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Entscheid

VB.2007.00255

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00255

4. Oktober 2007Deutsch21 min

(URT.2007.10244)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Der Stadtrat von Zürich stellte am 10. März 2004 die

Gebäude Vers.-Nrn. 391 (Wohnhaus mit Stallscheune) und 392 (Wagenschopf) auf

dem Grundstück Kat.-Nr. AR3207 an der Altstetterstrasse 336 in

Zürich-Albisrieden unter Schutz.

Erwägungen

II.

A. Dagegen

erhoben die Erben des A als Eigentümerinnen am 26. April 2004 Rekurs bei der

Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses.

Die Baurekurskommission erwog, dass die strittigen Gebäude keine wichtigen

Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) seien. Sie hiess den Rekurs am 12. November 2004 gut und hob den

Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats auf.

B. Die

Stadt Zürich gelangte hiergegen am 16. Dezember 2004 mit Beschwerde an das

Verwaltungsgericht, dem die Aufhebung des Rekursentscheides sowie die

Bestätigung des Unterschutzstellungsbeschlusses beantragt wurden. Das Verwaltungsgericht

bestätigte den Rekursentscheid der Baurekurskommission und wies die Beschwerde

am 12. Mai 2005 ab (VB.2004.00550).

C. In der

von der Stadt Zürich dagegen am 18. August 2005 erhobenen Staatsrechtlichen Beschwerde

erwog das Bundesgericht am 2. Februar 2006, dass die denkmalschützende

Würdigung der Gebäude durch den Stadtrat als vertretbar erscheine und dass das

Verwaltungsgericht mit seiner eigenen Würdigung zu Unrecht in das Ermessen der

kommunalen Behörde eingegriffen habe. Es hiess die Staatsrechtliche Beschwerde

gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf bzw. wies die Sache zum

Neuentscheid an dieses zurück (1P.504/2005).

III.

A. Das

Verwaltungsgericht hiess daraufhin am 2. März 2006 die Beschwerde der Stadt

Zürich teilweise gut. Es hob den Rekursentscheid der Baurekurskommission vom

12.

November 2004 auf und wies die Sache, weil die Frage der Verhältnismässigkeit

der streitbetroffenen Schutzmassnahme im bisherigen Rechtsmittelverfahren auch

durch die Baurekurskommission noch nicht geprüft worden war, zur ergänzenden

Untersuchung und zum Neuentscheid an diese zurück.

B. Die

Baurekurskommission liess in der Folge durch ihren Koreferenten einen Fachbericht

über die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung erstellen, welcher dieser

am 16. Oktober 2006 erstattete. Mit Entscheid vom 27. April 2007 wies sie den

Rekurs der Erben des A gegen den Unterschutzstellungsbeschluss der Stadt Zürich

ab.

IV.

Dagegen erhoben die Erben des A am 4. Juni 2007

Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Sie beantragen, dass der Rekursentscheid

aufzuheben sei. Die Kosten der vorangegangenen Rechtsmittelverfahren seien

durch die Beschwerdegegnerin zu tragen; den Beschwerdeführerinnen seien für

diese Verfahren angemessene Parteientschädigungen zu entrichten.

Die Baurekurskommission beantragte am 29. Juni 2007 ohne

weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde; die Beschwerdegegnerin stellte

denselben Antrag am 6. August 2007.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Gemäss §

203.

Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen,

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder die Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

Eine Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die

rechtsanwendende Behörde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des

betreffenden Objekts zur Überzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um

einen "wichtigen Zeugen". Dies allein führt jedoch nicht zwingend zur

Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG. Wie jede Beschränkung

der in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) garantierten

Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein. Sie

muss geeignet sein, das im öffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen

und zu dessen Verwirklichung nötig sein, also nicht über das Erforderliche

hinausgehen. Schliesslich hat eine Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse

an der Unterschutzstellung und den entgegenstehenden privaten Interessen zu

erfolgen (sog. Verhältnismässigkeit im engeren Sinne).

2.2

Das

Bundesgericht hat im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005, www.bger.ch)

rechtsverbindlich entschieden, dass sich die durch die Beschwerdegegnerin

vorgenommene denkmalschützerische Würdigung der Gebäude als "wichtige Zeugen"

als vertretbar erweise. Aus den bundesgerichtlichen Erwägungen dazu ergibt

sich, dass die streitbetroffene Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von §

203.

Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine

siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt (vgl. E. 5 des

Bundesgerichtsentscheids). Folglich ist im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur

noch darüber zu befinden, ob die steitbetroffene Unterschutzstellung mit dem

Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar ist. Strittig ist dabei einzig die

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne. Die Parteien beurteilen das öffentliche

Interesse an der Erhaltung und die gegenläufigen Anliegen der Beschwerdeführerinnen

unterschiedlich und kommen in der Abwägung der Interessen zu verschiedenen

Ergebnissen.

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine

vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; insofern steht

diesen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit

zu (RB 1982 Nr. 37).

3.

3.1

Im

Fachbericht wird zunächst ausgeführt, dass die Liegenschaft grundsätzlich in

ihren schutzwürdigen Teilen erhalten werden könne, allerdings mit sehr

unterschiedlichem Aufwand. Nicht mehr möglich bzw. sinnvoll sei eine Sanierung

des Stallanbaus. Eine Sanierung der Dachhäuschen beim Wohnhaus sei sehr

aufwändig, wenn nicht unmöglich bzw. nicht sinnvoll. Bei den übrigen Bauteilen

wurde die Sanierung als "üblich", "aufwändig" oder

"sehr aufwändig", aber möglich, beurteilt. Einzig bei der tragenden

Gebäudekonstruktion des Wagenschopfs und bei der räumlichen Aufteilung der

Stallscheune in Tenn- und Stallbereich konnte nicht entschieden werden, ob eine

Sanierung noch möglich oder sinnvoll ist.

Trotz den knappen Raumhöhen von 2 bis 2.30 Metern und der

räumlichen Anordnung von zwei Stuben im Erdgeschoss bejaht der Fachbericht die

Möglichkeit einer zweckmässigen Nutzung des Wohnhauses. Eine sinnvolle Nutzung

des Erdgeschosses sei jedoch nur möglich, wenn die Räume einer einzigen

Nutzungseinheit zugeordnet würden. Eine zweckmässige Nutzung der Stallscheue

unter Beibehaltung der räumlichen Aufteilung in Tenn- und Stallbereich und der

Ständerkonstruktion sei möglich. Für eine Wohnnutzung müsste jedoch die

Tageslichtführung mit der Denkmalpflege überprüft werden, nur "vereinzelte

Öffnungen" in Fassade und Dachfläche würden nicht genügen. Eine

Wohnnutzung des Wagenschopfes sei hingegen – wenn überhaupt – nur mit

erheblichem Aufwand und massiven Konstruktionsverstärkungen möglich.

3.2

Bei der

Prüfung der Investitionskosten und der möglichen Erträge wies der Berichterstatter

zunächst darauf hin, dass kein konkretes Bauprojekt für die streitbetroffene

Liegenschaft vorliege, weshalb die Kostenermittlungen als Schätzwerte zu betrachten

seien. Geprüft wurden vier Varianten: "Sanfte Renovation mit

Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung",

"Sanierung und Umbau ohne Unterschutzstellung" und "Ersatzbau".

Bei einer sanften Renovation mit Unterschutzstellung geht der Fachbericht von

Baukosten in der Höhe von Fr. 1'467'000.- und jährlichen Mietzinseinnahmen von

Fr. 76'300.- aus. Die Bruttorendite über die Gesamtliegenschaft betrage

2.5

%. Bei einer Sanierung und einem Umbau mit Unterschutzstellung erhöhten

sich die Baukosten auf Fr. 2'258'300.- und die jährlichen

Mietzinseinnahmen auf Fr. 121'000.-. Die Bruttorendite betrage 3.2 %. Die

Baukosten bei einer Sanierung und einem Umbau ohne Unterschutzstellung würden

Fr. 1'792'400.- betragen, die erwarteten Mietzinseinnahmen Fr. 102'700.-. Die errechnete

Bruttorendite liege bei 3.1 %. Bei einem Ersatzbau sei mit Baukosten von

Fr. 1'938'400.- zu rechnen und es würden Mietzinseinnahmen von jährlich

Fr. 141'600.- erwartet. Die Bruttorendite belaufe sich auf 4.0 %.

Der Berichterstatter kommt zum Schluss, dass mit keiner der

Varianten eine genügende Rendite erzielt werden könne. Dies sei nicht primär

durch die Unterschutzstellung bedingt, sondern durch die geltenden

baurechtlichen Rahmenbedingungen (Kernzonenauflagen, massive

Gebäudebeschränkung etc.). Der nicht überbaubare Grundstückanteil im rückwärtigen

Liegenschaftenbereich belaste zudem in sehr erheblichem Masse die Investitionsüberlegungen.

Die Unterschutzstellung erweise sich demnach – trotz massiven ertragsmässigen

Vorbehalten – als verhältnismässig.

4.

4.1

Die

Baurekurskommission würdigte den Fachbericht als fundierte fachrichterliche Erhebung

des baulichen Zustands der Liegenschaft. Sie geht mit dem Berichterstatter davon

aus, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt;

dies mit Ausnahme der eingeschossigen, rückwärtigen Anbaute am Wagenschopf. Bei

den Renditeberechnungen geht sie davon aus, dass die beiden eine höhere Rendite

ermöglichende Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung"

und "Ersatzbau" einander gegenüberzustellen seien. Im Gegensatz zum

Fachbericht berechnete die Baurekurskommission die Nettonutzfläche des

Wohnhauses bei einem Neubau mit 520 m2 (statt 450 m2) und

beim Wagenschopf bei beiden Varianten mit einer Nettonutzfläche von 115 m2

(statt 190 m2). Im Übrigen bestätigte sie die Berechnungen des

Fachberichtes und errechnete so eine Bruttorendite der Gesamtliegenschaft bei

der Variante Ersatzbau von 4.4 % und bei der Variante mit Unterschutzstellung

von 2.8 %. Beide Renditen erwiesen sich als ungenügend. Obwohl die Variante mit

der Unterschutzstellung deutlich schlechter abschneide, könne nicht von einem

überwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen gesprochen

werden. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtes vermöchten rein

finanzielle Interessen das öffentliche Interesse an einer

Denkmalschutzmassnahme nicht zu überwiegen. Schon deswegen lasse die vorliegend

errechnete Renditesituation, die auch bei einer Unterschutzstellung den

Beschwerdeführerinnen immerhin eine minimale Nettorendite belasse, nicht auf

ein überwiegendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen

schliessen. Im Übrigen sei das öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung

als hoch zu beurteilen. Die streitbetroffene Liegenschaft sei nicht nur als

wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprägendes Element

schutzwürdig. Insgesamt erweise sich demnach die Unterschutzstellung als

verhältnismässig.

4.2

Die

Beschwerdeführerinnen bestreiten den Fachbericht grundsätzlich, gehen jedoch im

Ergebnis mit der Vorinstanz darin einig, dass sie bei einer Unterschutzstellung

der Gebäude eine Nettorendite von 0.8 % (2.8 % Bruttorendite abzüglich 2.0 %

für Unterhalt und Nebenkosten) erreichen würden. Wie sich aus dem Fachbericht

selbst ergebe, sei eine Unterschutzstellung unverhältnismässig, da nicht nur

kein Ertrag erzielt werden könne, sondern sogar mit Verlusten zu rechnen wäre.

Die Vorinstanz lasse ausser Acht, dass die Sanierung und der Umbau aufgrund der

Unterschutzstellung zwingend durchgeführt werden müssten. Die dafür benötigten

Fr. 2'250'000.- könnten die Beschwerdeführerinnen nicht beschaffen. Sie wären

daher gezwungen, die Liegenschaft zu verschenken, da sie, wie der Fachberichterstatter

im Ergebnis richtig festgestellt habe, durch die Unterschutzstellung völlig

entwertet würde. Ohne Unterschutzstellung könne gemäss dem von ihnen beigezogenen

Experten mit der Liegenschaft entgegen der Darstellung der Baurekurskommission

eine Bruttorendite von 5.53 % erzielt werden.

4.3

Die

Beschwerdegegnerin bemängelt, dass die Vorinstanz sich auf den Fachbericht abstützt

und von einem festen Landwert von Fr. 1'500.-/m2 ausgeht. Auch ohne

Unterschutzstellung liege der Landwert aufgrund der baurechtlich möglichen

Ausnutzung nur bei ca. Fr. 800.-/m2, da sich dieser aus dem

Ertragswert abzüglich der Investitionen ergebe. Sodann seien im Fachbericht die

Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt worden. Der

schlechte bauliche Zustand der Gebäude sei zu einem erheblichen Teil auf die

Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts durch die Beschwerdeführerinnen

zurückzuführen. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand

müsse bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit ausser Betracht fallen. Im

Übrigen vermöchten rein finanzielle Interessen der Beschwerdeführerinnen das

öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu

überwiegen. Die Frage der Werteinbusse sei im Schätzungsverfahren nach dem

Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879

(Abtretungsgesetz, AbtrG) zu beurteilen.

5.

Vorliegend sind unbestrittenermassen nur die Varianten

"Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und die Variante

"Ersatzbau" miteinander zu vergleichen. Die anderen durch den

Fachbericht geprüften Varianten fallen ausser Betracht, da sie renditemässig

schlechter abschneiden.

5.1

Die

Beschwerdeführerinnen verweisen bezüglich der von ihr mit 5.53 % bezifferten

Bruttorendite lediglich auf den Bericht eines von ihr beigezogenen Experten.

Dieser Bericht lag bereits der Vorinstanz vor. Die Beschwerdeführerinnen legen

im vorliegenden Verfahren nicht dar, inwieweit die Baurekurskommission den

Expertenbericht falsch gewürdigt habe. Insofern erweist sich ihre sinngemässe

Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei,

als nicht genügend substanziiert. Die Ausführungen der Baurekurskommission

erweisen sich hingegen als fundiert, weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

5.2

Soweit die

Beschwerdegegnerin von einem tieferen Landwert ausgeht, vermag sie nicht

darzulegen, was sie daraus ableiten möchte. Geht man von einem Landwert von

Fr. 800.-/m2 statt von Fr. 1'500.-/m2 aus, übernimmt

im Übrigen jedoch die durch die Vorinstanz angepassten Berechnungen des

Fachberichts ergibt sich für die Variante "Sanierung und Umbau mit

Unterschutzstellung" eine Bruttorendite von 3.5 % (Mietzinseinnahmen von

Fr. 108'300.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr. 3'080'000.-) statt

der von der Baurekurskommission angenommenen 2.8 %. Für die Variante

"Ersatzbau" ergibt sich eine Bruttorendite von 5.5%

(Mietzinseinnahmen von Fr. 152'500.- im Verhältnis zu den Anlagekosten von Fr.

2'770'000.-) statt 3.5 %. Damit ändert sich das Verhältnis zwischen der

möglichen Bruttorendite mit oder ohne Unterschutzstellung nicht wesentlich,

woraus sich ergibt, dass der strittigen Frage nach der Höhe des Landwerts für

die nachfolgende Prüfung der Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme keine

entscheidende Bedeutung zukommt. Die übrigen Einwendungen der Beschwerdegegnerin,

dass die Baukosten ausserordentlich hoch und die Erträge zu tief angesetzt

worden seien, sind pauschal und unsubstanziiert. Hierzu kann auf die

zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

Nach dem Dargelegten ist bei der nachfolgenden

Verhältnismässigkeitsprüfung mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass

die Bruttorendite bei einem Ersatzbau 4.4 % und bei der Variante

"Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" 2.8 % beträgt.

6.

Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich festgehalten, dass

die Liegenschaft als "wichtiger Zeuge" und als siedlungsprägendes

Element schutzwürdig sei. Damit besteht an deren Unterschutzstellung ein

öffentliches Interesse. Dieses ist, weil zwei Anknüpfungspunkte für eine

Unterschutzstellung bestehen, als hoch zu beurteilen.

Nicht mehr strittig ist im vorliegenden Verfahren, dass

sich die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt. Einzige

Ausnahme bildet die eingeschossige, rückwärtige Anbaute am Wagenschopf, die

wohl ersetzt werden müsse. Die Liegenschaft könnte auch sinnvoll genutzt

werden. Sowohl beim Wohnhaus als auch bei der Stallscheune wäre eine Wohnnutzung

möglich, der Wagenschopf könnte hingegen zu Arbeitszwecken genutzt werden. Die

Beschwerdeführerinnen machen denn auch lediglich finanzielle Interessen, die

einer Unterschutzstellung entgegenstünden, geltend. Rein finanzielle Interessen

vermögen jedoch nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichts das

öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu

überwiegen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120 Ia 270 E. 6c, 126 I 219 E. 2c; BGr, 13. September

2005,1P.79/2005, in: ZBl 108/2007, S. 87 ff., 90 E. 4.8). Demnach kommt dem

finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst

gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft grundsätzlich kein entscheidendes

Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen

Massnahmen zu. Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen im Rahmen der Abwägung

der öffentlichen Interessen an der Unterschutzstellung gegenüber den privaten

Interessen jedoch dann eine Rolle, wenn sich die Unterschutzstellung als

geradezu unzumutbar erweisen würde (BGr, 23. Juni 1995,1P.584/1995,

in: ZBl 97/1996, S. 366 ff., 372 E. 6b; VGr, 10. September

2003, VB.2003.00120, E. 4b, www.vgrzh.ch). Fraglich ist allerdings, ob die

durch den Fachbericht erstellten Renditeberechnungen überhaupt in die Interessenabwägung

einbezogen werden dürfen, wenn kein konkretes Bauprojekt vorliegt (vgl.

BGE 115 Ia 27 E. 4a cc). Dies kann vorliegend jedoch offen gelassen

werden. Vergleicht man nämlich die durch eine Sanierung und einen Umbau mit Unterschutzstellung

mögliche Rendite von 2.8 % mit der durch einen Ersatzbau möglichen Rendite von

4.4

%, so fällt auf, dass zwar ein erheblicher Unterschied zwischen den

möglichen Renditen besteht, jedoch auch bei einem Ersatzbau keine genügende

Rendite erreicht werden könnte. Selbst wenn sich bei einer Unterschutzstellung

nur eine bescheidene Rendite erzielen lässt, erweist sie sich unter den

gegebenen Umständen nicht als unverhältnismässig.

Soweit die Beschwerdeführerinnen geltend machen, dass sie

bei einer Unterschutzstellung gezwungen würden, Fr. 2'250'000.- in die

Liegenschaft zu investieren, kann ihnen nicht gefolgt werden. Durch die

Unterschutzstellung werden sie lediglich zum Unterhalt der denkmalgeschützten

Liegenschaft verpflichtet; diese Pflicht bestand aber bereits vorher (vgl. §

228.

Abs. 1 PBG). Der dafür benötigte Betrag fällt erheblich tiefer aus als die

Fr. 2'250'000.-, welche für eine Sanierung und einen Umbau der

Liegenschaft benötigt würden. Ferner ist zu beachten, dass der schlechte

Zustand zu einem erheblichen Teil auf die Vernachlässigung des Unterhalts der

Liegenschaft durch die Beschwerdeführerinnen zurückzuführen ist. Der durch

diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand ist bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berücksichtigen (VGR, 27. September

1996, VB.96.00024 = BEZ 1996 Nr. 23 E. 5c; VGr, 29. September 2004,

VB.2004.00119, E. 3.3 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Insgesamt fällt damit der

durch strittige Massnahme bei den Beschwerdeführerinnen anfallende finanzielle

Aufwand nicht derart hoch aus, dass eine Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar

erscheinen würde.

Nach dem Dargelegten erweist sich die Bejahung der Verhältnismässigkeit

der strittigen Massnahme nicht als rechtsverletzend.

7.

Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Die

Gerichtskosten sind ausgangsgemäss den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte, unter

solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 70

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihnen von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung einer jeden für den Gesamtbetrag.

4.

Es wird keine

Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …

Abweichende

Meinung einer Minderheit der Kammer:

(vgl. § 138 Abs. 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom

13.

Juni 1976, GVG)

Entgegen

dem Entscheid der Mehrheit des Gerichtes erscheint die streitbetroffene Unterschutzstellung

der in Frage stehenden Liegenschaften mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit

nicht vereinbar. Dies aus folgenden Gründen:

1.

Im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005) hielt das Bundesgericht den Standpunkt

der Beschwerdegegnerin, dass das Bauernhaus mit Wagenschopf und mit der charakteristischen

bäuerlichen Umgebung zum kompakten ländlichen Dorfkern von Albisrieden gehöre,

für vertretbar (E. 5). Ebenfalls bejahte es aufgrund des hohen Alters des Bauernhauses

dessen Seltenheitswert und die Notwendigkeit, Übergangsbauten (Kombination des

älteren Mehrreihenständerbaus mit dem jüngeren Bohlenständerbau) als Zeugnis

einer baugeschichtlichen Entwicklung zu erhalten.

2.

Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen

zu gewichten. So können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Verfolgung

eines wenig gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.

Hingegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer

unter Umständen öffentlichen Interessen weichen (ZBl 97/1996, S. 372 mit

weiteren Hinweisen). Immerhin dürfen Denkmalschutzmassnahmen, die oft zu

schweren Eigentumsbeschränkungen führen, nicht lediglich im Interesse eines

begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, auf

objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren

Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse

Allgemeingültigkeit zu erheben (ZBl 97/1996, S. 370; ZBl 88/1987, S. 542).

Wie

weit das Interesse an den Konstruktionsmerkmalen (Mehrreihenständerkonstruktion)

von einer grösseren Öffentlichkeit getragen wird, ist fraglich. Gemäss dem

Unterschutzstellungsbeschluss vom 10. März 2004, welcher die besondere Konstruktionsweise

des Wohnhauses erwähnt (Bohlenständerbau mit unabhängigem Dachstuhl), ist zudem

ungewiss, ob diese noch vorhanden ist; es wird lediglich vermutet, dass die

Ständerkonstruktion noch vorhanden sein "dürfte". Über deren Zustand

schweigt sich der Entscheid aus. Inwieweit das Wohnhaus deshalb als

baugeschichtlicher Zeuge des Bohlenständerbaus tatsächlich taugt, steht nicht

abschliessend fest, was das Interesse am Erhalt des Wohnhauses als

baugeschichtlicher Zeuge relativiert.

3.

Wohnen in diesem Haus (Wohnteil) unter Wahrung der Unterschutzstellung

erfordert von allfälligen Mietern weitreichende Zugeständnisse. So sind die

Fenster samt Einfassungen zu erhalten, was zu einem hohen Heizaufwand führen

wird (da undicht und kein Minergiestandard). Dasselbe gilt für den unter Schutz

gestellten gemauerten Kernbau. Das Haus ist nicht unterkellert. Es steht in der

Erde, deren Feuchtigkeit die Wände hochzieht. Auch die niedrige Decke erfordert

beispielsweise indirekte Beleuchtung, da Deckenlampen den aufrechten Gang der

Mieter verhindern. Zudem muss die Doppelküche erhalten bleiben, was ein

schlauchartiges Raumgefühl bewirkt. Selbst wenn sich dies alles einigermassen

bewohnbar herrichten liesse, verteuerten diese Umstände zweifellos die Heiz-

und Stromkosten und drückten auf den erzielbaren Mietzins.

Wie

sich aus den Fotos ergibt, verfügt der an den Wohnteil anschliessende

Scheunenteil über keine Befensterung. Der Fachbericht vom 16. Oktober 2006

schliesst eine "zweckmässige Nutzung" unter Beibehaltung der

räumlichen Aufteilung und bestehender Tragkonstruktion" bei der Scheune

dennoch nicht aus. Allerdings müssten "die Möglichkeiten der Tageslichtführung

mit der Denkmalpflege" geprüft werden. Dem Beschluss vom 10. März 2004 ist

zu entnehmen, dass nur "bei besonders guter Gestaltung vereinzelte Öffnungen

in den Fassaden und Dachflächen möglich" sind. Damit ist eine ausreichende

Befensterung mehr als fraglich. Einerseits muss ein Projekt "besonders

gut" gestaltet sein, was offenkundig von der Denkmalpflege zu beurteilen

ist. Und selbst wenn eine "besonders gute Gestaltung" vorliegt,

dürfen lediglich "vereinzelte" Öffnungen in der Fassade und im

Dach bewilligt werden, denn die Aufteilung zwischen Stall und Tenn muss

erhalten bleiben. Im besten Fall ist in Fassade und Dach daher von einer

minimalen Befensterung auszugehen. Selbst bewilligte vereinzelte Öffnungen könnten

den Scheunenteil aber nur ungenügend belichten, insbesondere dann, wenn noch

eine interne Raumaufteilung vorgenommen wird, welche für jede Art von Nutzung

notwendig erscheint und die Belichtung von mehreren Seiten erforderte. Daraus

ist einzig zu schliessen, dass eine Wohn- oder Büronutzung realistischerweise

ausgeschlossen ist. Daran ändert der Hinweis auf ein Liebhaberobjekt nichts.

Auch "Liebhaber" benötigen Tageslicht in Büro und Wohnung, woran es

hier fehlt. Demnach ist eine Nutzung des Scheunenteils nicht realisierbar, dies

entgegen dem Unterschutzstellungsbeschluss, wonach der jetzt leer stehende

Ökonomieteil "intensiver genutzt werden" könne. Der Wagenschopf

schliesslich lässt sich bestenfalls als Lagerraum vermieten.

4.

Unter Würdigung dieser Umstände lässt sich die in Frage stehende Liegenschaft

nicht mit einer kostendeckenden Rendite betreiben; vielmehr ergibt sich eine

erhebliche Differenz zwischen den geschätzten Mieterträgen und den tatsächlich

entstehenden Kosten, die von den Beschwerdeführenden zu tragen wäre; der

Fachbericht erwähnt ausdrücklich, es lasse sich "bei Weitem keine

kostendeckende Bruttorendite" erzielen, wobei Mieterträge für die

Stallscheune noch miteinbezogen werden, was ohnehin fraglich ist. Konsequenterweise

spricht derselbe Fachbericht von (notwendigen) zusätzlichen Leistungen an die Beschwerdeführenden,

so einerseits aus der Unterschutzstellung "mit entsprechender finanzieller

Entschädigung durch die Denkmalpflege" (die als solche weder feststeht

noch quantifiziert wird), anderseits mittels zusätzlicher

à-fonds-perdu-Beiträge der öffentlichen Hand, um die "Liegenschaft

nachhaltig zu bewirtschaften." Von einer Gewinn- oder Renditeoptimierung

kann demnach keine Rede sein. Der Fachbericht kann sich bei Wohnhaus, Scheune

und Stall zudem nicht auf fundierte Angaben bezüglich Miete berufen, sondern

lediglich auf Schätzungen für Liebhaberobjekte, weshalb die prognostizierten

Mietzinseinnahmen als optimistisch zu bewerten sind. Das zeigt deutlich, dass

sich die Baute selbst unter Annahme einer vollständigen Vermietung ohne regelmässige

staatliche Zuschüsse nicht bewirtschaften lässt, sondern den

Beschwerdeführenden einen nicht zumutbaren hohen finanziellen Aufwand auferlegt.

Entgegen dem insofern widersprüchlichen Fachbericht ist daher die engere

Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung angesichts der relativierten

Schutzwürdigkeit (vorn E. 2) nicht gegeben.

5.

Daran ändert schliesslich nichts, dass die Stiftung E und die Stiftung F auf Anfrage

der Beschwerdegegnerin (!) sich für die in Frage stehende Liegenschaft

interessieren. Bekanntlich drückt die Unterschutzstellung einer Liegenschaft markant

auf den Preis, vor allem, wenn sie so einschränkend wie im vorliegenden Fall

ausfällt. Da private Investoren erfahrungsgemäss Auseinandersetzungen mit der

Denkmalpflege scheuen, hat ein solches Objekt unter privaten Investoren – wenn

überhaupt – einen höchst eingeschränkten Markt. Hier greifen die erwähnten, mit

Spenden finanzierten Organisationen ein, kaufen den Hauseigentümern ihre

Liegenschaften zu einem sehr niedrigen Preis ab und renovieren sie unter

Beachtung der Schutzvorschriften. Damit weisen deren Berechnungsgrundlagen aber

eine ganz andere Kalkulationsbasis auf: Zum niedrigen Kaufpreis werden die

Investitionen hinzugezählt, was bezüglich Rendite eine ganz andere Ausgangslage

ergibt als beim ursprünglichen Eigentümer, der schon den aus der

Unterschutzstellung erlittenen Wertverlust vollständig zu tragen hat.

Entsprechend lässt sich aus dem Interesse der erwähnten Organisationen an der

in Frage stehenden Liegenschaft nichts ableiten.

Für

richtiges Protokoll,

Der

Gerichtssekretär