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Entscheid

VB.2007.00366

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00366

20. Dezember 2007Deutsch24 min

(URT.2007.10407)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

A. Die Erbengemeinschaft

C, bestehend aus D, E und F (fortan Erbengemeinschaft C) ist Eigentümerin des

Bürglihügels im Gebiet Zürich-Enge, der in den 1990er Jahren im Rahmen eines

Rechtsstreits der Freihaltezone zugeteilt wurde. Von Seiten der Stadt Zürich

wurde damals erklärt, dass die unterhalb des Bürglihügels an der Bederstrasse gelegene

Parzelle Kat.-Nr. 01, darauf die Liegenschaft Bederstrasse 02, im Sinne eines

Kompromisses vollständig in der Bauzone belassen würde. Dabei ging man von

einer vollen zonenkonformen Ausnutzung des Grundstücks aus.

B. Das

Haus Bederstrasse 02 ist im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte

von kommunaler Bedeutung aufgeführt. Das 1721 erbaute zweigeschossige Haus

umfasste ursprünglich Scheune und Stall, wovon heute nichts mehr zu sehen ist.

Es stand direkt an der alten Strasse nach Zürich, am Fusse des Bürglihügels. Ab

1812 soll der Ökonomieteil, der wahrscheinlich im Gebäudedrittel auf der

stadtabgewandten Seite lag, zu Wohnraum umgebaut worden sein. Einst bestand

eine durchgängige Treppenanlage vom Keller bis in den Dachstock im Bereich des

mittleren Drittels des Wohnteils. 1884/1885 erfolgte die Tieferlegung der

Bederstrasse; seither liegt das Haus leicht erhöht mit etwa 20 m Abstand

von der Bederstrasse. Durch einen gegen die Bederstrasse hin angefügten Zinnenanbau

auf Kellerhöhe wirkt das Haus dreigeschossig. Ein Abortanbau wurde im Verlauf

des 19. Jahrhunderts erstellt, musste aber 1935 einem heute noch

bestehenden Treppenhausanbau weichen. Die Toiletten wurden in den Wohnbereich

integriert.

C. Die

Erbengemeinschaft C verlangte am 27. September 2004 die Abklärung der

Schutzwürdigkeit dieser Liegenschaft durch den Stadtrat von Zürich. Sie

beabsichtigte, das Gebäude abzubrechen und mit einem oder mehreren Wohn- oder Geschäftshäusern

zu überbauen, wie sie in der näheren Umgebung bereits bestehen. In der Folge

erstellte das Amt für Städtebau der Stadt Zürich im Juni 2005 ein Gutachten,

das die Liegenschaft Bederstrasse 02 als schützenswert einstufte (fortan

Gutachten). Die Denkmalpflegekommission der Stadt Zürich beurteilte die

Liegenschaft Bederstrasse 02 entsprechend als Schutzobjekt. Die Bauherrschaft

war nicht bereit, das Gebäude einvernehmlich unter Schutz zu stellen.

Der Stadtrat von Zürich stellte mit Beschluss vom 13.

September 2006 das Gebäude Bederstrasse 02 (Vers.-Nr. 03) auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 01 in Zürich-Enge samt weiten Teilen der Umgebung unter Schutz.

Geschützt wurden aussen am Hauptgebäude, am Treppenhausanbau und am

nordwestlichen Zinnenanbau die verputzen Fassaden mit den bestehenden Fenster-

und Türöffnungen, die Fenster- und Türgewände und die Holzfensterläden, die

geschlossene ziegelgedeckte Dachfläche mit den Vordächern und den Dachuntersichten.

Innen geschützt wurde die tragende Grundkonstruktion mit der Dachkonstruktion,

den Geschossdecken und den Wänden, der Treppenhausanbau von 1935 mit Holztreppe

und Geländer, die im Plan grün bezeichneten Innenräume mit den Boden-, Wand-

und Deckenoberflächen, die Treppe ins Kehlgeschoss. Das Dachgeschoss hat mit

Ausnahme der beiden Dachkammern ein Kaltraum zu bleiben. Schliesslich wurde

auch die Umgebung geschützt, so die naturnahe Gestaltung des Gebäudeumfeldes.

Der Hausumschwung muss so gestaltet werden, dass der räumliche Zusammenhang mit

der Freihaltezone nachvollziehbar bleibt. Der wiederum grün bezeichnete

Umgebungsbereich darf nur mit eingeschossigen Nebengebäuden überbaut werden.

Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen werden und ist in seinem kunst- und

kulturhistorischen Charakter zu erhalten und ordnungsgemäss zu unterhalten.

Volumenvergrösserungen bleiben ausgeschlossen. Im Rahmen der

Verhältnismässigkeitsprüfung dieser weitgehenden Massnahme liess die Stadt

Zürich eine Machbarkeitsstudie über die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des

Grundstücks bei Unterschutzstellung der Liegenschaft Bederstrasse 02 erstellen.

Sie kam zum Schluss, dass die Eigentümer der Liegenschaft durch die

Unterschutzstellung wirtschaftlich kaum beeinträchtigt würden.

Erwägungen

II.

Dagegen liess A, Willensvollstrecker der Erbengemeinschaft

C, Rekurs bei der Baurekurskommission I erheben und beantragen, der

angefochtene Beschluss sei aufzuheben, eventualiter sei der Schutzumfang auf

das Gebäude Bederstrasse 02 zu beschränken, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die Stadt Zürich verlangte in

der Rekursantwort vom 22. Dezember 2006 die Abweisung des Rekurses und die

Vornahme eines Augenscheins, unter Kostenfolgen zu Lasten der Rekurrenten. Die

Baurekurskommission verneinte nach Vornahme eines Augenscheins mit Beschluss

vom 22. Juni 2007 die Eigenschaft der in Frage stehenden Liegenschaft als

wichtige Zeugin aus der Erstellungszeit in verschiedener Hinsicht. In

Gutheissung des Rekurses hob sie den angefochtenen Beschluss des Stadtrates von

Zürich vom 13. September 2006 auf, auferlegte diesem die Kosten des

Rekursverfahrens und sprach dem Rekurrenten eine Entschädigung zu.

III.

Dagegen erhob die Stadt Zürich am 5. September 2007

Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragte, es sei in deren Gutheissung

der angefochtene Entscheid aufzuheben und ihr Entscheid vom 13. September 2006

zu bestätigen. Ferner sei ein Augenschein durchzuführen und seien ihr künftige

Rechtsschriften zur Kenntnisnahme zuzustellen. A liess Abweisung der Beschwerde

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin

verlangen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die für die Beurteilung wesentlichen tatsächlichen

Verhältnisse ergeben sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, insbesondere

auch aus dem mit Fotografien dokumentierten Protokoll über den von der Baurekurskommission

am 3. Mai 2007 durchgeführten Augenschein. Auf die beantragte Durchführung

eines weiteren Augenscheins durch das Gericht kann daher verzichtet werden.

3.

3.1

Gemäss § 203

Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, Gebäudegruppen, Gebäude

und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die

verfügende Behörde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen,

und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die Klärung der

denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Hierzu kann und

soll sie nötigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen,

wie dies die Beschwerdeführerin getan hat. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und

mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien –würdigen die

rechtsanwendenden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).

3.2

Eine

Unterschutzstellung setzt zunächst voraus, dass die rechtsanwendende Behörde

aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Überzeugung

gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei

der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die

Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der für die Unterschutzstellung zuständigen

Verwaltungsbehörde bei der Beantwortung der Frage, ob bezüglich eines

bestimmten Objektes die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1

lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im

Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung zu. Deren Handhabung

kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle überprüfen;

doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse Zurückhaltung, soweit es um die Beurteilung

örtlicher Verhältnisse geht. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschränkten Überprüfungsbefugnis hat

den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster

Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige

Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und

gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin

Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

2.

A., Zürich 1999, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115

Ib 131 E. 3). Ist die kommunale Unterschutzstellung wie hier durch die

Rekursbehörde aufgehoben worden, hat das Gericht auch zu prüfen, ob die

Baurekurskommission bei der Ausübung der Ermessenskontrolle die gebotene Zurückhaltung

gewahrt hat. Die kantonalen Behörden dürfen in den kommunalen

Gestaltungsspielraum jedenfalls nur insoweit eingreifen, als die Lösung der

Gemeinde nicht vertretbar ist.

3.3

Die Qualifikation des in Frage

stehenden Objekts als wichtiger Zeuge führt nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn

von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der

Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende

öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche

Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare

Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen

jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie

von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit

zu (RB 1982 Nr. 37).

3.4

Eigentumsbeschränkungen

zum Schutz von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie

weit dieses öffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt

denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen,

auf wissenschaftliche Kriterien abgestützten, den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

berücksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfältig zu prüfen (BGE 118 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als

Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und

technischen Situation erhalten bleiben. Ein wichtiger Zeuge der

Kulturgeschichte ist daher in erster Linie um seiner selbst willen und nicht wegen

seiner Übereinstimmung mit dem allgemeinen Empfinden zu erhalten (RB 1982 Nr.

32). Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen

verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten

Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive

und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der

Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben

zu können (BGE 120 Ia 270 E. 4a S. 275;

118.

Ia 384 E. 5a S. 389, mit Hinweisen).

4.

4.1

Die

Vorinstanz attestierte der in Frage stehenden Liegenschaft die erwähnte Zeugen­eigenschaft

nicht. Sie hielt fest, dass gemäss dem Gutachten und den Feststellungen am Augenschein

von einer Stallscheune nichts mehr zu sehen sei. Es sei nicht einmal klar, in

welchem Gebäudeteil die Scheune gelegen habe. Auch der Standort der Küche sei

nicht mehr derselbe. Es stehe lediglich fest, dass Scheune und Stall offenbar

zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden seien und die Innenraumeinteilung und

die Erschliessung derselben geändert worden sei. Vieles bleibe damit auch

aufgrund des Gutachtens im Unklaren. Wegen der zahlreichen Veränderungen seit

der Erstellung könne das Gebäude grundsätzlich nicht mehr einen Zeugen aus der

Erstellungszeit darstellen. Es werde nicht ein Zeitzeuge, sondern die

Geschichte des Hauses, insbesondere die Verwandlung von einem ursprünglichen –

auf Rebbau ausgerichteten – Bauernhaus zu einem städtisch orientierten bürgerlichen

Wohnhaus erfasst, ohne dass aber die Geschichte dieses Wandels am Haus selber

ablesbar sei. Bleibe aber das Kriterium der Wichtigkeit nicht erfüllt, sei das

Interesse an einer Erhaltung von Elementen im Innern des Gebäudes als gering zu

werten. Zudem sei nicht nachvollziehbar, inwiefern das Haus als Zeitzeuge soll

gelten können, wenn Scheune und Stall zu Wohnzwecken umgenutzt, die

ursprünglichen Treppenanlagen ausgeräumt bzw. in einen Treppenturm verlagert,

die Küche mehrmals verlegt, die Kellerräumlichkeiten im Untergeschoss erheblich

erweitert und die Hauszugänge geändert worden seien. Das Haus könne aufgrund der

Distanz zur Bederstrasse auch nicht mehr Zeuge für deren Tieferlegung

darstellen. Schliesslich ginge es nicht an, mit einem Schutz der Umgebung des

streitbetroffenen Gebäudes faktisch die Freihaltezone zu erweitern.

Dem widerspricht die Beschwerdeführerin in einer

detailreichen Schilderung der aus ihrer Sicht vorliegenden Besonderheiten an

der erwähnten Liegenschaft, derweil der Beschwerdegegner die Entscheidung der

Baurekurskommission unterstützt und zusätzlich darauf hinweist, dass der

weitläufig geschützte Umschwung im Norden des Hauses nur dazu diene, die freie

Sicht von der Bederstrasse auf den Bürglihügel sicherzustellen.

4.2

Der

Beschluss des Stadtrates von Zürich vom 13. September 2006 führte zur Begründung

der Unterschutzstellung aus, das Gebäude Bederstrasse 02 präge und verdichte

das ländlich anmutende Ortsbild des Bürglihügels überzeugend. Gleichzeitig

verzahne das ländliche Haus mit seiner einfach gehaltenen Umgebung die

Freihaltezone mit der städtischen Bebauung. Der Blick von der Bederstrasse über

die ländliche Baute bis zur Kirche Enge mache diese für die Enge wichtige

Freihaltezone von der Bederstrasse her "erst erfahrbar". Die erhöhte

Lage der Liegenschaft mache auf die Absenkung der Bederstrasse im Jahr 1884

aufmerksam. Das Gebäude weise viele typische Merkmale eines ländlichen Einzelgebäudes

des 18. Jahrhunderts auf. Für Passantinnen und Passanten sei es unmittelbar als

Baute einer früheren Epoche erkennbar. Es habe sich um einen Betrieb gehandelt,

der auf Rebbau ausgerichtet gewesen sei. Es sei eines der letzten fünf

Wohngebäude aus der dörflich-bäuerlichen Epoche in der Enge, welche diese

Epoche durch originale Bausubstanz nachvollziehbar repräsentiere. Das äussere

Volumen als Ganzes und im Detail sei bis heute erhalten. "Lediglich"

Scheune und Stall – Spuren der bäuerlichen Epoche – seien am Gebäude nicht mehr

abzulesen. Mit einer Handänderung sei das Haus 1791 zum frühen Handwerkerhaus

geworden. Das Haus mit allen baulichen Details dokumentiere den stufenweisen

Veränderungsprozess im Vorort Enge, nämlich das zunehmende Gewicht der

Handwerker in der Dorfbevölkerung bei allmählich zurückgehender Bedeutung der

Landwirtschaft.

4.3

Mit der

Vorinstanz führt der Beschwerdegegner zu Recht aus, es sei nicht erkennbar,

dass die in Frage stehende Liegenschaft als Zeuge einer bäuerlich-ländlichen

Epoche dienen könnte. Die Beschwerdeführerin gesteht selber zu, dass Scheune

und Stall fehlen. Allerdings sei das Haus nicht als Zeuge der Landwirtschaft

geschützt worden. Es soll sich vielmehr um ein frühes, ländliches

Handwerkerhaus handeln, das dennoch seine Wurzeln in der agrarisch-dörflichen

Epoche habe. Dies lässt sich dem Beschluss vom 13. September 2006 so

deutlich allerdings nicht entnehmen. Das Gutachten hegt denn auch bloss die

Vermutung, dass im Süden des Hauses, vermutlich im 19. Jahrhundert, neu in

den ehemaligen Scheunenteil Zimmer eingebaut worden seien. So sei in den Lagerbüchern

von 1832 nur noch von einem Wohnhaus die Rede. Der ehemalige Scheunenteil ist

allerdings nicht erkennbar, denn es ist überhaupt ungewiss, wo die Scheune

gelegen hatte. Sie soll sich "wahrscheinlich" im Gebäudedrittel auf

der stadtabgewandten Seite befunden haben und "offensichtlich"

zugunsten von Wohnraum aufgehoben worden sein. Die Beschwerdeführerin schliesst

dies daraus, dass der Mittelflur vor den südlich gelegenen Zimmern ende. Selbst

wenn dem so wäre, geht aus dem Gutachten jedenfalls nicht hervor, dass aufgrund

der heute bestehenden Räume der ehemalige Standort der Scheune definitiv

lokalisierbar wäre. Ob dies mit grösserem Untersuchungsaufwand möglich gewesen

wäre, kann dahingestellt bleiben. Denn abgesehen vom bloss vermuteten Standort

der Scheune lässt sich auch der Ausbau der ehemaligen Scheune zu Wohnzwecken in

der Befensterung nicht mehr unmittelbar ablesen, da die neuen Fenster beim

Umbau in eine einheitliche Ordnung mit den Fenstern des Wohnteils gebracht

wurden, um den Eindruck eines einheitlichen Ganzen zu erwecken. Auch wenn darin

ein typisches Phänomen des frühen 19. Jahrhunderts zu erkennen wäre,

belegt dies anderseits gerade, dass sich der vermutete Standort der ehemaligen

Scheune nicht mehr erkennen lässt.

4.4

Weiter ist

die Beschwerdeführerin der Meinung, dem Objekt könnten nicht grundsätzlich

wichtige Zeugeneigenschaften für die Erbauungszeit abgesprochen werden, wie

etwa die Zweigeschossigkeit, das Satteldach mit Dachknick, das Hauptvolumen,

der liegende Dachstuhl von 1721 sowie die Grundrissdisposition. Das Gutachten

schliesst aus den erwähnten Dachelementen jedoch lediglich auf ein ländliches

Haus des 18. Jahrhunderts. Soweit die Beschwerdeführerin die Besonderheit

der Dachkonstruktion hervorhebt und der Meinung zuneigt, bereits der Dachstuhl

würde unter Umständen schon allein die Unterschutzstellung des Gebäudes

rechtfertigen, ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich darüber dem Beschluss

vom 13. September 2006 nichts Substantielles entnehmen lässt. Wohl wird

der Dachstuhl von 1721 erwähnt, ebenso das geknickte Satteldach mit den trauf-

und giebelseitigen Vordächern, welche heute noch sichtbare typische Elemente

dieses barockzeitlichen ländlichen Hauses darstellten. Eine besondere

Schutzwürdigkeit der Dachkonstruktion geht daraus indessen nicht hervor. Zudem

ist der Dachstuhl nicht vollständig, wie sich am Augenschein ergab; es fehlen

zwei Kopfbänder.

4.5

Demnach

vermag das Haus Bederstrasse 02 als zweigeschossiges Giebelhaus nicht Zeugnis

eines mittelländischen Bauernhauses aus einem früheren Jahrhundert abzulegen.

Ein ländliches Bauernhaus überwiegend für Rebbau war es ohnehin nur bis 1791,

denn damals verkaufte eine Witwe Dübendorfer das Haus an den Schuhmacher Caspar

Beder. 1842 wird im Lagerbuch der Gebäudeversicherung ein nicht näher bekannter

"Werkstatt-, Stuben- und Küchenausbau" angeführt. Die Lage dieses

Baukörpers konnte nicht sicher bestimmt werden. Möglicherweise handelte es sich

um einen Vorgänger des späteren Zinnenanbaus. Immerhin geht daraus hervor, dass

das Haus spätestens ab 1842 nicht mehr als bäuerlich-ländliches Haus, sondern

als Handwerkerhaus genutzt wurde. Nach dem Ausgeführten kann der nicht

fachkundig ausgebildete Betrachter den bäuerlich-ländlichen Hintergrund der in

Frage stehenden Liegenschaft jedoch nicht nachvollziehen. Die Beschwerdeführerin

erwähnte denn auch bloss, es sei für Passantinnen und Passanten unmittelbar als

Baute einer früheren Epoche erkennbar (vorn E. 4.1).

4.6

Aber auch

die Geschichte als Handwerker-Haus ist heute an der in Frage stehenden

Liegenschaft nicht mehr abzulesen. Schon 1860 nämlich wurde die Liegenschaft Bederstrasse

02.

von einem Tierarzt gekauft, 1885 von einem Gärtner. Hinweise auf eine im

Haus befindliche Werkstatt sind nicht mehr erkennbar. Seit 1885, nach der

Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse, liegt das Haus auf einer ca. 5

m hohen Böschung und rund 20 m abseits der Strasse. In dieser Zeit wurden die

Kellerräumlichkeiten durch einen Zinnenanbau ergänzt, der den Eindruck eines

nunmehr dreistöckigen Hauses vermittelt. Darin soll eine Wohnnutzung möglich

gewesen sein, aber auch eine nicht näher bezeichnete Werkstatt und die

Waschküche sollen sich darin befunden haben. Mit diesem Anbau soll auf die neue

Lage des Hauses wegen der Absenkung der Bederstrasse reagiert worden sein.

Einem Bild von 1924 ist von einer Werkstatt nichts zu entnehmen. 1920 wies das

Haus offenbar grosse Feuchtigkeitsschäden auf, sogar der Abbruch sei empfohlen

worden. Es wurde indessen nur eine Renovation ausgeführt. Ab etwa 1930 änderte

sich schliesslich die Bewohnerschaft markant; Handwerker gehörten nicht mehr

dazu.

Noch 1933 wurde ein Abortturm dokumentiert, der im Verlauf des

19.

Jahrhunderts erstellt wurde. Dieser musste 1935 einem Treppenhausanbau

weichen, der gemäss den Plänen auch die Nasszellen enthält; die bestehende

Erschliessung im Innern erfolgte jedoch erst 1941. Wo sich das ursprüngliche

Treppenhaus befand, ist heute nicht mehr erkennbar. Die heute noch bestehenden

Anbauten aus neuerer Zeit mögen sich zwar einigermassen harmonisch an den ursprünglichen

Baukörper anschliessen. Sie legen aber nicht Zeugnis ab für dessen Eigenschaft

als Handwerkerhaus, von Handwerkern bewohntes oder bäuerlich-ländliches Haus,

sondern höchstens dafür, dass bei Umbauten des frühen 19. Jahrhunderts

eine gewisse Lockerheit im Umgang mit den Regeln der

biedermeier-klassizistischen Prinzipien bei Neubauten herrschte.

4.7

Auch im

Innern lässt sich die vermeintliche Zeugeneigenschaft des Hauses als Handwerkerhaus

mit bäuerlich-ländlichem Hintergrund nicht ablesen. Gemäss einem Baueingabeplan

von 1920 sei die frühere Position der Küche(n) im mittleren Drittel der

Längsachse gewesen und hätten die Wohn- und Schlafräume links und rechts davon

gelegen. Die "Dreiraumtiefe" beschreibe einen charakteristischen

Grundrisstyp, bei dem der Wohnteil in drei nebeneinander liegende Räume (Stube,

Nebenstube, Küche in der Mitte entlang der einen Trauffassade; Vorrats-

und/oder Wohnräume entlang der anderen Trauffassade) unterteilt sei. Auch wenn

diese Grundrissanordnung und Funktionsgliederung (Wohnteil und Stallscheune

unter einem First, Wohnteil dreiraumtief) genau auf den Typ des mittelländischen

Bauernhauses gepasst hätte, geht dies aus dem heutigen Zustand der Liegenschaft

Bederstrasse 02 gerade nicht hervor. Denn wie sich aus dem Grundrissplan

ergibt, führt vom angebauten Treppenhausturm in Erd- und Obergeschoss je ein

zentraler Flur durch jedes Stockwerk, von dem die einzelnen Räume (Küche,

Stube, Ess- und Schlafzimmer etc.) abgehen. Dass dennoch der ursprüngliche

Standort der Küche im mittleren Drittel der Längsachse erkennbar wäre, ist dem

Gutachten nicht zu entnehmen. Sofern die Beschwerdeführerin der Meinung ist,

die Grundrisse der beiden Wohngeschosse hätten dennoch erhebliche

Zeugenqualität, ist darauf hinzuweisen, dass darin gerade nicht ausgewiesen

wird, was einmal gewesen sein soll (dazu auch vorn E. 4.3).

Auch die ursprüngliche Lage der Treppenhäuser ist heute nicht

mehr erkennbar. Die Erklärung dafür mag darin liegen, dass es sich um leicht

verschiebbare – ohne Veränderung des Hauptgrundrisses – Treppen gehandelt haben

soll. Jedenfalls aber ist weder von der vermuteten, ursprünglich durchgehenden

– für Bauernhäuser der Standortregion typischen – Treppenhausanlage vom Keller

bis in den Dachstock des mittleren Drittels des Wohnteils noch von einer

zweiten Treppe, die sich im vermuteten ehemaligen Scheunenbereich befunden

haben soll, heute noch etwas vorhanden oder ablesbar.

Schliesslich erwähnt das Gutachten, dass anstelle von

Scheune und Stall Zimmer und Kammern mit zum Teil intaktem Ausbaustandard des

beginnenden 19. Jahrhunderts vorhanden seien. Der Ausbau der Wohnräume mit

Feuerungseinrichtungen, Täfer, Türen und Fenstern vermittle auch heute noch die

Wohnkultur der Übergangszeit der bäuerlichen Epoche zum städtisch-orientierten

bürgerlichen Wohnhaus. Die Beschwerdeführerin schreibt die Wertsteigerung des

Hauses von 1832 diesem Innenausbau zu. Die Rekursinstanz hatte anlässlich des

Augenscheins allerdings ihre Zweifel, dass das Wand- und Deckentäfer überhaupt

noch original vorhanden sei; es handle sich dabei ohnehin um Dutzendware. Dem

pflichtet auch der Beschwerdegegner bei. Dem hält die Beschwerdeführerin

wiederum entgegen, darin zeige sich gerade die Wohnkultur einfacherer Leute aus

jener Zeit. Wie alt die Täferungen wirklich sind, steht offenkundig nicht fest.

Anlässlich des Augenscheins wurde festgehalten (und nicht bestritten), dass das

Täfer teilweise nachträglich erstellt worden und nicht altherkömmlich sei. Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich dabei um eine ausreichend

klare Feststellung. Zudem steht die unwidersprochene Qualität des Täfers als

"Dutzendware" im Gegensatz zur beschriebenen erheblichen

Wertsteigerung der Wohnqualität der Liegenschaft nach 1832, die unter anderem

auch Vertäfelungen zugeschrieben wurde. Selbst wenn aber Teile der Täferungen

noch im Original erhalten wären, rechtfertigte sich allein deshalb die Unterschutzstellung

der Liegenschaft Bederstrasse 02 mindestens nicht im angeordneten Ausmass, das

sämtliche Wand-, Boden- und Deckenbeläge umfasst. Im Übrigen ist das Ausmass

der erfolgten Renovation für die Unterschutzstellung nicht weiter entscheidend,

so dass von einem zusätzlichen Augenschein abgesehen werden kann.

4.8

Zusammengefasst

kann der Vorinstanz daher weder vorgeworfen werden, sie stütze sich auf einen

unzutreffenden Sachverhalt, noch, sie habe ihre Einschätzung gegen jene der

Beschwerdeführerin eingesetzt, ohne dies mit den baulichen Details zu belegen.

Denn tatsächlich fehlen die baulichen Details weitgehend, welche die von der Beschwerdeführerin

dargestellte Geschichte des Hauses bezeugen könnten. Soweit die Beschwerdeführerin

darauf hinweist, dass nicht nur ein Gebäude im unveränderten Ursprungszustand

denkmalpflegerischen Gehalt habe, sondern dass auch die Veränderungen, welche

seine wichtige Zeugeneigenschaft begründeten, als solche schützenswert seien,

ist darauf hinzuweisen, dass sich solche Veränderungen am geschützten Objekt

ablesen lassen müssten. Die Beschwerdeführerin erwähnt denn auch, ein Gebäude

als Zeuge zu schützen bedeute, die Veränderungen anschaulich und nachvollziehbar

zu machen. Daran fehlt es vorliegend. Die Geschichte des Hauses lässt sich

nicht am Haus selber, sondern nur aufgrund einer detailreichen Schilderung

seiner Entwicklung aus vorhandenen Unterlagen ablesen, die von einem nicht

fachspezifisch ausgebildeten Publikum am Haus weder erkannt noch nachvollzogen

werden kann. Im Unterschied zu anderen Fällen lassen sich gerade keine klaren

Zeichen für jede Entwicklungs- und Nutzungsphase am Gebäude und seiner Umgebung

ablesen (zur Scheune vorn E. 4.3; zur Werkstatt vorn E. 4.5; zum Handwerkerhaus

vorn E. 4.6; zur inneren Raumaufteilung vorn E. 4.7). Somit fragt sich der

Beschwerdegegner mit Recht, als Zeuge wofür die in Frage stehende Liegenschaft

eigentlich geschützt worden sei; denn wie erwähnt ist weder dessen Eigenschaft

als bäuerliches Landhaus noch als Handwerkerhaus ablesbar; die Geschichte des

Hauses findet ihre Entsprechung nicht oder nur marginal in dessen Substanz.

4.9

Schliesslich

lässt sich auch aus der geographischen Lage des Hauses wenig ableiten. Zwar

sollen von den ländlichen Gebäuden der dörflichen Streusiedlung in der Enge

heute noch mehrere stehen. Ihre Standorte vermöchten das Grundnetz der

Vorläufersiedlung aufzuspannen. So sollen die Häuser Brandschenkestrasse 04,

das Haus Bederstrasse 02, die Liegenschaften Gablerstrasse 05, 06 und 07 sowie

die Kurfirstenstrasse 08 Zeugen von parallelen Wegverbindungen über das Gemeindegebiet

gewesen sein, wobei das Haus Bederstrasse 02 den nördlichen Übergang über die

Nord-Süd-Achse darstelle. Zudem komme ländlichen Bauten aus der Streusiedlung

Enge vor 1800 ein hoher Seltenheitswert zu. Die Beschwerdeführerin erkennt

darin die siedlungsgeschichtliche Zeugenqualität des Gebäudes. Angesichts der

inzwischen erfolgten baulichen Entwicklung und insbesondere der Distanz der

Liegenschaft Bederstrasse 02 zum Haus Brandschenkestrasse 04 und Gablerstrasse 05

lässt sich die ihr zugeschriebene Verbindung zu den übrigen erwähnten

Liegenschaften nicht mehr nachvollziehen. Zudem bestehen in jenen

Liegenschaften bereits Zeugen für die verschiedenen Übergänge.

Die Beschwerdeführerin erkennt in der Lage der

Liegenschaft Bederstrasse 02 allerdings ein Mass für die Tieferlegung der

Bederstrasse von 1884. Damals sei eine Geländeabtiefung von 5 m auf einer

Breite von 30 m und einer Länge von mindestens 150 m vorgenommen worden. Das in

Frage stehende Haus mache diese Verstädterungsetappe anschaulich, weshalb ihm

eine wichtige siedlungsgeschichtliche Zeugenschaft zukomme. So soll der

Zinnenanbau Zeugnis von der sich anbahnenden Verstädterung durch die

Tieferlegung und Verschiebung der Bederstrasse ablegen, weil er ohne deren

Verlegung gar nicht möglich gewesen wäre. Dem hält der Beschwerdegegner

entgegen, die alte Strassenführung der Bederstrasse sei im Gelände gar nicht

erlebbar, da keine Anzeichen für die alte Bederstrasse mehr vorhanden seien.

Zudem vermöchte die erhöhte Lage der Liegenschaft, woran sich die Absenkung der

Bederstrasse erkennen lasse, keine wichtige Zeugeneigenschaft zu begründen.

Tatsächlich kann von einer wesentlichen Mitprägung der Landschaft oder der für

ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG) durch

die in Frage stehende Liegenschaft nicht die Rede sein. Selbst wenn an deren

Lage die ungefähre Absenkung der Bederstrasse von 1884 erkennbar wäre, so hat

sich nicht nur die Strasse selber, sondern auch das Umfeld der Liegenschaft

markant geändert. Insbesondere die auf dem Niveau der Bederstrasse stehenden

umliegenden Büro- und Wohnungsbauten lassen keinen Hinweis mehr auf deren

ursprünglichen Verlauf zu. Zu Recht stellte die Vorinstanz fest, dass das Gebäude

nicht mehr an der Strasse, sondern abseits derselben im Hanggefälle des

Bürglihügels "solitär" dastehe.

4.10

Richtig

ist, dass das streitbetroffene Grundstück als Relikt aus einer früheren Epoche

gegenüber den umliegenden hohen Büro- und Wohngebäuden auffällt. Dies würde

aber in den Augen des unbefangenen Betrachters jedes Haus, das im Baustil nicht

den umliegenden Büro- und Wohngebäuden entspricht, ohne dass darin bereits eine

Schutzwürdigkeit zu erkennen wäre. Richtig ist auch, dass die

Unterschutzstellung den Blick von der Bederstrasse auf den als Freihaltezone

ausgeschiedenen Bürglihügel ermöglicht. Ob die Freihaltezone dadurch aber erst

"erfahrbar" werde (vorn E. 4.2), kann dahingestellt bleiben.

Jedenfalls rechtfertigte sich die Unterschutzstellung des in Frage stehenden

Grundstücks zum Zwecke, die Freihaltezone des Bürglihügels "erst

erfahrbar" zu machen, nicht. Denn dann fragte sich doch, weshalb die

Liegenschaft Bederstrasse 02 samt Umschwung nicht auch mit dem Bürglihügel zur

Freihaltezone geschlagen wurde, worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Die

Liegenschaft Bederstrasse 02 wurde aber mit Absicht vollumfänglich in der

Bauzone belassen (vorn E. I./A). Dies kann nicht mit einer nachträglichen

Unterschutzstellung rückgängig gemacht werden.

4.11

Insgesamt

kommt der in Frage stehenden Liegenschaft demnach in den massgebenden

Gesichtspunkten keine Zeugeneigenschaft zu, weder als bäuerlich-ländliches Haus

noch als Handwerkerhaus, aber auch nicht aufgrund seiner Lage oder im Verbund

mit weiter entfernt bestehenden älteren Liegenschaften, wie dies die Vorinstanz

ohne Verletzung einer zurückhaltenden Ausübung der Ermessenskontrolle

feststellte. Mit Ausnahme des einigermassen erhaltenen Dachstuhls und Teilen

des Täfers (vorn E. 4.4, 4.7) ist von der originalen Bausubstanz zudem nunmehr

wenig vorhanden. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der in Frage

stehenden Liegenschaft muss gegenüber den privaten Interessen der Klägerschaft

an der ursprünglich zugesagten Überbaubarkeit des Grundstücks deshalb als weit

geringer eingestuft werden. Die Beschwerdeführerin gewichtete das öffentliche

Interesse am Erhalt der Liegenschaft Bederstrasse 02 dagegen weitgehend unter

dem Gesichtspunkt des Interesses eines begrenzten Kreises von Fachleuten. Unter

den erwähnten Umständen erweist sich die Unterschutzstellung aber als

offensichtlich unvertretbar. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

5.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

Ausserdem hat sie dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung auszurichten (§

17.

Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 60.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'060.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung

von Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Zustellung dieses

Entscheides.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne

14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …