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Entscheid

VB.2007.00036

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00036

28. März 2007Deutsch17 min

(URT.2007.9892)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 24. Januar 2006 verweigerte die

Bausektion der Stadt Zürich A die baurechtliche Bewilligung für zwei

zusammengebaute Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 20 Wohnungen und Tiefgarage

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Zürich.

Erwägungen

II.

Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission nach einem Delegationsaugenschein am 29. November 2006 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 24. Januar 2007 liess A dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen aufzuheben und die Sache zur Erteilung der Baubewilligung

an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, soweit nötig unter ergänzenden

Auflagen und Bedingungen. Allfällige Beschwerdeantworten seien dem Beschwerdeführer

zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen und es sei ein

Augenschein durchzuführen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz am 13. und die Beschwerdegegnerin am 27.

Februar 2007 beantragten je Abweisung der Beschwerde, letztere zudem die

Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von

Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel

einzutreten.

1.2

Die

Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin

sind dem Beschwerdeführer am 1. März 2007 zugestellt worden. Da kein Grund ersichtlich

ist, um von Amtes wegen einen zweiten Schriftenwechsel anzuordnen (§ 58 VRG;

RB 1982 Nr. 6; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58

N. 10), und der Beschwerdeführer nach Zustellung der Rechtsschriften der

Gegenparteien seinen diesbezüglichen Antrag nicht erneuert hat (vgl.

BGE 132 I 42 E. 3.3.4), ist auf Weiterungen des Verfahrens zu

verzichten.

1.3

Der vom

Beschwerdeführer beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Der massgebliche

Sachverhalt wird mit hinreichender Klarheit durch die Baueingabepläne sowie,

insbesondere was den Bezug des Neubaus zu seiner baulichen und landschaftlichen

Umgebung betrifft, durch das dem Gericht eingereichte Modell und die von der

Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins angefertigten Fotos dokumentiert (RB

1995.

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Der

Beschwerdeführer legt denn auch nicht dar, dass die Vorinstanzen von

unzutreffenden Sachverhaltsfeststellungen ausgegangen seien, sondern rügt im

Wesentlichen eine unrichtige Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) über die Gestaltung von Bauten und Anlagen.

2.

2.1

Nach § 238

Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Gemäss Abs. 2

der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert

(VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die

Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr,

18.

Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,

17.

Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter

Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,

3.

A., Zürich 1999, Rz. 654).

2.2

Der

Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs

"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher

Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19).

Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission

zwar gemäss § 20 Abs. 1 VRG grundsätzlich zur Ermessenskontrolle

befugt, weshalb sie neben der Rechtmässigkeit auch die Zweckmässigkeit eines

kommunalen Entscheids überprüfen kann. Soweit es jedoch um die Überprüfung

eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu

respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen

der örtlichen Baubehörde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,

S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20,

1986.

Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Das neben der Überprüfung des Sachverhalts (§ 51 VRG)

auf die Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2

lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 50 N. 78 f.). Als Ermessenüberschreitung gilt auch eine

Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre

Überprüfungsweise unzulässigerweise beschränkt. Hat die Baurekurskommission

einen Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so überprüft das

Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen

Handhabung der vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die

Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar

hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung

der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es seine

eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).

3.

3.1

Gemäss den

Erwägungen zur angefochtenen Bauverweigerung vom 24. Januar 2006 stützt sich

diese im Wesentlichen auf § 238 Abs. 2 PBG und entspricht das

Bauvorhaben im Übrigen weit gehend den massgeblichen Bauvorschriften, insbesondere

was das Volumen und die Ausnützung betrifft. Die ungenügende Einordnung hat die

Baubehörde unter Hinweis auf die Inventarobjekte M und das Inventarobjekt N damit

begründet, dass das nach Süden abfallende Baugrundstück im Zusammenhang mit dem

geschützten Ortsbild O zu "lesen" sei. Mehrere bäuerlich geprägte

Gebäude, die samt der landschaftlichen Umgebung zum überwiegenden Teil

denkmalpflegerisch inventarisiert oder gar geschützt seien, bildeten ein

charakteristisches städtebauliches Ensemble, welches durch die L-Strasse nördlich

begrenzt werde. Diese "hochwertige städtebauliche Situation" verlange

eine nach § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksichtnahme, welche das

Bauvorhaben insbesondere in Bezug auf die Inventar- und Schutzobjekte an der P-Strasse

03.

und 04 vermissen lasse. Der geplante, 20 Wohnungen aufnehmende Gebäudekörper

mit einer Länge von 42 m und einer Tiefe bis zu 20 m sprenge die

Dimensionen der umgebenden Bauten und nehme keinerlei Rücksicht auf deren

Körnung. Auch die vier talseitig in Erscheinung tretenden Geschosse leisteten in

der vorliegenden zweigeschossigen Wohnzone keinen Beitrag zur qualitätsvollen Ergänzung

der bestehenden städtebaulichen Situation. Das Vorschieben des Mittelteils auf

der Gebäudesüdseite und die damit verbundene Staffelung der Giebelseiten wirke

unmotiviert und sei architektonisch nicht nachvollziehbar; diese Massnahme

diene einzig der Optimierung der Ausnützung, was zu 17,5 m tiefen, schlecht zu

organisierenden Wohnungsgrundrissen führe, deren Belichtung durch die 2,5 m

tiefe Balkonschicht zusätzlich beeinträchtigt werde. Die expressive Form des

wellenartig geschwungenen Dachs sei im vorhandenen baulichen Kontext mit

Sattel-, Pult- und Flachdächern fremd und wirke gesucht; zudem unterbrächen und

störten die Dachlukarnen auf der Nord- und die Absätze auf der Südseite

mehrfach den geradlinigen Verlauf der Traufe, wodurch die Dachform an einer

empfindlichen Stelle entscheidend geschwächt werde. Sodann würden auch der Umgang

mit dem gewachsenen Terrain und die Anschlüsse an das Gebäude nicht überzeugen;

die steilen Stützmauern und Böschungen sowie die riesige Plattform über der

Unterniveaugarage seien im landschaftlichen Kontext fremd, zerstörten den

natürlichen sanften Geländeverlauf der Umgebung und führten dazu, dass die

daran anschliessenden Gebäude förmlich erdrückt würden. Die Zufahrt zur

Unterniveaugarage mit hohen abgestuften Wänden sowie begrünten und

terrassierten Eindeckungen kollidiere mit der südöstlichen Gebäudeecke und

beeinträchtige die dortige Wohnung, was im Bereich der Ostseite zu einer gestalterisch

unbewältigten Situation führe. – In der Rekursvernehmlassung führte die Beschwerdegegnerin

zudem aus, es gehe nicht darum, die Ausnützung für ein grösseres Gebiet zu

reduzieren, sondern lediglich um die Durchsetzung der im unmittelbaren Nahbereich

der Schutzobjekte gebotenen Rücksichtnahme; dass damit ein gewisser Ausnützungsverlust

verbunden sei, habe die Bauherrschaft hinzunehmen. Der projektierte Baukörper

setze in Bezug auf die Körnung einen völlig neuen Akzent; das sei nicht a

priori ausgeschlossen. Indessen trete das geplante Gebäude mit seinem

vorgeschobenen, fast bedrohlich wirkenden Mittelteil, seinem expressiven,

völlig ortsuntypischen Wellendach und seinem beliebigen, geradezu autistisch

wirkenden architektonischen Ausdruck als Fremdkörper in Erscheinung.

Die Baurekurskommission ist nach einer aufgrund eines

Augenscheins vorgenommenen Würdigung der baulichen und landschaftlichen

Umgebung zum Schluss gekommen, die von der örtlichen Baubehörde vorgenommene

Würdigung der gestalterischen Qualitäten des Bauvorhabens sei abgesehen von den

generellen Vorbehalten gegenüber der Dachform nachvollzieh- und vertretbar.

3.2

Der

Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz in erster Linie eine unrichtige Rechtsanwendung

und die Unterschreitung ihrer Kognition vor. Sie verkenne, dass die Einordnungsvorschrift

in aller Regel keine Grundlage für die Beschränkung des nach der Bau- und Zonenordnung

zulässigen Bauvolumens biete. Solche Beschränkungen seien nach der Rechtsprechung

nur ausnahmsweise – bei Vorliegen qualifizierter Verhältnisse – zulässig, wenn

der Widerspruch zur bestehenden baulichen Umgebung als klar und krass und die

Ausnützung der vorgegebenen Ausnützungsmöglichkeiten als

"déraisonnable" und "irrationelle" (gemäss BGE 115 Ia

367.

und 369) erscheine. Verlange die örtliche Baubehörde gestützt auf die

Einordnungsvorschriften eine Reduktion des nach der Bau- und Zonenordnung

zulässigen Bauvolumens, so könne sich deshalb die Rekursinstanz nicht auf die

Prüfung beschränken, ob die Bauverweigerung aus ästhetischen Gründen

nachvollziehbar bzw. offensichtlich nicht mehr vertretbar sei, sondern habe

ihre Kognition auf die Frage auszudehnen, ob die Beanspruchung der Ausnützung

zu einem klaren und krassen Widerspruch zur baulichen Umgebung führe bzw. als

"déraisonnable" und "irrationelle" erscheine. Obwohl nach

der Bau- und Zonenordnung das Zusammenbauen ohne weiteres zulässig sei, laufe

die Argumentation im Ergebnis darauf hinaus, das Bauvorhaben zu unterteilen und

den Gebäudeabstand zu den Schutzobjekten zu erhöhen. Zudem wäre der Baukörper

auch in vertikaler Hinsicht zu reduzieren, was die mögliche Wohnnutzung um rund

einen Viertel reduzieren würde. Das wäre nur zulässig, wenn ein klarer und

krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung bestehen würde. Ob dies zutreffe,

habe die Baurekurskommission jedoch nicht geprüft, die lediglich beurteilt

habe, ob die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde nachvollzieh- bzw.

vertretbar sei.

Ein solcher klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung

sei denn auch nicht auszumachen. Das Bauprojekt übernehme das bereits im

Zusammenhang mit der Prüfung von Schutzmassnahmen für den Weiler Q verfolgte

Konzept einer Konzentration des Bauvolumens auf der bergseitigen nördlichen

Grundstückshälfte; die Aufteilung des Bauvolumens auf mehrere Gebäudekörper

würde zwangsläufig dazu führen, dass die Neubauten näher zum Weiler rücken

würden. Das Bauvorhaben werde von der P-Strasse her kaum sichtbar sein und von

der Bergseite her trete es nur mit zweieinhalb Geschossen in Erscheinung. Die

benachbarten Schutzobjekte würden teilweise ähnliche Dimensionen aufweisen wie

der geplante Neubau und bergwärts werde ohnehin eine grosszügige Neuüberbauung

des im Quartierplan O erschlossenen Gebiets folgen. Die Forderung nach einer

Aufteilung des Bauvolumens laufe auf einen unverhältnismässigen und damit

rechtswidrigen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Beschwerdeführers

hinaus. Die gestalterische Kritik am Bauvorhaben sei (was näher ausgeführt

wird) unbegründet.

3.3

Nach

ständiger Rechtsprechung kann allein gestützt auf § 238 PBG keine

generelle Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen

Bauvolumens verlangt werden; nur in Ausnahmefällen, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung

des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens durchgesetzt werden (RB

1990.

Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; BGE 115 Ia

363.

E. 3a; 115 Ia 370 E. 5; 114 Ia 343 E. 4b). Hierfür sind jedoch im Rahmen

der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige

Gründe erforderlich, wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung,

eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit; weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das

Legalitätsprinzip stark gewichtet (BGE 115 Ia 370 E. 5), kann nur ein

krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt

(vgl. BGE 115 Ia 370; BGr, 15. April 2005,1P.709/2004) die

Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzungen für

einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl,

dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung

heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt

(VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); besonders hohe Anforderungen

sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte

des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen ist.

3.4

Wie die

Erwägungen der Baubehörde zur Bauverweigerung vom 24. Januar 2006 sowie ihre

Rekursantwort vom 2. Mai 2006 zeigen, hat sie die Einordnung des Bauvorhabens

in die bauliche und landschaftliche Umgebung nicht allein wegen seiner

Dimensionen als ungenügend beurteilt, sondern hat ihm eine Vielzahl von

Gestaltungsmängeln vorgeworfen, die insgesamt zur Bauverweigerung führten.

Diese ästhetische Würdigung erscheint, wie die Baurekurskommission ohne

Rechtsverletzung entscheiden konnte, als nachvollzieh- und vertretbar.

Als massgebliches landschaftliches und bauliches Umfeld haben

die Vorinstanzen in nachvollziehbarer Weise den durch landwirtschaftliche Wohn-

und Zweckbauten aus verschiedenen Epochen geprägten Weiler Q und insbesondere

das Geviert zwischen L-Strasse, R-Strasse, P-Strasse und S-Strasse mit

Einschluss der östlich dieser Wegverbindung gelegenen Liegenschaft P-Strasse 03

gewürdigt. Den südlichen und westlichen Rand dieses so umschriebenen Bereichs,

an dessen nördlichen Rand der umstrittene Neubau errichtet werden soll, säumen

die inventarisierten oder unter Schutz gestellten Gebäude P-Strasse 03, 05, 06,

07.

und 08, die südlich und westlich das bauliche Gegenüber des Neubaus bilden

werden. Wegen des gegen Süden abfallenden Geländes wird der Neubau deutlich höher

zu stehen kommen als die Schutzobjekte an der P-Strasse.

Inwiefern der geplante Neubau dieser gestalterisch hohe

Ansprüche stellenden Situation im Randbereich zwischen dem Neubaugebiet an der L-Strasse

und dem durch die (frühere) landwirtschaftliche Nutzung geprägten, immer noch

stark durchgrünten Weiler Q mit seinen Schutzobjekten in der durch § 238 Abs. 2

PBG gebotenen Weise Rechnung trägt, ist nicht zu erkennen und wird vom

Beschwerdeführer auch nicht dargelegt. Die ästhetische Kritik der Baubehörde

erscheint in jeder Hinsicht als nachvollziehbar und vertretbar. Der eintönige

Bau mit seinen tiefen, längs der gesamten Südfassade vorgelagerten Balkone

nimmt in keiner Weise Rücksicht auf die Vielgestaltigkeit des angrenzenden Weilers

und droht ihn förmlich zu erdrücken; und zwar mehr noch durch seine Trivialität

als durch das Volumen des geplanten Baukörpers. Entgegen der Auffassung der

Rekurskommission ist auch die Kritik der Baubehörde an der Dachgestaltung

gerechtfertigt: Ohne einer erkennbaren Formensprache zu folgen, wirkt das geschwungene

Dach im gegebenen Kontext fremd und auffällig und lässt damit die gestalterischen

Mängel des Neubaus noch deutlicher zutage treten. Diese setzen sich, wie die

Vorinstanzen zutreffend erwogen haben, auch bei der Einbettung des Gebäudes in

das Gelände fort: Die über den natürlichen Terrainverlauf hinausragende

Unterniveaugarage und die zu ihrer Eindeckung erforderlichen Aufschüttungen

stören den natürlichen Geländeverlauf und erfordern Stützmauern und Böschungen,

welche in dieser landschaftlichen Umgebung fremd sind. Durch die unmittelbar hinter

den Schutzobjekten P-Strasse 03, 05 und 06 verlaufende Terrassierung des

Geländes wird diese offenkundig beeinträchtigt. Die nämliche Unbeholfenheit im

Umgang mit dem Terrain zeigt sich bei der schluchtartigen Einfahrt in die

Tiefgarage, deren unterirdische Fortsetzung im Bereich der südöstlichen

Gebäudeecke an Stützmauern und begrünten Terrassen erkennbar ist; wenn die

Baubehörde dies als gestalterisch unbewältigte Situation gewürdigt hat, so ist

das ohne weiteres nachvollziehbar.

3.5

Genügt die

Gestaltung des Bauvorhabens insgesamt nicht den Anforderungen von § 238 Abs. 2

PBG, so kann offen bleiben, ob das Bauvorhaben allein wegen seines Volumens

verweigert werden könnte. Im Hinblick auf eine Neuprojektierung und nachdem die

Baubehörde dem Bauvorhaben neben den übrigen gestalterischen Mängeln vorwirft,

es sprenge die Dimensionen der umgebenden Bauten und nehme keine Rücksicht auf

ihre Körnung, und in der Rekursantwort überdies ausgeführt hat, die

Rücksichtnahme auf die umliegenden Schutzobjekte könne einen gewissen

Ausnützungsverlust mit sich bringen, rechtfertigen sich einige Überlegungen zu

dieser vom Beschwerdeführer ins Zentrum seiner Ausführungen gestellten

Thematik.

Dabei ist in erster Linie darauf hinzuweisen, dass die

Baubehörde, wie sie in der Rekursantwort vom 2. Mai 2006 deutlich gemacht hat,

eine den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genügende Einordnung

nicht zwingend vom Verzicht auf den Zusammenbau abhängig macht (Begründung

B/3/c) und in Bezug auf die Körnung der bestehenden Bauten eine neue Akzentsetzung

durch einen einzigen, langen Gebäudekörper nicht a priori für ausgeschlossen

hält (Begründung B/3/d). Sodann weist sie zutreffend darauf hin, dass sich die

Frage, ob und in welchem Ausmass ein den gestalterischen Anforderungen genügendes

Projekt mit Ausnützungsverlusten verbunden ist, sich nur anhand von

detaillierten Projektstudien beurteilen lässt, weshalb sie nicht im vorliegenden

Verfahren beantwortet werden kann. Immerhin lässt sich so viel sagen, dass die

Realisierung der von der Bauherrschaft angestrebten Ausnützung angesichts der

gegebenen räumlichen Verhältnisse nicht von vorneherein zu einem krassen

Missverhältnis der Proportionen oder zu einer ungenügenden Rücksichtnahme auf

die Schutzobjekte führen muss; jedenfalls hätte die Baubehörde bei einem

insgesamt gut gestalteten Projekt eingehend darzulegen, weshalb die Rücksicht

auf die Schutzobjekte den Verzicht auf die Realisierung des bauordnungsgemässen

Bauvolumens zu rechtfertigen vermag, und hätten die Rechtsmittelinstanzen diese

Interessenabwägung als Rechtsfrage uneingeschränkt zu überprüfen. Indes

steigen, je näher sich der Beschwerdeführer der maximal zulässigen Ausnützung

annähern will, auch die architektonischen Anforderungen (vgl. vorn E. 3.3 am

Ende) und nimmt damit naturgemäss das Risiko des Misslingens zu.

3.6

Erweist sich

damit die Bauverweigerung mangels hinreichender Einordnung des Bauvorhabens in

die bauliche und landschaftliche Umgebung als rechtens, so brauchen die

weiteren streitigen Fragen (Beschwerdeschrift Ziffer 8) nicht behandelt zu

werden. Die Beschwerde ist abzuweisen.

4.

Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer

aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der

überdies zu einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten

ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Bei der Bemessung ist zu

berücksichtigen, dass die Beantwortung der Beschwerde wohl ein besonderes

Fachwissen erforderte, der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz für die

durch eigene Fachleute vertretene Beschwerdegegnerin aber relativ bescheiden

blieb. Angemessen ist deshalb eine Parteientschädigung von Fr. 500.-.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 500.- an die Beschwerdegegnerin

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …