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Entscheid

VB.2006.00498

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00498

22. März 2007Deutsch14 min

(URT.2007.9872)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. A ist

Eigentümerin der ehemaligen landwirtschaftlichen Siedlung L, M in X. Am 22. September

2003 ersuchte sie um die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses

mit angebautem Ökonomieteil und separatem Garagengebäude sowie den Neubau eines

Biotops und Schwimmbades auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01. Der Ökonomieteil

sollte zur Reithalle und das Garagengebäude zum Stall für vier Pferde umgenutzt

werden. Die Baudirektion des Kantons Zürich erteilte dafür am 9. Dezember

2003 die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c des

Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG). Der

Gemeinderat X bewilligte das Vorhaben am 13. Januar 2004.

Für eine Projektänderung betreffend den Einbau von zwei

Cheminées und einer zusätzlichen Schleppgaube beim Wohnhausteil, den Einbau

eines weiteren Tores bei der Reithalle und den Anbau von drei Pferdeausläufen

von je 20 m2 beim Pferdestall

erteilte die Baudirektion am 7. Mai 2004 die raumplanungsrechtliche

Ausnahmebewilligung.

B. Am 2. September

2005 ersuchte A darum, diverse weitere, teilweise bereits realisierte

Projektänderungen zu bewilligen. Für einen Teil dieser Änderungen (Anbau an

Reithalle, Lageverschiebung von Pool und Biotop, Sitzplatzerweiterung und

Weidezaun nordöstlich des Pferdestalls) erteilte die Baudirektion am 16. Februar

2006 nachträglich die erforderliche Ausnahmebewilligung (Disp.-Ziff. I/1),

verweigerte die Bewilligung jedoch für den Bau eines zusätzlichen Parkplatzes,

einen Reitplatz und für vorgesehene zusätzliche Einzäunungen (Disp.-Ziffn. I/2

und I/3). Für die Blocksteinmauer beim Biotop, die Einzäunung des

Gartenbereichs und die Terrainaufschüttung zwischen Sitzplatz und Biotop wurde

die Ausnahmebewilligung sodann nur unter verschiedenen – näher ausgeführten –

Auflagen und Bedingungen erteilt (Disp.-Ziff. I/4). Die Direktion verpflichtete

die Gemeinde unter Regelung verschiedener Einzelheiten, die erforderlichen

Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu verfügen und

die Einhaltung der Auflagen und Bedingungen zu überwachen (Disp.-Ziff. I/5).

Der Bau-, Planungs- und Werkausschuss der Gemeinde X

befasste sich am 20. März 2006 mit den Projektänderungen. Er bewilligte

die bereits von der Baudirektion akzeptierten Änderungen unter einer

zusätzlichen Auflage (Disp.-Ziff. I), verweigerte aber die gleichen

Änderungen wie die Baudirektion bzw. schränkte die Bewilligung in gleicher

Weise wie die Direktion ein (Disp.-Ziff. II). Der Ausschuss setzte der

Bauherrschaft weiter eine Frist bis zum 31. Juli 2006, um die bereits

erstellten rechtswidrigen Anlagen gemäss Disp.-Ziff. I/2, 3 und 4

zurückzubauen, respektive anzupassen. Der rechtmässige Zustand sei der

Baubehörde zur Abnahme zu melden. Gleichzeitig sei ein revidierter Umgebungsplan

zur Bewilligung einzureichen (Disp.-Ziff. III). Die Baubehörde behielt

sich vor, Zuwiderhandlungen gegen diesen Entscheid oder das Bauen ohne

Baubewilligung zu büssen und drohte bei Säumnis der angesetzten Frist die

Ersatzvornahme auf Kosten der Verfügungsempfängerin an (Disp.-Ziffn. IV und V).

Erwägungen

II.

Gegen beide Anordnungen erhob A Rekurs bei der

Baurekurskommission IV. Sie verlangte die Aufhebung der Disp.-Ziffn. I/2 bis 5

der Direktionsverfügung und der Disp-Ziffn. II und III des kommunalen

Entscheids. Weiter sei die Bewilligung für den Autoabstellplatz, den Sandplatz

und die Einzäunung der Pferdeweiden zu bewilligen. Die Blocksteinmauer beim

Biotop, die Einzäunung des Gartenbereichs und die Terrainaufschüttung zwischen

Sitzplatz und Biotop seien wie erstellt und ohne Auflagen zu bewilligen.

Die Baurekurskommission IV führte einen Augenschein durch

und wies die vereinigten Rekurse am 19. Oktober 2006 ab. Sie setzte die

Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf drei Monate ab

Rechtskraft des Rekursentscheides an, unter der Androhung der Ersatzvornahme

auf Kosten der Pflichten im Säumnisfall. Die Verfahrenskosten auferlegte sie

der Rekurrentin; eine Umtriebsentschädigung wurde nicht zugesprochen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A am 20. November 2006

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei

vollumfänglich aufzuheben, und es seien die angefochtenen Verfügungen insoweit

aufzuheben, als die Bewilligung für den bereits erstellten

Pferdeausbildungsplatz (Sandplatz) und die zusätzlichen Einzäunungen auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 02 und 03 verweigert worden seien. Weiter seien die

Kosten- und Entschädigungsfolgen für das erst- und zweit-instanzliche Verfahren

nach Massgabe des Obsiegens bzw. Unterliegens neu festzusetzen.

Die Baudirektion beantragte am 6. Dezember 2006 unter

Hinweis auf den angefochtenen Rekursentscheid die Abweisung der Beschwerde. Die

Baurekurskommission erstattete am 7. Dezember 2006 eine Beschwerdeantwort

mit dem Antrag auf Beschwerdeabweisung unter den üblichen Kostenfolgen. Der

Bau-, Planungs- und Werkausschuss X liess sich am 12. Februar 2007

vernehmen und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter

Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gestützt auf § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt zwar die vollumfängliche

Aufhebung des Rekursentscheides, beschränkt diesen Antrag jedoch nachfolgend

auf die beiden Gegenstände Sandplatz und Weidezäune. Auch in der Begründung

anerkennt sie den Entscheid der Vorinstanz ausdrücklich hinsichtlich der

Streitpunkte Autoabstellplatz, Terraingestaltung beim Biotop und Gartenzaun

entlang der Südwestgrenze Kat.-Nr. 03. In diesen Teilen hat der

Rekursentscheid daher als nicht angefochten und in Teilrechtskraft erwachsen zu

gelten.

3.

3.1

Die

ehemalige landwirtschaftliche Siedlung L wird von der Beschwerdeführerin als

privates Wohnhaus und zur Haltung von vier Reitpferden genutzt. Damit liegt

nach der übereinstimmenden Auffassung der Parteien keine zonenkonforme Nutzung

innerhalb der Landwirtschaftszone vor. Die strittigen baulichen Massnahmen

können demnach nicht nach Art. 22 RPG, sondern nur als Ausnahme im Sinne

der Art. 24 ff. RPG bewilligt werden. Die rechtlichen Voraussetzungen

für eine derartige Bewilligung, insbesondere für die als einzige in Frage

stehende Bewilligung nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 und

42.

der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) wurden von der Baurekurskommission

richtig dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28

Abs. 1 VRG). Zu ergänzen bleibt, dass die Möglichkeit der Erweiterung oder

teilweisen Änderung nach der Rechtsprechung insgesamt nur einmal ausgeschöpft

werden darf. Demnach sind für die Beurteilung der Frage, ob die Identität der

Bauten und Anlagen im Wesentlichen gewahrt sei, alle seit In-Kraft-Treten der

Erlass- oder Planänderung vollzogenen Änderungen zu berück­sich­tigen (BGE 127

II 215 E. 3a und b mit Hinweisen).

3.2

Die

Parteien gehen mit der Vorinstanz zusammen davon aus, dass die bestehenden

Bauten und Anlagen des Ls grundsätzlich in den Anwendungsbereich von Art. 24c

RPG fallen. Ob dies zutrifft, lässt sich aufgrund der Akten nicht feststellen.

Insbesondere fehlen detaillierte Angaben darüber, wann die ehemals landwirtschaftliche

Nutzung aufgegeben wurde, ob also die bestehenden Bauten tatsächlich bereits am

1.

Juli 1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden waren. Immerhin

hat die Baudirektion bereits in ihrer Verfügung vom 9. Dezember 2003

angenommen, dass am 1. Juli 1972 eine nicht zonenkonforme Nutzung über 271

m2 Wohnfläche und 614 m2 Nebennutzflächen bestanden hätte.

Davon kann – mit Blick auf den Ausgang des Beschwerdeverfahrens – vorliegend ausgegangen

werden.

Mit der Stammbewilligung vom 9. Dezember 2003/13. Januar

2004.

wurde eine Wohnnutzungserweiterung über 29 m2 im Gebäudeinnern zugelassen. Dank der Übernahme der

bisherigen wesentlichen architektonischen Gestaltungselemente wurde auch die

vollständig neue Nutzung des Ökonomieteils und des Garagengebäudes als

Reithalle und Pferdestall bewilligt. Im Bereich des Aussenraums liessen die

Behörden im Zusammenhang mit dem Biotop und dem Schwimmbad nicht vermasste,

grossflächige Aussenraumveränderungen zu. Die weiteren von der Baudirektion am

7.

Mai 2004 bewilligten Projektänderungen beinhalteten neben geringfügigen

baulichen Änderungen auch eine Umnutzung von insgesamt 60 m2 Aussenfläche für drei Pferdeausläufe.

Schliesslich wurden auch mit den beiden vorliegend strittigen Baubewilligungen

zusätzliche Veränderungen im Aussenbereich gestattet, darunter ein Anbau an die

Reithalle in den Massen 3 m x 5.40 m und eine Einzäunung von zwei Pferdeweiden

im Nordosten des Stalls.

3.3

Unter

Verweis auf Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV erwog die

Baurekurskommission, der Reitplatz mit einer Fläche von 340 m2 sei

einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24c RPG nicht zugänglich, da

die Identität bei einer Fläche von mehr als 100 m2 nicht mehr als

gewahrt gelte. Ein anderer Ausnahmegrund im Sinne von Art. 24 ff. RPG

komme nicht in Frage.

Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, der Reitplatz

unterstehe nicht der Maximalfläche von Art. 42 Abs. 3 RPV, da

Ausbildungsplätze nach Anhang 4 der Wegleitung "Pferd und Raumplanung"

des Bundesamtes für Raumentwicklung (2003) als landwirtschaftszonenkonform zu

gelten hätten und der Platz demnach keiner Ausnahmebewilligung bedürfe. Mit

diesem Einwand übersieht die Beschwerdeführerin, dass sich der fragliche Passus

in der Wegleitung von vornherein nur auf Reitplätze als Bestandteil eines zonenkonformen

Betriebs beziehen kann. Dementsprechend wird dem angeführten Zitat auch eine

Definition vorangestellt, wonach als Ausbildungsplatz ein verfestigter Platz

bezeichnet werde, welcher der Grundausbildung von Jungpferden auf landwirtschaftlichen

Pferdezuchtbetrieben diene (a.a.O., Anhang 4, Ausbildungsplatz, erster Absatz).

An anderer Stelle weist die Wegleitung unmissverständlich darauf hin, dass im

Bereich der Pferdehaltung nur Bauten und Anlagen für die landwirtschaftliche

Pferdezucht, auf dem Betrieb eingesetzte Arbeitspferde, Pferdefleisch- oder

Stutenmilchproduktion oder für die Pferdepension (unter bestimmten

Voraussetzungen) als landwirtschaftszonenkonform gelten können (a.a.O., Anhang

1). Demgegenüber kann die Pferdehaltung zu Hobby- oder Sportzwecken, wie sie

die Beschwerdeführerin betreibt, nach konstanter Rechtsprechung nicht als landwirtschafts­zonenkonform

gelten (Wegleitung, S. 15; BGE 122 II 160 3b; 111 Ib 213 E. 3b S. 217 ff.,

BGr, 15. Oktober 1993 in ZBl 1994 S. 81 ff.).

Zu Unrecht bezweifelt die Beschwerdeführerin auch, dass

der Sandplatz die Identität des Heimwesens negativ beeinflussen könne. Die in Art. 42

Abs. 3 lit. b RPV definierte absolute Grenze des Erweiterungsmasses

gilt unabhängig von der Lage eines Heimwesens oder seiner Einsehbarkeit. Auch

spielt dabei keine Rolle, ob mit der geplanten bzw. durchgeführten Erweiterung

eine ästhetische Aufwertung verbunden war. Damit widerspricht der bereits

erstellte Reitplatz klar der Flächenbegrenzung von Art. 42 Abs. 3 lit. b

RPV und wurde zu Recht verweigert.

3.4

Zu den

strittigen Pferdezäunen erwog die Baurekurskommission, diese seien mit massiven,

in nur wenigen Metern Abstand zueinander eingeschlagenen Pfählen errichtet worden

und würden die Identität der Umgebung nicht mehr wahren. Die Flächen dürften

zwar als Pferdeweiden genutzt werden, seien aber bei Bedarf temporär

einzuzäunen. Es sei nicht plausibel, dass die Rekurrentin alle eingezäunten

Flächen ganzjährig benötige, da sie nur vier Pferde habe und der Zaun weder zur

Pferdehaltung geeignet sei, noch Hunde abhalte. Für eine tiergerechte Haltung

seien bereits Ausläufe und ein fest eingezäunter Bereich für Winterweiden

bewilligt worden. Eine angepasste Bewirtschaftung der zusätzlichen Sommerweiden

sei unter diesen Umständen durchaus zumutbar.

Die Beschwerdeführerin bringt nichts vor, was diese

überzeugenden Erwägungen widerlegen würde. Soweit sie die Bewilligungspflicht

für die fest installierten Zäune überhaupt bestreitet, widersprechen ihre

Ausführungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Bewilligungspflicht von

Zäunen ausserhalb der Bauzonen (vgl. BEZ 2003 Nr. 33; BGr, 17. April

2004.

in ZBl 2006 S. 323 = PBG aktuell 2004, S. 23 f.; BGE 118

Ib 49 E. 2 mit Hinweisen). Die projektierten bzw. schon erstellten

Umzäunungen sind angesichts der kurzen Abfolge und der Vielzahl der notwendigen

festen Holzpfähle auf eine gewisse Dauer angelegt und beeinflussen mit ihrer

Höhe von 1.60 m und der Ausdehnung über mehrere 100 m Länge den Raum und sein

Erscheinungsbild erheblich. Auch wenn sich die erstinstanzliche

Bewilligungsverweigerung noch auf andere als die inzwischen eigenmächtig

erstellte Zaunausführung bezog (Elektrobänder anstelle von drei horizontalen

Querstangen), hat auch diese Einzäunung als bewilligungspflichtig zu gelten.

Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob die Weidezäune zur gleichmässigen

Beanspruchung des Weidelandes in jährlichen Abständen jeweils geändert werden

sollen.

Die von der Beschwerdeführerin angeführten weiteren Gründe

des Tierschutzes sind angesichts der bereits zugelassenen Ausläufe und der

bewilligten eingezäunten Winterweiden keineswegs zwingend. Auch sind keine

Gründe des Vertrauensschutzes ersichtlich, welche es nahe legen würden, die

ersuchte Bewilligung entgegen den gesetzlichen Bestimmungen zu erteilen.

Insbesondere führt die Zulassung der hobbymässigen Haltung von vier Pferden

ausserhalb der Bauzonen nicht etwa dazu, dass der Beschwerdeführerin nunmehr

alle Eingriffe in die Umgebung gestattet werden müssen, damit die Bedürfnisse

der Pferde nicht nur minimal, sondern optimal erfüllt werden können.

4.

Nach § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und

Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Dabei hat sie allerdings

den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn

der Bauherr die widerrechtliche Baute bösgläubig erstellt hat. Dieser

muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,

nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem

Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden

Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Ein Abbruchbefehl

ist nach ständiger Rechtsprechung dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung

vom gesetzmässigen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen

den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu

rechtfertigen vermögen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni

1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,

Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 865 ff.).

Unter Berufung auf diese Grundsätze erwog die

Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid, die Beschwerdeführerin habe die

strittigen Änderungen eigenmächtig vorgenommen, obwohl sie sich der

eingeschränkten Möglichkeiten in der Landwirtschaftszone hätte bewusst sein

müssen. Insbesondere der Reitplatz sei bereits beim Grundprojekt thematisiert

und als nicht bewilligungsfähig taxiert worden. Die nicht bewilligte Weideumzäunung

sei sogar noch während des laufenden Verfahrens fertig gestellt worden. Da inzwischen

auch das Grundstück Kat.-Nr. 04 mit einem massiven Zaun eingefasst und ein

neuer Weg entlang der südöstlichen Gartenbegrenzung bis zum Stallgebäude

erstellt worden sei, könne nicht mehr von einem gutgläubigen Versehen

ausgegangen werden. Die Entfernung der betroffenen Anlagen lasse sich mit

relativ geringem Aufwand bewerkstelligen. Der rechtmässige Zustand sei

wiederherzustellen, auch wenn die Anlagen sorgfältig und auf qualitativ hohem

Niveau erstellt worden seien.

Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Erwägungen

nicht weiter auseinander und macht auch nicht geltend, die Anordnung zur Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustandes sei unverhältnismässig. Sie bringt einzig in

anderem Zusammenhang vor, es könne ihr bezüglich der Weidezäune kein böser

Glaube vorgeworfen werden. Ein Vertreter der Baudirektion hätte ihr anlässlich

eines früheren Augenscheins mitgeteilt, die Zäune könnten akzeptiert werden,

wenn anstelle der massiven drei Querlatten aus Holz Elektrobänder installiert

würden. Daraus lässt sich jedoch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Äusserung

stand unter dem auch für die Beschwerdeführerin erkennbaren Vorbehalt einer vorgängigen

Bewilligung durch die zuständige Behörde. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

5.

Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die

Kosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung

mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr damit von vornherein

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'590.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …