VB.2006.00496

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00496

5. April 2007Deutsch21 min

(URT.2007.9913)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Am 1.

Dezember 1993 genehmigte der Gemeinderat Zürich den privaten Gestaltungsplan

Löwenbräu/CMZ-Areal, welcher die beiden Industrieareale der Brauerei Löwenbräu

und der Stadtmühle CMZ im Geviert zwischen Limmatstrasse, Gerstenstrasse,

Sihlquai und Dammweg erfasste. Ein gestützt auf diesen Plan entwickeltes

Projekt für das Areal wurde nicht ausgeführt. In den bestehenden, nicht mehr

industriell genutzten Brauereigebäuden entlang der Limmatstrasse haben sich inzwischen

verschiedene kulturelle Nutzungen etabliert; auf dem im Nordosten daran

grenzenden Areal der Stadtmühle (heute Swissmill) am Sihlquai dagegen wird auf

unbestimmte Zeit weiterhin industriell produziert.

Aufgrund dieser Situation entwickelten die

Grundeigentümerinnen zusammen mit der Stadt ein neues städtebauliches Konzept.

Danach sollte das Swissmill-Areal aus dem Gestaltungsplan entlassen und statt

dessen zusammen mit dem dazugehörigen Areal zwischen Sihlquai und Limmat mit

einer Gestaltungsplanpflicht belegt werden, die erst dann ausgelöst würde, wenn

Neu- oder Umbauten nicht mehr der Lebensmittelproduktion dienen sollen. Für das

Löwenbräu-Areal jedoch sollte ein neuer Gestaltungsplan entwickelt werden, der

von der Erhaltung verschiedener Bauteile, einer inneren Verdichtung mit Hochhäusern

und einer vielseitigen Nutzungsmischung geprägt sein sollte.

B. Am 9.

November 2005 stimmte der Gemeinderat Zürich auf Gesuch der Grundeigentümerinnen

C AG und D AG dem neuen privaten Gestaltungsplan Löwenbräu-Areal zu und legte am

30. November 2005 für das Swissmill-Areal beidseits des Sihlquais eine näher in

Art. 4 Abs. 8 BauO umschriebene Gestaltungsplanpflicht fest.

Erwägungen

II.

Gegen diese beiden Beschlüsse gelangte der Verband A als

Grundeigentümer des an die Gerstenstrasse angrenzenden Grundstücks an die

Baurekurskommission I. Er beantragte, die Zustimmung zum privaten

Gestaltungsplan Löwenbräu-Areal sei aufzuheben, die Gestaltungsplanpflicht sei

auf dieses Areal auszudehnen und in Ergänzung von Art. 4 Abs. 8 BauO sei

zu bestimmen, dass die verkehrsmässige Erschliessung des südwestlichen Teils

des Swissmill-Areals gleichzeitig mit der Festsetzung der Erschliessung für das

Löwenbräu-Areal zu regeln sei.

Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekurse

und wies sie nach Durchführung eines Augenscheins am 13. Oktober 2006 ab. Sie

auferlegte dem Rekurrenten die Verfahrenskosten von Fr. 10'760.- und

verpflichtete ihn, den privaten Rekursgegnerinnen eine Umtriebsentschädigung

von insgesamt Fr. 3000.- zu bezahlen.

III.

Mit einer gegen diesen Rekursentscheid gerichteten

Beschwerde vom 16. November 2006 erneuerte der Verband A seine im

Rekursverfahren gestellten Anträge, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der privaten Beschwerdegegnerinnen. Die Baudirektion genehmigte die

beiden Festlegungen je mit Verfügung vom 26. Januar 2007. Die Baurekurskommission

beantragte am 16. Februar 2007 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der

Beschwerde. Die Stadt Zürich beantwortete die Beschwerde am 7. März 2007 und verlangte

deren Abweisung unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Die Grundeigentümerinnen

beantragten mit Beschwerdeantwort vom 8. März 2007 ebenfalls Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung

der vorliegenden, eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde

zuständig (RB 1998 Nr. 26).

Der im Rekursverfahren unterlegene Beschwerdeführer ist

ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 VRG). Als

benachbarter Anstösser an die Gerstenstrasse war er auch durch die angefochtene

Planung berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Überprüfung im

Rekursverfahren (§ 338a Abs. 1 PBG).

2.

Der Beschwerdeführer verlangte im Beschwerdeverfahren, die

Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien ihm umgehend zur Stellungnahme, eventuell

zur Kenntnisnahme zuzustellen. Die Beschwerdeantworten wurden dem

Beschwerdeführer nach Eingang zugestellt. Da er sich seither nicht mehr

äusserte, kann angenommen werden, dass er auf eine weitere Stellungnahme dazu –

entsprechend seinem Eventualantrag – verzichtet.

Zur Beurteilung seiner Rügen erachtet der Beschwerdeführer

die Durchführung eines Augenscheins als unabdingbar. Da der entscheidrelevante

Sachverhalt jedoch genügend aus den Akten hervorgeht und dem Gericht die

örtlichen Verhältnisse ohnehin bekannt sind, kann auf diese Beweisabnahme verzichtet

werden.

3.

Der Beschwerdeführer sieht vorab eine Verletzung des

rechtlichen Gehörs darin, dass die Baurekurskommission entgegen seinem Antrag

keinen zweiten Schriftenwechsel durchgeführt habe, obwohl der angefochtene

Planungsentscheid erstmals in der Rekursvernehmlassung und am Augenschein

begründet worden sei. Der Einwand erfolgt zu Unrecht. Der Beschwerdeführer hat

die Rekursvernehmlassungen am 3. Mai 2006 zugestellt erhalten und hatte damit

genügend Gelegenheit, die Ausführungen der Gegenparteien vor dem Augenschein

vom 29. August 2006 entweder schriftlich oder am Kommissionsaugenschein

mündlich zu erwidern, was er im Übrigen auch getan hat. Gleiches gilt bezüglich

der an diesem Termin gemachten Äusserungen der Rekursgegner, auf die er direkt

reagieren konnte. Wenn er diese Gelegenheit nicht genügend nutzte und

stattdessen weiterhin auf der Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels

bestand, so erscheint dieses Verhalten als reine Verzögerungstaktik und grenzt

an Rechtsmissbrauch. Jedenfalls ist der Beschwerdeführer in seinem Recht auf

Anhörung nicht verletzt worden (vgl. zum Ganzen: zur Publikation vorgesehener

Entscheid des Bundesgerichtes vom 11. Januar 2007,1A.56/2006 und 1P.160/2006,

E. 4, www.bger.ch).

4.

4.1

Nach § 83

PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,

äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend

festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den

kantonalen Mindestständen abgewichen werden (Abs. 1). Für die

Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der

Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan

geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung

enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen dem öffentlichen

Gestaltungsplan, der ein wesentliches öffentliches Interesse voraussetzt (§ 84

Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der mit

öffentlich-rechtlicher Wirkung von den Grundeigentümern aufgestellt wird (§ 85

Abs. 1 PBG). Private Gestaltungspläne bedürfen der Zustimmung des für den

Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für

Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die

Zustimmung des Gemeinderates (§ 86 PBG).

4.2

Der

private Gestaltungsplan Löwenbräu-Areal bezweckt, eine gemischte Nutzung des

Grundstückes mit Gewerbe-, Büro- und Wohnbauten einerseits und Räumen für

kulturelle Nutzungen andererseits zu ermöglichen; die planungsrechtlichen

Grundlagen für die Errichtung von städtebaulich erwünschten Hochhäusern an

geeigneten Standorten zu schaffen und die auf dem Areal vorhandenen Schutzobjekte

zu schonen (Art. 1 der Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan, GPV). Zu

diesem Zweck wurden im Plan die Baubereiche für Neubauten, für Hochhäuser und

für insgesamt acht Schutzobjekte ausgeschieden (zu deren Schutzumfang vgl. Art.

4.

GPV). In allen Baubereichen wurde ein Gebäudemantel mit einer maximalen

Höhenkote festgelegt (Art. 5 Abs. 1 GPV), unter näherer Regelung von

dessen Bedeutung hinsichtlich verschiedener einzelnen Bauteile (Art. 5 Abs. 2

und 3 sowie Art. 6 GPV). Neben dem als Schutzobjekt ausgeschiedenen bestehenden

Stahlsilo sind in der Arealecke Limmatstrasse/Dammweg und in der Mitte des

Areals zwei Hochhäuser mit Mantelhöhenkoten von 441 bzw. 474 m.ü.M. zugelassen.

Zur Einordnung verlangt Art. 12 GPV, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im

Ganzen und in ihren einzelnen Teilen besonders gut gestaltet sein müssen. Die

geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten sind

weiterzuführen; gegenüber den Hauptfassaden zurückgesetzte Geschosse sowie

Steildächer sind nicht zulässig. Die Hauptverkehrserschliessung bzw. die

Garagenzufahrt für das ganze Areal ist von der Gerstenstrasse her vorgesehen.

Ausserhalb dieses im Plan bezeichneten Bereichs sind nur Nebenerschliessungen

gestattet (vgl. Art. 16). Mit der Festsetzung des Gestaltungsplans wird der

bisherige Gestaltungsplan Löwenbräu/CMZ-Areal gemäss Gemeinderatsbeschluss vom

1.

Dezember 1993 aufgehoben (Art. 18 GPV). Solange der Plan in Kraft steht,

sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie die Wirkungen

der Baulinien an der Limmatstrasse, der Gerstenstrasse und dem Dammweg

suspendiert (Art. 3 Abs. 2 GPV).

5.

5.1

Die

Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entscheid, bei der Zustimmung zu

einem privaten Gestaltungsplan komme der Behörde ein von der Gemeindeautonomie

erfasster grösserer Ermessensspielraum zu, als wenn es sich um einen blossen

Vorgang der Rechtsanwendung handeln würde. Ein privater Gestaltungsplan müsse

auch nicht von öffentlichen Interessen gestützt werden, diese dürften dem Plan

nur nicht entgegenstehen. Die Kognition der Rekursinstanz sei dementsprechend

auf die Frage beschränkt, ob die gewählte Lösung gesetzmässig sei und ob ihr

irgendwelche öffentlichen Interessen entgegenstünden.

Dem hält der Beschwerdegegner vorab entgegen, die

Rekursinstanz habe damit ihre Kognition unzulässigerweise beschränkt und die

ihr obliegende Ermessenskontrolle verweigert. Im Weiteren hätte sie zumindest

auch prüfen müssen, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert hätten, dass

sich eine Aufhebung des bisherigen Gestaltungsplans und eine vollständige Neuordnung

für das Gebiet rechtfertigten.

5.2

Die

Baurekurskommissionen überprüfen kommunale Nutzungspläne auf alle Mängel,

insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG).

Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und

dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung

aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden

Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die Unzweckmässigkeit

oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter

Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,

N. 1073 f.). Inwiefern die Baurekurskommission im vorliegenden Fall

diese Grundsätze missachtet haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Sie hat

zutreffend auf die Gemeindeautonomie und die ihr dadurch auferlegte

eingeschränkte Überprüfungsbefugnis hingewiesen.

5.3

Auch

soweit der Beschwerdeführer die Auffassung vertritt, die Baurekurskommission

hätte prüfen müssen, ob ein hinreichendes öffentliches Interesse am neuen

Gestaltungsplan bestehe, erfolgt seine Rüge zu Unrecht. Es trifft zwar zu, dass

letztlich jeder Nutzungsplan raumplanerisch motiviert sein muss und er daher in

gleicher Weise wie ein Rahmennutzungsplan den Grundsätzen und Zielen der

Raumplanung zu entsprechen hat. Innerhalb dieses Rahmens bedarf es jedoch

keiner speziellen Rechtfertigung für eine bestimmte Planung, da das Gesetz

keine spezifische Voraussetzung für die Zulässigkeit eines privaten

Gestaltungsplans statuiert. Demnach setzt die Zustimmung zu einem privaten

Gestaltungsplan auch kein spezielles Gestaltungsplanbedürfnis voraus, sowenig

wie eine Änderung der Rahmennutzungsordnung nur bei Ungenügen der bisherigen Ordnung

erfolgen darf. Von der gesetzlichen Systematik her steht der mit Zustimmung des

zuständigen Organs erlassene private Gestaltungsplan auf gleicher Stufe wie der

Rahmennutzungsplan und darf nicht an strengere Voraussetzungen geknüpft werden

als die partielle Revision der Bau- und Zonenordnung. Unter dem Vorbehalt der

Planbeständigkeit ist es daher auch zulässig, eine bisherige Nutzungsordnung

aufgrund einer neuen Gewichtung der verschiedenen raumrelevanten Kriterien partiell

durch einen privaten Gestaltungsplan zu ersetzen (vgl. VGr, 7. April 2005,

VB.2004.00135/136, E. 4.2; VGr, 15. Juni 2006, VB.2006.00068, E. 3.3, je unter

www.vgrzh.ch). Nichts anderes hat zu gelten, wenn ein privater Gestaltungsplan

wie hier einen früheren privaten Gestaltungsplan ablösen soll.

Dass die Baurekurskommission die Veränderung der

tatsächlichen Verhältnisse seit Erlass des Gestaltungsplans Löwenbräu/CMZ-Areal

nicht weiter untersucht hat, kann ihr ebenfalls nicht vorgeworfen werden. Der

Beschwerdeführer hatte in seiner Rekursschrift mit keinem Wort die Themen

Rechtssicherheit bzw. Planbeständigkeit angeschnitten oder auch nur in Zweifel

gezogen, dass die seit 1993 eingetretene Entwicklung der beiden Teilgebiete des

ursprünglichen Gestaltungsplans eine neue Planung erforderlich machen. Der Einwand

erweist sich im Übrigen angesichts des Zeitablaufs und der unterschiedlichen

Schicksale der beiden betroffenen Areale ohnehin als haltlos.

6.

Zur strittigen Erschliessung erwog die Baurekurskommission

im Wesentlichen Folgendes: Die Gerstenstrasse erreiche mit ihrer Breite von

über 7.5 m und (teils beidseitigen) Trottoirs den Ausbaustandard einer

nutzungsorientierten Sammelstrasse, womit bis zu 1000 Wohneinheiten an sie

angebunden werden könnten. Damit erfülle sie die Anforderungen, welche die Zugangsnormalien

im Anhang an Zugänge in dicht bebauten, mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut

erschlossenen Gebieten wie dem vorliegenden stellen, bei weitem. Die Parkfelder

auf der Fahrbahn würden stellenweise zur Verengung der Gerstenstrasse führen,

was indessen einem normierten öffentlichen Interesse entspreche und sich bei

Missständen ohne weiteres beheben liesse. Die Gerstenstrasse habe auch keinen

Durchgangsverkehr zu tragen, da dieser grösstenteils über die Limmatstrasse und

den Sihlquai fliesse. Es bestehe kein Anlass, für das Swissmill-Areal schon

jetzt eine Zufahrt festzulegen.

Der Beschwerdeführer scheint im Beschwerdeverfahren

grundsätzlich anzuerkennen, dass der Ausbaustandard der Gerstenstrasse für die

Aufnahme des bestehenden und des künftig zu erwartenden Verkehrs grundsätzlich

genügt. Daran kann nach den zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen auch kein

Zweifel bestehen. Er ist jedoch der Auffassung, dass die Gerstenstrasse mit

ihrem heutigen und dem künftigen Verkehr als wichtige öffentliche Strasse zu

gelten habe, in deren Bereich die Erschliessung nach Möglichkeit rückwärtig

oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen habe. Für die beiden

Areale sei daher eine gemeinsame Zufahrt vorzusehen, so wie dies im bisherigen

Gestaltungsplan der Fall war.

Das Swissmill- und das Löwenbräu-Areal werden auf

unbestimmte Zeit unterschiedliche Nutzungen aufweisen, eine industrielle

Nutzung mit regem Lastwagenverkehr einerseits und eine gemischte Nutzung mit

Dienstleistungen, Kultur und Wohnungen andererseits. Diese Unterschiede

rechtfertigen bereits aus Gründen der Verkehrssicherheit eine Trennung der

beiden Arealzufahrten, dies vorerst unabhängig davon, ob die Gerstenstrasse als

wichtige öffentliche Strasse im Sinne von § 240 Abs. 3 PBG zu gelten

hat oder nicht. Ob bei einer künftigen Umnutzung des Swissmill-Areals ein

Zusammenfassen der beiden Zufahrten sinnvoll ist, wird sich erst bei der

Ausarbeitung eines entsprechenden Gestaltungsplans für dieses Areal zeigen. Ein

Festhalten an der im bisherigen Gestaltungsplan getroffenen Zufahrtsregelung,

welche von einer neuen Nutzung beider Areale zwischen Sihlquai und

Limmatstrasse ausging, ist in jedem Fall nicht mehr angebracht. Im Übrigen kann

darauf hingewiesen werden, dass die gemeinsame Zufahrt zum Löwenbräuareal mit

einer Gesamtnutzfläche von rund 32'000 m2

(Art. 9 GPV) bereits für sich alleine in hohem Masse das von § 240 Abs. 3

PBG verfolgte Anliegen nach einer Konzentration von Einzelausfahrten erfüllt.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer erachtet die im Gestaltungsplan festgesetzte Höhenkote von

428.35

m.ü.M. für die Gebäudehöhe des Neubaus West und die Aufstockung auf

den Alten Werkstätten an der Gerstenstrasse als rechtswidrig, da damit Gebäudehöhen

von mehr als 25 m zugelassen würden.

7.2

Es trifft

zu, dass der Gebäudemantelhöhe an dieser Stelle etwas mehr als 25 m über dem

massgebenden Terrain liegt. Dies gilt insbesondere für die nordwestliche Ecke

des Gestaltungsplangebiets, wo das gegebene Terrain auf einer Kote von weniger

als 403.12 m.ü.M. liegen dürfte (vgl. Gestaltungsplan Löwenbräu/CMZ-Areal

1993) und damit eine Mantelhöhe von über 25.23 m erreicht wird. Indessen wird

die Mantellinie dadurch noch nicht gesetzwidrig. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers verleiht die Mantellinie den Grundeigentümern nicht das

uneingeschränkte Recht, diese an jeder Stelle vollumfänglich durch ein

entsprechendes Gebäudevolumen auszuschöpfen. Ein kommunaler Gestaltungsplan

kann insbesondere nicht von der Einhaltung kantonaler Baubeschränkungsnormen

befreien. Gemäss § 278 Abs. 3 PBG gilt als höchstzulässige Gebäudehöhe

unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser eine solche von 25 m. Das

bedeutet, dass die Stadt Zürich ein konkretes Bauvorhaben mit einer Gebäudehöhe

von mehr als 25 m an dieser Stelle trotz der entsprechenden Mantellinie

nicht bewilligen dürfte. Zu Unrecht glaubt der Beschwerdeführer, diese

Bestimmung könne einem künftigen Projekt wegen des darin erwähnten Vorbehalts

für Hochhäuser nicht entgegengehalten werden, der Gestaltungsplan lasse hier

einfach Gebäude mit mehr als 25 m Höhe zu. Das ist aber nach dem klaren

Wortlaut von Art. 8 Abs. 3 GPV, welcher Hochhäuser nur in den im Plan

angelegten Baubereichen für zulässig erklärt, gerade nicht der Fall.

Damit liegen die Verhältnisse wesentlich anders als beim

Gestaltungsplan Stadion Zürich (VB.2004.00193 E. 4, unter www.vgrzh.ch), wo das

Verwaltungsgericht es als unzulässig erachtete, ein Vergleichsprojekt mit einer

mehr als 25 m über dem gewachsenen Terrain liegenden Mantelhöhe zu definieren.

Diese für den Schattenwurf massgebende Vergleichsgrösse wäre nämlich im

nachfolgenden Bewilligungsverfahren nicht mehr zu beurteilen gewesen, da das

Stadion selber nach dem Gestaltungsplan als Hochhaus geplant war. Zu Unrecht

wurde daraus in der Literatur abgeleitet, ein Gestaltungsplan müsse auf die

effektive Gebäudehöhe abstellen und dürfe nicht eine bestimmte Höhenkote in Metern

für massgebend erklären (vgl. Daniela Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts

unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, 2006, S. 320). Die Praxis der Stadt

Zürich, den bei Gestaltungsplänen festzusetzenden Gebäudemantel durch

Höhenkoten anstatt durch relative Gebäudehöhen zu definieren, ist daher im

Grundsatz nicht zu beanstanden.

7.3

Sind

demnach entlang der Gerstenstrasse keine Hochhäuser zugelassen, so erübrigen

sich weitere Abklärungen zum detaillierten Terrainverlauf entlang dieser

Strasse. Die im Gestaltungsplan eingetragene Terrainkote für den Eckbereich

Gerstenstrasse/Limmatstrasse genügt jedenfalls, um die Mantelhöhen für die

Aufstockung auf den Alten Werkstätten und für den Neubau West in ihren

Auswirkungen einigermassen abschätzen zu können. Die Frage, ob sich die vom

Gestaltungsplan zugelassenen Gebäudehöhen hinreichend in die gesamte bauliche

Umgebung einpassen (vgl. nachfolgend Erw. 8), kann aufgrund der im Plan

enthaltenen zwei Kotenangaben an der Limmatstrasse ebenfalls angemessen beurteilt

werden, und bedarf keiner weiteren Sachverhaltsabklärung.

Aus dem gleichen Grund kann auch auf weitere Abklärungen

zum Schattenwurf des Neubaus West und der Aufstockung auf den Alten Werkstätten

auf die benachbarte Umgebung verzichtet werden. Das Gebot, die Nachbarschaft

nicht wesentlich durch Schattenwurf zu beeinträchtigen, gilt nach § 284 Abs. 4

PBG nur für Hochhäuser. Solche sind an der Gerstenstrasse nicht vorgesehen.

8.

8.1

Weiter

prüfte die Baurekurskommission, ob der Gestaltungsplan dem allgemeinen

Grundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG genüge. Sie erwog, der

Gestaltungsplan enthalte diverse Festlegungen, welche die künftige Überbauung

schon jetzt prägen. Elemente, bei welchen sich die Frage eines Widerspruchs zur

baulichen Umgebung ernsthaft stelle, seien keine vorhanden. Der Bestand von

geschützten Bauteilen stehe weder grossen Gebäudevolumen oder Gebäudehöhen noch

Aufstockungen entgegen. Auch die geschützten Bereiche würden historische Industriebauten

darstellen, die von jeher in einem grossstädtischen baulichen Umfeld gestanden

und Bestandteil desselben gebildet hätten. Der Gestaltungsplan verhindere

nicht, dass im Rahmen der konkreten Projektausarbeitung auf die Schutzobjekte

hinreichend Rücksicht genommen werde. Dass die umliegenden Gebäude von

denjenigen des Gestaltungsplans und durch die beiden Hochhäuser überragt

würden, müsse nicht speziell begründet werden. Angesichts des umliegenden Zonenregimes

und der umliegenden Bebauung bestehe aus städtebaulicher Sicht kein zwingender

Grund, die Gebäudehöhe auf 20 m zu beschränken.

Der Beschwerdeführer hält im

Beschwerdeverfahren daran fest, dass der Charakter der Schutzobjekte durch die

Aufstockungen auf den Alten Werkstätten und dem Brauerei-Hauptgebäude sowie die

Hochhäuser zunichte gemacht werde. Die geplanten Gebäudehöhen würden auch zur

baulichen Nachbarschaft in einem unauflösbaren gestalterischen Widerspruch

stehen.

8.2

Nach

Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG haben die mit Planungsaufgaben

betrauten Behörden unter anderen darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten

und Anlagen in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits

einen Rechtsetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe

der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln verlangen

(vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemeinen

Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen zustehenden

Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Planverwirklichung – zu

beachten haben (vgl. Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen, Art. 3

N. 17 ff., 27). So hat sich auch die zweckmässige Unterteilung der

Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen, Nutzungsdichten und

Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von Siedlungen, Bauten und

Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist insbesondere zu beachten,

dass die von der Zonenordnung einmal vorgegebenen Nutzungsmöglichkeiten in der

Regel im Baubewilligungsverfahren auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass

einem Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen

Generalklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363

E. 3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die

Zulassung der einzelnen Baukörper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge,

Geschosszahl und um die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die

unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in

Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei

Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft einordnen

(VGr, 7. April 2005, VB.2004.00135 E. 4.3.1 unter www.vgrzh.ch).

8.3

Das

Löwenbräu-Areal bildet Teil einer weiträumigen 6-geschossigen Zentrumszone,

welche Gebäudehöhen bis zu 22 m zulässt (Art. 18 BauO) und liegt innerhalb des

Hochhausgebietes III, wo Hochhäuser mit Höhen bis zu 40 m möglich sind (Art. 9

BauO). Im näheren Umfeld dominieren die Industriebauten der Swissmill, welche

direkt bis an die Limmat reichen, das Schulgebäude des Beschwerdeführers

entlang der Limmatstrasse sowie die weit über 25 m hohen Silos beidseits des

Bahnviadukts. Diese bauliche Umgebung erfordert mit Bezug auf die Gebäudevolumen

und -höhen im Gestaltungsplangebiet keine spezifischen Beschränkungen.

Auch bezogen auf die geschützten Bauteile selber widerspricht

der Gestaltungsplan mit den zugelassenen Bauvolumen nicht dem Planungsgrundsatz

von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG. Die Beschwerdegegner wiesen bereits im

Rekursverfahren zutreffend darauf hin, dass die bestehende und zum Teil

schutzwürdige Bausubstanz auf dem Areal keinen gewollten Endzustand repräsentiere,

sondern eine Momentaufnahme eines pragmatisch über die Jahrzehnte gewachsenen

Ensembles von unterschiedlichen Architekturen bilde. Das städtebauliche Konzept

will die erhaltenswürdigen Bauteile bewusst als identitätsstiftende Quartiermerkmale

in einen neuen räumlichen Zusammenhang integrieren und die im Areal angelegte

Bautradition mittels innerer Verdichtung weiterführen. Dass dabei auch gewisse

neue vertikale Akzente gesetzt werden, dies insbesondere mit den beiden

Hochhäusern, aber auch mit den Aufstockungen auf den Alten Werkstätten und

einem Teil des Brauerei-Hauptgebäudes, steht der angestrebten Integration des Bestehenden

nicht entgegen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers können die

Verdichtungen nicht nur gerade als Kompensation zum vermehrten Substanzerhalt,

sondern auch als Fortschreibung einer bisherigen Entwicklung verstanden werden.

Dem Plan kommt insgesamt zugute, dass er nicht nur das Brauereihauptgebäude,

sondern neu und im Gegensatz zum Gestaltungsplan Löwenbräu/CMZ-Areal praktisch

die ganze Bebauung entlang der Limmatstrasse (Fasslager I und 2, Alte

Werkstätten und Flaschengeschäft) in ihrem Bestand schützt, was auch den Erhalt

der in diesen Gebäuden etablierten kulturellen Nutzungen ermöglicht. Dieses Gebäudeensemble

sowie die ebenfalls geschützten weiteren Bauteile (Stahlsilo, Hochkamin und

Brauereihof) können trotz der neuen vertikalen Akzente weiterhin von der Industrie-

und Kulturgeschichte sowie der städtebaulichen Quartierentwicklung zeugen. Gerade

darin liegt in erster Linie ihre denkmalpflegerische Qualität und nicht, wie

der Beschwerdeführer offenbar suggerieren will, in einem möglichst

unveränderten Erhalt einzelner Gebäudekubaturen. Damit erübrigen sich weitere

Abklärungen zur Denkmalpflege, insbesondere auch zur Frage, ob die Identität

des Werkstattgebäudes durch die Aufstockung noch gewahrt werden kann.

Art. 12 GPV verlangt vom Ausführungsprojekt im Ganzen und in

den einzelnen Teilen eine besonders gute Gestaltung, schreibt die Weiterführung

der geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten

vor und verbietet zurückgesetzte Geschosse sowie Steildächer. Mit diesen

Vorgaben wird die architektonische Qualität in sich und die Rücksichtnahme auf

die vorhandene Formensprache genügend sichergestellt. Es besteht daher kein

Grund zur Annahme, die von § 238 PBG verlangte Einordnung eines künftigen

Projektes könne bei Ausschöpfen der möglichen Bauvolumina gemäss Gestaltungsplan

von vornherein nicht erreicht werden. Die Baurekurskommission durfte daher ohne

Rechtsverletzung zum Schluss gelangen, der Gestaltungsplan widerspreche den

Grundsätzen und Zielen der Raumplanung nicht.

9.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70

VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht zu.

Hingegen hat der Beschwerdeführer den privaten Beschwerdegegnerinnen eine

solche zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 10'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 binnen

dreissig Tagen nach Zustellung dieses Urteils eine Parteientschädigung von je

Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.

6.

Mitteilung

an …