VB.2007.00393

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00393

9. April 2008Deutsch22 min

(URT.2008.10586)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Am 1. November 2006 erteilte der Gemeinderat Hinwil A

die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs

Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01,

Lenzdörfli 02 in Hinwil.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Beschluss erhoben C, D und E, F, G und H, I

und J, K sowie L und M mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Dezember 2006 Rekurs

an die Baurekurskommission III. Mit Entscheid vom 15. August 2007 hiess

diese den Rekurs gut und hob den Beschluss des Gemeinderates Hinwil vom 1. November

2006.

auf.

III.

Mit Eingabe vom 18. September 2007 erhob A Beschwerde

gegen den Entscheid der Baurekurskommission. Sie beantragte zur Hauptsache, der

angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Im Sinne eines Eventualbegehrens

beantragte sie, die Baubewilligung mit den nachfolgenden Auflagen zu ergänzen:

"a) Die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage

und den Besucherparkplätzen ist baulich so zu gestalten, dass die P-Strasse nur

im Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden kann;

b) Zwischen der Q-Strasse und der

Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage ist entlang der P-Strasse auf Kosten der

Gesuchstellerin ein Trottoir oder Fussgängerschutz zu erstellen".

In prozessualer Hinsicht ersuchte die Beschwerdeführerin

um Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz schloss am 11. Oktober 2007 auf

Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hinwil beantragte am 31. Oktober

2007.

Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung der Baubewilligung. Mit

Eingabe vom 22. November 2007 beantragte die private

Beschwerdegegnerschaft, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

Die Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin zur

Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids, mit dem die Baubewilligung

aufgehoben wurde, ohne weiteres legitimiert. Sie kann gemäss § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

jede Rechtsverletzung geltend machen. Entgegen den Ausführungen der privaten

Beschwerdegegnerschaft umfasst dies auch die Rüge, die Vorinstanz habe zu

Unrecht in den Ermessensspielraum des Gemeinderats eingegriffen.

2.

Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines

Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher

angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache

befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung

eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse

unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen

auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

Die Vorinstanz hat am 29. Mai

2007.

im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgeführt. Auf das Ergebnis

dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt

werden. Da die überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten, insbesondere

den fotografischen Dokumentationen und den Plänen, hinreichend ersichtlich

sind, erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.

3.

Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, dem

Baugrundstück fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Vorinstanz habe

diesen Einwand der Beschwerdeführenden zu Recht als unbehelflich beurteilt,

weil es damals an der erforderlichen hinreichenden Konkretisierung der Planung

gefehlt habe. Mit dem Gemeindebeschluss vom 20. September 2007 habe sich

die Rechtslage jedoch geändert. Die Korrektur des Zonenplanes sei nicht mehr

nur als Absicht konkret, sondern durch den Souverän beschlossen. Sie sei deshalb

grundsätzlich beachtlich, auch wenn gegen den Gemeindebeschluss zwei Rekurse an

die Baurekurskommission erhoben worden seien. Es rechtfertigt sich vorliegend,

zunächst diesen grundsätzlichen Einwand der Beschwerdegegnerschaft zu erörtern.

3.1

Nach § 234 PBG ist

ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche

Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche

Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts

muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte

Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden

(RB 1982 Nr. 36 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. März 2006,

VB.2005.00562, E. 2.2, www.vgrzh.ch).

So lange Bestrebungen zur

Revision der Zonenplanung nicht ihren Abschluss in der rechtskräftigen Änderung

der Bau- und Zonenordnung gefunden haben, stellen die darauf ausgerichteten

Bemühungen keine Änderung der Rechtslage, sondern lediglich eine Änderung der

für die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen Sachumstände dar. Eine derart

geänderte Sachlage wird im Beschwerdeverfahren in der Regel nur berücksichtigt,

sofern wichtige prozessökonomische Gründe dafür sprechen, der Streitgegenstand

nicht verändert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden

(RB 1982 Nr. 40; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,

§ 52 N. 17). Bei der Anwendung von § 234 PBG macht das Gericht die

Berücksichtigung der durch laufende Planungsverfahren geänderten Sachlage in

ständiger Rechtsprechung von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig. Es

berücksichtigt dabei im Prinzip die geänderte Sachlage, das heisst den Stand

der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids, prüft jedoch im Rahmen der

Interessenabwägung, ob dem Schutz der neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers

in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der

Vorzug gebührt (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116; BEZ

1985.

Nr. 20; VGr, 7. November 2007, VB.2007.00236, E. 11.3.,

www.vgrzh.ch). Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass der kommunale Gesetzgeber

nicht während der Dauer des Rechtsmittelverfahrens die kommunalen

planungsrechtlichen Festlegungen eigens ändern darf, um einer von der örtlichen

Baubehörde erteilten Baubewilligung nachträglich die Grundlage zu entziehen (RB 1985

Nr. 106 = ZBl 87/1986, S. 140 f. = BEZ 1986 Nr. 1; VGr, 7. November 2007,

VB.2007.236, E. 11.2, www.vgrzh.ch).

3.2

Am 30. Januar

2007.

wurde dem Gemeinderat Hinwil zuhanden der zuständigen Gemeindeversammlung

eine Initiative eingereicht, mit welcher beantragt wurde, das heute in der

Wohn- und Gewerbezone WG/2.6 gelegene Gebiet des so genannten

"Lenzdörflis" neu der Wohnzone W/1.8 zuzuteilen. Der Gemeinderat

Hinwil beantragte der Gemeindeversammlung zwar die Ablehnung der Initiative. An

der Gemeindeversammlung vom 20. September 2007 wurde die Initiative

dennoch angenommen. Gegen den Gemeindebeschluss sind jedoch gemäss Aussagen der

Beschwerdegegnerschaft Rekurse bei der Baurekurskommission hängig. Die

beschlossene Änderung des Zonenplans ist daher noch nicht rechtskräftig.

Die geänderte Sachlage – hier die Annahme der Initiative

durch die Gemeindeversammlung – ist im Beschwerdeverfahren von Amtes wegen zu

beachten. Es stellt sich die Frage, ob die gemäss der zitierten Rechtsprechung

vorzunehmende Interessenabwägung für oder gegen die Voranwendung der

beschlossenen Zonenplanänderung spricht.

3.3

Das

Baugesuch datiert vom 6. September 2006 und die Baubewilligung wurde am 1. November

2006.

erteilt. Die Initiative wurde erst rund drei Monate nach Erteilung der

Baubewilligung eingereicht. Bei der

Ausarbeitung des Projekts und im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung war

nicht voraussehbar, dass das im Zonenplan vorgesehene Ausnützungsmass reduziert

werden sollte. Mit der inzwischen beschlossenen Zonenplanänderung könnte das vorliegende

Bauvorhaben nicht mehr realisiert werden. Die Beschwerdeführerin hat daher ein

gewichtiges Interesse daran, dass ihr Vertrauen in die Beständigkeit des noch

geltenden Zonenplans geschützt wird.

Aufgrund der Annahme der Initiative durch die Gemeindeversammlung

ist davon auszugehen, dass ein gewisses öffentliches Interesse an der Erhaltung

einer kleinmassstäblichen Überbauung im Lenzdörfli besteht. Die Reduktion der

Baumassenziffer soll gemäss Initiativtext gewährleisten, dass die

Ausstrahlungskraft der Siedlung bewahrt werden kann, ohne dass eine strikte

Unterschutzstellung erforderlich wäre. Mit seinen Ausmassen sprengt der

geplante Baukörper zwar die bestehende Überbauungsstruktur und steht exemplarisch

für das, was mit der mittlerweile von der Gemeindeversammlung beschlossenen,

aber noch nicht rechtskräftigen Änderung des Zonenplans verhindert werden soll.

Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass mit der beschlossenen Reduktion

der Baumassenziffer von 2.6 auf 1.8 nicht verhindert werden kann, dass im

Lenzdörfli neue Bauten erstellt werden, die einiges grösser sind als die

ursprünglichen kleinen Einfamilienhäuser. Damit kann der Charakter der

Siedlung, der sich gemäss Beschwerdegegnerschaft und Initiative durch die

kleinen Häuser und die grossen Gärten auszeichnet, mit der beschlossenen

Revision ohnehin nur beschränkt gewahrt werden. Wie der Gemeinderat in seiner

Stellungnahme ausführte und sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos

überdies ergibt, sind die meisten Liegenschaften im Lenzdörfli bereits

modernisiert und zum Teil erheblich erweitert worden.

In ihrer Rekursschrift vom 7. Dezember 2006 an die

Vorinstanz führte die Beschwerdegegnerschaft aus, sie bereiteten einen Antrag

auf eine Zonenplanänderung hinsichtlich des Lenzdörflis (Wohnzone niederer

Dichte oder Quartiererhaltungszone) vor. Mit der beabsichtigten

Zonenplankorrektur könne zonenplanerisch abgesichert werden, was die Beschwerdegegnerschaft

in Bezug auf die Einordnung des Bauvorhabens im Rekursverfahren vorgebracht

habe. Schliesslich wurde die Initiative vom Beschwerdegegner Nr. 5.2 eingereicht.

Es ist somit davon auszugehen, dass der Vorstoss

eigens unternommen wurde, um der von der Baubehörde bereits erteilten

Baubewilligung nachträglich die Grundlage zu entziehen. Ein solches Vorgehen

wird durch § 234 PBG wie oben dargelegt nicht geschützt, selbst wenn die

Initiative von der Gemeindeversammlung inzwischen angenommen wurde.

Insgesamt ergibt sich, dass gewichtige private Interessen

gegen eine Voranwendung der am 20. September 2007 beschlossenen

Zonenplanänderung sprechen. Ob eine solche Voranwendung im heutigen Zeitpunkt

gerechtfertigt ist, kann jedoch offen gelassen werden, da die Beschwerde – wie

die nachfolgenden Erwägungen ergeben – ohnehin abzuweisen ist.

4.

4.1

Die

Vorinstanz hat die Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus mit der Begründung

aufgehoben, die P-Strasse stelle keine hinreichende Zufahrt im Sinn von § 237 PBG

dar. Die P-Strasse weise eine vermarkte Breite von 4 m auf, im nördlichen Teil

bestehe ein rund 42 m langer und 10 m breiter "Hofbereich". Mit

diesem Ausbaustandard sei die P-Strasse für den Verkehr von zehn Wohneinheiten

ausgelegt; sie diene aber bereits heute der Erschliessung von rund dreizehn

Einfamilienhäusern und mit der geplanten Überbauung wären neunzehn Wohneinheiten

angeschlossen. Aufgrund der bestehenden Nutzung müsse die P-Strasse bereits

heute als Zufahrtsstrasse im Sinn der Normalien über die Anforderungen an

Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) ausgebaut sein, die neben

einer mindestens 4 m breiten Fahrbahn im Regelfall ein einseitiges Trottoir

oder zumindest ein verbreitertes Bankett als Fussgängerschutzstreifen

verlangten. Für den Anschluss weiterer sechs Wohneinheiten sei die P-Strasse

offensichtlich nicht genügend dimensioniert, zumal mit den als Genossenschaftssiedlung

erbauten Liegenschaften die heute mögliche Ausnützung nur teilweise

ausgeschöpft werde, sodass ein erhebliches Verdichtungspotenzial bestehe.

Gründe, die vorliegend für eine Abweichung von den Normalien sprechen würden, seien

nicht ersichtlich. Das fragliche Gebiet sei gemäss Anhang der Bau- und

Zonenordnung Hinwil der Erschliessungsgüteklasse D zugewiesen und befinde sich

in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof. Damit könne keine gute Erschliessung

durch den öffentlichen Verkehr im Sinne von § 6 Abs. 2 der

Zugangsnormalien angenommen werden. Hinzu komme, dass das Baugrundstück

aufgrund seiner Lage, anders als die meisten Grundstücke in der Siedlung

Lenzdörfli, ohne weiteres über eine Strasse mit genügender Erschliessungskapazität

erschlossen werden könne.

4.2

Die

Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine

Anwendung von § 6 Abs. 2 der Zugangsnormalien abgelehnt. Der Bahnhof

Hinwil sei durch die S 14 sowie verschiedene Buslinien erschlossen und erfülle

die Anforderungen des Angebotsbereiches 2. Sodann treffe nicht zu, dass sich

das fragliche Gebiet in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof befinde;

Nachmessungen hätten ergeben, dass die Fusswegdistanz nur 425 bzw. 435 m

betrage. Hinsichtlich der Güteklasse sei im Fall der Gemeinde Hinwil auf Ziff.

2.6.6

Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Hinwil vom 29. Juni

1993.

(BZO) abzustellen, wonach das Gemeindegebiet hinsichtlich der Erschliessung

durch den öffentlichen Verkehr in Güteklassen eingeteilt werde. Gemäss dem

derzeit geltenden Anhang aus dem Jahr 1993 liege das Grundstück in der

Güteklasse D. Unweit vom Baugrundstück entfernt beginne bereits die Güteklasse

C, welche den engsten Bereich um den Bahnhof erfasse. Der kommunale Verordnungsgeber

habe mit der für Beschäftigte und Kunden ermöglichten reduzierten Parkplatzzahl

deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er das Gebiet als durch den öffentlichen

Verkehr gut erschlossen betrachte. Das von der P-Strasse aus erschlossene

Gebiet sei der Zone WG 2.6 zugewiesen. In Bezug auf die Gegebenheiten der

Gemeinde Hinwil könne mit gutem Recht von einer dichten Überbauung gesprochen

werden.

5.

5.1

§ 236 Abs. 1

PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für

die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sein muss. Hinreichende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung

der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen

Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für

jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen

Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtungsgebend, indem sie

zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für

angemessen halten (RB 2005 Nr. 66).

Vorbehaltlich einer anders lautenden Festlegung im

Quartierplan steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen

erschlossen wird, grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein

Grundstück erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die Erschliessungskapazität

der infrage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering

ist, sodass die Gefahr besteht, dass für ein über mehrere Strassen erschlossenes

Grundstück unnötigerweise Erschliessungskapazitäten beansprucht werden, die in

der Folge für Grundstücke fehlt, welche ihrer Lage wegen nur über eine einzige

Strasse erschlossen werden können (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356

und VB.2007.00360, E. 4.1, www.vgrzh.ch).

5.2

Das

Baugrundstück liegt im Gabelungsbereich der Lenzdörfli- und der Q-Strasse. Bisher

erfolgte die Zufahrt über die Q-Strasse. Das geplante Mehrfamilienhaus soll neu

über die P-Strasse erschlossen werden. Diese erschliesst derzeit gemäss den

unbestritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz rund dreizehn

Einfamilienhäuser und mit der geplanten Überbauung wären neunzehn Wohneinheiten

angeschlossen. Die Erschliessung hat gemäss den Zugangsnormalien durch eine Zufahrtsstrasse

zu erfolgen.

Die P-Strasse weist eine vermarkte Breite von 4 m auf,

wobei im nördlichen Teil ein rund 42 m langer und 10 m breiter

"Hofbereich" besteht. Damit erfüllt sie die Anforderungen eines

Zufahrtsweges, über welchen gemäss den Zugangsnormalien bis zu zehn Wohneinheiten

erschlossen werden können. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführen lässt,

kann aufgrund der fehlenden Bankette nicht von einer Zufahrtsstrasse

ausgegangen werden. Damit genügt die P-Strasse wie die Vorinstanz zutreffend

ausführte bereits heute nicht den Zugangsnormalien.

5.3

Die

Beschwerdeführerin lässt vorbringen, der Grenzwert könne gestützt auf § 6 Abs. 2

Zugangsnormalien bis auf 30 Wohneinheiten erhöht werden, weil eine gute Erschliessung

mit öffentlichen Verkehrsmitteln und eine dichte Bebauung vorliege. Es lasse

sich durchaus vertreten, bei bis zu 30 Wohneinheiten noch vom Erfordernis eines

Zufahrtsweges auszugehen, was die P-Strasse ohne weiteres erfülle. Jedenfalls

habe der Gemeinderat Hinwil bei dieser Beurteilung den ihm eingeräumten

Ermessensspielraum bei weitem gewahrt. Die Vorinstanz habe ohne nähere

Begründung ihr Ermessen an jenes der örtlichen Baubehörde gesetzt, was

rechtsverletzend sei.

5.3.1

Die Frage, ob die Voraussetzungen von § 6 Abs. 2

Zugangsnormalien erfüllt sind, stellt eine kantonal

einheitlich zu beantwortende Rechtsfrage dar, sodass diesbezüglich kein

qualifizierter Ermessensspielraum der Gemeinden besteht. Die Rechtsmittelinstanzen

dürfen und müssen diese Frage frei überprüfen.

5.3.2

Das Baugrundstück ist gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung in Bezug

auf die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln der

Erschliessungsgüteklasse D zugeteilt. Selbst wenn mit der Beschwerdeführerin

von einer Distanz von 425 bzw. 435 m zum Bahnhof auszugehen wäre, würde dies

keine Einstufung in eine höhere Güteklasse gemäss der Wegleitung zur Regelung

des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion (Wegleitung)

rechtfertigen, weil für Distanzen von 300 bis 500 m die gleichen Güteklassen

vorgesehen sind. Wie das Verwaltungsgericht bereits in einem früheren Entscheid

festgehalten hat, entspricht die zweitschlechteste Erschliessungsgüteklasse D

nicht einer guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2

Zugangsnormalien (VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2b,

www.vgrzh.ch). Auch im Zusammenhang mit grösseren Überbauungen, bei denen

gemäss § 237 Abs. 1 PBG die Erreichbarkeit mit öffentlichen

Verkehrsmitteln gewährleistet sein muss, hat das Verwaltungsgericht

entschieden, dass die Erschliessungsgüteklasse D offensichtlich nicht als gute

Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln qualifiziert werden könne (RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S.

823, E. 5 d/dd, bestätigt durch BGr, 5. September

2001, URP 2001, S. 1072, E. 4 g/aa, Adliswil).

Der Einwand der Beschwerdeführerin, vorliegend seien die

Anforderungen des Angebotsbereiches 2 erfüllt, rechtfertigt angesichts dieser

tiefen Erschliessungsgüteklasse keine andere Beurteilung. Auch der Einwand der

Beschwerdeführerin, gemäss Ziff. 2.6.6 BZO könne in der Güteklasse D die Pflichtabstellplatz-Zahl

zwar nicht für Bewohner, jedoch für Beschäftigte und Besucher/Kunden auf

70.

% des Normbedarfs herabgesetzt werden, vermag ebenso nicht zu

überzeugen. Dies entspricht lediglich den Vorgaben der Wegleitung. Dass der

kommunale Gesetzgeber damit deutlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er das

Gebiet als durch den öffentlichen Verkehr gut erschlossen betrachtet, kann

daher nicht angenommen werden.

Ergibt sich somit, dass das fragliche Gebiet keine gute

Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln aufweist, erübrigen sich

Ausführungen zur Frage der dichten Überbauung. Eine Erhöhung der

Erschliessungskapazität der P-Strasse auf 30 Wohneinheiten hat die Vorinstanz

damit zu Recht abgelehnt.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführerin lässt vorbringen, eine Erschliessung über die Q-Strasse sei

– wenn überhaupt – nur mit aufwändigen und unverhältnismässigen baulichen

Massnahmen realisierbar. Die Baubehörde habe im Rahmen ihrer pflichtgemässen

Interessenausübung zu Recht beurteilen dürfen, dass die Ein-/Ausfahrt ab Q-Strasse

keine taugliche Alternative darstelle.

6.1.1

Von den technischen Anforderungen, wie sie für den Strassenausbau in den Zugangsnormalien

festgehalten sind, können gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der

tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. Bei der Gewährung

solcher Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu

beachtender Ermessensspielraum zu (RB 2005 Nr. 66 mit weiteren Hinweisen). Die

Frage einer Verletzung des Ermessensspielraums der Gemeinde durch die Rekursinstanz

kann sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jedoch nur dann

stellen, wenn die örtliche Behörde von ihrem Ermessen in belegbarer und

nachvollziehbarer Weise Gebrauch gemacht hat (RB 1991 Nr. 2; BEZ 2002 Nr. 18 E.

5a).

6.1.2

Den Erwägungen zur angefochtenen Baubewilligung lässt sich bezüglich der

"Baureife/Erschliessung" nur Folgendes entnehmen:

"Das

Baugrundstück liegt im Beizugsgebiet des vom Gemeinderat Hinwil am 17.12.1986

festgesetzten und vom Regierungsrat des Kantons Zürich am 8.7.1987 genehmigten

Quartierplanes "Lenz". Die für die Überbauung des Bauareals

benötigten Erschliessungsanlagen sind fertiggestellt. Die planungsrechtliche

Baureife im Sinne von § 234 PBG ist damit ausgewiesen.

Die

Verkehrserschliessung erfolgt von der P-Strasse, welche eine Gemeindestrasse

ist. …"

In ihrer Rekursvernehmlassung hielt die örtliche

Baubehörde im Wesentlichen fest, die Verkehrserschliessung erfolge primär von

der Q-Strasse über die P-Strasse, welches Gemeindestrassen seien. Beide

Strassen entsprächen aufgrund ihrer Funktion sowohl den Zugangsnormalien als

auch der Verkehrssicherheitsverordnung mit Anhang. Das Baugrundstück befinde

sich in einer Entfernung von ca. 500 m zum Bahnhof Hinwil und sei demzufolge

auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen. Anlässlich des Augenscheins

der Vorinstanz haben die Vertreter der örtlichen Baubehörde keine

weitergehenden Ausführungen gemacht.

6.1.3

Die örtliche Baubehörde hat ihren Ermessensentscheid offensichtlich auf § 6

Abs. 2 Zugangsnormalien gestützt, bei dessen Anwendung den Gemeinden wie

oben dargelegt (E. 5.3.1) jedoch kein qualifizierter Ermessensspielraum

zusteht. Zur Frage, ob sich gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der

örtlichen Verhältnisse Abweichungen von den Zugangsnormalien rechtfertigen

würden, hat sich die örtliche Baubehörde nicht geäussert und hat damit den ihr

zustehenden Ermessensspielraum nicht ausgeübt. Der Einwand der

Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe den Ermessensspielraum der Gemeinde

missachtet, vermag schon aus diesem Grund nicht zu überzeugen.

Die Vorinstanz hat sich am Augenschein über die örtlichen

Verhältnisse in Kenntnis gesetzt. Sie durfte gestützt darauf zum Schluss

kommen, dass keine Gründe für eine Abweichung von den Normalien vorliegen,

zumal die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren auch keine besonderen

Verhältnisse geltend gemacht hat.

6.2

Im Übrigen

rechtfertigen die Ausführungen der Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht

ohnehin nicht die Gewährung von Erleichterungen.

6.2.1

Das Baugrundstück wird heute bereits über die Q-Strasse erschlossen. Diese

ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz als Erschliessungsstrasse

ausgebaut und verfügt über eine hinreichende Erschliessungskapazität. Der von

der Beschwerdeführerin als Variante eingereichte Grundrissplan mit der

Erschliessung über die Q-Strasse zeigt, dass diese Variante technisch nicht

unmöglich ist. Auch die Anpassungen der Ausfahrt, die aufgrund des Wechsels vom

Ausfahrts-Typ A zum Ausfahrts-Typ B gemäss der Verkehrssicherheitsverordnung

notwendig wären, sind realisierbar. Eine Erschliessung über die Q-Strasse ist

damit zwar mit gewissen baulichen Massnahmen verbunden, diese erweisen sich

jedoch nicht als derart aufwändig, dass sie als unverhältnismässig eingestuft

werden müssten.

6.2.2

Die Beschwerdeführerin vertritt schliesslich die Ansicht, die P-Strasse

könne trotz der fehlenden Bankette als Zufahrtsstrasse eingestuft werden, weil

besondere Verhältnisse vorlägen. Das private Areal sei entlang der Strasse

nirgends mit Mauern abgegrenzt, sodass für die Schneeräumung und die Sicherheit

der Fussgänger hinreichend Raum vorhanden sei.

Wie sich aus den bei den Akten befindlichen Fotos ergibt,

sind die privaten Grundstücke entlang der P-Strasse teilweise mit hohen,

dichten Hecken abgegrenzt. Wie die Beschwerdegegnerschaft zu Recht vorbringen

lässt, stösst das dem Baugrundstück gegenüberliegende Grundstück mit einer

hohen Hecke direkt an die Strasse. Nach den bewilligten Projektplänen würden

die Besucherparkplätze auf dem Baugrundstück ebenfalls direkt an die P-Strasse

anstossen. Damit ist aber insbesondere im Bereich des Baugrundstücks die

Sicherheit der Fussgänger nicht gewährleistet.

7.

Im Sinn eines Eventualantrags verlangt die

Beschwerdeführerin, die angefochtene Baubewilligung sei mit den Nebenbestimmungen

zu ergänzen, wonach die Ein-/Ausfahrt aus der Tiefgarage und den

Besucherparkplätzen baulich so zu gestalten sei, dass die P-Strasse nur im

Bereich zwischen Ein-/Ausfahrt und Q-Strasse befahren werden könne. Zwischen

der Q-Strasse und der Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage sei entlang der P-Strasse

auf Kosten der Gesuchstellerin ein Trottoir oder Fussgängerschutz zu erstellen.

Die Beschwerdegegnerschaft hat sich zu diesem Antrag nicht explizit geäussert.

7.1

Können

inhaltliche oder formale Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen

verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich

sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn

die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer

wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung

behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren

Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob Projektmängel ohne besondere Schwierigkeiten

korrigiert werden können, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach

quantitativen Gesichtspunkten. Auch Fehler, die "Grundanforderungen an

Bauten und Anlagen" betreffen, können durch Nebenbestimmungen geheilt

werden (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,

Rz. 461).

7.2

Um im

Bereich des Baugrundstücks den Ausbaustandard einer Zufahrtsstrasse gemäss

Zugangsnormalien zu erreichen, müsste auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin

zumindest ein 0.3 m breites Bankett erstellt werden. Zudem weist die P-Strasse in

diesem Bereich lediglich die minimale Breite von 4 m auf und verfügt beim

gegenüberliegenden Grundstück weder über ein Bankett noch einen Fussgängerschutz.

Wie oben bereits ausgeführt wurde, stösst sie dort direkt an eine hohe Hecke

(E. 6.2.2). Entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführerin wäre daher zusätzlich

die Erstellung eines 1 m breiten Fussgängerschutzstreifens oder eines

Trottoirs auf dem Baugrundstück erforderlich.

Gemäss § 265 Abs. 1 PBG haben oberirdische Gebäude

beim Fehlen von Baulinien an öffentlichen und privaten Strassen einen Abstand

von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen bzw. einen Abstand von 3.5 m gegenüber

Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände

vorschreibt. Letzteres ist vorliegend nicht der Fall. Trottoire und Schutzstreifen

gehören gemäss § 267 Abs. 1 PBG zum Strassengebiet und sind bei der

Einhaltung des Strassenabstandes mitzuberücksichtigen. Weil § 265 PBG ausdrücklich

auch für private Strassen gilt, gehören Trottoire und Schutzstreifen auf

privaten Grundstücken ebenfalls zum relevanten Strassenraum (vgl. auch BRK II,

17.

April 2001, BEZ 2001 Nr. 29).

Das geplante Gebäude hält derzeit den Strassenabstand von

6.

m gemessen ab bestehendem Strassenrand genau ein. Mit der Erstellung des

Fussgängerschutzes würde der Strassenabstand somit um 1.3 m unterschritten. Die

Behebung dieser Abstandsverletzung ist nur mit einer Neupositionierung und

Redimensionierung des projektierten Gebäudes möglich. Damit steht jedoch fest,

dass die mangelhafte Erschliessung insgesamt nicht ohne besondere Schwierigkeiten

korrigiert werden kann. Die Baubewilligung kann deshalb auch mit den

beantragten Nebenbestimmungen nicht erteilt werden.

8.

Insgesamt ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen

ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Überdies hat

sie die private Beschwerdegegnerschaft für deren Umtriebe im Beschwerdeverfahren

angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 6'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern

Nrn. 1 – 7 eine Parteientschädigung von je 300.-, insgesamt Fr. 2'100.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist

innert 3’ Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …