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Entscheid

VB.2006.00489

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00489

19. Dezember 2007Deutsch16 min

(URT.2008.10441)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Mit Verfügung vom 8. Juni 2004 stellte der Präsident des

Gemeinderats Neerach fest, dass der auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 (beide

alt Kat.-Nrn. 03) an der L-Strasse zwischen zwei Wohngebäuden gelegene

Zwischenbau unerlaubterweise zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde, und befahl,

dass der bewilligte Zustand bis zum 30. Juni 2004 wiederherzustellen sei.

Weiter wurde die Einstellung der gewerblichen Nutzung befohlen und bezüglich

weiterer Mängel und Auflagen auf den Bericht über die Schlussabnahme vom 8.

Juni 2004 verwiesen.

B. Im Rahmen des gegen diese Verfügung von A am 12. Juli 2004 erhobenen

Rekurses führte eine Delegation der Baurekurskommission I am 27. Juni 2005

einen Augenschein auf dem Lokal durch.

Mit Brief vom 20. Juli 2005 wurde dem Bauherrn vom

Gemeinderat Neerach ein Katalog von Rückführungsmassnahmen unterbreitet, zu

welchen er mit Schreiben vom 28. September 2005 Stellung nahm.

C. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 befahl der

Gemeinderat Neerach in Dispositiv Ziff. 1, dass beim vorgehend genannten

Zwischenbau die folgenden baulichen Massnahmen vorzunehmen seien:

"A. Bei beiden Räumen sind die

Fenstertüren an der Westfassade zu entfernen und die Öffnungen zuzumauern.

B. Die WC-Anlage (inkl. Zwischenwände) im

Zwischenraum von Haus B ist zu entfernen.

C. Die Heizungszuleitungen zu beiden

Räumen sind zu entfernen.

D. Die Heizungszuleitungen in den Böden

der beiden Räume sind mittels Flüssigzement oder einer anderen geeigneten

Injektionsflüssigkeit auszugiessen; dies auf einer Länge von jeweils mindestens

1.50 m ab Leitungsbeginn.

E. Die Eingangstüren zu beiden Räumen

sind mit festen Füllungen zu versehen."

Weiter drohte der Gemeinderat für den Fall, dass die

verlangten baulichen Massnahmen nicht rechtzeitig realisiert würden, die

Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft an.

D. Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 23. Januar 2006 innert

Frist Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Beschlusses.

Erwägungen

II.

Die Baurekurskommission vereinigte die beiden

Rekursverfahren. Mit Entscheid vom 5. Oktober 2006 wies sie den Rekurs ab

und bestätigte die beiden angefochtenen Verfügungen.

III.

Mit Beschwerde vom 15. November 2006 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, die Verfügung des Gemeinderatspräsidenten von

Neerach vom 8. Juni 2004 und der Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember

2005.

(dieser mit Bezug auf Dispositiv Ziff. 1. A., B. und E.) sowie der Entscheid

der Baurekurskommission I vom 5. Oktober 2006 seien unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Gemeinderates Neerach aufzuheben. Überdies

beantragte der Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz schloss am 30. November 2006 ohne weitere

Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Neerach liess mit

Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2005 die Abweisung der Beschwerde, die

Durchführung eines Augenscheins sowie die Zusprechung einer angemessenen

Parteientschädigung beantragen.

In der Beschwerdereplik vom 13. März 2007, bzw. der

Beschwerdeduplik vom 21. Mai 2007 hielten die Parteien an ihren Anträgen

fest.

Mit Präsidialverfügung vom 11. Juli 2007 holte das

Verwaltungsgericht die Originalbaupläne zu den Baubewilligungen vom 17. Juli

2002.

und 15. Juli 2003 sowie die Originale der nachträglich eingereichten

Abänderungspläne vom 10. Februar 2004 und vom 28. Juli 2004 ein. Mit

Eingabe vom 5. September 2007 nahm der Beschwerdeführer zu den eingereichten

Originalbauplänen Stellung. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2007 replizierte der

Beschwerdegegner auf diese Stellungnahme.

Auf die Erwägungen der Vorinstanz sowie auf die Vorbringen

der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen

eingegangen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von

Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig.

1.2

Als Adressat

des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer gemäss § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung

legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf

die Beschwerde einzutreten.

1.3

Beide

Parteien liessen die Durchführung eines Augenscheins beantragen. Wird ein Augenschein

beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im

pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende

Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

ermittelt werden können. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur

geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist,

die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995

Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).

Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten

Verfahrensakten genügend ersichtlich. Auch hat die Vorinstanz bereits einen

Augenschein durchgeführt, welcher mit Fotos dokumentiert bei den Akten liegt.

Der massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor,

weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne

den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann

deshalb auf dessen Durchführung verzichten.

1.4

In

formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer zudem geltend, die vom Rechtsvertreter

des Beschwerdegegners in den vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Vollmacht

datiere vom 13. September 2002 und beziehe sich auf den Gemeinderatsbeschluss

vom 17. Juli 2002 und somit weder auf die Präsidialverfügung vom 8. Juni

2004.

noch auf den Gemeinderatsbeschluss vom 16. Dezember 2005. Es

erscheine daher zumindest zweifelhaft, ob der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners

tatsächlich gehörig bevollmächtigt sei.

Die Vollmacht des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners

befindet sich bei den Vorakten und bezieht sich auf den Gemeinderatsbeschluss

vom 17. Juli 2002 betreffend Baubewilligung/Abbruch Einfamilienhaus, L-Srasse

04, Neerach. Damit ist der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners auch im

jetzigen Verfahren gehörig bevollmächtigt, geht es doch vorliegend um die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gemäss der in jenem Verfahren

erteilten Baubewilligung. Die Einreichung einer neuen Vollmacht erweist sich

als nicht erforderlich.

2.

Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet

die Wiederherstellung des bewilligten Zustands bei einem Zwischentrakt, der

zwei Mehrfamilienhäuser miteinander verbindet. Diese Liegenschaften liegen

gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone II.

Beim Zwischenbau handelt es sich um eine rund 7 Meter breite,

eingeschossige Baute, die mit einem Flachdach versehen ist und aus zwei Räumen

besteht, welche in den ursprünglichen Baueingabeplänen vom Juni 2002 mit

"Dispo D1" und "Dispo D2" bezeichnet worden waren. Mit der

Begründung, dass die Verbindung der beiden Mehrfamilienhäuser durch den

Zwischenbau zu einer Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge führe, hatte

der Gemeinderat die Bewilligung des Zwischenbaus mit der Baubewilligung für die

beiden Hauptgebäude vom 17. Juli 2002 verweigert. In der Folge hatte das

Verwaltungsgericht am 7. Mai 2003 eine Beschwerde (VB.2003.00069) der Bauherrschaft

gutgeheissen, die Bauverweigerung aufgehoben und den Gemeinderat eingeladen,

die Baubewilligung verbunden mit Nebenbestimmungen im Sinne der Erwägungen zu

erteilen. Insbesondere wurde erwogen, dass mit einer im Grundbuch anzumerkenden

Nutzungsbeschränkung dafür zu sorgen sei, dass der Zwischenbau als "Besonderes

Gebäude" im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BZO i.V.m. § 49 Abs. 3 PBG

nur für Lager- und Abstellräume genutzt werden dürfe und die Belichtung dieser

Nutzung anzupassen sei. Deshalb seien die vorgesehenen Fenstertüren zu den

Sitzplätzen durch massive Türen zu ersetzen und die Breite der beiden Fenster

auf der Westseite je auf 1 m zu reduzieren. In der Folge erteilte der Gemeinderat

am 15. Juli 2003 die Änderungsbewilligung und wurde die Nutzungsbeschränkung am

16.

März 2004 im Grundbuch eingetragen.

Gemäss Bericht des Hochbauvorstandes vom 8. Juni 2004

zeigte sich anlässlich der Schlussabnahme, dass die beiden Lager- und

Abstellräume des Zwischenbaus unzulässigerweise gewerblich genutzt wurden.

Zudem wich der Zwischenbau gleich in mehrfacher Hinsicht vom bewilligten Zustand

ab. So war dieser neu mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster waren

Fenstertüren in die Westfassade eingebaut worden. Anstelle von massiven Türen

wurden verglaste Eingangstüren montiert. Dies führte zum Erlass der beiden

eingangs erwähnten Verfügungen betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustandes. Zudem bestrafte das Statthalteramt Dielsdorf am 2. Juni 2005 den

Beschwerdeführer für sein widerrechtliches Verhalten gestützt auf § 340 PBG mit

einer Busse von Fr. 2'500.-.

2.1

Vorab

macht der Beschwerdeführer geltend, die angefochtene Präsidialverfügung vom 8. Juni

2004.

sei infolge Unzuständigkeit ungültig. Zuständig für den Erlass der

beanstandeten baulichen Massnahmen sei nur der Gemeinderat als Gesamtbehörde,

allenfalls bei Vorliegen einer entsprechenden Delegation der zuständige

Hochbauvorstand, aber nicht der Präsident des Gemeinderates. Dieser sei nicht

berechtigt gewesen, von sich aus die angefochtene Wiederherstellungsverfügung

zu erlassen, sondern hätte dazu einen Beschluss der Gesamtbehörde erwirken

müssen.

Ob dies zutrifft, kann offen bleiben. Die in der

Präsidialverfügung vom 8. Juni 2004 befohlene Einstellung der gewerblichen

Nutzung der beiden Lager- und Abstellräume wurde seitens des Beschwerdeführers

befolgt und die entsprechenden Mietverträge aufgelöst. Bezüglich der

angefochtenen Wiederherstellungsmassnahmen, wurde die Präsidialverfügung vom 8.

Juni 2004 durch den Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember

2005.

ersetzt, womit diese obsolet geworden ist.

2.2

Bezüglich

des Beschlusses des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember 2005 hat sich der

Beschwerdeführer mit der Entfernung der Heizungszuleitung zu den beiden Lager-

und Abstellräumen und dem Ausgiessen der Heizungszuleitungen in den Böden der

beiden Lager- und Abstellräume auf einer Länge von jeweils mindestens 1.5 Meter

ab Leitungsbeginn einverstanden erklärt; davon ist Vormerk zu nehmen. Die

übrigen verfügten baulichen Massnahmen sind hingegen angefochten. Dies betrifft

die Entfernung der Fenstertüren gegen den Sitzplatz bei beiden Räumen und das

Zumauern der Öffnungen, die Entfernung der WC-Anlage, inkl. der Zwischenwände,

und das Versehen der Eingangstüren zu beiden Räumen mit festen Füllungen.

Der Beschwerdeführer macht bezüglich dieser Anordnungen in

erster Linie geltend, das Bauvorhaben entspreche dem bewilligten Zustand,

weshalb keine baulichen Anpassungen mehr erforderlich seien. Dieser Einwand ist

unbegründet. Auszugehen ist von den Baueingabeplänen vom 19. Juni 2002, welche

der ursprünglichen Bauverweigerung für den Zwischenbau und dem Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 7. Mai 2003 zugrunde lagen. Bewilligt wurde das damals

eingegebene Projekt mit den vom Verwaltungsgericht angeordneten

Nebenbestimmungen bezüglich Nutzung und Belichtung. Für die noch streitigen

Bauteile bedeutet dies Folgendes:

2.2.1

Gemäss den Baueingabeplänen vom 19. Juni 2002 sollten die beiden Räume im

Zwischenbau gegen Westen zwei je 2 m breite Fenster aufweisen; die

Behauptung des Beschwerdeführers, es seien schon damals Fenstertüren vorgesehen

gewesen, ist aktenwidrig. Zwar war schon die damalige Baueingabe unvollständig,

indem der Plan der Westfassade bezüglich dieses Zwischenbaus nur einen Schnitt

auf Höhe der Hauptfassade, und damit keine Fassadendarstellung des Zwischenbaus

umfasst. Aus dem Fassadenplan "Norden + Süden", welche den

Zwischenbau ebenfalls im Schnitt darstellt, geht indessen zweifelsfrei hervor,

dass es sich um Fenster mit einer 1 m hohen Brüstung handeln sollte. Diese gemäss

Grundrissplänen 2,2 m breiten Fenster waren gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid

auf eine Breite von 1 m zu reduzieren. Es kann daher keine Rede davon

sein, dass hier Fenstertüren bewilligt worden seien.

2.2.2

Die Baueingabepläne vom 19. Juni 2002 sahen keinerlei sanitäre

Einrichtungen in den beiden Räumen im Zwischenbau vor (Grundriss Erdgeschoss,

Plan Nr. 2). Lavabos in beiden Räumen waren erstmals in den Ausführungs-Plänen

vom 11. November 2003 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2) eingezeichnet,

ein WC im grösseren Raum erstmals in den Ausführungsplänen vom 3. Juli 2004 (Grundriss

Erdgeschoss, Plan Nr. 2). Gemäss Baubewilligung in Verbindung mit dem Entscheid

des Verwaltungsgerichts waren deshalb keinerlei sanitäre Anlagen bewilligt.

2.2.3

Die Eingangstüren waren nach den ursprünglichen Baueingabeplänen in

massiver Ausführung vorgesehen (Fassaden Osten + Westen, Plan Nr. 8 und Querschnitt

Haus A + B, Plan Nr. 9). Davon ist offenkundig auch der Beschwerdeführer

ausgegangen, der erst in den Ausführungs-Plänen vom 11. November 2003 (Grundriss

Erdgeschoss, Plan Nr. 2) die Bezeichnung "Glas-geäzt" zugefügt hat:

In den Ausführungsplänen vom 3. Juli 2004 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2)

wurde diese Bezeichnung wieder gestrichen. Gemäss Baubewilligung in Verbindung

mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts waren deshalb massive Eingangstüren

bewilligt.

2.2.4

Der Beschwerdeführer will eine nachträgliche Bewilligung der von ihm

eigenmächtig vorgenommenen Abweichungen von den Baueingabeplänen daraus

ableiten, dass er in den später eingereichten Ausführungsplänen diese

Abweichungen eingezeichnet habe und diese Pläne von der Baubehörde mit

Bewilligungsstempel versehen worden seien. Dieser Einwand ist aus mehreren

Gründen unzutreffend: Auszugehen ist davon, dass für die vom Beschwerdeführer

vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten Plänen ein Gesuch erforderlich

ist (vgl. § 14 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]

betreffend Anzeigeverfahren). Der in Bausachen versierte Beschwerdeführer

konnte deshalb nicht annehmen, entsprechende Bewilligungen mit dem Einreichen

geänderter Ausführungspläne erhältlich machen zu können. Im Weiteren ist festzuhalten,

dass auch die vom Beschwerdeführer eingereichten Ausführungspläne bezüglich den

Fenstertüren in der Westfassade ungenau waren, da sie nur im Schnitt

eingereicht wurden. Bei den Fassadenplänen fällt auf, dass die Westfassade der

beiden Lager- und Abstellräume jeweils als einziges Element nicht aufgezeichnet

wurden. Dass es sich bei den eingezeichneten Öffnungen um Fenstertüren handeln sollte,

lässt sich nur aus den Grundrissplänen erkennen und dies auch nur, weil die

Türen im Gegensatz zu den Fenstern mit einem Flügel gezeichnet wurden. Zudem

sind solche Änderungen gemäss § 4 Abs. 2 BVV farbig zu kennzeichnen, was

der Beschwerdeführer mit einer Ausnahme unterlassen hat: Lediglich in den Ausführungsplänen

vom 3. Juli 2004 ist die Bezeichnung "Glas geätzt" bei den

Eingangstüren rot durchgestrichen, was der Beschwerdeführer allerdings nur auf

die Ätzung und nicht auch auf die Verglasung bezogen haben will. Das ist

allerdings bedeutungslos, weil hier gemäss den massgeblichen Baueingabeplänen

vom 19. Juni 2002 ohnehin massive Türen bewilligt sind.

2.3

Die

umstrittenen Bauteile sind demnach wie folgt bewilligt: Pro Raum je ein 1 m breites

Fenster mit einer Brüstungshöhe von 1 m, keine Sanitäreinrichtungen in beiden

Räumen, keine irgendwie geartete Verglasung der beiden Eingangstüren. Soweit

diese Bauteile dem bewilligten Zustand nicht entsprechen, sind sie deshalb

anzupassen, was bedeutet:

1.

Die Öffnungen

für die Fenstertüren sind bis zu einer Brüstungshöhe von 1 m zuzumauern;

insofern ist der angefochtene Beschluss zu präzisieren, in dem von der Entfernung

der Fenstertüren und vom Zumauern der Öffnungen die Rede ist.

2.

Alle

Sanitäreinrichtungen in den beiden Räumen sind einschliesslich der WC-Wände zu

entfernen.

3.

Die

Eingangstüren sind in massiver Bauweise, das heisst ohne Verglasung irgendwelcher

Art auszuführen.

2.4

Eine nachträgliche

Bewilligung dieser Änderungen hat die Baubehörde zu Recht nicht ausgesprochen.

Gemäss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG darf das in Frage stehende

Zwischengebäude als Besondere Baute nicht für den dauernden Aufenthalt von

Menschen bestimmt sein. Ob ein Raum für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt

ist, entscheidet sich nach der objektiven Eignung des Raums und nicht aufgrund

der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113;

VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b). Massgebend ist dabei, ob ein Gebäudeteil

auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen könnte oder

nicht. Das trifft im Allgemeinen immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG

festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume

erfüllt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Angesichts der offenkundig

fehlenden Bereitschaft des Beschwerdeführers, sich an die ausdrücklich verfügte

Nutzungsbeschränkung zu halten, war es hier darüber hinaus zulässig, jede

Installation zu verweigern, welche für die bewilligten Lager- und Abstellräume

nicht zwingend erforderlich ist. Die Berufung auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts

VB.2000.00304 vom 7. Dezember 2000 ist schon aus diesem Grund unbehelflich.

Zudem lagen in jenem Verfahren, wo ein WC-Raum in einem Besonderen Gebäude zugelassen

wurde, andere Verhältnisse vor. Der damals zu beurteilende Raum lag im Untergeschoss

und war mit Fenstern versehen, welche nicht aus dem üblichen Fensterglas,

sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgeführt werden sollten, welche nur

in einem abgeminderten Mass lichtdurchlässig waren. Zudem befand sich der

untere Rand des Fensters auf der ungewöhnlichen Höhe von rund 1.5 m über dem

Raumboden, so dass Kinder und kleinere Menschen auch bei Verwendung von

Klarglas keinen Ausblick ins Freie hatten. Ausserdem konnten die Fenster wegen

Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geöffnet werden. Die Frischluftzufuhr

konnte einzig über die auf den Garagenvorplatz projektierte Tür erfolgen.

Daraus folgte, dass die an Wohn- und Arbeitsräumen gemäss § 302 Abs. 1 und

2.

PBG zu stellenden wohnhygienischen Anforderungen nicht bloss unwesentlich

unterschritten wurden. Schon aus diesen Gründen konnte damals die Eignung des

Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken verneint werden, weshalb die geplante

WC-Anlage nicht gegen die Annahme einer Besonderen Baute sprach.

2.5

Die

angeordneten Rückbauten sind sodann in keiner Weise unverhältnismässig. Wie aus

den Erwägungen des Verwaltungsgerichtsentscheids vom 7. Mai 2003 deutlich hervorgeht,

sollte die Belichtung der nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken zu nutzenden Räume

auf das für Lager- und Abstellräume Notwendige beschränkt werden. Der Beschwerdeführer

konnte deshalb nicht annehmen, dass er die angeordnete Verkleinerung der

Fensterfläche andernorts kompensieren könne. Wenn durch die Bewilligungsstempel

auf den Ausführungsplänen Unklarheiten entstanden sein sollten, so hat er diese

seinen eigenen ungenügenden und unvollständigen Planunterlagen zuzuschreiben.

Schliesslich sind die angeordneten Massnahmen mit vergleichsweise geringen

Kosten verbunden.

3.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

im Sinne der Erwägungen abzuweisen, das heisst unter Vormerknahme der

Bereitschaft zur Entfernung bzw. dem Ausgiessen der Heizleitungen sowie mit der

Präzisierung bezüglich der beiden Fensteröffnungen in der Westfassade. Diesem

Ausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der überdies zu einer Parteientschädigung

von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen

abgewiesen.

Die in

Dispositiv

Dispositiv-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses vom 16. Dezember 2005 angesetzte

Frist von zwei Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes läuft

ab Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheides.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'220.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an …