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Entscheid

VB.2007.00049

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00049

23. Mai 2007Deutsch25 min

(URT.2007.10024)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Mit Eingabe vom 1. Juli 2004 ersuchte die A die Stadt

Zürich im Hinblick auf ein Neubauvorhaben E (Hochhaus mit Parkierungsanlage für

832 Autos, Betriebszentrum und Büros) auf den Grundstücken Kat.Nr. 01 und 02 an

der L-Strasse in Zürich um Erlass eines Vorentscheides mit Drittwirkung im Sinn

von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG). Die Bausektion der Stadt Zürich wurde um Beantwortung folgender Fragen

ersucht:

1. Sind die

Grenz- und Gebäudeabstände gemäss beiliegender Katasterkopie 1: 500 vom 30.

März 2004 rechtskonform?

2. Ist eine Gebäudehöhe

von 60 m zulässig?

3. Genügt die

M-Strasse als gesetzliche Zufahrt für das Bauprojekt E?

4. Sind

insgesamt 720 Parkplätze (Beschäftigten- und Besucherparkplätze) zuzüglich

Abstellplätze für 112 Dienstfahrzeuge bewilligungsfähig?

5.

Ist das Bauvorhaben im Sinne des Vorprojektes vom

11. Juni 2004 umweltverträglich?

Die Bausektion der Stadt Zürich

beantwortete die Fragen mit Beschluss vom 23. November 2004 "im Sinne der

Erwägung lit. B" (Disp. Ziff. II). Mit Verfügung vom 1. Dezember 2004

genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich diesen Beschluss, soweit er die

Hochhausanforderungen betraf.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom

23.

November 2004 erhoben die A (Rekurrentin 1) einerseits sowie die F AG

(Rekurrentin 2), Baurechtsnehmerin des benachbarten Grundstückes Kat.Nr. 03

anderseits mit Eingaben vom 3. und 5. Januar 2005 Rekurs an den Regierungsrat.

Dieser vereinigte die beiden Rekursverfahren mit Beschluss vom 20. Dezember

2006.

und hiess den Rekurs der F AG im Sinne der Erwägungen teilweise gut;

demgemäss hob er den Beschluss der Bausektion des Stadt Zürich vom 23. November

2004.

hinsichtlich Dispositiv Ziff. II in Verbindung mit Erwägung B1b auf und

legte den projektierten Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse

04.

auf 17,5 m fest. Zudem versah der Regierungsrat den Vorentscheid mit

dem Vorbehalt, dass zusätzlich eine rechtskräftige Bewilligung für eine auf das

streitige Projekt zugeschnittene, einheitliche Bau(rechts)parzelle vorliegen

müsse. Im Übrigen wies der Regierungsrat die Rekurse ab, soweit er darauf

eintrat und soweit diese nicht gegenstandslos geworden waren. Die Verfahrenskosten

auferlegte der Regierungsrat je hälftig den Rekurrentinnen und verpflichtete

die A der F AG eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.- zu bezahlen.

III.

Gegen den Rekursentscheid des Regierungsrates vom 20.

Dezember 2006 erhob die A am 6. Februar 2007 (VB.2007.00049; Beschwerdeführerin

1) Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte diesen soweit

aufzuheben, als der Rekurs der privaten Beschwerdegegnerin hinsichtlich des

einzuhaltenden Abstands zwischen dem projektierten Parkhaus (E-Gebäude) und dem

Gebäude L-Strasse 04 teilweise gutgeheissen worden war, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Mit Eingabe vom 7. Februar 2007 erhob auch die C AG,

Zumikon, Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2007.00069; Beschwerdeführerin

2) und beantragte:

"1. Disp.

Ziff. II des angefochtenen Beschlusses sei insoweit aufzuheben als in Ziffer 6

cc) der Erwägungen festgehalten worden ist, es sei gegenüber der Parzelle 03 kein

Mehrhöhenzuschlag einzuhalten;

2.

Disp.

Ziffer II des angefochtenen Beschlusses sei auch insoweit aufzuheben, als der

Abstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04 auf 17,5 m festgelegt

worden ist;

3.

es sei

festzustellen, dass zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04 ein

Abstand von 20 m bestehen muss;

4.

Disp.

Ziffer III des angefochtenen Beschlusses sei insoweit aufzuheben, als der

Rekurrentin Nr. 2 und heutigen Beschwerdeführerin die Hälfte der Kosten

auferlegt worden sind;

5.

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdegegner.

(formell)

6.

das Verfahren sei zu sistieren, bis eine der

Parteien dessen Fortsetzung verlangt."

Die Beschwerdeführerinnen

beantragten je Abweisung der Beschwerden der privaten Gegenpartei, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete

auf eine Antragstellung im Verfahren VB.2007.00049; hinsichtlich der Beschwerde

der C AG beantragte die Bausektion, auf das Rechtsmittel nicht einzutreten,

eventuell dieses abzuweisen. Die Staatskanzlei des Kantons Zürich beantragte

bei beiden Verfahren die Abweisung der Beschwerden.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Beschwerdeverfahren VB.2007.00049 und VB.2007.00069 wenden sich gegen den

nämlichen Rekursentscheid des Regierungsrates vom 20. Dezember 2006. Sie

betreffen das gleiche Bauvorhaben der A und werfen zur Hauptsache die gleichen

Rechtsfragen (Grenz- und Gebäudeabstand) auf. Die Beschwerdeverfahren sind daher

aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

1.2

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Rekursentscheide

des Regierungsrates zuständig. Da – wie nachfolgend zu zeigen sein wird – auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die rechtzeitig

erhobenen Rechtsmittel einzutreten.

1.3

Die F AG firmiert gemäss Publikation im

Handelsamtsblatt vom 22. Dezember 2006 neu unter dem Namen "C

AG". Bei der Beschwerdeführerin 2 handelt es sich mithin um die gleiche

juristische Person wie die Rekurrentin 2 im Rekursverfahren.

1.4

Die Beschwerdeführerin 2 beantragt die Sistierung des

Verfahrens. Da die Streitsache indessen spruchreif ist, ist im Interesse einer

beförderlichen Prozesserledigung (vgl. § 4a VRG) von einer Sistierung abzusehen.

1.5

1.5.1

Die Beschwerdeführerin 2 ist Baurechtsnehmerin des

an das Baugrundstück auf dessen Südwestseite anstossenden Grundstückes Kat.Nr. 03.

Die Beschwerdeführerin 1 und die Bausektion der Stadt Zürich beantragen

dem Verwaltungsgericht, auf das Rechtsmittel der Beschwerdeführerin 2

mangels Legitimation nicht einzutreten. Es sei

nicht ersichtlich, inwiefern diese ein Interesse an einer Vergrösserung des

Abstands zwischen dem Projekt und dem Gebäude L-Strasse oder gegenüber der

Parzelle 05 ein Interesse haben sollte. Zwischen letzterer Parzelle und dem

Baurechtsgrundstück Kat.Nr. 03 der Beschwerdeführerin 2 lägen zwei weitere

Parzellen und die kürzeste Distanz betrage 68 m. Die behaupteten Abstandsverstösse

könnten auf verschiedene Arten behoben werden, welche vom Baurechtsgrundstück

der Beschwerdeführerin 2 kaum wahrnehmbar wären.

1.5.2

Zum

Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt,

wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die

Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine

hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er

anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung mehr als irgendein Dritter

oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (Kölz/Bosshard/Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, § 21 N. 21 und

34.

ff.). Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren

findet, hat Anspruch darauf, dass alle geltend gemachten Rechtsverletzungen

überprüft werden, welche im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrages

führen oder zumindest auf den ersten Blick als hierzu geeignet erscheinen (RB

1980.

Nr. 7; 1987 Nr. 3, je mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführerin 2 ist Baurechtsnehmerin der an das

Baugrundstück grenzenden Nachbarparzelle Kat.Nr. 03. Die nachbarliche Beziehung

und die direkte Betroffenheit durch das Hochhaus-Vorprojekt E sind damit

gegeben. Anders als bei einem baurechtlichen Entscheid im Sinn von §§ 318

ff. PBG wird bei einem Vorentscheid nicht über die Bewilligungsfähigkeit eines

Bauvorhabens als Ganzes, sondern nur über Fragen entschieden, welche für die

spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind (§ 323

Abs. 1 PBG). Demgemäss kann im Zeitpunkt des Vorentscheides einem Nachbarn in

aller Regel auch nicht das Rechtsschutzinteresse abgesprochen werden mit dem Hinweis,

der gerügte Mangel könnte mittels einer Nebenbestimmung zur Baubewilligung geheilt

werden, welcher ihm keinen praktischen Nutzen bringe. Die Rechtsmittelanträge

des Nachbarn zielen im Fall eines Vorentscheides nicht auf die

Bewilligungsfähigkeit der Baute als solche, sondern auf die Beantwortung

gestellter "grundlegender" Fragen. Ist die Ausgestaltung eines

künftigen Bauvorhabens noch offen bzw. nicht direkt Gegenstand der mit

Vorentscheid zu beantwortenden Fragen, so ist der vom künftigen Bauvorhaben voraussichtlich

betroffene Nachbar legitimiert, die Beantwortung der "für die spätere

Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegenden" Fragen anzufechten.

1.5.3

Gemäss Gesuch vom 1. Juli 2004 unterbreitete

die A der Bausektion verschiedene Fragen zur Beantwortung im Sinn eines

Vorentscheides. Der Vorentscheid ist allein bezüglich der konkret gestellten

Fragen verbindlich, also vorliegend hinsichtlich der streitigen "Grenz-

und Gebäudeabstände gemäss beiliegender Kataster-Kopie 1 : 500 vom 30. März

2004" (Frage 1), sowie bezüglich Gebäudehöhe, Zufahrt und Parkplatzzahl.

Die konkrete Ausgestaltung des späteren Bauprojektes wird allein durch die

Beantwortung der zum Vorentscheid unterbreiteten Fragen präjudiziert, bleibt im

Übrigen aber offen. Der Beschwerdeführerin 2 kann daher die Legitimation zur

Anfechtung der vorentscheidsweisen Beantwortung, welche Grenz- und Gebäudeabstände

einzuhalten sind, nicht abgesprochen werden, auch wenn es die – vom Nachbargrundstück

aus gesehen – abgewandte Seite des künftigen Bauprojektes betrifft.

2.

Die der Bausektion des

Stadtrates Zürich zum Vorentscheid unterbreiteten Fragen basieren auf einem

Vorprojekt für ein 62,7 m langes, 40,8 m breites und 60 m hohes

Hochhaus (Projekt E), mit welchem die Raumbedürfnisse des Fernsehstudios in

Leutschenbach konzentriert werden sollen. Gemäss Projektbeschrieb ist im

Erdgeschoss des Gebäudes ein multifunktionaler Raum vorgesehen, der als

Einstellhalle für Reportagewagen genutzt werden soll. Darüber ist ein

siebenstöckiges Parkhaus für Personenwagen geplant, das über eine rund um das

Gebäude angeordnete Zufahrt (Rampen) erschlossen werden soll. Im achten

Stockwerk sind Lager- und Technikräume geplant und in den obersten Geschossen

das Betriebszentrum, das so konzipiert ist, dass sich dort sowohl Standardbüros

als auch zweigeschossige grossflächige Studios verwirklichen lassen. Insgesamt

würde das geplante Gebäude über eine Produktionsfläche von 17'810 m2,

eine Bürofläche von 3910 m2 und eine Parkfläche von

17'416 m2 mit total 832 Parkplätzen verfügen. Die Erschliessung

des Parkhauses soll über die M-Strasse und die daran anschliessende private

Parkhauszufahrt erfolgen.

Streitig vor

Verwaltungsgericht sind allein noch die Abstandsverhältnisse gegenüber der L-Strasse

bzw. zum Gebäude L-Strasse 04 sowie der Grenzabstand gegenüber dem Grundstück

Kat.Nr. 05.

3.

3.1

3.1.1

Die Bausektion der Stadt Zürich hielt in ihrem

Entscheid vom 23. November 2004 hinsichtlich des Abstandes zur L-Strasse fest,

dieser Strasse komme keine öffentliche Erschliessungsfunktion zu und sie sei

auch im kommunalen Richtplan, Strassennetz, nicht ausgewiesen. Sie diene

lediglich der arealinternen Zufahrt und Feinerschliessung des Fernsehareals, weshalb

von ihr keine Strassenabstände einzuhalten seien. L-Strasse und M-Strasse seien

gemäss kommunalem Verkehrsplan als Fussgängerachse/Veloroute vorgesehen. Für

den kombinierten Fuss- und Veloweg im Gegenverkehr sei eine Breite von mindestens

3,5 m erforderlich. Für die geplante Einbahnzufahrt neben der

Parkhauszufahrt sei zudem eine minimale Breite von 3 m zu verlangen. Die

Verkehrsanlagen wiesen somit einen Mindestbedarf von 6,5 m auf. Für einen

allfälligen Strassenausbau sei keine Raumsicherung erforderlich und im

arealinternen Bereich der Fernsehstrassse liege auch kein Interesse an der

Raumsicherung von Vorgärten, Grünzügen etc. Der projektierte Abstand von 1,5 m

des Gebäudes L-Strasse 04 von der L-Strasse vermöge zu genügen. Im Bereich des E-Gebäudes

habe somit die für die Verkehrsanlagen erforderliche Mindestbreite 8 m (1,5 m

+ 6,5 m) zu betragen. Zusammen mit der 6 m breiten Parkhauszufahrt sei

daher ein 14 m grosser Abstand zwischen dem projektierten und dem Gebäude L-Strasse

04.

zu verlangen.

3.1.2

Im Rekursverfahren vor dem Regierungsrat vertrat die A einen Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem

Gebäude L-Strasse 04 von 11 m, die F AG eine solchen von 20 m. Der

Regierungsrat führte in seinem Rekursentscheid hierzu aus, aufgrund der im

kommunalen Verkehrsplan der Stadt Zürich enthaltenen und als Vorgaben zu beachtenden

neuen Festlegungen für einen durch die L-Strasse verlaufenden Fuss- und Radweg

sei davon auszugehen, dass zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04

folgende Verkehrsanlagen Platz finden müssten: die private Erschliessung des

Parkhauses bestehend aus zwei parallelen Zufahrten à je 3 m, die separate

Einbahnzufahrt ins restliche Areal und ein Rad-Fussweg. Streitig sei sodann, ob

die Gebäude L-Strasse 04 und das Parkhaus E gegenüber der L-Strasse

(Einbahnzufahrt ins restliche Areal mit dem künftigen Rad-/Fussweg ohne

Parkhauszufahrt) einen Strassen- oder wenigstens einen Wegabstand einzuhalten

habe. Da es sich bei der Zufahrt ins restliche Areal um eine Einbahnzufahrt handle,

welcher für das restliche Areal in weit überwiegender Weise arealinterne Bedeutung

zukomme, habe die Bausektion der Stadt Zürich diesem Anlageteil die Funktion

eines Zufahrtsweges zuordnen und hierfür eine Breite von 3,0 m veranschlagen

dürfen. Demgemäss sei gegenüber der L-Strasse nicht der Strassenabstand,

sondern der Wegabstand von 3,5 m zu verlangen. Schliesslich sei für den

geplanten Rad-/Gehweg eine Mindestbreite von 3,5 m zu beachten. Vom E-Gebäude

(im Katasterplan 1 : 500 vom 30. März 2004 = blau gestrichelte Linie:

Projekt E) bis zum Gebäude L-Strasse 04 habe der Abstand somit mindestens 17,5 m

zu betragen.

3.1.3

In ihrer Beschwerde vom 6. Februar 2007

(VB.2007.00049) an das Verwaltungsgericht, beantragte die A die Aufhebung des Regierungsratsentscheides, soweit

damit der Rekurs bezüglich dem Abstand zwischen dem projektierten Parkhaus und

dem Gebäude L-Strasse 04 teilweise gutgeheissen worden war. Die A wirft der

Vorinstanz vorab einen Rechnungsfehler vor, denn zusammengerechnet ergebe sich

ein Abstand von 16 m (2 x 3 m Parkhauszufahrt; 3,5 m Rad-/Fussweg,

3.

m Einbahn-L-Strasse, 3,5 m Wegabstand.) und nicht von 17,5 m. Der

im kommunalen Richtplan vorgesehene Rad-/Fussweg habe bisher keinen Eingang in

die Nutzungsplanung gefunden. Er sei nur behördenverbindlich und könne einem

Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht entgegengehalten werden. Eine fehlende

oder beantragte planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 233 f. PBG

liege nicht vor. Da der Vorentscheid unter dem Vorbehalt wesentlicher

Änderungen der Sach- und/oder Rechtslage ausgesprochen wurde, sei es allerdings

nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde dennoch auf den im kommunalen

Richtplan vorgesehenen Rad-/Fussweg aufmerksam gemacht habe. Bei der

nutzungsplanerischen Umsetzung des Richtplaneintrages (durch Festlegung von

Baulinien) komme dem Antrag des Stadtrates erhebliche Bedeutung zu. Die Antwort

im Vorentscheid, es sei ein Abstand zwischen den Gebäuden von 14 m bestehend

aus 2 x 3 m für die Parkhauszufahrten, 3 m für die Einbahnzufahrt,

3,5 m für den Rad-/Fussweg und dem Sicherheitsabstand von 1,5 m einzuhalten

sei nicht zu beanstanden. Ob von der L-Strasse als rein interner Einbahnzufahrt

ein Wegabstand eingehalten werden müsse, könne offen bleiben, da gegenüber der

projektierten Parkgarage ein Abstand von 6 m und gegenüber dem Gebäude L-Strasse

04.

– bei einer Breite dieser Zufahrt von

3.

m und einem Abstand zwischen den beiden Gebäuden von 14 m – ein

Abstand von 5 m eingehalten werde.

Demgegenüber beantragte die

Beschwerdeführerin 2 in ihrer Beschwerde vom 7. Februar 2007 an das

Verwaltungsgericht, den Abstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse

04.

auf 20 m festzusetzen. Sie verficht Mindestbreiten von 6 m Strassenabstand

des Gebäudes L-Strasse 04, 3,5 m Fuss-/Veloweg, 4,5 m Strassenbreite,

6.

m Strassenabstand Parkhaus zugleich Parkhauszufahrt und führt hierzu

aus, die Haupterschliessung des Fernsehareals erfolge künftig über die

M-Strasse. Die Parkhauszufahrt werde unter teilweiser Mitbeanspruchung der L-Strasse

entlang der projektierten Ostfassade geführt. Die vorgesehenen Parkplätze

dienten mannigfacher Nutzung für Büros, Fernsehproduktionen, Publikum, Besucher

von Veranstaltungen und Drittbenutzer. Die L-Strasse diene sodann der

Anlieferung, VIP-Zufahrt sowie Zufahrt für Taxis, Cars und für die offenen

Abstellplätze. Sie sei Bestandteil einer Ein­bahnerschliessung, welche von und

bis zur M-Strasse rund um das Gebäude führe und dem Schwerverkehr diene. Über

die L-Strasse führe auch die im Richtplan enthaltene öffentliche Fuss- und

Velowegverbindung. Diese Funktion als Strasse und zugleich öffentlicher Weg

führe dazu, dass die Strasse eine Mindestbreite von 4,5 m aufweisen müsse

und dass ein Strassenabstand von 6 m, gemessen ab dessen Aussenkante,

einzuhalten sei. Für den Raum zwischen dem Gebäude L-Strasse 04 und dem

projektierten Parkhaus sei eine Mindestbreite von 20 m zu verlangen.

3.2

3.2.1

Gemäss kommunalem Verkehrsplan der Stadt Zürich vom 8.

Februar 2004, vom Regierungsrat genehmigt am 22. September 2004, sind die L-Strasse

und die M-Strasse als geplante Fussweg/Veloroute eingezeichnet. Diese

Festlegung ist bei Beantwortung der zum Vorentscheid unterbreiteten Frage, ob

die Grenz- und Gebäudeabstände gemäss der Katasterkopie 1: 500 vom 30.

März 2004 rechtskonform sind, in Anwendung von § 234 PBG zu beachten,

fehlt es doch an der nutzungsplanerischen Umsetzung z.B. durch Baulinien (vgl.

auch VGr, 29. September 2004, VB.2004.169, E. 4.3.2, www.vgrzh.ch). Unbestrittenermassen,

d.h. sowohl nach Ansicht der Bausektion der Stadt Zürich, der Vorinstanz wie

auch der Beschwerdeführenden ist für den kombinierten Fuss- und Veloweg im

Gegenverkehr eine Breite von (mindestens) 3,5 m einzusetzen.

3.2.2

Strittig ist die Fahrbahnbreite – neben der Parkhauszufahrt – der L-Strasse im geplanten Einbahnverkehr. Die Bausektion,

der Regierungsrat und die Beschwerdeführerin 1 halten eine Breite von 3 m

für genügend, während die Beschwerdeführerin 2 eine solche von 4,5 m für

erforderlich hält. Gemäss dem Verkehrserschliessungskonzept des Projektes E

erfolgt die Zufahrt zum Parkhaus über die M-Strasse und zwei parallel geführte

Parkgaragenzufahrten. Östlich davon, d.h. zwischen dem Projekt und dem Gebäude L-Strasse

04.

wird die L-Strasse im Einbahnverkehr ins restliche Areal geführt. Der

weitaus grösste Teil des Verkehrs (Büro, Produktion, Besucher/Publikum, Handwerker

usw.) wird – über die Zufahrtsrampen –

ins Parkhaus fliessen. Der Verkehr auf der

östlich der Zufahrtsrampen verlaufenden Einbahnzufahrt wird gering ausfallen.

Er umfasst drei Anlieferungsstellen für das nördlich des E-Projektes stehende

Gebäude "A" (L-Strasse 06); hiervon liegt eine Anlieferungsstelle

zwischen diesen beiden Gebäuden und kann gemäss Verkehrskonzept nur über die

erwähnte Einbahnzufahrt erreicht werden, während sich die beiden anderen Anlieferungsstellen

im restlichen Areal befinden und auch von Norden her erreichbar sind. Die

bestehenden Parkplätze im restlichen Areal werden grösstenteils aufgehoben;

ausserhalb des E-Gebäudes verbleiben im restlichen Areal allein noch 8

VIP-Parkplätze, 2 Behindertenparkplätze sowie 2 Parkplätze für Dienstfahrzeuge.

Diese Parkplätze wie auch die beiden Anlieferungsstellen im restlichen Areal

können auch von der N-Strasse über die Portieranlage angefahren werden. Die

Taxi- und Carvorfahrt erfolgt an der N-Strasse und berührt die L-Strasse weder

von Norden noch von Süden. Insgesamt wird damit der Einbahnverkehr auf der L-Strasse

östlich der parallel geführten Zufahrten zum E-Parkhaus sehr gering ausfallen.

Wenn die Bausektion II des Stadtrates Zürich und die Vorinstanz unter diesen

Umständen davon ausgingen, diesem Bereich der L-Strasse komme die Funktion

eines Zufahrtsweges zu und hierfür entsprechend den Zugangsnormalien eine Breite

von 3 m veranschlagte, ist dies nicht rechtsverletzend.

3.2.3

Fehlen Baulinien für öffentliche Strassen und Plätze

sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben

gemäss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber

Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern –

wie dies hier zutrifft – die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände

vorschreibt. Da die L-Strasse im hier streitbezogenen Bereich östlich des E-Gebäudes

aufgrund des zu erwartenden Verkehrsaufkommens als Zufahrtsweg einzustufen ist,

ist ein Wegabstand von 3,5 m massgebend, sofern es sich um einen öffentlichen

und nicht um einen privaten Weg handelt (RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982

Nr. 20).

Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts kommt es bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder

als privat zu gelten hat, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf die

Erschliessungsfunktion des Wegs an. Im Entscheid RB 1987 Nr. 149 (= BEZ 1982

Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgeführt, wenn ein Weg die Funktion

der gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er – jedenfalls wenn dieser mehreren Grundstücken diene –

notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis

beansprucht und handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht

als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum

stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei. Nach dieser wiederholt

bestätigten Rechtsprechung (RB 1987 Nr. 77; VGr, 14. 3. 1995, BEZ 2001 Nr. 48)

ist die L-Strasse klar – und entgegen der

Annahme im Vorentscheid – als öffentlich

zu qualifizieren, und zwar sowohl hinsichtlich des öffentlichen Fuss- und

Fahrradweges wie auch der Zufahrt zu den beiden Anlieferungsstellen und den

VIP- und Behindertenparkplätzen. Mithin ist ein Wegabstand von 3,5 m zu

beachten. Dieser ist auf der Westseite, wo die beiden parallel geführten

Parkhauszufahrten mit einer Breite von 6 m an die Fahrbahn anschliessen, eingehalten.

Hingegen ist auf der Ostseite, zwischen der Fahrbahn bzw. dem kombinierten

Velo-/Fussgängerweg und dem Gebäude L-Strasse 04 der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten.

Es besteht kein Rechtsgrund hiervon abzuweichen, insbesondere nicht nur einen

Sicherheitsabstand von 1,5 m als genügend zu erachten, wie im Entscheid

der Bausektion vom 23. November 2004 (S. 4, Ziff. B./1.b) vorgesehen. Auch

schreibt die Bauordnung der Stadt Zürich hier nicht – in Ausführung von § 51 Abs. 2 PBG – das Bauen auf die Strassengrenze vor.

3.2.4

Zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04

ist mithin ein Abstand von 16 m (6 m parallel geführte Zufahrt zum

Parkhaus; 3 m Fahrbahn, 3,5 m kombinierter Fuss- und Veloweg, 3,5 m

Wegabstand Ostseite) einzuhalten. Die Berechnung der Vorinstanz von 17,5 m

mit den gleichen Anforderungen beruht entweder auf einem Rechnungsfehler oder

aber darauf, dass diese den Sicherheitsabstand von 1,5 m zwischen der L-Strasse

und dem Gebäude L-Strasse 04 in ihre Berechnung einbezogen; dieser Sicherheitsabstand

fällt indessen wegen des dort einzuhaltenden Wegabstands dahin. Die Beschwerde

VB.2007.00049 der A ist daher teilweise gutzuheissen und der projektierte

Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse auf 16 m festzulegen.

Im Übrigen ist diese Beschwerde, soweit sie einen Abstand von lediglich 14 m

beantragt, sowie die Beschwerde VB.2007.00069, welche einen Abstand von 20 m

verficht, abzuweisen.

4.

Streitig ist schliesslich

der Grenzabstand des E-Projektes zur Parzelle Kat.Nr. 05. Der Regierungsrat

hat in seinem Rekursentscheid vom 20. Dezember 2006 hierzu ausgeführt, bei

dieser Grenze handle es sich sowohl bezogen auf die M-Strasse als auch auf die L-Strasse

um eine seitliche Grenze. Die sich für die Abstandsbemessung gegenüberstehenden

Fassadenteile würden die zulässige Tiefe von 20 m nicht überschreiten.

Demgemäss sei gestützt auf § 270 Abs. 2 PBG kein Mehrhöhenzuschlag in

Rechnung zu stellen.

4.1

Die Beschwerdeführerin 2 vertritt im

Beschwerdeverfahren die Auffassung, dass gegenüber dem Grundstück Kat.Nr. 05

der Grundabstand von 3,5 m zuzüglich des kantonalen Mehrhöhenzuschlags,

d.h. ein Abstand von 16,5 m einzuhalten sei. Entlang der L-Strasse seien

keine Baulinien oder Baubegrenzungslinien festgesetzt, weshalb davon auszugehen

sei, dass auch im strassennahen und seitlichen Bereich ein Mehrhöhenzuschlag

Anwendung finde. Die M-Strasse seinerseits ende an der südlichen Grenze der

Grundstücke 02 und 01 und die dort festgesetzten Baulinien führten lediglich

rund 4 bzw. 5 m in die erwähnten Grundstücke hinein. Gegenüber diesem Weg

liege das E-Gebäude stirnseitig und nicht seitlich. Auch die Grenze zwischen

den Parzellen 01 und 05 sei nicht seitlich. Es liege keine vom Gesetzgeber mit § 270

Abs. 2 PBG anvisierte Situation vor, nämlich entlang einer Strasse

"aufgereihte" Gebäude mit seitlichen Grundstücksgrenzen, welche einen

Verzicht auf einen Mehrhöhenzuschlag rechtfertigen würde. Somit sei analog

einer rückwärtigen Situation ein Mehrhöhenzuschlag zu verlangen.

Die private Beschwerdegegnerin

im Verfahren VB.2007.00069 hält in ihrer Vernehmlassung fest, grundsätzlich

gelte ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m. Ein grösserer Minimalabstand gemäss

§ 270 Abs. 2 PBG komme nur dann zur Anwendung, wenn Verkehrsbaulinien oder

sie ersetzenden Baubegrenzungslinien vorhanden seien. Der minimale Grenzabstand

vergrössere sich ab einer Höhe von über 12 m, allerdings seitlich erst ab einer

Tiefe von mehr als 20 m ab Verkehrsbaulinie sowie rückwärtig. Die Tiefe

von 20 m müsse immer rechtwinklig zur massgebenden Verkehrsbaulinie

gemessen werden. Die Voraussetzungen für einen Mehrhöhenzuschlag gegenüber dem

Grundstück Kat.Nr. 05 seien damit offenkundig nicht erfüllt. Die

Argumentation der Beschwerdeführerin 2 sei auch widersprüchlich. Der

M-Strasse werde nach der Realisierung des hier strittigen Baus die Funktion

einer nutzungsorientierten Sammelstrasse zukommen. Der Grenzabstand werde

zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück Kat.Nr. 05 durch den Strassenabstand

(bei der M-Strasse) bzw. den Wegabstand (gegenüber der L-Strasse) von § 265

PBG ersetzt.

4.2

Oberirdische Gebäude, welche den gewachsenen Boden um

mehr als 50 cm überragen (§ 269 PBG) müssen gemäss § 270 Abs. 1 PBG,

sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, gegenüber Nachbargrundstücken

einen Grenzabstand von mindestens 3,5 m einhalten. Dieser Abstand gilt

nach § 270 Abs. 2 PBG "ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der

beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der

Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m über

dem gewachsenen Boden vergrössert sich der Abstand weiter hinten und rückwärtig

um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser

jedoch höchstens auf 16,5 m.

Baubegrenzungslinien sind

ein Ersatz für Baulinien, die anstelle von Verkehrsbaulinien den Abstand von

Gebäuden gegenüber Strassen, Plätzen und öffentlichen Wegen bestimmen (Peter

Müller, Begriffsbrevier zum Planungs- und Baugesetz, 1976, S. 15). Der Wegabstand

von 3,5 m, welchen das Bauprojekt E – wie

in E. 3 ausgeführt –gegenüber der L-Strasse

einzuhalten hat, ist mithin eine die Verkehrsbaulinie "ersetzende

Baubegrenzungslinie" im Sinn von § 270 Abs. 2 PBG. Von der L-Strasse

aus gesehen, liegt die Südfassade des E-Gebäudes bzw. die südliche Grenze des

Bauareals "seitlich" und das benachbarte Grundstück Kat.Nr. 05

innerhalb des Bereiches von 20 m, in welchem seitlich kein Mehrhöhenzuschlag

eingreift. Gleiches gilt mit Bezug auf die M-Strasse. Auch hier liegt die

gemeinsame Grenze, sofern sie als "seitlich" betrachtet wird,

innerhalb des 20 m Bereichs ab Baulinien. Geht man davon aus, das Bauprojekt

stehe "stirnseitig" zur M-Strasse, weil es die in das Bauareal

eingreifenden Baulinien dieses Weges zu beachten habe, so wäre von vornherein

die Ostseite des Bauareals und nicht die gemeinsame Grenze zwischen den

Grundstücken Kat.Nr. 02 und 05 die massgebliche "seitliche"

Grenze im Sinn von § 270 Abs. 2 PBG. Unter jedem dieser Gesichtspunkte

greift gegenüber dem Nachbargrundstück Kat.Nr. 05 kein Mehrhöhenzuschlag

ein. Der Einwand der Beschwerdeführerin 2, gegenüber dem Nachbargrundstück Kat.Nr.

05.

sei wegen des Mehrhöhenzuschlages (§ 270 Abs. 2 PBG) ein Abstand von

16,5 m zu beachten, ist unbegründet.

5.

Die Beschwerdeführerin 2

rügt schliesslich die hälftige Kostenteilung der Rekurskosten. Sie habe als

Rekurrentin vor dem Regierungsrat teilweise obsiegt, womit auch die Baugesuchstellerin

und die Stadt Zürich als unterliegende Partei zu gelten hätten. Es sei unkorrekt,

wenn ihr die gleichen Kosten auferlegt würden wie der A, deren Rekurs vollumfänglich

abgewiesen worden sei.

Die Beschwerdeführerin 2

rügte in ihrem Rekurs vom 3. Januar 2005 an den Regierungsrat eine Verletzung

des Koordinationsgebotes, der unzulässige Zusammenbau über die Grundstücksgrenze

hinweg, die unzureichenden Grenz- und Gebäudeabstände, die Strassenabstandsverhältnisse,

die fehlenden Voraussetzungen für das Hochhaus sowie unzureichende Grün- und

Freiflächen. Diesen Rekurs hiess die Vorinstanz teilweise gut, nämlich hinsichtlich

des Gebäudeabstandes zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse 04; zudem

versah der Regierungsrat den Vorentscheid mit einem Vorbehalt, dass eine

rechtskräftige Bewilligung für eine auf das streitige Projekt zugeschnittene

selbständige Bau(rechts)parzelle vorliegen müsse. Bezüglich der weiteren Rügen

wies der Regierungsrat den Rekurs ab, soweit er darauf eintrat. Abgewiesen

wurde auch der Rekurs der A, welche

Anträge gestellt hatte, auf Herabsetzung des Gebäudeabstandes zum Haus L-Strasse

04.

auf 11 m, auf Aufhebung der Festlegung der L-Strasse als Velo- und

Fussweg im kommunalen Verkehrsplan sowie auf Aufhebung der Auflage, die

M-Strasse mit einem Trottoir zu versehen. Wenn der Regierungsrat unter diesen

Umständen die Rekurskosten den beiden Rekurrenten je zur Hälfte auferlegte, hat

er das ihm bei der Verteilung der Verfahrenskosten zustehende Ermessen nicht

verletzt. Diese Kostenauferlegung entspricht im Übrigen auch dem heutigen

Beschwerdeverfahrensausgang.

6.

Zusammengefasst ergibt

sich, dass die Beschwerde der A (VB.2007.00049) teilweise gutzuheissen und der

projektierte Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem Gebäude L-Strasse

auf 16 m festzulegen ist. Im Übrigen sind die Beschwerde VB.2007.00049 im

restlichen Umfang und die Beschwerde VB.2007.00069 vollumfänglich abzuweisen.

Da auch die

Beschwerdeführerin 1 in nicht untergeordnetem Mass unterliegt, ist eine hälftige

Auferlegung der Gerichtskosten an die Beschwerdeführerin 1 und an die Beschwerdeführerin

2.

angemessen. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer Parteientschädigung

sind aus dem gleichen Grund nicht gegeben.

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren

VB.2007.00049 und VB.2007.00069 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerde VB.2007.00049 der A wird teilweise gutgeheissen. Demgemäss wird

Disp. Ziff. II des Regierungsratsbeschlusses vom 20. Dezember 2006 dahingehend

abgeändert, dass der projektierte Gebäudeabstand zwischen dem E-Gebäude und dem

Gebäude L-Strasse 04 auf 16 m festgelegt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde

VB.2007.00049 abgewiesen.

2.

Die

Beschwerde VB.2007.00069 der C AG wird abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 8'180.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführerinnen 1 und 2 auferlegt.

5.

Parteientschädigungen

werde keine zugesprochen.

6.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an …