Lexipedia

Entscheid

VB.2007.00093

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00093

7. Juni 2007Deutsch19 min

(URT.2007.10102)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Rüschlikon erteilte am 29. Mai 2006 der

C die baurechtliche Bewilligung für die Sanierung samt Lifteinbau und

Aufstockung der beiden Wohnhäuser Assek.-Nrn. 01 und 02, Kat.-Nr. 03, an

der L-Strasse 04 und 05 in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben unter anderen B und A am 1. Juli 2006

Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen

Bewilligung, soweit diese die Aufstockung des Hauses 2, L-Strasse 04, betraf.

Die Baurekurskommission II vereinigte mit Entscheid vom 30. Januar 2007 den

Rekurs von B und A mit einem weiteren Rekursverfahren und wies, nachdem sie

einen Delegationsaugenschein durchgeführt hatte, die Rekurse ab.

III.

Mit Beschwerde vom 1. März 2007 beantragten A und B dem

Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid und die baurechtliche Bewilligung der

Baukommission Rüschlikon vom 29. Mai 2006, soweit diese die Aufstockung des

Hauses 2, L-Strasse 04, betreffen, aufzuheben, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die Baurekurskommission II, die C sowie die Baukommission

Rüschlikon beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin

verlangte zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig

erhobene Rechtsmittel einzutreten.

1.2

Die Beschwerdeführenden erklären ihre schriftliche

Stellungnahme vom 2. Dezember 2006, welche sie anlässlich des

Augenscheines der Baurekurskommission II vom 7. Dezember 2006 der Vorinstanz

abgegeben haben, zum Beschwerdebestandteil.

Gemäss § 54 VRG muss die

Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht einen Antrag und dessen Begründung

enthalten. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene

Entscheid nach Auffassung der Beschwerdeführenden an einer Rechtsverletzung (§

50.

VRG) oder unrichtigen Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) leiden soll. Hat

die Vorinstanz – wie hier – ihren Rekursentscheid neu begründet, so können Beschwerdeführende

nicht auf frühere Eingaben verweisen und diese zum Bestandteil der Beschwerdeschrift

erklären (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7). Der Verweis der

Beschwerdeführenden auf die Stellungnahme vom 7. Dezember 2006 ist daher

unbeachtlich.

1.3

In ihrer Rekursschrift vom 1. Juli 2006 wie auch mit

dem Beschwerdeantrag verlangten die Beschwerdeführenden die Aufhebung der

angefochtenen Baubewilligung hinsichtlich des Hauses 2 (L-Strasse 04). Soweit

sie in der Beschwerdebegründung auch die Aufhebung der Baubewilligung bezüglich

des Hauses 1 verlangen, liegt eine unzulässige Erweiterung des

Streitgegenstandes vor (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23 N. 1) und ist auf die Beschwerde

nicht einzutreten.

2.

2.1

Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer der

östlich an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft mit dem Gebäude M-Strasse

06.

Die Zustellung des baurechtlichen Entscheides im Sinn von § 315 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wurde für die

Stockwerkeigentümergemeinschaft von deren Verwalter, F, verlangt. Die

Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid die Legitimation der

Beschwerdeführenden bejaht mit dem Hinweis, der Kreis der Stockwerkeigentümer

sei fixiert und könne problemlos bestimmt werden. Es sei einer Bauherrschaft

ohne weiteres möglich, sich über die Personen der potenziellen Prozessgegner

ins Bild zu setzen. Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft als prozessfähiges

Gebilde die Zustellung des Beschlusses verlange, müsse das Begehren auch für

den einzelnen Stockwerkeigentümer gelten.

2.2

Die Beschwerdegegnerinnen äussern in ihren

Beschwerdeantworten Bedenken gegen diese Rechtsauffassung. Nach der

verwaltungsgerichtlichen Rechtssprechung muss beim Zustellungsbegehren im Sinn

von § 315 Abs. 1 PBG auf ein Vertretungsverhältnis hingewiesen werden, und

muss aus dem Text des Begehrens hervorgehen, wer diese Person ist (RB 1993 Nr.

53). Ob dies mit der Rechtsauffassung, alle Stockwerkeigentümer seien auch

einzeln zum Rekurs berechtigt, wenn die Zustellung durch den Verwalter für die

Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt worden sei, vereinbar ist, kann hier

offen gelassen werden. Vorliegend ist entscheidend, dass die

Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 19. September 2006 an die

Rekurskommission darauf hinwiesen, sie hätten den Beschluss persönlich auf dem

Bauamt Rüschlikon verlangt, was ihnen aber nicht gewährt worden sei mit dem

Hinweis, dieser sei bereits von F für die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt

worden und dieser könne die Beschwerdeführenden "zum Rekurs

legitimieren". Diese tatsächliche Behauptung blieb in der Folge auch im

Beschwerdeverfahren unbestritten. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 und

5.

Abs. 3 BV) durften die Beschwerdeführenden unter diesen Umständen darauf

vertrauen, dass mit dem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides

durch den Verwalter auch ihr Rekursrecht als Stockwerkeigentümer im Sinn von §

316.

Abs. 2 PBG gewahrt wurde.

3.

Das Grundstück Kat.-Nr.

03.

mit den beiden dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern

Assek.-Nrn. 01 und 02, L-Strasse 04 und 05, in Rüschlikon ist nach der geltenden

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) der Wohnzone W3 zugeschieden.

Das im vorliegenden Beschwerdeverfahren streitbezogene Mehrfamilienhaus 2 (L-Strasse

04) verletzt in verschiedener Hinsicht die geltenden baupolizeilichen Normen.

Die gemäss Art. 18 BZO maximale Gebäudelänge von 40 m wird um rund 5 m

überschritten. Die in der Wohnzone W3 zulässige Gebäudehöhe von 10,5 m wird

durch das Haus 2 um rund 60 cm verletzt. Im Weiteren ist die Überbauungsziffer

von 25 % (Art. 18 BZO) überschritten. Schliesslich ist auch der Grenzabstand

des Hauses 2 gegenüber dem östlich anstossenden Grundstück ungenügend. Er

beträgt zwischen 9,5 m und 14 m und überstellt im nördlichen Bereich den

zonengemässen Grenzabstand von 11 m (= Grundabstand und maximaler Mehrlängenzuschlag

von 4 m gemäss Art. 18 und 31 BZO). Nicht verletzt sind aus den unter Erwägung

Ziff. 4.2.2 aufzuzeigenden Gründen hingegen die Vorschriften über die

Geschosszahlen. Das Haus 2 ist unbestrittenermassen nachträglich durch eine

Rechtsänderung vorschriftswidrig geworden.

4.

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten

und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und,

sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen

zugeführt werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften

bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte

erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch

Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt

wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der

Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige

Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen

nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen

dürfen; solche so genannten "neubauähnlichen Umgestaltungen"

sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen

Änderungen und müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986

Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von

§ 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes

vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden

(RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der

Folge die Grenzen zur neubauähnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember

1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten

Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen

Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). Für ausgedehntere Erweiterungs-

und Umbaumöglichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive

Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits

überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von

sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das widerspricht den Grundsätzen

der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember

1995, BEZ 1996 Nr. 3 E. 2b; Willi, S. 100; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006,

S. 17-6); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz

des Bestehenden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht

sinnvoll.

Demgemäss sind neubauähnliche Umgestaltungen nur dann

anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das

heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem

Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, auch

zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1, 114

Ib 11 E. 3a). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu,

wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte

Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu

schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung

der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche

Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien

beurteilen und hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein

schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas

Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich etc. 2005,

S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen

mit sich bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche

Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der

vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem

Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung

entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen

ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als

Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die

baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen

lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,

S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien

für eine Umgehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei

solchen weitgehenden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen,

dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der

Neubauvorschriften im Vordergrund steht.

Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme

neubauähnlicher Umgestaltungen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die

Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357

Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben

keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen

dürfen.

4.1

Beim streitigen Bauprojekt für das Haus 2 bleiben die

bestehenden drei Vollgeschosse sowie das Untergeschoss in ihrer Substanz

weitestgehend erhalten. Die Sanierung dieser Geschosse beinhaltet zur

Hauptsache eine Erneuerung der Sanitärräume (Bad/Dusche) und Küchen. Im

Weiteren soll eine Gebäudeaussenisolation angebracht und im Treppenhaus ein

Lift eingebaut werden. Entgegen der Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden

geht es im Zusammenhang mit der erweiterten Besitzstandsgarantie von § 357 Abs.

1.

PBG einzig um die Erhaltung der früheren Investitionen in das bestehende

Gebäude; diese bleiben mit dem Bauprojekt weitgehend erhalten. Bereits der

Umfang und die Art der geplanten baulichen Massnahmen verbieten die Annahme

einer neubauähnlichen Umgestaltung.

Durch den Umbau bieten sich

der Bauherrschaft zweifellos weiter gehende Baumöglichkeiten, als dies bei

einem Neubau der Fall wäre. Entscheidend hierfür ist, dass bei einem Neubau die

Überbauungsziffer von 25 % (Art. 18 BZO), das heisst das Verhältnis der oberirdischen

Gebäudeumfassung auf dem Erdboden zur Grundstücksfläche (§ 256 Abs. 1 PBG)

eingehalten werden müsste. Bei einer Fläche des Baugrundstückes Kat.-Nr. 03 von

3'525 m2 entspricht die zulässige Überbauungsziffer von 25 % einer

Fläche von 881.25 m2, während heute die Überbauungsziffer

1'082.2 m2 beträgt, also um 200.95 m2 überschritten

wird. Die Berücksichtigung der Gebäudelängenbeschränkung, des Grenzabstandes

sowie der Gebäudehöhe würde bei einer Neuüberbauung keine Probleme bieten und

die bauliche Nutzung gegenüber dem heutigen Zustand nicht beeinträchtigen, da

diese Baubegrenzungsnormen durch entsprechende Höhenanordnung des

Gebäudekörpers wie auch Situierung im Gelände, allenfalls in Anwendung von §

270.

Abs. 3 PBG unter zulässiger Unterschreitung des erforderlichen Abstandes

gegenüber dem Haus 1 (Assek.-Nr. 02), ohne weiteres eingehalten werden könnten.

Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grössere

Baumöglichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau der Fall wäre, geht es beim

Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden vier

Geschosse klarerweise darum, die früheren Investitionen (auch des Hauses 1) zu

erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte

Besitzstandsgarantie die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen

zu verhindern. Zu Recht ist auch unter diesem Gesichtspunkt die

Rekurskommission davon ausgegangen, es liege keine neubauähnliche Umgestaltung

vor.

4.2

Entsprechend § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG bleiben für neue

und weiter gehende Abweichungen von Vorschriften die erforderlichen

Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Gemäss der mit RB 2002 Nr. 81 = BEZ

2002.

Nr. 20 eingeleiteten Rechtsprechung ist eine "weiter gehende

Abweichung von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur anzunehmen,

wenn zusätzlich gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird.

Das Gericht hat es in der Folge deshalb als zulässig erachtet, dass ein die

zulässige Gebäudehöhe überschreitendes Gebäude durch ein Attikageschoss

aufgestockt wurde, welches innerhalb der an der tatsächlichen Gebäudehöhe

angelegten Profillinien lag (VGr, 27. März 2002, BEZ 2002 Nr. 22, mit

Leitsatz in RB 2002 Nr. 83, auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht hat

dazu ausgeführt, es stelle lediglich eine Folge des Verstosses gegen die

Bestimmungen über die Gebäudehöhe dar und beinhalte weder eine neue noch eine

weiter gehende Baurechtswidrigkeit, wenn dabei die für das Attikageschoss

massgebende Profillinie um das Mass der Gebäudehöhenüberschreitung verschoben

würden.

4.2.1

An

dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Das projektierte Attikageschoss des Hauses

2.

liegt innerhalb der an der tatsächlichen Schnittlinie von Dachfläche und

Fassade angesetzten Profillinie. Auch die Durchstossung dieser Profillinie auf

höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge gemäss § 292 lit. b PBG

und Art. 20 Abs. 4 BZO ist eingehalten. Dabei ist nach der aufgezeigten Rechtsprechung

auf die tatsächlich bestehende Fassade und nicht auf eine theoretisch zulässige

Fassade abzustellen. Bei einer (tatsächlichen) Gebäudelänge von 45 m wird die

Profillinie sowohl auf der Ost- wie auch auf der Westseite auf je 15,02 m

durchstossen, was – unter Berücksichtigung einer Messungenauigkeit –

zulässig ist.

4.2.2

Die Beschwerdeführenden behaupten auch eine weiter gehende

Abweichung mit Bezug auf die Geschossigkeit. Das Untergeschoss des Hauses 2

verletze mit 54 % sichtbarer Fassadenfläche Art. 46 Abs. 1 BZO und stelle daher

ein Vollgeschoss dar. Damit weise das Haus 2 vier Vollgeschosse auf, was die

Erstellung eines Dachgeschosses ausschliesse.

Gemäss Art. 18 BZO sind in

der hier massgebenden Zone W3 drei Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss

sowie zwei Dachgeschosse zulässig. Nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 3

PBG, an welche die Gemeinden gebunden sind (§ 45 Abs. 2 PBG), sind

Untergeschosse horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen

Boden hineinragen. Anrechenbar sind Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen

sowie solche, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen (§ 276

Abs. 1 PBG). Das Untergeschoss des Hauses 2 ragt teilweise in den gewachsenen

Boden hinein und weist Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume auf. Es stellt

begrifflich ein gemäss Art. 18 BZO zulässiges anrechenbares Untergeschoss dar

und ist nicht als Vollgeschoss einzustufen. An dieser Qualifikation ändert

nichts, dass unter dem Titel "Freilegung des anrechenbaren

Untergeschosses" laut Art. 46 Abs. 1 BZO über dem gestalteten Terrain

maximal 50 % der Fassadenfläche eines anrechenbaren Untergeschosses sichtbar

sein darf und dieses Mass hier leicht überschritten sein mag. Das Haus 2 weist

ein anrechenbares Untergeschoss und drei Vollgeschosse auf und darf unter dem Gesichtswinkel

der Geschossigkeit entsprechend Art. 18 BZO um ein Dachgeschoss aufgestockt werden.

4.2.3

Das Bauprojekt bringt auch keine Änderung hinsichtlich

der heutigen Überbauungsziffer, das heisst des Verhältnisses der anrechenbaren

Grundstückfläche zur oberirdischen Gebäudeumfassung (§ 256 Abs. 1 PBG). Am Grundriss

der Gebäude ändert sich, abgesehen vom Anbringen einer Aussenisolation, nichts.

Das Anbringen einer Aussenisolation an vor dem 1. Januar 1987 erstellten

Gebäuden stellt aber gemäss § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni

1977.

eine zweckmässige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 PBG dar und ist

daher nicht als "weiter gehende Abweichung" einzustufen. Die Ausführungen

der Beschwerdeführenden basieren offensichtlich auf der Annahme einer Ausnützungsziffer;

eine solche sieht aber die BZO nicht vor.

4.2.4

Die Beschwerdeführenden bringen schliesslich wie schon

vor der Vorinstanz vor, sie würden als Nachbarn durch das Bauprojekt im Sinn von

§ 357 Abs. 1 PBG "unzumutbar benachteiligt". Die Baurekurskommission

hat hierzu in ihrem Rekursentscheid vom 30. Januar 2007 ausgeführt, die

nachbarlichen Interessen seien den Interessen der Bauherrin am Ausbau ihrer

Liegenschaft sowie dem öffentlichen Interesse an einer Verdichtung des

Wohnraumes gegenüberzustellen. Hierbei sei auch abzuwägen, in welcher Form das

Haus 2 nach den geltenden Vorschriften als Neubau erstellt werden dürfte. Ein

solcher mit einer Länge von 40 m müsste einen Grenzabstand zuzüglich Mehrlängenzuschlag

von 11 m einhalten und damit 1,50 m nach Südwesten verschoben werden.

Ebenfalls zu beachten wäre eine zulässige Gebäudehöhe; aufgrund der Hanglage

wäre ein derart verschobenes Gebäude im Ergebnis nur rund 0,30 m weniger hoch.

Zu beachten sei auch, dass das geplante Attikageschoss nicht die ganze Länge

der Vollgeschosse einnehme, sondern um 6,34 m gekürzt wurde. Ein Neubau

mit Attikageschoss würde den Beschwerdeführenden daher nur unwesentlich weniger

Sonne entziehen.

Diesen Ausführungen ist

zuzustimmen, weshalb auf sie verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz

2.

in Verbindung mit § 70 VRG). Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer

der östlich des Hauses 2 gelegenen Liegenschaft Grundstück Kat.-Nr. 07 und

bewohnen das Gebäude M-Strasse 06. Ein baurechtskonformes Gebäude auf dem Baugrundstück

müsste – bei Einhaltung des maximalen Grenzabstandes von 11 m – im

nördlichen Grundstücksbereich einen etwas grösseren Abstand als heute

einhalten, während es im südlichen Bereich gegenüber dem von den

Beschwerdeführenden bewohnten Gebäude den Grenzabstand von heute zwischen ca.

12–14 m sogar leicht verkleinern könnte. Ein Neubau würde auch, wie die

Vorinstanz dargelegt hat, nur minim weniger hoch. Gesamthaft überwiegt die

aufgrund der Baurechtswidrigkeit entstehende Verschlechterung für die

Beschwerdeführenden mit Bezug auf Licht und Sonne auf jeden Fall nicht die

Interessen der privaten Beschwerdegegnerin. Öffentliche Interessen stehen dem

Bauvorhaben nicht entgegen. Die Beschwerde ist demnach auch in diesem Punkt unbegründet.

5.

5.1

Anlässlich des Augenscheines vom 7. Dezember 2006

haben die Beschwerdeführenden auch die Balkonvergrösserungen längs der L-Strasse

beanstandet. Auf diese Einwendungen ist die Baurekurskommission nicht

eingetreten, da sie innerhalb der Rekursfrist hätten geltend gemacht werden müssen.

Soweit die Beschwerdeführenden diesen Nichteintretensentscheid beanstanden, was

aus der Beschwerdeschrift nicht klar hervorgeht, ist ihre Beschwerde

abzuweisen. Rekurse gegen baurechtliche Entscheide sind laut § 22 Abs. 1

VRG innert 30 Tagen seit der Mitteilung einzureichen und müssen einen Antrag

und dessen Begründung enthalten (§ 23 Abs. 1 VRG). Nach Ablauf der Rekursfrist

kann die Rekursbegründung nicht mehr erweitert werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 23

N. 22); von diesem Grundsatz ist allein dann abzurücken, wenn Revisionsgründe

im Sinn von § 86a VRG vorgebracht werden, was hier nicht zutrifft. Zu Recht ist

die Vorinstanz auf die neuen Vorbringen bezüglich der Balkonvergrösserungen nicht

eingetreten.

5.2

Unbegründet sind schliesslich auch die ebenfalls anlässlich

des Augenscheines vom 7. Dezember 2006 erstmals, und damit ebenfalls

verspätet, erhobenen und in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht

wiederholten Rügen bezüglich der Aussteckung. Die Vorinstanz hat hierzu

"der Vollständigkeit halber" darauf hingewiesen, dass die Aussteckung

des Bauvorhabens § 311 PBG entspricht. Zudem sind nach ständiger Praxis

Drittbetroffene zur Rüge formeller Fehler des Baubewilligungsverfahrens nur insoweit

befugt, als ihnen ihretwegen ein Nachteil erwächst (Kölz/ Bosshart/ Röhl, § 21

N. 38, mit Hinweisen), was etwa dann zutrifft, wenn ein Baugespann keinen

Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen gibt, weil es die wesentlichen gegen

aussen in Erscheinung tretenden Bauteile nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 = BEZ

1984.

Nr. 33 = ZBl 86/1985, S. 122). Die Beschwerdeführenden waren sich – wie

ihre Vorbringen in ihrer Rekursschrift zeigen – über das Bauprojekt im

Klaren, insbesondere auch über die Ausgestaltung der Dachaufbauten.

6.

Die Beschwerde erweist sich

damit als unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein

nicht zu. Hingegen sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zur

Ausrichtung einer solchen an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten.

Angemessen erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (vgl. § 12

der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'590.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung

von je Fr. 750.-, total Fr. 1'500.-, an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …