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Entscheid

VB.2007.00395

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00395

21. November 2007Deutsch17 min

(URT.2007.10343)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte der E AG am 19. Dezember

2006 die baurechtliche Bewilligung für den Umbau, die Umnutzung sowie den

Abbruch und den Wiederaufbau des Dachgeschosses bei den Wohn- und

Geschäftshäusern Assek.Nr. 01 und 02 auf den Grundstücken Kat.Nrn. 03 und 04 an

der L-Strasse 05 bzw. M-Strasse 06 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben die Erben A, nämlich B und C, am 31.

Januar 2007 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten im Hauptpunkt

die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 10.

August 2007 wies die Rekurskommission I den Rekurs ab.

III.

Mit Beschwerde vom 18. September 2007 beantragten B und C

dem Verwaltungsgericht, die baurechtliche Bewilligung der Bausektion der Stadt

Zürich vom 19. Dezember 2006 sowie den Rekursentscheid vom 10. August 2007

aufzuheben unter Zusprechung einer Umtriebsentschädigung für das Rekurs- und

das Beschwerdeverfahren.

Die Baurekurskommission I, die Bausektion der Stadt Zürich

sowie die private Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde;

letztere schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.

Die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften

werden – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden Entscheidgründen

wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zuständig. Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das rechtzeitig

erhobene Rechtsmittel einzutreten.

1.2

In

prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden wie schon im Rekursverfahren

die Durchführung eines Augenscheines, insbesondere zur Frage des "Lichtentzuges

und des Schattenwurfes". Die Frage, welchen vermehrten Schattenwurf das

streitige Bauvorhaben dereinst verursachen wird, könnte an einem Augenschein

höchstens ansatzweise und summarisch abgeklärt werden. Der Umfang des

Lichtentzugs und des vermehrten Schattenwurfes geht indessen im prozessrelevanten

Umfang hinreichend aus den Akten, insbesondere den Baugesuchsunterlagen hervor.

Dies gilt auch für die ebenfalls massgebende Frage, welche Einwirkungen die

Nachbarschaft bei einer bauordnungskonformen Überbauung hinnehmen müsste, wofür

ein Augenschein keine wesentlichen Erkenntnisse zu vermitteln vermöchte. Es

erübrigt sich damit ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts

(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Aus dem

gleichen Grund durfte auch die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung auf einen

Augenschein verzichten.

1.3

Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz

auch eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs vor, weil diese die von der

Bauherrschaft eingereichten privaten Schattenberechnungen "unbesehen ihrem

Entscheid zu Grunde gelegt" habe. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Die

Rekurskommission hat aufgrund der heutigen baulichen Situation und der

Baugesuchsunterlagen auf eine "vernachlässigbare zusätzliche

Beschattung" geschlossen (Rekursentscheid E. 5.4). Sie hat anschliessend

angefügt, "dass die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten

Berechnungen und Simulationen kein anderes Resultat zeig(t)en, erstaun(t)e

nicht weiter". Sie hat daher zur Sachverhaltsermittlung nicht auf die

– von den heutigen Beschwerdeführenden bestrittenen –

Schattenberechnungen der privaten Beschwerdegegnerin abgestellt. Wie erwähnt

(E. 1.2) kann die Mehrbeschattung im prozessrelevanten Umfang aufgrund der

Baugesuchsakten ermittelt werden und sind hierfür keine weiteren Beweismittel

erforderlich.

2.

2.1

Die beiden Baugrundstücke sind nach der Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich der Quartiererhaltungszone QI5b zugeteilt.

Die Parzelle Kat.Nr. 03 stösst an die L-Strasse und ist mit einem Wohn- und

Geschäftshaus überbaut, welches zwei nicht anrechenbare Untergeschosse, sieben

Vollgeschosse und ein Dachgeschoss aufweist. Die gleiche Geschosszahl besitzt

das angebaute, um 90° gedrehte Gebäude M-Strasse 06 auf dem Grundstück Kat.Nr. 04.

Laut Art. 24g Abs. 2 der Bauordnung der Stadt Zürich (BauO) vom 23. Oktober

1991.

sind in der Quartiererhaltungszone QI5b Bauten mit einer maximalen Gebäudehöhe

von 18 m sowie einer maximalen Firsthöhe von 5 m zulässig. Die beiden erwähnten

Häuser überschreiten die zulässige Gebäudehöhe um 2,11 m (L-Strasse 05)

bzw. um 2,35 m (M-Strasse 06) und widersprechen damit den geltenden Bauvorschriften.

2.2

Gemäss § 357 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dürfen bestehende Bauten und Anlagen,

die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich

für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden,

wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen; für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften

bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte

erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für

vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht

nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch

Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt

wird. Gemäss Rechtsprechung dürfen die baulichen Änderungen aber nicht auf den

weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen; solche so genannten

"neubauähnlichen Umgestaltungen" sprengen den Rahmen der gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG zulässigen Änderungen und müssen die Neubauvorschriften

einhalten (vgl. VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, mit

Hinweisen).

Geplant ist vorliegend der Abbruch und Wiederaufbau des

Dachgeschosses auf den beiden Gebäuden L-Strasse 05 und M-Strasse 06.

Unbestrittenermassen liegt keine neubauähnliche Umgestaltung vor, bleibt doch

die bisherige Bausubstanz dieser beiden Bauten – abgesehen vom

Dachgeschoss – erhalten. Ebenso ist nicht bestritten, dass durch das Bauvorhaben

keine neuen oder weiter gehenden Abweichungen von Vorschriften eintritt; die

gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessene Gebäudehöhe

wird durch das Bauprojekt nicht verändert, während die gemäss Art. 24g Abs. 2

BauO zulässige Firsthöhe, d.h. der senkrechte Abstand zwischen der Schnittlinie

Fassade/Dachfläche und dem First (§ 281 PBG), von max. 5 m vom streitigen

Bauprojekt mit rund 3 m eingehalten wird. Streitig ist allein, ob dem

Bauvorhaben entsprechend § 357 Abs. 1 PBG überwiegende öffentliche und

nachbarliche Interessen entgegenstehen.

2.3

Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende

öffentliche oder nachbarliche Interessen entgegen stehen, ist abzuwägen

zwischen dem Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz

eingeräumten Baumöglichkeiten und insbesondere demjenigen der Nachbarn, dass

sich die Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was

auch von einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten

wäre (VGr, 8. März 2006, VB.2005.585/588, E. 2.3; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie

für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,

S. 120). Bei dieser im Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmenden

Interessenabwägung steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum

zu (RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen die

Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als Rekursbehörde gemäss

§ 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis zusteht, hat sie sich bei

der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und darf nicht einfach eine

vertretbare Ermessensausübung der kommunalen Baubewilligungsbehörde durch ihre

eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., § 20

N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von

vornherein nur Rechtskontrolle zu.

2.3.1

Die Baurekurskommission I hat hierzu in ihrem

Rekursentscheid ausgeführt, der Schutz vor Lichtentzug und Schattenwurf werde

nach zürcherischem Baurecht nur indirekt durch die Baubeschränkungsnormen

gewährleistet, d.h. durch die Vorschriften über die Abstände, die Geschosszahl,

die Gebäudelänge, die Gebäudebreite usw. Damit habe der Gesetzgeber abstrakt

vorgezeichnet, welches Mass an Lichtentzug und Schattenwurf die Nachbarschaft

sich gefallen lassen müsse (RB 1990 Nr. 75 = BEZ 1990 Nr. 28). Von einer ins Gewicht

fallenden Verletzung der nachbarlichen Interessen könne keine Rede sein. Der Abstand

des Bürohauses M-Strasse 06 vom rekurrentischen Gebäude betrage ca. 25 m, jener

zum Gebäude L-Strasse 05 rund 17,5 m. Die Erhöhung der Firstebene um rund 35 cm

habe indessen – wenn überhaupt – nur eine vernachlässigbare

zusätzliche Beschattung zur Folge; dies weil die hypothetische Firstlinie

aufgrund eines zurückversetzten Dachteils heute auf einer Länge von rund drei

Viertel des Gebäudes eine Höhe von 23,74 m aufweise, während das Gebäude

mit dem neuen Dach eine maximale Höhe von lediglich 23 m erreiche. Dass

die von der privaten Rekursgegnerin eingereichten Berechnungen und Simulationen

kein anderes Resultat zeigten, erstaune nicht weiter. An diesem Ergebnis ändere

die Überschreitung der Gebäudehöhe nichts und die Mehrhöhe werde dadurch kompensiert,

dass die Firsthöhe nur knapp 3 m anstelle der zulässigen 5 m betrage.

Die Rekurrierenden wären jedenfalls bezüglich Lichtentzug und Schattenwurf mit

einem baurechtskonformen Gebäude nicht besser gestellt, da ein solches dieselbe

Gesamthöhe erreichen würde. Vorliegend sei das rekurrentische Interesse an

weniger Schattenwurf aufgrund der marginalen Veränderung der Beschattung

relativ klein und wiege nicht schwerer als das Interesse der privaten

Rekursgegnerin an der optimalen Ausnützung ihres Grundstückes sowie das

öffentliche Interesse an der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften respektive

der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.

Diesen Ausführungen halten die Beschwerdeführenden vor

Verwaltungsgericht zur Hauptsache entgegen, der kleinste Abstand zwischen den

Fassaden L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden und dem Gebäude M-Strasse 06 betrage

nicht ca. 25 m, sondern 20 m. Die Firstebene werde nicht nur um 35 cm,

sondern um 70 cm erhöht. Die Argumentation der Vorinstanz, die

Beschwerdeführenden wären durch ein die volle Gebäude- und Firsthöhe

ausnutzendes Gebäude nicht besser gestellt, sei falsch; die Vorinstanz

betrachte eindimensional allein die Gesamthöhe, lasse aber das Dachprofil mit

seiner seitlichen Ausdehnung weit über das Regelprofil hinaus ausser Betracht.

Falsch sei auch die Annahme eines öffentlichen Interesses an der Einhaltung der

Wohnanteilsvorschriften, denn ein Dachgeschoss – wie hier streitig –

sei laut Art. 6 Abs. 1 und 2 BauO der Stadt Zürich für die Berechnung des Wohnanteils

nicht zu berücksichtigen. Ein öffentliches Interesse an der Schaffung von

zusätzlichem Wohnraum bestehe auch im Gebäude L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden,

und zwar von qualitativ gutem Wohnraum, der nicht durch unnötige und

übermässige Beschattung durch baurechtswidrige Nachbargebäude beeinträchtigt werde.

Die Beschwerdeführenden hätten nie in Frage gestellt, dass die Beschwerdegegnerschaft

grundsätzlich ein Dachgeschoss erstellen dürfe, bei umfassender Abwägung aller

Interessen der Bauherrschaft, der Nachbarn und der Öffentlichkeit jedoch nicht

in dem streitbezogenen Profil, sondern mit einem flacher geneigten Dach.

Gleiches gelte mit Bezug auf die Dachterrassen; solche kämen nur in Betracht

zurückversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemäss

Regelbauweise. Dies wäre umso mehr geboten, wenn der Auffassung der

Rekurskommission gefolgt würde, wonach die Möblierung von Dachterrassen durch

nicht befestigtes Mobiliar vom öffentlichen Baurecht nicht erfasst würde. Das Anbringen

neuer Terrassen auf dem zu hohen baurechtswidrigen Gebäude sei nicht nur für

sich allein, sondern im Zusammenhang und in Kumulation mit der die Beschwerdeführenden

ebenfalls stark belastenden weiteren Veränderungen der Dachlandschaft

(seitliche Erweiterung des Dachprofils, Erhöhung der Firstebene) zu beurteilen.

2.3.2

Der Abstand zwischen dem Gebäude L-Strasse 07 der

Beschwerdeführenden zum Haus L-Strasse 05 auf der gegenüberliegenden

Strassenseite beträgt 17,5 m. Die stirnseitige Fassadenflucht des Gebäudes

M-Strasse ist im Bereich der L-Strasse zurückversetzt; ebenso springt in jenem

Bereich auf der gegenüberliegenden Strassenseite auch das Gebäude L-Strasse 07

der Beschwerdeführenden zurück. Der Abstand zwischen diesen beiden

(zurückspringenden) Bauten bzw. Bauteilen beträgt rund 24 m – 27 m.

Es handelt sich mithin keineswegs um sehr enge Verhältnisse, sondern um

Abstände, wie sie in den grossstädtischen Verhältnissen der Stadt Zürich häufig

anzutreffen sind.

Die Firstebene des

– entfernteren – Hauses M-Strasse 06 soll gemäss Bauprojekt um rund

70.

cm auf die Höhe + 23.35 m angehoben werden. Beim Bürogebäude L-Strasse 05

kommt die neue Dachebene auf + 23 m zu liegen, was eine Erhöhung gegenüber der

bestehenden Dachlinie entlang der L-Strasse von 35 cm entspricht. Allerdings

ist auch zu berücksichtigen, dass dieses Gebäude heute auf einer Länge von rund

3/4 einen (gegenüber der L-Strasse) zurückversetzten Dachteil besitzt, der

74.

cm höher ist als die geplante Firstebene. Die Gebäudesilhouette wird

durch das Wegfallen dieses höheren Dachteils tiefer ausfallen. Was die

Mehrbeschattung gegenüber heute angeht, so ist die neue Dachebene leicht gewölbt

und kommt die für den Schattenwurf bestimmende Dachkante nur um rund 20 cm

höher zu liegen als die bisherige. Die Mehrbeschattung durch das Bauprojekt

gegenüber dem heutigen Zustand kann mithin als geringfügig eingestuft werden.

Art. 24g Abs. 2 BauO

beschränkt in der hier massgebenden Zone die maximale Gebäudehöhe auf 18 m und

die maximale Firsthöhe auf 5 m. Bei voller Ausschöpfung der Gebäude- und

Firsthöhe kommt der First eines Hauses damit höchstens auf 23 m über dem gewachsenen

Terrain zu liegen. Abgesehen von den Dachaufbauten (Lift) weist das Gebäude L-Strasse

05.

(Kat.Nr. 03) neu eine Gesamthöhe von 23 m und das Haus M-Strasse 06 (Kat.Nr.

04) eine solche von 23.35 m auf. Der First des Hauses L-Strasse 05 liegt damit

nicht und jener des Gebäudes M-Strasse 06 um 35 cm höher als ein Gebäude

gemäss Regelbauweise, welches Gebäude- und Firsthöhe voll ausschöpft. Der

Einwand der Beschwerdeführenden, bei einer derart "eindimensionalen"

Betrachtung der Gesamthöhe bleibe das Dachprofil mit seiner seitlichen

Ausdehnung über das Regelprofil völlig unberücksichtigt, ist an sich richtig.

Sie übersehen aber, dass nach Art. 24d Abs. 4 BauO in den Quartiererhaltungszonen

die für das Schrägdach zulässige Dachebene (45°) durchstossen werden darf, wenn

Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen vorherrschen und die Mehrzahl

der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Gebäudehöhe erreicht. Unter den erwähnten

Voraussetzungen ist somit auch nach Regelbauweise eine Dachform zulässig, welche

hinsichtlich Schattenwurf auf die Liegenschaft L-Strasse 07 der Beschwerdeführenden

gegenüber dem Bauprojekt nicht weniger beeinträchtigend wäre.

2.3.3

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben

die nachbarliche Liegenschaft L-Strasse 07 bezüglich Lichtentzug/Schattenwurf

gegenüber heute marginal mehr beeinträchtigt. Gleiches gilt für die

Mehrbeschattung durch das weiter entfernte Gebäude M-Strasse, dessen First

zudem senkrecht zum Gebäude der Beschwerdeführenden in Ost-West-Richtung

verläuft und dessen Dach stirnseitig zur L-Strasse hin als walmdachähnlich

ausgestaltet ist. Diese Beeinträchtigungen halten sich zudem im Rahmen dessen,

was die Beschwerdeführenden bei einer bauordnungskonformen Überbauung der beiden

Baugrundstücke hinnehmen müssten. Diesen nachbarlichen Interessen stehen die

Interessen der privaten Beschwerdegegnerin gegenüber, die bereits bestehenden

Dachgeschosse durch die geplanten Anpassungen sinnvoll, d.h. zu Wohnzwecken

nutzen zu können, und das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen

Wohnraums. An diesem allgemeinen öffentlichen Interesse, welches die Stadt

Zürich auch mit der Festlegung von Wohnanteilen verfolgt, ändert der Einwand

der Beschwerdeführenden nichts, dass laut Art. 6 BauO Dachgeschosse bei

der Berechnung des Wohnanteils nicht zu berücksichtigen seien, und diese damit

nicht direkt der Erfüllung des Wohnanteils dienen. Wenn die Bausektion der

Stadt Zürich unter diesen Umständen zum Schluss kam, dem streitigen Bauvorhaben

stünden keine überwiegende nachbarliche Interessen entgegen, hat sie den

ihr bei der Interessenabwägung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zukommenden

Ermessens- und Entscheidungsspielraum gewahrt und nicht rechtsverletzend

entschieden. Zu Recht hat somit auch die Rekurskommission den Rekurs unter

diesem Gesichtspunkt abgewiesen.

2.4

2.4.1

Die gleichen Einwände wie gegen den Umbau der

Dachgeschosse erheben die Beschwerdeführenden auch gegen die Erstellung von

Dachterrassen auf dem Haus L-Strasse 05 und verlangen, dass diese nur

zurückversetzt auf die strassenseitige Begrenzungslinie der Firstebene gemäss

Regelbauweise erstellt werden dürften. Die Vorinstanz hat hierzu ausgeführt,

Dachterrassen seien auch für sich alleine betrachtet im Sinn von § 357

Abs. 1 PBG bewilligungsfähig. In der angefochtenen Bewilligung sei eine

filigrane Geländergestaltung verlangt worden. Dies schliesse gemauerte

Brüstungen oder solche aus Blumentrögen eindeutig aus, womit sich aufgrund der

Nutzung des Daches als Terrasse zusätzlich anfallende Beschattung auf ein Minimum

beschränke.

2.4.2

Die beiden 51/2- und 31/2-Maisonette-Wohnungen

im Dachgeschoss (Ebene 06 und 07) weisen – neben der Terrasse auf der

Ebene 07 – eine Dachterrasse von 38 m2 bzw. 40 m2

auf. Diese werden über eine Wendeltreppe und "Luke zum Dachausstieg"

erschlossen. Laut Dispositiv Ziff. I.1.a der Baubewilligung vom 19. Dezember

2006.

hat die Bauherrschaft vor Baubeginn der Denkmalpflege die Detail- und

Ausführungspläne der neuen Dachaufbauten und der Zinnengeländer zur Genehmigung

vorzulegen. Das Geländer ist laut Erwägung c der Baubewilligung

"filigran" auszugestalten. Strassenseitig wird das Geländer gegenüber

der Dachkante um rund 1 m zurückversetzt.

Wie die Bausektion der

Stadt Zürich in ihrer Rekursvernehmlassung und Beschwerdeantwort festhält, ist

mit den Nebenbestimmungen in der Baubewilligung die Errichtung von massiven

Bauteilen wie Brüstungen und dergleichen ausgeschlossen. Dies müsse auch

sinngemäss für vergleichbare Einrichtungen wie z.B. zusammenhängend aneinander

gereihte grössere Blumentröge gelten. Im Licht dieser Ausführungen kann auch

bezüglich der beiden Terrassen der Baubewilligungsbehörde keine

Ermessensüberschreitung vorgeworfen werden, wenn sie die Terrassen bewilligte

und damit keine dem Bauvorhaben entgegenstehenden "überwiegenden"

nachbarlichen Interessen annahm. Immerhin ist festzuhalten, dass die

Ausführungspläne für die Dachterrasse, deren Genehmigung durch die

Denkmalpflege vorbehalten wurde, den Beschwerdeführenden ebenfalls zuzustellen

sind (§ 316 Abs. 2 PBG). Bei der Bewilligung der Dachterrassenausgestaltung

wird die Bewilligungsbehörde allerdings zu beachten haben, dass gemäss Art. 24g

BauO insgesamt maximal acht Geschosse (1 anrechenbares Untergeschoss, fünf

Vollgeschosse und 2 anrechenbare Dachgeschosse) zulässig sind und sich

somit die Dachterrassen auf der neunten Geschossebene, mithin im

übergeschossigen Bereich, befinden; auf dieser dürfen daher keine dauernden

Einrichtungsgegenstände aufgestellt werden.

3.

Die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§

17.

Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a

VRG der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine Parteientschädigung

von total Fr. 1'200.-.

Demgemäss entscheidet die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 4'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden je zur Hälfte den Beschwerdeführenden auferlegt, unter

solidarischer Haftung für die ganzen Kosten.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden zur Zahlung einer Parteientschädigung von je

Fr. 600.-, total Fr. 1'200.- an die private Beschwerdegegnerin

verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …