VB.2007.00136

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00136

7. November 2007Deutsch35 min

(URT.2007.10302)

Bei § 237 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine kantonale Vorschrift, die im ganzen Kanton einheitlich ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist, sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches über Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb anhand der in der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen" festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen (E. 2.6).

Die kommunale Abstellplatzverordnung stellt bereits eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehene Emissionsbegrenzungen dar, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen wird. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürfen nur eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert. Diese angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt (E. 3.1.3).

Sachverhalt

Mit zwei separaten Beschlüssen vom 21. März 2006 erteilte

die Baukommission Wädenswil der B AG die Bewilligung für einen Fachmarkt mit

Gewerbehallen und Restaurant an der Rütistrasse 8 (im Folgenden als

"Fachmarkt Süd" bezeichnet) und der D AG für einen Fachmarkt sowie

die Umnutzung bestehender Gewerbeflächen an der Rütistrasse 1 – 7

("Fachmarkt Nord").

Erwägungen

II.

Gegen beide Bewilligungen gelangte der Verkehrs-Club der

Schweiz (VCS) an die Baurekurskommission II und beantragte im Wesentlichen

Aufhebung der Baubewilligungen, eventuell Rückweisung zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz. Die Baurekurskommission vereinigte die Verfahren. Mit Entscheid vom

6.

Februar 2007 hiess sie den Rekurs gegen den Fachmarkt Süd insofern teilweise

gut, als sie die Zahl der Abstellplätze auf 175 begrenzte; im Übrigen wies sie

die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

III.

Mit Beschwerde vom 19. März 2007 liess der VCS dem

Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und Rückweisung zu neuer

Entscheidung unter Beachtung der Ausstandsvorschriften an die Vorinstanz

beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der privaten

Beschwerdegegnerin. Eventuell beantragte er Aufhebung des Entscheids, soweit

damit sein Rekurs abgewiesen worden sei.

A. Mit Beschluss vom 23. Mai 2007 trat das Gericht auf die

Beschwerde nicht ein, soweit die unrichtige Besetzung der Vorinstanz geltend

gemacht wurde. Dieser Beschluss blieb unangefochten.

B. In der

Sache beantragten die Beschwerdegegner am 31. August, 4. und 5. September 2007

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Baurekurskommission

II liess sich am 20. September 2007 vernehmen.

Mit Eingabe vom 15. Oktober 2007 beanspruchte der

Beschwerdeführer die Möglichkeit, zu den Beschwerdeantworten und der Vernehmlassung

der Vorinstanz Stellung zu nehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Wie bereits im Beschluss vom 23. Mai 2007 erwogen wurde,

sind sämtliche Prozessvoraussetzungen erfüllt. Insbesondere bezieht sich die

Legitimation des Beschwerdeführers, die gemäss § 55 Abs. 1 des Bundesgesetzes

über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) davon abhängt,

ob für ein Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) gemäss

Art. 9 USG erforderlich ist, auch auf den Fachmarkt Süd. Eine solche

Pflicht besteht nach Ziffer 11.4 und 80.5 Anhang der Verordnung über die

Umweltverträglichkeitsprüfung vom 19. Oktober 1988 (UVPV, SR 814.011) für Parkhäuser

und Parkplätze für mehr als 300 Motorwagen sowie für Einkaufszentren mit mehr

als 5'000 m2 Verkaufsfläche gemäss

der UVP.

1.1

Während die Baubehörde und die privaten Beschwerdegegner davon ausgehen,

dass der Umweltverträglichkeitsbericht für den Fachmarkt Süd nur zum Zweck

erstellt worden sei, um der Behörde eine gesamthafte Beurteilung im Sinn von

Art. 8 USG zu ermöglichen, sind der Beschwerdeführer und mit ihm die Vorinstanz

der Auffassung, dass zwischen den beiden Fachmärkten ein funktionaler

Zusammenhang bestehe, was die UVP-Pflicht auch für den Fachmarkt Süd begründe,

unabhängig davon, ob er für sich allein die Schwellenwerte gemäss Anhang UVPV

erreiche. Diesen funktionalen Zusammenhang begründet die Baurekurskommission

damit, dass das Verkaufssortiment der beiden unmittelbar benachbarten Fachmärkte

aufgrund der nutzungsplanerischen Vorgaben insofern Parallelen aufweise bzw.

aufweisen müsse, als weitgehend nur Waren des nicht alltäglichen Bedarfs

angeboten werden dürfen. Beide Fachmärkte wiesen auf die Rütistrasse ausgerichtete

und nur 50 m voneinander entfernt liegende Zugänge auf; ungeachtet des noch

nicht feststehenden Angebots sei von einer gesteigerten Attraktivität der

beiden Anlagen auszugehen, weil ein grösseres Warenangebot bestehe und

mindestens im Fachmarkt Nord auch Güter des täglichen Bedarfs erstanden werden

könnten sowie im Fachmarkt Süd ein Restaurant mit Terrasse geplant sei. Zudem

werde auch durch die beiden Unterniveaugaragen eine gewisse Synergie

geschaffen. Anzufügen sei zudem, dass sich die Annahme einer UVP-Pflicht für

den Fachmarkt Süd auch deshalb rechtfertige, weil dort neben der ausgewiesenen

Verkaufsfläche von 4'950 m2 im 1. Obergeschoss eine 1'000 m2

grosse Ausstellungsfläche vorgesehen sei, die mit guten Gründen ebenfalls der

massgeblichen Verkaufsfläche hinzugerechnet werden könne.

1.2

Mit

Entscheid vom 19. April 2007 (URP 2007, 485 ff.) hat das Bundesgericht

einen funktionalen Zusammenhang bei einem Fachmarkt in Pratteln abgelehnt, der

in unmittelbarer Nähe zu zwei grösseren, je der UVP-Pflicht unterliegenden Anlagen

errichtet werden sollte. Dabei hat es unter Hinweisen auf seine bisherige

Rechtsprechung insbesondere erwogen, über die für die Projekte erforderlichen

Quartierplanungen sei zwar fast gleichzeitig beschlossen worden, jedoch ergebe

sich aus der Vorgeschichte, dass die Vorhaben nicht aufeinander abstimmt und

koordiniert worden seien. Massgebend sei, ob sich die einzelnen Projekte derart

ergänzten bzw. ergänzen könnten, dass sie als betriebliche Einheit zu betrachten

seien. Auch wenn sich die unterschiedlichen Non-Food-Angebote der verschiedenen

Anlagen an private Endverbraucher richteten und mit Verkaufsräumen, Ausstellungsräumen

und Kundenrestaurant ähnliche Nutzungen angestrebt würden, bestehe doch zwischen

den verschiedenen Bauherrschaften keinerlei gemeinsame Organisation und Zielsetzung.

Daran ändere auch nichts, dass die Quartierplanung ein gemeinsames

Parkleitsystem vorsehe. Zwar würden dadurch Synergien zwischen den Anlagen

genutzt, doch handle es sich beim Parkleitsystem um eine umweltrechtliche

begründete Auflage der Gemeinde und nicht um ein organisatorisches

Zusammenwirken der Bauherrschaften. Die räumliche Nähe der Einkaufshäuser sei

zwar zu bejahen, was jedoch auf die planungsrechtlichen Festlegungen

zurückzuführen sei und nicht dazu führen könne, dass sämtliche im durch diese

erfassten Gebiet einer gesamtheitlichen UVP unterzogen würden. Das würde der

Projektbezogenheit der UVP widersprechen, welche es verbiete, dass verschiedene

Vorhaben leichthin als Einheit gewürdigt würden. Die Erschliessung über die

nämliche öffentliche Strasse rechtfertige keine andere Betrachtung, da die

Parkhäuser zwar benachbart, aber nicht funktionell miteinander verbunden seien.

Auch aus den von der Gemeinde gemachten Auflagen zum Shuttlebus-Betrieb und zur

Anbindung ans öffentliche Strassennetz, welche in erster Linie eine

Verbesserung des Modal-Splits bezweckten, lasse sich keine organisatorische

Einheit ableiten. Der beschwerdeführende VCS weite den Anlagebegriff zu sehr

aus, wenn er sämtliche Verkaufsbetriebe in der fraglichen Gewerbezone als

Einheit betrachten wolle; damit würde die Realisierung einzelner unabhängiger,

aber je bundesrechtskonformer Vorhaben in unzulässiger Weise erschwert.

Mit ähnlicher Begründung hat auch das Verwaltungsgericht

einen hinreichenden funktionalen Zusammenhang zwischen mehreren unmittelbar

benachbarten Einkaufszentren oder Fachmärkten abgelehnt; als entscheidend hat

es gewürdigt, dass die jeweiligen Parkierungsanlagen und die Ladengeschäfte

baulich voneinander getrennt waren und es an einem organisatorischen

Zusammenwirken der Anlagebetreiber fehlte (RB 2006 Nr. 76 = BEZ 2007 Nr.

9).

1.3

Im Lichte

dieser Rechtsprechung ist hier entgegen der Auffassung der Vorinstanz ein

funktionaler Zusammenhang zwischen den Fachmärkten Nord und Süd ohne weiteres

zu verneinen. Zwar scheinen die Vorhaben im gleichen Zeitraum geplant worden zu

sein, wurden sie am 21. März 2006 gleichzeitig bewilligt, sind sie unmittelbar

benachbart und werden sie über die nämliche Strasse erschlossen. Sie sind

jedoch in keiner Weise baulich verbunden und die Parkierungsanlagen sind

vollständig getrennt. Zudem bestehen keine Anzeichen für ein organisatorisches

Zusammenwirken der Bauherrschaften über dasjenige hinaus, welches die

Vereinbarung vom 21. März 2006 mit der Stadt Wädenswil betreffend

öV-Erschliessung und Parkplatzbewirtschaftung erfordere; damit wurde jedoch nur

den umwelt- und planungsrechtlichen Vorgaben der Gemeinde Rechnung getragen,

was nicht zur Annahme eines funktionalen Zusammenhangs führen kann (BGr, 19. April

2007, URP 2007, 485 ff., E. 2.7.2).

1.4

Die Baurekurskommission hat die UVP-Pflicht des Fachmarktes Süd hilfsweise

auch damit begründet, dass die im ersten Obergeschoss vorgesehene

Ausstellungsfläche von rund 1'000 m2 ebenfalls als Verkaufsfläche zu

qualifizieren sei, so dass der Schwellenwert von 5'000 m2

Verkaufsfläche gemäss Ziff. 80.5 Anhang UVPV auch bei dieser Anlage überschritten

sei. Dieser Auffassung ist beizupflichten. Der Schwellenwert soll ein klares

und einfach zu handhabendes Kriterium für die UVP-Pflicht von Einkaufszentren

abgeben (RB 2004 Nr. 83, E. 2.3.2). Das Verwaltungsgericht hat deshalb in

Anlehnung an die im Zusammenhang mit der Ausnützungsberechnung entwickelte

Praxis an die massgebliche Verkaufsfläche alle gemäss Baugesuch für eine

Verkaufsnutzung vorgesehenen und erforderlichen Räume angerechnet (VGr, 12. Dezember

2006.

[VB.2005.00347], BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestätigt durch

BGr, 22. Oktober 2007,1A.33/2007, E. 3, www.bger.ch). Aus den selben

Überlegungen rechtfertigt es sich, nicht allein auf die Bezeichnung der Nutzung

im Baugesuch, sondern auf die objektive Eignung der Räume abzustellen, die sich

insbesondere aus Lage, Erschliessung und Ausstattung der Räume ergeben kann.

Unter diesem Gesichtswinkel kann man sich hier fragen, ob neben der von der

Vorinstanz berücksichtigten Ausstellungsfläche nicht auch die ganze im

Obergeschoss als "Gewerbehalle" bezeichnete Fläche bei der für den

Schwellenwert massgeblichen Verkaufsfläche mitberücksichtigt werden müsste;

dafür spricht jedenfalls die Lage zwischen dem ausschliesslich Verkaufszwecken

dienenden Erdgeschoss und dem Restaurant im 2. Obergeschoss sowie die weitgehend

derjenigen des Erdgeschosses entsprechende Erschliessung. Sodann sind im

Zusatzformular zum Baugesuch vom 21. Dezember 2004 als "Betriebs- und

Tätigkeitsbereiche" lediglich "Restauration/Kantine", "Umschlag/Lagerung",

"Verkauf", "Verwaltung/Administration", "Ausstellung"

sowie "Fachmarkt/Verkauf" genannt. Jedenfalls der massgeblichen Verkaufsfläche

zuzurechnen ist aber im ersten Obergeschoss die als "Ausstellung und

Gewerbe" bezeichnete Fläche von 1'154 m2. Eine gewerbliche

Ausstellungsfläche dient wie bei Möbelhäusern (BGr, 5. November 2004,

URP 2005, S. 1 ff., E. 2.2 = ZBl 107/2006,

S. 56), Baumusterzentralen (VGr, 12. Dezember 2006 [VB.2005.00347],

BEZ 2007 Nr. 9, E. 3.2.2.2, bestätigt durch BGr, 22. Oktober 2007,1A.33/2007,

E. 3, www.bger.ch; Baurekurskommission III, 8. November 2006, URP 2007,

214) und dergleichen regelmässig Verkaufszwecken und ist deshalb jedenfalls

dann der massgeblichen Verkaufsfläche zuzurechnen, wenn nicht eine andere

Zweckbestimmung nachgewiesen wird. Die massgebliche Verkaufsfläche beträgt

deshalb beim Fachmarkt Süd mindestens 6'000 m2.

1.5

Die Vorinstanz ist deshalb zutreffend von der UVP-Pflicht auch des Fachmarkts

Süd und der Legitimation des Beschwerdeführers auch hinsichtlich dieses

Bauvorhabens ausgegangen.

2.

In der Sache ist in erster Linie umstritten, ob die gemäss

§ 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)

geforderte Erreichbarkeit der beiden Baumärkte mit öffentlichen Verkehrsmitteln

gewährleistet ist.

2.1

Im Urteil RB 2000 Nr. 93 (= BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823

ff.) hat sich das Verwaltungsgericht einlässlich mit der Tragweite von § 237

Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren auseinander gesetzt. Es gelangte

zum Ergebnis, dass bei Anlagen, die

einen bedeutenden Publikumsverkehr erzeugen, der Standort über ein

leistungsfähiges und kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügen müsse, welches

eine attraktive Alternative zum motorisierten Privatverkehr darstelle. Das

Bundesgericht hat dieses Urteil nicht nur bestätigt (URP 2001, S. 1061 ff.),

sondern in einem weiteren Urteil einen Entscheid des Verwaltungsgerichts

aufgehoben, in welchem dieses die erwähnte Rechtsprechung zwar grundsätzlich

bestätigt hatte, im konkreten Fall jedoch aus Gründen der Verhältnismässigkeit

von weniger strikten Voraussetzungen ausgehen wollte (BGr, 14. Februar

2002, URP 2002, S. 441 ff.). Das Bundesgericht hat erwogen, die in § 237

PBG verlangte Erschliessung mit öffentlichem Verkehr stehe im Dienste der in Art. 44a

USG vorgesehenen Massnahmenplanung, welche übermässige Luftverunreinigungen im

Sinn von Art. 11 Abs. 3 und Art. 14 USG beheben solle.

Allerdings sei die Unbestimmtheit von § 237 Abs. 1 PBG hinsichtlich

der an die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr gestellten Anforderungen

nicht unproblematisch, werde aber dadurch gemildert, dass § 237 Abs. 1

PBG einerseits mit der kantonalen Gesetzgebung über den öffentlichen Verkehr

und andererseits mit der kantonalen Wegleitung zur Ermittlung des

Parkplatzbedarfs verknüpft werden könne. Gleichwohl hat es das Bundesgericht im

Hinblick auf die Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit als wünschbar

bezeichnet, dass das Verwaltungsgericht in genereller Form die Anforderungen an

die Güte der öV-Verbindung präzisieren würde; es liess es aber in jenem Fall

genügen, dass für ein Zentrum mit erheblichem Publikumsverkehr relativ hohe

Anforderungen an die öV-Erschliessung gestellt wurden. In zwei weiteren Entscheiden

(VGr, 30. September 2004, VB.2004.00041, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie

VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch;

auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18]) hat das Verwaltungsgericht solche

Präzisierungen vorgenommen, jedoch gleichzeitig darauf verwiesen, dass eine

Regelung durch Verordnung die Forderung nach Rechtssicherheit und Voraussehbarkeit

besser erfüllen würde.

2.2

Die beiden Fachmärkte sind im Gebiet "Hintere Rüti" im westlichen

Teil von Wädenswil geplant. Als Zufahrt dient zur Hauptsache die vom rund 3 km

(Luftlinie) entfernten Ortszentrum heranführende Zugerstrasse, welche gegen

Westen den Anschluss an die Autobahn A3 sicherstellt und weiter nach Hirzel

führt. Der Fachmarkt Süd verfügt soweit hier interessierend über eine Verkaufsfläche

von mindestens 6'000 m2 (vgl. vorstehende E. 2.4), ein

Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden- und 57 Angestelltenparkplätze.

Der Fachmarkt Nord ist als Anbau an ein im Bau befindliches

Post-Logistikzentrum geplant und wird 7'000 m2 Verkaufsflächen

umfassen. Von den in der Unterniveaugarage geplanten 185 Parkplätzen stehen 70

weiterhin dem Post-Logistikzentrum zur Verfügung, während von den verbleibenden

115.

Parkplätzen 94 den Kunden und 21 den Mitarbeitenden des Fachmarkts zur Verfügung

stehen werden.

Vom öffentlichen Verkehr wird das Gebiet heute über die

Bushaltestelle "Hintere Rüti" erschlossen, welche gemäss einem mit

der Baubewilligung vom 21. März 2006 genehmigten Projektplan rund 100 m näher

zum Kreisel Zuger-/Rütistrasse verschoben werden soll, so dass sie in einer

Gehdistanz von 150 – 200 m von den Eingängen der Fachmärkte entfernt liegen

wird. Vom Zentrum von Wädenswil her wird die Haltestelle durch die Buslinien

150, 160 und 164 verbunden; die Linie 150 führt über Hirzel weiter nach Horgen

und die Linie 160 nach Schönenberg und Hütten. Gemäss der bereits erwähnten Vereinbarung

mit der Gemeinde, welche integrierenden Bestandteil der Baubewilligungen

darstellt, muss das bestehende Kursangebot so verdichtet werden, dass während

den Ladenöffnungszeiten zwischen dem Bahnhof Wädenswil und der Hinteren Rüti

die Busse im ¼-Stunden-Takt verkehren.

2.3

Die Vorinstanz hat diese Erschliessung als den Anforderungen von § 237 Abs.

1.

PBG genügend gewürdigt. Dabei hat sie die Erschliessungsqualität nicht anhand

der kantonalen "Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in

kommunalen Erlassen" vom Oktober 1997 beurteilt, sondern anhand der

Abstellplatzverordnung der Stadt Wädenswil vom 5. September 2005, welche

ähnlich wie die Wegleitung Kriterien für die Qualität der Haltestellen der

öffentlichen Verkehrsmittel enthält und die Güteklasse der Erschliessung durch

den öffentlichen Verkehr bestimmt. Wegen des vorausgesetzten funktionalen Zusammenhangs

zwischen den beiden Fachmärkten beurteilte die Rekurskommission diese auch

unter dem Gesichtspunkt von § 237 Abs. 1 PBG gemeinsam und würdigte sie deshalb

ohne weiteres als "grössere Überbauung" im Sinn dieser Bestimmung.

Sie lehnte es jedoch ab, die weiteren im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere

Rüti" möglichen Verkaufsflächen von weiteren 16'000 – 17'000 m2

mitzuberücksichtigen, weshalb sie nicht von

einem Grosszentrum im Sinn von § 5 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung II vom

26.

August 1981 (BBauV II; LS 700.22) ausging. Laut der kommunalen

Abstellplatzverordnung entspreche die Erschliessung der Fachmärkte aufgrund der

Distanz von weniger als 300 m zur Bushaltestelle und dem vorgesehenen

15-Minuten-Takt der Güteklasse B. Das gelte auch für das Einzugsgebiet Richtung

Richterswil und Horgen, welche Gemeinden mit Wädenswil durch zwei S-Bahn-Linien

so verbunden seien, dass beim Umsteigen keine nennenswerten Wartezeiten

entstünden. Schlechtere Verbindungen bestünden zwar nach Schönenberg, Hütten

und Hirzel, die jedoch nur einen unbedeutenden Teil des gesamten

Einkaufsgebiets bildeten und deshalb weitgehend vernachlässigbar seien.

Der Beschwerdeführer ist dagegen der Auffassung, die

Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr müsse der öV-Güteklasse B gemäss

kantonaler Wegleitung entsprechen; diese Anforderungen würden trotz der

vorgesehenen Kursverdichtung hier bei weitem nicht erfüllt. Zusätzlich sei zu

berücksichtigen, dass nach Richterswil und Horgen, das heisst in den

massgeblichen Richtungen, keine direkte öV-Verbindung bestehe und entgegen der

Annahme der Vorinstanz mit längeren Wartezeiten beim Umsteigen am Bahnhof Wädenswil

zu rechnen sei; das öV-Angebot stelle insofern nicht die geforderte attraktive

Alternative zum motorisierten Individualverkehr dar. Schliesslich dürften die

Verbindungen nach Schönenberg, Hirzel und Horgen nicht vernachlässigt werden;

dieses Gebiet mache immerhin 10% des Kundenpotenzials aus und es hätte anhand

einer Expertise geprüft werden müssen, wie mit einem vernünftigen

Regionalbuskonzept auch diese Gemeinden umsteigefrei mit den projektierten

Fachmärkten und dem Bahnhof Wädenswil verbunden werden könnten.

2.4

Besteht, wie in Erwägung 2.3 festgehalten wurde, kein funktionaler

Zusammenhang zwischen den beiden Fachmärkten, so können sie auch unter dem Gesichtswinkel

von § 237 Abs. 1 PBG nicht als Einheit betrachtet werden. Die hinreichende

Erschliessung gehört zu den "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen"

und ist deshalb jeweils auf die einzelne Baute oder Anlage bezogen zu prüfen.

Sodann ist, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nicht zu

berücksichtigen, dass im Gebiet der Sonderbauvorschriften "Hintere Rüti"

17'000 m2 an zusätzlichen Verkaufsflächen realisiert werden könnten;

die grundsätzliche Verpflichtung zum vollständigen Ausbau der Erschliessungs-

und Versorgungsanlagen auch bei Überbauung nur eines einzelnen Grundstücks gilt

gemäss § 236 Abs. 2 PBG nur dort, wo entsprechende (grundeigentümerverbindliche)

Pläne (wie insbesondere Quartierpläne) bestehen, was hinsichtlich der

öV-Erschliessung nicht zutrifft.

2.5

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 2000 Nr. 93 =

BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823; VB.2004.00041 vom 30.

September 2004, E. 6 [www.vgrzh.ch] sowie VB.2004.00361 und 00370 vom 26.

Januar 2005, E. 5.3.2 [www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005

Nr. 18]) richten sich die Anforderungen an die Erschliessung eines Bauvorhabens

durch den öffentlichen Verkehr nach der konkreten Situation, insbesondere nach

der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen. Erreichbarkeit setzt

dabei namentlich voraus, dass der Zugang auf die entsprechende Nutzung

abgestimmt ist. Bei einer Anlage mit besonders grossem Publikumsverkehr

bedeutet dies, dass der Standort über ein leistungsfähiges und

kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügt und eine attraktive Alternative zum

motorisierten Privatverkehr darstellt. Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen

Verkehr muss dabei bezüglich aller massgeblichen Richtungen gegeben sein.

2.6

In den vorerwähnten Entscheiden hat das Verwaltungsgericht die Qualität der

öV-Erschliessung jeweils nach den Grundsätzen der kantonalen Wegleitung zur

Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen beurteilt. Die Vorinstanz

hat demgegenüber auf die kommunale Abstellplatzverordnung abgestellt, welche in

Umsetzung dieser Wegleitung entstanden ist; sie hat das damit begründet, dass

anders als in den vom Verwaltungsgericht beurteilten Fällen hier eine der Wegleitung

angepasste kommunale Abstellplatzverordnung vorliege, welche ähnlich wie die

Wegleitung Kriterien für die Ermittlung der Qualität der Haltestellen der

öffentlichen Verkehrsmittel enthalte und die Güteklassen der Erschliessung

durch den öffentlichen Verkehr bestimme.

Entscheidend ist indessen, dass es sich bei § 237 Abs. 1

PBG um eine kantonale Vorschrift handelt, die im ganzen Kanton einheitlich

ausgelegt und angewandt werden muss. Während bei der Bestimmung der

Parkplatzzahl die Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten zweckmässig ist,

sind bei der Beurteilung der öV-Erschliessung regelmässig auch ausserhalb des

jeweiligen Gemeindegebiets liegende Umstände in Rechnung zu stellen, wie hier

das Einzugsgebiet der geplanten Fachmärkte, welches offenkundig weit über

Wädenswil hinaus reicht. Die Qualität der öV-Erschliessung ist deshalb wie

bisher anhand der in der Wegleitung festgehaltenen Grundsätze zu beurteilen.

2.7

Zu beurteilen ist hier die öV-Erschliessung von zwei Fachmärkten, von denen

der Fachmarkt Süd eine Verkaufsfläche von mindestens 6'000 m2 (vgl.

vorstehende E. 2.4), ein Restaurant und eine Unterniveaugarage mit 145 Kunden-

und 57 Angestelltenparkplätze aufweist, während der Fachmarkt Nord 7'000 m2

Verkaufsfläche sowie 94 Kunden- und 21 Mitarbeiterparkplätze umfassen

wird. Damit handelt es sich bei den beiden je für sich zu beurteilenden

Fachmärkten bei weitem nicht um "Grosszentren" bzw. "Begegnungsstätten

mit grossem Publikumsverkehr" im Sinn von § 5 Abs. 2 und § 6

BBauV II und verlangt deshalb § 12 Abs. 2 lit. a BBauV II keine "gute"

Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr. Vielmehr genügt, wie das

Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005,

E. 5.3.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise

publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) erwogen hat, bei Anlagen dieser Grössenordnung

eine Erschliessung der Güteklasse C. Dass hier der Fachmarkt Nord in beschränktem

Umfang auch Güter des täglichen Bedarfs anbieten soll, rechtfertigt keine

andere Betrachtungsweise; eine der Güteklasse B entsprechende Erschliessung

durch den öffentlichen Verkehr verlangt die Rechtsprechung nur für weit

grössere und publikumsintensivere Anlagen (vgl. BGr, 5. September 2001, URP

2001, S. 1072, E. 4g/aa, Adliswil; BGr, 14. Februar 2002, URP

2002, S. 448, E. 4.2, COOP Dietikon; VGr,

30.

September 2004, VB.2004.00041, E. 6.3.3, www.vgrzh.ch, IKEA

Dietikon). Auch der Beschwerdeführer geht davon aus, dass eine

öV-Erschliessung "der oberen Kategorie", wie sie das Bundesgericht

für solche Anlagen verlangt, der Güteklasse A oder B entspricht. Für eine

deutlich kleinere und weniger publikumsintensive Anlage, wie sie hier jeder der

beiden Fachmärkte darstellt, muss deshalb die Erschliessung entsprechend

Güteklasse C genügen.

2.8

Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Erschliessung der beiden

Fachmärkte nicht der Güteklasse C gemäss kantonaler Wegleitung entspreche, weil

die Haltestelle Hintere Rüti nur durch einen Ortsbus bedient werde.

Mit diesem Einwand verkennt der Beschwerdeführer den

Richtliniencharakter der Wegleitung. Diese weist eine Haltestelle, die mit

einem Kursintervall von 10 – 19 Minuten durch einen Orts- oder Quartierbus bedient

wird, der Haltestellenkategorie V, eine solche die im nämlichen Intervall durch

ein Tram, einen städtischen Bus oder einen Regionalbus bedient wird, der

Kategorie IV zu, was bei einer Distanz von weniger als 300 m zur Haltestelle

zur Güteklasse D bzw. C führt. Die Haltestelle Hintere Rüti wird von drei

Linien bedient, von denen zwei auch nach Auffassung des Beschwerdeführers als

Regionalbuslinien zu qualifizieren sind. Bereits aus diesem Grund ist es

vertretbar, die Haltestelle Hintere Rüti der Haltestellenkategorie IV

zuzuweisen; dass dabei das erforderliche Kursintervall von 10 – 19 Minuten zum

Teil auf die Bedienung durch den Ortsbus zurückzuführen ist, rechtfertigt unter

den vorliegenden Umständen keine andere Betrachtungsweise. Entscheidend ist, dass

das erforderliche Kursintervall in der hier massgeblichen Richtung

gewährleistet ist, das heisst zum nur 8 Minuten entfernten Bahnhof Wädenswil,

wo Anschlüsse nach Horgen und Richterswil bestehen; dass in die Gegenrichtung

der Ortsbus anders als die weiter führenden Regionalbus-Linien keine

wesentliche Erschliessungsfunktion übernehmen kann und keine Anschlüsse zum

übergeordneten Verkehrsnetz herstellt, ist deshalb nicht von Bedeutung.

2.9

Der Beschwerdeführer bestreitet sodann zu Unrecht, dass die von der Rechtsprechung

geforderte öV-Erschliessung in den massgeblichen Richtungen nicht gewährleistet

sei. Wie das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26.

Januar 2005, E. 5.3.4 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005

Nr. 18) erwogen hat, kann es unter diesem Gesichtswinkel zulässig sein, einen

Teil des Einzugsgebietes, der nur 20 Prozent zum Verkehrsaufkommen

beiträgt, als nicht massgeblich zu vernachlässigen. Die Gemeinden Schönenberg,

Hirzel und Hütten, die gemessen an jenem von Wädenswil, Horgen und Richterswil

nur ein Kundenpotenzial von 10 % aufweisen, brauchen deshalb nicht entsprechend

der Güteklasse C mit den Fachmärkten verbunden zu sein. Ob und mit welchem

Aufwand die öV-Erschliessung insofern verbessert werden könnte, brauchte deshalb

weder von der Bauherrschaft noch von der Bewilligungsbehörde untersucht zu werden.

2.10

Ebenfalls unbegründet ist der Einwand, in den massgeblichen Richtungen

Horgen und Richterswil sei die öV-Erschliessung ungenügend, weil hier entgegen

den Annahmen der Vorinstanz die S-Bahnlinien S2 und S8 keinen regelmässigen 15

Minuten-Takt gewährleisteten, so dass beim Umsteigen am Bahnhof Wädenswil mit

Wartezeiten von bis zu 23 Minuten gerechnet werden müsse. Der Beschwerdeführer

verkennt, dass es sich bei den beiden Fachmärkten bei weitem nicht um Anlagen

mit besonders grossem Publikumsverkehr handelt und deshalb keine "gute"

Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr erforderlich ist. Wie das

Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 5.3.2

(www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, müssen

solche kleinere Zentren auch im Angebotsbereich 2 möglich sein, wo gemäss

§ 2 lit. b der Verordnung über das Angebot im öffentlichen Personenverkehr

vom 14. Dezember 1988 (AngebotsV; LS 740.3) eine starke Marktstellung der

öffentlichen Verkehrsmittel angestrebt und gemäss § 12 Abs. 1 AngebotsV ein

30-Minutentakt angeboten wird. Es würde deshalb zu weit führen, bei solchen

Anlagen zu verlangen, dass der bei der nächstgelegenen Haltestelle geforderte

15-Minutentakt mit nahezu nahtlosen Anschlüssen auch in weiten Teilen des

Einzugsgebietes gewährleistet ist. Anders als bei Anlagen mit besonders grossem

Publikumsverkehr, wo § 12 Abs. 2 lit. a BBauV eine gute Erreichbarkeit verlangt

und das öV-Angebot deshalb eine attraktive Alternative zum motorisierten

Privatverkehr darstellen muss, kann bei Anlagen von der Grösse der hier zu

beurteilenden Fachmärkte gestützt auf § 237 Abs. 1 PBG nur verlangt werden,

dass Kunden und Mitarbeitende nicht zwingend auf die Benützung des privaten Motorfahrzeugs

angewiesen sind, sondern sie die Anlage mit vertretbarem zeitlichem Aufwand

auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen können. Diese Voraussetzung ist

hier auch dann erfüllt, wenn Kunden und Mitarbeitende aus den Richtungen Horgen

und Richterswil am Bahnhof Wädenswil im ungünstigsten Fall Umsteigezeiten von

bis zu 23 Minuten zu gewärtigen haben.

3.

Der Beschwerdeführer macht geltend, beim Fachmarkt Süd sei

bereits der Grenzbedarf gemäss Abstellplatzverordnung unrichtig ermittelt

worden. Zudem seien bei beiden Fachmärkten die bewilligten Parkplatzzahlen

nicht mit den bundesumweltschutzrechtlichen Vorgaben vereinbar, sondern hätten

im unteren Bereich der aufgrund der Abstellplatzverordnung ermittelten

Bandbreite angesetzt werden müssen.

3.1

Beim Fachmarkt Süd ist neben der aus Gründen des Immissionsschutzes

gebotenen Reduktion der Parkplätze bereits der so genannte Grenzbedarf

streitig.

3.1.1

Aufgrund der im Rekursverfahren erhobenen

Rügen hat die Vorinstanz beim Fachmarkt Süd den Parkplatzbedarf neu ermittelt

und ist neu von einem Grenzbedarf von 79 Beschäftigten- und 196,4

Kundenparkplätzen ausgegangen. Der Beschwerdeführer wendet gegen diese

Berechnung ein, die Vorinstanz wende die Abstellplatzverordnung unrichtig an,

indem sie die Fläche des geplanten Restaurants nicht den in Tabelle 1 des

Anhangs separat aufgeführten Spezialnutzungen zugerechnet, sondern für das

Restaurant die Abstellplätze im Verhältnis zur Zahl der Sitzplätze gerechnet

habe.

Dieser Einwand ist unbegründet. Die erwähnte Tabelle

unterscheidet klar zwischen Gastbetrieben und Spezialnutzungen, wobei letzteren

Einkaufszentren, Fachmärkte und Grossverteiler aller Art ab 2'000 m2

Verkaufs- bzw. 3'000 m2 massgeblicher Geschossfläche zugerechnet

werden. Weder dieser Wortlaut noch die Systematik der Tabelle legen zwingend

die vom Beschwerdeführer verfochtene Auslegung nahe, dass bei einem Einkaufszentrum

der Parkplatzbedarf für ein zugehöriges Restaurant ebenfalls aufgrund der massgeblichen

Geschossfläche bestimmt werden muss. Für diese Auffassung spricht einzig, dass

sie der kantonalen Wegleitung entspricht. Das reicht jedoch nicht aus, um die

von der örtlichen Baubehörde und der Vorinstanz vertretene andere Auslegung der

kommunalen Bestimmungen als rechtsverletzend erscheinen zu lassen. Auch hier

übersieht der Beschwerdeführer den Richtliniencharakter der Wegleitung, welcher

den Gemeinden bei der Umsetzung ins kommunale Recht einen Spielraum überlässt.

Dass die Stadt Wädenswil davon Gebrauch gemacht hat, zeigen unter anderem auch

die von der Wegleitung abweichenden Richtlinien für die Beurteilung der

Erschliessungsqualität. Die nämlichen Überlegungen gelten auch für den

Konferenzraum, welcher keineswegs zwingend der Spezialnutzung Einkaufszentrum

zuzurechnen ist.

Mit der Baurekurskommission ist deshalb für den Fachmarkt Süd

von einem Grenzbedarf von 275,4 Parkplätzen auszugehen, was entsprechend

Güteklasse B gemäss kommunaler Abstellplatzverordnung die Bewilligung von

minimal 133,9 und maximal 216,5 Parkplätzen zulässt.

3.1.2

Was die Festsetzung der Parkplatzzahl

innerhalb dieser Bandbreite betrifft, so hat die Rekurskommission zutreffend

erwogen, dass die örtliche Baubehörde das ihr dabei grundsätzlich zustehende

Ermessen nicht in nachvollziehbarer Weise ausgeübt habe. Sie hat deshalb die

Reduktion nach eigenem Ermessen vorgenommen. Dabei erwog sie, dass zwar für das

Restaurant wegen der möglichen Mehrfachnutzung von einem reduzierten Bedarf auszugehen

sei, dass sich allein damit aber ausgehend von der neu ermittelten Bandbreite

die von der kantonalen Fachstelle vorgeschlagene Begrenzung auf 150 Plätze

nicht begründen lasse. Vielmehr rechtfertige es sich, die Parkplatzzahl im

selben Verhältnis zu reduzieren, wie es die Fachstelle unter Hinweis auf die

lufthygienische Vorbelastung und das Vorsorgeprinzip vorgeschlagen habe. Wenn

diese bei einer Bandbreite von 123 – 189 eine Reduktion auf 150 Parkplätze

verlangt habe, sei bei einer neuen Bandbreite von 133,9 – 216,5 eine solche auf

173,2 gerechtfertigt und seien deshalb unter zusätzlicher Berücksichtigung des

Bedarfs für den Konferenzraum 175 Parkplätze zu bewilligen.

Diese Festsetzung liegt

offenkundig innerhalb des von der kommunalen Abstellplatzverordnung

vorgegebenen Rahmens und berücksichtigt die für die Ermessensausübung massgeblichen

Umstände, wie insbesondere die lufthygienische Vorbelastung. Bleibt die Erhöhung

wegen des Konferenzraums unberücksichtigt, so liegt die Zahl unterhalb der

Mitte der Bandbreite und ist deshalb der Vorwurf unbegründet, die Vorinstanz

sei von der Vorgabe der Fachstelle abgewichen, wonach die Abstellplatzzahl "im

unteren Bereich der Spanne des minimalen und maximalen Bedarfs"

festzusetzen sei.

3.1.3

Sodann übersieht der Beschwerdeführer, dass bereits die kommunale Abstellplatzverordnung

eine Umsetzung der im Massnahmenplan vorgesehenen Emissionsbegrenzungen

darstellt, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen

Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend

Rechnung getragen ist (VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 6.2.2, www.vgrzh.ch;

auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18). Sodann soll die mit der Wegleitung

vorgegebene Bandbreite der Gemeinde die ihr bei der Festsetzung der zulässigen Parkplatzzahl

zustehende Entscheidungsfreiheit gewährleisten, weshalb es nicht darauf

ankommen kann, dass die kantonale Fachstelle in anderen Fällen eine Begrenzung

der Parkplätze im unteren Drittel der Bandbreite empfohlen hat. Die kantonalen

Rechtsmittelinstanzen dürfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur

eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom

Kanton zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1). Diese

angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der

Reduktion der Parkplatzzahl auf knapp die Hälfte der möglichen Bandbreite, der

Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung erfolgt. Eine

bundesrechtswidrige Ermessenbetätigung kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen

werden.

3.2

Aus den nämlichen Gründen erweist sich auch beim Fachmarkt Nord, wo die

Parteien übereinstimmend von der Bandbreite von 76 – 127 Parkplätzen ausgehen,

die Bewilligung von 115 Parkplätzen als nicht rechtsverletzend. Bei einem

ähnlich grossen Fachmarkt in Gattikon, der ebenfalls in einem lufthygienischen

Sanierungsgebiet geplant war und nach Güteklasse C erschlossen werden sollte,

hat das Verwaltungsgericht 140 Parkplätze als mit dem Bundesrecht vereinbar

beurteilt.

4.

4.1

Der Beschwerdeführer rügt sodann die der Bauherrschaft mit der

Baubewilligung auferlegte Verpflichtung zur Bewirtschaftung der Parkplätze als

ungenügend. Diese verlangt, dass für Kundenparkplätze eine minimale

Parkplatzgebühr ab der ersten Minute von je Fr. 1.- für die erste und zweite

Stunde und von Fr. 0.50 für die dritte und jede weitere Stunde erhoben wird.

4.2

Die Vorinstanz und die Parteien gehen in Übereinstimmung mit der mit BGE

125.

II 129 begründeten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zutreffend davon aus,

dass als Betriebsvorschrift im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG für die Kundenparkplätze

eines Einkaufszentrums die Erhebung von Parkierungsgebühren verfügt werden

kann. Da es sich nicht um eine öffentliche Abgabe handelt, sondern die

Verpflichtung zur Gebührenerhebung ausschliesslich das Verhältnis zwischen dem

Anlagebetreiber und den Nutzern beschlägt, gelten nicht die selben strengen

Anforderungen an die gesetzliche Grundlage wie bei öffentlichen Abgaben (BGE

125.

II 129 E. 8d).

4.2.1

Wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361

und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.1 (www.vgrzh.ch; auszugsweise

publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, wird der auch bei der

Gebührenhöhe bestehende Ermessensspielraum der Gemeinde nach unten

grundsätzlich dadurch begrenzt, dass die Gebühr ihrer Höhe nach geeignet sein

muss, um zu einer Verminderung der Fahrtenzahl und damit zum Ziel einer

geringeren Luftbelastung beizutragen. Ob dies zutrifft, ist im Zusammenhang mit

den übrigen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, das heisst insbesondere mit der

Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr und der Begrenzung der Parkplatzzahl

zu beurteilen.

Was die obere Grenze des

Ermessenspielraums betrifft, gilt zwar, dass verschärfte Emissionsbegrenzungen

grundsätzlich unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Zumutbarkeit angeordnet

werden können; gleichwohl muss ein angemessenes Verhältnis zwischen dem Nutzen

der Massnahme und der Schwere der damit verbundenen Nachteile bestehen, das

heisst hier vor allem zu den Umsatzeinbussen, die dadurch entstehen können, dass

Kunden Einkaufszentren mit günstigeren oder gebührenfreien Parkmöglichkeiten aufsuchen

(BGE 125 II 129 E. 9d). Zusätzlich ist in diesem Zusammenhang der

Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbetreibenden (Art. 27 BV) zu beachten.

Dieser gilt zwar nicht absolut und schliesst nicht aus, aus Gründen des

Umweltschutzes bestimmte umweltverträgliche Verfahren oder Produkte zu

begünstigen; zu vermeiden sind aber spürbare Wettbewerbsverzerrungen, was eine

Interessenabwägung impliziert (BGE 125 II 129 E. 10b, auch zum Folgenden).

Insbesondere widerspricht es dem Grundsatz der Lastengleichheit, Verschärfungen

der Emissionsbegrenzungen allein bei neuen Anlagen anzuordnen und bestehende davon

auszunehmen. Da grundsätzlich wenig dagegen spricht, die Bewirtschaftungspflicht,

wo dies aus lufthygienischen Gründen erforderlich scheint, im Rahmen des

Massnahmenplans auch auf bestehende Anlagen auszudehnen, kann gemäss

Bundesgericht die unterschiedliche Behandlung von bestehenden und neuen Anlagen

auf die Dauer nicht hingenommen werden. Auf diese unterschiedliche Behandlung

hat das Verwaltungsgericht auch im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26.

Januar 2005, E. 7.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18)

hingewiesen und es abgelehnt, die in jenem Fall verfügte Gebühr von Fr. 1.-

Stunde zu erhöhen. Zwar hat das Gericht eingeräumt, dass diese Gebühr keine

wirksame Begrenzung des motorisierten Individualverkehrs bewirke; das zeige

neben verschiedenen Studien auch die Überlegung, dass ein Einzelbillett des

Zürcher Verkehrsverbunds für eine Kurzstrecke bereits Fr. 2.40 koste. Zu

beachten sei aber auch, dass die von höheren Gebühren erwartete Reduktion der

Fahrleistung nur bei einer flächendeckenden Einführung der

Parkplatzbewirtschaftung bei publikumsintensiven Einrichtungen eintrete,

während bei einer isolierten Einführung der Umsteigeeffekt gering bleibe

(ASTRA/SVI [Hrsg.], Parkplatzbewirtschaftung bei "Publikumsintensiven

Einrichtungen" – Auswirkungsanalyse, 2002, S. 127 und 138).

4.2.2

An dieser Rechtsprechung ist

festzuhalten. Zwar ist die hier verfügte Gebühr von Fr. 1.- pro Stunde ab

erster Minute ebenfalls nicht hinreichend lenkungswirksam; indessen hat die Baubehörde

im Rahmen ihres Ermessensspielraums (BGE 131 II 81 E. 6.6) und unter dem

Gesichtswinkel der Lastengleichheit berücksichtigen dürfen, dass, wie sie in

der Rekursantwort geltend gemacht hat, bereits ein Tarif von Fr. 1.- in

Wädenswil im oberen Bereich des Durchschnitts liegt und Fr. 2.-/Stunde

nirgendwo bezahlt werden müssen. Eine Rechtsverletzung ist ihr deshalb nicht

vorzuwerfen. Anzumerken ist, dass es ungeachtet des Massnahmenplans und der

gestützt darauf erlassenen Wegleitung nicht Sache der rechtsanwendenden

Behörden sein kann, bei der Bewilligung von Neuanlagen im Einzelfall

hinreichend lenkungswirksame Gebühren durchzusetzen und damit ein Missverhältnis

zu bestehenden Anlagen schaffen, wo in der Vergangenheit keine oder wesentlich

tiefere Parkgebühren vorgeschrieben wurden; vielmehr erfordert die

flächendeckende Einführung hinreichend lenkungswirksamer Gebühren eine

einwandfreie gesetzliche Grundlage, die eine Parkraumbewirtschaftung auch für

bestehende Anlagen vorsieht.

5.

5.1

Der Beschwerdeführer beanstandet sodann, dass die Baubewilligung die

Bauherrschaft nicht zur Einrichtung eines Hauslieferdienstes verpflichte.

5.2

Auch dieser Einwand ist unbegründet. Zwar ist es gestützt auf Art. 11 Abs.

3.

in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 USG grundsätzlich

zulässig, bei Einkaufszentren in lufthygienischen Sanierungsgebieten als

Ergänzung zu weiteren verkehrsbeschränkenden Massnahmen als verschärfte

Emissionsbegrenzung die Einrichtung von Haulieferdiensten zu verlangen. Solche

verschärfte Emissionsbegrenzungen sind nach der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung jedoch nicht isoliert anzuordnen, sondern grundsätzlich durch

den Massnahmenplan zu koordinieren; nur ausnahmsweise bei anerkanntermassen unzureichender

Massnahmenplanung oder wenn von einer einzelnen Anlage so erhebliche Immissionen

zu erwarten sind, dass dadurch eine erforderliche Ergänzung der Massnahmenplanung

präjudiziert würde, können die verschärften Emissionsbegrenzungen unmittelbar

im Baubewilligungsverfahren angeordnet werden (BGE 124 II 272 E. 4a).

Die Voraussetzungen dazu sind hier nicht erfüllt. Auch wenn

die angestrebten Emissionsziele noch nicht erreicht sind (vgl. Umweltbericht

des Kantons Zürich 2004), sind die Luftschadstoffemissionen unter anderem wegen

verschärfter Abgasvorschriften für Motorfahrzeuge generell zurückgegangen und

kann deshalb nicht von einer anerkanntermassen unzureichenden Massnahmenplanung

gesprochen werden. Ebenso wenig lassen die beiden Fachmärkte je für sich

genommen so erhebliche Immissionen erwarten, dass dadurch eine Ergänzung der

Massnahmenplanung präjudiziert würde. Als verschärfte Emissionsbegrenzungen

sind deshalb nur diejenigen Massnahmen zulässig, welche im Massnahmenplan

vorgesehen sind (BGE 124 II 272 E. 5). Bei der Verpflichtung zur Bereitstellung

eines Hauslieferdienstes trifft dies nicht zu.

5.3

Selbst wenn der Massnahmenplan eine solche Massnahme vorsähe oder sie

unabhängig davon zulässig wäre, würde jedenfalls bis zur Schaffung einer

entsprechenden Rechtsgrundlage bei der einzelfallweisen Umsetzung im

Baubewilligungsverfahren den Bewilligungsbehörden ein erheblicher

Ermessenspielraum zustehen. Unter diesem Gesichtswinkel haben die Vorinstanzen

zulässigerweise berücksichtigt, dass gemäss den Umweltverträglichkeitsberichten

ein "kostengünstiger, kostendeckender" Hauslieferdienst ins Auge gefasst

werde, dass darüber aber erst dann entschieden werde, wenn die künftigen Mieter

der Fachmärkte feststehen würden. Auch insofern ist der Verzicht auf die

Verpflichtung zu einem Hauslieferdienst nicht zu beanstanden, sondern wäre bei

grundsätzlicher Zulässigkeit der Verpflichtung (oben Erw. 5.2) lediglich

ein entsprechender Vorbehalt anzubringen gewesen.

6.

6.1

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer die ihm im Rekursentscheid

auferlegte Spruchgebühr von Fr. 15'000.- als übermässig hoch. Die

Überschreitung des ordentlichen Gebührenrahmens von Fr. 12'000.- habe die Rekursinstanz

mit einseitigen und willkürlichen Kriterien begründet. So habe der bis Ende

2005.

zuständige Regierungsrat in vergleichbaren Verfahren regelmässig tiefere

Gebühren im Bereich von Fr. 3'000.- bis Fr. 4'000.- ausgefällt. Bei zwei

UVP-pflichtigen Bauvorhaben (Baumusterzentrale Volketswil und Einkaufszentrum

Rosenberg in Winterthur) hätten die Rekurskommissionen III bzw. IV Gebühren von

Fr. 5'000.- und Fr. 10'000.- festgesetzt. Dass hier zwei Projekte zu beurteilen

waren, rechtfertige die Überschreitung des Kostenrahmens nicht und

Projektgrösse bzw. finanzielle Tragweite seien keine sachgerechten Kriterien

zur Festlegung der Spruchgebühr, weil sie nicht berücksichtigten, dass der

Beschwerdeführer öffentliche Interessen vertrete. Im Entscheid betreffend das

Einkaufszentrum Rosenberg sei die Entscheidbegründung von ähnlichem Umfang;

zudem seien verschiedene Textstellen wörtlich übernommen worden, was den

Aufwand reduziert habe. In den von den Baurekurskommissionen bisher

entschiedenen Fällen seien beim Obsiegen des Beschwerdeführers tiefere Gebühren

angesetzt worden als bei seinem Unterliegen.

6.2

Gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und den Geschäftsgang

der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) beträgt die

Spruchgebühr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen

Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis

Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwändigen Verfahren kann die

Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen

Höchstansatzes erhöht werden (Abs. 2). Bei der Bemessung der Spruchgebühr

kommt der festsetzenden Instanz ein erhebliches Ermessen zu, dessen Ausübung

von der oberen Rechtsmittelbehörde nur mit Zurückhaltung überprüft wird;

allerdings ist das Ermessen pflichtgemäss auszuüben (Alfred Kölz/Jürg

Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 8 und 13).

6.3

Die von der Rekurskommission ausgefällte Spruchgebühr von Fr. 15'000.-

liegt ohne weiteres innerhalb des von der Gebührenordnung vorgegebenen Rahmens.

Bereits der Umstand, dass zwei Verfahren vereinigt wurden, von denen jedes ein

UVP-pflichtiges Bauvorhaben betraf und in jedem umfangreiche Rechtsschriften

und Beilagen eingereicht wurden, lässt das Verfahren als besonders aufwändig

erscheinen. Sodann ist die Vorinstanz angesichts der veranschlagten Baukosten

von rund 21 Millionen für den Fachmarkt Süd und von 7 Millionen Franken für den

Fachmarkt Nord zutreffenderweise von einer relativ grossen finanziellen

Trageweite ausgegangen. Auch in rechtlicher Hinsicht kommt der Streitsache eine

grosse Tragweite zu. Das gilt nicht nur bezüglich der Frage, ob zwischen den

beiden Anlagen ein funktionaler Zusammenhang besteht und ob bei den Anforderungen

an die öV-Erschliessung auch die Nutzungsreserven im Gebiet Hintere Rüti mitzuberücksichtigen

sind; wie der Beschwerdeführer selber ausführt (Beschwerdeschrift Ziff. 48),

hängt von den Anforderungen an die öV-Erschliessung sowie der Begrenzung und

Bewirtschaftung der Parkplätze letztlich die Frage ab, ob die Baugrundstücke

überhaupt in der geplanten Weise genutzt werden können. Diese Umstände lassen

eine Gebühr von Fr. 15'000.-, die den erweiterten Rahmen von § 35 Abs. 2

OV BRK bei weitem nicht ausschöpft, als sachlich gerechtfertigt erscheinen.

Auch die in anderen Fällen festgesetzten Spruchgebühren

weisen auf keine Ermessensfehler und schon gar nicht auf Willkür hin. Die vom

Regierungsrat ausgefällten Spruchgebühren beruhen auf einer anderen

Rechtsgrundlage und sind in diesem Zusammenhang von vornherein nicht

massgeblich. Im Rekursverfahren betreffend die Baumusterzentrale in Volketswil

war lediglich die Frage der UVP-Pflicht zu beurteilen, während hier abgesehen

von der Frage der UVP-Pflicht des einen Fachmarkts zahlreiche weitere

materielle Fragen zu entscheiden waren. Im Fall Rosenberg wurde eine

Spruchgebühr von Fr. 10'000.- festgesetzt; dort war jedoch nur der Rekurs gegen

eine einzige Baubewilligung zu beurteilen, was die gegenüber dem hier zu

beurteilenden Verfahren um Fr. 5'000.- geringere Gebühr zu rechtfertigen

vermag.

Die ausgesprochene Gebühr liegt sodann nach der Erfahrung des

Gerichts nicht höher als in von der Rekurskommission beurteilten vergleichbaren

Fällen mit privaten Rekurrenten. Für eine Bevorzugung des Beschwerdeführers

bietet das kantonale Recht dagegen keine Grundlage. Auch das Bundesrecht sieht

eine solche nicht vor, sondern setzt den kantonalen Gebühren nur insofern

Grenzen, als sie das Verbandsbeschwerderecht nicht übermässig erschweren dürfen.

Diese Grenze ist hier nicht überschritten.

7.

Damit ist die Beschwerde in der Sache als in jeder

Hinsicht unbegründet abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen, der überdies zu einer Parteientschädigung von je

Fr. 4'000.- an die privaten Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten ist. Keine

Parteientschädigung ist gemäss § 17 Abs. 3 VRG der Gemeinde zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 15'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 360.-- Zustellungskosten,

Fr. 15'360.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von je Fr. 4'000.- an die privaten

Beschwerdegegnerinnen verpflichtet, zahlbar binnen 30 Tagen nach Rechtskraft

des Entscheids.

5.

Gegen diesen

Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.

82.

ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an…