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Entscheid

VB.2006.00462

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00462

19. April 2007Deutsch16 min

(URT.2007.9944)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

C betreibt zusammen mit seiner Tochter auf dem in der

Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse in

Wetzikon die Reitanlage "G". Im nördlichen Bereich der Anlage besteht

ein Reitplatz mit Sandbelag, welcher eine Grösse von ca. 40 m x 21 m

aufweist und im nördlichen Teil im Ausmass von ca. 17 m x 21 m überdacht und

auf drei Seiten eingewandet ist. Im südöstlichen Bereich befinden sich ein

Stallgebäude mit sieben Pferdeboxen, ein Aufenthaltsraum sowie ein gedeckter

Bereich für die Lagerung des Hindernismaterials. Daneben gehören eine Fläche

mit festen Hindernissen, Wasser- und Trockengräben sowie eine Galoppbahn und

ein Rasen-Dressurviereck zur bestehenden Anlage.

C beabsichtigt, den Reitplatz vollständig zu überdachen,

damit dieser ganzjährig genutzt werden kann. Daneben sollen weitere

Lagerräumlichkeiten und ein Longierplatz erstellt werden. Da ein Gesuch um

Erteilung einer Ausnahmebewilligung abgewiesen wurde, liess C einen privaten

Gestaltungsplan ausarbeiten. Dieser wurde am 28. Februar 2006 durch die

Gemeindeversammlung Wetzikon festgesetzt; daneben wurden die Teilrevision der

Bau- und Zonenordnung, Art. 25 und 26 (Erholungszone) sowie die

Teilrevision Zonenplan mit Umzonung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 von der

Landwirtschaft- in die Erholungszone ED genehmigt.

Erwägungen

II.

Dagegen gelangten die Pro Natura Schweiz als ideeller

Verband sowie E, der Eigentümer der südöstlich an das betreffende Grundstück

angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02, mit gemeinsamem Rekurs vom 10. April 2006 an

die Baurekurskommission III und beantragten, die mit dem Beschluss vom 28.

Februar 2006 neu festgelegte Erholungszone auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 und

der private Gestaltungsplan (inkl. Verkehrskonzept) seien aufzuheben. Nach

Durchführung des Schriftenwechsels und Vornahme eines Augenscheins am 17. Juli

2006.

hiess die Baurekurskommission III am 20. September 2006 den Rekurs

gut.

III.

Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 23. Oktober 2006

beantragte der Beschwerdeführer, dass der Rekursentscheid der

Baurekurskommission aufzuheben und die Rechtmässigkeit des Beschlusses der

Gemeindeversammlung Wetzikon vom 28. Februar 2006 betreffend Festsetzung des

privaten Gestaltungsplans G und der Teilrevision der Bau-und Zonenordnung sowie

des Zonenplans festzustellen sei; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Beschwerdegegner.

Mit Präsidialverfügung vom 2. November 2006 lud das

Verwaltungsgericht die Baudirektion gestützt auf § 329 Abs. 4 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ein, bezüglich der

streitbetroffenen Festlegungen des Gestaltungsplans baldmöglichst einen

Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Die Baudirektion

genehmigte am 4. Dezember 2006 die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung

(Erholungszone) und den privaten Gestaltungsplan G.

Die Gemeinde Wetzikon beantragte als Mitbeteiligte am 23.

Januar 2007 Gutheissung der Beschwerde. Die Baurekurskommission III beantragte

gleichentags deren Abweisung. Ebenso beantragte die Beschwerdegegnerschaft am

6.

Februar 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten des Beschwerdeführers. Am 9. März 2007 reichte der Beschwerdeführer

unaufgefordert eine Stellungnahme zur Beschwerdeantwort sowie drei Beilagen

ein.

Am 12. April 2007 nahm das Verwaltungsgericht in

Anwesenheit der Parteien und der Mitbeteiligten einen Augenschein auf dem Lokal

vor.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 PBG zur

Behandlung der vorliegenden, eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden

Beschwerde zuständig (vgl. RB 1998 Nr. 26). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Als erste Rechtsmittelinstanz überprüfen die

Baurekurskommissionen kommunale Nutzungspläne einschliesslich Gestaltungspläne

grundsätzlich mit voller Kognition, das heisst nicht nur auf ihre

Gesetzmässigkeit, sondern auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20

VRG). Der Grundsatz der vollen Kognition steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass

sich die Rekursbehörde bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen

hat, wenn den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung

Planungsautonomie zusteht, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die

örtlichen Verhältnisse ankommt. Sie dürfen dann korrigierend eingreifen, wenn

sich die kommunale Lösung aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig

erweist oder den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung

widerspricht. Im Übrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die

kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren Unzweckmässigkeit oder die

Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich

1999, § 20 N. 20).

Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht bei der

Überprüfung von Rekursentscheiden über kommunale Nutzungsplanungen gemäss § 50

Abs. 1 und 2 VRG ohnehin auf die Rechtskontrolle beschränkt. Bei der

Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen

aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden

Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender

Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.

Der Ausbau der Reitsportanlage ist zum grössten Teil

bereits bewilligt vorhanden. Der geplante Umfang der Bauten ist endgültig, da

er in dem an die neue Erholungszone ED gekoppelten privaten Gestaltungsplan

genau festgelegt ist. Im Baubereich A kommen insgesamt rund 283 m2 an den bestehenden Reitplatz

angrenzende Baufläche (Bereich A2 und A3) hinzu, im Baubereich B rund 33 m2. Der grösste Teil des Ausbaus betrifft

den Reitplatz, welcher bisher zu ca. 357 m2

überdacht war, neu jedoch in seiner gesamten Grösse durch ein für Reithallen

übliches hohes Giebeldach gedeckt werden soll, was gesamthaft ca. 840 m2 bzw. einem Ausbau von ca. 483 m2 entspricht. Daneben kann ein

Longierplatz erstellt werden, was zur Zeit aber offenbar nicht geplant ist. Der

Umgebungsbereich b für Parkplätze und als Wendebereich für Fahrzeuge entspricht

dem bereits befestigten Teil des Geländes zwischen dem Reitplatz und den Stallungen

entlang der Nordost-Grenze des Grundstückes. Der Beschwerdeführer wird zu einem

einmaligen Beitrag von Fr. 25'000.- an die Gemeinde für den Unterhalt der M-Strasse

für die nächsten 25 Jahre verpflichtet. Zudem gehen die Baukosten von zwei

Ausweichstellen (12 m x 3.50 m) im mittleren Abschnitt der M-Strasse zu

dessen Lasten. Zusätzlich festgelegt wird die Anzahl der jährlich zulässigen

Grossanlässe auf dem Areal. Diese darf gemäss dem privaten Gestaltungsplan die

bisher bewilligte Zahl von drei Veranstaltungen nicht übersteigen.

4.

Bei der neu geschaffenen Erholungszone ED, welche sich mit

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 des Beschwerdeführers deckt, handelt es sich

nicht um eine Bauzone im Sinne von Art. 15 des Bundesgesetzes vom 22. Juni

1979.

über die Raumplanung (RPG), sondern um eine Sondernutzungszone im Sinne

von Art. 18 RPG. Im neuen Art. 26 Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) heisst

es unter dem Titel Nutzweise: "In der Erholungszone ED sind Gebäude und

Anlagen, die dem Betrieb von Reitsportanlagen dienen, zulässig." Bei der

Erholungszone ED handelt es sich somit um eine beschränkte Bauzone (vgl. Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999,

Rz. 294). Die Ausscheidung von Sondernutzungszonen innerhalb des Landwirtschaftsgebietes

ist nicht grundsätzlich unzulässig. Gemäss Ziff. 3.2.3 lit. c des Richtplantextes

kann "mit der nachgeordneten Richt- und Nutzungsplanung das

Landwirtschaftsgebiet zur Wahrnehmung der Aufgaben des jeweiligen

Planungsträgers durch Ausscheidung von Erholungsgebieten bzw. in der

Nutzungsplanung durch Festsetzung von Freihaltezonen, Erholungszonen, Gestaltungsplänen

oder Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 'durchstossen' werden. Im Rahmen

der Genehmigung solcher Planungsmassnahmen sind jedoch hohe Anforderungen an

die sachgerechte Interessenabwägung zu stellen. Insbesondere ist darzulegen,

weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig innerhalb des

Siedlungsgebiets untergebracht werden können und es sind die Anordnungen des

Sachplans Fruchtfolgeflächen zu berücksichtigen." Ausgehend davon, dass

Planungsmassnahmen mit den Zielen und Grundsätzen der Nutzungsplanung gemäss

Raumplanungsgesetz vereinbar sein müssen, ergeben sich aus der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung mit dem Richtplantext weitgehend

deckungsgleiche Voraussetzungen für die Ausscheidung einer Spezialnutzungszone

für ein konkretes Projekt (vgl. BGE 124 II 391; Arnold Marti, Planungspflicht

für grössere Vorhaben ausserhalb der Bauzonen – wegleitende Rechtsprechung des

Bundesgerichts, ZBl 106/2005, S. 353 ff., insbesondere S. 359). Primär ist

dabei der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet zu beachten (Art.

75.

I der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV; Art. 3 Abs. 2 RPG),

woraus sich das Verbot von Kleinstbauzonen ergibt, welche nur aus besonderen

Gründen als gerechtfertigt erscheinen (VGr, 17. November 2005,

VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 5.2, www.vgrzh.ch; Gian Schmid, Projektbezogene

Nutzungsplanung im Gebiet ausserhalb der Bauzonen, Zürich 2001, S. 173 f.).

Kleinstbauzonen sind im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das

raumplanerische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen

zusammenzufassen und die Streubauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu

verhindern. Ermöglicht eine Kleinstbauzone hingegen keine zusätzliche

Streubauweise, sondern einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten

Gebiets oder die massvolle Erweiterung bestehender Bauten, ist sie zulässig, sofern

sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht (BGr,

26.

Juli 2006,1A.16/3006, E. 2.1; 26. April 2006,1A.271/2005, E. 3.1;

beide unter www.bger.ch). Dabei ist zu berücksichtigen, dass das

Raumplanungsrecht verschiedene, auch private, Interessen schützt (VGr, 23. Oktober

2003, VB.2002.00400, E. 5b, www.vgrzh.ch).

Im Gegensatz zur Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG

führt eine mangelnde Standortgebundenheit nicht zwingend zur Unzulässigkeit der

Planungsmassnahme, hingegen ist sie bei der vorzunehmenden Interessenabwägung

entsprechend zu berücksichtigen (VGr, 17. November 2005,

VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 3.4, www.vgrzh.ch; vgl. auch Schmid, S. 80).

Soweit die bundesgerichtliche Rechtsprechung in diesem

Zusammenhang projektbezogene Nutzungspläne auf eine Umgehung von Art. 24 RPG

hin überprüfte, hatte dies vorab einen prozessualen Hintergrund: Die

Missachtung des genannten Grundsatzes (dass kleine, isolierte Nutzungszonen

ausserhalb des Siedlungsgebietes zu vermeiden sind) konnte vor Bundesgericht

als Umgehung von Art. 24 RPG mittels Verwaltungsgerichtsbeschwerde – statt

bloss mit staatsrechtlicher Beschwerde – gerügt werden (VGr, 17. November 2005,

VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 3.4, mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Dies

erscheint nach Inkrafttreten des neuen Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005

(BGG) nicht mehr als notwendig.

5.

5.1

Die

Baurekurskommission III führt aus, dass die umstrittene Einzonung ein einzelnes

Grundstück betreffe und mit einem privaten Gestaltungsplan verknüpft sei. Das

Grundstück liege in der Landwirtschaftszone, rund 200 Meter vom nächsten

Siedlungsgebiet entfernt. Es sei jedoch nicht nur der Abstand des Grundstücks

zum Siedlungsgebiet entscheidend, sondern auch wie sich die Situation vor Ort

aufgrund der Topographie und der übrigen Ausgestaltung präsentiere. Der Wald,

welcher zwischen dem Grundstück und dem Siedlungsgebiet liege, stelle eine

deutliche Zäsur dar, welche die südwestlich davon gelegene Anlage vom

nordöstlich und aufgrund der Topographie deutlich tiefer gelegenen

Siedlungsgebiet tatsächlich wie auch optisch völlig abtrenne. Es bestehe

keinerlei Sichtkontakt. Verstärkt werde der Eindruck des fehlenden

Siedlungszusammenhanges dadurch, dass die rund 450 Meter lange Zufahrt über die

M-Strasse sich als maximal 4 Meter breiter Kiesweg durch den Wald präsentiere.

Daneben könne auch die geplante Autobahn keinen Siedlungszusammenhang herstellen,

gehöre sie doch nicht zum Siedlungsgebiet.

Da die geplante Umzonung und der private Gestaltungsplan

nicht die Errichtung der Reitanlage betreffen würden bzw. diese bereits rechtskräftig

bewilligt worden sei, müsse abgeklärt werden, ob das Interesse der die Anlage

nutzenden Vielzahl von Personen sich auch auf die Massnahmen der angestrebten

Erweiterung beziehe. Wie anlässlich des Augenscheins dargelegt worden sei,

solle der gedeckte Reitplatz einzig als Auslauf für die Pensionspferde sowie

zum Training der eigenen Pferde genutzt werden. Das Dach sei nötig, um diese

Nutzung auch bei schlechter Witterung und schwierigen Bodenverhältnissen zu gewährleisten.

Die übrigen Anbauten sollten zur Unterbringung von Material, Heu und Stroh

dienen. Diese Weiterungen wie auch der Longierplatz dienten demnach lediglich

wenigen Reitern und stünden in keinem Zusammenhang mit der im öffentlichen

Interesse stehenden Nutzung des übrigen Geländes. Eine Durchstossung des Richtplans

zur Ermöglichung des Ausbaus erscheine deshalb als nicht zulässig, zumal

insbesondere die vergrösserte Überdachung des Reitplatzes eine für die Landschaft

nicht unerhebliche Veränderung bedeuten würde, die nicht durch öffentliche

Interessen getragen werde.

5.2

Der

Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, dass er für den Weiterbestand

der Anlage auf deren Ausbau angewiesen sei. Durch die Überdachung des

Reitplatzes könne dieser auch bei nassem und kaltem Wetter vermietet werden,

was gewährleiste, dass er die Anlage wirtschaftlich betreiben könne. Miete

verlange er jedoch nur von Reitern. Daneben stelle er das Areal und den

gedeckten Reitplatz der Öffentlichkeit (inkl. Schulen, Feuerwehr, Zivilschutz)

kostenlos zur Verfügung. Er verlange lediglich eine Beteiligung an den

Nebenkosten. Durch die Gesamtüberdachung des Platzes erfolge kein Kapazitätsausbau.

Sie diene lediglich dazu, dass der Platz auch bei schlechten Witterungsbedingungen

in den kalten Monaten benutzt werden könne. Die kleineren Anbauten würden

primär als Stauraum dienen und für den in den Gestaltungsplan aufgenommenen

Longierplatz bestehe zur Zeit und wohl auch künftig kein Bedarf. Das

streitbetroffene Grundstück befinde sich nur 200 Meter vom Siedlungsgebiet entfernt

an einer nicht exponierten Lage. Mittelfristig werde es sogar neben der Oberlandautobahn

liegen. Es sei sehr geeignet für eine Pferdesportanlage, wobei insbesondere zu

beachten sei, dass aus Gründen des Immissionsschutzes der Betrieb einer solchen

Anlage in einer Bauzone ausserordentlich schwierig wäre. Die geplanten

baulichen Veränderungen hätten kaum Auswirkungen auf den Landschaftsschutz. Die

bestehende Stallbaute und der überdachte Reitplatz würden zurückhaltend in

Erscheinung treten und keine Fremdkörper in der Landwirtschaftszone darstellen.

Das Interesse der Öffentlichkeit an den geplanten Bauvorhaben übertreffe demnach

das Interesse an deren Verhinderung, weshalb die Durchstossung der Landwirtschaftszone

rechtmässig sei.

5.3

Die

Beschwerdegegnerschaft führt aus, dass es sich beim geplanten Vorhaben eigentlich

um eine Reithalle handle. Ob die Nutzungen der Anlage durch Schule, Feuerwehr,

Zivilschutz und andere Ortsgruppen mit der Bewilligung für einen Reitplatz

vereinbar seien, erscheine fraglich, vermöge aber jedenfalls kein überwiegendes

öffentliches Interesse am Ausbau der Anlage zu begründen. Soweit der

Beschwerdeführer den Siedlungszusammenhang anhand der geplanten

Oberlandautobahn herstellen wolle, sei darauf hinzuweisen, dass diese – wenn

überhaupt – erst in zehn oder zwanzig Jahren erstellt werde.

6.

Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt in der

Landwirtschaftszone, rund 200 Meter vom nächsten Siedlungsgebiet entfernt,

wobei kein Siedlungszusammenhang besteht. Hierzu kann auf die zutreffenden

Ausführungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Aufgrund des fehlenden Siedlungszusammenhangs ist

davon auszugehen, dass es sich vorliegend um eine Kleinbauzone handelt. Wie

dargelegt wurde (E. 4), ist eine solche nicht grundsätzlich unzulässig, wenn

sie keine zusätzliche Streubauweise ermöglicht, sondern es bleibt gleichwohl

Spielraum für eine sachgerechte Interessenabwägung, in welche der fehlende Siedlungszusammenhang

zwar einzubeziehen, jedoch nicht alleiniges Kriterium ist.

Die geplanten Bauvorhaben ermöglichen keine zusätzliche

Streubauweise. Es wird denn auch nicht eine neue Reitanlage gebaut, sondern der

private Gestaltungsplan erlaubt lediglich die Überdachung des ganzen

Reitplatzes, kleinere Anbauten an diesen und an den im Süden des Grundstückes

gelegenen Stall sowie die Erstellung eines (zur Zeit ohnehin nicht geplanten)

Longierplatzes. Beim gesamten Vorhaben handelt es sich um eine massvolle

Erweiterung der Reitsportanlage. Ziel des Ausbaus ist, wie am durch das

Verwaltungsgericht vorgenommenen Augenschein durch die Tochter des

Beschwerdeführers bestätigt wurde (Prot. S. 7), auch im Winter Reitstunden

anbieten und den Reitplatz vermieten zu können. Die zonenwidrig genutzte Fläche

wird durch die möglichen Baumassnahmen nicht vergrössert. Insbesondere eröffnet

die Überdachung des Reitplatzes grundsätzlich keine neuen

Nutzungsmöglichkeiten. Durch die geplanten Bauvorhaben wird nur äusserst geringfügig

in die Landschaft eingegriffen. Aufgrund der besonderen, abgeschirmten Lage der

Reitsportanlage zeitigen die mit dem privaten Gestaltungsplan eröffneten

Nutzungsmöglichkeiten auch praktisch keine Fernwirkung. Ebenso wenig sind erhebliche

zusätzliche Immissionen zu befürchten. Wie bis anhin, dürfen lediglich maximal

drei öffentliche Veranstaltungen stattfinden, die ein breiteres Publikum

ansprechen und über den Normalbetrieb hinausgehen. Dass der Reitplatz neu

ganzjährig benutzt werden könnte, dürfte nicht zu erheblichem Mehrverkehr

führen, würde doch ein grosser Teil der Benützer der Anlage bereits von den

umliegenden Bauernhöfen zum Reitplatz reiten. Obwohl es sich vorliegend um eine

Kleinbauzone handelt, die nicht auf den in der Landwirtschaftszone gelegenen

Standort angewiesen ist, widerspricht der private Gestaltungsplan damit nicht

den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung.

Aus der bundes- und verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung geht anderseits hervor, dass ein gewisses öffentliches Interesse

auch an Sportanlagen besteht, die nicht einem so genannten Breitensport,

sondern wie hier dem Reitsport, dienen (BGr,1A.193/2001, E. 3.2,

www.bger.ch; VGr, 17. November 2005, VB.2004.00563/VB.2005.00058, E. 5.5).

Daneben wird die Anlage offenbar häufig durch reitsportfremde Vereine genutzt:

auch diese dürften ein Interesse daran haben, den Reitplatz gelegentlich bei

schlechtem Wetter nutzen zu können. Der Beschwerdeführer macht zudem glaubwürdig

geltend, dass seine Existenz von der Reitanlage bzw. deren Erweiterung abhängig

ist. Grundsätzlich sind rein wirtschaftliche Interessen im Rahmen der

raumplanungsrechtlich gebotenen Interessenabwägung nicht allzu stark zu

gewichten. Vorliegend ist jedoch der besonderen Situation des Beschwerdeführers

Rechnung zu tragen. Er führte über lange Zeit einen Landwirtschafts- und Pferdebetrieb,

welchen er aufgeben musste, da er bei der Neuverpachtung des Gemeindelandes

nicht mehr berücksichtigt wurde. Damit er seine Anlage, deren Betrieb wie

dargelegt auch ein gewisses öffentliches Interesse für sich beanspruchen kann, in

einer existenzsichernden Weise bewirtschaften kann, ist er darauf angewiesen,

dass er diese auch im Winter vermieten oder für Reitstunden benützen kann.

Unter der Würdigung der gesamten Umstände erscheint die

Durchstossung der Landwirtschaftszone durch den privaten Gestaltungsplan als

zulässig. Der Beschluss der Gemeinde Wetzikon vom 28. Februar 2006 liegt noch

im Rahmen der ihr zustehenden Planungsautonomie, in welche die

Baurekurskommission nicht hätte eingreifen dürfen. Demnach ist der Rekursentscheid

vom 20. September 2006 aufzuheben und die Beschwerde gutzuheissen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den

Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Ihnen

steht von vornherein keine Parteientschädigung nach § 17 Abs. 2 VRG zu. Dagegen

sind sie zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den obsiegenden

Beschwerdeführer (für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren) zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission

III vom 20. September 2006 wird aufgehoben.

2.

Die

Rekurskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung beider für den Gesamtbetrag, auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte, unter solidarischer

Haftung beider für den Gesamtbetrag, auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegner werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-, insgesamt

Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

7.

Mitteilung an …