VB.2007.00126

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00126

12. Juli 2007Deutsch24 min

(URT.2007.10083)

Rechtsgrundlagen der Nachbarlegitimation (E. 3.2). Die privaten Rekurrierenden wiesen in ihren Rechtsschriften nur allgemein auf ihre Betroffenheit als benachbarte Grundeigentümer hin ohne darzulegen, inwiefern durch die strittigen Beschlüsse neue Baumöglichkeiten eröffnet werden, welche ihre Interessen mehr beeinträchtigen, als dies trotz bestehender Ausnützungsreserve bei Erhalt der Personalhäuser bzw. der Magerwiese der Fall sein könnte. Die Baurekurskommission hätte auf die Rekurse der privaten Rekurrierenden nicht eintreten dürfen (E. 3.3).

Schutzobjekte nach § 203 Abs. 1 lit. c und g PBG; Rechtskontrolle durch das Verwaltungsgericht (§ 50 VRG; E. 5.1). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben Staat und Gemeinden in ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Dabei ist eine Interessenabwägung zwischen (allenfalls) gegenläufigen öffentlichen Interessen vorzunehmen. Diese ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage, bei deren Gewichtung bestehen jedoch Beurteilungsspielräume, welche von den Verwaltungsbehörden auszufüllen und von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren sind (E. 5.2). Die Personalhäuser stellen bezüglich ihrer inneren Organisation Zeugen der Nachkriegsarchitektur dar, durch eine notwendige Sanierung der Bauten ginge jedoch die Zeugenqualität zwangsläufig verloren. Die Inventarentlassung ercheint daher nicht rechtsverletzend (E. 6.2). Angesichts der Auflage bezüglich Ersatzstandort der Magerwiese ist deren Fortbestand hinreichend gesichert, und die Inventarentlassung erweist sich als rechtens (E. 7.2).

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 8. März 2006 verzichtete der Stadtrat von Zürich auf die

definitive Unterschutzstellung der Personalhäuser des Spitals N an der O-Strasse

04 und 05 bis 11 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 (und 02) in Zürich und

entliess die Gebäude aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung.

B. Mit

einem separaten Beschluss desselben Tags entliess der Stadtrat auch den auf dem

Grundstück Kat.Nr. 01 liegenden Teil des Objektes 03 "Strassenböschungen"

aus dem Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte (Ziff. 1). Die jeweilige

Eigentümerschaft wurde jedoch verpflichtet, auf dem Grundstück eine ca. 1'500 m2

umfassende, gut besonnte, süd- bis westexponierte und geneigte Fläche für die

Ansaat einer Magerwiese herzurichten, sie bestehen zu lassen und zweimal pro

Jahr zu mähen. Die Fläche dürfe nicht mit Bauten, Anlagen oder Ausstattungen

überstellt werden. Im Falle der Parzellierung des Grundstücks Kat.Nr. 01

gelte dieser Beschluss für dasjenige Grundstück, auf dem die Ersatzfläche liege

(Ziff. 2). Weiter wurde das Grundbuchamt Zürich eingeladen, Ziff. 2 nach

Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken (Ziff. 3). Der Beschluss wurde

schliesslich unter der aufschiebenden Bedingung gefasst, dass zum Zeitpunkt der

rechtskräftigen Baubewilligung der künftigen Überbauung eine Ersatzfläche im

Sinne von Ziff. 2 ausgewiesen und die Anmerkung im Grundbuch im Sinne von Ziff.

3 des Beschlusses vollzogen sei (Ziff. 4).

Erwägungen

II.

A. Gegen

den die Personalhäuser betreffenden Beschluss erhob die Zürcherische Vereinigung

für Heimatschutz Rekurs bei der Baurekurskommission I des Kantons Zürich und

verlangte die Unterschutzstellung der Gebäude.

Als Eigentümer eines benachbarten Grundstücks an der P-Strasse

wandten sich auch A und B dagegen. Sie verlangten die Aufhebung des

Entscheides, die Aufnahme des Gehölzbestandes in das Inventar der kommunalen

Naturschutzobjekte oder gleichwertige Schutzmassnahmen sowie wirksame Auflagen

für eine allfällige Überplanung des Areals.

B. Gegen

den das Naturschutzobjekt betreffenden Beschluss wandte sich die Zürcherische

Vereinigung für Heimatschutz ebenfalls mit Rekurs an die Baurekurskommission

und beantragte die Belassung der Magerwiese im Inventar.

Der Beschluss wurde von drei weiteren Rekurrentengruppen

angefochten, so vom Ehepaar D und E, dem Ehepaar F und G sowie gemeinsam von

den Ehepaaren H und I, J und K sowie L und M, alle Eigentümer von Grundstücken

an der P-Strasse. Alle Rekurrierenden verlangten die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses, das Ehepaar F und G beantragte zudem, dass das Schutzobjekt auf

den gesamten Grünstreifen zwischen Q und R-Strasse ausgedehnt werde.

C. Die

Baurekurskommission I führte einen Augenschein durch, vereinigte die sechs Rekursverfahren

und wies sie mit Entscheid vom 9. Februar 2007 ab; die Rekurse der Eheleute A

und B sowie F und G nur, soweit darauf eingetreten wurde. Die Verfahrenskosten

über insgesamt Fr. 6'939.- wurden zu verschiedenen Teilen den Rekurrierenden

auferlegt. Umtriebsentschädigungen wurden keine zugesprochen.

III.

Gegen den Rekursentscheid erhoben alle unterlegenen

Rekurrierenden mit einer gemeinsamen Eingabe am 15. März 2007 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und erneuerten im Wesentlichen ihre Anträge auf

Unterschutzstellung der Personalhäuser und Belassung der Magerwiese im

Inventar, unter Kosten- und Entschädigungsfolge für alle Instanzen zulasten der

Stadt Zürich. Der Abteilungspräsident vereinigte am 27. März 2007 die beiden

Beschwerdeverfahren und eröffnete die Frist zur Beschwerdeantwort. Am 30. März

2007.

reichten die Beschwerdeführenden einen Artikel aus der Zeitung "S"

zu den Akten.

Die Baurekurskommission I liess sich am 8. April 2007 zur

Beschwerde vernehmen und beantragte deren Abweisung. Die Beschwerdeantwort der

Stadt Zürich erging am 23. Mai 2007 mit dem Antrag, die Beschwerde sei unter

Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden abzuweisen.

Die

Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der für die Beurteilung der Beschwerde massgebende

Sachverhalt geht aus den Akten, insbesondere aus den Katasterplänen sowie den

anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins getroffenen und dokumentierten

Feststellungen genügend hervor. Das Verwaltungsgericht kann daher auf die

Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichten.

Da es um die Entlassung aus zwei kommunalen Inventaren

geht, besteht auch kein Anlass, ein Gutachten der kantonalen

Denkmalpflegekommission (KDK) oder der Natur- und Heimatschutzkommission (NHK)

einzuholen, wie dies die Beschwerdeführenden beantragen. Die

Baurekurskommission hat hierzu zutreffend erwogen, sie sei als Fachgremium zur

eigenen Beurteilung ohne Beizug eines Gutachtens oder eines Experten in der Lage.

3.

Als Frage der materiellen Beurteilung ist vorab die

Legitimation der Beschwerdeführenden zum Rekurs gegen die angefochtenen

Beschlüsse zu prüfen.

3.1

Im Streit

liegt einerseits die Inventarentlassung der Personalhäuser O-Strasse 05, 06, 07,

08, 09, 10 und 11 auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 und des Ärztehauses O-Strasse

04.

auf dem Grundstück Kat.Nr. 02 (vgl. nachfolgend E. 4) sowie die

Inventarentlassung der Magerwiese am nordwestlichen Ende des Grundstücks Kat.Nr. 01.

Nicht betroffen von der Inventarentlassung ist das aus neuerer Zeit stammende

Personalhaus O-Strasse 12, welches die bestehende Häuserzeile auf dem

Grundstück Kat.Nr. 01 nach Westen hin abschliesst. Das Grundstück Kat.Nr. 01

weist zwischen R-Strasse und Q eine Gesamtlänge von ca. 440 m auf und ist

zwischen ca. 22 m im Osten und über 60 m im Westen breit. Es umschliesst

von zwei Seiten das nordöstlich davon liegende Grundstück Kat.Nr. 02. Die

benachbarten Rekurrenten sind Eigentümer und Bewohner verschiedener südlich an

das Grundstück Kat.Nr. 01 angrenzender Liegenschaften entlang der P-Strasse.

3.2

Gemäss § 338a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

ebenso wie nach § 21 lit. a VRG ist zum Rekurs berechtigt, wer durch

die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren

Aufhebung oder Änderung hat. Die Baurekurskommission hat unter Hinweis auf das

verwaltungsgerichtliche Urteil VB.2006.00067 vom 4. Mai 2006 (RB 2006 Nr. 8

= BEZ 2006 Nr. 45) erwogen, ein Nachbar verfüge dann über eine

legitimationsbegründende Beziehungsnähe, wenn die Entlassung eines

Inventarobjektes und die damit verbundene, rein abstrakte Möglichkeit der

Neuüberbauung eine Minderung des Wertes seiner Liegenschaft zur Folge habe. Ein

konkretes Bauvorhaben sei damit nicht erforderlich.

Diese aus den fallbezogenen Erwägungen des zitierten

Verwaltungsgerichtsentscheids abgeleitete Verallgemeinerung erscheint im Ansatz

richtig. Es ist zwar einzuräumen, dass ein Liegenschaftenwert nicht zwingend

schon aufgrund abstrakter Baumöglichkeiten auf der Nachbarliegenschaft, sondern

häufig erst infolge einer konkreten Überbauung Einbussen erleidet. Ein direkter

finanzieller Nachteil ist indessen auch gar nicht erforderlich, um eine

hinreichende Betroffenheit im Sinne von § 338a PBG zu begründen. Vielmehr

genügt es, wenn sich die Rahmenbedingungen für eine künftige Überbauung derart

verändern, dass die Nachbarschaft deren Auswirkungen mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit

zu spüren bekommen wird. Da die Nachbarn mit dem Einwand der Schutzwürdigkeit

des Bestehenden spätestens im Baurekursverfahren gehört werden müssen, dies

aber dem Sinn eines vorgängig durchgeführten Provokations- oder

Inventarentlassungsverfahrens widerspräche, müssen sie ihre Einwände bereits im

vorausgehenden Verfahren vorbringen können. Die Situation lässt sich am ehesten

mit der Ein- oder Umzonung auf einem Nachbargrundstück vergleichen, welche nach

der Rechtsprechung ebenfalls eine hinreichende Betroffenheit des Nachbarn

auslösen kann (vgl. VGr, 22. Januar 2004, VB.2003.00223, E. 3; 4. Dezember

2003, VB.2002.00376, E. 4; 21. März 2002, VB.2001.00245, E. 3, in ZBl 2002,

S. 663; alle unter www.vgrz.ch). Insofern muss es genügen, wenn die durch

die Inventarentlassung abstrakt eröffneten neuen Baumöglichkeiten eine die

Nachbarschaft in ihrer Interessensphäre beeinträchtigende Baute als

wahrscheinlich erscheinen lässt. Allerdings ist zu beachten, dass damit nicht

jeder Nachbar einer inventarisierten Baute zum Rekurs gegen die

Inventarentlassung zugelassen wird. Es obliegt daher dem Rekurrenten darzutun,

welche neuen abstrakten Baumöglichkeiten die Inventarentlassung ermöglicht und

inwiefern sich diese auf seine Liegenschaft auswirken.

3.3

konkreten Fall erachtete die Baurekurskommission die Legitimation aller Rekurrierenden

als gegeben. Die Inventarentlassung der Personalhäuser habe zur Folge, dass bei

einer allfälligen Neuüberbauung eine intensivere Ausnutzung möglich wäre,

woraus für die Eheleute A und B als Eigentümer der Liegenschaft P-Strasse 13

ein finanzieller Nachteil entstehen könnte. Gleiches gelte für die weiteren

Nachbarn, welche in direkter Nachbarschaft zur streitbetroffenen Parzelle wohnten.

Die Entlassung der Magerwiese aus dem Inventar hätte zur Folge, dass dieser

Grundstücksteil überbaut werden könnte, was zweifelsohne einen finanziellen

Nachteil für ihre Liegenschaften zur Folge haben könnte.

Diese Schlussfolgerungen sind nicht überzeugend. Die

privaten Rekurrierenden haben in ihren Rechtsschriften alle nur ganz allgemein

auf ihre Betroffenheit als benachbarte Grundeigentümer hingewiesen ohne aber im

Einzelnen darzulegen, welche konkreten Nachteile sie bei einer

Inventarentlassung zu befürchten hätten. Insbesondere haben sie nicht dargetan,

inwiefern mit den strittigen Beschlüssen neue Baumöglichkeiten eröffnet werden,

welche ihre Interessen mehr beeinträchtigen, als dies trotz bestehender Ausnützungsreserve

bei Erhalt der Personalhäuser bzw. der Magerwiese der Fall sein könnte. Solche

Umstände sind denn auch nicht ersichtlich. So ist es nicht nachvollziehbar,

weshalb das bisher nicht voll ausgenützte Grundstück Kat.Nr. 01 nicht

heute schon (ohne Inventarentlassung) durch eine teilweise Überbauung der

bestehenden Freiflächen sollte voll ausgenützt werden können. Zwischen der

nördlichen Grundstücksgrenze der Liegenschaft P-Strasse 13 und dem darüber

liegenden Personalhaus O-Strasse 05/06 etwa besteht ein Abstand von rund 24 m, so

dass bereits heute in zweiter Bautiefe ein Neubau realisiert werden könnte.

Insofern kann nicht gesagt werden, die Inventarentlassung ermögliche erst Neubauten,

welche so nah an das Grundstück der Eheleute A und B heranrücken, dass deren

Interessen neu betroffen wären. Ebenso wenig ist einzusehen, weshalb die Eigentümer

der Liegenschaften P-Strasse 14 und 15 ein schutzwürdiges Interesse am Erhalt

der ganz im Nordwesten des Grundstücks liegenden Magerwiese haben sollten.

Diese hält einen Abstand von ca. 100 bzw. 180 m zu den genannten

Grundstücken und dürfte bei einer Überbauung die Interessensphäre ihrer Bewohner

überhaupt nicht tangieren. Im Gegenteil könnten unter Umständen gerade diese

beiden Grundstücke in den Genuss der ersatzweise anzusäenden Magerwiese

nördlich ihres Grundstücks kommen. Selbst bezüglich der Liegenschaften P-Strasse

16.

und 17, welche näher an der Wiese liegen, ist die genügende Betroffenheit zu

verneinen. Die auch bei Erhalt des Inventarobjekts bestehenden Baubereiche im

Süden und Osten der Wiese lassen bereits heute Neubauten zu, welche die Interessen

der Bewohner dieser Liegenschaften weit mehr beeinträchtigen könnten. Bei einem

Einbezug der Magerwiese in die Überbauung hätten die beiden Grundstücke eher

den Vorteil, dass dadurch eine etwas weniger intensive Ausnützung in ihrer

unmittelbaren Nachbarschaft zu befürchten wäre bzw. die zu ersetzende

Magerwiese allenfalls näher läge.

Es ist daher festzustellen, dass die Baurekurskommission

auf die Rekurse der privaten Rekurrierenden nicht hätte eintreten dürfen. Dies

führt zur Abweisung der von den Beschwerdeführenden I.1.1 und I.1.2 sowie II.2.1

und II.2.2 bis II.6.1 und II.6.2 erhobenen Beschwerden.

3.4

Die

Rekurslegitimation der Zürcherischen Vereinigung für Heimatschutz (im Folgenden

Beschwerdeführerin) durfte die Vorinstanz gestützt auf § 338a Abs. 2 PBG

ohne weiteres bejahen. Da alle Rekurrierenden gemeinsam Beschwerde erhoben

haben, ist der Rekursentscheid im Folgenden ohnehin auf alle in der

Beschwerdebegründung erhobenen Rügen hin zu überprüfen.

4.

Der die Personalhäuser betreffende und im Amtsblatt des

Kantons Zürich am 31. März 2006 veröffentlichte Beschluss vom 8. März 2006

bezog sich auf "die Gebäude auf der Kat.Nr. 01 an der O-Strasse 04, 05

bis 11 in Zürich ". Dabei wurde ausser Acht gelassen, dass das Ärztehaus

an der O-Strasse 04 auf einem eigenen Grundstück Kat.Nr. 02 steht und die

Assek.-Nr. 18 aufweist. Ohne eine entsprechende Rüge im Rekursverfahren

stellte die Baurekurskommission in ihrem Entscheid klar, dass der Stadtrat auch

das Gebäude O-Strasse 04 (Ärztehaus) aus dem Inventar entlassen wollte, da er

sowohl in den Erwägungen als auch im Dispositiv diese Adresse erwähnt hatte und

das Gebäude am Augenschein auch besichtigt worden sei. Die Beschwerdeführerin

bringt heute nun vor, die Bewohner des Ärztehauses, die Eheleute T, hätten sich

durch den Irrtum von der Anfechtung des Beschlusses abhalten lassen. Sie leiten

daraus ab, eventuell sei die Ausschreibung für dieses Inventarobjekt zu

wiederholen.

Durch die von der Baurekurskommission aufgedeckte

Unklarheit in der Publikation ist die Beschwerdeführerin nicht benachteiligt

worden. Ihr Einwand ist daher von vornherein verfehlt. In ihrer Rekursschrift

war sie nämlich – wie übrigens auch die anderen Beschwerdeführenden –

ausdrücklich davon ausgegangen, dass auch das Ärztehaus aus dem Inventar

entlassen worden war. Dementsprechend wurde diese Liegenschaft beim Augenschein

auch besichtigt. Am Augenscheinstermin nahmen im Übrigen auch die Eheleute T teil,

dies als Vertreter der Eheleute D und E. Obwohl letztere nur gegen die

Inventarentlassung der Magerwiese rekurriert hatten, äusserte sich Herr T an

diesem Augenschein auch zum Ärztehaus (Prot. S. 4 und 7). Aufgrund der gesamten

Umstände ist demnach nicht einmal zu befürchten, dass der Publikationsfehler am

vorliegenden Verfahren nicht beteiligte Dritte in die Irre geführt hat.

5.

5.1

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Gemäss § 203

Abs. 1 lit. g PBG gelten auch seltene oder vom Aussterben bedrohte Tiere und

Pflanzen und die für ihre Erhaltung nötigen Lebensräume als Schutzobjekt. Die Anwendung

dieser beiden Teile von § 203 PBG setzt die Auslegung unbestimmter

Rechtsbegriffe voraus, bei welcher den anwendenden Behörden eine besondere Entscheidungsfreiheit

zusteht. Bei der Überprüfung derartiger Entscheide hat sich die

Baurekurskommission zurückzuhalten, soweit es um die Beurteilung örtlicher

Verhältnisse geht oder soweit unter mehreren in Betracht fallenden

Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,

Zürich 1999, § 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht

mit seiner gemäss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschränkten

Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu

beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung

zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 50 N. 85;

RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

5.2

Die

Entlassung der Personalhäuser sowie diejenige eines Teils des Schutzobjektes 03

aus den kommunalen Inventaren kommt dem definitiven Verzicht auf Schutzmassnahmen

gleich (vgl. RB 1990 Nr. 13). Dabei ist die Schutzwürdigkeit allerdings

nicht als Frage der Notwendigkeit einer Schutzverfügung gestützt auf § 205

PBG, sondern im Zusammenhang mit der Selbstbindung des Gemeinwesens nach § 204

PBG zu prüfen (RB 1996 Nr. 73 = BEZ 1996 Nr. 23, auch zum

Folgenden). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben Staat und Gemeinden in

ihrer Tätigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche

Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Wie beim Entscheid

über eine formelle Unterschutzstellung nach § 205 lit. c PBG verlangt

auch die Anwendung von § 204 PBG eine Interessenabwägung, welche die

entscheidenden Behörden nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen haben. Anders

als bei Schutzobjekten im Eigentum Privater ist jedoch hier nicht zwischen dem

öffentlichen Schutzinteresse und den privaten Eigentümerinteressen abzuwägen,

sondern zwischen (allenfalls) gegenläufigen öffentlichen Interessen. Gegen die

Erhaltung des Schutzobjekts kann die dem betreffenden Gemeinwesen obliegende

öffentliche Aufgabe oder das Gebot des haushälterischen Umgangs mit öffentlichen

Mitteln sprechen. Die Abwägung der öffentlichen Interessen ist zwar

grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei deren Gewichtung

bestehen jedoch ebenfalls Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von

den Verwaltungsbehörden auszufüllen und von den Rechtsmittelinstanzen zu respektieren

sind (RB 1982 Nr. 37).

6.

6.1

Zur

Schutzwürdigkeit der Personalhäuser erwog die Baurekurskommission, diese würden

unbestrittenermassen die Eigenschaft eines wichtigen Zeugen aufweisen. Der

architektonische Eigenwert der Gebäude als typische Bauten der Nachkriegszeit

sei zwar eher bescheiden, dank ihrer Nutzung als Personalhäuser mit kleinen

Einzelzimmern und gemeinschaftlichen Aufenthaltsräumen, Küchen und

Sanitäranlagen würden sie aber in sozialgeschichtlicher Hinsicht Zeugenwert

aufweisen. Ob es sich um qualifizierte Zeugen handle, könne offen bleiben, da

der Unterschutzstellung gewichtige öffentliche Interessen entgegenstünden. Die

Personalhäuser seien in ihrem jetzigen Zustand kaum mehr vermietbar. Die Sanitäranlagen

sowie die Gemeinschaftsküchen müssten dringend saniert werden, die Einzelzimmer

müssten – auch für Studenten – zumindest über ein eigenes Badezimmer mit Dusche

und WC verfügen, was aufgrund der kleinen Zimmergrösse (ca. 12 m2)

nicht realisierbar sei. Eine zweckmässige Sanierung würde aber die

sozialgeschichtliche Zeugeneigenschaft zerstören. Es könne der Stadt Zürich als

Eigentümerin nicht zugemutet werden, dass sie Bauobjekte erhalte, welche in der

bestehenden Form nicht mehr genutzt werden könnten. Daran ändere nichts, dass

sich die Ärztevilla in einem besseren baulichen Zustand befinde. Diesem Gebäude

komme nur im Zusammenhang mit den übrigen Personalhäusern Zeugenwert zu, da es

für sich allein betrachtet kein typischer Zeuge für die Wohnstruktur der

Nachkriegszeit sei. Es komme hinzu, dass in der massgebenden zweigeschossigen

Wohnzone für Neubauten eine deutlich höhere Ausnutzung als bisher möglich und

eine Arealüberbauung zulässig wäre. Es bestehe die Absicht, auf dem Grundstück

einen Projektwettbewerb für eine Arealüberbauung durchzuführen. Dieses Interesse

decke sich zudem mit dem sehr stark zu gewichtenden öffentlichen Interesse der

Stadt Zürich, Wohnraum für Familien zu schaffen. Welche Bauten der

Nachkriegszeit die Rekursgegnerin definitiv schützen wolle, müsse nicht im

vorliegenden Verfahren festgehalten werden.

Gegen diese Würdigung bringt die Beschwerdeführerin vor,

das einstmals für den Chefarzt errichtete Ärztehaus sei in tadellosem Zustand.

Eine solche Baute einzureissen wäre nicht bloss eine denkmalpflegerische Sünde,

sondern auch eine Verschleuderung von Steuermitteln. Das Ärztehaus bilde quasi

die Spitze des ganzen Gefüges, mit Wohnräumen für die Assistenten, Männerhaus

und eigenen Etagen für Krankenschwestern der I. und II. Klasse, welche jeweils

kongruent zu ihrem Dienstgrad in jeweils unterschiedlich ausgestatteten Räumen

logiert worden seien. Insoweit sei der ganze Komplex nicht nur in seiner

äusseren gefälligen Gestalt ein einzigartiger Zeitzeuge, sondern vor allem auch

in seiner inneren Ausstattung und Einteilung. Die Personalhäuser würden nicht

nur in sich ein Ensemble bilden, sondern auch in Bezug auf das Spital N,

welches Zürichs einziger Repräsentant des niedergeschossigen Spitalbaus mit

horizontaler Organisation sei. Die kluge Konzeption der Häuser mit jeweils

grossen separaten Nasszellen (mehrere Duschen, Bäder und WC) und einem Gemeinschaftsraum

pro Etage sei ideal für eine integrative Wohnform, die noch heute mustergültig

sei. Seitens der Studentenschaften bestehe grosses Interesse an diesen Zimmern,

was belegt sei und die Vorinstanz übergangen habe. Der Aufwand, um die Bauten

für Studentenwohnungen zu optimieren, unterscheide sich nur unwesentlich vom Betrag,

der in den letzten zwanzig Jahren wegen unterlassener Unterhaltsarbeiten

eingespart worden sei. Damit blieben bloss pekuniäre Argumente für eine

Überbauung, welche bei jedem Denkmalschutzobjekt vorgebracht werden können.

Auch die Erhaltung eines intakten Stadtbildes mit Grünflächen, Freiflächen und

einer lockeren Stadtrandbebauung sei ein Wert, der geschützt werden müsse.

6.2

Soweit die

Beschwerdeführerin die Zeugeneigenschaft der Personalhäuser in ihrer Konzeption

hervorhebt, argumentiert sie nicht gegen den angefochtenen Entscheid, der den

Objekten ebenfalls einen sozialgeschichtlichen Zeugenwert zubilligt. Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin ist allerdings verdeutlichend festzustellen,

dass die Schutzwürdigkeit des Ensembles nicht etwa die geringe Ausnützung des

Areals inklusive der grossen Grün- und Aussenräume erfasst. Der Inventareintrag

bezieht sich ausschliesslich auf die Personalhäuser selber, nicht aber auf den

langen, südlich davon liegenden Grüngürtel. Die besondere Qualität der

Zeugeneigenschaft liegt nach den überzeugenden Ausführungen der

Baurekurskommission in der inneren Organisation der Häuser, wie dies auch die

Beschwerdeführerin anerkennt. Ob der Komplex rein äusserlich eine gefällige

Gestalt hat, mag dahin gestellt bleiben. Die eher schlicht und schmucklos

wirkende Bauweise ist jedenfalls kein herausragender Vertreter der zahlreich

vorhandenen Bauten der Nachkriegsarchitektur. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin

geht es auch nicht etwa um einen schutzwürdigen Spitalkomplex, denn das Spital

N selber figuriert nicht im Inventar und liegt auch räumlich bewusst von den

Personalhäusern entfernt.

Die Beschwerdeführerin anerkennt sodann die Sanierungsbedürftigkeit

der Häuser, insbesondere der Bäder, Küchen und der gesamten Haustechnik. Sie

scheint jedoch der Auffassung zu sein, eine Sanierung müsse nicht zu einer

Neukonzeption führen, da die einfachen Zimmer für Mobilitätsstudierende

durchaus interessant seien. In der Tat bekundete die Stiftung U in einem E-Mail

vom 27. April 2006 ihr Interesse an einem Personalhaus mit Zimmern von 12 m2 und Gemeinschaftsduschen. In ihren

eigenen Unterlagen geht die Stiftung allerdings davon aus, dass die von

Studierenden bevorzugte Wohnform Wohneinheiten von zwei bis sieben Mitgliedern

seien, wobei der Gemeinschaftsraum mit in der Regel integrierter Küche wichtig

sei. Dementsprechend teilen sich etwa bei dem von der Stiftung konzipierten

Neubau W jeweils vier Zimmer einen Wohnraum mit offener Küche sowie zwei

Badezimmer (a.a.O.). Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin und den Feststellungen

der Baurekurskommission sind die streitbetroffenen Personalhäuser, mit Ausnahme

des Ärztehauses, jeweils etagenweise organisiert. Dabei teilen sich etwa ein Dutzend

Einzelzimmer à 12 m2 Küche,

Nasszellen und Gemeinschaftsraum. Dass unter Beibehalt dieser Struktur keine

optimalen Unterkünfte für Studierende verwirklicht werden können, liegt auf der

Hand. Nach den unbestrittenen Angaben der Beschwerdegegnerin ist es ihr in den

letzten Jahren denn auch trotz Fremdvermietung nicht mehr gelungen, die Wohnungen

voll auszulasten. Eine zeitgemässe Sanierung der Wohnbauten inklusive wärmetechnische

Verbesserungen sollte daher nicht ohne eine Anpassung der bestehenden

Grundrisse und inneren Strukturen vorgenommen werden. Jedenfalls kann der

Beschwerdegegnerin als Grundeigentümerin nicht zugemutet werden, mittels

aufwändiger Renovationen Wohnflächen herzurichten, welche nur bei einem ganz

eingeschränkten Benützerkreis und nur als kurzfristige Übergangslösung überhaupt

auf Interesse stossen könnten. Bei Vornahme der notwendigen Anpassungen der

Grundrisse und der inneren Struktur jedoch ginge – wie die Vorinstanz

zutreffend feststellte – die Zeugenqualität der Personalhäuser zwangsläufig

verloren. Diese Überlegungen gelten zwar in erster Linie für die Personalhäuser

selber und nicht für das Ärztehaus, welches in einem besseren baulichen Zustand

ist und einen anderen Grundriss aufweist. Überzeugend hat jedoch die

Baurekurskommission dargelegt, dass diesem Gebäude nur im Zusammenhang mit den

anderen Häusern Zeugenqualität zukomme und es für sich allein nicht die

typische Wohnstruktur der Nachkriegszeit belege.

Zu Recht hat die Beschwerdegegnerin schliesslich auf die

hohe Lagequalität der Häuser hingewiesen, welche sie mit ihrer Nähe zum

Erholungsgebiet Y, zum Schulhaus Z sowie dank der guten Erschliessung mit dem

öffentlichen Verkehr als idealen Standort für Familienwohnungen erscheinen

lasse.

Wenn die Vorinstanzen in Würdigung all dieser Umstände zum

Schluss gelangten, eine Inventarentlassung sei gerechtfertigt, so erscheint

dies jedenfalls nicht rechtsverletzend.

7.

7.1

Gemäss

Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte umfasst das Objekt 03

verschiedene gegen Süden exponierte, artenreiche Böschungen an der V-Strasse

und der O-Strasse, bewachsen mit mageren Fettwiesen und Arten der mässig

trockenen Magerwiesen. Das Objekt ist Bestandteil eines ganzen

Magerwiesen-Komplexes am X und hat seine Bedeutung als Lebensraum seltener und

bedrohter Pflanzenarten sowie der Zauneidechse und bietet Möglichkeiten zu

Naturbeobachtungen für Spaziergänger. Als Schutzziel wird die Erhaltung der

extensiv genutzten Böschungen als artenreiche Wiesen und die Förderung der

Artenvielfalt erwähnt.

7.2

Die

Baurekurskommission erwog, bei der auf dem Baugrundstück liegenden Magerwiese

handle es sich unbestrittenermassen um ein wertvolles Biotop von kommunaler Bedeutung.

Dabei handle es sich aber nur um eine Teilfläche des Magerwiesenkomplexes X,

welche zudem durch die O-Strasse und die V-Strasse begrenzt werde. Eine Vernetzung

mit den übrigen bereits unter Schutz gestellten Flächen sei nicht vorhanden.

Die künftige Überbauung werde das Inventarobjekt tangieren, einerseits durch

die Überbauung selbst, andererseits allenfalls durch Beschattung. Da nach dem

angefochtenen Beschluss des Stadtrates ein gleichwertiges Ersatzobjekt

geschaffen werden müsse, könne das Interesse an einer zweckmässigen Überbauung

des Grundstücks höher als der Erhalt des bisherigen Standorts der Magerwiese

gewertet werden. Es sei ohnehin sinnvoll, im Rahmen des Projektwettbewerbs

einen dem Projekt entsprechenden, geeigneten Standort (Besonnung etc.) für die

Anlegung einer neuen Magerwiese festzulegen. Bei fachgerechter Ansaat und Pflege

könne in einigen Jahren wieder eine ökologisch gleichwertige Fläche entstehen.

Die Gefahr, dass die neue Wiese mit einer intensiven anderen Nutzung wie z.B.

einem Kinderspielplatz zusammenfalle, bestehe aufgrund der klaren Vorgaben des

Beschlusses nicht. Auch sei nicht zu befürchten, dass die öffentlichrechtliche

Eigentumsbeschränkung durch Löschung der Grundbuchanmerkung dahinfalle, da

diese unabhängig vom Grundbucheintrag gelte.

Was die Beschwerdeführerin gegen diese überzeugenden

Ausführungen vorbringt, ist nicht stichhaltig. So geht sie vorab

fälschlicherweise davon aus, die Magerwiese sei im Gegensatz zu den

Personalhäusern bereits definitiv unter Schutz gestellt und die Stadträte fühlten

sich einfach nicht an die Entscheide ihrer Amtsvorgänger gebunden. Die Wiese

ist ebenso wie die Gebäude in einem kommunalen Inventar im Sinne von § 209

PBG eingetragen, welches vorerst nur die potentiellen Schutzobjekte benennt.

Erst wenn ein solches Objekt von einer geplanten Überbauung tangiert werden

soll, ist über die Anordnung definitiver Schutzmassnahmen zu befinden. Die

Forderung der Beschwerdeführerin, dass der Ersatzstandort bereits heute

bezeichnet werden müsse, macht angesichts der noch unbekannten künftigen

Überbauung keinen Sinn. Würde etwa, was dem derzeitigen Inventareintrag nicht

widerspräche, das Baugrundstück südlich und östlich der Wiese überbaut, so

hätte der Standort allenfalls mehr Beschattung hinzunehmen als ein

Ersatzstandort. Unbegründet sind auch die Befürchtungen der Beschwerdeführerin,

ein Ersatz der Wiese sei gar nicht möglich. Auch wenn einzuräumen ist, dass die

Verlegung eines Biotops angesichts der begrenzten Mobilität vieler Tierarten

schwierig sein kann, konnte die Beschwerdegegnerin überzeugend dartun, dass

diese Probleme mit Ersatzstandorten während der Bauzeit gelöst werden können

und dass bereits im zweiten Sommer nach der Ansaat eine artenreiche Blumenwiese

entstehen könne. Mit den Auflagen zu Erhalt und Pflege im angefochtenen

Beschluss ist auch der Fortbestand der Magerwiese am Ersatzstandort hinreichend

gesichert. Die Entlassung der Magerwiese aus dem Inventar erweist sich daher

als rechtens.

8.

Demgemäss sind die Beschwerden abzuweisen. Bei diesem

Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG), wobei die beschwerdeführenden

Eheleute je einen Achtel und die Beschwerdeführerin einen Viertel zu tragen

haben. Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden damit von vornherein

nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten

werden zu je 1/16 den privaten Beschwerdeführenden I.1.1, I.1.2, II.2.1 und

II.2.2, II.3.1 und II.3.2, II.4.1 und II.4.2, II.5.1 und II.5.2 sowie II.6.1

und II.6.2 und zu ¼ der Beschwerdeführerin I.2 bzw. II.1 auferlegt, je unter

solidarischer Haftung eines jeden für die ganzen Kosten.

4.

Es werden

keine Umtriebsentschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …