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Entscheid

VB.2007.00098

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00098

21. Juni 2007Deutsch21 min

(URT.2007.10041)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Am 9.

April 1996 schlossen die Politische Gemeinde X und die Erbengemeinschaft von D

als Eigentümerinnen des Grundstücks Kat.-Nr. 01 einen öffentlich

beurkundeten Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich), mit welchem die Eigentümerinnen

ihr Grundstück zum Preis von Fr. 125'460.-, das heisst Fr. 180.-/m2,

an die Politische Gemeinde zu Eigentum abtraten. Im Rahmen dieses Vertrags

vereinbarten die Parteien einen Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags

mit Rückkaufsrecht über ca. 155 m2 Land an der L-Strasse (heute Kat.-Nr. 02)

zum Preis von Fr. 180.-/m2 (nicht indexiert). Dieser Kaufrechtsvertrag

konnte gemäss vertraglicher Vereinbarung auch lediglich von einem oder mehreren

Erben als Kaufrechtsnehmer abgeschlossen und vollzogen werden. Ziffer 1 und 2

der "Weiteren Bestimmungen zum Kaufsrecht" lauten:

"1. Der

Abschluss des Kaufrechtsvertrages kann von den Kaufrechtsberechtigten bis am

31. März 1997 verlangt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist das Recht, den Abschluss

des Hauptvertrages zu verlangen, verwirkt.

2. Das

Kaufrecht ist unübertragbar aber vererblich und wird für die Dauer von

10 Jahren vereinbart. Falls der Kaufrechtsvertrag abgeschlossen wird, sind die

Kauf­rechtsberechtigten befugt, das Recht für die Dauer der Vereinbarung im

Grundbuch vorzumerken und zwar den im Zeitpunkt der Vormerkung bestehenden

Grundbucheinträgen im Range nachgehend.

Das

Notariat und Grundbuchamt X weist die Parteien darauf hin, dass die maximale Vertragsverein­barungsdauer

von 10 Jahren wahrscheinlich schon mit dem Abschluss dieses Vorvertrags zu

laufen beginnt. Sollten die Parteien beim Abschluss des Kaufrechtsvertrages und

deren Vormerkung die von heute an bis zu diesem Zeitpunkt bereits verstrichene

Zeit den 10 Jahren nicht in Abzug bringen, wäre das Grundbuchamt X

allenfalls gezwungen eine entsprechende Grundbuchanmeldung abzuweisen. Dies

gilt nicht, wenn die Parteien zu diesem Zeitpunkt eine neue Vereinbarung

treffen. Eine Verpflichtung zum voraus ist jedoch nicht möglich."

Mit Schreiben vom 17. März 1997 an das Bauamt X mit dem

Betreff "Ausübung Kaufsrecht gemäss Abtretungsvertrag" liessen die

Erben von D durch ihren Rechtsvertreter unter Hinweis auf die Besprechungen im

Hinblick auf den Erwerb der Ersatzparzelle und die am 31. März 1997

ablaufende Frist zur Abgabe der Ausübungserklärung eine Erstreckung dieser

Frist einstweilen bis Ende Juni 1997 beantragen. Zur Begründung wurde angefügt,

dass noch eine Seite der Erbengemeinschaft über die Einzelheiten der im Rahmen

des Erwerbes der Ersatzparzelle vorzunehmenden Anpassungs- und Gestaltungsarbeiten,

wofür noch kein verbindlicher Plan vorliege, orientiert werden müsse. Mit Antwortschreiben

vom 27. März 1997 bestätigte der Gemeindeingenieur des Bau- und

Vermessungsamts der Gemeinde X den "Eingang der Willenserklärung zum Abschluss

des Kaufvertrages über ca. 155 m2 Land an der L-Strasse gemäss

Ziff. 7/IV/1" und gewährte eine "Fristverlängerung für die

Ausübungserklärung bis Ende Juni 1997".

Mit Schreiben vom 24. März 1997 an das Bauamt X beantragte

der damalige Rechtsvertreter zwecks Wahrung der Erklärungsfrist der Erben

namens B, A und E den Abschluss des Kaufrechtsvertrags über ca. 155 m2

Land an der L-Strasse im Sinn von Ziff. 7 lit. d der "Weiteren

Bestimmungen" des Abtretungsvertrags vom 9. April 1996. Dabei hielt er

fest, unter Bezugnahme auf sein Schreiben vom 17. März 1997 gehe er davon aus,

dass die Einzelheiten von Anpassung und Gestaltung im Rahmen der

Vertragsverhandlungen geregelt werden könnten, habe aber bei der Gemeinde keine

Zweifel darüber lassen wollen, dass die interessierten Erben den

Kaufsrechtsvertrag mit der Gemeinde abschliessen möchten.

Es folgte eine Korrespondenz zwischen den Vertragsparteien

über die im Kaufrechtsvertrag zu regelnden offenen Fragen, wobei auch um eine

nochmalige Verlängerung der Frist gemäss Ziffer 1 IV 1. des Abtretungsvertrags

zur Abgabe der Willenserklärung bis Ende September 1997 ersucht wurde, worauf

die Gemeinde am 7. Juli 1997 antwortete, dass sie vor Eintreten auf eine

Verlängerung der Frist die aufgeworfenen Fragen geklärt haben wolle. Am 5.

August 1997 stellte der damalige Rechtsvertreter der Erben in Aussicht,

aufgrund der mit den Erben und der Gemeinde stattgefundenen Gespräche den

Kaufrechtsvertrag zu konzipieren und diesen auch der Gemeinde zur Stellungnahme

zu unterbreiten. Am 16. Dezember 1997 richtete die Gemeinde X noch ein

Schreiben an den Rechtsvertreter betreffend die Anpassungsarbeiten längs eines

anstossenden Grundstücks sowie die Bepflanzung zwischen Strandbad und

Realersatzstreifen. Am 4. Mai 1998 erhoben einige Mitglieder der

Erbengemeinschaft, darunter die heutigen Beschwerdeführerinnen, Einsprache

gegen das Konzessionsgesuch der Gemeinde X für die Errichtung einer Sperrzone für

die Schifffahrt beim Strandbad F; dies unter Hinweis auf das ihnen eingeräumte

Kaufrecht am Grundstück an der L-Strasse (Kat.-Nr. 02), das ausüben zu wollen

sie der Gemeinde gegenüber erklärt hätten. Trotz beruhigender Mitteilung

seitens der Gemeinde, dass die ungehinderte Zu- und Wegfahrt weiterhin gewährleistet

werden könne, sei diese Einsprache zur Wahrung der Rechtsmittelfrist erhoben

worden. Eine weitere Kommunikation zwischen den Parteien gab es nicht; den in

Aussicht gestellten Entwurf des Kaufrechtsvertrags erhielt die Gemeinde nie.

B. Mit

Schreiben vom 16. März 2006 an den Gemeinderat X verlangten A und B gemeinsam

den sofortigen Abschluss des Kaufrechtsvertrags gemäss den Bestimmungen des Expropriationsvertrages

vom 9. April 1996, wobei sie das Grundstück je hälftig zu Miteigentum zu

erwerben wünschten. Nach langwierigen Verhandlungen habe zwischenzeitlich die

Erbteilung vorgenommen werden können, und die Erben hätten sich dahingehend

geeinigt, dass Frau A und Frau B das Kaufrecht gemeinsam oder bei Verzicht

einer Partei einzeln ausüben könnten. Sodann wurde darauf hingewiesen, dass bei

der Erbengemeinschaft bis dahin weder die vom Bauamt der Gemeinde am 23. April

1998 in Aussicht gestellte Bestätigung betreffend ungehinderte Zu- und Wegfahrt

zur Kaufrechtsparzelle noch eine Antwort auf die Einsprache gegen das

Konzessionsgesuch betreffend Errichtung einer Sperrzone eingetroffen sei.

Mit Beschluss vom 11. Juli 2006 trat der Gemeinderat X auf

das Gesuch nicht ein und stimmte dem Verkauf des Grundstücks mit der Kat.-Nr. 02

mit einem Landanteil von 157 m2

nicht zu; dies mit der Begründung, dass die Gesuchstellerinnen die im

Expropriationsvergleich festgelegte Frist bis 31. März 1997, um den Abschluss

des Hauptvertrags zu verlangen, verwirkt hätten.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss des Gemeinderats X vom 11. Juli

2006.

liessen A und B entsprechend der Rechtsmittelbelehrung Rekurs beim

Bezirksrat Y erheben, welcher ihn mit Beschluss vom 26. Januar 2007 abwies. Er

ging davon aus, dass es um die Auslegung eines öffentlichrechtlichen Vertrags

gehe und bejahte seine Zuständigkeit für diesen Rechtsstreit. Zu prüfen sei, ob

die Rekurrentinnen das im Expropriationsvertrag vom 9. April 1996 vorgesehene

Kaufrecht rechtsgenüglich ausgeübt hätten. Das sei nicht der Fall, was anhand

der schriftlichen und sonstigen Äusserungen der Vertragsparteien, die sich beide

widersprüchlich verhalten hätten, näher dargelegt werde. Zudem sei die nach

Art. 216a OR höchstmögliche Dauer von 10 Jahren für ein Kaufrecht abgelaufen,

sodass die Rekurrentinnen das Kaufrecht auch infolge Zeitablaufs nicht mehr

ausüben könnten.

III.

Mit Beschwerde vom 2. März 2007 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht die Aufhebung des Beschlusses des Bezirksrats vom 16. Januar

2007.

beantragen. Sodann sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die Kosten

des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen, und den Beschwerdeführerinnen seien

für beide Rechtsmittelverfahren angemessene Parteientschädigungen zu

entrichten.

Der Bezirksrat verzichtete am 14. März 2007 unter Hinweis

auf die Begründung im angefochtenen Entscheid auf Vernehmlassung. Mit

Beschwerdeantwort vom 5. April 2007 beantragte der Gemeinderat X namens der

Politischen Gemeinde X die Abweisung der Beschwerde.

Die Ausführungen zu den Parteistandpunkten werden, soweit

nötig, in den nachstehenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Bei der im Streit liegenden Frage, ob das im Expropriationsvertrag

vom 9. April 1996 vorvertraglich eingeräumte Kaufrecht (Recht auf Abschluss

eines Kaufrechtsvertrags) ausgeübt wurde, geht es um die Auslegung eines

öffentlichrechtlichen Vertrags. Gemäss § 82 lit. k VRG (eingefügt am

8.

Juni 1997) beurteilt das Verwaltungsgericht Streitigkeiten aus verwaltungsrechtlichen

Verträgen als einzige Instanz; damit ist eine Teilgeneralklausel für die

verwaltungsgerichtliche Zuständigkeit zur Beurteilung vertraglicher

Streitigkeiten öffentlichrechtlicher Natur im Klageverfahren eingeführt worden.

Die Zuständigkeiten des Verwaltungsgerichts in Streitigkeiten aus öffentlichrechtlichen

Verträgen im Klageverfahren einerseits und solche aufgrund von Verfügungen im

Anfechtungsverfahren andererseits schliessen sich grundsätzlich gegenseitig

aus.

2.1

Durch den

Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich), den die Beschwerdegegnerin am 9.

April 1996 mit der Erbengemeinschaft D abschloss, sollte die Rechtsbeziehung zwischen

der Beschwerdegegnerin und der Erbengemeinschaft, deren Grundstück Kat.-Nr. 01

für ein kommunales Werk beansprucht wurde, einvernehmlich geregelt werden. Die

Erbengemeinschaft verkaufte der Gemeinde ihre Seeparzelle Kat.-Nr. 01 zum Preis

von Fr. 180.-/m2 und erhielt mit gleichzeitig abgeschlossenem

Vorvertrag das Recht zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags (mit Rückkaufsrecht

der Gemeinde) an einem der Gemeinde gehörenden Stück Seeparzelle (ca. 155 m2

Land an der L-Strasse, in der Folge als Kat.-Nr. 02 mit einem Landanteil

von 157 m2 ausgeschieden). Mit diesem Vertrag liegt ein

Rechtsverhältnis zwischen dem Gemeinwesen und einer privaten Eigentümerschaft

vor, das gegenseitige Ansprüche zwischen gleich gestellten Parteien regelt, was

durch die Bezeichnung des Abtretungsvertrags als "Expropriationsvergleich"

noch herausgestrichen wird. Das bedeutet, dass die Gemeinde nicht einseitig in

dieses Vertragsverhältnis eingreifen kann und mithin keine Verfügungsbefugnis

hat (VGr, 15. April 2003, VB.2003.00030, E. 3.b; ferner auch VGr, 9. Februar

2000, PK.1999.00006, E. 1.a, mit Hinweisen; 11. Mai 2000, VK 2000.00002, E. 1c;

alle unter www.vgrzh.ch).

Die Beschwerdegegnerin war

daher nicht befugt, den Abschluss des im Abtretungsvertrag vorgesehenen

Kaufrechtsvertrags mittels förmlicher Verfügung zu verweigern.

2.2

Fehlte es

der Beschwerdegegnerin an der Kompetenz, mittels Verfügung die streitige Frage

der rechtzeitigen Ausübung des Kaufrechts zu entscheiden, so fehlte es auch an

der Kompetenz des Bezirksrats als Rechtsmittelbehörde. Der Bezirksrat ist folglich

zu Unrecht auf den Rekurs eingetreten. Der im vorinstanzlichen Entscheid

erwähnte § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Bezirksverwaltung vom 10. März

1985.

betrifft bloss die allgemeine Zuständigkeit des Bezirksrats für

Rechtsmittel in Gemeindesachen, und die vom Bezirksrat ebenfalls herangezogenen

§§ 21 Abs. 4 und 30 des Gesetzes betreffend die Abtretung von

Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG), welche die Rechtsmittel im

Administrativverfahren bei Enteignung regeln, bieten auch keine Grundlage für

die Beurteilung von Streitigkeiten aus einem Expropriationsvertrag.

2.3

War der

Bezirksrat als Rechtsmittelinstanz für die Beurteilung des streitigen öffentlichrechtlichen

Vertrags nicht zuständig und fehlte es der Beschwerdegegnerin schon an der

Verfügungskompetenz, so führt das zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses

des Bezirksrats vom 26. Januar 2007 und des Beschlusses des Gemeinderats X vom

11.

Juli 2006. Im Ergebnis ist die Beschwerde demnach gutzuheissen; dies

allerdings nicht aus den von den Beschwerdeführerinnen geltend gemachten

materiellen Gründen, sondern wegen der von Amtes wegen zu beachtenden fehlenden

Zuständigkeit der Vorinstanzen aufgrund des Verfahrensrechts.

3.

Der Anspruch auf Abschluss eines Kaufrechtsvertrags gemäss

Abtretungsvertrag vom 9. April 1996 wäre gestützt auf § 82 lit. k VRG

mit Klage direkt beim Verwaltungsgericht geltend zu machen. Aus der Tatsache,

dass die Beschwerdeführerinnen von den Vorinstanzen auf den falschen

Rechtsmittelweg gewiesen wurden, soll ihnen jedoch kein Nachteil entstehen

(BGE 117 Ia 119 E. 3). Die Beschwerdeschrift ist daher vom

Verwaltungsgericht als Klage entgegenzunehmen. Die als Klageschrift entgegenzunehmende

Beschwerdeeingabe vom 2. März 2007 enthält allerdings nur den formellen

Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Gemäss Begründung verlangen

die Beschwerdeführerinnen jedoch, dass die Beschwerdegegnerin den

Kaufrechtsvertrag über das Grundstück

Kat.-Nr. 02 gemäss dem im Expropriationsvergleich vom 9. April 1996

enthaltenen Vorvertrag abschliesst. Den Anforderungen an die Klageschrift nach

§ 83 VRG vermag die Beschwerdeschrift daher zu genügen. Die

Beschwerdeantwort der Politischen Gemeinde X vom 5. April 2007 genügt den

Anforderungen von § 84 VRG an die Klageantwort. Entsprechend ist ein

Klageverfahren zu eröffnen. Dabei prüft das Verwaltungsgericht

die Anträge in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht frei (§ 85 VRG).

3.1

Verwaltungsrechtliche

Verträge entstehen durch übereinstimmende Willenserklärung der Parteien und

sind nicht anders als privatrechtliche Verträge nach dem Vertrauensprinzip

auszulegen. Einer Willensäusserung ist derjenige Sinn zu geben, den ihr der

Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt

waren oder hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder

musste (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

5.

A., Zürich 2006, Rz. 1102 f.).

4.

Der Abtretungsvertrag (Expropriationsvergleich) vom 9. April

1996.

wird hinsichtlich Zustandekommen, Gültigkeit und Inhalt von keiner Seite

bestritten. Mit dem unter Ziffer 7 lit. d der "Weitere[n]

Bestimmungen" dieses Vertrags gleichzeitig geschlossenen Vorvertrag zum

Abschluss eines Kaufrechtsvertrags mit Rückkaufsrecht hat sich die Politische

Gemeinde X verpflichtet, mit der Erbengemeinschaft der D oder einzelnen Mitgliedern

dieser Erbengemeinschaft einen Kaufrechtsvertrag über das als Ersatzparzelle

angebotene Stück Land von ca. 155 m2 an der L-Strasse (später

als Kat.-Nr. 02 mit 157 m2 ausgesondert) abzuschliessen.

4.1

Streitig

ist, ob die im Vertrag vereinbarte Frist bis 31. März 1997, innert welcher die

Kaufrechtsberechtigten den Abschluss des Hauptvertrags verlangen konnten,

verwirkt ist. Zur Wahrung dieser Frist bedurfte es einer einseitigen bedingungslosen

Erklärung seitens der Kaufrechtsberechtigten, dass der Abschluss des

Kaufvertrags verlangt werde. Da die Essentialia des Grundstückkaufs bzw. des

Kaufrechtsvertrags, nämlich das Vertragsgrundstück und der Kaufpreis – nebst weiteren

Bestimmungen –, im Vorvertrag bereits festgehalten waren, genügte eine solche

einseitige Erklärung der Kaufrechtsnehmer, um die Gemeinde als

Grundeigentümerin zu verpflichten, den Kaufrechtsvertrag abzuschliessen (Urs

Hess, in Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Basler

Kommentar, 2003, Art. 216 OR N. 4). Gestützt auf diesen Vorvertrag zum

limitierten Kaufsrecht lag die Entscheidungsmacht zum Abschluss des Kaufrechtsvertrags

bei der Erbengemeinschaft D, weshalb es nicht auf Willensäusserungen der

Vertragspartnerin ankommt. Da es sich bei der Ausübungserklärung um eine

einseitige, gestaltende Erklärung handelt, ist auch nicht entscheidend, wie die

Vertragspartnerin die entsprechende Ausübungserklärung verstehen konnte oder

musste, sondern es kommt nur darauf an, wie diese für sich gesehen nach

objektiven Gesichtspunkten zu verstehen ist.

4.2

Das

Schreiben vom 17. März 1997, das der damalige Rechtsvertreter namens der Erben von

D an das Bauamt zuhanden des Gemeinderats X richtete und worin um Erstreckung

der am 31. März 1997 ablaufenden Frist zur Abgabeerklärung bis Ende Juni 1997

gebeten wurde, weil eine Seite seiner Mandantschaft noch über das Ergebnis der

Besprechungen mit der Gemeinde hinsichtlich Anpassungs- und Gestaltungsarbeiten

zu orientieren war, erfüllt die Anforderungen an eine bedingungslose

Ausübungserklärung nicht. Daran ändert nichts, dass seitens der Gemeinde dieses

Schreiben ausdrücklich als Willenserklärung zum Abschluss des Kaufvertrags über

ca. 155 m2 Land an der L-Strasse gemäss Ziffer 7/IV/1 entgegengenommen

wurde. Deshalb stellt sich auch die Frage nach der Bedeutung der in deren

Antwortschreiben vom 27. März 1997 eingeräumten Fristverlängerung für die Ausübungserklärung

bis Ende Juni 1997, die dazu im Widerspruch stand, nicht.

4.3

Mit Schreiben vom 24. März 1997 an die

Beschwerdegegnerin dagegen hat der Rechtsvertreter der Erbinnen Frau B, Frau A

und Frau E klar und bedingungslos die Ausübungserklärung abgegeben, indem er in

deren Auftrag "den Abschluss des Kaufsrechtsvertrages über ca. 155 m2

Land an der L-Strasse im Sinne von Ziffer 7, lit. d der 'weiteren Bestimmungen'

des Abtretungsvertrages vom 9. April 1996" beantragte, "um die Erklärungsfrist

der Erben zu wahren, soweit diese am Erwerb der Seeparzelle als Teil-Realersatz

für die Abtretung von Kat.-Nr. 01 interessiert sind".

Die Ausübungserklärung

erfolgte somit innert Frist; der Anspruch der Beschwerdeführerinnen ist nicht

verwirkt.

4.4

Wenn in der

Folge die Vertragsparteien über weitere Details, wie Gestaltung des Grundstücks

und Durchführung der Anpassungsarbeiten, des abzuschliessenden Kaufrechtsvertrags

verhandelten und die Kaufrechtsberechtigten dabei zu verstehen gaben, dass sie

erst nach einer Einigung in ihrem Sinn den Vertrag abschliessen wollten, so

berührte das den Bestand ihrer Forderung auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags

nicht. Auch wenn sie dabei von weiterer Fristerstreckung zur Abgabe der

Willenserklärung auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags sprachen, so hatte das

nicht die Bedeutung eines Verzichts auf ihren – nicht verwirkten – Anspruch auf

Abschluss des Kaufrechtsvertrags. Mit Schreiben vom 30. Juli 1997 erklärte ihr Rechtsvertreter

vielmehr erneut, dass die Erben von D den Abschluss des Kaufrechtsvertrags

gemäss Expropriationsvertrag verlangten, und aus dieser erneuten Erklärung

lässt sich auch nicht schliessen, dass sie zuvor, nämlich fristgerecht vor dem

31.

März 1997, den Abschluss des Kaufrechtsvertrags nicht verlangt hätten. Auch

der Umstand, dass der von den Kaufrechtsnehmern mit Schreiben vom 5. August

1997.

in Aussicht gestellte definitive Vertragstext nie vorgelegt wurde und

diese seit ihrem Schreiben vom 19. November 1997 und ihrer Einsprache vom 4.

Mai 1998 betreffend das Konzessionsgesuch der Gemeinde für eine Sperrzone

Schifffahrt Strandbad F bis zu ihrem Gesuch vom 16. März 2006 nichts mehr von

sich hatten hören lassen, liess ihren Anspruch auf Abschluss des

Kaufrechtsvertrags nicht untergehen.

5.

Eine andere Frage ist, ob der – nicht verwirkte – Anspruch

der Klägerinnen auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags verjährt ist, was die

Beschwerdegegnerin mit ihrem Einwand der Verwirkung sinngemäss geltend macht.

5.1

Der mit

dem Vorkaufsrechtsvertrag den Erben D eingeräumte Anspruch auf Abschluss des

Kaufrechtsvertrags unterliegt der allgemeinen zehnjährigen Verjährung nach Art. 127

OR. Die Verjährung beginnt mit der Fälligkeit der Forderung zu laufen (Art. 130

Abs. 1 OR). Gemäss Abtretungsvertrag vom 9. April 1996 bzw. dem darin enthaltenen

Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufrechtsvertrags konnte der Abschluss dieses

Vertrags ohne anfängliche zeitliche Limite, d.h. ab sofort, bis zum 31. März 1997 verlangt

werden. Das heisst, dass der Anspruch auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags am

9.

April 1996 fällig war (BGE 110 II 178, BGE 50 II 404; Robert K. Däppen, in Basler

Kommentar, Art. 130 OR N. 6; Andreas von Tuhr, Allgemeiner Teil des

Schweiz. Obligationenrechts, Tübingen, 1925, II. Halbband, S. 607). Gemäss Art.

132.

OR begann die Verjährungsfrist am 10. April 1996 und endete am 9.

April 2006 (Art. 132 OR in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR). Eine

Unterbrechung der Verjährung seitens der Kaufrechtsberechtigten fand nicht

statt. Sie haben ihren Anspruch nicht gerichtlich geltend gemacht, wie dies

Art. 135 Ziff. 2 OR zur Unterbrechung der Verjährung verlangt. Ihr

Schreiben vom 16. März 2006 an den Gemeinderat X, mit welchem die Ausübung des

Kaufrechts gemäss Expropriationsvertrag erklärt wurde, hatte keine

verjährungsunterbrechende Wirkung.

Ob eine

verjährungsunterbrechende Anerkennung des Anspruchs seitens der Gemeinde

vorliegt, z. B. mit deren Schreiben betreffend Anpassungsarbeiten und

Bepflanzung vom 17. Dezember 1997 (Art. 135 Ziff. 1 OR; BGE 119 II 378), kann

offen bleiben. Ebenso kann offen bleiben, ob im Beschluss des Gemeinderats X

vom 11. Juli 2006, mit welchem unter – unzutreffendem – Hinweis auf die

Verwirkung des Anspruchs auf das Begehren um Ausübung des Kaufrechts nicht

eingetreten wurde, eine Verjährungseinrede gesehen werden kann. Die Klage ist

nämlich aus einem anderen Grund abzuweisen.

5.2

Nach Art.

216a OR dürfen Kaufsrechte für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch

vorgemerkt werden. Diese maximale Vertragsdauer beginnt schon mit dem Abschluss

des Vorvertrags betreffend Kaufrechtsvertrag. Da der Kaufrechtsnehmer gestützt

auf den Vorvertrag durch einseitige Erklärung den Abschluss des

Kaufrechtsvertrags erwirken kann, der Kaufrechtsgeber also bereits mit

Abschluss des Vorvertrags gebunden ist, würde ein Beginn der zehnjährigen Dauer

des Kaufrechts erst mit dem Abschluss des Kaufrechtsvertrags auf eine von

vornherein über zehn Jahre hinaus verlängerte Dauer des Kaufrechts

hinauslaufen, was Art. 216a OR widerspricht. Ein entsprechender Hinweis des

Notariats und Grundbuchamts X ist denn auch im Abtretungsvertrag unter den "Weiteren

Bestimmungen" zum Kaufsrecht Ziffer 2 Absatz 2 ausdrücklich festgehalten.

Anders verhält es sich, wenn die Parteien nachträglich eine neue Vereinbarung

treffen. Im vorliegenden Fall haben die Parteien jedoch keine neue Vereinbarung

über eine Verlängerung der Dauer des Kaufrechts, die öffentlich zu beurkunden

gewesen wäre, getroffen.

Selbst wenn die Klägerinnen

ihren Anspruch auf Abschluss des Kaufrechtsvertrags vor Ablauf der Verjährung

gerichtlich geltend gemacht hätten oder dieser Anspruch wegen Anerkennung durch

die Gemeinde noch nicht verjährt wäre, hätte der Hauptvertrag, d.h. der Kauf

des Grundstücks durch Ausübung eines vorher zustandegekommenen Kaufrechtsvertrags,

bis zum 9. April 2006 rechtsverbindlich abgeschlossen sein müssen. Das ist

nicht geschehen. Am 9. April 2006 ist das Kaufsrecht, das auszuüben die

Klägerinnen aufgrund des Vorvertrags vom 9. April 1996 das Recht hatten,

erloschen.

5.3

Die Klage

ist daher abzuweisen. Wenn der – zwar nicht aus dem von ihm genannten Grund –

vertraglich nicht mehr gebundene Gemeinderat sich nicht mehr bereit erklärte,

den Klä­gerinnen das Grundstück freiwillig zu verkaufen, so hätte diese

Erklärung auch ohne förmlichen Beschluss und ohne Begründung abgegeben werden

können.

6.

Die Kosten des Rekursverfahrens vor dem Bezirksrat sind der

Beschwerdegegnerin/

Beklagten aufzuerlegen, da es ihr an der Kompetenz zur Verweigerung des

Vertragsabschlusses durch Verfügung mangelte und sie in ihrem Beschluss eine falsche

Rechtsmittelbelehrung anführte.

Die Kosten des

verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sind den Klägerinnen unter solida­rischer

Haftung einer jeden für das Ganze aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist ausgangsgemäss

nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

7.

Gegen dieses Urteil ist die Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulässig. Soweit eine Verletzung

von Bundeszivilrecht geltend gemacht wird (vgl. die Rechtsprechung zur zivilrechtlichen

Berufung: BGE 112 II 107 E. 1 und VGr, 3. März 2005, VK.2004.00002, E. 4.2,

www.vgrzh.ch), kann zusätzlich Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG erhoben

werden. Die Beschwerden sind innert 30 Tagen nach Zustellung dieses Urteils

beim Bundesgericht einzureichen (Art. 100 BGG). Die Anforderungen an die

Beschwerdeschrift richten sich nach Art. 42 BGG.

Demgemäss

entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, und der Beschluss des

Bezirksrats Y vom 26. Januar 2007 sowie der Beschluss des Gemeinderats X vom

11.

Juli 2006 werden aufgehoben.

2.

Die

Beschwerdeeingabe wird als Klage im Verfahren VK.2007.00004 entgegengenommen

und abgewiesen.

3.

Die Kosten

des Rekursverfahrens, bestehend aus Fr. 1'025.-, werden der Beschwerdegegnerin/Beklagten

auferlegt.

4.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'560.-- Total der Kosten.

5.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen/Klägerinnen zu 9/10 auferlegt,

unter solidarischer Haftung einer jeden für den vollen Anteil. Im Umfang von

1/10 werden die Kosten auf die Staatskasse genommen.

6.

Den

Beschwerdeführerinnen/Klägerinnen wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

7.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes und, soweit die Verletzung von Bundeszivilrecht

gerügt wird, Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes

erhoben werden. Die Beschwerden sind innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

8.

Mitteilung an …