VB.2007.00385

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00385

23. April 2008Deutsch14 min

(URT.2008.10629)

Baurechtlich relevanter Inhalt des Umgebungsplanes ist nur, was für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist; weitere Darstellungen besitzen allenfalls orientierenden Charakter. Die strittigen Fragen betreffend das Höhenniveau der Zufahrtsfläche und die erforderliche lichte Höhe der Zufahrt gehören nicht zum Regelungsbedarf der angefochtenen Baubewilligung. Die fragliche Zufahrt dient nicht dem Zugang zum Bauprojekt, und deren Höhenniveau und lichte Höhe haben keinen Einfluss auf die Erscheinung des umgebauten Gebäudes (E. 2.1)

Der Umstand, dass auf dem Grundstück möglicherweise an anderer Stelle ein baurechtswidriger Zustand besteht, macht ebenfalls nicht von vornherein eine Regelung in der Baubewilligung erforderlich. Das wäre nur dann der Fall, wenn die behaupteten Mängel in einem relevanten Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stünden, so z.B. wenn von ihnen eine Gefahr für das projektierte Gebäude bzw. dessen Bewohner und Benützer ausginge. Es besteht somit kein sachlicher Grund, ein allfälliges Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit dem Bewilligungsverfahren zu verbinden. Demgegenüber besitzt der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse an der getrennten Durchführung des Baubewilligungsverfahrens, da die Ausführung seines Bauvorhabens sonst durch den Streit über die Mängel der fraglichen Zufahrt blockiert wird (E. 2.2).

Sachverhalt

die Baurekurskommission das Rechtsmittel im Sinn ihrer Erwägungen teilweise gut

und hob den Baubescheid des Gemeinderats Stäfa insoweit auf, als mit diesem der

Umgebungsplan genehmigt wurde. Die Verfahrenskosten wurden den Parteien des

Rekursverfahrens je zur Hälfte auferlegt, und es wurden keine Umtriebsentschädigungen

zugesprochen.

III.

Mit Eingabe vom 17. September 2007

erhob A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission

und beantragte im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und

der Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 vollumfänglich

zu bestätigen; eventualiter sei der Beschluss des Gemeinderats insoweit

aufzuheben, als mit der Genehmigung des Umgebungsplanes das heutige Niveau der

Zufahrt zum Grundstück der Beschwerdegegnerin bewilligt worden sei; unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Die Vorinstanz beantragte am 2. Oktober 2007 ohne

weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin stellte am

23. November 2007 Antrag auf Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des

vorinstanzlichen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

des Beschwerdeführers. Mit Replik vom 28. Januar 2008 hielt der

Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest. Die Beschwerdegegnerin reichte innert

Frist keine Duplik ein. Der Gemeinderat nahm zur Beschwerde nicht Stellung. Am

27. März 2008 zog das Gericht von der Gemeinde die Original-Baupläne des

Baugesuchs bei; die Parteien machten von der ihnen eingeräumten Gelegenheit,

zum Aktenbeizug Stellung zu nehmen, keinen Gebrauch.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.1 Die

Ausgangslage des vorliegenden Verfahrens stellt sich nach der Darstellung der Parteien

und der Vorinstanz wie folgt dar:

Das Grundstück Kat.-Nr. 03 der Beschwerdegegnerin

besitzt keinen Anstoss an eine befahrbare Strasse. Ein Fuss- und Fahrwegrecht

zu Lasten des Baugrundstücks Kat.-Nr. 02

(Grundbuch-Auszug) ermöglicht ihm die Zufahrt zur L-Strasse. Gemäss der

Rekursvernehmlassung des Gemeinderates besteht kein Plan, in welchem die von

der Dienstbarkeit betroffene Fläche eingezeichnet wäre. Deren generelle Lage

ist jedoch durch den bestehenden Weg vorgegeben.

Die Beschwerdegegnerin beanstandet, dass der

Zufahrtsweg im Zusammenhang mit früheren Bauarbeiten auf dem Baugrundstück

beeinträchtigt worden sei. Etwa seit dem Jahr 2000 stehe ihr nur noch eine

Gefällsbrüche aufweisende, zu schmale und nicht geradlinig verlaufende Zufahrt

zur Verfügung. Ihr Rechtsvorgänger hatte mit Brief vom 26. Oktober 2004

die Herstellung einer hindernisfreien, mindestens 2,80 m breiten Zufahrt

verlangt.

Im Umgebungsplan des strittigen Bauprojekts

ist eine 2,80 m breite Zufahrt eingezeichnet, die bei der Einmündung in die

L-Strasse eine leichte Kurve beschreibt. Die westliche Begrenzung der

Zufahrtsfläche ist als rote Linie eingezeichnet, womit offensichtlich die Erweiterung

der Zufahrt auf die neue Breite von 2,80 m dargestellt wird; zwei entlang der

Grenze verlaufende gelbe Linien innerhalb der Zufahrtsfläche bezeichnen die

bestehenden Hindernisse, die zur Realisierung der durchgehenden Breite von 2,80

m beseitigt werden müssen. Gemäss den Angaben des Beschwerdeführers ist die

Erweiterung der Zufahrt auf 2,80 m zwar Inhalt des Umgebungsplans, wurde jedoch

nach der Publikation des Bauvorhabens bereits ausgeführt, um den Wünschen des

Rechtsvorgängers der Beschwerdegegnerin entgegen zu kommen (Beschwerdeschrift,

Ziff. 1d, 2d; vgl. auch Replik S. 2 ff.). – Nicht massgeblich ist

demgegenüber die im Plan rot markierte Begrenzung. Dieses Aktenstück

wurde von der Beschwerdegegnerin im Rekursverfahren eingereicht, und die rote

Markierung entspricht ihrer damaligen Forderung nach einer zusätzlichen

Erweiterung der Zufahrt.

In der angefochtenen

Baubewilligung wurde das zugunsten der Beschwerdegegnerin bestehende Fuss- und

Fahrwegrecht nicht erwähnt. Ein anderes über das Baugrundstück verlaufendes

Fuss- und Fahrwegrecht, das einem östlich angrenzenden Nachbargrundstück dient,

wurde dagegen ausdrücklich aufgeführt mit dem Hinweis, dass diese Erschliessungsfläche

von jeglichen Parkplätzen, Grünflächen etc. freizuhalten sei. Die Beschwerdegegnerin

verlangte daher vor der Vorinstanz, dass ihr Wegrecht ebenfalls ausdrücklich erwähnt

werde. Inhaltlich beantragte sie, dass ihrem Grundstück

ein 3,00 m breiter, geradlinig in die L-Strasse verlaufender Weg zur Verfügung

zu stellen sei. Ferner seien erfolgte

Abgrabungen rückgängig zu machen, die Erschliessungsfläche auszuebnen und derzeit

bestehende Hindernisse wie tiefhängende Äste zu beseitigen. Sie machte auch

geltend, im Bereich der Abgrabungen seien dort verlaufende Leitungen (Gas und

Wasser) nicht mehr genügend überdeckt und damit gefährdet.

1.2 Die

Vorinstanz erwog in ihrem Entscheid, die im Umgebungsplan ausgewiesene Zufahrtsfläche

mit einer Breite von 2,80 m sei unter dem Gesichtspunkt der Zugänglichkeit

(§ 237 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG])

ausreichend. Auch die Einmündung in die L-Strasse sei nicht zu beanstanden. Ob

der Beschwerdegegnerin aufgrund der Dienstbarkeit allenfalls eine grössere

Zufahrt zustehe, sei eine Frage des Zivilrechts (E. 6).

Was sodann die geltend gemachte Gefährdung von Gas- und

Wasserleitungen betreffe, sei diese baurechtlich insofern von Belang, als es

sich bei der fraglichen Zufahrt um eine bauliche Anlage handle, die gemäss

§ 239 Abs. 1 PBG durch ihren Bestand keine Personen oder Sachen

gefährden dürfe. Ob durch die Zufahrtsfläche noch eine genügende Überdeckung

der Leitungen gewährleistet sei, müsse daher geklärt werden. Die dafür notwendigen

Sachverhaltsermittlungen seien durch den Gemeinderat nachzuholen. Sofern sich ergebe,

dass tatsächlich eine Gefährdung bestehe, werde der Gemeinderat die Baubewilligung

mit der Auflage versehen müssen, dass das Niveau im erforderlichen Mass anzuheben

sei. Diese Verpflichtung gehe allerdings nur so weit, als der ursprüngliche

Terrainverlauf wieder herzustellen sei; falls dies nicht ausreiche, um eine

genügende Überdeckung herzustellen, sei dies ein Mangel der Leitungen, welchen

der Beschwerdeführer nicht zu vertreten habe (E. 7).

Mit Bezug auf die verlangte Beseitigung von Ästen im

Fahrbereich ging die Vorinstanz davon aus, dass keine öffentlichrechtliche

Vorschrift den Beschwerdeführer ausdrücklich dazu verpflichte, ein bestimmtes

Lichtraumprofil zu gewährleisten; insbesondere seien die Bestimmungen der Verordnung

vom 19. April 1978 über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und

Pflanzen von Strassen (Strassenabstandsverordnung; LS 700.4) nicht anwendbar.

Zu beachten sei hingegen § 237 Abs. 4 PBG, wonach privatrechtlich geordnete

Zugänge ohne Zustimmung der örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich

verändert oder aufgehoben werden dürfen. Wo ein Wegrecht Voraussetzung der

gesetzlichen Zufahrt sei, sei der Eigentümer der belasteten Parzelle

verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Funktion des Wegrechts

beeinträchtige. Der Beschwerdeführer sei deshalb anzuweisen, der

Beschwerdegegnerin eine hindernisfreie Zufahrt – unter den hier gegebenen Umständen

mit einer lichten Höhe von 2,50 m – zu gewährleisten. Die Baubehörde habe ihren

Entscheid mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen (E. 8).

1.3 Der

Beschwerdeführer macht vor dem Verwaltungsgericht geltend, das Höhenniveau der Zufahrtsfläche

(behauptete Abgrabungen) sowie die lichte Höhe der Zufahrt (Freihaltung von

Ästen) seien nicht Gegenstand des angefochtenen Baubescheids und könnten daher

auch nicht zum Gegenstand des gegen diesen gerichteten Rechtsmittelverfahrens gemacht

werden. Der Umgebungsplan des Bauprojekts enthalte keinerlei Angaben zur

Höhenlage der Zufahrt, und diese sei denn auch in der Baubewilligung zu Recht

nicht erwähnt worden. Falls man mit der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin

davon ausgehe, dass Abgrabungen an der Zufahrt anlässlich von früheren

Bauarbeiten vorgenommen worden seien, müssten diese zum Inhalt eines

nachträglichen Bewilligungsverfahrens für die bereits ausgeführten baulichen

Massnahmen gemacht werden, hätten jedoch mit der vorliegend strittigen Baubewilligung

nichts zu tun.

Die Beschwerdegegnerin hält

dem entgegen, dass der Beschwerdeführer die Umgebung über die Jahre mehrfach

verändert und dafür bis zum vorliegenden Verfahren nie einen Umgebungsplan

vorgelegt habe. Da nun endlich ein Umgebungsplan zur Bewilligung eingereicht

worden sei, sei dies der richtige Zeitpunkt, um ihre Rechte geltend zu machen.

Der Beschwerdeführer argumentiere rein formalistisch; materiell wolle er sich

nicht mit den Einwendungen der Beschwerdegegnerin auseinandersetzen, obwohl er

genau wisse, dass diese berechtigt seien.

Erwägungen

2.

Gegenstand des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens kann nur

sein, was Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung war oder hätte sein

müssen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19–28 N. 86).

2.1

Vorinstanz

und Beschwerdegegnerin nehmen an, dass die strittigen Punkte richtigerweise

Gegenstand der baurechtlichen Prüfung hätten sein müssen. Sie leiten dies offenbar

daraus ab, dass die fragliche Zufahrt auf dem Baugrundstück liegt und daher im

Umgebungsplan des Bauvorhabens erscheint, und dass überdies die Notwendigkeit

bestehe, einen allenfalls baurechtswidrigen Zustand zu überprüfen und zu

beseitigen.

Der Umgebungsplan hat die

Aufgabe, bauliche sowie anderweitige Massnahmen in der Umgebung eines

Bauvorhabens darzustellen. Er dient unter anderem als Grundlage, um die Zugänge

des Bauprojekts (§ 237 PBG) dessen gestalterische Einordnung (§ 238

Abs. 1 und 2 PBG), den Schutz von Bäumen und Sträuchern (§ 238

Abs. 3 PBG) das Vorhandensein ausreichender Parkierungsmöglichkeiten

(§§ 242 ff. PBG) sowie Spiel- und Ruheflächen (§ 248 PBG) zu

überprüfen. Baurechtlich relevanter Inhalt des Umgebungsplanes ist nur, was für

die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist; weitere Darstellungen besitzen

allenfalls orientierenden Charakter.

Die strittigen Fragen

betreffend das Höhenniveau der Zufahrtsfläche und die erforderliche

lichte Höhe der Zufahrt gehören nicht zum Regelungsbedarf der angefochtenen

Baubewilligung. Die fragliche Zufahrt dient nicht dem Zugang zum Bauprojekt,

und deren Höhenniveau und lichte Höhe haben keinen Einfluss auf die Erscheinung

des umgebauten Gebäudes. Die Lage der Zufahrtsfläche ist zwar insofern von

Bedeutung, als sie beim Nachweis der erforderlichen Fahrzeugabstellplätze,

Spielflächen etc. berücksichtigt werden muss. In ihrem Rekurs hatte die

Beschwerdegegnerin diese Punkte denn auch beanstandet; die Vorinstanz hielt

jedoch zutreffend fest, dass die geltend gemachten baulichen Hindernisse nicht

von Belang sind, wenn die Zufahrtsfläche auf die im Umgebungsplan dargestellte

Fläche von 2,80 m Breite beschränkt bleibt (BRKE, E. 6.5), und dass die Beschwerdegegnerin

für ihre weiteren Einwendungen gegen den Umgebungsplan kein

Rechtsschutzinteresse besitzt (BRKE, E. 9). Im Beschwerdeverfahren sind diese

Fragen nicht mehr strittig, und die Beschwerdegegnerin stellt auch die von der

Vorinstanz als ausreichend betrachtete Breite der Zufahrt von 2,80 m nicht mehr

in Frage.

2.2

Der

Umstand, dass auf dem Grundstück möglicherweise an anderer Stelle ein baurechtswidriger

Zustand besteht, macht ebenfalls nicht von vornherein eine Regelung in der

Baubewilligung erforderlich. Selbst wenn die Auffassung der Vorinstanz zutreffen

sollte, dass die geltend gemachte Beeinträchtigung der Zufahrt zum

Nachbargrundstück (§ 237 Abs. 4 PBG) und die Gefährdung von Gas- oder

Wasserleitungen durch einen mangelhaften Zustand der Zufahrt (§ 239

Abs. 1 PBG) einer baurechtlichen Prüfung bedürfen, bestünde keine

Notwendigkeit, das dafür erforderliche Verfahren nach § 341 PBG mit dem

Bewilligungsverfahren für das Umbauprojekt zu verbinden. Das wäre nur dann der

Fall, wenn die behaupteten Mängel in einem relevanten Zusammenhang mit dem

Bauvorhaben stünden, so z.B. wenn von ihnen eine Gefahr für das projektierte

Gebäude bzw. dessen Bewohner und Benützer ausginge. Dass dies zutreffe, wird

aber nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Es besteht somit

kein sachlicher Grund, ein allfälliges Verfahren zur Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands mit dem Bewilligungsverfahren zu verbinden. Demgegenüber

besitzt der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse an der getrennten

Durchführung des Baubewilligungsverfahrens, da die Ausführung seines Bauvorhabens

sonst durch den Streit über die Mängel der fraglichen Zufahrt blockiert wird.

2.3

Die

Baubewilligung vom 31. Oktober 2006 enthielt denn auch

richtigerweise keine Anordnungen mit Bezug auf die Höhenlage der

Zufahrtsfläche und die Freihaltung der Zufahrt von tiefhängenden Ästen. Weder aus dem Umgebungsplan noch aus dem Text der Bewilligung kann

abgeleitet werden, dass diese Fragen Gegenstand der baurechtlichen Prüfung oder

Regelung waren. Der Umgebungsplan sieht zwar eine Verbreiterung der Zufahrtsfläche

vor, die in einzelnen Abschnitten bis ca. 40 cm ausmacht und durch die Beseitigung

der gelb markierten Hindernisse erreicht werden soll. Das betrifft jedoch nur

Randbereiche; nichts in dem Plan deutet darauf hin, dass beabsichtigt wäre, die

Zufahrt insgesamt zu erneuern. Weder die Umrandung noch die Fläche der Zufahrt

sind rot markiert, und ebenso wenig trifft dies für die Bezeichnung der

Oberfläche als "Kiesverbund" zu, welche offenbar lediglich als

Hinweis auf den bestehenden Zustand gemeint war. Eine umfassende Prüfung der

Zufahrt durch die Bewilligungsbehörde war daher weder erforderlich, noch kann

eine solche aus der Genehmigung des Umgebungsplans abgeleitet werden.

Der Gemeinderat bestätigte diese Auffassung

in seiner Rekursvernehmlassung, indem er ausführte, die von der Beschwerdegegnerin

vorgebrachten Forderungen stünden in keinem Zusammenhang mit dem angefochtenen Entscheid.

Damit überein stimmt die vom Hochbauvorsteher der Gemeinde anlässlich des von

der Vorinstanz durchgeführten Augenscheins gemachte Aussage, er sehe zum ersten

Mal, dass das Terrain abgesenkt worden sei (Protokoll BRK, S. 4). Die

Befürchtung der Beschwerdegegnerin, mit der Baubewilligung sei der ihrer

Meinung nach mangelhafte Zustand der Zufahrt bezüglich Höhenlage der

Fahrbahn und Behinderung durch Äste sanktioniert worden, ist daher unbegründet.

2.4

Die

beanstandeten Mängel der Zufahrt zur Parzelle der Beschwerdegegnerin gehören

somit nicht zum Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung, und es besteht

auch keine Notwendigkeit, sie in diesem Bewilligungsverfahren zu prüfen. Für

die Anordnung der Vorinstanz, wonach die behaupteten Mängel bei der Genehmigung

des Umgebungsplans zu beurteilen seien, besteht daher keine Grundlage. Die

Beschwerde ist demnach gutzuheissen und der Beschluss des

Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 zu bestätigen.

3.

Bei diesem Ausgang unterliegt die Beschwerdegegnerin

sowohl im Rekurs- wie im Beschwerdeverfahren und hat die Kosten beider

Instanzen zu tragen. Überdies hat sie dem Beschwerdeführer für seine Umtriebe

im Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung

auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959, [VRG]).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

In Gutheissung der Beschwerde wird der

Entscheid der Baurekurskommission II aufgehoben,

– soweit

der Rekurs gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung teilweise

aufgehoben wurde, sowie

– mit Bezug auf die

Verlegung der Kosten und die Verweigerung einer Umtriebsentschädigung.

Der

Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 31. Oktober 2006 wird bestätigt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellungskosten,

Fr. 2'770.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten des Verwaltungsgerichts sowie die Verfahrenskosten der Vorinstanz

werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen

nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,

beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …