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Entscheid

VB.2006.00401

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00401

1. März 2007Deutsch34 min

(URT.2007.9822)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I. Gemeinde Nürensdorf,

Erwägungen

II. 1. A AG,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführerinnen,

gegen

I. 1. A AG,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

II. Gemeinde Nürensdorf,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Gestaltungsplan,

hat

sich ergeben:

I.

Die Gemeindeversammlung Nürensdorf setzte am 23. November

2005.

den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte"

(bestehend aus einem Übersichtsplan 1:500, den Vorschriften und dem Bericht zu

den nicht berücksichtigten Einwendungen) fest.

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben die A AG und B, beide Eigentümerinnen

von drei Grundstücken im Gestaltungsplangebiet, Rekurs mit verschiedenen Anträgen

zur Parkierungszone und Erschliessung sowie zur Nutzfläche, Nutzweise und der

Firstrichtung. Die Baurekurskommission IV hiess das Rechtsmittel am 24. August

2006.

teilweise gut. Sie hob Art. 6 Abs. 4 der

Gestaltungsplanvorschriften (GPV) ganz und vorläufig auch Art. 4 Abs. 2

GPV sowie die im Areal II vorgeschriebenen Firstrichtungen auf. Der Gemeinderat

wurde eingeladen, das Gestaltungsplanverfahren weiterzuführen (Festsetzung der

Nutzfläche für Areal II und anschliessend Überprüfung von Art. 4 Abs. 2

GPV sowie der Firstrichtungen im Areal II). Die Verfahrenskosten auferlegte sie

zu je einem Viertel den beiden Rekurrentinnen und zur Hälfte der Gemeinde.

Umtriebsentschädigungen wurden keine zugesprochen.

III.

A. Die

Gemeinde Nürensdorf, vertreten durch den Gemeinderat, erhob am 22. September 2006

Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission (VB.2006.00401). Sie

beantragte, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung

vom 23. November 2005 wieder vollumfänglich herzustellen. Eventualiter sei

Art. 6 Abs. 4 GPV in einem näher umschriebenen Sinn zu präzisieren

bzw. zu ändern, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Beschwerdegegnerinnen.

Gegen den Entscheid der Baurekurskommission erhoben auch

die A AG und B Beschwerde (VB.2006.00402). Sie wandten sich insofern gegen den

Gestaltungsplan, als dieser das Areal II mit einer Parkierungszone belaste und

eine Erschliessung von Nachbarliegenschaften über die Grundstücke der beiden

Beschwerdeführerinnen festsetze. Gleichzeitig ersuchten sie unter Hinweis auf

laufende Verhandlungen mit der Gemeinde um Sistierung des Verfahrens, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde und der

Baurekurskommission IV.

B. Mit

Präsidialverfügung vom 27. September 2006 vereinigte das Verwaltungsgericht

die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, bezüglich der

streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans den Genehmigungsentscheid

zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Auf Anfrage des Verwaltungsgerichts

reichte die Gemeinde Nürensdorf am 17. Oktober 2006 das Protokoll vom 19. September

2006.

nach, als Gemeinderat und Rechnungsprüfungskommission in gemeinsamer

Sitzung den Weiterzug des Rekursentscheides beschlossen hatten. Die

Baudirektion genehmigte den öffentlichen Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri

Mitte" am 18. Oktober 2006 im Sinne der Erwägungen. In diesen

Erwägungen wurde auf den kantonalrechtlichen Gewässerabstand und die demzufolge

beschränkte Geltung von Art. 6 Abs. 1 GPV hingewiesen.

Am 19. Oktober 2006 eröffnete der Abteilungspräsident

das Vernehmlassungsverfahren. Mit Eingabe vom 24. Oktober 2006 informierte

der Gemeinderat darüber, dass er auf den Vereinbarungsvorschlag der privaten

Beschwerdeführerinnen betreffend Parkierung und Erschliessung nicht eintrete,

und ersuchte um Behandlung der vereinigten Beschwerden. Mit Vernehmlassung vom

9.

November 2006 beantragte der Gemeinderat, die Beschwerde der beiden

Grundeigentümerinnen sei unter Kostenfolge zu deren Lasten abzuweisen. Die

Baurekurskommission IV beantragte am 16. November 2006 ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung beider Beschwerden. Die Beschwerdeantwort der

Grundeigentümerinnen erfolgte am 12. Januar 2007 und schloss auf Abweisung

der gegnerischen Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten

der Gemeinde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der

vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998

Nr. 26).

Die Beschwerdelegitimation der beiden im Rekursverfahren

teilweise unterlegenen privaten Beschwerdeführerinnen (im folgenden

Beschwerdeführerinnen bezeichnet) ist ohne weiteres gegeben (§ 21 lit. a

VRG, § 338 a Abs. 1 PBG). Auch die Gemeinde als Planungsträgerin ist

durch den Rekursentscheid in ihren schutzwürdigen Interessen betroffen und

daher zur Beschwerdeführung berechtigt (§ 21 lit. b VRG). Da auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.

1.2

Als erste

Rechtsmittelinstanz überprüfen die Baurekurskommissionen kommuna­le Nutzungspläne

einschliesslich Gestaltungspläne grundsätzlich mit voller Kognition nicht nur

auf ihre Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit

hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und

Zonenordnung Planungsautonomie zu­steht, insbesondere wenn es für die

Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt, haben sich die Rekursbehörden

bei der Ermessenskontrolle allerdings Zurückhaltung aufzuerlegen. Sie dürfen

dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung aufgrund

überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist oder den wegleitenden Zielen

und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen

der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren

Unzweckmässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter

Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, Rz. 1073 f.).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Rekursentscheiden

über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die

Rechtskontrolle beschränkt.

2.

2.1

Die drei

Grundstücke der Beschwerdeführerinnen (Kat.-Nrn. 01, 02 und 03) liegen im

südlichen Bereich der Kernzone Nürensdorf. Sie sind überbaut, wobei nach Angaben

der Beschwerdeführerinnen eine Fläche von total 490 m2 überstellt

ist. Nach einer von der Gemeinde beauftragten Nutzflächenberechnung sollen

dabei ein Wohnanteil von 871 m2 und ein Gewerbeanteil von 270 m2,

somit eine gesamte Nutzfläche von 1'141 m2 realisiert worden sein.

2.2

Mit der

Bau- und Zonenordnung vom 13. November 1984 (BZO 1984) hatte die Gemeindeversammlung

Nürensdorf die streitbetroffenen Grundstücke dem Baubereich B der Kernzone

zugewiesen und die mögliche Bruttogeschossfläche auf max. 1'050 m2 beschränkt.

Nach der Bau- und Zonenordnung vom 18. März 1993 blieben die Grundstücke

im Baubereich B der Kernzone, wo Neubauten im Wesentlichen durch die

Geschosszahl (je zwei Voll- und Dachgeschosse) und die Gebäudehöhe, jedoch

nicht mehr hinsichtlich der Nutzflächen beschränkt wurden (Art. 7 der

Bauordnung vom 18. März 1993, BauO 1993).

Aus einem im Jahr 2002 ausgeschriebenen Ideenwettbewerb

für eine Neugestaltung und Entwicklung des Dorfzentrums ging Ende 2003 das

Konzept "libelle" hervor. Dieses sah abgesehen von einem neuen

Verkehrs- und Freiraumkonzept eine gewisse bauliche Verdichtung und vermehrt

zentrumsorientierte Nutzungen im Entwicklungsgebiet vor. In einem ersten Schritt

wurde das neue Konzept in der BZO-Revision vom 24. November 2004

umgesetzt. Gemäss einem neuen Art. 5a BauO bezweckt die Kernzone die

Erhaltung und Erneuerung der Ortskerne in ihrer räumlichen und baulichen

Struktur. Die Kernzone Nürensdorf bezweckt zudem die Sicherung

zentrumsorientierter Nutzungen. Weiter sind im Kernzonenplan drei Gebiete im

Bereich des Dorfzentrums mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, wo

dementsprechend keine Bau- bzw. Umgebungsbereiche oder Firstrichtungen mehr

vorgegeben werden. Die drei planlich ausgeschiedenen Gebiete mit den Namen "Süd",

"Mitte-Volg/Post" und "Ost" werden in einem neuen Art. 32a

der BauO umschrieben, wobei hier nun vier Areale "Süd", "Mitte",

"Volg/Post" und "Ost" unterschieden werden. Für das Areal

Volg/Post, das der Erweiterung der Zentrumsüberbauung dienen soll, gilt im

Einzelnen: "Ausbau Volg/Post soll ermöglicht werden – das Erdgeschoss ist

für Läden, Praxen etc. bestimmt – Obergeschosse: vorrangig Wohnungen –

Sicherung der Zufahrt mit zentraler Tiefgarage – Kurzparkierung für Läden und

Zentrumsbau". Die drei streitbetroffenen Grundstücke liegen im planlich

ausgeschiedenen Gebiet "Mitte-Volg/Post", welches im Süden auch zwei

Grundstücke (Kat.-Nrn. 04 und 05) der W3-Zone erfasst.

2.3

Gestützt

auf diese Vorgaben wurde der öffentliche Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri

Mitte" ausgearbeitet. Der Gestaltungsplan bezeichnet im Wesentlichen vier

Baubereiche, die Bereiche A und B sowie die Areale I und II, Letzteres vollständig

innerhalb der drei streitbetroffenen Grundstücke. In den Baubereichen sind

teilweise Firstrichtungen festgelegt, so auch auf dem Areal II. Die

Gestaltungsplanvorschriften legen in Art. 4 GPV die Nutzweise der

Grundstücke in der Kernzone fest. Zulässig sind Nutzungen, die zur Attraktivität

des Zentrums beitragen. Für die Nutzweise massgebend sind die Kernzonenvorschriften

und die verbindlichen Grundsätze nach Art. 32a BauO (Art. 4 Abs. 1

GPV). Das Erdgeschoss ist für zentrumsorientierte Nutzungen wie Läden, Praxen

und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht ausgestaltete Wohnungen, die sich

für das Alterswohnen eignen, sind diesen Nutzungen gleichgestellt (Art. 4 Abs. 2

GPV). Art. 5 GPV befasst sich mit dem Ersatz- und Umbau bestehender

Bauten. Hierfür gelten in den Baubereichen A und B die Kernzonenvorschriften

von Art. 6 und 7 BauO (Abs. 1). Bestehende Bauten auf den Arealen I

und II können im vorhandenen Umfang umgebaut und erneuert werden (Abs. 2).

Nach Art. 6 Abs. 1 GPV dürfen Neubauten in den bezeichneten Baubereichen

unabhängig von Stras­sen-, Grenz- und Gebäudeabständen situiert werden. Die

überbaubare Gebäudefläche für Neubauten ist im Plan festgelegt. In Bezug auf

die drei streitbetroffenen Grundstücke bestimmt Art. 6 Abs. 4, dass

die Gebäudefläche auf max. 520 m2 erhöht werden könne, wenn

mindestens 50 % der Nutzfläche für das Wohnen im Alter vorgesehen und

realisiert werde. In der überbaubaren Gebäudefläche sind Balkone, Loggien und

dergleichen enthalten.

Nach Art. 7 Abs. 4 GPV bezeichnet der

Gestaltungsplan grössere Parkierungszonen für Kunden und Besucher ausserhalb

des Strassenraums. Die Flächen sind dauernd für diesen Zweck zu sichern. Die

Parkierungszone kann oberirdische und unterirdische Abstellflächen umfassen.

Eine solche Parkierungszone ist zwischen dem bestehenden Gebäude von Volg/Post

und dem Areal II auf dem Grundstück Kat.-Nr. 06 ausgeschieden. Diese Parkierungszone

ist oberirdisch auf 14.50 m und unterirdisch auf 17.0 m parallel zur

östlichen Gebäudefassade begrenzt und erfasst im Nordosten teilweise auch das

Grundstück Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerinnen. Die Erschliessung der

Parkierungszone erfolgt über eine Zu- und Wegfahrt im Norden ab der kantonalen M-Strasse.

Im Süden ist zusätzlich eine Wegfahrt über die beiden W-3 Grundstücke Kat.-Nrn. 04

und 05 auf die kommunale N-Strasse vorgesehen. Daneben ist eine weitere Zufahrt

ab der N-Strasse auf das Grundstück Kat.-Nr. 03 eingezeichnet. Hierzu

bestimmt Art. 7 Abs. 3 GPV, dass bei Neubebauung des Areals II die Zufahrt

gemeinsam mit den Grundstücken Kat.-Nr. 04 und 05 von der N-Strasse her

erfolgt. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur Tiefgarage über das

Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten. Dementsprechend ist im Plan eine

mögliche Erweiterung der Tiefgarage in östlicher Richtung mittels eines Pfeils

dargestellt.

3.

Bezüglich der Voraussetzungen und dem zulässigen Inhalt eines

Gestaltungsplanes im Allgemeinen kann auf die zutreffenden Erwägungen der

Vorinstanz (Erw. 3) verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 VRG in Verbindung

mit § 70 VRG).

Im Folgenden wird vorab die Beschwerde der Gemeinde (Erw.

4) und nachfolgend diejenige der Beschwerdeführerinnen behandelt (Erw. 5). In

Würdigung beider Beschwerdeentscheide ist schliesslich über das weitere Schick­sal

des Gestaltungsplans "Zentrum Nüeri Mitte" zu befinden (Erw. 6).

4.

4.1

In der von

der Gemeinde erhobenen Beschwerde geht es um die bauliche Nutzweise und das

Nutzungsmass, d.h. um die Art. 4 Abs. 2 und 6 Abs. 4 GPV sowie

die Firstrichtungen für das Areal II. Die Baurekurskommission erwog im Wesentlichen,

bei einer Neuüberbauung des Areals II müsse die Hälfte der erlaubten Nutzfläche

dem Wohnen im Alter dienen. Eine derart rigorose Eigentumsbeschränkung verlange

ein konkret dahingehendes Bedürfnis, das sich nicht anderweitig befriedigen

lasse. Da ein solches nicht dargetan werde, sei Art. 6 Abs. 4 GPV

aufzuheben. Damit entfalle eine verbindliche Angabe über die mögliche

Ausnützung der rekurrentischen Grundstücke. Die Gemeinde habe daher zunächst

eine generell gültige Nutzfläche zu bestimmen. Der gewünschte Anreiz könne dann

etwa so geschaffen werden, dass sich die zulässige Nutzungsfläche im Falle der

Realisierung von Alterswohnungen in einem bestimmten Mass erhöhe (Bonus). Ohne

eine generell gültige Nutzfläche für das Areal II könne Art. 4 Abs. 2

GPV über die Nutzweise des Erdgeschosses sowie die Vorgabe der Firstrichtung

nicht verlässlich überprüft werden, weshalb auch diese beiden Festlegungen

vorläufig aufzuheben seien.

4.2

Zur

Überprüfung von Art. 6 Abs. 4 GPV ist die mit der Bestimmung

verbundene Eigentumsbeschränkung zu ermitteln und in Verhältnis zum gegebenen

öffentlichen Interesse zu setzen.

4.2.1

Die Gemeinde macht zunächst geltend, nach Art. 6 Abs. 4 GPV sei

nur die gegenüber der BZO 1984 zugestandene bauliche Mehrnutzung für das Wohnen

im Alter vorzusehen und zu realisieren. Die Beschwerdeführerinnen erachten

diese Behauptung als aktenwidrig und wollen die Bestimmung nach ihrem Wortlaut

auslegen.

Nach dem klaren Wortlaut von Art. 6 Abs. 4 GPV

kann ein Neubau auf dem Areal II auf einer Gebäudefläche von 520 m2

nur dann realisiert werden, wenn mindestens die Hälfte der Nutzfläche dem

Wohnen im Alter dient. Falls die Grundeigentümer eine solche Nutzung nicht

wünschen, so sind sie in ihren baulichen Möglichkeiten auf den Ersatz- und

Umbau der bestehenden Bauten beschränkt (Art. 5 GPV). Von dieser Auslegung

geht offenbar auch die Gemeinde aus; ihre Ausführungen beziehen sich wohl eher

auf das rechnerische Ergebnis. Unter der BZO 1984 durfte auf den fraglichen

Grundstücken eine Bruttogeschossfläche von 1'050 m2 realisiert

werden, während der Gestaltungsplan letztlich eine maximale Nutzfläche von

2'080 m2 zulässt. Nach den Vorstellungen des Gestaltungsplans

müssten also mit einem Neubau auf mind. 1'040 m2 Alterswohnungen

erstellt werden, was in etwa dem Nutzungsmehrmass entspricht.

Allerdings ist der von der Gemeinde angestellte Vergleich

mit den Nutzungsmöglichkeiten der BZO 1984 nicht angezeigt, nachdem Art. 7

der BauO 1993 die Nutzflächenbeschränkung für den Baubereich B ausdrücklich

fallen gelassen hat. Inwieweit der Gestaltungsplan gegenüber bisher eine

Mehrnutzung zulässt, ist daher ausschliesslich aufgrund der 1993 nach wie vor

massgebenden Baubereichsfläche von ca. 368 m2 zu ermitteln. Darauf

hätten sich eine Nutzfläche von ca. 1'412 m2 verwirklichen

lassen. Mit dem Gestaltungsplan wurde daher die vor der BZO 2004 mögliche

Ausnützung im Ergebnis um ca. 668 m2 Nutzfläche erhöht.

4.2.2

Weiter bringt die Gemeinde vor, die Verpflichtung von Art. 6 Abs. 4

GPV sei, was das Wohnen im Alter betreffe, hinfällig, da das Bundesgesetz vom

13.

Dezember 2002 über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen

mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG, SR 151.3) ab

neun Wohnungen zwingend die behindertengerechte Bauweise verlange. Bei einer

möglichen Nutzfläche von mehr als 2'000 m2 dürfe diese

Wohnungsanzahl auf dem Areal II erreicht werden. Die Anforderungen an für das

Alter geeigneten Wohnraum gingen weniger weit als das Behindertengleichstellungsgesetz

oder würden sich praktisch damit decken.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die im

Gestaltungsplan eingetragenen Firstrichtungen auf dem Areal II zeigen, dass

eine Neuüberbauung des Areals grundsätzlich mit zwei etwas unterschiedlich

ausgerichteten Gebäuden erfolgen soll. Bei gleicher Gebäudefläche dürften diese

demnach je 260 m2 überstellen. Wenn nun die Erdgeschosse

jeweils für Läden, Praxen etc. vorgesehen würden, so bliebe in den drei

Obergeschossen (inkl. Dachgeschoss) noch eine Nutzfläche von 780 m2,

was selbst bei einer ausschliesslichen Wohnnutzung und durchschnittlichen

Wohnungsgrössen von knapp 100 m2 nur je acht Wohnungen entspräche.

Diese Gebäude gälten daher noch nicht als Wohngebäude im Sinne von Art. 3 lit. c

BehiG.

Auch kann nicht gesagt werden, Alterswohnungen und

Behindertenwohnungen seien von ihrer Ausstattung her gleich. Die Bedürfnisse

von Alten und Behinderten mögen zwar, was die Zugänglichkeit für gehbehinderte

Menschen anbelangt, ähnlich sein, jedoch könnten durchaus verschiedene

gruppenspezifische Anforderungen gestellt werden. Im Bundesrecht etwa findet

sich in § 49 der Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom

30.

November 1981 (VWEG, SR 843.1) eine Bestimmung zu Alters- und

Invalidenwohnungen. Nach deren Abs. 1 haben als Alterswohnungen Kleinwohnungen

mit bis zu drei Zimmern zu gelten. Neu zu erstellende Kleinwohnungen müssen den

Bedürfnissen der Betagten Rechnung tragen. Nach Abs. 2 der Bestimmung

haben als Invalidenwohnungen Wohnungen aller Grössen zu gelten, die den

besonderen Anforderungen der Invaliden genügen. Auch Art. 4 Abs. 2

GPV scheint eine Unterscheidung zwischen behindertengerecht ausgestalteten

Wohnungen und solchen, die sich für das Alterswohnen eignen, zu treffen, andernfalls

die in Satz 2 erfolgte Einschränkung überflüssig wäre.

Es bleibt daher fraglich, welche Beschaffenheit eine

Wohnung im Einzelnen aufweisen muss, um im Sinne von Art. 6 Abs. 4

GPV das Wohnen im Alter zu ermöglichen. Der Gestaltungsplan selber enthält

keine nähere Umschreibung des Begriffs. Im kantonalen Recht existieren darüber

ebenfalls keine Vorschriften. Was unter Wohnen im Alter oder auch unter einer

Alterswohnung zu verstehen ist, ist aber in hohem Grad unbestimmt. Sowohl die

Wohnungsgrösse, deren Ausstattung und Erschliessung wie auch letztlich gemeinschaftlich

genutzte Räume und Infrastruktur können dazu beitragen, dass sich eine Wohnung

besonders gut nicht nur durch behinderte, sondern insbesondere durch alte

Menschen nutzen lässt. Die diesbezüglichen Befürchtungen der Beschwerdeführerinnen,

wonach zu Alterswohnungen auch ein Betreuungskonzept gehören könnte, sind daher

durchaus berechtigt, zumal es hier immerhin um Alterswohnungen auf einer Fläche

1'040 m2 geht, was mindestens zwölf Kleinwohnungen entspricht.

Das Wohnen im Alter könnte sodann auch nicht nur mittels baulicher

Einschränkungen, sondern sogar durch bestimmte Vorgaben für die Vermietung

einer Wohnung gefördert werden.

Das in Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April

1999(BV) verankerte Legalitätsprinzip verlangt unter anderem, dass ein

Rechtssatz genügend bestimmt sein muss, so dass das Handeln der

Verwaltungsbehörden im Einzelfall voraussehbar und rechtsgleich ist (vgl.

Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A.,

Zürich etc. 2002, Rz. 386 ff.). Diese Anforderung wird mit Art. 6

Abs. 4 GPV nicht erfüllt. Ohne eine Konkretisierung des Begriffs Wohnen im

Alter könnte die Bestimmung daher keine genügende Grundlage im Sinne eines

generell-abstrakten Rechtssatzes für eine spätere Auflage in der Baubewilligung

bilden.

Unabhängig von diesem Zwischenergebnis, ist im Weiteren

die Zulässigkeit der Bestimmung zu untersuchen. Diese Prüfung steht allerdings

unter der minimalen Annahme, dass die Konkretisierung in dem Sinne erfolgt,

dass die Wohnungsgrösse § 49 Abs. 1 WEGV entspricht und die

Anforderungen an Nutzflächen für das Wohnen im Alter inhaltlich nicht weiter

gehen als die Anforderungen an Wohnungszugänge gemäss Art. 2 Abs. 3

BehiG, sich allerdings auch auf solche Wohngebäude beziehen, die nicht ohnehin

dem Behindertengleichstellungsgesetz unterstehen.

4.2.3

Zu klären ist weiter, welche Bedeutung die in Art. 32a BauO für das

Areal Volg/Post aufgestellten Vorgaben für die drei Grundstücke der

Beschwerdeführerinnen haben. Diese Bestimmung verlangt im Grundsatz eine Erdgeschossnutzung

durch Läden, Praxen etc. und eine vorrangige Wohnnutzung in den Obergeschossen.

Die Gemeinde ordnet das Areal II dem Bereich "Volg/Post" zu, die

Beschwerdeführerinnen bestreiten dies. Die Baurekurskommission prüfte die Frage

lediglich im Zusammenhang mit der aus Art. 4 Abs. 2 GPV erfolgten

Eigentumsbeschränkung und konnte sie offenlassen, da sie Art. 4 Abs. 2

GPV aus anderem Grund vorläufig aufhob. Immerhin bemerkte sie dabei, dass das

Areal Volg/Post rein wörtlich genommen das strittige Areal nicht umfasse.

Die Auslegung von Art. 32a BauO hat sich vorerst an

der planlichen Ausscheidung der drei gestaltungsplanpflichtigen Gebiete zu

orientieren. Von ihrem Sinn und Zweck her werden mit Art. 32a BauO die

wegleitenden Grundsätze für alle vom Plan erfassten Flächen aufgestellt. Da die

drei streitbetroffenen Grundstücke im Areal "Mitte-Volg/Post" liegen,

müssen sie zwangsläufig entweder den von Art. 32a BauO für das Areal "Mitte"

oder den für das Areal "Volg/Post" aufgestellten Grundsätzen

unterliegen. Beim Areal Mitte steht der nordöstlich der M-Strasse vorgesehene

Zentrumsbau mit Dorfplatz im Mittelpunkt des Interesses. Inwieweit die

streitbetroffenen Grundstücke diesem Zweck zugeordnet werden könnten, ist nicht

ersichtlich. Auf dem Areal "Volg/Post" hingegen geht es um den Ausbau

von Volg und Post, um Kurzparkierung und zentrale Tiefgarage. Aufgrund ihrer

unmittelbaren Nachbarschaft dazu können die fraglichen Grundstücke nur diesem

Zweck zugeordnet werden. Dies zeigt sich letztlich gerade im strittigen Gestaltungsplan,

der den nord­westlichen Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 für die

Parkierung beansprucht.

Inhaltlich stellt Art. 32a BauO allerdings lediglich

Grundsätze für die einzelnen, noch zu erarbeitenden Gestaltungspläne auf.

Insofern kann nicht gesagt werden, dass diese Bestimmung für sich bereits

unmittelbar eigentumsbeschränkend sei. Sie konkretisiert in erster Linie das

von der Gemeinde bei der Ausgestaltung der weiteren Planung zu verfolgende

öffentliche Interesse und ist damit eher mit einer richtplanerischen Vorgabe zu

vergleichen als mit einer eigentümerverbindlichen Nutzungsvorschrift in einer

Kernzone. Immerhin unterscheidet sie sich aber vom Richtplan dadurch, dass es

den Beschwerdeführerinnen offen gestanden hätte, bereits die in Art. 32a

BauO aufgestellten Grundsätze als zu einschränkende Vorgaben für die nachfolgende

Gestaltungsplanung anzufechten. Da sie dies nicht getan haben, müssen sie die

in Art. 32a BauO vorgenommene Konkretisierung der öffentlichen Interessen

jedenfalls als verbindliche Vorgabe gegen sich gelten lassen.

4.2.4

Die Baurekurskommission kam zum Schluss, mit Art. 6 Abs. 4 GPV

liege gemessen am nicht näher begründeten öffentlichen Interesse an

Alterswohnungen eine allzu rigorose Eigentumsbeschränkung vor. Dieser

Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht im Ergebnis anschliessen. Zwar ist

mit der zugestandenen Gebäudefläche von 520 m2 eine massive Erhöhung

der bisher zulässigen Nutzfläche verbunden. Das allein rechtfertigt jedoch

nicht jede Eigentumsbeschränkung. Angesichts des gemäss Art. 32a BauO auf

einen vorrangigen Wohnungsbau in den Obergeschossen beschränkten öffentlichen

Interesses rechtfertigt es sich insbesondere nicht, eine Neuüberbauung

vollständig von der Verwirklichung von 50 % Nutzfläche für das Wohnen im Alter

abhängig zu machen. Damit würden die Beschwerdeführerinnen gezwungen, eine

Neuüberbauung zu einem wesentlichen Teil für einen bestimmten Wohnungstyp zu

konzipieren, wozu auch zusätzliche technische Installationen gehören. Ein

dreigeschossiger Neubau mit Familienwohnungen etwa oder ohne Lift wäre schon

nicht mehr zulässig. Selbst ein Neubau innerhalb des ursprünglich in der BZO

1984/1993 definierten Baubereichs B wäre nicht zulässig, da die im Areal II

bestehenden Bauten nur umgebaut und erneuert, nicht aber durch einen völlig

anders gestalteten Neubau abgelöst werden dürfen (vgl. Art. 5 Abs. 2

GPV). Demgemäss hat die Baurekurskommission die Vorschrift mit guten Gründen

als unverhältnismässig gewürdigt.

4.2.5

Der festgestellte Mangel lässt sich in verschiedener Weise beheben. In

Frage kommt grundsätzlich bereits die ersatzlose Streichung der in Art. 6 Abs. 4

Satz 1 GPV aufgestellten Bedingung, so wie dies die Beschwerdeführerinnen

im Rekursverfahren auch verlangt haben. Diese Vorgehensweise drängt sich vor

allem dann auf, wenn die Gemeinde mit ihrer Bedingung selber gar nicht mehr von

den Grundeigentümerinnen verlangen wollte, als dies bereits der

Bundesgesetzgeber mit dem Behindertengleichstellungsgesetz tut. Aus dem diesbezüglichen

Beschwerdeeventualantrag der Gemeinde geht nicht ganz klar hervor, ob dies

wirklich ihre Auffassung ist oder ob sie mit der strittigen Klausel den

Anwendungsbereich des Behindertengleichstellungsgesetzes auch auf Wohnbauten

mit weniger als neun Wohnungen ausdehnen wollte.

Denkbar wäre aber auch ein Vorgehen, wie es die

Rekursinstanz vorgezeichnet hat, wonach zuerst eine ohne zusätzliche Bedingung

geltende Nutzfläche zu bestimmen wäre, welche alsdann bei Erstellen von

Alterswohnungen über einen Bonus erhöht würde. In diesem Fall müsste allerdings

die Nutzung für das Wohnen im Alter gemäss Erw. 4.2.2 vorstehend konkretisiert

werden (vgl. immerhin Erw. 4.3.3 nachfolgend).

4.2.6

An dieser Stelle ist weiter auf Art. 6 Abs. 4 Satz 2 GPV

einzugehen, den die Beschwerdeführerinnen im Rekursverfahren ebenfalls als

unzulässige Eigentumsbeschränkung gerügt hatten. Die Baurekurskommission setzte

sich damit nicht auseinander, da sie den ganzen Absatz ohnehin als

unverhältnismässig erachtete. Dabei übersah sie aber, dass es für die Gemeinde

bei der weiteren Bearbeitung der Bestimmung durchaus von Interesse sein wird,

ob die in diesem Satz enthaltene Massvorschrift bei einer Nutzflächenfestsetzung

im Sinn der vorstehenden Erwägung zulässig ist.

Der fragliche Satz besagt, dass in der überbaubaren

Gebäudefläche von max. 520 m2 auf dem Areal II Balkone, Loggien

und dergleichen enthalten sind. Der Gestaltungsplan "Zentrum Nüeri Mitte"

bezeichnet als massgebende Nutzungsziffer für Neubauten in allen Baubereichen

die überbaubare Gebäudefläche und wählt damit einen im Planungs- und Baugesetz

nicht explizit existierenden Begriff. Inhaltlich lehnt sich der Begriff offensichtlich

an die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche an, welche sich gemäss § 256

Abs. 1 PBG aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen

Gebäudeumfassung auf den Erdboden ergibt. Nach § 256 Abs. 2 PBG

fallen dabei allerdings die oberirdischen Vorsprünge wie Balkone, Erker und

Laubengänge jeweils in unterschiedlichem Ausmass ausser Ansatz.

Die in Art. 6 Abs. 4 GPV statuierte, vom Planungs-

und Baugesetz abweichende Messweise ist problematisch, da sich die Gemeinden in

ihren Bauvorschriften grundsätzlich an die im Gesetz vorgesehenen Instrumente

zur Beschränkung der baulichen Grundstücksnutzungen und deren Messweise zu

halten haben. Im Ergebnis entspricht der Einbezug von Balkonen, Loggien etc. in

die überbaubare Gebäudefläche immerhin der zulässigen Festlegung eines

konkreten Kernzonen-Baubereichs, da innerhalb eines solchen ebenfalls alle

oberirdischen Gebäudevorsprünge zu realisieren sind (VGr, 18. Oktober

2002, VB.2001.00269). Es besteht jedoch ein wesentlicher Unterschied zwischen

der Ausscheidung eines Baubereichs, der sich wie hier etwa die Baubereiche A

und B unmittelbar um die Fassaden eines bestehenden Gebäudes legt, und einem

Baubereich-Areal, das wie das Areal II in nur rund hälftigem Umfang mit zwei

verschiedenen Baukörpern neu überstellt werden soll. In diesem Fall geht es

nicht mehr um die Profilerhaltung von bestehenden Baukörpern, sondern um deren

neue Platzierung und Gestaltung. Die Beschwerdeführerinnen fürchten hier deshalb

zu Recht, dass die vom Planungs- und Baugesetz abweichende Messweise im Areal

II die Erstellung von allenfalls wohnhygienisch erwünschten Gebäudevorsprüngen

hindere. Die Gemeinde bringt selber keine ortsplanerisch motivierte Begründung

für die von § 256 Abs. 2 PBG abweichende Messweise im Areal II vor.

Bei der Neufassung von Art. 6 Abs. 4 GPV wird daher dessen Satz 2

ersatzlos aufzuheben sein.

Angesichts des Ausschlusses von Gebäudevorsprüngen gemäss § 256

Abs. 2 PBG wird demnach zu prüfen sein, ob die auf 520 m2

festgesetzte Gebäudefläche etwas zu reduzieren ist, um die gewünschte

Ausnützung beizubehalten.

4.3

4.3.1

Nach Art. 4 Abs. 2 GPV ist das Erdgeschoss für zentrumsorientierte

Nutzungen wie Läden, Praxen und dergleichen zu nutzen. Behindertengerecht

ausgestaltete Wohnungen, die sich für das Alterswohnen eignen, sind diesen

Nutzungen gleichgestellt. Die Gemeinde bezweifelt, dass aus der Aufhebung von Art. 6

Abs. 4 GPV auch die Unüberprüfbarkeit Art. 4 Abs. 2 GPV folgt.

Die Kritik der Gemeinde ist berechtigt. Die

Baurekurskommission liefert keine nachvollziehbare Begründung für die fehlende

Überprüfbarkeit der Bestimmung. Möglicherweise nimmt sie an, die massgebende

Nutzungsfläche sei als eine für das ganze Gestaltungsplangebiet gültige in Art. 4

GPV aufzunehmen. Dies ist keineswegs erforderlich. Angesichts des Konkretisierungsgrades

der für die einzelnen Baubereiche möglichen Nutzungsintensitäten fehlt bei

Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV lediglich ein Grundnutzungsmass für

das Areal II. Unabhängig von diesem konkreten Nutzungsmass ist Art. 4 Abs. 2

GPV durchaus einer selbständigen Überprüfung zugänglich. Die

Baurekurskommission hat hierzu bereits bemerkungsweise einige Ausführungen

gemacht, weshalb es sich aus prozessökonomischen Gründen rechtfertigt, auf eine

Rückweisung zu verzichten und die Überprüfung im Beschwerdeverfahren direkt

vorzunehmen. Damit verfügt das Verwaltungsgericht ausnahmsweise auch über die

Befugnis, Ermessensfragen zu beurteilen, jedenfalls soweit als dies mit der

gebotenen Zurückhaltung auch der Baurekurskommission zusteht (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 63 N. 11 mit Hinweisen).

4.3.2

Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung

durch Bestimmungen über die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher

ordnen (§ 49 Abs. 1 PBG). Sie kann insbesondere für ganze Zonen,

gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder

gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschränken. In Kern-,

Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies

bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten zulässig sind.

Darüber hinaus können in Gestaltungsplänen Lage, äussere Abmessungen sowie die

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt werden (§ 83 Abs. 1

PBG). Innerhalb bestimmter Nutzungen sind im Gestaltungsplan sogar

weitergehende Differenzierungen als in der Bau- und Zonenordnung zulässig, so

etwa für spezielle Dienstleistungsbetriebe oder Detailwarengeschäfte oder auch

für Familien-, Klein-, Alters- und Behindertenwohnungen (vgl. Stephan Eschmann,

Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 126 f.;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich,

Rz. 3-26).

Art. 4 Abs. 2 GPV kann sich auf diese kantonalen

Bestimmungen stützen und hält sich insbesondere auch an die ihm zugrunde

liegenden Bestimmungen der Bauordnung. Zweck der Kernzone Nürensdorf ist die

Sicherung zentrumsorientierter Nutzungen (Art. 5a BauO), wozu Läden,

Praxen etc. ohne Zweifel beitragen. Die Gemeinde bringt sodann mit Recht vor, Art. 4

Abs. 2 GPV beinhalte gegenüber Art. 32a BauO keine weitere Einschränkung,

sondern eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten. Für das Erdgeschoss verlangen

beide Bestimmungen im fraglichen Areal die Nutzung für Läden, Praxen und dergleichen,

wobei Art. 4 Abs. 2 GPV zusätzlich aber auch Alterswohnungen erlaubt.

Unter diesen Umständen erweist sich Art. 4 Abs. 2 GPV unabhängig vom

konkret auf dem Areal II geltenden Nutzungsmass als zulässig.

4.3.3

Es stellt sich allerdings die Frage, ob Art. 4 Abs. 2 GPV nicht

ebenso wie Art. 6 Abs. 4 GPV mangels genügender Bestimmtheit dem

Legalitätsprinzip widerspricht. Das kann in diesem Zusammenhang verneint

werden. Ein Rechtssatz hat nicht in allen Fällen das gleiche Mass an

Bestimmtheit aufzuweisen. Massgebend ist insbesondere, ob und in welchem Mass

mit der Norm in Freiheitsrechte eingriffen wird (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 388).

Die mit Art. 4 Abs. 2 GPV verbundene Eigentumsbeschränkung geht

wesentlich weniger weit als diejenige von Art. 6 Abs. 4 GPV, da sie

sich nur auf eine zusätzlich Nutzungsvariante und nur auf das Erdgeschoss

bezieht, das zudem für gehbehinderte Personen ohnehin leichter zugänglich

gemacht werden kann. Unter diesen Umständen lässt es sich eher vertreten, dass

die offen gehaltene Bestimmung erst bei ihrer Anwendung im Einzelfall im

Hinblick auf ein sachgerechtes Ergebnis konkretisiert wird.

4.4

Die

Gemeinde erkennt auch keinen aus der Aufhebung von Art. 6 Abs. 4 GPV folgenden

Bedarf nach vorläufiger Aufhebung der Firstrichtungen. In diesem Punkt ist ihr

nicht zu folgen. Die konkrete Ausrichtung der Firste hängt massgeblich von der

ohne weitere Bedingungen gewährten überbaubaren Gebäudefläche ab. Die

Verteilung der Gebäudekubatur auf zwei Gebäudekörper mit unterschiedlicher

Ausrichtung der Firste, wie dies der Gestaltungsplan vorsieht, lässt sich bei

einer wesentlichen Erhöhung der überbaubaren Gebäudefläche eher rechtfertigen,

als wenn die Nutzfläche nur gerade auf dem in der BZO 1993 gewährten Mass

belassen würde. In diesem Fall wäre kaum einzusehen, weshalb dabei nicht auch

die ursprüngliche Firstrichtung gemäss der BZO 1984/1993 beibehalten werden sollte.

5.

Die Beschwerdeführerinnen wenden sich in ihrer Beschwerde

insoweit gegen den Gestaltungsplan, als er das Areal II mit einer

Parkierungszone belaste und die Erschliessung von Nachbarliegenschaften über

die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen festsetze.

5.1

Die

Parkierungszone belastet nicht das Areal II, sondern das Grundstück der Beschwerdeführerinnen

Kat.-Nr. 01, welches das Areal II bis auf eine Tiefe von ca. 9 m überlappt.

Nach seinem Sinn ist der Antrag der Beschwerdeführerinnen daher so zu verstehen,

dass sie keine Belastung des Grundstück Kat.-Nr. 01 durch die

Parkierungszone wünschen.

5.1.1

Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, es bestehe ein wesentliches

öffentliches Interesse an der mit dem Gestaltungsplan verfolgten baulichen

Entwicklung des Ortszentrums. Es sei unwahrscheinlich, dass die Beanspruchung

des rekurrentischen Grundstücks (max. 1.50 m näher, spitz zulaufend über ca. 20

m Länge) zu einer relevanten immissionsmässigen Verschlechterung führe. Diese

wäre jedenfalls marginal und nicht unzumutbar. Eine Vergrösserung im Sinne

einer Kapazitätssteigerung sei nicht beabsichtigt, das neu beanspruchte Gebiet

solle vielmehr einer besseren Benutzbarkeit dienen. Weitere Gründe gegen die

Zweckmässigkeit und Notwendigkeit der beanstandeten Massnahmen würden nicht

vorgebracht, insbesondere werde nicht geltend gemacht, der vorgesehene Eingriff

treffe die Grundeigentümerinnen unverhältnismässig. Dass die Verwirklichung der

Parkierungsanlage angesichts der derzeitigen rekurrentischen Haltung mit einem

(Teil-)­Quar­tierplan oder einem Zwangserwerb durchgesetzt werden müsse, lasse

den Gestaltungsplan nicht als unhaltbar erscheinen.

5.1.2

Im Rekursverfahren hatten die Beschwerdeführerinnen moniert, der

Gemeinderat habe sich in seinem Bericht zu den nicht berücksichtigten

Einwendungen widersprüchlich geäussert. Wenn schon die heutige oberirdische

Parkfläche angeblich nicht vergrössert werden solle, so sei nicht nachvollziehbar,

weshalb die Parkierungszone auf das rekurrentische Grundstück ausgedehnt werden

müsse. Im Beschwerdeverfahren beklagen sie nun, die Baurekurskommission habe

sich mit diesem Argument in gehörsverletzender Weise nicht auseinandergesetzt.

Der Vorwurf ist unbegründet. Die entscheidende Behörde

darf sich in ihrem Entscheid auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken

und hat sich nicht mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen

Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (vgl. BGE 124 V 180; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 10 N. 40 in Verbindung mit § 28 N. 4, je mit Hinweisen).

Wenn die Baurekurskommission in ihren Erwägungen davon sprach, dass eine

Parkplatzvergrösserung im Sinne einer Kapazitätssteigerung nicht beabsichtigt

sei, so brachte sie damit genügend zum Ausdruck, dass für ihre Beurteilung

nicht die Parkplatzgrösse bzw. die zusätzlich beanspruchte Fläche, sondern die

Kapazität des Parkplatzes ausschlaggebend war.

5.1.3

Eine weitere Gehörsverletzung sehen die Beschwerdeführerinnen darin, dass

die Baurekurskommission die Verhältnismässigkeit der beanspruchten Massnahme

nicht geprüft habe, obwohl sie doch im Rekurs das Verhältnismässigkeitsprinzip

angesprochen hätten mit ihrem Vorbringen, dass für die geplante Ein- und

Ausfahrt auf die M-Strasse auch ohne Inanspruchnahme ihres Grundstücks eine

genügende Strassenanstossbreite vorhanden sei. Dieser Vorwurf ist nicht ganz

unbegründet, jedoch erscheint die damit verbundene Gehörsverletzung als eher

marginal, so dass sie im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann.

Bereits im Bericht zu den nicht berücksichtigten

Einwendungen hatte der Gemeinderat darauf hingewiesen, dass die Nutzbarkeit des

bestehenden Parkplatzes verbessert werden solle (kein abschüssiges Terrain,

Verzicht auf Schrägstellung, bequemeres Zu- und Wegfahren). Mit der Parkierung

werde zudem eine Randbepflanzung und eine schönere Umgebungsgestaltung

angestrebt. Weitere Einzelheiten ergeben sich auch aus der vor der öffentlichen

Orientierungsversammlung an alle Haushaltungen und auswärtigen Grundeigentümer

versandten Broschüre "Zukunft Ortszentrum" und den Ausführungen der

Gemeinde in der Rekursvernehmlassung. Die Beanspruchung zusätzlicher

Parkierungsfläche gehe auf eine neue Rampenlösung für die Anlieferung der

Betriebe Post/Volg zurück. Weil die Anlieferung damit in den Bereich der

Staatstrasse verlegt werden könne und die zweite Anlieferungsrampe vis-à-vis

des rekurrentischen Wohngebäudes mit Kehrplatz für Lastwagen aufgehoben werde,

würden die Rekurrentinnen von dieser Lösung auch profitieren. Mit diesen

Hinweisen von Seiten der Gemeinde war genügend dargetan, weshalb die bestehenden

Strassenanstosslänge an die M-Strasse für eine zentrumsgerechte Erschliessung

der Parkierungsflächen sowie der beiden Betriebe Post und Volg nicht genügt.

Im Übrigen bleibt darauf hinzuweisen, dass das Grundstück

der Beschwerdeführerinnen durch die Festsetzung einer Parkierungszone im

Gestaltungsplan noch nicht direkt in Anspruch genommen wird. Es wird darauf

lediglich eine Fläche ausgeschieden, welche der Parkierung vorbehalten ist. Ob

das öffentliche Interesse an der Erweiterung des bestehenden Parkplatzes

ausreicht, um gegen den Willen der Beschwerdeführerinnen eine Landumlegung

durchsetzen zu können, wird erst im Rahmen eines Grenzbereinigungs- oder Teilquartierplanverfahrens

abschliessend zu beurteilen sein.

5.1.4

Die Beschwerdeführerinnen machen sodann wie bereits im Rekursverfahren

weiterhin geltend, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 werde ein Geschäft betrieben.

Die Parkierungszone in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem solchem Lebensmittelproduktionsbetrieb

sei unzumutbar. Der Einwand wurde von der Vorinstanz zu Recht verworfen. Aus

der Verschiebung der Parkierungszone um max. 1.50 m auf das Grundstück Kat.-Nr. 01

muss sich nicht zwangsläufig eine lufthygienische Verschlechterung für den Betrieb

ergeben, zumal das Grundstück der Beschwerdeführerinnen vom neuen Konzept

teilweise auch profitieren kann, so von der neuen Anlieferung, dem Abrücken der

Parkierungszone von der Grundstücksgrenze im hinteren Bereich und der

vorgesehenen Randbepflanzung. Angesichts dieser Beurteilung musste sich die

Baurekurskommission auch nicht mit dem Vorbringen der Beschwerdeführerinnen

auseinandersetzen, wonach eine Lüftungsanlage zur Sicherstellung hygienischer

Verhältnisse mindestens Fr. 80'000.- koste.

Der Rekurs der Beschwerdeführerinnen gegen die

Parkierungszone auf ihrem Grundstück wurde daher von der Baurekurskommission zu

Recht abgewiesen.

5.2

5.2.1

Im zweiten Punkt ihrer Beschwerde geht es den Beschwerdeführerinnen um die

mit einem blauen Pfeil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 eingetragene Zufahrt

ab der N-Strasse. Diese liegt neben einer über das Grundstück Kat.-Nr. 04

vorgesehenen und mittels blauen Pfeils dargestellten Ausfahrt ab der unteren

Parkebene auf die N-Strasse. Art. 7 GPV regelt die Erschliessung und

Parkierung im ganzen Gestaltungsplangebiet. Dazu hält Abs. 1 fest, die

Erschliessung der Grundstücke erfolgte über die im Plan bezeichneten Zu- und Wegfahren.

Bauten und Anlagen auf den betreffenden Grundstücken dürfen dies nicht erschweren.

Abs. 2 der Bestimmung regelt die hier nicht interessierende Zufahrt zum

Zentrumsbau auf dem Areal I. Gemäss Abs. 3 der Bestimmung erfolgt die

Zufahrt bei Neubebauung des Areals II gemeinsam mit den Parz. Kat.-Nrn. 04

und 05 von der N-Strasse her. Zugunsten des Areals II ist die Durchfahrt zur

Tiefgarage über das Grundstück Kat.-Nr. 06 zu gewährleisten.

5.2.2

Die Beschwerdeführerinnen brachten im Rekurs vor, damit werde unmittelbar

eine rückwärtige Erschliessung der Parkierungszone über ihr Grundstück

ermöglicht, was nicht nötig sei. Ihr Produktionsbetrieb könne ein Näherrücken

fahrender Autos nicht tolerieren. Die Baurekurskommission erwog dazu, diese

Zufahrt komme gemäss Art. 7 Abs. 3 GPV erst zum Zuge, wenn das Areal

II neu überbaut werde. Allfällige Beeinträchtigungen des Betriebes seien

höchstens geringfügig und begründeten die Unzweckmässigkeit der Festlegung

nicht. Eine vollumfängliche Erschliessung des Areals II über die M-Strasse

komme nicht in Frage, da es sich um eine Staatsstrasse und einen

Kreuzungsbereich handle.

Die Beschwerdeführerinnen setzen sich mit dieser

Begründung im Beschwerdeverfahren nicht weiter auseinander. Sie bringen

lediglich vor, die blauen Pfeile seien offenkundig unrechtmässig. Die Zufahrt

über das Areal II zu den Grundstücken Kat.-Nrn. 04 und 05 müsste die

Ausfahrt aus der Tiefgarage kreuzen. Diese Einwendungen vermögen die

Schlussfolgerungen der Baurekurskommission nicht zu widerlegen. Vorab ist

festzuhalten, dass der Einfahrtspfeil an der N-Strasse entgegen dem Vorbringen

der Beschwerdeführerinnen nicht den Baubereich Areal II belastet, sondern nur

den nicht überbaubaren Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Mit dieser

Zufahrtsmöglichkeit wird auch keineswegs die rückwärtige Parkierungszone

erschlossen, ist doch ab dieser lediglich die Ausfahrt in Richtung N-Strasse

über die Grundstücke Kat.-Nrn. 04 und 05 vorgesehen. Es liegt weiter auf

der Hand, dass bei einer neuen Überbauung des Areals II eine gemeinsame

Zufahrtslösung mit diesen beiden angrenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. 04

und 05 in Betracht gezogen werden muss. Ob diese gemeinsame Zufahrtslösung für

sich und im Zusammenhang mit der Ausfahrt aus der unteren Parkierungsebene

verkehrstechnisch genügt, kann erst anhand eines konkreten Projekts geprüft werden.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde der

Beschwerdeführerinnen.

6.

Demgemäss ist die Beschwerde der Gemeinde teilweise

gutzuheissen und diejenige der Beschwerdeführerinnen abzuweisen. Die Sache ist

im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat zur Überarbeitung von 6 Abs. 4

GPV und der Planeinträge der überbaubaren Fläche und der Firstrichtungen für

das Areal II zurückzuweisen. Angesichts dessen, dass damit allein Festlegungen

für das Areal II aufzuheben sind, und da dieses Areal für die Gemeinde offenbar

im Gegensatz zu den anderen Bereichen im Perimeter keine Priorität hat, wird

eine Teilinkraftsetzung in Betracht zu ziehen sein.

Mit Bezug auf die vorinstanzlich vorgenommene Kosten- und

Entschädigungsregelung (je ein Viertel zu Lasten der Rekurrentinnen, die Hälfte

zu Lasten der Gemeinde; keine Umtriebsentschädigung) drängt sich bei diesem

Verfahrensausgang keine Änderung auf.

7.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind gemäss dem

Obsiegen und Unterliegen im vereinigten Beschwerdeverfahren festzulegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 VRG). Ausgangsgemäss sind diese Kosten zu drei

Vierteln den Beschwerdeführerinnen und zu einem Viertel der Gemeinde

aufzuerlegen. Unter diesen Umständen steht den Beschwerdeführerinnen von

vornherein keine Parteientschädigung zu. Auch die Gemeinde kann praxisgemäss keine

solche für sich beanspruchen, da die Verteidigung ihrer hoheitlichen Planung zu

ihren angestammten amtlichen Aufgaben gehört (RB 1986 Nr. 5).

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die

Beschwerde der Beschwerdeführerin I wird teilweise gutgeheissen. Die Beschwerde

der Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 wird abgewiesen.

Demgemäss

werden Art. 6 Abs. 4 GPV sowie die auf dem Areal II im Plan eingetragenen

Festlegungen (überbaubares Flächenmass und Firstrichtungen) aufgehoben. Die

Sache wird zur weiteren Bearbeitung im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat

zurückgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'100.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu einem Viertel der Beschwerdeführerin I und zu je drei

Achteln den Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 auflegt, den

Beschwerdeführerinnen II.1 und II.2 je unter solidarischer Haftung für drei

Viertel.

4.

Es werden

keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht

einzureichen.

6.

Mitteilung

an …