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Entscheid

VB.2007.00418

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2007.00418

19. Dezember 2007Deutsch13 min

(URT.2008.10431)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

I.

Am 21. Dezember 2006 erteilte die Baukommission Adliswil

der E AG die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem

Grundstück Kat.Nr. 01 an der L-Strasse in Adliswil. Die Bewilligung für ein

früheres Projekt zur Überbauung des in der Kernzone Ober-Leimbach gemäss Bau-

und Zonenordnung der Stadt Adliswil vom Juni 2007 (BZO) gelegenen Grundstücks

war von der Baurekurskommission II am 7. März 2006 in Gutheissung eines

Nachbarrekurses aufgehoben und eine von der Bauherrschaft in der Folge erhobene

Beschwerde vom Verwaltungsgericht am 12. Juli 2006 abgewiesen worden (VB.2006.00148).

Erwägungen

II.

Den gegen die neue Bewilligung von mehreren Nachbarn

erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 21. August 2007 ab.

III.

Mit Beschwerde vom 24. September 2007 liessen die

Nachbarn B und A sowie C dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen aufzuheben; zudem sei ein Augenschein

durchzuführen.

Die Bauherrschaft am 10. und die Baubehörde am 29.

Oktober 2007 liessen Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen beantragen. Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2007 auf

Abweisung.

Nach Zustellung der Beschwerdeantworten liessen die

Beschwerdeführenden am 14. November 2007 ihren Antrag auf Durchführung eines

Augenscheins erneuern.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.

In verfahrensmässiger Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Durch die bei den

Akten liegenden Fotos würden die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend

dokumentiert, insbesondere vermittelten sie nicht den für die Beurteilung der

Einordnung notwendigen Gesamteindruck.

1.1

Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss

durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch bei einem

späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid

ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2).

Soweit die von der Vorinstanz anlässlich ihres

Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse in den Akten dokumentiert sind, kann auch

das Verwaltungsgericht darauf abstellen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich

1999, § 7 Rz. 45). Allgemein kann auf die Abnahme eines Beweismittels dann

verzichtet werden, wenn der für den Entscheid massgebliche Sachverhalt auf

Grund der Akten feststeht oder wenn die zu beweisenden Tatsachen nicht rechtserheblich

sind (RB 1961 Nr. 29 = ZR 60 Nr. 117; RB 1964 Nr. 38 =

ZR 64 Nr. 185; RB 1966 Nr. 1).

1.2

Die

Baurekurskommission, die im ersten Rechtsgang am 26. Januar 2006 einen Referentenaugenschein

durchgeführt hat, hat die Akten des ersten Verfahrens beigezogen und im zweiten

Rechtsgang zulässigerweise auf die im Protokoll dokumentierten Ergebnisse

dieses Augenscheins abgestellt. Bereits dieses Augenscheinprotokoll, das

zahlreiche Fotos vom Baugrundstück und der benachbarten Bauten umfasst,

vermittelt einen guten Eindruck der für die Beurteilung der Einordnung massgeblichen

örtlichen Verhältnisse. Zudem sind im Rekursverfahren von den Parteien weitere

Fotos eingereicht worden und stehen dem Verwaltungsgericht die über den

GIS-Browser (www.gis.zh.ch) zugänglichen Luftbilder zur Verfügung. Damit kann

sich das Verwaltungsgericht auch ohne eigenen Augenschein ein hinreichend genaues

Bild von den örtlichen Verhältnissen machen, um beurteilen zu können, ob die

ästhetische Würdigung der Vorinstanzen auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung

beruht und ohne Rechtsverletzung zustande gekommen ist (vgl. dazu nachfolgende

Erw. 2.1). Der Antrag zur Durchführung eines Augenscheins ist deshalb abzuweisen.

2.

Die Gestaltung des in der Kernzone Ober-Leimbach geplanten

Bauvorhabens ist von den Vorinstanzen zutreffend nach § 238 Abs. 2 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geprüft worden. Es muss

sich deshalb nicht nur genügend, sondern gut in seine bauliche Umgebung

einordnen, das heisst, einen positiven Beitrag zur Ergänzung der vorhandenen baulichen

Strukturen leisten (VGr, 26. September 2001, VB.2001.00192, E. 2, www.vgrzh.ch;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A.,

Zürich 2006, S. 10-12 f.). Zusätzlich muss das Bauvorhaben die

Gestaltungsvorschriften für Kernzonen gemäss Art. 4 und 5 BZO sowie die besonderen

Bestimmungen für die Kernzone Ober-Leimbach (Art. 16 – 20 BZO) einhalten.

2.1

Den kommunalen Baubehörden kommt bei der

Anwendung der Ästhetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemäss ein erheblicher

Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002,

1P.280/2002, E. 2 mit Hinweisen, www.bger.ch). Die Baurekurskommission hat

sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 [VRG]) bei der Überprüfung solcher kommunaler Entscheide

Zurückhaltung aufzuerlegen; lässt sich der Entscheid auf vernünftige Gründe stützen,

ist er mithin vertretbar, schreitet die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn

andere ebenfalls vertretbare Lösungen denkbar sind (RB 2005 Nr. 68 =

BEZ 2005 Nr. 20; RB 1991 Nr. 2; 1981 Nr. 20;

Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Die

kommunale Behörde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum

berufen, wenn sie spätestens in der Rekursvernehmlassung die geforderte

nachvollziehbare Begründung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; neuerdings

bestätigt in VGr, 1. November 2006, VB.2006.0026, E. 3.1, www.vgrzh.ch).

Sie muss ferner ihren Entscheidungsspielraum pflichtgemäss ausüben, d.h., ihr

Entscheid muss sowohl rechtmässig als auch angemessen sein (Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich 2006,

Rz. 441).

Im Gegensatz zur Vorinstanz kommt dem Verwaltungsgericht

neben der Sachverhalts- nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 VRG). Es

überprüft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die ästhetische Würdigung

durch die kommunale Baubehörde zu Recht für vertretbar bzw. nicht vertretbar

halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine

eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des

Bauvorhabens vorzunehmen; in diesem Fall würde es in willkürlicher Weise seine

eigene Kognition überschreiten (vgl. BGr, 21. Juni 2005,1P.678/2004, E. 4,

ZBl 107/2006, S. 434 ff.). Als Rechtsverletzung kann vor

Verwaltungsgericht auch die Ermessensüberschreitung der Vorinstanz gerügt werden

(§ 50 Abs. 1 lit. c VRG).

Die gleichen Grundsätze gelten auch in Bezug auf die

Anwendung bzw. Auslegung von kompetenzgemäss erlassenen kommunalen

Kernzonenvorschriften (VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00148, E. 3.2;

13.

September 2006, VB.2006.00061, E. 2.1, jeweils unter www.vgrzh.ch).

2.2

Was die

Gestaltung der geplanten Baute in ihrer Gesamtheit betrifft, rügen die Beschwerdeführenden

in erster Linie die Massigkeit und das Volumen des Baukörpers, welches in

seiner Form alle anderen Gebäude des Weilers klar überrage und damit dem Zweck

der Kernzone nicht entspreche. Durch die der Fassade vorgelagerten Balkone und

die Dachaufbauten an der Südseite wirke das Gebäude viergeschossig, sowie

schwer und übermässig voluminös; das werde durch die an der Ost- und Westseite

angebrachten Erker zusätzlich unterstrichen.

Wie bereits die örtliche Baubehörde ist die Vorinstanz

davon ausgegangen, dass das neue Gebäude die "Körnung" beachte, das

heisst sich nach Anordnung und Grösse in die in der Umgebung vorhandene

Anordnung der Baukörper einpasse. Diese Würdigung beruht auf einer zutreffenden

Sachverhaltsfeststellung und ist jedenfalls nicht rechtsverletzend. Die

Kernzone Ober-Leimbach umfasst die ältere Gebäudegruppe mit dem schutzwürdigen

Flarzhaus am westlichen Ende der M-Strasse sowie die diese umgebenden Grundstücke.

Im Norden und Westen grenzt die Kernzone an eine Wohnzone W2 und im Süden und

Osten an eine Wohnzone W3 an. Die gebotene Rücksichtnahme auf die im Zentrum

der Kernzone liegenden Schutzobjekte sollte, wie sich an den Baubegrenzungslinien

ablesen lässt, insbesondere durch einen genügend grossen Abstandsbereich

erzielt werden. Auf den die Schutzobjekte umgebenden Grundstücken sind in der

Folge verschiedene Neubauten entstanden, von denen diejenige nördlich der

N-Strasse mit dem von der Bauherrschaft projektierten volumenmässig weit gehend

übereinstimmt. Die weiteren Neubauten weisen zwar kleinere Volumen auf, stehen

aber auch auf kleineren Parzellen und weisen ähnliche Gestaltungsmerkmale auf

wie das umstrittene Projekt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden

erweist sich damit die Feststellung der Vorinstanzen als zutreffend, dass in

der Kernzone ähnliche Gebäude von gleichem Ausmass und Bauart bereits vorzufinden

seien. Sodann liegen das erwähnte Gebäude nördlich der N-Strasse und der

geplante Neubau beide am Rand der Kernzone Ober-Leimbach und erscheint es unter

gestalterischen Gesichtspunkten als vertretbar, hier etwas grössere Volumen

anzuordnen. Zudem entsprechen diese beiden Bauten hinsichtlich Grundriss und Ausrichtung

dem Schutzobjekt im Zentrum der Kernzone und kann deshalb mit guten Gründen die

Auffassung vertreten werden, es werde damit ein Beitrag zu der gemäss

Art. 16 BZO geforderten Erhaltung und Erweiterung des Weilers geleistet.

2.3

Sodann hat

die Vorinstanz mit überzeugenden Gründen dargelegt, dass das Bauvorhaben

gegenüber dem im ersten Rechtsgang beurteilten deutliche Verbesserungen

aufweist und deshalb nun den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG sowie den

Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung genügt. Auf diese zutreffenden

Erwägungen kann gemäss § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden.

Insbesondere lassen weder die grossen Balkone auf der Südseite noch die Erker

in den Giebel-Fassaden die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als

nicht mehr vertretbar erscheinen. Wie die Vorinstanz zudem zutreffend

ausgeführt hat, zeichnen sich die Balkone durch eine transparente Bauart aus;

der Einwand, das Gebäude wirke ihretwegen schwer und voluminös und würde als

viergeschossig erscheinen, ist nicht nachvollziehbar.

3.

Die Beschwerdeführenden rügen sodann die Verletzung von

weiteren Bauvorschriften.

3.1

Gemäss

Art. 20 Abs. 3 BZO sind in der Kernzone Ober-Leimbach Dacheinschnitte nur im

ersten Dachgeschoss und nur in Ecklagen zugelassen. Die Beschwerdeführenden

halten diese Bestimmung für verletzt, weil die auf der Südseite geplante

Kombination von Schleppgauben und vorgelagertem Balkon zwingend einen

Dacheinschnitt zur Folge habe, was gemäss Art. 20 Abs. 3 BZO nur in Ecklagen

zulässig sei.

Das Projekt sieht an der Südfassade zwei dem Dachgeschoss

vorgelagerte Balkone vor, welche die Traufe auf einer Länge von 8 m

unterbrechen. Der Zugang zum Balkon wird durch zwei je 4,5 m breite

Schleppgauben ermöglicht, deren mit Fenstertüren versehene Front 1 m hinter der

Hauptfassade liegt, sodass hier die Dachfläche zusätzlich unterbrochen und

entsprechend die Balkonfläche vergrössert wird. Wenn die Vorinstanzen diese Konstruktion

wegen des Unterbruchs der Traufe durch die vorgelagerten Balkone nicht als unzulässigen

Einschnitt in die Dachfläche gewürdigt haben, so liegt das im Rahmen des

Auslegungsspielraums, welcher der Baubehörde bei der Anwendung des kommunalen

Rechts zusteht, und ist nicht rechtsverletzend. Wie die Fotos zeigen, ist eine

vergleichbare Kombination von Gaube und Balkon auch beim Neubau nördlich der

N-Srasse zugelassen worden; dass dort die Front der Gaube nicht oder jedenfalls

weniger stark hinter die Fassade zurückversetzt wurde, ist nicht von

entscheidender Bedeutung.

3.2

Laut dem

für alle Zonen geltenden Art. 39 BZO sind Gebäude so in das Gelände einzupassen,

dass das an das Gebäude angrenzende, gewachsene Terrain nicht wesentlich

verändert werden muss. Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung dieser

Bestimmung, weil der Neubau Geländeveränderungen bis zu 2,4 m Höhe erforderlich

mache.

Die Rekurskommission hat zu diesem Einwand erwogen, die

Kombination der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m gemäss Art. 19 BZO und

die in der Kernzone Ober-Leimbach laut Art. 20 Abs. 1 BZO geltende

Verpflichtung, senkrecht zum Hang zu bauen, hätten zur Folge, dass die

zulässige Geschosszahl nur mit dem Ersatz eines Vollgeschosses durch ein

anrechenbares Untergeschoss erreicht werden könne, sodass ohne Abgrabungen das

nach Bau- und Zonenordnung zulässige Bauvolumen kaum erstellt werden könne. Das

gelte ausgeprägt beim Baugrundstück, das von der L-Strasse bis etwa zur

Westfassade des geplanten Hauses B relativ steil abfalle, anschliessend etwas

flacher verlaufe, um im Übergangsbereich zwischen den Häusern A und B wieder

steiler abzufallen. Durch die höhenmässige Staffelung des Baukörpers

berücksichtige das Bauvorhaben diesen Geländeverlauf. Mit der Anhebung des

Gebäudes bis zur maximal zulässigen Gebäudehöhe von 8,5 m könnten die

Abgrabungen zwar reduziert werden, was jedoch dem Ziel widerspreche, die Bauten

in der Kernzone Ober-Leimbach möglichst niedrig in Erscheinung treten zu

lassen. Wenn die Baubehörde angesichts dieser nicht optimal aufeinander

abgestimmten Bestimmungen und der sich gegenüberstehenden Interessen sowie

unter Berücksichtigung der Topografie des Baugrundstücks, die vorgesehenen

Terrainveränderungen als bewilligungsfähig gewürdigt habe, liege das im Rahmen

des ihr zustehenden Ermessensspielraums.

Diese Auffassung ist nicht rechtsverletzend. Die Beschwerdeführenden

übersehen, dass die Formulierung, wonach das Gelände "nicht

wesentlich" verändert werden darf, der örtlichen Baubehörde einen weiten

Auslegungs- und Beurteilungsspielraum eröffnet. In diesem Rahmen haben die

Überlegungen bezüglich der baurechtlichen Randbedingungen, wie sie von der

Baubehörde in der Rekursantwort vorgebracht und von der Vorinstanz in ihrem

Entscheid übernommen wurden, ohne weiteres Platz. Dass die Vorschrift von Art.

20.

Abs. 1 BZO, wonach die Hauptfirstrichtung der Hauptgebäude senkrecht

zum Hang verlaufen muss, angesichts der bestehenden Topografie fast

zwangsläufig zu Abgrabungen führt, lässt sich auch beim Gebäude nördlich der

N-Strasse beobachten. Sodann handelt es sich bei Art. 39 BZO um eine

Gestaltungsvorschrift, der entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden in

Adliswil, wo die Ausnützung allgemein durch Ausnützungsziffern und in der

Kernzone Ober-Leimbach durch Überbauungsziffern geregelt wird, keine ausnützungsregulierende

Funktion zukommt. Hat die Baubehörde die Terrainveränderungen als im Rahmen von

§ 39 BZO bewilligungsfähig würdigen dürfen, so liegt keine Ausnahmebewilligung

vor und bleibt kein Raum für die von den Beschwerdeführenden geforderte

Interessenabwägung.

4.

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist

abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von

Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten sind (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG). Der Gemeinde ist eine solche gemäss § 17 Abs. 3 VRG nicht

zuzusprechen.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 90.-- Zustellungskosten,

Fr. 5'090.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel

und der Beschwerdeführenden 2 zu ½ auferlegt, je unter solidarischer Haftung

für den Gesamtbetrag.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden nach dem nämlichen Verteiler zu einer Umtriebsentschädigung

von insgesamt Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet.

5.

Gegen

diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die

Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim

Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung

an …