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Entscheid

VB.2006.00455

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00455

18. Januar 2007Deutsch11 min

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A plant den Neubau eines Einfamilienhauses für einen

Angestellten seines landwirtschaftlichen Betriebs X-Hof auf dem in der

Landwirtschaftszone liegenden Grundstück Kat.-Nr. 01 in Y. Der Gemeinderat

Y erteilte ihm dafür die baurechtliche Bewilligung am 19. April 2006 und

eröffnete dabei auch die raumplanungsrechtliche Bewilligung der Baudirektion

des Kantons Zürich vom 31. März 2006.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligungen erhob die Pro Natura Schweiz am

24.

Mai 2006 Rekurs und beantragte, sie seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Rekursgegner aufzuheben. Die Baurekurskommission II wies das

Rechtsmittel am 19. September 2006 ab, auferlegte der Rekurrentin die

Rekurskosten und sprach keine Umtriebsentschädigung zu.

III.

Am 23. Oktober 2006 erhob die Pro Natura gegen den

Rekursentscheid Beschwerde mit dem Antrag, er sei aufzuheben und die

Bewilligung zu verweigern. Die Baurekurskommission II beantragte am 21. November

2006.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

stellte am 24. November 2006 unter Verweis auf die Erwägungen im

Rekursentscheid den gleichen Antrag. A äusserte sich am 23. November 2006

und beantragte ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig.

Die im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführerin,

deren Rekurslegitimation von der Vorinstanz zutreffend bejaht wurde, ist zur

Beschwerdeerhebung ohne Weiteres le­gi­timiert (Art. 12 des Bundesgesetzes

über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966, NHG; Art. 55 des Bundesgesetzes

über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983, USG; § 338a Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Weil auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der massgebende Sachverhalt ergibt sich im Wesentlichen aus

der Betriebsbesichtigung und Stellungnahme der Kantonalen Siedlungskommission

vom 7. April 2005 und den ergänzenden Angaben des privaten

Beschwerdeführers in seiner Rekursvernehmlassung:

Der private Beschwerdegegner hat den Betrieb

X-Hof Anfang 2004 von seinem Vater übernommen. Der auf die Milchviehhaltung

ausgerichtete Betrieb bewirtschaftet heute 18.1 ha Eigenland und 22 ha

Pachtland, hält bei einem Milchkontingent von ca. 500'000 kg 66 Milchkühe

und ca. 40 Stück Jungvieh und erfordert 4.5 Standard­arbeits­kräfte. Noch im

Bewilligungsverfahren war die Baudirektion von einem geringeren Viehbestand,

einer etwas kleineren landwirtschaftlichen Nutzfläche und einem Milchkontingent

von 300'000 kg/Jahr ausgegangen. Die zwischenzeitliche

Betriebsvergrösserung konnte durch die Übernahme des Viehbestandes und des

Milchkontingents eines Nachbarbetriebs erreicht werden.

Die ehemalige Hofparzelle des X-Hofs Kat.-Nr. 02

lag mit ihrer nördlichen Ecke in der Kernzone von Y. Dieser ca. 1'200 m2

umfassende Grundstückteil wurde bei der Hofübergabe abparzelliert (Kat.-Nr. 03)

und verblieb im Eigentum des Vaters. Der Laufstall liegt gut 200 m von

dieser Parzelle entfernt. Dem Vater des Beschwerdegegners gehört zusammen mit

seinem Schwager noch ein weiterer Landwirtschaftsbetrieb, die Q-Weid, welcher

sich ca. 750 m westlich des X-Hofs befindet. Zu diesem Hof gehören im

Wesentlichen ein Wohnhaus mit Scheune, eine separate Scheune, ein Geflügelhaus

mit 2'300 Legehennen, ein Treibhaus sowie knapp 2 ha landwirtschaftliche

Nutzfläche. Der heute nach wie vor vom Vater betreute Legehennenbetrieb soll

spätestens 2010 ebenfalls vom Sohn übernommen werden.

Es ist vorgesehen, dass die Eltern des

Beschwerdegegners, die derzeit noch in der Betriebsleiterwohnung auf dem X-Hof

leben, in das heute fremdvermietete Wohnhaus auf der Q-Weid umziehen, womit

diese Wohneinheit als Stöckli dienen soll. Der private Beschwerdegegner selber

wohnt derzeit mit seiner Frau und seinem Sohn in der Liegenschaft L-Strasse in

der Kernzone Y. Diese Liegenschaft liegt ca. 400 m vom X-Hof entfernt und

gehört nach den unwidersprochenen Angaben der Beschwerdeführerin ebenfalls dem

Vater des Beschwerdegegners. Ob dort auch der ursprüngliche, im Jahr 1984 in

den X-Hof ausgesiedelte Bauernbetrieb war, geht aus den Akten nicht hervor.

Nach dem Umzug der Eltern in die Q-Weid will der Beschwerdeführer selber in die

Betriebsleiterwohnung auf dem X-Hof ziehen. Das geplante Einfamilienhaus mit

einer vorgesehenen Wohnnutzfläche von ca. 188 m2 soll für einen

landwirtschaftlichen Angestellten gebaut werden, der als Leiter des Milchviehbestandes

vorgesehen ist. Um ein langfristiges Arbeitsverhältnis zu sichern, erscheint

dem privaten Beschwerdegegner ein Angestellter mit Familie als ideal.

3.

3.1

Wohngebäude sind in der Landwirtschafszone gemäss Art. 16a RPG nur

zonenkonform im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG, soweit sie zur

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau unentbehrlich sind, einschliesslich des Wohnbedarfs der

abtretenden Generation (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV).

Das setzt voraus, dass aus betrieblichen Gründen die stän­dige

Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste

Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist (BGE 125 III 175 E. 2b;

121.

II 307 E. 3b, je mit Hinweisen; zur Zonenkonformität von Wohnbauten

nach der RPG-Revision vom 20. März 1998 vgl. auch BGr, 22. August

2001,1A.19/2001 in: ZBl 103/2002, S. 582). Das

Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, bleibt daher einem relativ engen

Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur Personen, die als Betriebsinhaber

oder Hilfs­kraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, und ihre Familienangehörigen

sowie ferner die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der Landwirtschaft

tätig war. In jedem einzelnen Fall ist anhand objektiver Kriterien zu prüfen,

ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz zu

nehmen. Auf subjektive Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso

wenig ankommen wie auf die persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit. Es

ist namentlich zu untersuchen, in welchem Umfang eine ständige Anwesenheit des

Bewirtschafters zur Führung des Landwirtschaftsbetriebs notwendig ist. Zu

berücksichtigen ist ferner, wie weit das zu bewirtschaftende Land von der

nächsten Bauzone entfernt liegt (BGE 121 II 67 E. 3a;

BGE 121 II 307 E. 3b, je mit Hinweisen).

3.2

Gestützt auf die Stellungnahme der Kantonalen Siedlungskommission und

angesichts des grossen Viehbestandes erachtete die Baudirektion die

Notwendigkeit einer zweiten Wohneinheit zur ständigen Überwachung als gegeben.

Das bestehende Wohnhaus sei zwar mit einer Bruttogeschossfläche von 245 m2

bis 270 m2 für eine Wohneinheit sehr gross, jedoch wäre der Einbau einer

angemessenen Zweitwohnung mit hohen Umbaukosten verbunden. Ein Anbau einer

Zweitwohnung an das bestehende Wohn-/Ökonomiegebäude liesse sich nur schwer

realisieren, weil dadurch ein Ersatzbau für die bestehende Remise nötig würde.

Die Baurekurskommission II schützte den Entscheid im Wesentlichen mit der

Begründung, die Rekurrentin bestreite die Notwendigkeit einer zweiten

Wohneinheit nicht substanziiert. Der Rekursgegner könne den Viehbestand nicht

alleine überwachen, da er auch andere Arbeiten ausserhalb des Hofes vornehmen

müsse. Der Bereitschaftsdienst könne nicht von der 200 m entfernten Bauzone aus

erfüllt werden.

3.3

Aufgrund des Sachverhalts mag als erstellt gelten, dass der Betrieb X-Hof

angesichts seiner derzeitigen und geplanten Grösse für die Überwachung des

gesamten Viehbestandes grundsätzlich mehr als eine verantwortliche Person

benötigt. Dem­entsprechend ist es nachvollziehbar, dass sich nicht nur eine

Betriebsleiterwohnung, sondern auch die Wohnmöglichkeit für einen leitenden

Angestellten mit seiner Familie in einer zumutbaren Nähe zum Stall befinden

muss. Damit ist allerdings die Notwendigkeit eines zusätzlichen Wohnhauses

ausserhalb der Bauzone unter den konkreten Umständen und entgegen der Auffassung

der Vorinstanzen nicht erstellt. Insbesondere fehlt eine überzeugende Begründung

dafür, weshalb nicht mindestens einer der beiden Betriebsverantwortlichen, sei

es der Leiter des Milchviehbestandes oder auch der Gesamtbetriebsleiter, seine

Arbeitstätigkeit auf dem X-Hof von der angrenzenden Kernzone Y aus sollte

ausüben können, so wie dies der private Beschwerdegegner seit der Hofübernahme

Anfang 2004 auch tatsächlich tut. Die Baurekurskommission hat dazu auf BGE 121

II 67 E. 3a hingewiesen, worin das Bundesgericht unter Berufung auf BGE 117

Ib 266 E. 2b ausführte, ein Fussmarsch von 20 bis 30 Minuten sei zumutbar

für das Personal eines Betriebs, der keine ständige Anwesenheit erfordere. Daraus

kann aber umgekehrt nicht geschlossen werden, dass ein Viehbetrieb, der

ständige Anwesenheit erfordert, nicht zumindest durch eine von zwei verantwortlichen

Betriebsleitern aus einer geringen Fuss- oder Fahrdistanz von wenigen 100 m

überwacht werden kann. In einem Entscheid vom 1. Dezember 2006 kam denn

auch das Bundesgericht zum Schluss, dass selbst bei ausgewiesenem

Arbeitskräftebedarf im Landwirtschaftsbetrieb dies nicht die dauernde

Anwesenheit zweier Betriebsleiterfamilien zuzüglich der abtretenden Generation

vor Ort bedinge, wenn die umliegenden Dörfer einfach zu erreichen seien

(1A.78/2006 E. 3.3, www.bger.ch).

Der landwirtschaftliche Betrieb X-Hof/Q-Weid

verfügt grundsätzlich über genügend Möglichkeiten, um zwei Betriebs­leiterfamilien,

weitere Angestellte sowie die abtretende Generation auf dem Hof oder in

unmittelbarer Nähe davon unterzubringen. Zwar mag es aus finanziellen Gründen

interessanter sein, das Wohnhaus an der L-Strasse sowie die Bauparzelle Kat.-Nr. 03

ganz vom Betrieb abzukoppeln, dies bildet jedoch keinen objektiv zwingenden

Grund, eine neue Wohneinheit ausserhalb der Bauzone zu erstellen. Es ist nicht

statthaft, dass sich ein landwirtschaftlicher Betrieb explizit seiner betriebsnahen

Anteile in der Bauzone entäussert, um sich zu günstigeren Bedingungen

zusätzlichen Wohnraum ausserhalb der Bauzone zu ermöglichen. Im Übrigen mag es

gerade mit ein Grund für die Bauzonenfestlegung im Süden der Kernzone Y gewesen

sein, dem Hof Erweiterungsmöglichkeiten durch den Bau einer zusätzlichen

Wohneinheit zu eröffnen. Bei den gegebenen Verhältnissen bleibt es letztlich

dem Beschwerdeführer und seinen Eltern überlassen, in welcher Form sie die drei

bestehenden Wohneinheiten im X-Hof, in der Q-Weid und an der L-Strasse optimal

für ihre Bedürfnisse nutzen bzw. ob sie die an den Hof angrenzende Bauparzelle

für sich nutzbar machen wollen.

3.4

Im Übrigen sei angemerkt, dass der vorliegende Fall durchaus auch

Fragen bezüglich des übernommenen nachbarlichen Bauernbetriebs aufwerfen

könnte. Es ist im vorliegenden Fall nicht bekannt, um welchen Nachbarbetrieb es

sich handelte und ob dieser ganz aufgegeben wurde. Es ist hingegen bekannt,

dass derzeit eine grosse Anzahl an landwirtschaftlichen Betrieben nicht mehr

wirtschaftlich geführt werden kann, und diese daher aufgegeben werden müssen.

Diese Konzentration sollte nicht zu einer vermehrten Wohnbautätigkeit ausserhalb

der Bauzonen führen. Bei einer Betriebsaufgabe wäre daher der vom

ursprünglichen Betriebsleiter und seiner Familie bewohnten Wohneinheit

besondere Aufmerksamkeit zu schenken, denn diese Wohneinheiten dürfen nicht

ohne weiteres von Personen bewohnt werden, die keinerlei Bezug mehr zur

Landwirtschaft haben (vgl. Art. 24d RPG). Jedenfalls gälte es zu

vermeiden, dass landwirtschaftliche Betriebe, welche kleinere Betriebe nach

deren Aufgabe übernehmen, wegen der Vergrösserung zusätzliche Angestelltenwohneinheiten

bauen müssten, weil die ursprüngliche Betriebsleiterwohnung infolge einer

unrechtmässigen Zweckentfremdung – was hier offen bleiben kann – nicht

mehr für eine landwirtschaftliche Nutzung zur Verfügung steht.

4.

Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens

sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem privaten Beschwerdegegner

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG).

Parteientschädigungen wurden im Beschwerdeverfahren keine verlangt. Für das

Rekursverfahren ist der Beschwerdeführerin jedoch dem Rekursantrag entsprechend

eine solche zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der

Rekursentscheid der Baurekurskommission II sowie die angefochtenen Bewilligungen

aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'120.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten

des Rekursverfahrens sowie die Gerichtskosten werden dem privaten Beschwerdegegner

auferlegt.

4.

Der private

Beschwerdegegner wird verpflichtet, die Beschwerdeführerin für das Rekursverfahren

mit Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschädigen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheides.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.

Mitteilung an …