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Entscheid

VB.2007.00356

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00356

5. Dezember 2007Deutsch14 min

(URT.2007.10352)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 10. Oktober 2006 erteilte die Hochbaukommission

Brütten dem Baukonsortium "I" die baurechtliche Bewilligung für eine

Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der M-Strasse in

Brütten.

Erwägungen

II.

Einen hiergegen erhobenen Rekurs mehrerer Nachbarn hiess

die Baurekurskommission IV, soweit sie darauf eintrat, am 21. Juni 2007

insofern gut, als die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung betreffend

Warteraum und Verkehrsregelung bei der Zufahrt zur Unterniveaugarage ergänzt

wurde; im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Gegen den Rekursentscheid liessen A und B am

3.

September 2007 sowie D, E, F und G am 4. September 2007 Beschwerde

an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den Hauptanträgen, Baubewilligung und

Rekursentscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben. In

prozessualer Hinsicht wurde die Durchführung eines Augenscheins, eventuell der

Beizug eines Gutachtens betreffend die Arealüberbauungswürdigkeit des Bauvorhabens

beantragt.

Die Vorinstanz schloss am 20. September 2007 auf

Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat Brütten am 5. und die Bauherrschaft

am 12. Oktober 2007 liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Soweit die Vorinstanz

hinsichtlich eines Rekurrenten auf das Rechtsmittel nicht eingetreten ist,

wurde keine Beschwerde erhoben. Die übrigen Nachbarn sind offenkundig zu Rekurs

und Beschwerde befugt.

Da die beiden Beschwerden

den nämlichen Rekursentscheid betreffen und teilweise die gleichen Rügen

erhoben werden, sind sie zweckmässigerweise zu vereinigen.

2.

In prozessualer Hinsicht wird ein Augenschein sowie

eventuell die Einholung eines Gutachtens betreffend die Arealüberbauungswürdigkeit

des umstrittenen Bauvorhabens beantragt. Beide Weiterungen sind nicht

erforderlich.

Der Sachverhalt, dessen Feststellung die beantragten

Beweismittel dienen sollen, ist hinreichend geklärt. Die Gestaltung des Bauvorhabens

kann das Verwaltungsgericht aufgrund der Pläne und der Visualisierung in den im

Rekursverfahren eingereichten Verkaufsunterlagen hinreichend beurteilen. Die

bauliche Umgebung wird durch die von der Baurekurskommission anlässlich ihres

Augenscheins aufgenommenen Fotos dokumentiert; zudem kann sich das Gericht

einen Überblick über die örtlichen Verhältnisse anhand der über den GIS-Browser

(http://www.gis.zh.ch) zugänglichen Luftbilder verschaffen. Auch die für die

Beurteilung der strassenmässigen Erschliessung massgeblichen Sachumstände

ergeben sich mit hinreichender Genauigkeit aus den Akten.

Bei dieser Ausgangslage kann das Verwaltungsgericht auf

die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995

Nr. 32, mit Hinweisen). Ebenso ist der Beizug eines Gutachtens nicht

erforderlich: Ob ein Bauvorhaben die Anforderungen von § 71 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine Arealüberbauung

erfüllt, ist eine Rechtsfrage, deren Entscheidung die Anwendung zahlreicher

unbestimmter Rechtsbegriffe erfordert und damit der erstinstanzlichen Behörde

einen Entscheidungsspielraum öffnet, der von den Rechtsmittelinstanzen zu beachten

ist. Das Verwaltungsgericht hat deshalb nicht in erster Linie die

architektonische Qualität des Bauvorhabens zu würdigen, sondern zu prüfen, ob

die Rekurskommission die Würdigung der örtlichen Baubehörde ohne

Rechtsverletzung als vertretbar hat würdigen dürfen (VGr, 9. April 2003,

BEZ 2003 Nr. 22). Diese Frage erfordert nicht die besonderen Fachkenntnisse eines

Architekten.

3.

Die Beschwerdeführenden im Verfahren VB.2007.00360 rügen

in erster Linie eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung, weil erstens das

Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 PBG an eine Arealüberbauung nicht

genüge und zweitens der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertengerechtes

Bauen gemäss Art. 20 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Brütten vom 17. November 1992 (BZO) nicht gerechtfertigt sei, weil mit dieser

Bauweise nur dem nachgelebt werde, was das Bundesgesetz vom 13. Dezember

2002.

über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen

(Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG; SR 151.3]) ohnehin vorschreibe.

3.1

Gemäss

§ 71 PBG müssen bei Arealüberbauungen Bauten und Anlagen sowie deren

Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und

ausgerüstet sein (Abs. 1); bei der Beurteilung dieser Anforderung sind

insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und

architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).

3.1.1

Die Hochbaukommission Brütten hat das Projekt, das siegreich aus einem von

der Gemeinde als Grundeigentümerin durchgeführten Architekturwettbewerb hervor

gegangen ist, im angefochtenen Beschluss vom 10. Oktober 2006 eingehend nach

den Kriterien von § 71 Abs. 2 PBG geprüft und ist zum Schluss gekommen,

das Vorhaben erfülle die gestellten Anforderungen. Die Vorinstanz hat diese

Würdigung im Licht der von den Beschwerdeführenden erhobenen Einwände geprüft

und hat sie insbesondere in Bezug auf die architektonische Gestaltung als

vertretbar gewürdigt. Im Beschwerdeverfahren wiederholen die

Beschwerdeführenden ihre Kritik an der Gestaltung des Bauvorhabens, ohne jedoch

darzulegen, inwiefern die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als

nicht mehr vertretbar erscheinen soll. Auch das von den Beschwerdeführenden

eingereichte Gutachten ändert daran nichts; es wiederholt im Wesentlichen nur

die Kritik der Beschwerdeführenden an der architektonischen Gestaltung des

Bauvorhabens. Eine vom Verwaltungsgericht zu behebende Rechtsverletzung

(§ 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) ist

deshalb nicht dargetan und die Beschwerde insoweit unbegründet.

3.1.2

Im Zusammenhang mit der Frage der Gestaltung rügen die Beschwerdeführenden,

bei einer Arealüberbauung, wo besondere Gestaltungsanforderungen gälten,

müssten bereits die Baueingabepläne Angaben bezüglich Farb- und Materialwahl

enthalten und die Baubehörde habe deshalb die Bewilligung des

Bemusterungskonzepts unzulässigerweise für einen späteren Zeitpunkt

vorbehalten.

Dieser Einwand ist unbegründet. Nach der Rechtsprechung

ist es zulässig, die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit

eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres

Verfahren zu verweisen (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Damit wird

berücksichtigt, dass es wenig zweckmässig und unwirtschaftlich wäre, wenn die

Detailprojektierung bereits im Zeitpunkt der Baueingabe abgeschlossen sein

müsste. Wenn § 73 Abs. 1 PBG bestimmt, dass bei Arealüberbauungen die

baurechtliche Bewilligung eine "vollständige" Baueingabe voraussetzt,

werden damit bezüglich des Detaillierungsgrads der Baueingabe keine anderen

Anforderungen gestellt, sondern nur verlangt, dass die Baueingabe alle auf dem

Areal geplanten Bauten und Anlagen umfassen muss. Weitergehende Anforderungen

an die Baueingabe ergeben sich hingegen daraus, dass Arealüberbauungen den

Anforderungen von § 71 PBG genügen müssen, was aufgrund der Baueingabe

überprüfbar sein muss. Das Verwaltungsgericht hat deshalb insbesondere

verlangt, dass bei Arealüberbauungen der Umgebungsplan bereits mit der

Baueingabe eingereicht werden muss, da andernfalls die für die Bewilligungsfähigkeit

vorausgesetzte besonders gute Gestaltung des Umschwungs in Bezug auf Lage,

Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen nicht geprüft werden

könne (RB 1997 Nr. 81). Farbgebung, Materialisierung und Details der

Fassadengestaltung sind dagegen auch bei einer Arealüberbauung in aller Regel

nicht ausschlaggebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens; die Einordnung

in die bauliche Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung

können regelmässig beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung

sowie weitere Aspekte der Detailgestaltung bereits feststehen. Durch den

Vorbehalt der nachträglichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass

gegen eine den Anforderungen von § 71 PBG nicht genügende Farbgebung,

Materialisierung oder Detailgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann ist

gemäss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachträgliche Bewilligung den

rechtsmittelbefugten Nachbarn zu eröffnen, so dass ihnen aus der nachträglichen

Bewilligung keine Nachteile erwachsen.

3.2

Mit ihrem

Einwand, der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen gemäss

Art. 20 Abs. 3 BZO sei nach In-Kraft-Treten des Behindertengleichstellungsgesetzes

nicht mehr gerechtfertigt, verlangen die Beschwerdeführenden eine akzessorische

Überprüfung der Bau- und Zonenordnung.

3.2.1

Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen wird nach der

Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung dann zugelassen, "wenn sich

der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten

Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine

Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner muss die Gültigkeit

eines Nutzungsplans "stets dann noch in Zweifel gezogen werden können,

wenn die gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert werden oder

wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer

Weise gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten

Eigentumsbeschränkungen dahin gefallen sein könnte" (BGE 111 Ia 129

E. 3d mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Alfred Kuttler, Fragen des

Rechtsschutzes gemäss dem Bundesgesetz über die Raumplanung, ZBl 83/1982,

S. 331 ff.; Karl Spühler, Der Rechtsschutz von Privaten und Gemeinden

im Raumplanungsrecht, ZBl 90/1989, S. 103). Das Bundesgericht hat diese Praxis

im Entscheid BGE 116 Ia 207 bestätigt, gleichzeitig aber präzisiert, dass

der Ausschluss der späteren Anfechtung nur für Normen gelte, die dazu dienen,

Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzungen

zu umschreiben. Ob dies vorliegend bei Art. 20 Abs. 3 BZO zutrifft,

kann offen gelassen werden.

3.2.2

Da das Behindertengleichstellungsgesetz erst nach der Bau- und Zonenordnung

erlassen worden ist, erscheint eine akzessorische Überprüfung im Lichte dieser

neuen Rechtstatsache als zulässig. Während Art. 20 Abs. 3 BZO jedoch

allgemein gilt, kommt gemäss Art. 3 lit. c BehiG

dieses Gesetz nur bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten zur Anwendung.

Diese Voraussetzung ist bei der streitbetroffenen Arealüberbauung, welche zwei

Wohngebäude mit je sechs Wohnungen umfasst, nach den zutreffenden Erwägungen

der Baurekurskommission nicht erfüllt; auf diese vorinstanzliche Begründung

kann gemäss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen

werden. Der Einwand der Beschwerdeführenden, Art. 20 Abs. 3 BZO

belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet

sei, ist somit unbegründet.

4.

Umstritten ist sodann die strassenmässige Erschliessung

des Bauvorhabens. Die Beschwerdeführenden machen geltend, die vorgesehene

Zufahrt über die N-Strasse entspreche nicht dem Erschliessungskonzept des

Quartierplans N-Strasse, sei mit Blick auf Verkehrssicherheit und Immissionen

unzweckmässig und nicht gemäss den Anforderungen der Zugangsnormalien

ausgebaut.

4.1

Die Frage,

über welche Strasse eine Überbauung zu erschliessen ist, wenn dies von zwei

Seiten her möglich ist, hat das Verwaltungsgericht schon verschiedentlich

beschäftigt. Im Entscheid VB.2003.00044 vom 17. Dezember 2003 (BEZ 2004 Nr. 2)

hat es die dabei entwickelte Rechtsprechung zusammengefasst: Aus den

Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruht, und den

für die Kostenverlegung festgesetzten Perimetern allein kann keine

Verpflichtung abgeleitet werden, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse

angrenzende Gebiet in jedem Fall über diese Strasse zu erschliessen. Vorbehältlich

einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan steht es dem Eigentümer, dessen

Grundstück von zwei Strassen erschlossen wird, grundsätzlich frei, von welcher

Strasse her er sein Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht,

wenn die Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu

erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass für ein

über mehrere Strassen erschlossenes Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten

beansprucht werden, die in der Folge für Grundstücke fehlt, welche ihrer Lage

wegen nur über eine einzige Strasse erschlossen werden können.

Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Wie sich

aufgrund der Akten ergibt, verfügt die N-Strasse über eine ausreichende

Erschliessungskapazität, um den Verkehr der geplanten Überbauung aufzunehmen,

ohne dass die Erschliessung von anderen, auf die N-Strasse angewiesenen

Grundstücken in Frage gestellt wird. Das gilt ohne weiteres für den südlichen

Abschnitt zwischen O-Strasse und Gabelung der N-Strasse, in welchem die Fahrbahn

eine Breite von 5,0 bis 5,5 m aufweist und auf der einen Seite von einem

1.

m breitem Bankett und auf der anderen von einem 2,0 m breiten Trottoir

gesäumt wird; dieser Ausbaustandard entspricht gemäss Anhang "Technische

Anforderungen" der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5)

einer Erschliessungsstrasse und genügt damit bei weitem. Der westliche Ast der

N-Strasse weist eine Fahrbahnbreite von 4,9 bis 5,0 m und auf der

Nordostseite ein 1 m breites, asphaltiertes Bankett auf. Damit erfüllt sie die

Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich, welche den

Verkehr von bis zu 30 Wohneinheiten aufzunehmen vermag. Damit verfügt sie, wie

die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nach Anschluss des

streitbetroffenen Bauvorhabens noch über hinreichende Erschliessungsreserven.

Wie die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren selber ausgeführt haben

(Rekursschrift Ziff. 32), werden heute über den oberen (westlichen) Teil der

N-Strasse nur fünf Wohneinheiten, nämlich fünf Einfamilienhäuser, erschlossen.

Die in der Beschwerde VB.2007.00356 erhobene Behauptung, dass bei den Liegenschaften

Kat.-Nrn. 03 (N-Strasse 07), 04 (N-Strasse 08) und 05 (N-Strasse 09) von

zwei statt einer und bei der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (N-Strasse 10 und 11) von

drei statt zwei Wohneinheiten auszugehen sei, ist neu und deshalb gemäss

§ 52 Abs. 2 VRG nicht zu hören. Abgesehen davon steht sie im

Widerspruch zur Darstellung des Sachverhalts in der Rekursschrift und ist auch

nicht hinreichend substanziiert, weshalb neu die Einfamilienhäuser N-Strasse

07, 08 und 09 mit zwei und das Doppel-Einfamilienhaus N-Strasse 10 und 11 mit

drei Wohneinheiten zu berücksichtigen seien. Das unüberbaute Grundstück

Kat.-Nr. 12 könnte zwar möglicherweise mit 12 Wohneinheiten erschlossen werden;

auch damit würde aber die Kapazität des westlichen Asts der N-Strasse noch

nicht vollständig ausgeschöpft. Zudem stösst dieses Grundstück auch an den

nordöstlichen Ast der N-Strasse an, der ohnehin noch über genügende

Erschliessungskapazitäten verfügt.

Dass der Quartierplan eine Festlegung enthalte, welche die

Erschliessung des Baugrundstücks über die M-Strasse zwingend vorschreibt, wird

zu Recht nicht behauptet. Aus quartierplanrechtlichen Gründen kann deshalb der

Bauherrschaft die Erschliessung ihres Grundstücks über die N-Strasse nicht

untersagt werden.

4.2

Wie

bereits dargelegt, entspricht der Ausbau der N-Strasse den Zugangsnormlien. Sodann

hat die Rekurskommission einen Augenschein vorgenommen und ist mit zutreffenden

Erwägungen, auf die zu verweisen ist, zum Schluss gekommen, die N-Strasse als

Zufahrt zum Baugrundstück sei auch unter Berücksichtigung des zu erwartenden

Mehrverkehrs hinreichend verkehrssicher. Diese Würdigung beruht insbesondere

hinsichtlich des Ausbaustandards der N-Strasse und der Zahl der zu

erschliessenden Wohneinheiten auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung

und ist offenkundig nicht rechtsverletzend. Daran würde sich auch dann nichts

ändern, wenn die Zufahrt von der M-Strasse her, wie die Beschwerdeführenden im

Verfahren VB.2007.00360 geltend machen, aus "verkehrssicherheits- und

immissionsmässigen Gründen" noch zweckmässiger wäre.

5.

Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegründet und sind

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den

Beschwerdeführenden anteilmässig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in

Verbindung mit § 70 VRG) und sind sie zu einer Parteientschädigung an die

private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 1

lit. a VRG). Dem Gemeinderat steht eine solche Entschädigung gemäss

§ 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062,

E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen

in BEZ 2005 Nr. 15).

Demgemäss

beschliesst die Kammer:

Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00356 und VB.2007.00360

werden vereinigt;

und entscheidet:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je 1/4 und unter solidarischer Haftung für 1/2 den Beschwerdeführenden

1.1

und 1.2 und zu je 1/8 und unter solidarischer Haftung für 1/2 den

Beschwerdeführenden 2.1 – 2.4 auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Parteientschädigung

von Fr. 4'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert

30.

Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …