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Entscheid

VB.2007.00189

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00189

19. Dezember 2007Deutsch13 min

(URT.2008.10437)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 26. Juli 2005 erteilte die Baukommission Küsnacht

A die baurechtliche Bewilligung für einen Erweiterungsbau zum unter

Denkmalschutz stehenden Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

an der L-Strasse 03 in Küsnacht sowie für den Bau einer Einstellgarage.

Erwägungen

II.

A. Die

hiergegen von verschiedenen Nachbarn erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission

II und hiess sie, soweit sie nicht infolge Rückzugs abgeschrieben wurden, am

7.

März 2006 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.

In der Folge gelangte die Bauherrschaft an das

Verwaltungsgericht, welches am 21. Juli 2006 die Beschwerde teilweise guthiess,

den Rekursentscheid aufhob und die Akten zu neuer Entscheidung im Sinne der

Erwägungen an die Vorinstanz zurückwies.

B. Im

zweiten Rechtsgang nahm die Rekurskommission am 19. Dezember 2006 einen Augenschein

beim Baugrundstück vor und hiess mit Entscheid vom 13. März 2007 den Rekurs

wegen ungenügender Rücksichtnahme des Bauvorhabens auf die schutzwürdige Umgebung

und Beeinträchtigung des Gebietscharakters der dortigen Kernzone unter erneuter

Aufhebung der Baubewilligung gut.

III.

Gegen diesen zweiten Rekursentscheid liess A am 16. April

2007.

erneut Beschwerde erheben und beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben

und die Baubewilligung wiederherzustellen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des privaten Beschwerdegegners für das Verfahren vor

beiden Instanzen.

Die Baurekurskommission II schloss am 11. Mai 2007 auf

Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess sich, ohne ausdrückliche

Anträge zu stellen, am 13. Juni 2007 vernehmen, und der Beschwerdegegner

liess am 18. Juni 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen.

Am 26. September 2007 führte das Gericht beim

Baugrundstück eine Augenscheinverhandlung durch (Prot. S. 3 ff.). In der Folge

wurden verschiedene Akten beigezogen, zu denen die Parteien Stellung nehmen

konnten.

Die Erwägungen des Rekursentscheids und die Ausführungen

der Parteien in den Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den

nachfolgenden Entscheidgründen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zuständig

und die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft gemäss § 21

lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert. Auf die frist- und

formgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.

1.2

Der

Beschwerdegegner liess mit seiner Eingabe vom 26. November 2007 eine Protokollberichtigung

beantragen; sein Votum anlässlich der Augenscheinverhandlung sei wie folgt zu

ändern (beantragte Änderungen kursiv): "Beim hinteren, rechts gelegenen

Haus (L-Strasse 04) sei das Wohnhaus ebenfalls giebelständig. Die hangseitige

(anstelle von vorgelagerte) Scheune sei nicht massgebend."

Damit wird kein unrichtiger Protokolleintrag geltend

gemacht, sondern lediglich eine (zutreffende) Präzisierung der ohnehin nicht

wörtlichen, sondern lediglich zusammenfassenden Protokollierung verlangt. In

diesem Sinn ist dem Antrag ohne Weiteres stattzugeben und das Protokoll

entsprechend zu ergänzen.

2.

Die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, die

Vorinstanz habe sich mit ihrem Entscheid unzulässigerweise über die ästhetische

Würdigung des Anbaus im ersten Rechtsgang hinweggesetzt. Dieser Einwand ist

offenkundig unbegründet. Das Gericht hatte sich in seinem Entscheid vom 21.

Juli 2006 lediglich mit der Frage zu befassen, ob die Baubehörde das

Bauvorhaben als Anbau im Sinn von Art. 14 Abs. 1 der geltenden Bau- und

Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (Teilrevision 2004; BZO) habe würdigen dürfen.

Unter diesem Gesichtspunkt hat es erwogen, dass der geplante Erweiterungsbau

trotz des lockeren baulichen Zusammenhangs und seiner architektonischen

Eigenständigkeit auf das bestehende Gebäude bezogen und als diesem

untergeordnet und nicht als weiteres Hauptgebäude erscheine, was durch die

tiefere Ansetzung der Geschosse und die entsprechend geringere Gebäudehöhe, die

zurückhaltende Gestaltung und den Verzicht auf ein Schrägdach erreicht werde.

Damit hat das Gericht über die Qualifikation des Bauvorhabens als Anbau und

nicht über seine gestalterische Qualität und insbesondere nicht darüber entschieden,

ob es die durch § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 BZO gebotene besondere Rücksichtnahme

auf die benachbarten Schutzobjekte und den Gebietscharakter der dortigen Kernzone

nehme (vgl. VGr, 21. Juli 2006, VB.2006.00164, E. 3, www.vgrzh.ch).

3.

Die streitbetroffene Liegenschaft liegt in einer Kernzone

K2, welche zwischen L-Strasse und SBB-Linie lediglich vier Grundstücke umfasst.

Das Gebäude Vers.-Nr. 01 (L-Strasse 03), welches mit dem Anbau erweitert

werden soll, ist unter Schutz gestellt, die südlich angrenzende Liegenschaft L-Strasse

05/06 des Beschwerdegegners ist inventarisiert. Die beiden weiteren

Kernzonenliegenschaften Vers.-Nrn. 07 und 08 sind keine Schutzobjekte.

3.1

Die

örtliche Baubehörde und die Baurekurskommission sind zutreffend davon ausgegangen,

dass das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2

PBG zu genügen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm für alle

Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden

Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf

Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders Rücksicht zu nehmen. Der

Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die

fragliche Kernzone gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO gehört, wird gemäss Art. 7 Abs. 2

BZO durch folgende ortsbildprägente Elemente bestimmt:

·

Ursprüngliche, vom Weinbau geprägte Häusergruppen aus dem 16.–18.

Jahrhundert

·

Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in Seenähe

·

In Fall-Linie übereinander gestaffelte, zum See gerichtete

Giebelbauten

·

Zweigeschossige, gemauerte Wohnhäuser und variationsreiche,

holzverschalte Ökonomiegebäude

·

Herkömmliche Materialien

·

Traditionelle Vorgärten und Einfriedungen

3.2

Ist zu

prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG

entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit

bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1.

November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Diesen hat die

Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,

wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr

vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,

S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann

handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger

Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend

ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der

Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,

BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale

Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die

geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt

(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a).

Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt,

sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen

Rügen uneingeschränkt zu überprüfen; andernfalls muss sie sich eine

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft

vom 18. April 1999 (BV) verletzende Unterschreitung ihrer Überprüfungsbefugnis

vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl.

BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).

Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen

Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) in der Regel nur Rechtsverletzungen im

Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden, wozu auch eine unrichtige

Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die Vorinstanz gehört.

3.3

In der

Baubewilligung vom 26. Juli 2005 hat die Baukommission Küsnacht unter Hinweis

auf die Prüfung des Gesuchs durch die Natur- und Denkmalschutzkommission (NDK) erwogen,

dass der neue Gebäudekörper den Anforderungen von § 238 PBG konzeptionell zu

genügen vermöge, jedoch einige Detailanpassungen bei den Fassadenanschlüssen

von Alt- und Neubau, an der Fassadengestaltung des Neubaus sowie beim Übergang

von Dachgeschoss zu Dachterrasse erforderlich seien. In der

Rekursvernehmlassung vom 26. Oktober 2005 hat sie sich sodann auf den

Standpunkt gestellt, dass Art. 5 BZO keine weitergehenden Anforderungen an die

Einordnung als § 238 Abs. 2 PBG stelle, und zudem dargelegt, dass der

Gebietscharakter der fraglichen Kernzone durch den Neubau nicht verändert werde.

Der Wert dieser Kleinst-Kernzone sei schon aufgrund ihrer Lage zwischen der

vielbefahrenen L-Strasse und dem Eisenbahntrassee zu relativieren; die in

dieser Zone gelegenen Bauten kämen kaum zur Geltung. Ihre Umgebung sei geprägt

von modernen Wohnbauten unterschiedlicher architektonischer Stilrichtungen und

die Einsehbarkeit der Kernzone werde durch eine Lärm- und Sichtschutzwand,

durch ein mit einer Verblendung versehenes Einfahrtstor sowie durch den

Baumbestand beschränkt. Das Bauprojekt beeinträchtige den Gebietscharakter

weder durch seine Art, noch durch seine Form oder Materialisierung. Auch die

Vorgartenüberbauung sei unproblematisch, da entlang der L-Strasse kein

einheitliches Vorgartengebiet bestehe; wegen der uneinheitlichen baulichen Umgebung

und der starken Lärmeinwirkung durch die L-Strasse komme dem Vorgartengebiet

auf dem Baugrundstück keine Bedeutung zu.

3.4

Indem Art.

5.

BZO in Kernzonen allgemein eine gute Einordnung und die besondere

Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes verlangt, stellt es

grundsätzlich keine höheren Anforderungen an die Gestaltung als § 238 Abs. 2

PBG. Dennoch hat diese Bestimmung entgegen der Auffassung der örtlichen

Baubehörde insofern eine eigenständig Bedeutung, als sie die Wahrung des

Gebietscharakters hervorhebt, welcher in Art. 7 BZO für die fragliche

Kernzone näher umschrieben wird. Damit werden die für die bauliche Umgebung

prägenden Elemente charakterisiert und Leitlinien für die Ausübung des Ermessens-

bzw. Beurteilungsspielraums der Baubehörde festgelegt. Sodann sieht die

Wegleitung zur BZO 1994 mit Teilrevision 2004 vor, dass die Art. 6–8 BZO,

welche den Charakter der einzelnen Kernzonengebiete umschreiben, zur Begründung

von Entscheiden beizuziehen sind (Ziff. II/A, Zu Artikel 6–8, S. 13). Diese

Bedeutung von Art. 5 in Verbindung mit Art. 7 BZO hat die Mitbeteiligte

verkannt, weshalb sie die ihr zustehende Entscheidungsfreiheit fehlerhaft ausgeübt

hat. Auch die vom Verwaltungsgericht beigezogenen Protokolle der NDK der

Gemeinde Küsnacht geben keinen Hinweis darauf, dass der von Art. 5 BZO

geforderten Wahrung des Gebietscharakters die gebotene Aufmerksamkeit geschenkt

worden ist. Ebenso wenig vermag der von der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren

angebotene Zeuge, ein ehemaliger Sekretär der NDK, diesen Mangel zu beheben,

weshalb sich eine entsprechende Beweisabnahme erübrigt. Der Einwand der

Beschwerdeführerin, die Rekurskommission habe unzulässigerweise in die

Entscheidungsfreiheit der Gemeinde eingegriffen, ist deshalb unbegründet.

3.5

Die

Vorinstanz hat nach eingehender Würdigung der baulichen Umgebung zutreffend

erwogen, dass nach den hier massgeblichen Gestaltungsanforderungen der Neubau

einen positiven Beitrag zur Ergänzung der bestehenden baulichen Strukturen

leisten muss. Sie hält indessen diese Anforderung für nicht erfüllt, weil der

Anbau das unter Schutz gestellte bestehende Gebäude Vers.-Nr. 01 dominiere

und optisch erdrücke. Das Bild der Kernzone werde durch die drei von der L-Strasse

aus erkennbaren und dem Gebietscharakter entsprechend giebelständig zum See

gerichteten Gebäude und den sie optisch verbindenden Hof geprägt; der voluminöse,

längs der L-Strasse geplante Anbau setze sich zu der das Quartierbild prägenden

Gebäudestellung in einen starken Gegensatz und trete als Riegel in Erscheinung,

was beim Gebäude Vers.-Nr. 08, das zwar ebenfalls einen von Norden nach

Süden verlaufenden First besitze, wegen seiner zurückversetzten Lage und seines

fast quadratischen Grundrisses nicht zutreffe. Trotz der unterschiedlichen

Qualitäten der in der fraglichen Kernzone stehenden Gebäude und deren

unterschiedlichen Architektursprachen würde die Riegelwirkung des Anbaus die

bestehende Harmonie empfindlich stören, weshalb die Baubewilligung aufzuheben

sei.

Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts und die

beigezogenen Akten zeigen, ist diese Würdigung vertretbar und jedenfalls nicht

rechtsverletzend. Entgegen den Erwägungen der Baukommission in der

Baubewilligung vom 26. Juli 2005 ist der Wert der Kernzone nicht zu

relativieren, sondern sind die gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO für den Charakter

dieser Kernzone massgeblichen Elemente deutlich zu erkennen; insbesondere hebt

sich die von der Kernzone erfasste Gebäudegruppe deutlich von der baulichen Umgebung

ab und wird geprägt durch die zum See gerichteten Giebelbauten. Durch den

hofartigen bergwärts verlaufenden Zugang öffnet sich die Sicht auf die gemäss

Ortsbildinventar wichtigen Trauffassaden der beiden Schutzobjekte. Dieser

Hofraum ist denn auch im Ortsbildinventar ausdrücklich als "wichtige

Raumfolge" markiert worden. Auch wenn dieser Markierung nicht die

Bedeutung einer nutzungsplanerischen Festlegung zukommt, ist sie doch von Bedeutung

für die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben gemäss Art. 5 BZO "den Gebietscharakter

des betreffenden Kernzonengebiets" wahrt. Der geplante Anbau soll vier

Meter über die Flucht des Hauptgebäudes hinaus in den von den beiden Schutzobjekten

gebildeten Hofraum hineinreichen; er würde damit, wie die Vorinstanz zutreffend

erwogen hat, diesen zur L-Strasse hin geöffneten Hofraum teilweise abriegeln,

und damit die für den Zonencharakter wichtige Raumfolge beeinträchtigen. Gleichzeitig

würde, wie der Augenschein gezeigt hat, die Sicht auf die wichtigen Fassaden

der beiden Schutzobjekte stark eingeschränkt (vgl. Fotos, Prot. S. 8, 10 und

11). Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung zum

Schluss kommen dürfen, der Gebietscharakter der Kernzone werde durch den Anbau

nicht gewahrt.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG), die überdies

zu einer Parteientschädigung an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten

ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); als angemessen erweist sich eine solche in

der Höhe von Fr. 1'500.- (§ 12 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts

vom 26. Juni 1997).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an den privaten

Beschwerdegegner verpflichtet.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.

Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …