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Entscheid

VB.2007.00067

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00067

25. April 2007Deutsch16 min

(URT.2007.9949)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 11. April 2006 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich

der G die baurechtliche Bewilligung für ein Bürohaus anstelle der bestehenden

Liegenschaften L-Strasse 01 sowie M-Strasse 02 und 03 in der Kernzone N.

Zusammen mit der Baubewilligung wurde die Verfügung der Baudirektion vom 21. März

2005 eröffnet, mit welcher Landanlagekonzession und gewässerschutzrechtliche

Bewilligung erteilt worden waren.

Erwägungen

II.

Gegen diese Bewilligungen gelangten sowohl die

Bauherrschaft als auch eine Gruppe von Eigentümern und Mietern benachbarter

Liegenschaften an die Baurekurskommission I, welche die Verfahren vereinigte

und unter teilweiser Gutheissung der Rekurse gegen die Baubewilligung diese

bezüglich zweier Nebenbestimmungen änderte bzw. ergänzte. Im Übrigen wies sie

die Rekurse ab.

III.

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2007 liessen die A AG, die B

AG, die C AG, die D AG und E als im Rekursverfahren grössten Teils

unterliegende Eigentümer bzw. Mieter von Nachbarliegenschaften dem

Verwaltungsgericht im Wesentlichen Aufhebung des Rekursentscheids, soweit ihr

Rekurs abgewiesen worden war, sowie der Baubewilligung beantragen, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen. Sodann verwies sie auf ihre Eventual- und

Subeventualanträge im Rekursverfahren, wonach weitere Untersuchungen bezüglich

der zulässigen Parkplatzzahl anzuordnen, ein Parkgeschoss abzusprechen und die

Aufhebung öffentlicher Parkplätze an der M-Strasse zu unterlassen seien bzw. subeventuell

planlich festzuhalten sei, welche Nichtwohnflächen des Spendergrundstücks

Kat.Nr. 04 im Einzelnen zu Gunsten der Baugrundstücke konsumiert würden und

welche Parkplätze anderen Grundstücken dienten bzw. welchen Benützern sie zugewiesen

seien.

Die Vorinstanz am 9. und die Bausektion der Stadt Zürich

am 13. März 2007 schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Die private

Beschwerdegegnerin liess am 19. März 2007 beantragen, die Beschwerde unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den

angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission I. Die im Rekursverfahren unterlegenen

Eigentümer bzw. Bewohner von Nachbargrundstücken sind gemäss § 338a Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde

legitimiert; auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

Das gilt auch hinsichtlich der Frage, ob die Rekurskommission auf die Rüge der

Verletzung des Beschleunigungsgebots hätte eintreten müssen; gemäss § 50 Abs. 2

lit. d VRG stellt die Verletzung einer wesentlichen Verfahrensvorschrift einen

Beschwerdegrund dar und haben die im Rekursverfahren unterlegenen

Beschwerdeführer ein offenkundiges Interesse an der Prüfung ihres

diesbezüglichen Einwands.

1.2

Die von

den Beschwerdeführenden erhobenen Einwände betreffen lediglich noch die Baubewilligung

der Bausektion der Stadt Zürich vom 11. April 2006. Die Verfügung der

Baudirektion vom 21. März 2005 betreffend Landanlagekonzession und

gewässerschutzrechtliche Bewilligung ist nicht mehr streitig. Sodann hat sich

die Bauherrschaft mit der von der Baurekurskommission I vorgenommenen Ergänzung

der Baubewilligung bezüglich der Wohnanteilsverlagerung (Rekursentscheid

Dispositiv

Dispositiv Ziffer III) abgefunden.

2.

2.1 Die

Beschwerdeführenden halten an ihrem Einwand fest, das Bauvorhaben hätte wegen

der gemäss § 319 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975 (PBG) unzulässig langen Behandlungsdauer von über 30 Monaten und der

zwischen Ausschreibung und Erteilung der Baubewilligung geänderten Pläne neu

ausgeschrieben werden müssen. Die Vorinstanz hat diesen Einwand mit der

Begründung verworfen, dass den anfechtenden Nachbarn weder durch die Verzögerung

noch durch die Einreichung neuer Baueingabepläne nach der Ausschreibung ein

Nachteil erwachsen sei, da aus der Baubewilligung klar hervorgehe, auf welche

Pläne sich der baurechtliche Entscheid stütze, und zudem in den Erwägungen auf

die Einreichung neuer Pläne hingewiesen werde. Eine Verletzung des

Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden, die während laufender Rekursfrist in

die geänderten Pläne hätten Einsicht nehmen können, liege nicht vor.

2.2 Diesen

zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Nach ständiger

Praxis sind Drittbetroffene zur Rüge formeller Fehler des

Baubewilligungsverfahrens nur insoweit befugt, als ihnen ihretwegen ein

Nachteil erwächst (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 21

N. 38, mit Hinweisen), was etwa dann zutrifft, wenn ein Baugespann keinen

Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen gibt, weil es die wesentlichen, gegen

aussen in Erscheinung tretenden Bauteile nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 =

ZBl 85/1986, S. 122 = BEZ 1984 Nr. 33). Einen solchen Mangel stellt die § 319

Abs. 1 PBG verletzende Dauer des Baubewilligungsverfahrens offenkundig

nicht dar. Auch der während dieser Zeit erfolgte, grundsätzlich zulässige

Austausch der Baueingabepläne hat die Beschwerdeführenden nicht an der

Wahrnehmung ihrer Rechte gehindert, da die Einreichung geänderter Pläne aus der

ihnen eröffneten Baubewilligung klar hervorgeht. Anders würde es sich nur dann

verhalten, wenn das geänderte Projekt gegenüber dem mit dem Baugespann

angezeigten erheblich andere Dimensionen aufweisen würde. Das wird von den

Beschwerdeführenden nicht geltend gemacht und trifft auf Grund der Akten auch

nicht zu.

2.3 Die

Beschwerdeführenden haben im Rekursverfahren gerügt, bei den zum Abbruch

vorgesehenen Liegenschaften L-Strasse 01 sowie M-Strasse 02 und 03 handle es

sich um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, weshalb

die Bausektion der Stadt Zürich mit der Erteilung der Abbruchbewilligung gegen

den Grundsatz der Selbstbindung gemäss § 204 Abs. 1 PBG verstossen habe.

Die Vorinstanz hat diesen Einwand mit der zutreffenden Begründung verworfen,

die Selbstbindung betreffe nur Schutzobjekte im Eigentum des Gemeinwesens.

Zudem wies sie darauf hin, dass die dem Abbruch geweihten Liegenschaften

bereits mit Stadtratsbeschluss vom 1. März 2000 aus dem Inventar entlassen

worden seien; diese Anordnung sei in Rechtskraft erwachsen, nachdem zwei der

heutigen Beschwerdeführenden dagegen verspätet rekurriert und eine gegen den

Nichteintretensbeschluss der Baurekurskommission I vom 12. September 2003

erhobene Beschwerde vom Verwaltungsgericht am 10. März 2004 abgewiesen worden

sei (VB.2003.00386, www.vgrzh.ch).

2.4 Im

Verfahren vor Verwaltungsgericht machen die Beschwerdeführenden geltend, die

Eröffnung des Stadtratsbeschlusses vom 1. März 2003 durch Publikation erwecke

rechtsstaatliche Bedenken, weil den Anfechtungsberechtigten nicht zugemutet

werden könne, die amtlichen Publikationsorgane nach Anordnungen zu durchsuchen,

von denen sie aktuell oder in Zukunft betroffen sein könnten. Der Einwand, der

Stadtratsbeschluss vom 1. März 2003 sei nicht zugestellt, sondern bloss durch

Publikation eröffnet worden, ist im vorliegenden Rechtsgang neu und deshalb

gemäss § 52 Abs. 2 VRG im Beschwerdeverfahren nicht mehr zulässig.

Abgesehen davon hat ihn das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom

10. März 2004 (VB.2003.00386, www.vgrzh.ch) verworfen, wo er von den heutigen

Beschwerdeführenden 3 und 5 erhoben worden war.

3.

3.1 Abgesehen

von einer geringfügigen quantitativen Korrektur hat die Vorinstanz die Einwände

der Beschwerdeführenden gegen die Verlegung der für die Baugrundstücke vorgeschriebenen

Wohnflächen auf die Liegenschaft Kat.Nr. 04 abgewiesen. Eine solche Verlegung

sei gemäss Art. 40 Abs. 3 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich

(BZO) zulässig; die im Rekurs erhobenen grundsätzlichen Einwände liefen auf

eine akzessorische Überprüfung der Bau- und Zonenordnung hinaus, für welche die

Voraussetzungen nicht gegeben seien. Die Verlegung widerspreche auch nicht den

kommunalen Planungsabsichten und es sei nicht notwendig, dass nebst der

Eintragung des Wohnflächenreverses im Grundbuch anhand von Plänen belegt werde,

welche Wohnflächen der "Spenderliegenschaft" den Baugrundstücken zur

Verfügung gestellt worden seien.

3.2 In der

Beschwerde wird gerügt, die Vorinstanz habe in willkürlicher Weise eine akzessorische

Überprüfung von dem in der Kernzone massgebenden Art. 40 Abs. 3 BZO abgelehnt.

Sodann wird daran festgehalten, dass die durch die Verlegung des Wohnanteils

bei der Spenderliegenschaft belegten Flächen in entsprechenden Plänen

ausgewiesen sein müssten. Beide Einwände sind unbegründet.

3.2.1

Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen wird nach der

Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zugelassen, "wenn

sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten

Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine

Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner muss die

Gültigkeit eines Nutzungsplans "stets dann noch in Zweifel gezogen werden

können, wenn die gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden

oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer

Weise gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Eigentumsbeschränkungen

dahingefallen sein könnte" (BGE 111 Ia 129 E. 3d mit Hinweisen; RB 1987

Nr. 9; Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemäss dem Bundesgesetz über

die Raumplanung, ZBl 1982, S. 331 ff.; Karl Spühler, Der Rechtsschutz von

Privaten und Gemeinden im Raumplanungsrecht, ZBl 1989, S. 103). Das

Bundesgericht hat diese Praxis im Entscheid BGE 116 Ia 207 bestätigt,

gleichzeitig aber präzisiert, dass der Ausschluss der späteren Anfechtung nur

für Normen gelte, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan

kartographisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, wie dies hier bei Art.

40 Abs. 3 BZO zutrifft.

Hier bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sich die

Beschwerdeführenden nicht bereits bei der Festsetzung des Zonenplans über die

sich daraus ergebenden Folgen für eigene oder Nachbargrundstücke hätten

Rechenschaft geben können oder keine Möglichkeit zur Anfechtung dieser

Festsetzung gehabt hätten. Dass in der Zürcher Innenstadt mit der Umwandlung

von Wohn- in Büroraum zu rechnen ist, war in den neunziger Jahre allgemein

bekannt und bewog denn auch den Gesetzgeber zum Erlass von

Wohnanteilvorschriften. Das konnte auch den grösstenteils im Immobiliengeschäft

tätigen Beschwerdeführenden nicht verborgen geblieben sein. Sodann haben sich,

soweit hier von Belang, seither weder die Vorschriften über die Ortsplanung

noch die tatsächlichen Verhältnisse in massgeblicher Weise geändert.

3.3 Was den

Einwand betrifft, die beim Grundstück Kat.Nr. 04 mit einem Wohnflächen Revers

belasteten Flächen seien in beim Grundbuchamt zu hinterlegenden Plänen genau zu

bezeichnen, kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen

werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die

Anmerkung des Reverses im Grundbuch bietet hinreichend Gewähr dafür, dass der

infolge der Verlegung von Wohnflächen auf die Liegenschaft Kat.Nr. 04 dort

höhere Anteil auch bei künftigen Gesuchen um Nutzungsänderungen eingehalten

wird. Eine Rechtsverletzung liegt nicht vor.

4.

4.1 Die

Beschwerdeführenden bringen erneut vor, Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über

Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung) der Stadt Zürich vom 11. Dezember

1996, wonach Parkplätze in der Regel auf dem Grundstück oder in einem Umkreis

von 300 m zu erstellen seien, entbehre einer gesetzlichen Grundlage. Die

Vorinstanz habe die akzessorische Prüfung dieser Bestimmung zu Unrecht

abgelehnt. Es fehle zudem eine Begründung dafür, inwiefern die Distanz von 300

m der Vorgabe von § 244 Abs. 1 PBG entspreche, wonach Abstellplätze

auf dem Baugrundstück selbst oder in nützlicher Entfernung davon bereitzustellen

seien.

4.2 Ob die

Vorinstanz zu Recht auf die akzessorische Prüfung von Art. 9 Abs. 1

Parkplatzverordnung verzichtet hat, erscheint im Licht der präzisierten

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. vorstehend E. 4.2.1) als fraglich,

kann aber dahingestellt bleiben. Nach den von der Rechtsprechung zu § 244 Abs. 1

PBG entwickelten Grundsätzen kann eine Distanz von 300 m im Innenstadtbereich

ohne weiteres noch als "nützliche Entfernung" im Sinn dieser

Bestimmung qualifiziert werden (RB 2005 Nr. 69; BRK III Nr. 325/1987, BEZ 1988

Nr. 12; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

4. A., Zürich 2006, 10-39).

5.

5.1 Wie die

Vorinstanz sodann zutreffend ausgeführt hat, erfordert das Bauvorhaben keine Umweltverträglichkeitsprüfung

im Sinn von Art. 9 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober

1983 (USG; SR 814.01). Richtigerweise hat die Vorinstanz aber gleichwohl

geprüft, ob das Bauvorhaben den umweltrechtlichen Anforderungen genügt, so

insbesondere den Bestimmungen der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember

1986 (LSV; SR 814.41) und der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember

1985 (LRV, SR 814.318.142.1). Auf diese Ausführungen ist

gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in zustimmendem

Sinn zu verweisen.

5.2 Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die Ausfahrt der

Tiefgarage sei an eine andere Stelle zu verlegen, was eine Verlagerung der

(allein noch streitigen) Lärmimmissionen bewirken könnte, ist ergänzend

anzumerken, dass zwar im Bereich des Lärmschutzes die Voraussetzungen

der Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegrenzung

kumulativ gelten (André Schrade/Theo Loretan in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz,

1998, Art. 11 N. 34b und 47). Ein Vorhaben ist nicht bereits deswegen

umweltschutzkonform, weil es die Planungswerte einhält. Es ist vielmehr im

Einzelfall anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7 Abs. 1

lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob das Vorsorgeprinzip

weitergehende Einschränkungen erfordert. Dabei ist namentlich sicherzustellen,

dass auch bloss unnötige Emissionen vermieden werden

(BGE 124 II 517 E. 4b mit weiteren Hinweisen). Wenn – wovon

hier auszugehen ist – die massgebenden Planungswerte eingehalten sind, gelten

zusätzliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung in der Regel allerdings nur dann

als wirtschaftlich tragbar im Sinn der genannten Bestimmungen, wenn sich mit

relativ geringem Aufwand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen

erreichen lässt (BGE 124 II 517 E. 5a; VGr, 14. Dezember

2000, VB.1999.00393, E. 8b; Alain Griffel, Die Grundprinzipien des

schweizerischen Umweltrechts, Zürich 2001, S. 90; Robert Wolf in: Kommentar

USG, Art. 25 N. 14). Als Emissionsbegrenzung an der Quelle gilt auch

die Wahl eines geeigneten Standorts für die Emissionsquelle, weil dadurch

immerhin die Verringerung der Immissionen bei den Betroffenen erreicht wird

(Schrade/Loretan, Art. 11 N. 16). Steht eine Baubewilligung für ein

zonenkonformes Bauprojekt in Frage, verpflichtet das Umweltschutzrecht des

Bundes allerdings weder zur Ausarbeitung von Varianten noch ermächtigt es die

Behörden, einen Vergleich mit anderen möglichen Standorten für die Baute

vorzunehmen (BGr, 6. Juli 2001,1A.262/2000, E. 2d/bb, www.bger.ch = URP 2001,

S. 1095; vgl. auch Favre, S. 120 f.; VGr, 24. August 2000,

VB.1999.00395, E. 9c/bb, www.vgrzh.ch). Der Erlass von Bauvorschriften

nach Art. 12 Abs. 1 lit. b USG sowie die Verlegung einzelner

Installationen oder Tätigkeiten können jedoch geprüft werden (vgl. BGr, 4. März

2002,1A.73/2001, E. 4.1, www.bger.ch; BGE 113 Ib 393

E. 6b und c).

Wie sich aus den Erwägungen

unter lit. q der Baubewilligung ergibt, entspricht die Zufahrt zur Tiefgarage,

wie sie in den Baueingabeplänen vorgesehen ist, in mehrfacher Hinsicht nicht

den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV;

LS 722.15) und müssen gemäss Dispositiv Ziffer II.C.1/l entsprechend geänderte

Pläne zur Bewilligung eingereicht werden. Die Neigung der Rampe auf den ersten

6 m ab Strassengrenze ist auf die maximal zulässigen 5% zu reduzieren und

unmittelbar hinter der Fassade ist ein mindestens 5,5 m breiter

Kreuzungsbereich einzurichten. Sodann sind gemäss Erwägung lit. z/xx bzw.

Dispositiv Ziffer II.C.50 die Seitenwände und die Deckenuntersicht der

Ein-/Ausfahrt schallabsorbierend auszukleiden. Mit diesen Korrekturen wird

verhindert, dass unmittelbar im Bereich der Fassadenöffnung eine grosse

Steigung überwunden und mit wegen der starken Steigung lärmintensiven Anfahrmanövern

gerechnet werden muss. Damit wird zusammen mit der schallabsorbierenden Auskleidung

des Ein-/Ausfahrtsbereichs dem Vorsorgeprinzip ausreichend Rechnung getragen.

Eine weitere Verlegung der Rampe gegen den Hofbereich würde die verbleibende

Lärmbelastung der Nachbarliegenschaften jedenfalls nicht so reduzieren, dass

dies die Verpflichtung der Bauherrschaft zu umfangreichen Umprojektierungen

rechtfertigen könnte. Insbesondere ist in diesem Zusammenhang auch zu

berücksichtigen, dass der Innenhof gemäss § 238 Abs. 3 PBG und Art.

43a Abs. 3 BZO zu begrünen ist (vgl. Erwägungen f und h der Baubewilligung),

was ebenfalls gegen die von den Beschwerdeführenden angestrebte weitere Rückverlegung

der Rampe spricht.

6.

6.1 Auf die

Rüge der Beschwerdeführenden, die Baubewilligungsbehörde habe keine nachvollziehbare

"Reduktionsberechnung" angestellt (Rekursschrift S. 25, Ziff. 10.4),

ist die Vorinstanz mit der Begründung mangelnder Substanziierung nicht näher

eingegangen. Die Parkplatzberechnung der Bauherrschaft liege bei den Akten und

in den Erwägungen zur Baubewilligung lege die Baubehörde eingehend dar, wie die

auf Drittliegenschaften bestehenden Parkplätze zu berücksichtigen seien; es

wäre deshalb den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden zuzumuten gewesen,

diese Berechnungen und Erwägungen begründet in Frage zu stellen.

6.2 Diese

Erwägungen sind zutreffend. In der angefochtenen Baubewilligung hat die Baubehörde

auf rund vier Seiten (Erw. lit. i – l) nachgeprüft, wie viele Parkplätze im

Neubau erstellt werden dürfen. In die dieser Überprüfung zugrunde liegende

Parkplatzberechnung der Bauherrschaft, welche die massgeblichen Flächen und die

auf den einbezogenen Liegenschaften erlaubten sowie bereits vorhandenen

Parkplätze in einer umfangreichen Dokumentation auflistet, hätten die

Beschwerdeführenden während laufender Rekursfrist ohne weiteres Einsicht nehmen

können; dass diese Berechnung nicht bereits bei der öffentlichen Planauflage

vorlag, hinderte sie nicht an der Wahrnehmung ihres Rekursrechts. Wenn sie

gleichwohl auf konkrete Einwände gegen die Ermittlung bzw. Überprüfung der

zulässigen Parkplätze verzichtet haben, so fehlte es ihrem Rekurs insofern an

einer den Anforderungen von § 23 Abs. 1 VRG genügenden, hinreichend

substanziierten Begründung (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 23

N. 19). Es kann offenkundig nicht Sache der Rechtsmittelinstanz sein, eine

vorschriftsgemässe und von der Baubewilligungsbehörde eingehend nachgeprüfte

Parkplatzberechnung umfassend zu kontrollieren, ohne dass die anfechtenden Nachbarn

auch nur den geringsten Hinweis auf Unstimmigkeiten zu nennen vermögen.

7.

Schliesslich halten die Beschwerdeführenden an ihren

Einwänden gegen die Gestaltung des Bauvorhabens fest, verweisen diesbezüglich

jedoch bloss auf ihre Rekursschrift und setzen sich nicht mit den

diesbezüglichen Erwägungen des angefochtenen Rekursentscheids auseinander. Ein

solcher Verweis stellt nach ständiger Praxis keine hinreichende Begründung der

Beschwerde dar (Kölz/Bosshart/Röhl, § 54 N. 7 mit Hinweisen), weshalb sich

die Beschwerde auch insofern als unbegründet erweist.

8.

Demgemäss ist die Beschwerde bezüglich des Hauptantrags

und auch der Eventualanträge abzuweisen. Die Gerichtskosten sind zu je 1/5 und

unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2

VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- an

die privaten Beschwerdegegner zu verpflichten sind (§ 17 Abs. 2 lit.

a VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 20'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 20'090.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden zu je 1/5 und unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden

auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden je zu einem 1/5 zu einer Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 4'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung

an …