Ausnahmebewilligung der Baudirektion für den Einbau der Gebäudesohle unter

den mittleren Grundwasserspiegel einzureichen. Im Übrigen sind die Beschwerden

abgesehen von der Korrektur bei den Nebenfolgen abzuweisen.

11.2

Angesichts der

Bedeutung der Streitsache, des Umfangs der Akten und des grossen Aufwands, den

die Bearbeitung des komplexen Falles erforderte, ist die Gerichtsgebühr gestützt

auf § 2 und 4 GebV VGr auf Fr. 50'000.- festzusetzen. Bei der

Verlegung ist neben dem teilweisen Obsiegen der Beschwerdeführenden

insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegnerin Nr. 1 auch im

Beschwerdeverfahren kein Art. 9 Abs. 2 GPV entsprechendes

Vergleichsprojekt eingereicht hat und die Beurteilung des Schattenwurfs weitgehend

aufgrund der Überprüfung durch das Ingenieurbüro Hostettler erfolgen musste,

welche die Beschwerdeführenden auf eigene Kosten vornehmen liessen. Sodann ist

der Standpunkt, dass die Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels als

Ausnahme bewilligt werden könne, erst im Lauf des Beschwerdeverfahrens

eingenommen worden. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht für die Kostenauflage

nicht mehr von Bedeutung ist dagegen der bei den Bewilligungsbehörden

bestehende Interessenkonflikt (vgl. BGr, 19. August 2003,1P.270/2003, E. 4.2.2,

www.bger.ch). Unter Berücksichtigung dieser Umstände ist es gestützt auf § 13

Abs. 2 VRG gerechtfertigt, die Kosten des Beschwerdeverfahrens wie folgt

zu verlegen:

– Beschwerdeführende

Nrn. 1–15: 1/10, unter sich anteilmässig und unter solidarischer Haftung;

– Beschwerdeführende

Nrn. 16–21: 1/10, unter sich anteilmässig und unter solidarischer Haftung;

– Beschwerdegegnerin

Nr. 1: 2/5;

– Beschwerdegegnerinnen

Nrn. 2 und 3: je 1/5.

11.3

Die Zusprechung von Parteientschädigungen

gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG ist trotz des im Ergebnis

überwiegenden Obsiegens der Beschwerdegegnerinnen nicht gerechtfertigt, da die

Rechtsmittel angesichts der gehäuften Verfahrensfehler in guten Treuen erhoben

werden konnten (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 34).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerden VB.2006.00354 und VB.2006.00355 werden teilweise gutgeheissen.

Die

Beschwerdegegnerin Nr. 1 wird verpflichtet, der Baubehörde vor Baufreigabe

eine Zustimmungserklärung der Grundeigentümerin zur Mehrbeschattung des

Grundstücks Kat.-Nr. AU6340 sowie eine Ausnahmebewilligung der

Baudirektion für den Einbau der Gebäudesohle unter den mittleren

Grundwasserspiegel einzureichen.

Die

Spruchgebühr des Regierungsrats wird auf Fr. 16'000.- herabgesetzt und die

Rekurskosten werden den Parteien gemäss Erwägung 10.2.2 auferlegt; die

Verpflichtung der Beschwerdeführenden zur Bezahlung einer Parteientschädigung

an die Beschwerdegegnerin Nr. 1 wird aufgehoben.

Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen und der Entscheid der Vorinstanz

sowie die angefochtenen Verfügungen der Bausektion der Stadt Zürich und der

Baudirektion bestätigt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 50'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 720.-- Zustellungskosten,

Fr. 50'720.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Parteien gemäss Erwägung 11.2 auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …