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Entscheid

VB.2006.00471

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00471

26. Januar 2007Deutsch16 min

(URT.2007.9758)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 28. Februar 2006 erteilte der Gemeinderat

Wallisellen D und E unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der L-Strasse 02 in Wallisellen. Gleichzeitig eröffnet wurde die Verfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. Februar 2006, mit welcher dem

Bauvorhaben unter Auflagen die lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt

wurde.

Erwägungen

II.

Gegen beide Erlasse erhoben A und B gemeinsam am 5. April

2006.

Rekurs und beantragten die Aufhebung der nachgesuchten Bewilligungen. Die

Baurekurskommission IV wies die Rekurse mit Entscheid vom 5. Oktober 2006

ab.

III.

Mit Beschwerde vom 6. November 2006 liessen A und B

dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung

des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar 2006 beantragen, unter

Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft,

Die Baurekurskommission IV schloss am 16. November

2006.

auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten mit

Eingaben vom 7. Dezember 2006 und 11. Dezember 2006 ebenfalls

Abweisung der Beschwerde, und zwar unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Erwägungen des Rekursentscheides und die Ausführungen

der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den

nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid

der Baurekurskommission IV. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.

2.

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheines, damit das Verwaltungsgericht

feststellen könne, dass die Liegenschaft M-Strasse über zwei Wohneinheiten

verfüge und dass das Grundstück "N-Strasse 06" hauptsächlich über die

L-Strasse her erschlossen sei. Da der massgebliche Sachverhalt, insbesondere

die strittige Erschliessungsfunktion der L-Strasse, soweit prozessrelevant, aus

den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt sich indessen ein eigener

Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7

N. 45, auch zum Folgenden). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen

der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden und

dokumentieren die örtlichen Verhältnisse in rechtsgenügender Weise.

Ebenso kann auf die

Einvernahme der von den Beschwerdeführenden genannten Zeugen verzichtet werden.

Die Erschliessungssituation bei der Liegenschaft M-Strasse ist nicht

entscheidrelevant (vgl. E. 4.3.1 und 4.4). Hinsichtlich der Situation bei

der Liegenschaft N-Strasse 06 des Beschwerdeführers ist auf die Akten und

Feststellungen der Vorinstanz abzustellen. Die Zeugenaussagen von Verwandten

des Beschwerdeführers oder von Bewohnern vermöchten hinsichtlich der

prozessrelevanten Tatsachen nichts zu ändern.

3.

Neben der Baubewilligung

des Gemeinderates Wallisellen war im Rekursverfahren auch die lärmschutzrechtliche

Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. Februar 2006

streitig, mit welcher diese gestützt auf Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung

vom 15. Dezember 1986 eine Ausnahmebewilligung für eine Baubewilligung in

lärmbelasteten Gebieten erteilt hatte. Vor Verwaltungsgericht ist nur noch die

baurechtliche Bewilligung des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar

2006.

streitig; in der Sache selber die Frage, welcher Abstand das geplante

Einfamilienhaus gegenüber der L-Strasse einzuhalten hat.

4.

4.1

Fehlen

Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und

erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben gemäss § 265 Abs. 1

PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen

und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern – wie dies im vorliegenden

Fall zutrifft – die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W 1.6 und grenzt

an die L-Strasse. Der Neubau hält gegenüber dieser Strasse einen Abstand von

3,54 m ein, ist mithin nur bewilligungsfähig, wenn gegenüber der L-Strasse der

bei Wegen einzuhaltende Abstand von 3,5 m eingreift.

Wie das Verwaltungsgericht

im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20)

festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf

und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in

Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen

Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die

Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel

können die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember

1987.

(Zugangsnormalien) als Richtlinie dienen. § 5 Zugangsnormalien

unterscheidet als Zugangsarten den Zufahrtsweg, die Zufahrtsstrasse und die

Erschliessungsstrasse. Die Festlegung der Zugangsart erfolgt gemäss § 6 Abs. 1

Zugangsnormalien nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der

Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang. Laut Anhang

genügt für die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten ein Zufahrtsweg, in

dichter Überbauung, sofern mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen,

können bis zu 30 Wohneinheiten mit einem Zufahrtsweg erschlossen werden. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts müssen für die Qualifikation als Strasse

oder Weg auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen

Grundstücken mitberücksichtigt werden; indessen ist nicht auf das nach den

Bauvorschriften theoretisch mögliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die

unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen

(VGr, 27. November 2002, VB.2002.00273, E. 2c, www.vgrzh.ch).

4.2

Die L-Strasse

ist eine Stichstrasse und weist eine Breite von 4,5 m auf. Sie zweigt von der O-Strasse

in nordwestlicher Richtung ab, verzweigt sich nach rund 65 m in einen ca. 15 m

langen westlichen und einen ca. 30 m langen östlichen Ast und endet je ohne Kehrplatz.

Die L-Strasse erschliesst

nach den Feststellungen der Baurekurskommission zum heutigen Zeitpunkt sieben

Wohneinheiten, zusammen mit dem Baugrundstück acht Wohneinheiten. Daraus

schloss die Vorinstanz, dass es sich bei der L-Strasse um einen Zufahrtsweg im

Sinn der Zugangsnormalien handelt, gegenüber welchem ein Abstand von 3,5 m

einzuhalten sei. Demgegenüber vertreten die Beschwerdeführenden die Auffassung,

die L-Strasse erschliesse mehr als 10 Wohneinheiten, weshalb von einer

Zufahrtsstrasse auszugehen sei, gegenüber welcher ein Abstand von 6 m

eingreife.

4.3

Unbestritten

ist die Erschliessung der Grundstücke L-Strasse 03, 04 und 05 sowie N-Strasse 07

mit je 1 Wohneinheit und die Liegenschaft L-Strasse 08 mit 2 Wohneinheiten. Im

Streit steht die Erschliessung der Liegenschaft M-Strasse (Kat.-Nr. 09)

und N-Strasse 06 (Kat.-Nr. 10) im Eigentum des Beschwerdeführers.

4.3.1

Gemäss

Rekursentscheid wird die Liegenschaft M-Strasse mit einer Wohneinheit über die L-Strasse

erschlossen. Die Baurekurskommission IV hielt hierzu fest, entgegen der Meinung

der Rekurrierenden handle es sich bei diesem Gebäude nur um eine Wohneinheit.

Dieses sei von der M-Strasse her erschlossen, allerdings befinde sich die Doppelgarage

mit Durchgang zum Haus an der L-Strasse. Vor der Garage befinde sich eine befestigte

Fläche, welche als Abstellplatz genutzt werden könne. Eine solche Fläche

befinde sich aber auch entlang der M-Strasse. Während Besucher wohl eher die

Erschliessung von der M-Strasse her benützten, sei das Grundstück für die

Bewohner eher von der L-Strasse her erschlossen. Diesen Ausführungen halten die

Beschwerdeführenden entgegen, an das bestehende Einfamilienhaus M-Strasse sei

gestützt auf eine Baubewilligung vom 6. Dezember 2005 im Jahr 2006 ein

zweigeschossiger Anbau erstellt worden. Die beiden Gebäudekomplexe seien durch

ein eigenständiges Treppenhaus getrennt und könnten separat genutzt werden. Das

Grundstück M-Strasse verfüge, wie anlässlich des Augenscheines durch die

Baurekurskommission festgestellt werden konnte, über zwei Briefkästen, je separat

angeschrieben sowie über zwei verschiedene Sonnerien. Es seien somit zwei

Wohneinheiten mit Erschliessung über die L-Strasse anzurechnen.

Die private

Beschwerdegegnerschaft führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemäss eingeholten

Auskünften werde das Untergeschoss des Anbaus M-Strasse zwischenzeitlich als Einzimmerappartement

fremdvermietet. Die Erschliessung dieses Appartements erfolge über einen

separaten Zugang an der Nordwestseite des Anbaus; zusammen mit dem Appartement

sei ein Parkplatz im Vorgarten des Anbaus vermietet. Dieses Appartement werde

somit über die M-Strasse erschlossen. Die Garage mit Abstellplatz im Bereich der

L-Strasse stehe allein den Bewohnern des Altbaus zur Benützung offen.

Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist der

Begriff der Wohneinheit im Sinn der Zugangsnormalien nicht zu "gewichten",

d.h. es spielt für die Anwendung des Begriffs keine Rolle, wie viele Personen

im massgebenden Zeitpunkt in der betreffenden Wohneinheit leben oder über

welche Zahl von Fahrzeugen sie verfügen (RB 1992 Nr. 65 = BEZ 1992

Nr. 11, auch zum Folgenden). Als Wohneinheiten gelten vielmehr gemäss üblichem

Sprachgebrauch Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch Einfamilienhäuser unabhängig

von der Zahl und Grösse der Zimmer, die dazugehören. Vorliegend umfasst die

Liegenschaft M-Strasse demnach zwei Wohneinheiten, nämlich den Altbau (Einfamilienhaus)

und das separat vermietete Appartement im Untergeschoss des neuen Anbaus mit

separatem Zugang, eigenem Briefkasten und eigener Sonnerie. Sofern die Ausführungen

der privaten Beschwerdegegnerschaft zutreffen, dass der zu diesem Appartement

mitvermietete Parkplatz im Vorgarten südlich des Anbaus liegt (vgl. Foto Nr. 2

des Augenscheinprotokolls der Baurekurskommission IV vom 23. August 2006),

was angesichts der örtlichen Verhältnisse und des Appartement-Hauszuganges

naheliegend wäre, müsste diese Wohneinheit indessen entsprechend der

Adressierung als über die M-Strasse erschlossen gelten. Diese Frage kann

indessen offen bleiben, da letztlich der Ausgang des Entscheides nicht davon

abhängt, ob das Haus M-Strasse mit zwei oder nur mit einer Wohneinheit über die

L-Strasse erschlossen wird (vgl. E. 4.4).

4.3.2

Hinsichtlich des Grundstückes Kat.-Nr. 10, N-Strasse 06, hat die

Vorinstanz festgehalten, dieses sei von der N-Strasse her erschlossen. Der Parkplatz

auf dem Grundstück entlang der L-Strasse sei als solcher nicht bewilligt. Die Beschwerdeführenden

hingegen vertreten in ihrer Beschwerdeschrift die Auffassung, diese

Liegenschaft werde durch die L-Strasse erschlossen. Der Beschwerdeführer habe

ein Lastwagentransportunternehmen im Baugewerbe geführt, über vier Lastwagen

verfügt, wobei die Zufahrt zum Grundstück jeweils via L-Strasse erfolgt sei, um

dann in diesem Grundstückbereich die Lastwagen zu parkieren. Dieser Bereich an

der L-Strasse werde seit über 30 Jahren als Parkfläche genutzt; er habe damit

die Baubewilligung für die Abstellplätze ersessen und Anspruch auf eine

nachträgliche Bewilligungserteilung für die Abstellflächen im hinteren Bereich

des Grundstückes. Eine direkte Erschliessung über die N-Strasse sei zu

gefährlich und auch nicht mehr zeitgemäss, sei doch zum Beispiel bei der

Liegenschaft N-Strasse 11, Kat.-Nr. 12, die Erschliessung über die N-Strasse

verweigert worden. Aufgrund der aktuellen Nutzung sei von 2–3 Wohneinheiten,

aufgrund der Überbauungsmöglichkeit mit mindestens 4 Wohnungen von 4

Wohneinheiten auszugehen.

Nach den anlässlich des

Augenscheines durch die Vorinstanz getroffenen Feststellungen wird die

Liegenschaft N-Strasse 06 über diese Strasse erschlossen. Unbestrittenermassen

sind die Parkplätze entlang der L-Strasse nicht bewilligt. Entgegen der

Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden wird eine Baubewilligung auch nach 30

Jahren (formell) rechtswidriger Nutzung nicht "ersessen" und besteht

kein "durchsetzbarer Anspruch auf nachträgliche

Bewilligungserteilung". Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist

nach Ablauf von 30 Jahren vielmehr aus Gründen der Rechtssicherheit allein der

Anspruch auf Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes verwirkt, es

entsteht aber kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung (BGE 107

Ia 121 S. 123 f.; François Ruckstuhl, Öffentlichrechtliche Baumängel,

in: Peter Münch/Peter Karlen/Thomas Geiser, Beraten und Prozessieren in

Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.51 und 14.62). Die ohne baurechtliche Bewilligung

geschaffenen Parkiermöglichkeiten im rückwärtigen Teil des Grundstückes Kat.-Nr. 10

sind somit nach wie vor (formell) rechtswidrig und führen auf jeden Fall nicht

dazu, eine Erschliessung im Sinn der Zugangsnormalien über die L-Strasse

anzunehmen. Unbehelflich ist von vornherein auch der Verweis auf die

Erschliessungssituation beim rund 850 m (herausgemessen aus GIS-Datenbank)

entfernten Grundstück N-Strasse 11. Wenn der Gemeinderat Wallisellen und die

Vorinstanz davon ausgegangen sind, dass Kat.-Nr. 10 entsprechend der

Adressierung und Ausrichtung über die N-Strasse erschlossen wird, ist dies auf

jeden Fall nicht rechtsverletzend.

Selbst wenn bei der

Liegenschaft N-Strasse 06 eine geteilte Erschliessungssituation anzunehmen

wäre, so wäre höchstens die Erschliessung einer (1) Wohneinheit über die L-Strasse

anzunehmen. Abzustellen ist dabei auf die tatsächliche heutige Überbauung mit

dem Gebäude Assek.-Nr. 13 (welches gegenüber der L-Strasse einen Abstand

von 4,25 m einhält) und nicht auf eine gemäss Zonenordnung maximal mögliche

Ausnützung, geschweige denn auf eine solche unter Inanspruchnahme von

Näherbaurechten. Konkrete Pläne einer Neuüberbauung des Grundstückes Kat.-Nr. 10

haben die Beschwerdeführenden nicht aufgezeigt; die Überbauungsabsichten

erschöpften sich nach den Ausführungen in der Beschwerdeschrift bisher in

"Gesprächen" im Jahr 2004 mit Gemeindevertretern. Aus dem gleichen

Grund vermag die Behauptung, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 15, L-Strasse 08,

könnte ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen erstellt werden, von vornherein

nicht dazu führen, dass mehr als die Erschliessung der bestehenden zwei

Wohneinheiten über die L-Strasse anzurechnen wäre.

4.4

Zusammengefasst

ergibt sich, dass die L-Strasse zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben nicht

mehr als 10 Wohneinheiten erschliesst. Selbst wenn beim Haus M-Strasse und beim

Haus N-Strasse 06 gegenüber der Berechnung der Vorinstanz zusätzlich je 1

Wohneinheit über die L-Strasse erschlossen wären, würde diese Strasse nicht

mehr als 10 Wohneinheiten erschliessen. Zudem hat die Zahl von 10 Wohneinheiten

nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie. Vielmehr kommt es für die Qualifikation

als Weg (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an (RB 1982 Nr. 149

= BEZ 1982 Nr. 20; VGr, 27. November 2002, VB.2002.273, E. 2,

www.vgrzh.ch). Der nicht durchgehende Ausbau der L-Strasse sowie das Fehlen von

Kehrplätzen je an den Strassenenden zeigt, dass diese Erschliessung darauf

ausgerichtet ist, nur in beschränktem Umfang Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen.

Wenn die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz davon ausgegangen sind, bei

der L-Strasse handle es sich mit der heutigen erschliessungsmässigen Beanspruchung

und unter Berücksichtigung der unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu

erwartenden Überbauungsdichte um einen Zugangsweg im Sinne der

Dispositiv

Zugangsnormalien, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden. Gegenüber der L-Strasse

ist somit gestützt auf § 265 Abs. 1 PBG ein Abstand von 3,5 m zu beachten.

Dieser Abstand wird eingehalten.

5.

5.1 Die Beschwerdeführenden

führen schliesslich aus, ihnen sei am 21. Juli vom stellvertretenden

Gemeindeschreiber sowie am 27. August 2004 von der Hochbausekretärin von der

Bauabteilung der Gemeinde Wallisellen mündlich die Auskunft erteilt worden,

dass gegenüber der L-Strasse ein Grenzabstand von 6 m zwingend eingehalten

werden müsse, andererseits die Liegenschaft Kat.-Nr. 10 (N-Strasse 06) als

über die L-Strasse erschlossen gelte. Von der Gemeinde Wallisellen sei dabei auf

der gesamten Anstosslänge zur L-Strasse die Einhaltung des Grenzabstands von 6

m verlangt worden, auch im Bereich der gegen die N-Strasse hin schmaler

werdenden L-Strasse. Ferner sei die Gemeinde kürzlich bei der Erteilung einer

Baubewilligung an den Eigentümer der Liegenschaft L-Strasse 1 für die

Erstellung eines Wintergartens von einem Grenzabstand von 6 m ausgegangen.

Die Gemeinde Wallisellen bestreitet diese Sachlage

grundsätzlich nicht. Im Rekursverfahren führte sie aus, diese frühere Auffassung

beruhe darauf, dass dannzumal fälschlicherweise der effektive Ausbaugrad der L-Strasse,

der über das Minimum eines Weges hinausgeht, als massgebend betrachtet worden

sei. Nach erneuter Prüfung sei der Gemeinderat aber zum Schluss gelangt, dass

die Erschliessungsfunktion der Strasse massgebend sei. Es handle sich somit um

eine begründete und damit ohne weiteres zulässige neue Beurteilung durch die

zuständige Baubewilligungsbehörde.

5.2 Dadurch,

dass die Behörde eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat,

entsteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, sofern es sich wie hier

um einen einzigen Fall (oder einige wenige Fälle) handelt (statt vieler Ulrich

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich

2006, Rz. 518 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). In

Bezug auf die unrichtigen behördlichen Auskünfte können die Beschwerdeführenden

im Übrigen aus dem Vertrauensschutz nichts für sich ableiten. Es ist nicht ersichtlich,

und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht dargelegt, dass und inwiefern die

dafür erforderlichen Voraussetzungen vorlägen; auch würde im vorliegenden Fall

das öffentliche Interesse an der Einhaltung der gesetzlichen Ordnung überwiegen

(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 668 ff.; vgl. auch RB 1981 Nr. 141).

6.

Die Beschwerde erweist sich

damit als unbegründet und ist abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind in

Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG

den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Diesen steht gemäss § 17 Abs. 2

VRG von vornherein keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche der

privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a

VRG). Angemessen erscheint eine Entschädigung von insgesamt Fr. 1'500.-.

Der Baubewilligungsbehörde ist keine Umtriebsentschädigung zuzuerkennen, da die

Beantwortung derartiger Rechtsmittel zu deren üblicher Verwaltungstätigkeit

gehört und für diese keinen besonderen Aufwand erforderte (RB 1986 Nr. 5;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 750.-, total

Fr. 1'500.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses

Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6. Mitteilung an …