Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00097

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Geschäftsnummer:

VB.2007.00097

Entscheidart und -datum:

Endentscheid vom 18.07.2007

Spruchkörper:

1. Abteilung/1. Kammer

Weiterzug:

Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Rechtsgebiet:

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht

Betreff:

Baubewilligung

Übergeschossigkeit eines Mehrfamilienhauses

An der früheren Praxis, dass die Geschosszahl für jede Geschossart einzeln zu bestimmen ist und deshalb ein überzähliges Vollgeschoss nicht zur Unzulässigkeit eines für sich genommen zulässigen anrechenbaren Dach- oder Untergeschosses führt, wird nicht festgehalten (E. 3.2).

Gutheissung.

Stichworte:

ANRECHENBARE GESCHOSSZAHL

AUSNÜTZUNGSBESCHRÄNKUNG

BAUBEWILLIGUNG

BAURECHTSWIDRIGKEIT

DACHGESCHOSS

SCHRIFTENWECHSEL

ÜBERGESCHOSSIGKEIT

VOLLGESCHOSS

Rechtsnormen:

§ 49a Abs. II PBG

§ 357 Abs. I PBG

Publikationen:

- keine -

Gewichtung:

(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)

Gewichtung: 2

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2007.00097

Entscheid

der 1. Kammer

vom 18. Juli 2007

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter

Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär

Martin Knüsel.

In Sachen

A, vertreten

durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1. C AG, vertreten

durch D, dieser vertreten durch

RA E,

2. Bauausschuss Dübendorf,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 14. März 2006 erteilte der Bauausschuss der Stadt

Dübendorf dem damaligen Eigentümer D die Baubewilligung für den Aufbau eines

Dachgeschosses und weitere Bauarbeiten auf der Mehrfamilienhausliegenschaft L-Strasse.

Erwägungen

II.

Den hiergegen erhobenen Rekurs von A wies die

Baurekurskommission III am 31. Januar 2007 ab. Sie sprach zudem der C AG, die

mittlerweile als neue Grundeigentümerin anstelle von D ins Verfahren

eingetreten war, eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu.

III.

Mit Beschwerde vom 5. März 2007 liess A dem

Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen; zudem sei ein Augenschein durchzuführen und es

seien ihm die Schriften der Gegenparteien zur Stellungnahme, eventuell zur

Kenntnisnahme zuzustellen.

Die Vorinstanz schloss am 20. März auf Abweisung der

Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin liess am 18. Mai 2007 Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen beantragen. Der Bauausschuss

Dübendorf liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den

angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III. Der Beschwerdeführer ist

als Adressat des angefochtenen Abweisungsentscheids gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zum Rechtsmittel legitimiert.

Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Die

Rechtsschriften der privaten Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz sind dem Beschwerdeführer

zur Kenntnisnahme zugestellt worden, ohne dass dieser sein Gesuch um

Stellungnahme erneuert hat. Aus diesem Grund (BGE 132 I 42 E. 3.3.4) und weil

keine Gründe für die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels von Amtes wegen

vorliegen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 58 N. 10), ist

gestützt auf § 58 VRG auf einen solchen zu verzichten.

2.2

Da die

Baubewilligung aus Gründen aufzuheben ist, die sich aufgrund der Akten beurteilen

lassen, erübrigt sich die Durchführung des beantragten Augenscheins.

3.

Neben der hier nicht interessierenden Renovation von

Badezimmern in den Untergeschossen sieht das Bauvorhaben die Errichtung eines

Dachgeschosses über den bestehenden vier Vollgeschossen vor. Der

Beschwerdeführer hält dies unter anderem deshalb für unzulässig, weil gemäss

Art. 19 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO)

in der Zone W3, der das Baugrundstück zugewiesen ist, lediglich 3 Vollgeschosse

und bei erreichter Vollgeschosszahl nur 1 Dachgeschoss zulässig sind.

3.1

Die

Baurekurskommission hat zu diesem Einwand erwogen, nach dem beim Bau des

Gebäudes im Jahr 1960 geltenden Recht seien ebenfalls nur drei Vollgeschosse

zulässig gewesen; zudem hätten bei Satteldächern im Dachgeschoss an den

Giebelseiten je ein Zimmer ausgebaut werden dürfen. Das vierte Vollgeschoss sei

damals als Ausnahme bewilligt worden, weil zur Kompensation bei den anderen

Einheiten der Überbauung ganz auf Dachräume verzichtet worden sei. Aufgrund

dieser Ausnahmebewilligung stelle das streitbetroffene Gebäude keine

baurechtswidrige Baute im Sinn von § 357 PBG dar. Die Errichtung eines

grundsätzlich zulässigen Dachgeschosses sei nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

nicht deshalb unzulässig, weil das Gebäude bereits über ein überzähliges

Vollgeschoss verfüge.

Der Beschwerdeführer wendet gegen diese Erwägungen ein, dass

die seinerzeit erteilte Ausnahmebewilligung für ein zusätzliches Vollgeschoss

statt eines Dachgeschosses der Bauherrschaft keinen Anspruch auf ein

Dachgeschoss als zusätzliches anrechenbares Geschoss verleihe. Aus den

zitierten Entscheiden des Verwaltungsgerichts lasse sich dies nicht ableiten.

Die private Beschwerdegegnerin verweist demgegenüber

ebenfalls auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, nach welcher die

Geschosszahl für jede Geschossart einzeln zu bestimmen sei, weshalb ein

überzähliges Vollgeschoss nicht zur Unzulässigkeit eines für sich genommen

zulässigen anrechenbaren Dachgeschosses führe.

3.2

Die

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin berufen sich auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts

VB.1999.00270 vom 17. Februar 2000. In jenem Entscheid hat das Verwaltungsgericht

soweit hier wesentlich erwogen, dass anders als das frühere Baugesetz das

Planungs- und Baugesetz keine sämtliche Geschosstypen umfassende

Gesamtgeschosszahl mehr kenne. Zwar könnten gemäss § 276 Abs. 2 PBG in allen

Bauzonen die nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Vollgeschosse durch

(anrechenbare) Dach- und Untergeschosse ersetzt werden; indessen könne weder

die erlaubte Vollgeschosszahl durch Verzicht auf zulässige Dach- oder

Untergeschosse erhöht werden noch seien Dach- und Untergeschosse in diesem

Sinne untereinander austauschbar. Dementsprechend ändere der Verzicht auf ein

anrechenbares Untergeschoss nichts an der mit dem zweiten anrechenbaren

Dachgeschoss verbundenen Übergeschossigkeit des Gebäudes; das überzählige Dachgeschoss

lasse sich nicht mehr mittels Verzicht auf den Ausbau des Untergeschosses heilen

und die mit dem Ausbau des Untergeschosses einhergehende Anrechenbarkeit führe

nicht zu einem weiteren Verstoss gegen die Geschosszahlvorschriften.

An der diesem nicht publizierten Entscheid zugrunde liegenden

Rechtsauffassung hat das Verwaltungsgericht in einem späteren Entscheid nicht

mehr festgehalten. So geht der von der Vorinstanz ebenfalls zitierte Entscheid

VB.2002.00413/414 vom 9. April 2003 (BEZ 2003 Nr. 23) davon aus, dass bei

einem Gebäude, das bereits ein überzähliges Vollgeschoss aufweist, der Ausbau

eines Untergeschosses, der neu zu dessen Anrechenbarkeit führe, eine

weitergehende Baurechtswidrigkeit beinhalte. Sodann hat das Verwaltungsgericht

im Entscheid VB.2003.00314 vom 19. November 2003 (BEZ 2004 Nr. 4) im Zusammenhang

mit der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG darauf hingewiesen, dass mit § 49a

Abs. 2 PBG betreffend die Regelung der anrechenbaren Geschosse den Gemeinden

auch ein Instrument zur Ausnützungsbeschränkung in die Hand gegeben werde

(Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz des Kantons

Zürich, Bern 1992, Rz. 113 f., 207 ff.); an der früheren Praxis, wonach in

einem überzähligen Dachgeschoss, das bereits anrechenbare Räume enthielt, weitere

solche erstellt werden konnten, wurde deshalb nicht länger festgehalten.

3.3

Die

streitbetroffene Liegenschaft weist vier Vollgeschosse auf, das heisst eines

mehr als nach Art. 19 BZO zulässig ist. Allerdings ist dieses zusätzliche

Vollgeschoss als Ausnahme bewilligt worden, weshalb die bestehende Baute, wie

die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, nicht vorschriftswidrig im Sinn von §

357.

PBG ist und diese Bestimmung nicht zur Anwendung kommt. Da indessen Art. 19

BZO insgesamt nur 4 anrechenbare Geschosse zulässt, führt das geplante

Dachgeschoss als fünftes anrechenbares Geschoss neu zur Übergeschossigkeit des

Gebäudes und ist damit nicht bewilligungsfähig. Dass es sich beim neuen

Geschoss um ein Dachgeschoss handelt, während das bestehende Gebäude über ein

überzähliges Vollgeschoss verfügt, kann angesichts der ausnützungsregulierenden

Funktion der Geschosszahlvorschriften keine Rolle spielen. Entscheidend ist,

dass neu die Gesamtzahl der anrechenbaren Geschosse überschritten und damit

gegen Art. 19 BZO verstossen wird.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als begründet und ist

unter Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung für das

Dachgeschoss gutzuheissen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten den

Beschwerdegegnern je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und die private

Beschwerdegegnerin ist für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- an den Beschwerdeführer zu verpflichten.

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Demgemäss werden der Entscheid der Baurekurskommission

III vom 31. Januar 2007 und die Baubewilligung vom 14. März 2006, soweit

damit der Aufbau des Dachgeschosses bewilligt wurde, aufgehoben.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten sowie die Kosten der Baurekurskommission III werden den Beschwerdegegnern

je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin 1 wird für das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 3'000.-- an den Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …