VB.2006.00458

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00458

16. März 2007Deutsch7 min

(URT.2007.9841)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 11. April 2005 erteilte die Baubehörde Zollikon C

und D die Baubewilligung für ein Attikageschoss auf dem Mehrfamilienhaus L-Strasse

in Zollikon.

Erwägungen

II.

Die hiergegen erhobenen Rekurse mehrerer Nachbarn hiess

die Baurekurskommission II am 13. Dezember 2005 unter Aufhebung der

Baubewilligung gut. Gegen diesen Rekursentscheid gelangten C und D an das

Verwaltungsgericht, welches ihre Beschwerde am 17. Mai 2006 teilweise

guthiess und die Akten zu weiterer Untersuchung und neuer Entscheidung an die

Baurekurskommission zurückwies.

Im zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission II den

Rekurs des Nachbarn A am 19. September 2006 ab. Gleichentags wies sie auch

den Rekurs der Nachbarn F und G ab, nachdem in diesem Verfahren ihr Referent am

1.

September 2006 eine Augenscheinverhandlung durchgeführt hatte.

III.

Mit Beschwerde vom 23. Oktober 2006 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung

aufzuheben, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem sei ein

Augenschein durchzuführen und den Beschwerdegegnern die Kosten aufzuerlegen und

diese seien überdies zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu

verpflichten.

Die privaten Beschwerdegegner liessen am 1. November

2006.

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

beantragen. Die Vorinstanz am 21. und die Baubehörde Zollikon am

23.

November 2006 schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Mit Verfügung vom 14. Dezember 2006 wurden von der

Vorinstanz auch die Akten des Rekursverfahrens beigezogen und dem

Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu

nehmen. Mit Eingabe vom 24. Januar 2007 verzichtete dieser auf

Stellungnahme.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur

Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid der

Baurekurskommission I. Der Beschwerdeführer ist als erfolgloser Rekurrent

und Eigentümer eines Nachbargrundstücks zur Beschwerde befugt. Auf die frist-

und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

verfahrensmässiger Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines

Augenscheins. Zur Begründung bringt er vor, er habe bereits im Rekursverfahren

einen Augenschein beantragt. Dieser Antrag sei aber abgewiesen worden, obwohl

im Parallelverfahren eines weiteren Nachbarrekurrenten ein solcher durchgeführt

worden sei. Das stelle eine Gehörsverweigerung dar.

2.2

Nach

§ 60 Satz 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur Klärung des

Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Da hier der massgebliche

Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist, erübrigt sich ein

verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

Auch die Vorinstanz hat zulässigerweise auf die Durchführung

eines Augenscheins verzichtet. Nachdem sie zum Schluss gekommen war, dass die

vom Beschwerdeführer im Rekursverfahren gerügte Baumassenüberschreitung

lediglich 13 m3 ausmache und damit einer Abweichung von

lediglich 1 % entspreche, was gemäss der Rechtsprechung innerhalb des

Toleranzbereichs liege, hatte sie keinen Anlass zu weiteren Sachverhaltsabklärungen.

Daran ändert nichts, dass sie im Parallelverfahren R2.2006.00108 am

1.

September 2006 einen Referentenaugenschein durchführte. Die in jenem

Verfahren umstrittene Frage der Anrechenbarkeit eines unterirdischen Anbaus auf

die für Hauptgebäude massgebende Baumasse war vom Beschwerdeführer im

Rekursverfahren nicht aufgeworfen worden. Da zudem der Augenschein die

Nichtanrechenbarkeit des betreffenden Gebäudeteils bestätigte, ergaben sich

auch keine neuen Erkenntnisse, die von der Vorinstanz im Rekursverfahren des

Beschwerdeführers hätten von Amtes wegen berücksichtigt werden müssen.

3.

3.1

Wie das

Verwaltungsgericht im Entscheid VB.1994.00193 vom 24. Oktober 1995

(BEZ 1995 Nr. 31) festgehalten hat, werden

Ausnützungsflächenberechnungen im Baubewilligungsverfahren aufgrund der in

diesem Planungsstadium vorhandenen Grundrisspläne Massstab 1:100 vorgenommen.

Derartigen Berechnungen wohnt bereits systembedingt ein gewisser Unsicherheitsfaktor

inne, indem nämlich die für die exakte Flächenberechnung notwendige Vermassung

aller relevanten Bauteile sowie die definitive Materialisierung wie auch

allfällige Detaillösungen vom Architekten regelmässig erst im Rahmen der Ausführungsphase

erbracht werden. Hinzu kommt, dass bei der Bauausführung selber übliche

Bautoleranzen gelten, welche etwa dem Baumeister erlauben, in den Fertigmassen

bei einer Messdistanz von 20 m bis zu 2 cm von den Planmassen abzuweichen,

welche Ungenauigkeit sich durch die zugunsten weiterer Unternehmer bestehenden

Toleranzen noch erhöht. Aus diesen Umständen ergibt sich, dass minuziöse Korrekturen

der Flächenberechnungen aufgrund der Baubewilligungspläne keinen Sinn

machen, jedenfalls nicht, soweit die festgestellten Abweichungen weniger als

1.

% ausmachen.

3.2

Wie die

Vorinstanz unter Hinweise auf diese Rechtsprechung, an der ohne weiteres

festzuhalten ist, ausgeführt hat, ist hier nach den übereinstimmenden Angaben

der Parteien von einer anrechenbaren Grundfläche von 677 m2 und

einer nach der geltenden Bauordnung zulässigen Baumasse von 1185 m3

auszugehen. Laut den Darlegungen des Beschwerdeführers im Rekursverfahren

betrage die konsumierte Baumasse unter Mitberücksichtigung der projektierten

Aufstockung insgesamt 1198 m3, so dass die geltend gemachte Überschreitung

der zulässigen Baumasse lediglich 13 m3 ausmache. Das

entspreche einer Abweichung von der zulässigen Baumasse von ca. 1 % und

liege deshalb innerhalb des nach der Rechtsprechung geltenden Toleranzbereichs.

Auf diese zutreffenden Ausführungen ist gemäss § 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in zustimmendem Sinn zu

verweisen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz die

Abweichung zulässigerweise nicht auf die noch zur Verfügung stehende

Baumassenreserve, sondern auf die gesamte zulässige Baumasse bezogen, was eine

Überschreitung im Bereich von einem Prozent ergibt. Sodann ist nicht einzusehen,

weshalb die vom Beschwerdeführer nicht begründet in Frage gestellte Praxis nur

bei Neubauten, nicht aber auch bei Umbauten gelten soll. Es wäre völlig

unpraktikabel, wenn bei Umbauten nicht auf die der Stammbaubewilligung zugrunde

liegenden Pläne abgestellt werden könnte, sondern die Baumasse des bestehenden

Gebäudes vor Ort nachgemessen werden müsste. Dazu besteht jedenfalls solange

kein Anlass, als nicht von den bewilligten Plänen abgewichen wurde. Eine solche

Abweichung wird hier nicht geltend gemacht.

Erweist sich damit die zulässige Baumasse als eingehalten, so

kann es nicht darauf ankommen, dass eine Verkleinerung des Baukörpers für den

Beschwerdeführer eine geringere Einschränkung seiner Aussicht zur Folge hätte. Baubegrenzungsnormen, wozu auch diejenigen über die

zulässige Baumasse gehören, bestimmen abschliessend, welche Auswirkungen durch Entzug

von Licht oder Aussicht und Schattenwurf auf ein Nachbargrundstück zulässig

sind; einen weitergehenden Schutz der Nachbarbauten bietet das Baurecht nicht (RB 1990

Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28).

3.3

Im Übrigen

ist anzumerken, dass sich die Überschreitung der zulässigen Baumasse um

1.

% nur ergibt, wenn auf die Zusammenstellung des Beschwerdeführers in der

Rekursschrift abgestellt wird. Diesen Darlegungen hat jedoch die Baubehörde

Zollikon bereits in der Rekursantwort vom 12. August 2005

entgegengehalten, dass zwar mit dem Rekurrenten für den Hauseingangsbereich

6,62 m3 und für den überdeckten Sitzplatz 5,06 m3

aufzurechnen, dass aber andererseits 12,7 m3 abzuziehen seien,

welche auf Pflanztröge entfielen, die nicht zur Baumasse zählten. Das ergebe

eine Nutzungsreserve von 260 m3, welche durch das

Attikageschoss mit einer Baumasse von 254,3 m3 nicht

ausgeschöpft werde. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde somit als

unbegründet.

4.

Die Beschwerde ist demgemäss als offensichtlich

unbegründet abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung

mit § 70 VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 1'000.- an die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten ist

(§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 1'000.- an

die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen

nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an

das Bundesgericht nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von

der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.

Mitteilung an …