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Entscheid

VB.2007.00280

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00280

26. März 2008Deutsch11 min

(URT.2008.10624)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 14. November 2006 erteilte der Gemeinderat

Bonstetten A und B die Bewilligung für einen Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der L-Strasse 03 in Bonstetten.

Erwägungen

II.

Den hiergegen vom Nachbar D erhobenen Rekurs hiess die

Baurekurskommission II am 22. Mai 2007 unter Aufhebung der Baubewilligung

gut.

III.

Mit Beschwerde vom 22. Juni 2007 liessen A und B dem

Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die

Baubewilligung zu bestätigen, eventuell ohne die bewilligte Aufstockung des

Dachs; subeventuell liessen sie Rückweisung an die Vorinstanz beantragen mit

der Möglichkeit zur Rückweisung an die Bewilligungsbehörde zur Erteilung einer

Bewilligung im Sinn des Eventualantrags. Hinsichtlich der Nebenfolgen wurde

Kostenauflage an die Gegenpartei und deren Verpflichtung zur Leistung einer Parteientschädigung

beantragt.

Die Vorinstanz schloss am 14. August 2007 auf

Abweisung der Beschwerde. D liess am 8. Oktober 2007 Abweisung der

Beschwerde unter Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführenden

beantragen. Der Gemeinderat Bonstetten liess sich nicht vernehmen.

Mit Präsidialverfügung vom 16. November 2007 wurden

von der Bauherrschaft neue Projektpläne beigezogen, welche die Auflagen gemäss

Dispositiv

Dispositiv Ziffer II.1 lit. a, b und e der Baubewilligung vom 14. November

2006 berücksichtigen. Am 15. Januar 2008 wurde den Parteien und dem

Mitbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme zu dieser Aktenergänzung gegeben.

Hiervon machte D am 26. Februar 2008 Gebrauch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig

erhobene Rechtsmittel einzutreten.

2.

2.1 Zwischen

den privaten Parteien ist umstritten, ob das Bauvorhaben eine zulässige Änderung

einer bauvorschriftswidrigen Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) darstellt. Die

Vorinstanz hat dies im Wesentlichen mit der Begründung verneint, dass bis auf

die Umfassungsmauern und einen Teil der Decken die bisherige Bausubstanz fast

vollständig ersetzt werden solle; angesichts des Umstands, dass wegen der

ungenügenden Abstandsvorschriften auf dem Baugrundstück nur ein wesentlich

kleinerer Neubau als die bestehende Baute errichtet werden könne, sprenge

deshalb das Bauvorhaben den Rahmen einer zulässigen Änderung.

Die Beschwerdeführer machen demgegenüber geltend, es gehe

ihnen darum, das Haus den heutigen Anforderungen an ein modernes Wohnen in

ökologischer und ökonomischer Sicht anzupassen. Dazu würde eine Aussenwärmedämmung

angebracht, Innenwände entfernt und/oder versetzt, ein Lift eingebaut sowie das

Treppenhaus als Folge des Lifteinbaus durch ein neues ersetzt. Abgesehen davon,

dass im Erdgeschoss, um dieses autonom nutzen zu können, eine zusätzliche Küche

und Bad/WC eingebaut würden, bleibe die bisherige Nutzung unverändert. Das

Äussere des Hauses werde abgesehen vom Anbringen der Wärmedämmung nur durch

geringfügige Veränderungen der Befensterung und die Anhebung des Daches verändert.

2.2 Gemäss § 357

Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften

widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe

Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für

neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte

Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch

Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt

wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der

Besitzstandsgarantie, nämlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige

Ordnung getätigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Änderungen

nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen

dürfen; solche so genannten "neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengten

den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und

müssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 =

BEZ 1987 Nr. 5).

Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im

Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991

ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 =

BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauähnlichen

Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996

Nr. 3). Anknüpfend an diesen Entscheid und bezugnehmend auf neuere

Lehrmeinungen (Willi, S. 99 ff.; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 17-6 f.), hat das

Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 19. Oktober 2005 (BEZ 2006

Nr. 32) seine Praxis weiter entwickelt und festgehalten, dass

neubauähnliche Umge­staltungen nur dann anzunehmen sind, wenn sie den

Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung

ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird. Bei

Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft dies nach dieser neueren, in Entscheiden

vom 14. März 2007 (BEZ 2007 Nr. 18) und vom 7. Juni 2007 (VB

2007.00093, www.vgrzh.ch) bestätigten Rechtsprechung dann zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den

Umständen des Einzelfalls ab. Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe

Belastungen mit sich bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine

neubauähnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder

Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten,

die mit einem Neubau nicht realisierbar wären. Die von der bisherigen

Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann

anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht

mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die

baulichen Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen

lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi,

S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien für eine Umgehung

bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden

baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden

Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund

steht (zum Ganzen BEZ 2006 Nr. 32).

2.3 Die

streitbetroffene Liegenschaft liegt in der Kernzone Dorf gemäss Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Bonstetten vom 10. Mai 1995 (BZO). Das bestehende Gebäude

gehört nicht zu den privilegierten Bauten im Sinn von Ziffer 2.3.1 BZO, weshalb

ein Neubau die Grundmasse gemäss Ziffer 2.4.1 BZO zu beachten hätte, das heisst

unter anderem die Überbauungsziffern von max. 25 % für Haupt- und max. 5 %

für Nebengebäude sowie den grossen Grenzabstand von min. 6 m bzw. den

kleinen von mind. 3,5 m. Zur L-Strasse wäre zudem der Strassenabstand von

min. 6 m gemäss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten. Weil das bestehende

Gebäude diese Abstände allseits massiv unterschreitet und entsprechend auch die

Überbauungsziffern von 25 bzw. 5 % deutlich überschritten werden, würde

die Anwendung der für einen Neubau geltenden Vorschriften zu einer gegenüber

dem bestehenden Bau um ca. 50 % reduzierten Gebäudegrundfläche führen.

Angesichts des Umstands, dass der Neubau lediglich noch eine Gebäudegrundfläche

von ca. 60 m2 aufweisen dürfte, ist zudem fraglich, ob eine

wirtschaftlich sinnvolle Neuüberbauung der Liegenschaft überhaupt möglich wäre.

2.4 Aufgrund

der gegebenen tatsächlichen Verhältnisse und der massgeblichen Bauvorschriften

ist offenkundig, dass der geplante Umbau sowie die Vergrösserung des Volumens

insbesondere im Dachbereich der Bauherrschaft Baumöglichkeiten bieten, die mit

einem Neubau nicht realisierbar wären. Indessen ist hier der Umstand

mitzuberücksichtigen, dass aufgrund des geltenden Rechts eine wirtschaftlich

sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks kaum möglich ist.

2.5 Die

bestehende Liegenschaft umfasst ein älteres, über zwei Vollgeschosse und ein

Dachgeschoss verfügendes Einfamilienhaus mit kleinräumigen, verwinkelten

Grundrissen und bescheidenem Ausbaustandard. Der etwas niedrigere östliche Anbau,

bei dem es sich ursprünglich um ein Ökonomiegebäude gehandelt haben dürfte,

enthält im Erdgeschoss Nebenräume, während das Obergeschoss zu Wohnzwecken

genutzt wird. Das Dachgeschoss dieses Gebäudeteils ist heute aufgrund der

geringen Raumhöhe nur beschränkt zu Wohnzwecken verwendbar (vgl. § 304 Abs. 1

und 3 PBG). Südlich angebaut ist zudem ein eingeschossiges Garagengebäude.

Gemäss Baueingabe soll die heute offenkundig schlecht

nutzbare und nicht mehr zeitgemässe Baute innen wie aussen umfassend umgebaut

sowie durch die Anhebung des Daches über dem bisherigen Treppenhausvorbau und

über dem östlichen Anbau erweitert werden. Die innere Erschliessung wird durch

den Einbau eines Lifts und die Verlegung des Treppenhauses sowie weitere

Grundrissänderungen vollständig verändert. Durch den Einbau eigener Sanitärräume

im Erdgeschoss soll dieses "autonom" genutzt werden können, was

bedeutet, dass das Gebäude neu zwei Wohneinheiten umfassen wird. Durch die

Anhebung des Firsts über dem östlichen Anbau werden Volumen und nutzbare Fläche

deutlich vergrössert; durch den geplanten Umbau wird der heute äusserlich noch

weitgehend als angefügte Ökonomiebaute erscheinende Gebäudeteil vollständig mit

dem Hauptgebäude verwachsen, wodurch die Liegenschaft ein weitgehend neues

Erscheinungsbild erhält.

Insgesamt gehen diese Änderungen deutlich über den Umfang

hinaus, der erforderlich ist, um das bestehende Gebäude weiterhin

wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Zu diesem Zweck lassen sich

angesichts der nicht mehr zeitgemässen Grundrisse zwar weitgehende Eingriffe in

die innere Gebäudesubstanz rechtfertigen und auch der Lifteinbau erscheint

nicht als unzulässig; ebenso darf die äussere Gestalt des Gebäudes insofern

verändert werden, als die zur Anbringung der Aussenisolation und für eine der

neuen Raumaufteilung entsprechende Befensterung erforderlich ist. Alle diese

Eingriffe sowie einzelne für sich allein unbedeutende Volumenvergrösserungen wie

beispielsweise im Bereich des Treppenhausvorbaus lassen sich mit dem Zweck des

Erhalts der in die Liegenschaft getätigten Investitionen rechtfertigen. Das

Verbot solcher Anpassungen würde nämlich dazu führen, dass das Gebäude faktisch

zum Abbruchobjekt wird; weil eine sinnvolle Neuüberbauung des Grundstücks kaum

möglich ist, würde damit die Liegenschaft als Ganzes massiv entwertet. Nicht

mehr mit dem Investitionsschutz rechtfertigen lassen sich dagegen die Erweiterung

des Volumens und der nutzbaren Geschossfläche durch die Anhebung des Daches

über dem östlichen Anbau und die Schaffung einer zweiten Wohneinheit. Wenn

bereits das bestehende Gebäude die nach geltendem Recht zulässigen Baumöglichkeiten

bei weitem übertrifft, steht bei der Erweiterung des Gebäudevolumens und der

nutzbaren Fläche sowie mit der Nutzungsintensivierung durch den Einbau einer

zweiten Wohneinheit nicht mehr der Investitionsschutz sondern die Schaffung

zusätzlicher, nach neuem Recht nicht bewilligungsfähiger Nutzungsmöglichkeiten

im Vordergrund. Hinzu kommt, dass durch die Aufstockung des östlichen Anbaus

die bisherige Erscheinung des Gebäudes sehr stark verändert wird, was ein

zusätzliches Indiz für eine unzulässige neubauähnliche Umgestaltung darstellt.

3.

Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen.

Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

unter solidarischer Haftung hälftig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in

Verbindung mit § 70 VRG). Überdies haben die Beschwerdeführenden dem

anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner, wiederum unter solidarischer Haftung,

eine Parteientschädigung auszurichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG);

als angemessen erscheint eine solche in der Höhe von Fr. 1000.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellungskosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten

werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden unter solidarischer Haftung zu einer Parteientschädigung

von insgesamt Fr. 1000.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.

5. Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …