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Entscheid

VB.2006.00396

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00396

10. Mai 2007Deutsch21 min

(URT.2007.9959)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Gemeindeversammlung Rüti

stimmte am 6. Juni 2005 dem privaten Gestaltungsplan "Stadtzentrum

Rüti" zu.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob H als Eigentümer

einer benachbarten Eigentumswohnung Rekurs. Nachdem die Baurekurskommission III

einen Augenschein durchgeführt und letztinstanzlich das Bundesgericht eine vom

Vertreter des Rekurrenten erhobene Stimmrechtsbeschwerde erledigt hatte, wies

die Rekurskommission das Rechtsmittel am 26. Juli 2006 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. September

2006.

liess H dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid wie den Gemeindeversammlungsbeschluss

vom 6. Juni 2005 aufzuheben. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung.

Am 6. November 2006 erteilte die

Baudirektion dem Gestaltungsplan die aufgrund von § 2 lit. b des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderliche Genehmigung.

In ihrer Vernehmlassung vom 23.

November 2006 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde.

Denselben Antrag stellten am 10. Januar 2007 die einfache Gesellschaft "K,

L, M" – diese unter Zusprechung einer Parteientschädigung – sowie am 30. Januar

2007.

die Gemeinde Rüti.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) und § 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen

Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die

Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den Rekursentscheid der

Baurekurskommission III betreffend Zustimmung der Gemeindeversammlung zum

privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid

der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefähig wäre (§ 43 Abs. 1 lit. d

VRG).

1.2

Der

Beschwerdeführer ist Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit des Grundstücks

Kat.Nr. 01 an der X-Strasse 06, die unmittelbar gegenüber dem Baubereich E

des Gestaltungsplanperimeters liegt. Seine Legitimation zu Rekurs und Beschwerde

ist daher aufgrund von § 338a Abs. 1 PBG ausgewiesen.

1.3

Die

Baurekurskommission III hat am 10. Januar 2006 einen Augenschein durchgeführt.

Die hierbei getroffenen Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht

berücksichtigt werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N.

45). Ausserdem geben die Akten über die streitbetroffenen Verhältnisse

hinreichend Auskunft. Dies gilt insbesondere für das im Baubereich E zulässige

Gebäudevolumen. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

2.

2.1

Nach § 83

PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,

äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestständen abgewichen werden (Abs. 1). Für die Projektierung ist

ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch

die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er

kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das

Gesetz unterscheidet zwischen dem öffentlichen Gestaltungsplan, der ein

wesentliches öffentliches Interesse voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem

privaten Gestaltungsplan, der mit öffentlich-rechtlicher Wirkung von den

Grundeigentümern aufgestellt wird (§ 85 Abs. 1 PBG). Private Gestaltungspläne

dürfen keine schutzwürdigen Interessen anderer Grundeigentümer verletzen (§ 85

Abs. 2 PBG) und erfordern die Zustimmung des für den Erlass der Bau- und

Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für Arealüberbauungen im

betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung des

Gemeinderates (§ 86 PBG). Ferner bedürfen Gestaltungspläne der Genehmigung (§

89.

PBG); erfolgt diese ohne Vorbehalt, so ist die Baudirektion zuständig,

andernfalls der Regierungsrat (§ 2 lit. a und b PBG).

2.2

Den Gemeinden

kommt bei ihren Planungsentscheiden Ermessen zu. Jedoch müssen sie das Ermessen

nach sachlichen Kriterien ausüben und insbesondere die verschiedenen

öffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E.

5a). Nachdem die Rekurskommission die von Art. 33 Abs. 3 lit. a des

Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) verlangte volle

Überprüfung vorgenommen hat, beurteilt das Verwaltungsgericht den angefochtenen

Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen hin,

einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung (§ 50 Abs. 1

und 2 VRG).

2.3

Der

Perimeter des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum Rüti" erstreckt

sich südlich und westlich des Postgebäudes über ein rund 11'600 m2

grosses Areal zwischen der Jona und der X-Strasse. Das Gebiet umfasst die

Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 03 sowie einen Teil der Parzelle Kat.Nr. 04.

Gemäss Bau- und Zonenordnung vom 9. Juni 1997 (BZO) liegt das Beizugsgebiet zum

einen Teil in der Zentrumszone und zum anderen Teil – wozu auch der Baubereich

E zählt – in der Kernzone II. Mit Bezug auf die Zentrumszone statuiert Art. 29

BZO u.a. folgende Grundmasse: Ausnützungsziffer 100%; 4 Vollgeschosse und 2

Dachgeschosse; Gebäudehöhe 15,5 m; Firsthöhe 7 m. Für die Kernzone II sind nach

Art. 22 BZO einzuhalten: Freiflächenziffer 10%; 3 Voll- und 2 Dachgeschosse;

Gebäudehöhe 9,5 m. Mangels einer Regelung der erlaubten Firsthöhe kommt § 281 Abs.

1.

lit. a und b PBG zur Anwendung, sodass die Gesamthöhe eines Baukörpers

maximal (9,5 m + 7 m =) 16,5 m beträgt.

Der Gestaltungsplan Stadtzentrum Rüti bezweckt nach Art. 3

der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) die Erhaltung des Schutzobjekts Vers.Nr. 05

im nördlichen Teil des Beizugsgebiets und die Errichtung einer architektonisch

guten Neuüberbauung im südlichen Arealteil, die zur Bildung eines attraktiven

städtischen Zentrums und zur Aufwertung des Ortskerns beiträgt. Art. 4 Abs. 1

GPV definiert die Erhaltung der ehemaligen Fabrik Vers.Nr. 05 als

kommunales Schutzobjekt im Sinn von § 203 PBG. Laut Art. 4 Abs. 2 und Art. 5

GPV richten sich die Lage und maximale äussere Abmessung der Baubereiche A-G

von oberirdischen Gebäuden, die Gebäudehöhe sowie die Geschosszahl nach dem

Plan Nr. 1. Dieser sieht in den Baubereichen A-D vier lang gezogene

Wohnbauten mit je vier Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss und im Baubereich

E ein siebengeschossiges Gebäude mit Flachdach vor. Die Gebäude in den

Baubereichen A-E und G sind mit Flachdächern auszugestalten. Art. 9 GPV

verlangt unter Hinweis auf § 71 PBG eine gute Gestaltung von Bauten und

Anlagen. In nördlicher Richtung schliesst sich das als Ortsbild von

überkommunaler Bedeutung inventarisierte Ortszentrum an das Gestaltungsplangebiet

an. Westlich und südlich des Gestaltungsplangebiets dominieren grössere

Wohnbauten, in östlicher Richtung sind vorab kleinere Wohnhäuser vorzufinden.

Nordöstlich stösst das Postgebäude, ein vor rund 20 Jahren erstellter grossvolumiger

Zweckbau, an den Perimeter an.

3.

3.1

Die

Baurekurskommission III erwog, dass die künftige Überbauung des Gestaltungsplangebiets

auf verschiedene Objekte von denkmalpflegerischer Bedeutung Rücksicht nehmen

müsse. Neben der Erhaltung der ehemaligen Fabrik sei das benachbarte Zentrum

von Rüti im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichnet

und vom Regierungsrat am 4. Januar 1980 als Ortsteil von regionaler Bedeutung

inventarisiert worden. Die im Gestaltungsplangebiet ausgeschiedenen Baubereiche

erlaubten die Erstellung von vier Wohnblöcken sowie zwei Anbauten an das Fabrikgebäude,

einer Kleinbaute und im Baubereich E einer vergleichsweise kleinen

Flachdachbaute mit sieben Vollgeschossen. Die augenfälligsten Abweichungen

gegenüber der Regelbauweise beträfen die Gebäudehöhe und die Dachgestaltung im

Baubereich E. Wenn der Rekurrent im Jahr 1982 aus Gründen der befriedigenden

Einordnung angehalten worden sei, eine Firsthöhe von nur 12,8 m zu vermindern,

könne in der Zustimmung zum Gestaltungsplan mit einer Gesamthöhe von 22,1 m im

Baubereich E keine rechtsungleiche Behandlung erblickt werden; denn heute liege

ein Planungsakt und keine Bewilligung im Streit. Das Gutachten der Natur- und

Heimatschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK) vom 8. Dezember 2004

bescheinige dem Gestaltungsplan, dass die vier identischen, längs gerichteten,

leicht zueinander versetzten und abgedrehten Wohnblöcke die kleineren Gebäudevolumina

im Osten mit den grösseren im Westen geschickt verwebten. Das hohe, in seinem

Grundriss eher bescheidene Haus im Baubereich E bilde das Scharnier gegenüber

dem mächtigen Postgebäude. Mit seiner Höhe relativiere es die Masse des Postgebäudes,

setze zu diesem einen Kontrapunkt und leite in die Baubereiche A-D über. Im Zusammenspiel

mit der Fabrik ergänzten sich die drei sehr unterschiedlichen Gebäudevolumina

und -typen zu einem Ensemble. Die NHK komme zum Schluss, dass über den

Planungsperimeter hinaus betrachtet eine sehr gute städtische Verdichtung und

eine sinnvolle Stadtreparatur resultiere. Dieser Auffassung schliesse sich auch

die Baudirektion an. Die im Baubereich E ermöglichte Baute nehme tatsächlich

eine dominierende Stellung ein. Diese Planung stehe jedoch im Einklang mit dem

politischen Entscheid, an dieser Stelle durch verdichtetes Bauen ein

städtisches Zentrum anzustreben. Auch wenn das hohe Gebäude im Bereich E für

den Rekurrenten einen Nachteil bedeute, werde damit keine unzumutbare Situation

geschaffen. Insgesamt erweise sich die dem Gestaltungsplan zugrunde liegende

Planung als vertretbar und liege im Rahmen des kommunalen Planungsermessens.

3.2

Der Beschwerdeführer

hält dem Rekursentscheid entgegen, dass der Gestaltungsplan im Baubereich E

eine Gesamthöhe der Baukörper von 22,1 m erlaube, während nach der

Regelbauweise nur 16,5 m zulässig wären. In den Baubereichen A-E und G seien

Flachdächer und damit eine der Kernzone fremde Dachgestaltung vorgeschrieben.

Das ISOS bezeichne "Rüti mit Untertann" als "verstädtertes

Dorf" und bescheinige ihm ein "schützenswertes Ortsbild von

nationaler Bedeutung". Der angefochtene Gestaltungsplan tangiere die

Objektblätter "3 Ortskern", "5 Bebauung entlang Strassen nach

Ferrach" und "I Südumgebung". Die Schutzanforderungen des ISOS

würden auf Stufe Nutzungsplanung immerhin teilweise durch die Kernzonenbestimmungen

umgesetzt. Ein Gestaltungsplan dürfe nur insoweit von der Regelbauweise

abweichen, als er den Ortsbildschutz mindestens in gleichem Umfang

gewährleiste. Soweit das ISOS Freihaltung fordere, stünden die kommunale Bau-

und Zonenordnung und der Gestaltungsplan dazu im Widerspruch. Auch kantonal sei

Rüti als Ortsbild von überkommunaler, regionaler Bedeutung inventarisiert. Dass

die Objektblätter 3 und 5 ausserhalb des Gestaltungsplangebiets lägen, spiele

keine Rolle, denn nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung dränge sich eine

Beachtung der Schutzanliegen auch dann auf, wenn Gebiete an ein Schutzobjekt

angrenzten und deren Beeinträchtigung sich auf dieses auswirken könnte. Die

Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes

bedeute, dass es ungeschmälert zu erhalten oder grösstmöglich zu schonen sei.

Die Rekurskommission habe sich mit der Kritik des Beschwerdeführers am

NHK-Bericht wie auch an der Vorprüfung des Gestaltungsplans durch das Amt für

Raumordnung und Vermessung nicht auseinandergesetzt. Eine Missachtung des ISOS

dürfe auch nicht unter Hinweis auf dessen Überarbeitungsbedürftigkeit

hingenommen werden. Gemeinde und Rekurskommission hätten dadurch Art. 3 der

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 des

Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) und der

Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten

Ortsbilder der Schweiz (VISOS) sowie § 204 Abs. 1 in Verbindung mit § 208 Abs.

1.

PBG verletzt. Sodann hätten sich die Vorinstanzen mit den konkreten Anforderungen

der Inventare an den Ortsbildschutz nicht näher befasst. Das hierzu in Widerspruch

stehende Gebäude im Baubereich E werde sogar ausdrücklich als

"Kontrapunkt" bezeichnet, was seinen Charakter als Fremdkörper

bestätige. Die pauschale Behauptung der NHK, dass der Gestaltungsplan über den

Perimeter hinaus eine sehr gute städtische Verdichtung und eine sinnvolle

Stadtreparatur bringe, nehme keinen Bezug auf die gegenteiligen Schutzvorgaben

des ISOS und des kantonalen Inventars. Abgesehen davon, dass diese Inventare

übergeordnetes Recht darstellten, gebe es keine Ortsplanung, welche die

Umwandlung des historischen Kerns von Rüti in ein städtisches Zentrum vorsehe.

Bereits die Regelbauweise lasse in der Kernzone II ein sehr grosses Bauvolumen

zu, weshalb für eine noch weitere Verdichtung kein Anlass bestehe. Weil der

Gestaltungsplan die zulässigen Baukuben weitgehend konkretisiere, seien dessen

gestalterischen Mängel schon im vorliegenden Verfahren und nicht erst in einem

späteren Baubewilligungsverfahren geltend zu machen. Nicht nur § 71 PBG,

sondern auch der geringere Anforderungen an die Einordnung stellende § 238 Abs.

1.

PBG verlange eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen

Bauvolumens. Im Jahr 1982 habe der Gemeinderat dem Beschwerdeführer an der X-Strasse

06.

ein Gebäude mit einer Gesamthöhe von 12,8 m und einem wesentlich

kleineren Grundriss mangels genügender Einordnung verweigert. Nunmehr erlaube

der Gestaltungsplan beim Block E eine Höhe von 22,1 m und bescheinige diesem eine

gute Einordnung. Die von der Rekurskommission hierzu gegebene Begründung der

unterschiedlichen Rechtsnatur von Gestaltungsplan und Baubewilligung einerseits

und der Entwicklung des Ortszentrums anderseits sei willkürlich. Die

Interessenabwägung sei zulasten des Beschwerdeführers unvollständig und

fehlerhaft erfolgt. Das Gebot der guten Gestaltung hätte auch mit Bezug auf

diese Nachbarschaft beachtet werden müssen.

Die privaten Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass sie

nicht an die Regelbauweise gebunden gewesen wären, sondern einen Arealbonus

hätten beanspruchen dürfen. In der Kernzone II hätten sie daher nach Art. 45

Abs. 4 BZO eine Gebäudehöhe von 12,5 m ausschöpfen können und mit der erlaubten

Firsthöhe von 7 m ergebe dies eine zulässige Gesamthöhe von 19,5 m; in der

Zentrumszone liesse sich eine Gesamthöhe von (18,5 m + 7 m =) 25,5 m

realisieren. Die kantonale Richtplanung strebe im streitbetroffenen Perimeter

ein regionales Zentrum mit hoher baulicher Dichte an. Die Entwicklung – auch gemäss

ISOS – habe Rüti zu einer städtischen Siedlung anwachsen lassen. Gegenüber den

Festlegungen Kernzone II und Zentrumszone in der Nutzungsplanung, welche das

Bauen als erlaubt und erwünscht erscheinen liessen, müsse der ISOS-Eintrag

"keine weitere Bautätigkeit mehr" zurücktreten. Indem der

Gestaltungsplan gegenüber der Jona anstatt der von der Gewässerabstandslinie

verlangten 9 m einen mittleren Gebäudeabstand von 16 m vorsehe und die Sicht

auf die Kirche erhalte, nehme er auf das ISOS Rücksicht. Weil das Beizugsgebiet

nur an den Bereich der ISOS-Objektblätter 3 und 5 angrenze, müsse die Kleinmassstäblichkeit

der benachbarten Gebiete nicht übernommen werden. Einen "Präzedenzfall"

gebe es nicht; denn das Projekt des Beschwerdeführers aus dem Jahr 1982 lasse

sich weder tatsächlich noch rechtlich mit dem heute zu beurteilenden

Gestaltungsplan vergleichen. Wenn die Rekurskommission einräume, dass das

vorgesehene hohe Gebäude im Baubereich E für den Beschwerdeführer nachteilig

sei, lasse sich daraus nicht auf mangelnde Einordnung schliessen.

Der Gemeinderat Rüti betont, dass die Ausführungen des

ISOS nur bezüglich der Südumgebung des Ortsbildes massgebend seien. Zwar werde

als Erhaltungsziel der Verzicht auf eine weitere Bautätigkeit empfohlen, jedoch

kein Bauverbot verlangt. Die NHK habe die Aspekte des Ortsbildschutzes nicht

ignoriert, sondern sei zu anderen Folgerungen als der Beschwerdeführer gelangt.

Im Gutachten habe sie begründet, weshalb sie den Gestaltungsplan als sehr gute

städtische Verdichtung und sinnvolle Stadtreparatur betrachte. Zwar seien

Bundesinventare in den kantonalen Planungsverfahren bei der gebotenen Interessenabwägung

zu berücksichtigen, doch dürfe der Umschreibung der Schutzziele keine absolute

Bedeutung zuerkannt werden. Vorliegend seien die empfohlenen Massnahmen vor

rund 30 Jahren aufgrund einer abstrakten Würdigung denkbarer

Überbauungsformen formuliert worden. Inzwischen habe die Raumplanung für das

streitige Gebiet neue Akzente gesetzt und diesem die Funktion eines regionalen

wirtschaftlichen und kulturellen Zentrums mit hoher baulicher Dichte

zugeordnet. Solche Richtplanfestlegungen seien bei den Nutzungsplanungen

mindestens in gleicher Weise wie Heimatschutzinventare zu berücksichtigen. Als

Bauvorschrift finde § 238 Abs. 1 PBG auf einen Gestaltungsplan keine Anwendung.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass der angefochtene Gestaltungsplan der

übergeordneten Richt- und Nutzungsplanung zuwiderlaufe. Hingegen rügt er, dass

dieser Plan das ISOS und das für den Ortskern von Rüti formulierte Schutzziel

missachte. Das ISOS enthält zur Zeit rund 5'800 untereinander vergleichbare

Ortsaufnahmen. Es dient als Grundlage für Planungen auf eidgenössischer Ebene,

bei Kantonen und Gemeinden sowie der Denkmal- oder Ortsbildpflege als

Entscheidungsgrundlage beim Erhalt von Quartieren oder Einzelbauten. Es fördert

und vertieft das Verständnis für die unterschiedlichsten Siedlungen bei

Bevölkerung und Behörden (www.isos.ch, auch zum Folgenden). Eine der "vier

Grundregeln" besagt, dass ein Ortsbild weder in seiner Vergangenheit noch

für seine Zukunft statisch betrachtet werden soll. Grundlage für das ISOS

bilden das NHG sowie die VISOS. Gemäss Art. 6 NHG (Bedeutung des Inventars)

wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar

des Bundes dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung,

jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen

Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen

von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei Erfüllung

einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich-

oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen

(Abs. 2). Wie der Wortlaut der Bestimmung zum Ausdruck bringt, ist das Bundesinventar

im Bereich des Ortsbildschutzes nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar

rechtsverbindlich; trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die

kantonale Planung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (Arnold Marti,

Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und

Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders. in Heribert

Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht,

Zürich 2004, Rz. 565). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handelt es

sich beim ISOS wie auch beim Inventar der Ortsbilder von regionaler Bedeutung

(Ortsteil Rüti; vom Regierungsrat festgesetzt am 4. Januar 1980) somit nicht um

übergeordnetes Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von

grundsätzlich schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 5-10). Entsprechend § 205 lit.

a PBG, wonach Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts vorab durch das

Planungsrecht erfolgen (RB 1987 Nr. 66 = BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Marti,

Rz. 528), hat die Gemeinde Rüti den historischen Ortskern den Kernzonen I und

II zugewiesen. Ferner sind einzelne Gebäude kraft § 205 lit. c PBG durch Verfügung

unter Schutz gestellt worden.

4.2

Das Gebiet

des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum Rüti" grenzt unmittelbar

südlich an den "Ortsteil Rüti" gemäss Inventar des Regierungsrats;

das ISOS weist den Perimeter der Umgebungszone I zu. Es ist unbestritten, dass

die im ISOS formulierten Schutzziele unter den gegebenen Umständen beachtet

werden müssen. Tatsächlich haben der Kanton – mit der Qualifikation eines

Ortsteils als von regionaler Bedeutung – und die Gemeinde Rüti – mit der

Festsetzung einer Kernzone (II) sowie mit der Unterschutzstellung von Einzelobjekten

– den Aspekten des Ortsbildschutzes Rechnung getragen. Auch die

Entstehungsgeschichte des umstrittenen Gestaltungsplans zeugt von der Bemühung

um eine gute Einordnung der geplanten Überbauung in das Ortsbild. Sodann hat sich

die Natur- und Heimatschutzkommission mit dem schutzwürdigen Ortsbild

hinreichend ausein­andergesetzt. Zumal Bundesinventare akzessorisch überprüft

werden dürfen (Marti, S. 644), erscheint der Hinweis des Präsidenten der

Natur- und Heimatschutzkommission auf die Überarbeitungsbedürftigkeit des rund

30.

Jahre alten Inventareintrags von Rüti im ISOS als zulässig und

nachvollziehbar. Dem widerspricht der Umstand nicht, dass eine revidierte

Fassung des (kantonalen) Inventars der schützwürdigen Ortsbilder von überkommunaler

Bedeutung (Gemeinden Rüti/Dürnten; Ortsbild von Rüti-Tann/regionale Bedeutung/Anhörungsexemplar

vom Februar 2003) auf das ISOS verweist. Inwiefern der angefochtene

Gestaltungsplan den Schutzzielen des Inventarentwurfs widersprechen sollte, ist

nicht zu sehen.

4.3

Eine

ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung

ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern

mit den in Art. 5 GPV in Verbindung mit Plan Nr. 1 definierten Ausmassen geht.

Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren

vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen

Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu

beurteilen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kommt die

Bauordnungsvorschrift von § 238 PBG vorliegend nicht zur Anwendung; zu

beurteilen ist einzig die Frage, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans

mit dem umstrittenen Baubereich E grundsätzlich eine gute Gestaltung im Sinn

von Art. 9 Abs. 1 GPV gewährleisten kann. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers ist die Begründung der Baurekurskommission III zwar knapp,

aber verständlich. Die Vorinstanz hat sich der Argumentation von Gemeinde,

Natur- und Heimatschutzkommission sowie Baudirektion angeschlossen, wonach der

Gestaltungsplan einerseits zu einer guten und erwünschten städtischen

Verdichtung führe. Anderseits bewirke der Sondernutzungsplan eine

"sinnvolle Stadtreparatur", indem er dank unterschiedlichen Gebäudevolumina

und -typen einen gelungenen Übergang zwischen kleineren Häusern östlich der X-Strasse

und grösseren westlich der Jona schaffe. Das hohe, in seinem Grundriss jedoch

vergleichsweise bescheidene Haus im Baubereich E setze einen Kontrapunkt zum

benachbarten wuchtigen Postgebäude. Nach ständiger Praxis darf sich eine

Gerichtsinstanz damit begnügen, auf die wesentlichen Parteivorbringen

einzugehen. Der Vorinstanz ist daher kein Vorwurf zu machen, wenn sie nicht auf

sämtliche Rügen des Beschwerdeführers ausdrücklich Bezug genommen hat (Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich

2006, Rz. 1706).

Die von den Vorinstanzen herangezogene Begründung, wonach

dem Gestaltungsplangebiet im Spannungsfeld zwischen einem Einfamilienhausquartier

und Mehrfamilienhäusern eine Scharnierfunktion zukomme und überdies einen

Gegenakzent zum dominierenden Postgebäude setze, überzeugt. Jedenfalls ist in

dieser Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das

Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste.

Anzumerken bleibt, dass Neubauten die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten

nicht übernehmen müssen, sondern einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen dürfen

(Fritzsche/Bösch, Rz. 10-13).

4.4

Im Weiteren

ist zu prüfen, ob der angefochtene private Gestaltungsplan schutzwürdige

Interessen des Beschwerdeführers verletzt. Tatsächlich bedeutet es für diesen

einen Nachteil, dass im seiner Stockwerkeigentumseinheit an der X-Strasse 06

gegenüberliegenden Baubereich E eine Gebäudehöhe von 22,1 m vorgesehen ist,

während das Regelmass nur 16,5 m beträgt. Gemäss Schattendiagramm vom 25.

August 2004 bewirkt ein siebengeschossiges Gebäude im Baubereich E bei den

Nachbarliegenschaften Y-Strasse 07 und X-Strasse 08 im Winter einen rund

zweistündigen Dauerschatten; das Gebäude X-Strasse 06 wird an einem

durchschnittlichen Wintertag hingegen nicht betroffen. Unter diesen Umständen

fällt der Entzug von Licht für den Beschwerdeführer nicht übermässig ins Gewicht,

weshalb die Vorinstanzen die Höhe des Baubereichs als für ihn zumutbar haben betrachten

dürfen. Ob die Bauherrschaft an die Regelbauweise gebunden gewesen wäre oder

nach Massgabe von Art. 44 BZO eine Arealüberbauung mit einem zusätzlichen Vollgeschoss

hätte realisieren können, ist daher nicht weiter zu prüfen.

4.5

Schliesslich

erweist sich der Vorwurf des Beschwerdeführers, dass die Zustimmung zum

Gestaltungsplan gegenüber der von ihm im Jahr 1982 angestrebten Neuüberbauung

des Gebäudes X-Strasse 06 mit einem lediglich 12,8 m hohen Gebäude

rechtsungleich und willkürlich sei, als haltlos. Zunächst handelt es sich beim

angefochtenen Gestaltungsplan um eine Sondernutzungsplanung im Sinn von §§ 83

ff. PBG (Fritzsche/Bösch, Rz. 3-23 ff.) und nicht um ein Baubewilligungsverfahren

als Rechtsanwendungsakt, wofür verschiedene Verfahren und abweichende

behördliche Zuständigkeiten vorgesehen sind. In sachlicher Hinsicht kommt

hinzu, dass seit dem damaligen – vom Beschwerdeführer übrigens nicht

angefochtenen – Vorentscheid rund 25 Jahre vergangen sind, das Ortsbild und die

Planungsvorstellungen sich seither in Richtung bauliche Verdichtung entwickelt

haben und für die Dimensionierung des Baubereichs im Gestaltungsplan wie gesagt

vertretbare ortsbauliche Gründe sprechen.

5.

Diese Erwägungen führen zur

Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der

Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG)

und hat er den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1 - 2.3 eine Parteientschädigung im

angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG).

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1-2.3 binnen

30.

Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von (insgesamt)

Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …