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Entscheid

VB.2007.00190

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00190

29. August 2007Deutsch14 min

(URT.2007.10162)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde Zollikon verweigerte der A AG am 19. Juni

2006 die baurechtliche Bewilligung für eine Plakatwerbestelle auf dem

Grundstück Kat.Nr. 01. Bei der Reklameanlage handelt es sich um einen freistehenden,

hinterleuchteten Prismenwender für wechselnde Fremdwerbung im Vorgartengebiet

mit folgenden Ausmassen: Länge 286 cm, Höhe 154 cm, Tiefe 24 cm (Format

F12), Höhe OK ab Boden 264 cm. Die Anlage soll auf der nordöstlichen

Strassenseite in einem Abstand von 14.20 m rechtwinklig zur L-Strasse zu stehen

kommen. Zuvor hatte die Baubehörde der gleichen Gesuchstellerin am 1. September

2005 die Bewilligung für das nämliche Projekt, jedoch mit einem Strassenabstand

von nur 9.20 m verweigert; einen hiergegen erhobenen Rekurs sistierte die

Baurekurskommission.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom

26. Juni 1996 (BZO) befindet sich das Baugrundstück in der Wohn- und

Gewerbezone mit hoher Dichte (WG 2.90). Die Parzelle ist mit einem

eingeschossigen Ökonomiegebäude, einer Scheune und einem Bauernwohnhaus

überstellt. Im Südwesten stösst es an die parallel zur L-Strasse verlaufende

Geleiseanlage der Forchbahn.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die A AG bei der Baurekurskommission II

Rekurs und beantragte, der Bauabschlag sei aufzuheben und die Baubehörde

anzuweisen, ihr die Bewilligung zu erteilen. Nachdem die Rekurskommission am

11.

Dezember 2006 einen Delegationsaugenschein auf Lokal durchgeführt hatte,

wies sie das Rechtsmittel mit Entscheid vom 13. März 2007 ab.

III.

Mit Beschwerde vom

18.

April 2007 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, die

vorinstanzlichen Entscheide aufzuheben und die Baubehörde einzuladen, das

Gesuch für eine Reklameanlage zu bewilligen. Die Vernehmlassung der Baurekurskommission

II sei ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zu übermitteln;

ferner sei ein Augenschein durchzuführen. Schliesslich verlangte sie eine

Parteientschädigung.

In ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2007 schloss die

Baurekurskommission II auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Zollikon

stellte am 27./28. Juni 2007 – unter Zusprechung einer Parteientschädigung –

den gleichen Antrag.

Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Die

Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin

sind der Beschwerdeführerin am 2. Juli 2007 zugestellt worden. Da kein Grund ersichtlich

ist, um von Amtes wegen einen zweiten Schriftenwechsel anzuordnen (§ 58 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; RB 1982 Nr. 6; Alfred

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10), und die Beschwerdeführerin

nach Zustellung der Rechtsschriften der Gegenpartei ihren diesbezüglichen

Antrag nicht erneuert hat (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4), ist auf

Weiterungen des Verfahrens zu verzichten.

1.2

Der von

der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein erübrigt sich, denn der massgebliche

Sachverhalt geht hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem fotografisch

dokumentierten Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission II hervor (RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin

wirft den Vorinstanzen zwar eine unzutreffende Sachverhaltsfeststellung vor,

doch geht es nach ihren Vorbringen hierbei um falsche Schlussfolgerungen oder

verzerrte Wertungen aus den örtlichen Verhältnissen. Hierzu bedarf es keines weiteren

Lokaltermins.

2.

2.1

Gemäss § 238 Abs. 1

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen

und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu ge­stalten,

dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt

auch für Materialien und Farben.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte

Rechtsprechung in ihrem Entscheid grundsätzlich zutreffend dargestellt, weshalb

nach § 70 VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG darauf verwiesen werden kann.

Hervorzuheben ist, dass die Beurteilung, ob eine Plakatwerbestelle den

Anforderungen von § 238 PBG entspricht, nicht nach subjektivem Empfinden,

sondern nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu

erfolgen hat (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).

2.2

Den

kommunalen Baubehörden kommt bei der Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238

PBG praxisgemäss ein erheblicher Ermessensspielraum zu, und entsprechend verfügen

die Gemeinden insoweit über Autonomie (BGr, 28. Oktober 2002,1P.280/2002, E. 2,

www.bger.ch). Die Baurekurskommission hat sich trotz umfassender Kognition

(vgl. § 20 VRG) bei der Überprüfung solcher Ermessensentscheide Zurückhaltung

aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde

nachvollziehbar, das heisst, beruht er auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Sachumstände, so hat sie diesen zu respektieren und darf nicht ihr

eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen. Die

Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vor­instanzliche

Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (VGr, 8. Februar

2006, VB.2005.00515, E. 2; 11. Februar 2004, VB.2003.00275, E. 3,

jeweils unter www.vgrzh.ch; vgl. auch schon RB 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19).

Das neben der Überprüfung des

Sachverhalts (§ 51 VRG) auf die Rechtskontrolle beschränkte

Verwaltungsgericht kann gemäss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei

Ermessensmissbrauch und -überschreitung einschreiten (Kölz/Bosshart/Röhl,

§ 50 N. 78 f.). Als Ermessensüberschreitung gilt auch eine

Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre

Kognition unzulässigerweise beschränkt. Hat die Baurekurskommission einen

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde bestätigt, so überprüft das Verwaltungsgericht

neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der

vorinstanzlichen Überprüfungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die

ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen

dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung

und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es seine eigene

Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr,

21.

Juni 2005, ZBl 2006, S. 430, E. 4.3).

Im Folgenden geht es somit einzig um die Frage, ob die

Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der streitigen Plakatwerbestelle durch

die kommunale Baubehörde, die zur Verweigerung der Bewilligung führte, zu Recht

für vertretbar gehalten hat; eine eigene umfassende Beurteilung der Einordnung

hat das Verwaltungsgericht nicht vorzunehmen.

2.3

Bei der

Anwendung von § 238 PBG kommt Reklameanlagen grundsätzlich keine Sonderstellung

zu. Wie bei anderen Bauten und Anlagen darf die Bewilligung für einen auf

privatem Grund anzubringenden Werbeträger nur verweigert werden, wenn

überwiegende öffentliche Interessen dies erfordern (VGr, 24. September 2002, VB.2002.00085,

E. 3.a [www.vgrzh.ch], bestätigt durch BGr, 16. Juni 2003,1P.562/2002; BGr,

28.

Oktober 2002,1P.280/2002 [www.bger.ch]). Dabei gilt es zu berücksichtigen,

dass Plakatwerbung zum heutigen Wirtschaftsleben gehört und im Rahmen der

Gesetzgebung durch die Eigentumsgarantie sowie die Wirtschaftsfreiheit

geschützt ist (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,

4.

A., Zürich 2006, Rz. 10-14). Weil § 238 PBG kein Planungsinstrument ist,

dürfen Reklameanlagen nur dort verhindert werden, wo sie sich nach den

konkreten Umständen nicht befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen

(RB 1997 Nr. 95 = BEZ 1997 Nr. 23; Walter Haller/Peter Karlen,

Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, N. 652).

2.4

Die

Baurekurskommission II erwog, dass das von der L-Strasse zurückversetzte Bauernhofensemble

einen augenfälligen Akzent am Dorfeingang von M bilde. Im Südosten liege eine

weit ausgedehnte, landwirtschaftlich genutzte Erholungszone. Nordöstlich der L-Strasse,

auf der Seite des Baugrundstücks, erstrecke sich dorfeinwärts entlang der

Strasse ein mit Büschen und Bäumen bestockter Lärmschutzwall. An dessen

Stirnseite käme die Reklameanlage zu stehen. Die jenseits der L-Strasse

gelegene Überbauung werde durch einen Grüngürtel mit hochstämmigen Bäumen vom

Strassenraum getrennt. Die intensiv begrünten Anstossbereiche auf beiden Seiten

werteten diesen Strassenabschnitt ästhetisch auf. Der Baubehörde sei darin

beizupflichten, dass sich aus der baulichen und landschaftlichen Umgebung zwischen

der Gemeinde Zumikon und dem Ortsteil M ein Übergang bzw. eine Pforte erkennen

lasse. Die Plakatwerbestelle sei in einer Entfernung von rund 40 m von der

Ortstafel "M" vorgesehen und richte sich an die von Zumikon

herkommenden Automobilisten. In dieser Blickrichtung trete die Anlage zusammen

mit der Geländekammer in Erscheinung. Die grossflächige Reklametafel sei

durchaus geeignet, das Ortsrandbild zu beeinträchtigen. Zwar werde die Erscheinung

des Ortsrandes durch das heute mit Graffitis bekritzelte Remisengebäude und die

Geleiseanlage samt Fahrleitungsmasten mitgeprägt. Während sich die

Verunstaltung des Schopfs ohne weiteres beseitigen lasse, gehörten die Masten

zu dem mit technischen Mitteln ausgestatteten Strassenraum. Auch der Umstand,

dass das Baugrundstück in einer Wohn- und Gewerbezone liege, rechtfertige

keinen bescheideneren Massstab an die Einordnung. Insgesamt lasse sich durchaus

nachvollziehen, dass die Baubehörde am unversehrten Erscheinungsbild des

Übergangs von landwirtschaftlich genutzten Flächen zu bebautem Gebiet auf der

nordöstlichen Seite der L-Strasse festhalte und die Werbeanlage an der

betreffenden Stelle als fremdartig und störend würdige. Jedenfalls erscheine

der Standpunkt, dass die umstrittene Werbestelle die optisch wahrnehmbare

räumliche Trennung aufweiche und sich daher nicht mehr befriedigend in die

Umgebung einordne, als vertretbar.

Die Beschwerdeführerin macht zur Begründung ihres

Rechtsmittels geltend, dass sich die vorinstanzlichen Entscheide auf

"unzutreffende, offenbar zwecks Bauverweigerung subjektiv gefärbte, zu

Unrecht ausgelassene und so zum Nachteil der Gesuchstellerin überzeichnete

Sachfeststellungen" stützten. Die Ortstafel stehe rund 50 m vom Standort

der Plakatwerbestelle entfernt und weise zu dieser keinen ästhetisch

massgebenden Bezug auf. Weil sich die Anlage auf der Kopfseite des Lärmschutzwalls

befinde, könne sie nur von Zumikon her eingesehen werden. Von einer

"Pforte" am Dorfeingang könne nicht gesprochen werden. Die

Rekurskommission übertreibe das Wirkungsfeld der Reklametafel und gehe zu

Unrecht davon aus, dass diese das Ortsrandbild entwerte. Ein Zusammenhang mit

der Geländekammer zwischen M und Zumikon bestehe nicht, denn aufgrund der Nischenlage

sei die Anlage nur aus geringer Distanz einsehbar. Dass die Vorinstanz den viel

ausgedehnteren Geleisen und Fahrleitungsmasten eine verunstaltende Wirkung

abspreche, überzeuge nicht; vielmehr handle es sich bei den Masten um

"naturfremde Fremdkörper". Die Erscheinung und das optische

Wirkungsfeld der Plakatwerbestelle würden stark überzeichnet. Zu

berücksichtigen seien auch die Positionierung am Rand eines gekiesten

Vorplatzes neben einer mächtigen Scheune. Es gehe nicht an, dass die Baubehörde

Plakatwerbestellen offenbar allgemein aus dem kommunalen Strassenbild verbannen

wolle.

Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass der M im

Quartier N gegen Zumikon hin seinen historischen Abschluss finde. Das mit

landwirtschaftlichen Gebäuden überstellte Grundstück Kat.Nr. 01 sei für das

Quartier N bzw. den gesamten M von besonderer Bedeutung. Die Gebäudegruppe

bilde eine markante Begrenzung der nordöstlich der L-Strasse gelegenen Bebauung

dieses Ortsteils bzw. des Ortseingangs. Gegen Südosten beginne eine weite,

freie, landwirtschaftlich genutzte Geländekammer, die den M von Zumikon trenne.

Als einziges hervorstechendes bauliches Element erscheine hier das Bauernhaus

"O". Die Baubehörde habe Reklameanlagen auf der streitbetroffenen

Parzelle wiederholt abgelehnt. Zwei Bauverweigerungen seien an die

Baurekurskommission II weitergezogen und von dieser in den Jahren 1987 bzw.

2004.

bestätigt worden; ferner sei das Gesuch für eine Reklameanlage auf der

gegenüberliegenden Strassenseite 2003 im Rekursverfahren gescheitert. Der

Einwand der Beschwerdeführerin, dass die Baubehörde dem Ortseingang keine

besondere Bedeutung hätte zuerkennen dürfen, sei unbegründet. Vielmehr stelle

die sorgfältige Gestaltung der Übergänge zwischen Siedlung und Landschaft eines

der Hauptziele des Raumentwicklungsleitbildes dar.

2.5

Den

Vorinstanzen ist darin beizupflichten, dass der Ortseingang für das Erscheinungsbild

eines Dorfes oder Weilers prägende Bedeutung hat. Dies gilt in besonderem Mass,

wenn er – wie hier – aus topografischen Gründen auf grössere Entfernung

eingesehen werden kann. Insoweit rechtfertigt es sich, dort allgemein strengere

Anforderungen an die Einordnung zu stellen als an einer weniger exponierten

Lage. Daran ändert nichts, dass die streitbetroffene Reklameanlage vorliegend

nur in südöstlicher Richtung – von Zumikon her – in Erscheinung tritt, während

sie vom nordwestlichen Ortsteil M her durch den Erdwall entlang der L-Strasse

und die dortige Bepflanzung verdeckt ist. Das Augenscheinprotokoll der

Baurekurskommission II bestätigt deren Feststellung, dass zwischen M und

Zumikon eine freie, fast ebene, landwirtschaftlich genutzte Geländekammer

liegt; dieselbe Feststellung lässt sich auch anhand der im Internet

veröffentlichten Luftaufnahmen treffen (vgl. http://map.search.ch;

http://map.homegate.ch; http://earth. google.de). Wenn die Vorinstanz den

Standort der streitbetroffenen Plakatwerbestelle unter den gegebenen Umständen

als "sensitive Schnittstelle" bezeichnet, trifft diese Würdigung zu.

Die Zuordnung des Baugrundstücks zur Wohn- und Gewerbezone

mit hoher Dichte und die dort stehenden landwirtschaftlichen Bauten stellen

grundsätzlich keine allzu hohen Ansprüche an die bauliche Ästhetik, auch wenn

der Strassenraum der L-Strasse begrünt ist und gepflegt wirkt. An bauliche

Eingriffe etwa in die Scheune oder eine Umgestaltung des Kiesplatzes dürfte

insoweit kein allzu strenger Massstab angelegt werden. Wie die Vorinstanzen

jedoch zu Recht erwogen haben, spricht dies nicht zugunsten von Reklameanlagen.

Denn diese wirken für den Betrachter als eigenständiges Gestaltungselement. Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich das ästhetische Störpotenzial

von Plakatwerbestellen nicht mit dem von Fahrleitungsmasten vergleichen.

Letztere sind nach dem heutigen Stand der Technik notwendig und stellen

gleichsam einen notwendigen Eingriff in die Landschaft dar. Im Übrigen wirken

Bahnbauten selbst in ausgesprochen malerischen Landschaften keineswegs

hässlich.

Mit einer Länge von 286 cm und einer Höhe von 154 cm tritt

die Plakatwerbestelle auch bezüglich ihrer Ausdehnung auffällig in Erscheinung.

Die Zulassung dieser Anlage hätte sodann eine – dem Ortsbild abträgliche –

präjudizielle Wirkung für weitere gleichartige Gesuche. Nach alledem leuchtet

es ein, wenn die Baubehörde Reklameanlagen vom Ortseingang als empfindlichem

Bereich fernhalten will. Dass Plakatwerbestellen allgemein aus dem Gemeindegebiet

von Zollikon verbannt seien, lässt sich nach den Akten wie auch nach den Kenntnissen

des Verwaltungsgerichts nicht sagen (vgl. auch BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002).

Zusammenfassend erweist sich der Rekursentscheid als

vertretbar. Jedenfalls liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das

Verwaltungsgericht nach § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste. Die Beschwerde

ist daher abzuweisen.

3.

3.1

Eventuell

beantragt die Beschwerdeführerin eine Herabsetzung der ihr von der Rekurskommission

auferlegten Spruchgebühr von Fr. 2'500.-. Diese liege über 25% höher als in

vergleichbaren Fällen; im Unterschied zu diesen habe vorliegend kein

Kommissions-, sondern nur ein Referentenaugenschein stattgefunden. Eine

Begründung zu diesem Punkt fehle im angefochtenen Entscheid.

Gemäss § 35 der Verordnung über die Organisation und den

Geschäftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) beträgt die

Spruchgebühr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen

Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.-

(Abs. 1). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gebühr unter Angabe der

Gründe bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen Höchstansatzes angehoben

werden (Abs. 2). Bei der Bemessung der Spruchgebühr kommt der festsetzenden

Instanz ein erhebliches Ermessen zu, dessen Ausübung von der oberen

Rechtsmittelbehörde nur mit Zurückhaltung überprüft wird; allerdings ist das Ermessen

pflichtgemäss auszuüben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 8 und 13).

Die Frage, ob ein für die Beurteilung der Streitsache

erforderlicher Augenschein von der Kommission selbst oder nur vom Referenten durchgeführt

wird, liegt im Ermessensspielraum der Rekursbehörde. Auch wenn nur ein Referentenaugenschein

stattgefunden hat, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn sich die

Durchführung dieser Beweismassnahme erhöhend auf die streitbetroffene Spruchgebühr

auswirkt. Dem steht auch § 38 OV BRK, wonach die Kosten der Augenscheine

"nach Möglichkeit" aufgrund der tatsächlichen Barauslagen der

Kommission zu berechnen sind, nicht entgegen, schliesst diese Bestimmung –

namentlich unter dem Gesichtswinkel des Zeitaufwandes – eine zusätzliche

Berücksichtigung bei der Festsetzung der Spruchgebühr nicht aus.

Gemäss dem Äquivalenzprinzip,

wonach die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis zum

Wert, den die staatliche Leistung für den Abgabepflichtigen hat, stehen muss

(RB 1995 Nr. 90 = BEZ 1995 Nr. 22; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich 2006, Rz. 2641), liegt die vorinstanzliche

Festsetzung der Spruchgebühr zwar an der oberen Grenze des Vertretbaren, hält

aber einer Rechtskontrolle, auf welche das Verwaltungsgericht beschränkt ist,

noch stand.

3.2

Die kraft

§ 13 Abs. 2 VRG von der unterliegenden Beschwerdeführerin zu tragende

verwaltungsgerichtliche Gebühr ist nach den gleichen Grundsätzen zu bemessen.

Eine Parteientschädigung bleibt ihr von vornherein versagt. Weil sich die Aufwendungen

der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin weitgehend auf die

Verteidigung des Bauabschlags beschränkt haben, sind auch mit Bezug auf die

Gemeinde Zollikon die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für eine solche

Vergütung nicht erfüllt.

Demgemäss entscheidet

die Kammer:

1.

Die Beschwerde

wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden nicht zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …