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Entscheid

VB.2006.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00380

5. Dezember 2007Deutsch12 min

(URT.2007.10357)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Eingabe vom 21. September 2005 ersuchte

das Amt für Hochbauten der Stadt Zürich die Bausektion der Stadt Zürich

hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in

Zürich um Erlass eines Vorentscheids mit Drittwirkung im Sinne von

§ 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).

Die Bausektion der Stadt Zürich wurde unter anderem um Beantwortung folgender

Frage ersucht:

"4. Kann die im Grundbuch angemerkte

öffentlich-rechtliche zweiteilige Eigentumsbeschränkung vom 21.08.1964, Beleg

230, welche aus einem Ausnutzungs- und aus einem Baulinienrevers besteht, in

Bezug auf den Ausnutzungsrevers gelöscht werden, wenn nein, was geschieht

damit?"

Die Bausektion beantwortete die Fragen mit Beschluss vom

6. Dezember 2005 "im Sinne der Erwägungen lit. B" (Disp.-Ziff. I),

wobei sie insbesondere die Frage Nr. 4 positiv beantwortete. Sie

ermächtigte das Grundbuchamt, den bestehenden Revers betreffend die bauliche

Ausnützung durch folgenden Revers zu ersetzen:

"Die

mit Bauentscheid BSB Nr. 1661/62 bewilligte Überbauung unterliegt den

Arealüberbauungsvorschriften von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO.

Bauliche

Veränderungen wie auch solche an Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen

sind nur im Rahmen des ursprünglich bewilligten Gesamtkonzepts und der an eine

Arealüberbauung zu stellenden Anforderungen zulässig (§ 73 Abs. 2, § 321 Abs. 2

PBG)" (Disp.-Ziff. IV/1).

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom

6.

Dezember 2005 gelangten A sowie 15 weitere Mitrekurrierende mit

gemeinsamer Rekurseingabe vom 12. Januar 2006 an die Baurekurskommission I

und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt Zürich. Mit Entscheid vom

11.

August 2006 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab, soweit sie

darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Rekursentscheid erhoben die unterlegenen

Rekurrierenden am 18. September 2006 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit

dem Antrag, es sei der Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom

6.

Dezember 2005 unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission

I vom 11. August 2006 vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin 1. In formeller Hinsicht

beantragten die Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins durch

das Gericht.

Mit Eingabe vom 5. Oktober 2006 beantragte die

Baurekurskommission I die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft

stellte am 24. Oktober 2006 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde

abzuweisen.

Mit Präsidialverfügung vom 8. November 2007 wurde den

Parteien Gelegenheit gegeben, sich zu den vom Verwaltungsgericht beigezogenen

Unterlagen zu äussern; die Beschwerdeführenden erhielten zudem Gelegenheit,

eine Replik einzureichen. Die Beschwerdegegnerschaft und die

Beschwerdeführenden reichten am 28. November 2007 bzw. am 3. Dezember 2007

ihre Stellungnahmen ein.

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit

rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Rekursentscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig

erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Gegenstand

des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sind die sich im Eigentum der Stadt

Zürich befindlichen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 in Zürich, welche gemäss geltender

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom

23.

Oktober 1991 (BZO) der Wohnzone W2 angehören. Während die

Parzelle Kat.-Nr. 02 noch unüberbaut ist, ist das Grundstück

Kat.-Nr. 01 mit vier Doppelmehrfamilienhäusern und einem eingeschossigen

Doppelkindergartengebäude überstellt. Diese Überbauung der "C AG"

wurde am 9. November 1962 von der damaligen Bausektion II der Stadt Zürich

bewilligt. Da die Mehrfamilienhäuser der damals geltenden Bauordnung in Bezug

auf die Geschosszahl nicht entsprachen, wurden diesbezügliche

Ausnahmebewilligungen erteilt. Diese wurden damit begründet, dass die

projektierte Gesamtüberbauung aufgrund ihrer überdurchschnittlichen Gestaltung

einer Regelüberbauung vorzuziehen und überdies zu berücksichtigen sei, dass

keine die zonengemässen Möglichkeiten übersteigende Ausnützung resultiere.

Gleichzeitig wurde die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung beschwert,

wonach die Bauherrschaft vor Baubeginn eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

im Grundbuch anmerken lassen musste, welche den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks

verpflichtet, dieses "nicht weiter als nach den von der Bausektion II des

Stadtrates am 9. November 1962 genehmigten Plänen baulich auszunützen".

Mit Eingabe vom 21. September 2005 hatte nun das die

Stadt Zürich als Grundeigentümerin vertretende Amt für Hochbauten die

Baubewilligungsbehörde im Rahmen eines drittverbindlichen Vorentscheids unter

anderem um Beantwortung der Frage ersucht, ob diese im Grundbuch angemerkte

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01

gelöscht werden könne (Vorentscheidfrage Nr. 4). Die Bausektion bejahte

die Frage und führte aus, dass der die bauliche Ausnützung betreffende Revers

gelöscht werden könne, wenn die nach heutigem Recht an die Arealüberbauung

gestellten Anforderungen mit einem angepassten Revers gesichert würden. Diese

Auffassung wurde von der Vorinstanz geschützt und der dagegen erhobene Rekurs abgewiesen.

2.2

Die

Beschwerdeführenden bestreiten die Rechtmässigkeit der Löschung des strittigen

Reverses. Sie machen im Wesentlichen geltend, es komme entgegen der Auffassung

der Vorinstanzen für die Beantwortung der Frage nicht darauf an, ob der heutige

Bestand nach geltendem Recht als Arealüberbauung bewilligt werden könnte,

sondern ob er gemäss den Bestimmungen der Regelbauweise bewilligungsfähig wäre.

Nur in diesem Fall habe der Revers seine rechtliche Grundlage verloren und

könne gelöscht werden. Die bestehende Überbauung könnte unter dem heute

geltenden Recht indessen nicht als Regelüberbauung bewilligt werden, da sie

verschiedene Bestimmungen der Regelbauweise verletze. Unklar sei, ob die gemäss

Regelbauweise mögliche Ausnützung eingehalten werde. Die Vorinstanz habe dies

nicht geprüft. Es stehe fest, dass die Überbauung gegen die Geschosszahlvorschriften

verstosse, teilweise Grenzabstände verletze und den erforderlichen Abstand von

der Baulinie entlang der L-Strasse 03 nicht einhalte. Darüber hinaus könnte die

Überbauung nach Auffassung der Beschwerdeführenden nach heute geltendem Recht jedoch

auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, da sie auch in diesem Fall den

Geschosszahlvorschriften sowie verschiedenen Abstandsvorschriften

(Grenzabstände, Zurückversetzung von der Baulinie) widerspreche. Die

Auffassung, der Revers habe seine Grundlage verloren, sei daher unhaltbar. Auch

ohne Vorliegen eines konkreten Bauprojekts könne bereits heute gesagt werden,

dass durch einen Abbruch des Kindergartengebäudes und die Erstellung

zusätzlicher Baumasse auf den Freiflächen des Baugrundstücks die

Arealüberbauungswürdigkeit der Überbauung verloren ginge. Deren besondere Qualität

sei nämlich darin zu erblicken, dass der Konzentration der Baukuben entlang der

L-Strasse 03 ein grosszügiger Freiraum im Zentrum des Baugrundstücks

entgegenstehe. Dieser Umstand wäre anlässlich eines Augenscheins klar

erkennbar, sodass die Rekursinstanz die Durchführung eines Lokaltermins zu

Unrecht abgelehnt habe.

3.

Abzuweisen ist vorab der erneute Antrag der

Beschwerdeführenden auf Durchführung eines Augenscheins. Wie die Vorinstanz zu

Recht ausgeführt hat, lässt sich die Frage nach der Rechtmässigkeit der

Löschung des streitbetroffenen Reverses aufgrund der sich aus den Akten

ergebenden Sachverhaltsangaben beurteilen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden

kann nicht von vornherein gesagt werden, dass im Bereich des Kindergartengebäudes,

welches abgerissen werden soll, keinerlei neue Baumasse erstellt werden könnte,

ohne die Qualitäten der bestehenden Überbauung zu zerstören. Die Frage, in welchem

Umfang sich dies mit deren architektonischen Qualitäten vereinbaren liesse,

kann in der Tat jedoch erst im Zusammenhang mit einem konkreten Bauprojekt

beurteilt werden.

4.

4.1

Die

Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus

dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im Zeitpunkt

der Bewilligung geltende Recht. Eine grössere, den Rahmen dieser Feststellung

sprengende Tragweite erhält die Bewilligung dann, wenn sie zur Schaffung oder

Erhaltung des rechtmässigen Zustandes mit Nebenbestimmungen verknüpft wird, die

den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichten

(vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung über die

Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, so dass sich

notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung

im Fall einer Rechtsänderung stellt.

Dient die Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des

rechtmässigen Zustandes und ist dieser nach der Rechtsänderung auch ohne jene

gewährleistet, so hat sie ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die

entsprechende Anmerkung zu löschen. Bleibt der rechtmässige Zustand auch unter

dem neuen Recht nur durch die nämliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als

ihre gesetzliche Grundlage das neue Recht an die Stelle des alten (vgl. RB 1989

Nr. 71).

Für Bauten, die unter dem früheren Recht wegen ihrer guten

Gestaltung durch Ausnahmebewilligungen in ähnlicher Weise privilegiert wurden,

wie dies nach dem neuen Recht für eine Arealüberbauung möglich wäre, gilt

demnach Folgendes: Könnte das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als

Regelüberbauung ausgeführt werden, verlieren allfällige Nebenbestimmungen ihre

gesetzliche Grundlage und können gelöscht werden.

Verstösst dagegen die nach altem Recht bewilligte

Überbauung gemäss Gesamtüberbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen

Rechts, so behalten die ehemals die Gesamtüberbauung sichernden

Nebenbestimmungen grundsätzlich ihre gesetzliche Grundlage. Erfüllt die Gesamtüberbauung

alle Voraussetzungen für eine Arealüberbauung nach geltendem Recht, können die

bestehenden Nebenbestimmungen durch einen Arealüberbauungsrevers nach geltendem

Recht ersetzt werden.

Falls die nach früherem Recht bewilligte Gesamtüberbauung

auch gegen die neuen Vorschriften zur Arealüberbauung verstösst, genügt es

hingegen nicht, wenn an die Stelle der bestehenden Nebenbestimmungen nur ein

gewöhnlicher Arealüberbauungsrevers tritt. Denn der Zweck dieser

Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung zu

wahren, die das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt haben;

dauert trotz Rechtsänderung diese Abweichung an und könnte die Gesamtüberbauung

auch nicht als Arealüberbauung bewilligt werden, so bleibt damit grundsätzlich

auch die Grundlage für die Nebenbestimmungen erhalten. Dies bedeutet jedoch

nicht, dass die ursprünglichen Nebenbestimmungen auf jeden Fall beibehalten

werden müssen. An ihre Stelle kann auch ein erweiterter Arealüberbauungsrevers

nach neuem Recht treten. Mit einer entsprechenden Ergänzung zum

Arealüberbauungsrevers ist dafür zu sorgen, dass die besonderen Qualitäten der

Gesamtüberbauung, welche damals die weitergehenden Ausnahmebewilligungen

rechtfertigten, auch mit dem neuen Revers gesichert sind. Der Grundeigentümer

ist daher in einer zusätzlichen Nebenbestimmung zu verpflichten, das

ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept einzuhalten.

4.2

Unbestritten

ist, dass die im Jahre 1962 bewilligte Überbauung die damals geltenden Geschosszahlvorschriften

teilweise verletzte. So waren insbesondere die Häuser L-Strasse 03 und 04 als

viergeschossig bewilligt worden, obwohl in der fraglichen Zone lediglich 2

Vollgeschosse zulässig waren. Ebenfalls nicht strittig und in den Erwägungen

der ursprünglichen Baubewilligung ausdrücklich festgehalten ist, dass die

Baukörper teilweise ungenügende Grenzabstände aufwiesen sowie zum Teil nicht in

ausreichendem Masse von der Baulinie zurückversetzt waren (Häuser L-Strasse 03

und 04). Einigkeit bestand jedoch auch darüber, dass die Überbauung hohe

gestalterische Qualitäten aufweist, welche insbesondere in der Konzentration

der Baumasse verbunden mit einem grosszügigen Grünraum im Innern erblickt

wurde. Es wurden daher sowohl für die Geschosszahlüberschreitungen als auch für

die Unterschreitungen der erforderlichen Grenzabstände und die teilweise fehlende

Rückversetzung von der Baulinie entlang der L-Strasse Ausnahmebewilligungen

erteilt. Zur Schaffung eines rechtmässigen Zustandes wurde der strittige Revers

statuiert. Die Erteilung der Ausnahmebewilligungen verbunden mit der

Statuierung einer Nebenbestimmung erfolgte vor dem Hintergrund, dass die

Überbauung die nach dem damals geltenden Recht mögliche Ausnützung nicht nur

einhielt, sondern nicht vollständig ausschöpfte.

4.3

Zutreffend

ist die Auffassung der Beschwerdeführenden insofern, als die ersatzlose Löschung

des strittigen Revers nach der zitierten Rechtsprechung nur dann in Frage käme,

wenn die Überbauung den heute geltenden Bestimmungen für die Regelbauweise

entsprechen würde. Dass dies nicht der Fall ist, ist unbestritten. Eine

detaillierte Überprüfung der Überbauung auf Übereinstimmung mit den heute

geltenden Vorschriften für die Regelbauweise erübrigt sich daher. Einigkeit

besteht indessen darüber, dass die Überbauung besondere gestalterische

Qualitäten aufweist und daher heute eine Bewilligung als Arealüberbauung in

Frage käme. Die Gesamtüberbauung entspricht jedoch nicht in allen Teilen den

heute geltenden Arealüberbauungsvorschriften. Es spricht einiges dafür, dass

die für Arealüberbauungen vorgesehene Geschosszahl nicht eingehalten wird.

Jedenfalls ist unbestritten geblieben, dass die Überbauung in gewisser Hinsicht

gegen die heute gültigen Arealüberbauungsvorschriften verstösst. Damit genügt

es nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht, wenn der bestehende Ausnützungsrevers

nur durch einen gewöhnlichen Arealüberbauungsrevers ersetzt wird.

Dispositiv

Die Bausektion hat deshalb zu Recht entschieden, dass an

die Stelle des strittigen Reverses nur eine neue Nebenbestimmung treten kann,

wonach die bestehende Überbauung einerseits den Arealüberbauungsvorschriften

von §§ 69 ff. PBG in Verbindung mit Art. 8 BZO unterliegt und

anderseits bauliche Änderungen nur im Rahmen des ursprünglich bewilligten

Gesamtkonzepts und der an eine Arealüberbauung zu stellenden Anforderungen zulässig

sein sollen. Insbesondere erfasst der neue Revers seinem Wortlaut nach auch die

für die gestalterischen Qualitäten der Überbauung wichtigen Freiflächen und Umgebungsanlagen.

Damit wird ausreichend sichergestellt, dass diejenigen Merkmale der Gesamtüberbauung

gewahrt werden, die bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen

Regelbauweise gerechtfertigt haben.

5.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als

unbegründet und ist abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens sind den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

Diesen steht von vornherein keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

Beschwerdegegnerin hat keine Parteientschädigung verlangt, weshalb ihr praxisgemäss

auch keine solche zuzusprechen ist (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 6, mit Hinweisen).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'150.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden Nrn. 1 bis 13 zu je 1/13 auferlegt,

unter solidarischer Haftung für den ganzen Betrag.

4. Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Mitteilung

an …